‫הפורום הפיננסי של מכון גזית‪-‬גלוב לחקר נדל"ן‬ ‫חומר רקע למפגש אפריל ‪:3102‬‬ ‫מימון נדל"ן תחת דרישות הלימות הון וסיכון ענפי‬ ‫א‪ .‬רקע‬ ‫ספקי האשראי העיקריים לבניה בשוק הישראלי הינם הבנקים המסחריים‪ .‬הבנקים המסחריים נתונים לפיקוח של‬ ‫המפקח על הבנקים ובמסגרת זו מוגבל היקף האשראי שהבנקים מורשים להקצות לסקטורים השונים‪ .‬לפי נוהל‬ ‫בנקאי תקין ‪ 315‬והגדרת הענפים לפי נוהל ‪ 831‬מורשים הבנקים להקצות לא יותר מ ‪ 22%‬מהאשראי הישיר‬ ‫(לא לאחר משקלות הון סיכון) לענף הבינוי והנדל"ן‪ .‬ענף הבינוי והנדל"ן מוגדר לפי נוהל ‪ 831‬כענפים ‪ 46 ,45‬ו‬ ‫‪ 77‬לפי סיווג הענפים במשק של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‪ .‬ענף ‪ 45‬כולל‪ :‬עבודות פיתוח באתר הבניה‪,‬‬ ‫הקמת מבנים שלמים או חלקי מבנים‪ ,‬עבודות נגרות ומסגרות‪ ,‬התקנת מתקני מים‪ ,‬חשמל ומיזוג ומערכות‬ ‫אחרות‪ ,‬גימור הבניין‪ ,‬שיפוצים ותיקונים במבנים‪ ,‬הקמה‪ ,‬הרכבה והצבה של מבנים מוכנים‪ .‬ענף ‪ 46‬כולל‪ :‬את‬ ‫הענפים העוסקים בעבודות הנדסה אזרחית (למעט בניית מבנים)‪ :‬עבודות עפר ‪,‬סלילה ותשתית‪ ,‬עבודות‬ ‫הנדסיות אחרות‪ ,‬השכרת ציוד בנייה או הריסה; וסעיף ‪ 77‬כולל‪ :‬פעילויות בנכסי דלא ניידי‪ ,‬מסחר ותיווך בנכסי‬ ‫דלא ניידי‪ ,‬השכרה‪ ,‬ניהול והחזקה‪ ,‬גביית שכר דירה ופעילויות קשורות‪ .‬מסקירת בנק ישראל על ההתפתחות‬ ‫במערכת הבנקאית לשנת ‪ 2711‬ניתן לראות את הסיכון שמייחסים בבנק ישראל לסקטור בכללותו‪.‬‬ ‫היקף האשראי לתחום הנדל"ן לפי דוחות הבנקים לסוף שנת ‪ ,3103‬אשר פורסמו במרץ ‪:3102‬‬ ‫‪‬‬ ‫בנק לאומי‪ :‬נכון ליום ‪ 31.12.2712‬היקף האשראי לתחום הנדל"ן הינו ‪ 79.877‬מיליארד ש"ח המהווים‬ ‫‪ 22.3%‬מסך כל האשראי של הבנק‪ .‬לטענת הבנק לפי כללי החישוב של בנק ישראל שיעור המימון‬ ‫הענפי לנדל"ן מגיע לרמה של ‪ 19.7%‬ולכן במהלך שנת ‪ 2712‬לא הייתה חריגה ענפית‪ ,‬לעומת חריגה‬ ‫של ‪ 4.5%‬בשנת ‪ .2711‬בחלוקה למרכיבים הבנק מדווח על ‪ 9.182‬מיליארד ש"ח אשראי לבניה‬ ‫שאיננה למגורים (‪ 2.5%‬מסך האשראי של הבנק)‪ 23.929 ,‬מיליארד ש"ח אשראי לבניה למגורים‬ ‫(‪ 6.4%‬מסך האשראי של הבנק)‪ ,‬כאשר ‪ 16.8‬מיליארד ש"ח מתוכם אשראי חוץ מאזני לאחר שיקלול‬ ‫(קרי בעיקר ערבויות לסוגיהן)‪ ,‬והאשראי לנכסים מניבים הינו ‪ 25.929‬מיליארד ש"ח (‪ 7.14%‬מסך‬ ‫האשראי של הבנק)‪.‬‬ ‫מכון גזית ‪ -‬גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה‬ ‫חברה לתועלת הציבור ת‪.‬ד ‪ 167‬הרצליה‪| www.idc.ac.il | [email protected] 46150 ,‬‬ ‫‪‬‬ ‫בנק הפועלים‪ :‬נכון ליום ‪ 31.12.2712‬היקף האשראי לתחום הנדל"ן הינו ‪ 83.7‬מיליאד ש"ח ולכן שיעור‬ ‫החשיפה של הבנק לענף הבינוי והנדל"ן הינו ‪( 27.4%‬זאת לעומת ‪ 27.6%‬בסוף שנת ‪ .)2711‬הבנק‬ ‫מדווח אודות החשיפה בחלוקה למרכיבי הבינוי והנכסים בנפרד‪ 51 .‬מיליארד (‪ 12.4%‬מכלל האשראי)‬ ‫בתחום הבינוי (‪ 32.5‬מיליארד ש"ח מתוכם בניה לדיור) ו ‪ 32.8‬מיליארד (‪ 8%‬מכלל האשראי) לתחום‬ ‫הנכסים‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫בנק דיסקונט‪ :‬נכון ליום ‪ 31.12.2712‬היקף האשראי לתחום הנדל"ן הינו ‪ 33‬מיליארד ש"ח ולכן שיעור‬ ‫החשיפה של הבנק לענף הבינוי והנדל"ן הינו ‪( 17.29%‬זאת לעומת ‪ 21.5%‬בסוף שנת ‪ .)2711‬הירידה‬ ‫בשיעור היחסי נובעת מהשלמת המיזוג עם בנק דיסקונט למשכנתאות‪ .‬הבנק מדווח אודות החשיפה‬ ‫בחלוקה למרכיבי הבינוי והנכסים בנפרד‪ 15.854 .‬מיליארד (‪ 8.3%‬מכלל האשראי) בתחום הבינוי ו‬ ‫‪ 17.156‬מיליארד (‪ 9%‬מכלל האשראי) לתחום הנכסים‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫בנק מזרחי טפחות‪ :‬נכון ליום ‪ 31.12.2712‬היקף האשראי לתחום הנדל"ן הינו ‪ 24.4‬מיליארד ש"ח ולכן‬ ‫שיעור החשיפה של הבנק לענף הבינוי והנדל"ן הינו ‪( 14.2%‬זאת לעומת ‪ 8.4%‬בסוף שנת ‪.)2711‬‬ ‫‪‬‬ ‫הבנק הבינלאומי הראשון‪ :‬נכון ליום ‪ 31.12.2712‬היקף האשראי לתחום הנדל"ן הינו ‪ 13.9‬מיליאד‬ ‫ש"ח ולכן שיעור החשיפה של הבנק לענף הבינוי והנדל"ן הינו ‪( 14.2%‬זאת לעומת ‪ 13.9%‬בסוף שנת‬ ‫‪.)2711‬‬ ‫סך האשראי לתחום הנדל"ן במאזן של חמשת הבנקים הגדולים בישראל נכון ליום ‪ 31.12.2712‬הינו‬ ‫‪ 221‬מיליארד ש"ח מתוכם כ ‪ 57%‬לענף הבניה כולל הנדסה אזרחית‪ .‬לפי הנתונים בדוחות הכספיים‬ ‫לשנת ‪ 2712‬הבנקים הגדולים מיצו את יכולת האשראי לנדל"ן‪ ,‬בעוד לבנקים הקטנים ישנה יתרה לא‬ ‫מנוצלת של כ ‪ 27‬מיליארד ש"ח‪ .‬על מנת להבין את סדרי הגודל‪ ,‬ההשקעה בבניה למגורים ב‪2711 -‬‬ ‫הייתה כ‪ 51 -‬מיליארד ש"ח‪. .‬‬ ‫ב‪ .‬ניהול סיכונים והגבלות אשראי לנדל"ן והשוואה לעולם‬ ‫הגבלת האשראי לנדל"ן כפי שהוצגה בסעיף א' המבוססת על נוהל בנקאי תקין ‪ 315‬הינה יחודית‬ ‫למדינת ישראל‪ .‬הפיקוח וניהול סיכוני האשראי של בנקים בעולם מבוסס בעיקר על המלצות ועדת בזל‬ ‫(‪ II ,I‬ו ‪ )III‬ועל דרישות הוניות כתשובה לסיכונים‪ .‬המלצות ועדת בזל משנת ‪( 1988‬בזל ‪ )I‬למדידה‬ ‫ולהערכת ההון הנדרש מהבנקים למעשה התעלמו מנושא ריכוזיות האשראי בכלל ולכן לא יצרו הגבלה‬ ‫על אשראי לתחום הנדל"ן בפרט‪ .‬המלצות ועדת בזל משנת ‪( 2774‬בזל ‪ ,)II‬עדיין לא הבחינו בין תיק‬ ‫אשראי ריכוזי לבין תיק אשראי מפוזר‪ .‬זיהוי האשראי הריכוזי כגורם סיכון הוביל לכך שבהנחיות‬ ‫מאוחרות לבזל ‪ II‬נקבע שהתייחסות לריכוז האשראי תשולב בתהליך הערכת הלימות ההון בנדבך השני‪.‬‬ ‫מכון גזית ‪ -‬גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה‬ ‫חברה לתועלת הציבור ת‪.‬ד ‪ 167‬הרצליה‪| www.idc.ac.il | [email protected] 46150 ,‬‬ ‫לפי הנחיה זו הבנק יאמץ תהליך פנימי של הערכת כרית ההון הנדרשת על מנת להתמודד עם הריכוזיות‬ ‫הענפית בתיק האשראי שלו‪ .‬המודלים בהם משתמשים באירופה לאמידת הכרית ההונית הנדרשת‬ ‫לצורך התמודדות עם ריכוזיות האשראי הינם רבים ומגוונים כשהרעיון המרכזי הינו לעמוד את‬ ‫הקורלציות בין הענפים בתיק האשראי ומשם לגזור כרית הון ראויה‪ .‬באירופה משתמשים בעיקר במודל‬ ‫‪ NACE‬להגדרת תעשיות‪ .‬מודל ‪ NACE‬מפריד בין ענפי הבניה לבין החזקת נכסים‪ .‬גם בהגדרת‬ ‫התעשיות על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ישנה הפרדה בין בניה (‪ 45‬ו ‪ )46‬לבין החזקת נכסים‬ ‫(‪ )77‬אולם נוהל בנקאי תקין ‪ 831‬מחבר אותם לצורך הגדרת הגבלת האשראי הסקטוריאלית‪.‬‬ ‫לאחר הטמעת בזל ‪ II‬ההגבלה הענפית על ענף הנדל"ן תבוא לידי ביטוי הן על ידי הגבלה כמותית של‬ ‫‪ 22%‬מסך האשראי של הבנק לפי נוהל בנקאי תקין ‪ 351‬והן על ידי הקצאת הון עודף כדרך להתמודדות‬ ‫עם ריכוזיות האשראי‪.‬‬ ‫ג‪ .‬תהליכים משפיעים‬ ‫במרץ ‪ 2712‬פירסם בנק ישראל המפקח על הבנקים טיוטת הנחיה להגדלת יחס הון הליבה המינימלי‬ ‫במערכת הבנקאית‪ .‬טיוטת ההנחיה קובעת יחס הון ליבה מינימלי של ‪ 9%‬עבור כל הבנקים בישראל‪,‬‬ ‫ליישום עד ‪ ,1.1.2715‬ויחס של ‪ 17%‬עבור שני הבנקים הגדולים‪ ,‬ליישום עד ‪.1.1.2717‬‬ ‫יחסי הלימות ההון במערכת הבנקאית ליום ‪ 31.12.12‬הינם‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫בנק לאומי‪ :‬יחס הון ליבה לרכיבי סיכון הינו ‪. 8.55%‬‬ ‫‪‬‬ ‫בנק הפועלים‪ :‬יחס הון ליבה לרכיבי סיכון הינו ‪.8.87%‬‬ ‫‪‬‬ ‫בנק דיסקונט‪ :‬יחס הון ליבה לרכיבי סיכון הינו ‪. 8.6%‬‬ ‫‪‬‬ ‫בנק מזרחי טפחות‪ :‬יחס הון ליבה לרכיבי סיכון הינו ‪. 8.55%‬‬ ‫‪‬‬ ‫הבנק הבינלאומי‪ :‬יחס הון ליבה לרכיבי סיכון הינו ‪. 9.6%‬‬ ‫מניתוח יחסי הלימות ההון של הבנקים לסוף שנת ‪ , 2712‬דרישות ההון של הפיקוח על הבנקים וצרכי‬ ‫הדיבידנדים של הבנקים‪ ,‬מסתמן כי ישנה אפשרות סבירה שלא נראה התרחבות אשראי בשנה הקרובה‬ ‫ובמיוחד לא באותם אשראים הדורשים הון עודף‪.‬‬ ‫מכון גזית ‪ -‬גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה‬ ‫חברה לתועלת הציבור ת‪.‬ד ‪ 167‬הרצליה‪| www.idc.ac.il | [email protected] 46150 ,‬‬ ‫ד‪ .‬מימון בניה למגורים בישראל‬ ‫שיטת הלווי הפיננסי הנהוגה בישראל גובשה בסוף שנות השמונים והתרחבה והשתכללה עם הגידול בצרכי‬ ‫מימון הבניה כתוצאה מגלי העלייה לישראל שהחלו בשלהי שנת ‪ .1989‬כתוצאה מגלי העליה עלה מספר‬ ‫התחלות הבניה מ ‪ 27,777‬יחידות בשנת ‪ 1989‬ל ‪ 84,777‬יחידות בשנת ‪ .1991‬הגידול בהיקפי הבניה דרש‬ ‫גידול בהיקף האשראי‪ .‬אחד הפתרונות לגידול הנדרש בהיקפי האשראי היה מכירה של דירות "על הנייר"‬ ‫ובכך הקטנה של הסיכונים והצרכים המימונים הישירים ובעיקר ניטרול סיכוני השוק‪ .‬במקביל‪ ,‬היות שרוב‬ ‫הבניה נעשתה על אדמות מדינה‪ ,‬ללא אפשרות לרישום הערות אזהרה לטובת הרוכשים‪ ,‬נדרשו הבנקים‬ ‫להנפיק ערבויות בנקאיות על מנת להגן על הרוכשים‪ ,‬בזמן שהמדינה מצידה הגדילה את צרכי האשראי‪.‬‬ ‫במקביל התפתחה בעולם גישה בנקאית שקראה לבחון את הפרויקט ולא להשען על היזם בהחלטות אשראי‪.‬‬ ‫ה‪ .‬שאלות לדיון‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫האם קיים בשוק הישראלי מחסור באשראי לנדל"ן?‬ ‫‪‬‬ ‫האם המחסור בא לידי ביטוי יותר בבניה למגורים או בנדל"ן מניב?‬ ‫‪‬‬ ‫האם המחסור‪ ,‬במידה וקיים‪ ,‬בא לידי ביטוי במחירי האשראי?‬ ‫‪‬‬ ‫האם הגופים המוסדיים פעילים בשוק הנדל"ן ומעניקים אשראי חוץ בנקאי?‬ ‫‪‬‬ ‫כיצד הצורך בערבויות חוק המכר משפיע על מגבלות האשראי?‬ ‫‪‬‬ ‫האם שיטת מימון הבניה האופטימלית בישראל בשנת ‪ 2713‬דומה לזו שהתפתחה בשנות ה ‪97‬‬ ‫עת היה בישראל שוק הון מנוון? האם הגיע הזמן לשנות את השיטה?‬ ‫‪‬‬ ‫האם נכון להגדיר את ענף הנדל"ן כך שיכלול את ענף הבינוי והנדל"ן המניב יחד? האם פרופיל‬ ‫הסיכון שלהם דומה?‬ ‫‪‬‬ ‫האם לא רצוי שהקצאת ההון לנדל"ן תיגזר מרמת המינוף של הפרויקט? בשיטה הקיימת נדרש‬ ‫הון דומה למימון פרויקטים ממונפים ולא ממונפים‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫מדוע הבנקים אינם משתפים פעולה עם הגופים מוסדיים במימון בניה?‬ ‫‪‬‬ ‫כיצד הבנקים בוחנים חברות המשתמשות באגרות חוב כהון עצמי בהשקעות?‬ ‫מכון גזית ‪ -‬גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה‬ ‫חברה לתועלת הציבור ת‪.‬ד ‪ 167‬הרצליה‪| www.idc.ac.il | [email protected] 46150 ,‬‬ ‫מכון גזית ‪ -‬גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה‬ ‫חברה לתועלת הציבור ת‪.‬ד ‪ 167‬הרצליה‪| www.idc.ac.il | [email protected] 46150 ,‬‬ ‫מכון גזית ‪ -‬גלוב לחקר נדל"ן | המרכז הבינתחומי הרצליה‬ ‫חברה לתועלת הציבור ת‪.‬ד ‪ 167‬הרצליה‪| www.idc.ac.il | [email protected] 46150 ,‬‬