‫קיבוץ שריד ‪40.11.11-‬‬ ‫אבחון תהליך רישום הדירות על שם החברים‬ ‫דוח נית וח מצב קיים‬ ‫תוכן‪:‬‬ ‫‪ .1‬תקציר הדוח‪.‬‬ ‫‪ .2‬דוח מצב החלטות שיוך דירות‪.‬‬ ‫‪ .3‬דוח מצב התקדמות בפרויקט‪.‬‬ ‫‪ .4‬צרכים נוספים בהיבטי הקהילה המשיקים לשיוך הדירות‪.‬‬ ‫‪ .5‬מקורות ושימושים – מגרשים וזכאים‪.‬‬ ‫‪ .6‬ניתוח זכאים ומגרשים‪.‬‬ ‫‪ .7‬סוגיות ותובנות שיש לתת להן מענה בתוכנית העבודה‪.‬‬ ‫‪ .8‬תוכנית העבודה‪.‬‬ ‫‪ .9‬נספח ‪ -‬זכאי שיוך דירות בשריד‪.‬‬ ‫‪ .10‬נספח ‪ -‬מצבת מגרשים – שריד‪.‬‬ ‫הוכן והוגש ע"י‪ :‬שי גרוסמן‬ ‫‪ .1‬תקציר הדוח‬ ‫‪1‬‬ ‫קיבוץ שריד קיבל החלטות על כניסה לשיוך דירות על בסיס החלטה ‪751‬‬ ‫בשלהי ‪.2003‬‬ ‫ועדת הפרוגראמות אישרה את רשימת הזכאים שנמסרה ע"י הקיבוץ‪.‬‬ ‫הקיבוץ קיים תהליך שהובל ע"י צוות שיוך מצומצם וצוות מורחב שלא‬ ‫הרבה להתכנס‪.‬‬ ‫לפי בדיקה שנעשתה‪ ,‬לא התקבלו החלטות עקרוניות הדרושות בשלב‬ ‫הראשון של הליך מסוג זה‪ :‬עקרונות התכנון והשמאות‪ ,‬מנגנון ליישוב‬ ‫מחלוקות‪ ,‬מנגנון לסימון מגרשים לשיוך ועוד‪.‬‬ ‫ניכר כי הקושי המרכזי הקיים כעת‪ ,‬הינו ביצירת זיקה בין זכאי השיוך לבין‬ ‫יחידה לשיוך בפועל‪ .‬החוסר ביחידות מבונות בפועל מחד‪ ,‬והמשך הקליטה‬ ‫לאחר היום הקובע כולל ליחידות שסומנו ליורשי חברים‪ ,‬כמובן שמגדילה‬ ‫את הקושי‪.‬‬ ‫תמונת המצב של סטאטוס המגרשים הינה מורכבת‪ :‬עפ"י תמ"א ‪ ,35‬אנו‬ ‫זכאים ל ‪ 400‬יח"ד כשמתוכן ‪ 131‬יחידות כבר הוגדרו בתוכנית מתאר לטובת‬ ‫שכונת הרחבה‪ .‬יוצא מכך שנותרו לנו זכויות לחברי קיבוץ ל ‪ 269‬בתי אב‪,‬‬ ‫כשבפועל ישנם כבר עכשיו ‪ 267‬זכאי דיור (‪ 212‬במסגרת ‪ 751‬ו ‪ 55‬שנקלטו‬ ‫אחרי המועד הקובע)‪.‬‬ ‫ז"א‪ ,‬שרק אם נקבל אישור ממנהל מקרקעי ישראל לעשות הסבה ל ‪65‬‬ ‫היחידות בהרחבה שטרם שווקו‪ ,‬ממגורים א' למגורים ב' נוכל לחדש את‬ ‫הקליטה‪.‬‬ ‫נקודה נוספת הדורשת התייחסות‪ ,‬היא זיקת חברי הקיבוץ לדירת המגורים‪:‬‬ ‫מתוך ‪ 269‬בתי אב של זכאי שיוך ודיור‪ )32%( 86 ,‬לא יודעים מהי דירת‬ ‫הקבע שלהם‪.‬‬ ‫נוסיף לכך שההיצע הקיים לאותם ‪ 86‬בתי אב‪ ,‬מורכב מכ‪ 22 -‬דירות מגורים‬ ‫בלבד‪ .‬יתרת המגרשים הינה לבנייה או לשיפוץ מסיבי ‪.‬‬ ‫האתגר שיעמוד בפני שריד הינו הסדרת קרוב ל‪ 60 -‬דירות חדשות לחברים‪,‬‬ ‫שכבר התקבלו לחברות ושלחלקם יהיה קושי כלכלי לממן את הבנייה גם אם‬ ‫תוסדר הלוואה‪.‬‬ ‫אחד מהפתרונות אותם יש לשקול‪ ,‬הינו הסבת זכויות יורשים ממגרש‬ ‫מגורים לזכויות בפירות הנכסים (תוך בחינת ההיתכנות המשפטית של‬ ‫המהלך)‪.‬‬ ‫תוכנית העבודה מציירת תמונה של הרבה החלטות ומנגנונים שיש לקבל‬ ‫וליישם בתקופה קצרה יחסית‪.‬‬ ‫אנחנו מדברים על ישיבות צוות קבועות אחת לשבועיים כשבמקביל‬ ‫תתקיימנה פגישות הכנה‪ ,‬מפגשים עם חברים ועם בעלי מקצוע נוספים‪.‬‬ ‫להערכתי ניתן להשלים את הפרויקט עד לשלב שלפני החתמת החוזים‪ ,‬עד‬ ‫מחצית ‪ ,2013‬אך לצורכי זהירות ומתוך היכרות עם קשיים שנוצרים‬ ‫‪2‬‬ ‫בתהליכים כאלו‪ ,‬יש להגדיר את דצמבר ‪ 2013‬כמועד אחרון‪ .‬מועד ביניים לא‬ ‫פחות חשוב‪ ,‬הינו השלמת קביעתם של דירות השיוך לכלל החברים –‬ ‫אוקטובר ‪.2012‬‬ ‫‪ .2‬דו"ח מצב החלטות שיוך דירות‬ ‫א‪" .‬היום הקובע"‪.‬‬ ‫‪ ‬היום הקובע ‪ -‬האסיפה שאישרה את המועד הקובע התקיימה‬ ‫ב‪ 23.12.2003 -‬והקלפי ב‪.28.12.2003 -‬‬ ‫‪ ‬לשים לב – בתקנון הקיבוץ מוגדר בטעות כי היום הקובע הינו‬ ‫‪.31.12.2004‬‬ ‫ב‪ .‬אישור ועדת הפרוגראמות‪.‬‬ ‫‪ ‬קיים מסמך חתום ע"י משרד רוזנבלום הולצמן המאשר את‬ ‫רשימת הזכאים והיום הקובע‪.‬‬ ‫‪ ‬עפ"י מסמך רו"ח רשום שישנם ‪ 120‬זוגות ו ‪ 115‬יחידים‬ ‫וסה"כ ‪ 235‬בתי אב של זכאים‪ .‬בפועל הרשימה כוללת ‪214‬‬ ‫זכאים‪.‬‬ ‫‪ ‬מסמך אישור מועדת פרוגראמות הינו מיום ‪.08.06.2004‬‬ ‫ג‪ .‬מסמכי עקרונות שיוך דירות‪.‬‬ ‫‪ ‬לא התקבלה החלטה על עקרונות התכנון‪.‬‬ ‫‪ ‬לא התקבלה החלטה על מסמך עקרונות השמאות‪.‬‬ ‫‪ ‬לא קיים מנגנון ליישוב מחלוקות‪.‬‬ ‫‪ ‬חוברת שיוך הדירות נדונה בצוות השיוך והוצגה באסיפה אך‬ ‫לא הגיעה לידי החלטה‪.‬‬ ‫ד‪ .‬הוותק‪.‬‬ ‫‪ ‬לא קיימת החלטה על עקרונות חישוב הוותק‪.‬‬ ‫‪ ‬היה ניסיון לנתח ולרכז את נתוני הוותק של החברים‪ .‬המהלך‬ ‫לא הסתיים ולכן אין אישור וותק פרטני של החברים‪.‬‬ ‫ה‪ .‬שינוי תקנון הקיבוץ‪.‬‬ ‫‪ ‬תקנון הקיבוץ המעודכן המאפשר את רישום הדירות על שם‬ ‫החברים נרשם ברשומות ביום ‪.22.06.10‬‬ ‫‪ ‬בסעיף ‪ 44‬בתקנון הקיבוץ‪ ,‬מצוין כי הקיבוץ רשאי להעביר‬ ‫לחברי הקיבוץ זכויות בדירות המגורים בקיבוץ‪.‬‬ ‫‪ ‬עוד מצוין בתקנון‪ ,‬כי מי שעזב שלא על דרך של פטירה את‬ ‫הקיבוץ לאחר היום הקובע‪ ,‬לא זכאי לרישום הדירה על שמו‪.‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪ ‬מצוין בתקנון כי תנאי להעברת זכויות בדירת המגורים הינו‪,‬‬ ‫שהנכנס יתקבל לחברות בקיבוץ‪.‬‬ ‫ו‪ .‬הסדרי יורשים‪.‬‬ ‫‪ ‬נמסר‪ ,‬כי יורשים של חברים שנפטרו אחרי המועד הקובע‬ ‫קיבלו מכתבים‪ ,‬המגדירים שבעת השיוך בפועל הדירה שבה‬ ‫גר החבר לפני פטירתו תשויך להם‪.‬‬ ‫‪ ‬נמסר‪ ,‬כי חברים שנכנסו לגור בדירה שהוגדרה כדירה‬ ‫שתשויך בעתיד ליורשים‪ ,‬לא קיבלו לידם מכתב המגדיר את‬ ‫מעמדם בדירה‪ .‬ככל הנראה הם קיבלו על כך הודעה בע"פ‪.‬‬ ‫ז‪ .‬הסכמים עם יועצים בתהליך שיוך הדירות‪.‬‬ ‫‪ ‬שמאות ‪ -‬הוצג מסמך מאוגוסט ‪ 2009‬ובו הצעת התקשרות עם‬ ‫משרד נחמה בוגין בע"מ‪ .‬עפ"י המסמך‪ ,‬התשלום הינו ‪2,000‬‬ ‫‪ + ₪‬מע"מ לכל דגם‪ ,‬כשהתשלום יהיה ‪ 50%‬בהזמנת העבודה‬ ‫והיתרה עם סיום העבודה‪ .‬עוד מצוין במסמך‪ ,‬כי העבודה‬ ‫תכלול גם ניסוח עקרונות שמאות (אשר בפועל עד כה לא‬ ‫נמצאו)‪ .‬אין התייחסות להליך השגה של החברים‪ .‬מבירור‬ ‫עולה‪ ,‬כי נשלחה חוות דעת הכוללת ‪ 44‬דגמים ביולי ‪2010‬‬ ‫ולאחר ‪ 20%‬הנחה נדרש הקיבוץ לשלם ‪ 70‬אש"ח ‪ +‬מע"מ‪ .‬עד‬ ‫כה שולמו ‪ 23,200‬אש"ח ‪ ,‬כך שנותר לשלם – ‪ +46,800‬מע"מ‪.‬‬ ‫‪ ‬אדריכל – לטענת מנהלי הצוות הקודם‪ ,‬קיים הסכם‬ ‫התקשרות לפי עלות שעת עבודה‪ .‬עד כה לא נמצא ההסכם‪.‬‬ ‫‪ ‬יוע"מ – לטענת מנהלי הצוות הקודם‪ ,‬קיים הסכם התקשרות‬ ‫לפי עלות שעת עבודה‪ .‬עד כה לא נמצא ההסכם‪.‬‬ ‫ח‪ .‬הוצאות התהליך‪.‬‬ ‫‪ ‬לאורך התהליך שהתקיים נגבו ‪ ₪ 25‬בחודש מכל חבר קיבוץ‪.‬‬ ‫‪ ‬הגבייה הופסקה במועד הקפאת התהליך‪.‬‬ ‫‪ ‬הגבייה לא התקיימה מיורשים הזכאים לשיוך דירות‪.‬‬ ‫ט‪ .‬טבלאות איזון‪.‬‬ ‫‪ ‬עפ"י המידע שנמסר מצוות שיוך הדירות‪ ,‬לא התקיימו דיונים‬ ‫בנושא זה‪.‬‬ ‫‪ ‬עפ"י מה שנמסר מצוות שיוך הדירות‪ ,‬הכוונה הייתה‬ ‫להתייחס לוותק נצבר מכסימלי של ‪ 30-40‬שנה לוותיק מבין‬ ‫בני הזוג ולהעביר את ההתחשבנות למנגנון שיוך פירות‬ ‫הנכסים‪ .‬אין החלטות בעניין זה‪.‬‬ ‫י‪ .‬חברים חדשים שהתקבלו אחרי המועד הקובע‪.‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫לפי מידע שנמסר‪ ,‬התקבלו עד כה ‪ 55‬בתי אב של חברים לאחר‬ ‫המועד הקובע‪.‬‬ ‫אין הסדר מיוחד שאושר לעניין חברים אלו והסדר השיוך‬ ‫אינו מתייחס אליהם‪.‬‬ ‫החברים החדשים לא נדרשו לחתום על הסכם שיסדיר את‬ ‫מעמדם ואת הדרישות ההדדיות בעת קבלתם לחברות‪.‬‬ ‫לא הוגדרה אחריות החבר החדש לבניית הבית‪.‬‬ ‫קיימים מספר בנים השייכים למסלול הבנים הישן איתם‬ ‫צריך להסדיר את הנושא‪.‬‬ ‫קליטת בנים אחרי היום הקובע יכולה להתבצע במסגרת‬ ‫החלטה ‪ 959‬בתנאי ‪ 751‬או לפי החלטה ‪ .979‬יש לציין‬ ‫שהתנאים מול ממ"י יהיו שונים‪.‬‬ ‫לאחרונה הוקם צוות צמיחה דמוגראפית שהחל לטפל בכל‬ ‫סוגיית הקליטה‪.‬‬ ‫יא‪ .‬מנגנון יישוב מחלוקות‪.‬‬ ‫‪ ‬לפי בדיקה שנעשתה‪ ,‬לא אושר בתחילת התהליך המנגנון‬ ‫המסדיר את תהליך יישוב המחלוקות‪.‬‬ ‫‪ .3‬דוח מצב התקדמות בפרויקט‬ ‫א‪ .‬צוות שיוך דירות‪.‬‬ ‫‪ ‬צוות שיוך דירות בטרם הוקפא התהליך מנה את‪:‬‬ ‫אבי ניר‪ ,‬משה וייסבוך ואילון תלמי כצוות המצומצם ובצוות‬ ‫הרחב היו גם‪ :‬רועי ברקן‪ ,‬שרה וייס‪ ,‬רפא שיפטן‪ ,‬חגי ספר‪,‬‬ ‫רפי אסרף‪ ,‬עמיקם בן יוסף‪ ,‬אסתר שפיר‪ ,‬אפרים רוזן והדסה‬ ‫פרסאי‪.‬‬ ‫בימים אלו מגבשים צוות שיוך דירות שבראשו יעמוד אלכס‬ ‫בר אילן‪.‬‬ ‫ב‪ .‬המצב התכנוני‪.‬‬ ‫‪ ‬בוצע ניתוח מצב ע"י משרדו של ערן מבל והוצגו חלופות‬ ‫לעקרונות התכנון‪.‬‬ ‫‪ ‬בוצע נספח תנועה ונספח ביוב‪.‬‬ ‫‪ ‬ישנו אזור עם תוכנית תחבורתית שאינה פתורה‪.‬‬ ‫‪ ‬הוגדר אזור במרכז הקיבוץ עם בתים ישנים לטובת "דירות‬ ‫מעבר"‪.‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪' ‬הוצפה' בעיה מרכזית של מגרשים קטנים במיוחד והועלו‬ ‫הצעות לפתרונות שונים‪ ,‬כמו מתן אפשרות לחלק מהדיירים‬ ‫להמשיך להתגורר בדירה הנוכחית אך לרשום מגרש לבנייה‬ ‫במקום אחר‪ .‬האפשרויות השונות נמצאות בדיונים אך טרם‬ ‫אושרו‪.‬‬ ‫‪ ‬עפ"י התמ"א מאושרות לשריד ‪ 400‬יח"ד ומתוכן כבר תוכננו‬ ‫במסגרת תב"ע בתוקף ‪ 131‬יח"ד בהרחבה המוגדרות בתב"ע‬ ‫"מגורים ב"‪ .‬ז"א שבשריד ניתן להקצות סה"כ ‪ 269‬יח"ד‬ ‫לחברי קיבוץ‪ .‬בפועל ישנם ‪ 212‬בתי אב של זכאים (לאחר ניכוי‬ ‫אלו שעזבו לאחר המועד הקובע) ‪ 55 +‬בתי אב שהתקבלו‬ ‫אחרי המועד הקובע וביחד ‪ 267‬יחידות של חברי הקיבוץ‪ .‬ז"א‬ ‫– מבחינה סטאטוטורית‪ ,‬אין מגרשים נוספים לקליטה‬ ‫לחברות בקיבוץ‪.‬‬ ‫ג‪ .‬דירות קבע לשיוך‪.‬‬ ‫‪ ‬עפ"י בדיקה שעשינו‪ ,‬מתוך ‪ 212‬הזכאים בפועל לשיוך דירות‬ ‫במסגרת החלטה ‪( 751‬שלושה מהם בסימן שאלה)‪ ,‬ל ‪ 181‬בתי‬ ‫אב ישנה דירת קבע לשיוך‪.‬‬ ‫‪ ‬מתוך ‪ 31‬בתי האב שהינם ללא יח"ד מוגדרת לשיוך‪ 3 ,‬בתי‬ ‫אב עצם זכאותם לשיוך צריכה להיבדק‪.‬‬ ‫‪ ‬מתוך יתרת ‪ 31‬המשפחות ללא יחידה מסומנת לשיוך‪11 ,‬‬ ‫גרות בשכונת מלט שמוגדרת בשלב זה כשכונה שדירותיה אינן‬ ‫לשיוך‪.‬‬ ‫‪ ‬בהנחה שקיימת זכות ל ‪ 270‬יח"ד לחברי קיבוץ‪ ,‬ונכון לעכשיו‬ ‫ישנם ‪ 181‬בתי אב עם דירה מסומנת לשיוך‪ ,‬נותרו ‪ 86‬יח"ד‬ ‫(שחלקן הגדול לבנייה) שאותן צריכים לבחור ‪ 31‬בתי אב של‬ ‫חברים שהתקבלו לפני המועד הקובע ‪ 55 +‬שהתקבלו אחרי‬ ‫המועד הקובע‪ .‬נציין שחלקם כבר בנו או בונים בימים את‬ ‫ביתם (כחמישה) בטרם הוגדרה פורמאלית היחידה המשויכת‬ ‫שלהם‪ .‬לא ניתן עדיין מענה פורמאלי למימון התשתיות‬ ‫הנדרשות לטובת הדירות החדשות‪ .‬הסיטואציה מחייבת‬ ‫השלמת סימון המגרשים לשיוך בטרם נכנסים לצמיחה‬ ‫הדמוגראפית‪.‬‬ ‫ד‪ .‬הבדיקה השמאית‪.‬‬ ‫‪ ‬בוצעה בדיקה עפ"י דגמים כשהוגדרו לדברי צוות השיוך‬ ‫היוצא – סה"כ ‪ 12‬דגמים ולדברי נחמה בוגין – ‪ 44‬דגמים‪.‬‬ ‫‪ ‬לפי מה שנמסר – לא הוצגה השמאות בפני הציבור ולא‬ ‫התקיים תהליך של השגה וערעור‪.‬‬ ‫‪6‬‬ ‫ה‪ .‬ההיבט המשפטי סטאטוטורי‪.‬‬ ‫‪ ‬את התהליך ליווה עו"ד רמי צידון כולל את ניסוח חוברת‬ ‫השיוך‪.‬‬ ‫‪ ‬חוברת השיוך נדונה במסגרת הצוות הגרעיני של שיוך דירות‬ ‫בלבד והוצגה באסיפה‪.‬‬ ‫‪ ‬חוברת השיוך מתייחסת לקידום הפרויקט בהתאם להחלטה‬ ‫‪ ,751‬אך מתייחסת לאפשרות של הקיבוץ להחליט על ביצוע‬ ‫שיוך חוזי‪ .‬יש לציין כי סוגיית החלטה ‪ 979‬לא קיבלה‬ ‫התייחסות אך צריכה להיבחן‪.‬‬ ‫‪ ‬בחוברת השיוך מוגדר כי ההתחשבנות‪ ,‬דהיינו‪ ,‬מודל‬ ‫האיזונים‪ ,‬יידון מאוחר יותר‪.‬‬ ‫‪ ‬חוברת שיוך הדירות מתייחסת לסוגיית הבתים המשותפים‬ ‫ולצורך בשלב מאוחר יותר לייצר "הסכם שיתוף"‪.‬‬ ‫‪ ‬חוברת השיוך מתייחסת לכך שמי שהתגרש אחרי המועד‬ ‫הקובע‪ ,‬ישייך במשותף את הדירה‪ .‬אין התייחסות לזכויות‬ ‫המגורים לגבי מי שיצא מדירתו‪.‬‬ ‫‪ ‬זכאויות יורשים – סה"כ ישנם ‪ 23‬משפחות יורשים‪ ,‬אך טרם‬ ‫נעשה הליך של קבלת "צו קיום צוואה" או "צו קיום ירושה"‪.‬‬ ‫‪ ‬החוברת מתייחסת לסוגיית העברת הזכויות בדירת המגורים‬ ‫ולזכות הסירוב של הקיבוץ‪.‬‬ ‫‪ ‬החוברת מתייחסת לחבר שלא יחפוץ בשיוך דירתו‪.‬‬ ‫‪ ‬נושא השעבודים – הוכנה טיוטא להסכם עם בנק הפועלים‬ ‫להחרגת בתי המגורים מהשעבוד‪ .‬התחייבות בנק הפועלים‬ ‫כפופה לאישור משרד האוצר (איתו צריכים לקיים מגעים)‬ ‫בשל הלוואת השיכון‪.‬‬ ‫‪ ‬עפ"י בדיקה שנעשתה‪ ,‬טרם הוכנו נספחים לחוברת השיוך‪.‬‬ ‫ו‪ .‬מנגנוני איזון‪ ,‬כספים ומיסוי‪.‬‬ ‫‪ ‬עפ"י מה שנמסר‪ ,‬טרם בוצעו הכנות ובדיקות בכל הקשור‬ ‫לסוגיית המיסוי‪.‬‬ ‫‪ ‬לגבי האיזונים והתשלומים – טרם גובשה הצעת החלטה‬ ‫בנדון‪.‬‬ ‫‪ .4‬צרכים נוספים בהיבטי הקהילה המשיקים לשיוך הדירות‬ ‫א‪ .‬צמיחה דמוגרפית ‪ -‬בהתייחס להיצע המגרשים‪ ,‬יש לבדוק השקה עם‬ ‫תוכנית הקליטה‪ .‬כמו – כן‪ ,‬יש לוודא הגדרות זהות ‪ /‬דומות‬ ‫בתחומים שונים‪ ,‬כגון‪ :‬תב"ע‪ ,‬סחירות דירות המגורים ועוד‪.‬‬ ‫‪7‬‬ ‫מתקיים הליך מסודר של צמיחה דמוגראפית‪ ,‬אך טרם גובשו‬ ‫החלטות שניתן להתייחס אליהם‪.‬‬ ‫ב‪ .‬שיוך נכסים – ההשקה נובעת מהעובדה שבשני הפרויקטים מתקיימת‬ ‫הקצאת זכויות‪ ,‬ולכן בכל הקשור לבניית הסכמות בקהילה בקשר עם‬ ‫ותק‪ ,‬יש לנסות ולקשור בין שניהם‪ .‬במידה ומתקיים הליך צמיחה‬ ‫דמוגראפית‪ ,‬יש מחויבות גם כן להסדיר את סוגיית שיוך הנכסים‪.‬‬ ‫במסגרת חוברת חדשה הנקראת "מודל רשת הביטחון בשריד – הצעת‬ ‫הצוות בתום ‪ 3‬שנות ניסיון" שטרם אושרה‪ ,‬ישנה התייחסות‬ ‫עקרונית לשיוך פירות הנכסים‪ .‬מצוין כי בסיס החלוקה יהיה וותק‬ ‫ושהזכויות יהיו ברות הורשה‪ .‬כמוכן מצוין‪ ,‬כי היום הקובע לעניין‬ ‫שיוך פירות הנכסים‪ ,‬הינו ‪.1.1.2004‬‬ ‫ג‪ .‬תשתיות – הסדרת שיוך הדירות מחייבת מתן התייחסות גם‬ ‫לתשתיות שצריך להכין לטובת בנייה חדשה וגם לתשתיות שיש‬ ‫להסיט כתוצאה מהפרצלציה‪.‬‬ ‫ד‪ .‬שונות – אושרה החלטה בקלפי ביום ‪ 09.09.11‬המסדירה את החזר‬ ‫ההשקעה הכספית לחבר‪ ,‬על השקעתו בדירת המגורים בתקופת‬ ‫הביניים‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬פעל לאחרונה צוות לאסטרטגיה חברתית אך טרם‬ ‫גובשו החלטות סופיות בנדון‪.‬‬ ‫‪ .5‬מקורות ושימושים – מגרשים וזכאים‬ ‫זכאים‬ ‫מגרשים‬ ‫מגרשים משווקים בהרחבה‬ ‫‪56‬‬ ‫מגרשי הרחבה מתוכננים‬ ‫‪75‬‬ ‫סך הכול מגרשי הרחבה‬ ‫‪131‬‬ ‫יתרת מגרשים לחברים‬ ‫‪269‬‬ ‫משפחות זכאים עם יחידה מסומנת ‪181‬‬ ‫משפחות זכאים ללא יחידה‬ ‫מסומנת‬ ‫סך הכול זכאים לשיוך‬ ‫בתי אב שנקלטו לאחר המועד‬ ‫הקובע‬ ‫סך הכול חברים הזכאים ליחידת‬ ‫מגורים‬ ‫שריון לתושבים נוכחיים ועתידיים‬ ‫בהרחבה‬ ‫סה"כ‬ ‫‪31‬‬ ‫‪400‬‬ ‫‪212‬‬ ‫‪55‬‬ ‫‪267‬‬ ‫‪131‬‬ ‫‪400‬‬ ‫‪8‬‬ ‫ניתוח המגרשים שאינם‬ ‫מסומנים‬ ‫מגרש מבונה רגיל‬ ‫פינוי בינוי‬ ‫ניתוח הזכאים למגורים ללא דירת‬ ‫קבע‪:‬‬ ‫ותיקים‬ ‫‪23‬‬ ‫נקלטים‬ ‫‪13‬‬ ‫מגרשים לבניה‬ ‫‪31‬‬ ‫‪47‬‬ ‫‪42‬‬ ‫אחר‬ ‫סה"כ‬ ‫‪78‬‬ ‫‪78‬‬ ‫‪ .6‬ניתוח זכאים ומגרשים‬ ‫א‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫ה‪.‬‬ ‫ו‪.‬‬ ‫ישנן משפחות ללא דירת קבע – ‪ 31( 78‬ותיקים ‪ 47 +‬חדשים)‪.‬‬ ‫ישנם ‪ 3‬בתי אב שזכאותם אינה ודאית‪ ,‬כך שנישאר בסופו של דבר עם‬ ‫‪ 75-78‬בתי אב שצריכים לבחור מגרש‪.‬‬ ‫ב‪ 2 -‬יחידות גרים בעלי צרכים מיוחדים וב‪ 4 -‬יחידות גרים גרושים‬ ‫שלאחר היום הקובע‪.‬‬ ‫ז"א‪ ,‬שאנו נשארים עם ‪ 37‬מגרשים מבונים לבחירה (שבשבעה מהם‬ ‫גרים חברים חדשים) ו ‪ 38-41‬יצטרכו לבחור מגרשים לבנייה‪.‬‬ ‫כ‪ 15 -‬יחידות מתוך ה‪ 37 -‬הן על תקן של פינוי בינוי (לא ראויות‬ ‫למגורי משפחה)‪.‬‬ ‫צריך לבדוק מהלך מול ‪ 23‬משפחות של יורשים‪ ,‬בו ניתן יהיה להסב‬ ‫את הזכויות לדירה לזכות בפירות הנכסים (כולל בדיקת ההיתכנות‬ ‫המשפטית)‪.‬‬ ‫סיכום ניתוח מגרשים לבחירה‬ ‫‪22‬‬ ‫מגרשים עם דירה‬ ‫שיפוץ מסיבי או פינוי בינוי‬ ‫‪15‬‬ ‫מגרש לבנייה‬ ‫‪38-41‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪75-78‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪ .7‬סוגיות ותובנות שיש לתת מענה בתוכניות העבודה‬ ‫‪ .A‬השלמת החלטות‪.‬‬ ‫א‪ .‬עדכון תקנון הקיבוץ – סוגיית מועד היום הקובע‪.‬‬ ‫ב‪ .‬קביעת נוהל יישוב מחלוקות‪.‬‬ ‫ג‪ .‬קביעת עקרונות חישוב הוותק‪.‬‬ ‫ד‪ .‬קביעת נוהל בחירת מגרש לשיוך‪.‬‬ ‫ה‪ .‬הגדרת מנגנון האיזון‪.‬‬ ‫ו‪ .‬קביעת עקרונות התכנון לרבות בתים משותפים‪.‬‬ ‫ז‪ .‬קביעת עקרונות השמאות‪.‬‬ ‫ח‪ .‬הגדרת זכויות וחובות החברים שהתקבלו לאחר המועד הקובע‪.‬‬ ‫לבדוק את סוגיית "הבנים" שהתקבלו במסלול הישן‪.‬‬ ‫ט‪ .‬מה זכויות המדור של מי שהתגרש לאחר היום הקובע‪.‬‬ ‫י‪ .‬החלטה הנותנת מענה למימון התשתיות הנדרשות לבנייה חדשה‪.‬‬ ‫יא‪ .‬גיבוש פתרונות להלוואות לבנייה‪.‬‬ ‫יב‪ .‬חוברת שיוך דירות – דיוני צוות ואסיפה‪.‬‬ ‫יג‪ .‬חוזה אישי – דיוני צוות ואסיפה‪.‬‬ ‫‪ .B‬ביצוע‪ :‬מנגנונים והליכים שטרם בוצעו או הושלמו‪.‬‬ ‫א‪ .‬ביצוע נוהל בחירת מגרש לשיוך‪.‬‬ ‫ב‪ .‬הכנת טבלאות איזון‪.‬‬ ‫ג‪ .‬חישוב הוותק בהתאם להחלטות וקבלת אישור החברים‪.‬‬ ‫ד‪ .‬השלמת הליך השמאות‪.‬‬ ‫ה‪ .‬בחינת והחלטה לגבי מנגנוני שיוך ייחודיים (מגרש ריק‪ ,‬שיוך עתידי‪,‬‬ ‫פדיון‪ ,‬איחוד וחלוקה)‪.‬‬ ‫ו‪ .‬בדיקת זכאות של בתי אב שזכאותם אינה ברורה‪.‬‬ ‫ז‪ .‬ליווי וייעוץ מס‪.‬‬ ‫ח‪ .‬שחרור שעבודים (ראה גם בסעיף ‪.)'3‬‬ ‫‪ .C‬פעילות תכנוניות‪.‬‬ ‫א‪ .‬בהתאם להחלטות עקרונות התכנון‪ ,‬יש להשלים תכנון ופרצלציה‪.‬‬ ‫ב‪ .‬לקבל את אישור מנהל מקרקעי ישראל לשינוי יתרת מגרשי "מגורים‬ ‫ב" ל"מגורים א"‪.‬‬ ‫ג‪ .‬להשלים תכנון תנועה ונספחים‪.‬‬ ‫ד‪ .‬לטפל בהסכמי שיתוף בבתים המשותפים‪.‬‬ ‫ה‪ .‬הגשה לועדות התכנון וכמובן אישור באסיפה‪.‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‪ .D‬פירוט הליך סימון דירות קבע‪.‬‬ ‫א‪ .‬לבדוק את שילוב מגרשי ההרחבה בסימון דירות הקבע‪.‬‬ ‫ב‪ .‬לקבוע מנגנון שייקח בחשבון את כל סוגי האוכלוסייה ואת כל‬ ‫מסלולי השיוך ויגדיר סדרי עדיפות‪.‬‬ ‫ג‪ .‬לקיים בפועל הליך של השלמת סימון דירות הקבע‪.‬‬ ‫‪ .E‬פירוט השלמת הליך השמאות‪.‬‬ ‫א‪ .‬למידת התוצרים הקיימים‪.‬‬ ‫ב‪ .‬עדכון התוצרים בהתאם להחלטות על איחוד ופיצול יחידות‪.‬‬ ‫ג‪ .‬העברת השמאות לחברים‪.‬‬ ‫ד‪ .‬מימוש הליך השגה וערעור‪.‬‬ ‫‪ .F‬שונות‪.‬‬ ‫א‪ .‬לקיים דיון עקרוני על סוגיית ההחלטות הרלבנטיות לשריד‪979 ,751 :‬‬ ‫וכן ביצוע שיוך חוזי‪.‬‬ ‫ב‪ .‬לוודא שחברים מטפלים בצווי קיום צוואה וצווי קיום ירושה‪.‬‬ ‫ג‪ .‬לקיים מגעים עם משרד האוצר להחרגת השעבודים באזור המגורים‪.‬‬ ‫ד‪ .‬להכין תקציב ליתרת המהלך‪.‬‬ ‫‪ .8‬תוכנית עבודה – שיוך דירות שריד‬ ‫שלבים‬ ‫אופן הביצוע‬ ‫הנושא‬ ‫לו"ז‬ ‫א‪ .‬לימוד‬ ‫לימוד הניתוח ותוכנית העבודה‬ ‫ישיבת צוות ‪+‬‬ ‫דו"ח לציבור‬ ‫נובמבר ‪2011‬‬ ‫ב‪ .‬הכנה ואישור‬ ‫מנגנונים‬ ‫התחלתיים‬ ‫נוהל יישוב מחלוקות‬ ‫‪ 3‬ישיבות‬ ‫צוות‪+‬דיון‬ ‫ציבורי‪ +‬ישיבת‬ ‫צוות לעדכון ‪+‬‬ ‫אסיפה לאישור‬ ‫דצמבר‪– 2011‬‬ ‫פברואר ‪2012‬‬ ‫עקרונות חישוב הוותק‬ ‫נוהל בחירת מגרש לשיוך‬ ‫עקרונות התכנון‬ ‫מנגנוני שיוך ייחודיים‪/‬‬ ‫הגדרות השמאות‬ ‫בדיקת זכאות של זכאים בספק‬ ‫הסדרת שינוי מגורים ב' ל א'‬ ‫עדכון מועד יום קובע בתקנון‬ ‫‪11‬‬ ‫ישיבות פרטניות‬ ‫וייעוץ משפטי‬ ‫נובמבר‪– 2011‬‬ ‫פברואר ‪2012‬‬ ‫שלבים‬ ‫ג‪.‬זכויות וחובות‬ ‫חברים ‪ /‬פרצלציה‬ ‫אופן הביצוע‬ ‫הנושא‬ ‫זכויות וחובות החברים שלאחר המועד‬ ‫הקובע‪ ,‬לרבות במסלול הישן‬ ‫זכויות מדור לגרושים לאחר מועד קובע‬ ‫מימון התשתיות לבנייה חדשה‬ ‫הלוואות לבנייה‬ ‫קידום הפרצלציה בהתאם לעקרונות‬ ‫שאושרו‬ ‫ד‪ .‬ביצוע הליך סימון‬ ‫דירות הקבע ‪/‬‬ ‫גיבוש החלטה‬ ‫למנגנון איזונים‬ ‫מפגשים של‬ ‫הצוות ועם‬ ‫החברים‬ ‫הרלבנטיים – ‪3‬‬ ‫פגישות עם בעלי‬ ‫מקצוע – ‪2‬‬ ‫דיון ציבורי – ‪1‬‬ ‫אסיפה – ‪1‬‬ ‫ישיבות עבודה עם‬ ‫אדריכל וצוות‬ ‫הכנת מסמכים נדרשים‬ ‫הכנות משרדיות‬ ‫הכנה לקראת הבחירה‬ ‫‪ 2‬דיוני צוות‬ ‫סבבי בחירה‬ ‫‪ 4‬מועדים‬ ‫לו"ז‬ ‫מרץ ‪ -‬מאי ‪2012‬‬ ‫מרץ – מאי ‪2012‬‬ ‫יוני – אוקטובר‬ ‫‪2012‬‬ ‫פרסום רשימה סופית‬ ‫ה‪ .‬הכנת מסד‬ ‫נתונים והשמת‬ ‫חוברת שיוך‬ ‫הדירות‬ ‫ו‪ .‬מהלכים‬ ‫משלימים‬ ‫פגישת אישיות‬ ‫‪ 30‬פגישות‬ ‫גיבוש החלטה למנגנון האיזון‬ ‫ישיבות צוות ‪-‬‬ ‫‪2‬דיונים ציבוריים‬ ‫והחלטות – ‪3‬‬ ‫יוני – אוקטובר‬ ‫‪2012‬‬ ‫השלמת תוכניות עד דיון בוועדה‬ ‫מקומית‬ ‫‪ 4‬מפגשי תכנון‬ ‫ודיונים‬ ‫יוני‪ -‬אוקטובר‬ ‫‪2012‬‬ ‫הכנת חישובי הוותק‬ ‫הכנות ופגישות עד‬ ‫חתימת החבר‬ ‫נובמבר ‪ -‬דצמבר‬ ‫‪2012‬‬ ‫הכנת טבלאות האיזון‬ ‫עדכוני שמאות בפועל‬ ‫עבודה מול‬ ‫השמאי‬ ‫דיונים על חוברת השיוך‬ ‫דיוני צוות‬ ‫נובמבר ‪- 2012‬‬ ‫פברואר ‪2013‬‬ ‫תהליך קבלה ואישור השמאות‬ ‫אישור חוברת השיוך על נספחיה ‪ +‬דיון‬ ‫על סוג השיוך‬ ‫אישור חוזה אישי‬ ‫אישור החרגת שעבודים‬ ‫מרץ‪ -‬יוני ‪2013‬‬ ‫ליווי ויעוץ מס‬ ‫‪12‬‬