4 התחדשות עירונית יום א'–ב' | כ"א–כ"ב בכסלו תשע"ד | 25–24בנובמבר 2013גלובס לבד על הגג חיזוק מפני רעידת אדמה או חדר נפרד לילד המתבגר? נוסף לכל הקשיים האחרים שיש במימוש תמ"א ,38מחלוקת חריפה מתעוררת כשזכויות הבנייה על הגג שייכות לדירות העליונות, שרוצות פיצוי גדול יותר משל שאר הדיירים .יזם" :אם הזכויות פרטיות אנחנו פשוט מוותרים ועוברים הלאה" /שלומית צור יירי בניין ברחוב שני אלה הם המקרים החברה מגעים עם דיירים בבניין מודיעין בחולון נשמו הטובים ,שבהם הבעיה נפתרת ברחוב ביאליק ברמת השרון, לאחרונה לרווחה ,לאחר לשביעות רצון כולם .אולם במטרה לבחון ביצוע פרויקט שהדייר האחרון שטרם נתן במקרים רבים שבהם לאחד תמ"א 38בבניין" .זהו בניין הסכמתו לחזק את הבניין הדיירים זכויות בנייה על הגג שיש בו ארבע דירות בקומה, במסגרת תמ"א ,38החליט סוף ולא לכלל הדיירים ,היזמים והגג שייך לדירות העליונות סוף לתמוך בפרויקט .התנגדותו נרתעים מלהיכנס לתסבוכת ולא לכלל הדיירים .הדיירים הממושכת של הדייר נבעה מכך הזו ,הסבוכה גם כך. בקומות העליונות רצו תמורה שהוא בעל הדירה בקומה "אחת השאלות הראשונות שהיא מעבר לתמורה המקובלת העליונה של הבניין ,המחזיק גם שאנחנו שואלים דיירים בפרויקט תמ"א ,38וביקשו לקבל בזכויות בנייה על הגג .מימוש שמביעים עניין בביצוע פרויקט את הדירות החדשות בקומות פרויקט של תמ"א 38יסכל תמ"א ,38זה האם הזכויות על העליונות ,שהן למעשה הדירות עבור אותו דייר את האפשרות הגג הן רכש משותף של כל שמהן נגזר ברווח היזמי בפרויקט. להרחיב את הדירה באמצעות הדיירים ,או שהן זכויות פרטיות"" ,מצאנו שהפרויקט פשוט בניית חדר על הגג. אומר עופר אנגל ,בעל חברת לא כלכלי ,גם מבחינת מיסוי ייתכן שהדייר נתן לבסוף אנגלאינווסט 38המתמחה בייזום כבד מאוד ,כי הדיירים בקומות את הסכמתו לאור הסכם פשרה פרויקטים של תמ"א " .38אם העליונות רצו בעצם שנקנה שקיבל לאחרונה תוקף של פסק הזכויות פרטיות ,אנחנו פשוט מהם את הדירות הישנות ונמכור דין ,הנוגע דווקא לבניין אחר, מוותרים ועוברים הלאה ,כי אותן כדירות יד שנייה ,ושהם ברחוב משה שרת 27בהוד השרון .זה מתכון לבעיות בכל מנגנון יקבלו את הדירות החדשות. על פי ההסכם ,עבודות הבנייה הפיצוי .תמ"א 38מעניקה זכויות בעצם התכנון היה לבנות קצפת, בגג שביצע הדייר בהוד השרון בנייה על גג הבניין ,שלא ניתן אבל שהדיירים יקחו מאיתנו את הופסקו אף שניתן להן היתר לממש אותן ברגע שגורם פרטי הדובדבן". בנייה ,במטרה לאפשר לדיירים אחד מחזיק בחלק מהזכויות". במקרה אחר בחנה החברה לממש בבניין פרויקט תמ"א .38 אנגל מספר כי בעבר ניהלה ביצוע פרויקט של תמ"א 38 ד "מי שהייתה לו הצמדה של גג ,יקבל יותר" דווקא לדיירים שמחזיקים בזכויות בנייה צמודות לדירות בקומות האחרונות ,צריך להיות תמריץ גדול יותר לממש פרויקט של תמ"א ,38אומר נורי רחמים, מנהל סניף ירקון של רשת התיווך "רוזיו נכסים". "כל עוד בעל דירה בקומה אחרונה מחזיק בזכויות בנייה בגג ,הן רק זכויות לא ממומשות" ,מסביר רחמים. "כאשר מגיע יזם שמעוניין לבצע פרויקט של תמ"א 38בבניין ,אז ישנה לאותו דייר הזדמנות לממש את הזכויות שיש לו בגג ,שהוא לא נהנה מהן עד אותה נקודת זמן .המימוש יבוא לידי ביטוי בתמורה גדולה יותר משאר הדיירים לפי החלק היחסי בזכויות הבנייה שבהן מחזיק אותו דייר". רחמים מוסיף כי זכויות בנייה על הגג דומות למגרש ריק שחלות עליו זכויות בנייה" .התחשיב הכלכלי שעושים לשווי זכויות בנייה על הגג ,הוא למעשה שווי של מגרש למ"ר מבונה" ,אומר רחמים" .מכאן ששווי זכויות בנייה בדומה לשווי מ"ר מבונה באזור ממוצע בתל אביב נע כיום סביב 15–13אלף שקל למ"ר". שמאי המקרקעין ארז כהן מסביר כי "בשנות ה–80 כבר אושרו תוכניות לבנייה על גגות ברשויות מקומיות ,ולכן מאז הקבלנים החלו להצמיד את הגגות לדירות ,בדרך כלל לדירות שמתחת לגג .ועדיין בית המשפט העליון פסק בעבר ,כי אם באה תוכנית מאוחרת יותר ומאפשרת הוספת קומות ,ההצמדה תהיה לכל הדיירים .כלומר ,תמ"א 38במקרה הזה גוברת על תוכניות אחרות שמתייחסות לגגות ,אבל הזכויות שהיו אינן מתאיידות ,ובעת חלוקת השלל ,מי שהייתה לו הצמדה של גג ,יקבל תמורה גדולה יותר .כי הצמדה שווה כסף .ההבדל העיקרי בין בניינים שיש בהם הצמדה של גג לדירה קיימת ,לבין בניינים שאין בהם הצמדה של גג והזכויות בגג שייכות לכל הדיירים, הוא שבבניין ללא הצמדה של הגג יהיו פחות מחלוקות משפטיות ,והדיירים שאין להם הצמדה של דירות, יקבלו תמורה פחות גדולה". כהן סבור כי בתל אביב ,למשל ,סכסוכי דיירים בגין זכויות על הגגות אינם מונעים מימוש של פרויקטי תמ"א ,38אלא מדיניות עיריית תל אביב שכרגע הקפיאה מימוש תוכניות שונות המתייחסות לגגות, כמו גם מימוש של פרויקטי תמ"א " .38העירייה יזמה את תוכנית הרובעים במטרה לעשות הכלאה בין תוכניות הגגות השונות ,לבין תמ"א 38וכרגע כל עוד התוכנית לא אושרה ,הכול קפוא"¿ . בנייה על הגג .הזכויות שהיו אינן מתאיידות -הן שוות יותר בבניין ברחוב המעגל ברמת גן .בקשה לוועדה המקומית להרחבת דירתו .הדיירים טענו כי הוא "בקומה האחרונה של הבניין היה פנטהאוז של 100מ"ר בנוי ,הציג להם מצג שבו הוא מבקש לבנות חדר קטן על הגג ,אך ועוד מרפסת של 100מ"ר. בפועל הוא הגיש בקשה לבניית בעלת הפנטהאוז לא התנגדה 70%נוספים משטח דירתו שנבנה מעל הדירה הבנויה שלה ,אבל סירבה שייבנה מ"ר הקיימת ,על שטח הגג המשותף. הדיירים הגישו התנגדות אחד מעל המרפסת שלה .יצא שכדי לממש את הפרויקט צריך מטעמם לתוכנית שהגיש הדייר מהקומה העליונה ,והוועדה לבנות רק על חצי בניין ,וזה המקומית לתכנון ובנייה הוד דבר בלתי אפשרי כמובן". השרון קיבלה את ההתנגדות. פוגע בהיתכנות הדייר הגיש ערר כנגד ההחלטה הכלכלית לוועדת הערר המחוזית ,וועדת במקרה של הבניין בהוד הערר דחתה את הערר בתנאי השרון ,שבו הושג כאמור הסכם שבתוך פרק זמן של חצי שנה, פשרה ,הסיפור היה מסובך יגישו הדיירים תוכנית לחיזוק והצריך זמן רב ,משאבים ופנייה הבניין המשותף .לאור העובדה לערכאות משפטיות. כי במועד החלטת ועדת הערר מדובר בבניין רכבת ישן שנבנה טרם נבחרה חברה יזמית לביצוע בשנת 1965ובו ארבע כניסות הפרויקט ,לא עמדו הדיירים שבכל אחת שלוש קומות ,ובסך בתנאים שנקבעו על ידה ולהגיש הכל 24דירות .בדירות מחזיקים תוכנית לביצוע תמ"א 38 22בעלים ,ואחת מהן היא דירת לוועדה המקומית. עמידר .מצבו הפיזי של הבניין משכך ,פנו הדיירים לבית רעוע ,המערכות קורסות ,ניכרים משפט השלום בפתח תקווה בו סדקים ומעת לעת מתרחשות באמצעות עו"ד שי הררי ממשרד תקלות בצנרת ובחשמל. עוה"ד הררי–דוק ,המתמחה לטענת בעלי הדירות בבניין, בהתחדשות עירונית ,בבקשה דייר רכש את הדירה שבקומה להורות לדייר על הפסקת העליונה בבניין המשותף בשנת העבודות .הדיירים טענו כי ,2010והשכיר אותה .מיד לאחר זכויות הבנייה על גג הבית שרכש את הדירה החתים חלק המשותף שייכות לכל דיירי מהדיירים על הסכמה ,והגיש הבניין ואינן צמודות לדירה של 5 זכות הקניין ניצחה :דייר סרבן לא יפצה שכנים בגין סירוב לעסקת פינוי בינוי )צילום :תמר מצפי( שנקבע ולהתקשר עם חברת פאר בילדינג ,ולאחרונה התקבל היתר "כאשר מגיע יזם שמעוניין לבצע פרויקט בנייה להתחלת העבודות לביצוע פרויקט תמ"א 38בבניין. של תמ"א 38בבניין ,אז יש לאותו דייר "כל דיירי הבניין מקבלים תוספת ממ"ד בשטח 12מ"ר, הזדמנות לממש את הזכויות שלו בגג, מרפסת שמש בשטח של 12מ"ר, שלא נהנה מהן עד אותה נקודת זמן. חיזוק הבניין שיפוצו ושדרוגו המימוש יבוא לידי ביטוי בתמורה גדולה לרבות תוספת של מעלית אחת יותר משאר הדיירים לפי החלק היחסי לכל כניסה .הדייר שהיתר הבנייה שהיה בידו בוטל ,ועבודותיו בזכויות הבנייה שבהן מחזיק אותו דייר" הופסקו בצו בית משפט ,פוצה במסגרת הסכם הפשרה על ידי החברה ב– 150אלף שקל ,סכום המגלם את עלות עבודות הבנייה שכבר בוצעו בפועל". הדייר .עוד טענו כי כל הדיירים על הגג מסכלות את האפשרות הררי מוסיף כי "אם עד לפני מעוניינים לבצע פרויקט לביצוע תמ"א 38בבניין. שנים אחדות לתופעה שבה בעלי לחיזוק הבניין מפני רעידות בהמלצת בית המשפט הגיעו דירות בקומות אחרונות היו אדמה במסגרת תמ"א ,38וכבר הצדדים להסכמה שלפיה יוצא צו מנכסים לעצמם את גג הבניין נמצאים בהליכים מתקדמים מניעה להיתר הבנייה ועבודות לצורך בניית תוספת בנייה ,לא לביצוע הפרויקט ,וכבר נבחר הבנייה יופסקו למשך חודשיים ,הייתה משמעות רבה ,הרי שהיום, יזם ,וכי האינטרס של כלל דיירי על מנת לאפשר לדיירים להגיע לאור חקיקת החוק לחיזוק מבנים הבניין גובר על האינטרס היחיד להסכמות סופיות עם היזם מפני רעידות אדמה והחלתה של אותו דייר. למימוש פרויקט תמ"א .38עוד של תמ"א ,38הגגות של אותם נקבע כי במידה שלא ייחתם בניינים ישנים מקבלים מעמד "לגגות הסכם עם היזם בתוך חודשיים, מיוחד והם בעלי משמעות מעמד מיוחד" הדייר יוכל להמשיך בבנייה. עצומה .שכן ,רק אם הגג לטענת הדיירים ,העבודות שופטת בית משפט השלום בפתח המשותף יהיה חף מבנייה ,יוכלו שמבצע הדייר פוגעות בהיתכנות תקווה ,אשרית רוטקופף ,נתנה הדיירים לקבל זכויות בנייה על הכלכלית של ביצוע הפרויקט תוקף של פסק דין להסכמה הגג ולהתקשר עם חברה יזמית והפסקת העבודות על גג הבניין שהושגה בין הצדדים. לצורך ביצוע פרויקט באופן הן תנאי להצעת היזם .עוד נטען לדברי עו"ד שי הררי ,הדיירים שיאפשר לה לבנות קומות על ידם כי העבודות שמתבצעות הספיקו לעמוד בלוח הזמנים נוספות על גג הבניין"¿ . בית המשפט המחוזי הפך לאחרונה החלטה של בית משפט שלום ,וביטל חיוב דייר שסירב לבצע עסקת פינוי בינוי לפצות את שכניו ב– 2.4מיליון שקל .את ההחלטה קיבל בית המשפט המחוזי בת"א בהרכב שלושה שופטים :יצחק ענבר, יהודית שבח ושאול שוחט. מדובר בבניין ברחוב סירקין 2בגבעתיים ,שדייריו הגישו תביעה כנגד שכנתם שסירבה להצטרף לעסקת קומבינציה שנערכה בין הדיירים לקבלן .בעלת אחת משתי החנויות, חברה קבלנית בעצמה ,רכשה את החנות בשנת ,2006כאשר כבר נוהלו מגעים בין הדיירים לקבלנים שונים ,ועד סוף ספטמבר 2008חתמו כל הדיירים ,למעט בעלת החנות ,על הסכם עם חברת רותם שני לביצוע הפרויקט. בשנת 2009הגישו הדיירים תביעה נגד שכנתם שבה טענו כי היא סיכלה את העסקה שלא כדין .לטענתם ,בעלת החנות מעוניינת מאוד בעסקה ,אך מתנה את מימושה בכך שתהיה הקבלן .הדיירים תבעו משכנתם את הנזק הכספי שנגרם להם לטענתם בגין סיכול העסקה .סכום התביעה עמד על 5.4מיליון שקל ,אך לצורכי אגרה הועמד על 2.4 מיליון שקל. בית משפט השלום קיבל את טענות הדיירים וחייב את שכנתם לפצותם ב– 2.4מיליון שקל בצירוף שכ"ט עו"ד בסך 100אלף שקל .בעלת החנות הגישה ערעור לבית המשפט המחוזי על ההחלטה ,באמצעות עו"ד שי צוקרמן המתמחה בדיני מקרקעין .בערעור נטען כי קביעתו של בית משפט השלום לפיה בעל דירה בבית משותף שאינו מסכים לבצע עסקת קומבינציה שבה מעוניין רוב בעלי הדירות חייב בשל כך בנזיקין כלפיהם ,נטולת אחיזה בדין ופוגעת בצורה אנושה במעמדה של זכות הקניין. עוד טענה בעלת החנות כי זכות הקניין מאפשרת לה כבעלת אחת הדירות לסרב לביצוע עסקת פינוי בינוי ללא שתידרש לנמק את סירובה ,וכי לדיירים אין זכות קנויה לבצע בדירותיהם פינוי בינוי ובוודאי שאין להם זכות לכפות על בעל נכס אחר לבצע עסקה כזו ,רק משום שהדבר ייטיב את מצבם .מנגד ,טענו הדיירים כי אי תחולתו של חוק הדייר הסרבן במקרה זה -מכיוון שהמתחם לא הוכרז לפינוי בינוי על ידי הממשלה -אינה שוללת קיומה של אחריות .עוד הם טענו ,כי פסק הדין של בית משפט השלום לא מחייב אותה להצטרף לעסקה ,אלא לשלם להם פיצוי. השופט ענבר קיבל את הערעור וקבע כי עמדת בית משפט השלום לפיה בעל דירה בבית משותף חייב בנזיקין כלפי רוב בעלי הדירות בגלל שאינו מסכים להצטרף לעסקת קומבינציה ,אינה יכולה לעמוד .עוד קבע ענבר ,כי אין בעקרון תום הלב כוח לאכוף על בעל דירה בבית משותף להתקשר בהסכם קומבינציה להריסת דירתו ובנייתה מחדש או לחייבו לשלם לבעלים האחרים פיצויים בשל סירובו לעשות כן" .חיובים כגון אלו יפגעו בצורה חסרת תקנה בליבתה הקשה של זכותו הקניינית" ,קבע ענבר ,והוסיף כי הגורם היחיד המוסמך לכך הוא המחוקק. על הטענה כי הבניין נמצא במצב מוזנח קבע ענבר כי כל עוד לא נהרס הבית ,או כל עוד לא הוכרז כמתחם פינוי בינוי, אין במצבו כדי לחייב את מי מבעלי הדירות להסכים לבצע בו עסקת קומבינציה .עוד קבע ענבר כי אין לקבל את הטענה לפיה סירוב בעלת החנות לבצע את העסקה טמונה ברצונה להיות הקבלן הנבחר לביצוע הפרויקט¿ . הבית ברחוב סירקין .בעלי החנות סירבו )צילום :תמר מצפי(
© Copyright 2024