לבד על הגג (24/11/2013 גלובס- מהדורה מודפסת)

‫‪4‬‬
‫התחדשות עירונית‬
‫יום א'–ב' | כ"א–כ"ב בכסלו תשע"ד | ‪ 25–24‬בנובמבר ‪ 2013‬גלובס‬
‫לבד‬
‫על הגג‬
‫חיזוק מפני רעידת אדמה או חדר נפרד לילד המתבגר? נוסף‬
‫לכל הקשיים האחרים שיש במימוש תמ"א ‪ ,38‬מחלוקת חריפה‬
‫מתעוררת כשזכויות הבנייה על הגג שייכות לדירות העליונות‪,‬‬
‫שרוצות פיצוי גדול יותר משל שאר הדיירים‪ .‬יזם‪" :‬אם הזכויות‬
‫פרטיות אנחנו פשוט מוותרים ועוברים הלאה" ‪ /‬שלומית צור‬
‫יירי בניין ברחוב‬
‫שני אלה הם המקרים‬
‫החברה מגעים עם דיירים בבניין‬
‫מודיעין בחולון נשמו‬
‫הטובים‪ ,‬שבהם הבעיה נפתרת ברחוב ביאליק ברמת השרון‪,‬‬
‫לאחרונה לרווחה‪ ,‬לאחר לשביעות רצון כולם‪ .‬אולם‬
‫במטרה לבחון ביצוע פרויקט‬
‫שהדייר האחרון שטרם נתן‬
‫במקרים רבים שבהם לאחד‬
‫תמ"א ‪ 38‬בבניין‪" .‬זהו בניין‬
‫הסכמתו לחזק את הבניין‬
‫הדיירים זכויות בנייה על הגג שיש בו ארבע דירות בקומה‪,‬‬
‫במסגרת תמ"א ‪ ,38‬החליט סוף ולא לכלל הדיירים‪ ,‬היזמים‬
‫והגג שייך לדירות העליונות‬
‫סוף לתמוך בפרויקט‪ .‬התנגדותו נרתעים מלהיכנס לתסבוכת‬
‫ולא לכלל הדיירים‪ .‬הדיירים‬
‫הממושכת של הדייר נבעה מכך הזו‪ ,‬הסבוכה גם כך‪.‬‬
‫בקומות העליונות רצו תמורה‬
‫שהוא בעל הדירה בקומה‬
‫"אחת השאלות הראשונות‬
‫שהיא מעבר לתמורה המקובלת‬
‫העליונה של הבניין‪ ,‬המחזיק גם שאנחנו שואלים דיירים‬
‫בפרויקט תמ"א ‪ ,38‬וביקשו לקבל‬
‫בזכויות בנייה על הגג‪ .‬מימוש שמביעים עניין בביצוע פרויקט את הדירות החדשות בקומות‬
‫פרויקט של תמ"א ‪ 38‬יסכל‬
‫תמ"א ‪ ,38‬זה האם הזכויות על‬
‫העליונות‪ ,‬שהן למעשה הדירות‬
‫עבור אותו דייר את האפשרות הגג הן רכש משותף של כל‬
‫שמהן נגזר ברווח היזמי בפרויקט‪.‬‬
‫להרחיב את הדירה באמצעות‬
‫הדיירים‪ ,‬או שהן זכויות פרטיות"‪" ,‬מצאנו שהפרויקט פשוט‬
‫בניית חדר על הגג‪.‬‬
‫אומר עופר אנגל‪ ,‬בעל חברת‬
‫לא כלכלי‪ ,‬גם מבחינת מיסוי‬
‫ייתכן שהדייר נתן לבסוף‬
‫אנגלאינווסט ‪ 38‬המתמחה בייזום כבד מאוד‪ ,‬כי הדיירים בקומות‬
‫את הסכמתו לאור הסכם פשרה‬
‫פרויקטים של תמ"א ‪" .38‬אם‬
‫העליונות רצו בעצם שנקנה‬
‫שקיבל לאחרונה תוקף של פסק הזכויות פרטיות‪ ,‬אנחנו פשוט‬
‫מהם את הדירות הישנות ונמכור‬
‫דין‪ ,‬הנוגע דווקא לבניין אחר‪,‬‬
‫מוותרים ועוברים הלאה‪ ,‬כי‬
‫אותן כדירות יד שנייה‪ ,‬ושהם‬
‫ברחוב משה שרת ‪ 27‬בהוד השרון‪ .‬זה מתכון לבעיות בכל מנגנון‬
‫יקבלו את הדירות החדשות‪.‬‬
‫על פי ההסכם‪ ,‬עבודות הבנייה‬
‫הפיצוי‪ .‬תמ"א ‪ 38‬מעניקה זכויות בעצם התכנון היה לבנות קצפת‪,‬‬
‫בגג שביצע הדייר בהוד השרון‬
‫בנייה על גג הבניין‪ ,‬שלא ניתן‬
‫אבל שהדיירים יקחו מאיתנו את‬
‫הופסקו אף שניתן להן היתר‬
‫לממש אותן ברגע שגורם פרטי‬
‫הדובדבן"‪.‬‬
‫בנייה‪ ,‬במטרה לאפשר לדיירים‬
‫אחד מחזיק בחלק מהזכויות"‪.‬‬
‫במקרה אחר בחנה החברה‬
‫לממש בבניין פרויקט תמ"א ‪.38‬‬
‫אנגל מספר כי בעבר ניהלה‬
‫ביצוע פרויקט של תמ"א ‪38‬‬
‫ד‬
‫"מי שהייתה לו הצמדה של גג‪ ,‬יקבל יותר"‬
‫דווקא לדיירים שמחזיקים בזכויות בנייה צמודות‬
‫לדירות בקומות האחרונות‪ ,‬צריך להיות תמריץ גדול‬
‫יותר לממש פרויקט של תמ"א ‪ ,38‬אומר נורי רחמים‪,‬‬
‫מנהל סניף ירקון של רשת התיווך "רוזיו נכסים"‪.‬‬
‫"כל עוד בעל דירה בקומה אחרונה מחזיק בזכויות‬
‫בנייה בגג‪ ,‬הן רק זכויות לא ממומשות"‪ ,‬מסביר רחמים‪.‬‬
‫"כאשר מגיע יזם שמעוניין לבצע פרויקט של תמ"א‬
‫‪ 38‬בבניין‪ ,‬אז ישנה לאותו דייר הזדמנות לממש את‬
‫הזכויות שיש לו בגג‪ ,‬שהוא לא נהנה מהן עד אותה‬
‫נקודת זמן‪ .‬המימוש יבוא לידי ביטוי בתמורה גדולה‬
‫יותר משאר הדיירים לפי החלק היחסי בזכויות הבנייה‬
‫שבהן מחזיק אותו דייר"‪.‬‬
‫רחמים מוסיף כי זכויות בנייה על הגג דומות למגרש‬
‫ריק שחלות עליו זכויות בנייה‪" .‬התחשיב הכלכלי‬
‫שעושים לשווי זכויות בנייה על הגג‪ ,‬הוא למעשה שווי‬
‫של מגרש למ"ר מבונה"‪ ,‬אומר רחמים‪" .‬מכאן ששווי‬
‫זכויות בנייה בדומה לשווי מ"ר מבונה באזור ממוצע‬
‫בתל אביב נע כיום סביב ‪ 15–13‬אלף שקל למ"ר"‪.‬‬
‫שמאי המקרקעין ארז כהן מסביר כי "בשנות ה–‪80‬‬
‫כבר אושרו תוכניות לבנייה על גגות ברשויות‬
‫מקומיות‪ ,‬ולכן מאז הקבלנים החלו להצמיד את הגגות‬
‫לדירות‪ ,‬בדרך כלל לדירות שמתחת לגג‪ .‬ועדיין‬
‫בית המשפט העליון פסק בעבר‪ ,‬כי אם באה תוכנית‬
‫מאוחרת יותר ומאפשרת הוספת קומות‪ ,‬ההצמדה תהיה‬
‫לכל הדיירים‪ .‬כלומר‪ ,‬תמ"א ‪ 38‬במקרה הזה גוברת‬
‫על תוכניות אחרות שמתייחסות לגגות‪ ,‬אבל הזכויות‬
‫שהיו אינן מתאיידות‪ ,‬ובעת חלוקת השלל‪ ,‬מי שהייתה‬
‫לו הצמדה של גג‪ ,‬יקבל תמורה גדולה יותר‪ .‬כי הצמדה‬
‫שווה כסף‪ .‬ההבדל העיקרי בין בניינים שיש בהם‬
‫הצמדה של גג לדירה קיימת‪ ,‬לבין בניינים שאין בהם‬
‫הצמדה של גג והזכויות בגג שייכות לכל הדיירים‪,‬‬
‫הוא שבבניין ללא הצמדה של הגג יהיו פחות מחלוקות‬
‫משפטיות‪ ,‬והדיירים שאין להם הצמדה של דירות‪,‬‬
‫יקבלו תמורה פחות גדולה"‪.‬‬
‫כהן סבור כי בתל אביב‪ ,‬למשל‪ ,‬סכסוכי דיירים בגין‬
‫זכויות על הגגות אינם מונעים מימוש של פרויקטי‬
‫תמ"א ‪ ,38‬אלא מדיניות עיריית תל אביב שכרגע‬
‫הקפיאה מימוש תוכניות שונות המתייחסות לגגות‪,‬‬
‫כמו גם מימוש של פרויקטי תמ"א ‪" .38‬העירייה יזמה‬
‫את תוכנית הרובעים במטרה לעשות הכלאה בין‬
‫תוכניות הגגות השונות‪ ,‬לבין תמ"א ‪ 38‬וכרגע כל עוד‬
‫התוכנית לא אושרה‪ ,‬הכול קפוא"‪¿ .‬‬
‫בנייה על הגג‪ .‬הזכויות שהיו אינן מתאיידות ‪ -‬הן שוות יותר‬
‫בבניין ברחוב המעגל ברמת גן‪ .‬בקשה לוועדה המקומית להרחבת‬
‫דירתו‪ .‬הדיירים טענו כי הוא‬
‫"בקומה האחרונה של הבניין‬
‫היה פנטהאוז של ‪ 100‬מ"ר בנוי‪ ,‬הציג להם מצג שבו הוא מבקש‬
‫לבנות חדר קטן על הגג‪ ,‬אך‬
‫ועוד מרפסת של ‪ 100‬מ"ר‪.‬‬
‫בפועל הוא הגיש בקשה לבניית‬
‫בעלת הפנטהאוז לא התנגדה‬
‫‪ 70%‬נוספים משטח דירתו‬
‫שנבנה מעל הדירה הבנויה‬
‫שלה‪ ,‬אבל סירבה שייבנה מ"ר הקיימת‪ ,‬על שטח הגג המשותף‪.‬‬
‫הדיירים הגישו התנגדות‬
‫אחד מעל המרפסת שלה‪ .‬יצא‬
‫שכדי לממש את הפרויקט צריך מטעמם לתוכנית שהגיש הדייר‬
‫מהקומה העליונה‪ ,‬והוועדה‬
‫לבנות רק על חצי בניין‪ ,‬וזה‬
‫המקומית לתכנון ובנייה הוד‬
‫דבר בלתי אפשרי כמובן"‪.‬‬
‫השרון קיבלה את ההתנגדות‪.‬‬
‫פוגע בהיתכנות‬
‫הדייר הגיש ערר כנגד ההחלטה‬
‫הכלכלית‬
‫לוועדת הערר המחוזית‪ ,‬וועדת‬
‫במקרה של הבניין בהוד‬
‫הערר דחתה את הערר בתנאי‬
‫השרון‪ ,‬שבו הושג כאמור הסכם שבתוך פרק זמן של חצי שנה‪,‬‬
‫פשרה‪ ,‬הסיפור היה מסובך‬
‫יגישו הדיירים תוכנית לחיזוק‬
‫והצריך זמן רב‪ ,‬משאבים ופנייה הבניין המשותף‪ .‬לאור העובדה‬
‫לערכאות משפטיות‪.‬‬
‫כי במועד החלטת ועדת הערר‬
‫מדובר בבניין רכבת ישן שנבנה טרם נבחרה חברה יזמית לביצוע‬
‫בשנת ‪ 1965‬ובו ארבע כניסות‬
‫הפרויקט‪ ,‬לא עמדו הדיירים‬
‫שבכל אחת שלוש קומות‪ ,‬ובסך‬
‫בתנאים שנקבעו על ידה ולהגיש‬
‫הכל ‪ 24‬דירות‪ .‬בדירות מחזיקים תוכנית לביצוע תמ"א ‪38‬‬
‫‪ 22‬בעלים‪ ,‬ואחת מהן היא דירת לוועדה המקומית‪.‬‬
‫עמידר‪ .‬מצבו הפיזי של הבניין‬
‫משכך‪ ,‬פנו הדיירים לבית‬
‫רעוע‪ ,‬המערכות קורסות‪ ,‬ניכרים משפט השלום בפתח תקווה‬
‫בו סדקים ומעת לעת מתרחשות באמצעות עו"ד שי הררי ממשרד‬
‫תקלות בצנרת ובחשמל‪.‬‬
‫עוה"ד הררי–דוק‪ ,‬המתמחה‬
‫לטענת בעלי הדירות בבניין‪,‬‬
‫בהתחדשות עירונית‪ ,‬בבקשה‬
‫דייר רכש את הדירה שבקומה‬
‫להורות לדייר על הפסקת‬
‫העליונה בבניין המשותף בשנת העבודות‪ .‬הדיירים טענו כי‬
‫‪ ,2010‬והשכיר אותה‪ .‬מיד לאחר זכויות הבנייה על גג הבית‬
‫שרכש את הדירה החתים חלק‬
‫המשותף שייכות לכל דיירי‬
‫מהדיירים על הסכמה‪ ,‬והגיש‬
‫הבניין ואינן צמודות לדירה של‬
‫‪5‬‬
‫זכות הקניין ניצחה‪ :‬דייר‬
‫סרבן לא יפצה שכנים בגין‬
‫סירוב לעסקת פינוי בינוי‬
‫)צילום‪ :‬תמר מצפי(‬
‫שנקבע ולהתקשר עם חברת פאר‬
‫בילדינג‪ ,‬ולאחרונה התקבל היתר‬
‫"כאשר מגיע יזם שמעוניין לבצע פרויקט בנייה להתחלת העבודות לביצוע‬
‫פרויקט תמ"א ‪ 38‬בבניין‪.‬‬
‫של תמ"א ‪ 38‬בבניין‪ ,‬אז יש לאותו דייר‬
‫"כל דיירי הבניין מקבלים‬
‫תוספת ממ"ד בשטח ‪ 12‬מ"ר‪,‬‬
‫הזדמנות לממש את הזכויות שלו בגג‪,‬‬
‫מרפסת שמש בשטח של ‪ 12‬מ"ר‪,‬‬
‫שלא נהנה מהן עד אותה נקודת זמן‪.‬‬
‫חיזוק הבניין שיפוצו ושדרוגו‬
‫המימוש יבוא לידי ביטוי בתמורה גדולה‬
‫לרבות תוספת של מעלית אחת‬
‫יותר משאר הדיירים לפי החלק היחסי‬
‫לכל כניסה‪ .‬הדייר שהיתר הבנייה‬
‫שהיה בידו בוטל‪ ,‬ועבודותיו‬
‫בזכויות הבנייה שבהן מחזיק אותו דייר"‬
‫הופסקו בצו בית משפט‪ ,‬פוצה‬
‫במסגרת הסכם הפשרה על ידי‬
‫החברה ב–‪ 150‬אלף שקל‪ ,‬סכום‬
‫המגלם את עלות עבודות הבנייה‬
‫שכבר בוצעו בפועל"‪.‬‬
‫הדייר‪ .‬עוד טענו כי כל הדיירים על הגג מסכלות את האפשרות‬
‫הררי מוסיף כי "אם עד לפני‬
‫מעוניינים לבצע פרויקט‬
‫לביצוע תמ"א ‪ 38‬בבניין‪.‬‬
‫שנים אחדות לתופעה שבה בעלי‬
‫לחיזוק הבניין מפני רעידות‬
‫בהמלצת בית המשפט הגיעו‬
‫דירות בקומות אחרונות היו‬
‫אדמה במסגרת תמ"א ‪ ,38‬וכבר הצדדים להסכמה שלפיה יוצא צו מנכסים לעצמם את גג הבניין‬
‫נמצאים בהליכים מתקדמים‬
‫מניעה להיתר הבנייה ועבודות‬
‫לצורך בניית תוספת בנייה‪ ,‬לא‬
‫לביצוע הפרויקט‪ ,‬וכבר נבחר‬
‫הבנייה יופסקו למשך חודשיים‪ ,‬הייתה משמעות רבה‪ ,‬הרי שהיום‪,‬‬
‫יזם‪ ,‬וכי האינטרס של כלל דיירי על מנת לאפשר לדיירים להגיע לאור חקיקת החוק לחיזוק מבנים‬
‫הבניין גובר על האינטרס היחיד להסכמות סופיות עם היזם‬
‫מפני רעידות אדמה והחלתה‬
‫של אותו דייר‪.‬‬
‫למימוש פרויקט תמ"א ‪ .38‬עוד‬
‫של תמ"א ‪ ,38‬הגגות של אותם‬
‫נקבע כי במידה שלא ייחתם‬
‫בניינים ישנים מקבלים מעמד‬
‫"לגגות‬
‫הסכם עם היזם בתוך חודשיים‪,‬‬
‫מיוחד והם בעלי משמעות‬
‫מעמד מיוחד"‬
‫הדייר יוכל להמשיך בבנייה‪.‬‬
‫עצומה‪ .‬שכן‪ ,‬רק אם הגג‬
‫לטענת הדיירים‪ ,‬העבודות‬
‫שופטת בית משפט השלום בפתח המשותף יהיה חף מבנייה‪ ,‬יוכלו‬
‫שמבצע הדייר פוגעות בהיתכנות תקווה‪ ,‬אשרית רוטקופף‪ ,‬נתנה‬
‫הדיירים לקבל זכויות בנייה על‬
‫הכלכלית של ביצוע הפרויקט‬
‫תוקף של פסק דין להסכמה‬
‫הגג ולהתקשר עם חברה יזמית‬
‫והפסקת העבודות על גג הבניין שהושגה בין הצדדים‪.‬‬
‫לצורך ביצוע פרויקט באופן‬
‫הן תנאי להצעת היזם‪ .‬עוד נטען‬
‫לדברי עו"ד שי הררי‪ ,‬הדיירים שיאפשר לה לבנות קומות‬
‫על ידם כי העבודות שמתבצעות הספיקו לעמוד בלוח הזמנים‬
‫נוספות על גג הבניין"‪¿ .‬‬
‫בית המשפט המחוזי הפך לאחרונה החלטה של בית משפט‬
‫שלום‪ ,‬וביטל חיוב דייר שסירב לבצע עסקת פינוי בינוי‬
‫לפצות את שכניו ב–‪ 2.4‬מיליון שקל‪ .‬את ההחלטה קיבל בית‬
‫המשפט המחוזי בת"א בהרכב שלושה שופטים‪ :‬יצחק ענבר‪,‬‬
‫יהודית שבח ושאול שוחט‪.‬‬
‫מדובר בבניין ברחוב סירקין ‪ 2‬בגבעתיים‪ ,‬שדייריו הגישו‬
‫תביעה כנגד שכנתם שסירבה להצטרף לעסקת קומבינציה‬
‫שנערכה בין הדיירים לקבלן‪ .‬בעלת אחת משתי החנויות‪,‬‬
‫חברה קבלנית בעצמה‪ ,‬רכשה את החנות בשנת ‪ ,2006‬כאשר‬
‫כבר נוהלו מגעים בין הדיירים לקבלנים שונים‪ ,‬ועד סוף‬
‫ספטמבר ‪ 2008‬חתמו כל הדיירים‪ ,‬למעט בעלת החנות‪ ,‬על‬
‫הסכם עם חברת רותם שני לביצוע הפרויקט‪.‬‬
‫בשנת ‪ 2009‬הגישו הדיירים תביעה נגד שכנתם שבה‬
‫טענו כי היא סיכלה את העסקה שלא כדין‪ .‬לטענתם‪ ,‬בעלת‬
‫החנות מעוניינת מאוד בעסקה‪ ,‬אך מתנה את מימושה בכך‬
‫שתהיה הקבלן‪ .‬הדיירים תבעו משכנתם את הנזק הכספי‬
‫שנגרם להם לטענתם בגין סיכול העסקה‪ .‬סכום התביעה‬
‫עמד על ‪ 5.4‬מיליון שקל‪ ,‬אך לצורכי אגרה הועמד על ‪2.4‬‬
‫מיליון שקל‪.‬‬
‫בית משפט השלום קיבל את טענות הדיירים וחייב את‬
‫שכנתם לפצותם ב–‪ 2.4‬מיליון שקל בצירוף שכ"ט עו"ד בסך‬
‫‪ 100‬אלף שקל‪ .‬בעלת החנות הגישה ערעור לבית המשפט‬
‫המחוזי על ההחלטה‪ ,‬באמצעות עו"ד שי צוקרמן המתמחה‬
‫בדיני מקרקעין‪ .‬בערעור נטען כי קביעתו של בית משפט‬
‫השלום לפיה בעל דירה בבית משותף שאינו מסכים לבצע‬
‫עסקת קומבינציה שבה מעוניין רוב בעלי הדירות חייב‬
‫בשל כך בנזיקין כלפיהם‪ ,‬נטולת אחיזה בדין ופוגעת בצורה‬
‫אנושה במעמדה של זכות הקניין‪.‬‬
‫עוד טענה בעלת החנות כי זכות הקניין מאפשרת לה‬
‫כבעלת אחת הדירות לסרב לביצוע עסקת פינוי בינוי ללא‬
‫שתידרש לנמק את סירובה‪ ,‬וכי לדיירים אין זכות קנויה‬
‫לבצע בדירותיהם פינוי בינוי ובוודאי שאין להם זכות לכפות‬
‫על בעל נכס אחר לבצע עסקה כזו‪ ,‬רק משום שהדבר ייטיב‬
‫את מצבם‪ .‬מנגד‪ ,‬טענו הדיירים כי אי תחולתו של חוק הדייר‬
‫הסרבן במקרה זה ‪ -‬מכיוון שהמתחם לא הוכרז לפינוי בינוי‬
‫על ידי הממשלה ‪ -‬אינה שוללת קיומה של אחריות‪ .‬עוד הם‬
‫טענו‪ ,‬כי פסק הדין של בית משפט השלום לא מחייב אותה‬
‫להצטרף לעסקה‪ ,‬אלא לשלם להם פיצוי‪.‬‬
‫השופט ענבר קיבל את הערעור וקבע כי עמדת בית‬
‫משפט השלום לפיה בעל דירה בבית משותף חייב בנזיקין‬
‫כלפי רוב בעלי הדירות בגלל שאינו מסכים להצטרף לעסקת‬
‫קומבינציה‪ ,‬אינה יכולה לעמוד‪ .‬עוד קבע ענבר‪ ,‬כי אין‬
‫בעקרון תום הלב כוח לאכוף על בעל דירה בבית משותף‬
‫להתקשר בהסכם קומבינציה להריסת דירתו ובנייתה מחדש‬
‫או לחייבו לשלם לבעלים האחרים פיצויים בשל סירובו‬
‫לעשות כן‪" .‬חיובים כגון אלו יפגעו בצורה חסרת תקנה‬
‫בליבתה הקשה של זכותו הקניינית"‪ ,‬קבע ענבר‪ ,‬והוסיף כי‬
‫הגורם היחיד המוסמך לכך הוא המחוקק‪.‬‬
‫על הטענה כי הבניין נמצא במצב מוזנח קבע ענבר כי כל‬
‫עוד לא נהרס הבית‪ ,‬או כל עוד לא הוכרז כמתחם פינוי בינוי‪,‬‬
‫אין במצבו כדי לחייב את מי מבעלי הדירות להסכים לבצע‬
‫בו עסקת קומבינציה‪ .‬עוד קבע ענבר כי אין לקבל את הטענה‬
‫לפיה סירוב בעלת החנות לבצע את העסקה טמונה ברצונה‬
‫להיות הקבלן הנבחר לביצוע הפרויקט‪¿ .‬‬
‫הבית ברחוב סירקין‪ .‬בעלי החנות סירבו‬
‫)צילום‪ :‬תמר מצפי(‬