‫‪20/10/2013‬‬ ‫הרפורמה בפטור ממס שבח במכירת דירות מגורים מזכה‬ ‫ביום ‪ 29.7.2013‬אושר החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים )תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב‬ ‫לשנים ‪ (2014 -2013‬בין יתר התיקונים הוצע לתקן את חוק מיסוי מקרקעין )שבח ורכישה( התשכ"ג‬ ‫– ‪) 1963‬להלן‪" :‬חוק מיסוי מקרקעין"(‪.‬‬ ‫תחולת התיקון החל מיום ‪.1.1.2014‬‬ ‫במסגרת התיקון נבחין בין שלוש תקופות‪:‬‬ ‫‪ .1‬התקופה שעד ליום‪) 1/1/2014/‬להלן ‪":‬יום המעבר"(‬ ‫‪ .2‬תקופת המעבר )ההסתגלות( שתחילתה ביום ‪ 1/1/2014‬וסיומה ביום ‪) 31/12/2017‬להלן‪:‬‬ ‫"תקופת המעבר"(‪.‬‬ ‫‪ .3‬תקופת הקבע‪ -‬התקופה החדשה‪ -‬שתחילתה ביום ‪) 1/1/2018‬להלן‪" :‬תקופת הקבע"(‬ ‫להלן סעיפי הפטור ושיעור מס השבח החל על השבח הריאלי שנצבר ממועד הרכישה ועד למועד‬ ‫המכירה בתקופת כלהלן‪:‬‬ ‫‪ .1‬מסלולי מס השבח והפטורים ושיעורי המס עד ליום המעבר )‪(1.1.2014‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫עד ליום המעבר ‪ 4‬עילות פטור עיקריות בחוק מיסוי מקרקעין כדלקמן‪:‬‬ ‫‪ .1‬סעיף ‪)49‬ב()‪ -(1‬הסעיף המרכזי על פי המצב החוקי הקיים‪ ,‬מיועד למכירת דירת מגורים‬ ‫)שבנייתה נסתיימה‪ ,‬בבעלות יחיד‪ ,‬שאיננה מלאי עסקי( מזכה )שימשה למגורים‬ ‫בארבע שנים אחרונות או בתקופה של ‪ 80%‬מהשבח( אחת לארבע שנים‪ .‬פטור זה‬ ‫ניתן גם למי שמחזיק יותר מדירת מגורים אחת‪.‬‬ ‫‪ .2‬סעיף ‪)49‬ב()‪ -(2‬פטור המיועד למי שהחזיק בדירת מגורים יחידה וניתן לניצול פעם אחת‬ ‫בשמונה עשר חודשים‪ .‬תנאי לניצול פטור זה הנו כי במהלך הארבע שנים שקדמו‬ ‫למכירה לא היה למוכר בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים יחידה‪.‬‬ ‫‪ .3‬סעיף ‪49‬ב)‪ -(5‬פטור מס שבח לגבי דירה שנתקבלה בירושה‪ .‬ארבע תנאים‪ (1) :‬בן זוג‬ ‫או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש‪ (2) .‬שבעת הפטירה היתה‬ ‫למוריש דירה יחידה )‪ (3‬אם המוריש היה בחיים היה זכאי לפטור במועד בו היורש ביקש‬ ‫למכור הנכס‬ ‫‪ .4‬סעיף ‪49‬ה – פטור ייחודי לתושב ישראל המעוניין במכירת שתי דירות קטנות בסכום של‬ ‫עד ‪ 1.5‬מיליון ‪ ₪‬לצורך רכישת דירה חלופית תחתן בסכום השווה לפחות ל‪ 75% -‬ממחיר‬ ‫שתי הדירות שנמכרו‪.‬‬ ‫‪'.‬מסמך‪ ‬זה‪ ‬נערך‪ ‬ע"י‪ ‬משרד‪ ‬עוה"ד‪ ‬הררי‪ ‬טויסטר‪ ‬ושות‬ ‫‪.‬האמור‪ ‬בו‪ ‬אינו‪ ‬מהווה‪ ‬ייעוץ‪ ‬משפטי‬ ‫‪.2‬‬ ‫שיעור מס השבח עד ליום המעבר מתייחסים לשלוש תקופות שבח‪:‬‬ ‫‪ .1‬עד ליום ‪ -30/3/1961‬חלו שיעורי מס היסטורי נמוכים;‬ ‫‪ :7/11/2001 -1/4/1961 .2‬חל שיעור המס הגבוה ביותר ליחיד הקבוע בסעיף ‪121‬‬ ‫לפקודת מס הכנסה‪) .‬עלול הגיע עד ל‪;(48%-‬‬ ‫‪;20% :31/12/2011 -7/11/2001 .3‬‬ ‫‪ .4‬מיום ‪ 1/1/2012‬ואילך‪;25% -‬‬ ‫‪ .5‬מס אינפלציוני בשיעור ‪ 10%‬על הסכום האינפלציוני שנצבר עד ליום ‪;.31.12.93‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫בתקופה זו תושבי חוץ יכולים להשתמש בכל אחד ממסלולי הפטורים‪.‬‬ ‫תקרת השווי אינה מוגבלת וניתן למכור דירות יוקרה בפטור מלא ממס שבח‪.‬‬ ‫‪ .2‬מסלול מס השבח‪ ,‬הפטורים ושיעורי המס החל מיום המעבר‪1.1.2014 -‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫בוטל סעיף ‪49‬ב)‪ -(1‬המעניק פטור ממס שבח למוכר דירת מגורים מזכה כל ארבע שנים‪.‬‬ ‫סעיף הפטור ‪49‬ב)‪ -(2‬יהפוך לסעיף הפטור העיקרי בשינויים כדלקמן‪:‬‬ ‫‪ .1‬הגדרת דירה יחידה‪ -‬התנאי הבסיסי לשימוש בפטור לפי סעיף זה הנו כי הדירה תהיה‬ ‫דירתו היחידה של המוכר במועד המכירה‪) .‬עד היום‪ -‬התנאי היה שב‪ 4-‬שנים‬ ‫אחרונות לא היו לך בעת ובעונה אחת יותר משתי דירות מגורים(‪.‬‬ ‫‪ .2‬תקרת פטור‪ -‬הפטור הנו עד לשווי של ‪ 4.5‬מיליון‪ .‬ההפרש עולה על התקרה ימוסה‬ ‫כמכירת זכות אחרת במקרקעין‪) .‬גם על דירות ירושה חלה מגבלת הפטור(‪.‬‬ ‫‪ .3‬תנאי המחזיק‪ -‬יש להחזיק בדירה ‪ 18‬חודשים מסיום הבניה‪.‬‬ ‫‪ .4‬פטור כל ‪ 18‬חודשים‪ -‬המוכר לא מכר בפטור לפי סעיף זה ‪ 18‬חודשים לפני המכירה‪.‬‬ ‫‪ .5‬חזקת דירה יחידה‪ -‬הוגדרה מחדש חזקת דירה יחידה‪ -‬סעיף ‪49‬ג החדש מונה את‬ ‫המקרים בהם דירות שמחזיק בהן המוכר בנוסף לדירת מגוריו היחידה לא תיחשב‬ ‫לדירה נוספת לעניין מס השבח‪ (1) :‬דירה נוספת שחלקו של המוכר בה אינו עולה על‬ ‫‪) 1/3‬בעבר הוגדרה דירה נוספת כדירה שחלקו של המוכר בה עולה על ‪(2) .(25%‬‬ ‫דירה נוספת שהושכרה בשכירות מוגנת לפני יום ‪ (3) .1.1.1997‬דירה שנרכשה‬ ‫תחליף לדירה הנמכרת ב‪ 18-‬חודשים שקדמו למכירה‪ .(4) .‬דירה שהתקבלה בירושה‬ ‫והתקיימו בה תנאי סעיף ‪49‬ב)‪ (5‬לחוק )ראה פירוט לעיל(‪.‬‬ ‫הערה חשובה לחזקת דירה יחידה‪ -‬בעל נכס המחזיק חמש דירות כאשר האחת‬ ‫בבעלות מלאה ובנוספות בעלות ‪ 1/3‬בכ"א‪ ,‬ייחשב בעל דירה יחידה‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬אם‬ ‫ימכור קודם את הדירה בה חלקו הוא ‪ ,1/3‬למעשה לא יעמוד בתנאי של ‪ 18‬החודשים‬ ‫ויידרש להמתין‪.‬‬ ‫‪.6‬‬ ‫ביטול הפטור לתושב חוץ‪ -‬זכאות לפטור רק לתושב ישראל‪ .‬תושב חוץ ייכנס למסלול‬ ‫של דירה נוספת אלא אם ימציא לרשות המסים אישור רשויות המס במדינת תושבותו‬ ‫כי אין לו דירה במדינת התושבות‪ .‬יחד עם זאת הם זכאים להנות משיעורי המס‬ ‫‪'.‬מסמך‪ ‬זה‪ ‬נערך‪ ‬ע"י‪ ‬משרד‪ ‬עוה"ד‪ ‬הררי‪ ‬טויסטר‪ ‬ושות‬ ‫‪.‬האמור‪ ‬בו‪ ‬אינו‪ ‬מהווה‪ ‬ייעוץ‪ ‬משפטי‬ ‫החדש )המוטב( שיחולו בתקופת המעבר‪.‬‬ ‫‪ .3‬סעיף ‪49‬ה' תוקן‪ -‬הפטור ניתן לדירה ראשונה הנמכרת )השנייה תהא פטורה הואיל ותהא‬ ‫דירה יחידה(‪ .‬יתר תנאי הסעיף )רכישת דירה שלישית ב‪ 75%-‬משווי מכירת שתי הדירות‪,‬‬ ‫תקרת הסכומים נותרו בעינם(‪.‬‬ ‫‪ .4‬סעיף ‪49‬ו' תוקן‪ -‬בנוסחו הקודם נקבע כי לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר‬ ‫קיבל אותה במתנה‪ :‬א‪ .‬אם הדירה לא שימשה קבע למגוריו של המוכר‪ -‬עד שיחלפו ‪4‬‬ ‫שנים וכשנותן המתנה הוא הורה‪ -‬שלוש שנים מיום שנעשה בעלה‪ .‬ב‪ .‬אם הדירה שימשה‬ ‫קבע למגוריו של המוכר‪ -‬עד שיחלפו שלוש שנים וכשנותן המתנה הורה אם איננו נשוי‬ ‫שנתיים ואם נשוי או הורה יחיד‪ -‬שנה‪ .‬במסגרת התיקון ההבחנה היחידה שנותרה‬ ‫מתבססת על מגורי מקבל המתנה‪ ,‬בוטלה ההבחנה להורים כנותני המתנה‪ .‬עוד נקבע כי‬ ‫במכירת דירת מגורים מזכה שנמכרת בתקופת המעבר על ידי מוכר שקיבל אותה במתנה‬ ‫לפי סעיף ‪ 62‬לחוק‪ ,‬יראו את נותן המתנה כאילו הוא המוכר‪.‬‬ ‫‪ .5‬סעיף ‪ (1) -62‬צמצום הגדרת "קרוב" ממנו הוצאו אחים ואחיות למעט לגבי מה שקיבלו‬ ‫מההורים במתנה או בירושה‪ (2) .‬הוראות סעיף ‪)62‬ב( שעניינן העברה בין בני זוג ידועים‬ ‫בציבור בוטלו לאור הלכת עליזה לבנון שם נקבע כי המונח "קרוב" בסעיף ‪ 1‬לחוק כולל גם‬ ‫ידועים בציבור ולכן אין עוד צורך בסעיף מיוחד‪ .‬ידועים בציבור נכללים במסגרת סעיף ‪)62‬א(‪.‬‬ ‫‪ .6‬להלן שיעורי מס השבח הריאלי החדש "המוטב" בהתאם לתקופות החדשות )סעיף ‪48‬‬ ‫א)ב‪ (2‬החדש(‪:‬‬ ‫‪ .1‬על השבח הריאלי שנצמח מיום רכישת הזכויות ועד ליום המעבר‪ -‬יחול מס שבח‬ ‫בשיעור ‪0%‬‬ ‫‪ .2‬על השבח הריאלי שנצמח מיום המעבר ועד ליום מכירת הזכויות‪ -‬יחול מס שבח‬ ‫בשיעור ‪25%‬‬ ‫‪ .3‬השבח האינפלציוני נותר על כנו‪ 10% -‬על הסכום האינפלציוני שנצבר עד ליום‬ ‫‪.31.12.93‬‬ ‫‪ .7‬השיעורים החדשים יחולו על דירות מגורים מזכות בלבד ולא על נכסי מקרקעין אחרים כגון‬ ‫זכויות בנייה‪ -‬עליהם יחולו שיעורי המס הרגילים הישנים‪.‬‬ ‫‪ .3‬בנוסף‪ -‬נקבע כי בתקופת המעבר ‪ 1/1/2014-31/12/2017‬ניתן יהיה להשתמש‬ ‫בשיעור המס החדש המוטב על מכירת ‪ 2‬דירות מגורים מזכות )לגבי דירות‬ ‫שנרכשו לפני יום המעבר( ובהתקיים התנאים הבאים‪:‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫במכירה של אחת משתי הדירות בתקופת המעבר המוכר היה זכאי לפטור ממס שבח לפי‬ ‫‪'.‬מסמך‪ ‬זה‪ ‬נערך‪ ‬ע"י‪ ‬משרד‪ ‬עוה"ד‪ ‬הררי‪ ‬טויסטר‪ ‬ושות‬ ‫‪.‬האמור‪ ‬בו‪ ‬אינו‪ ‬מהווה‪ ‬ייעוץ‪ ‬משפטי‬ ‫סעיף ‪49‬ב)‪ (1‬בנוסחו לפני התיקון )פטור מרכזי אחת לארבע שנים(‪.‬‬ ‫‪ .2‬במכירה של דירה שנתקבלה במתנה לפני יום המעבר‪ ,‬יש להמתין את תקופות הצינון‬ ‫כאמור בסעיף ‪49‬ו' בנוסחו הישן )תקופות צינון ישנה(‪.‬‬ ‫‪ .3‬המכירה אינה לקרוב בין בתמורה ובין שללא תמורה‪.‬‬ ‫הערות‪:‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫‪ .1‬על מכירת דירה שלישית יחולו שיעורי המס לפני יום המעבר‪.‬‬ ‫‪ .2‬על השבח האינפלציוני ימשיך לחול מס בשיעור ‪ 10%‬על הסכום האינפלציוני שנצבר עד‬ ‫ליום ‪.31.12.93‬‬ ‫‪ .3‬הואיל ועל השבח שנצבר עד ליום המעבר יחול מס שבח ריאלי בשיעור ‪ ,0%‬שיעור המס‬ ‫בתקופה זו דומה יותר לפטור‪.‬‬ ‫תרשים זרימה‪ -‬פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה‬ ‫תיקון ‪ 76‬לחוק מיסוי מקרקעין‬ ‫‪ .1‬תקופת המעבר )‪(1.1.2014-31.12.2017‬‬ ‫‪'.‬מסמך‪ ‬זה‪ ‬נערך‪ ‬ע"י‪ ‬משרד‪ ‬עוה"ד‪ ‬הררי‪ ‬טויסטר‪ ‬ושות‬ ‫‪.‬האמור‪ ‬בו‪ ‬אינו‪ ‬מהווה‪ ‬ייעוץ‪ ‬משפטי‬ ‫‪ .2‬תקופת הקבע ‪ 1.1.2018‬ואילך‬ ‫‪'.‬מסמך‪ ‬זה‪ ‬נערך‪ ‬ע"י‪ ‬משרד‪ ‬עוה"ד‪ ‬הררי‪ ‬טויסטר‪ ‬ושות‬ ‫‪.‬האמור‪ ‬בו‪ ‬אינו‪ ‬מהווה‪ ‬ייעוץ‪ ‬משפטי‬ ‫**תרשימים אלו מתייחסים לשבח הריאלי בלבד‪ .‬בנוסף יחול על כל עסקה מס אינפלציוני בשיעור‬ ‫‪ 10%‬על הסכום האינפלציוני שנצבר עד ליום ‪31.12.93‬‬ ‫‪'.‬מסמך‪ ‬זה‪ ‬נערך‪ ‬ע"י‪ ‬משרד‪ ‬עוה"ד‪ ‬הררי‪ ‬טויסטר‪ ‬ושות‬ ‫‪.‬האמור‪ ‬בו‪ ‬אינו‪ ‬מהווה‪ ‬ייעוץ‪ ‬משפטי‬