דוגמאות - מס שבח , חישובי מס במקרקעין פתרון המגיע לערן בגין מכירת זכויו
חישובי מס במקרקעין, מס שבח -דוגמאות מ .כהן © )(16 דוגמא :9.2.3קומבינציה -חישוב מס במכר חלקי בדירת מגורים מזכה שנרכשה לפני יום המעבר ,כאשר התמורה הושפעה מזכויות לבניה נוספת ]סעיף 48א)ב (3לחוק[ ערן מבצע עסקת קומבינציה עם קבלן ביום ) 7.11.14מדד (35,100,000בשיטת "מכר חלקי" לגבי דירה ישנה עם זכויות בניה לפי הנתונים שלהלן: .1ערן יעביר לקבלן 2/3מהזכות במקרקעין בתמורה לבניה על 1/3שנותר אצל ערן. .2שווי שירותי הבניה 5מליון ש"ח )ערך שרותי בניה לבניית 3דירות מתוך 9הדירות הנבנות במתחם(. .3ערך הדירה הישנה שהיא דירה מזכה ,לרבות מרכיב הקרקע ,ומרכיב פרטיות ,אך למעט זכויות בניה ,הוא 1,000,000ש"ח. .4תקרת כפל שווי שבסעיף 49ז לחוק 1,935,300 -ש"ח. .5ליאור עומד בתנאי הפטור של סעיף 49ב) (2לחוק. .6ערן רכש את הדירה ביום 7.11.81בסך 1,000ש"ח )מדד רכישה .(9,000יש להתעלם מניכויים לפי סעיף 39לחוק. .7ערן מתגורר כל העת בדירה הנמכרת .יש לו דירת מגורים נוספת בקרית אונו אותה הוא משכיר. מעולם לא מכר דירה בפטור. .8המדד הידוע ליום 31.12.13הוא .15,805,362 נדרש: .1חשבו סכום הפטור החלקי המגיע לערן בגין מכירת זכויותיו בדירת המגורים המזכה ,והמס בגין החלק החייב. .2מהו סכום המס המגיע בגין דמי המכר עבור הזכות האחרת )זכויות בניה נוספות(? .3כיצד היתה משתנה התשובה אילו הדירה הנמכרת היתה דירתו היחידה של ערן? .4כיצד היתה משתנה התשובה לו ערן מכר דירה בפטור ביום ?14.11.13 פתרון .1הפטור המגיע לערן בגין מכירת זכויותיו בדירת המגורים המזכה )הסכומים בש"ח( ערך דירת המגורים 1,000,000 2 1,935,000 < 2,000,000תקרת הפטור x 2/3 1,290,000 X כפל שווי הדירה שיעור הפטור )סעיף )49ב(( סכום הפטור המגיע שווי מכירה של חלק דירת המגורים המזכה שווי רכישה של דירת המגורים המזכה )= 1,000 x (1,290,000 : 5,000,000 שבח מקרקעין סכום אינפלציוני = [(35,100,000 : 9,000) - 1] x 258 שבח ריאלי של חלק דירת המגורים המזכה החלק החייב במס 12) : 33 1חודשים 10 :חודשים( = שבח ריאלי מס שבח בגין דירת המגורים המזכה 1 258 1,289,742 1,005,942 283,800 0.02525 7,167 x 25% 1,792 מאחר שהמכירה היתה ב 7.11.14-חלפו כ 10-חודשים מיום המעבר ולכן חלק השבח שנצבר מ 1.1.14-הוא חלק יחסי לכלל תקופת הבעלות בנכס המונה 33שנה. 164ה חישובי מס במקרקעין, מס שבח -דוגמאות מ .כהן © )(16 הסבר מאחר שערן מכר בתקופת המעבר )ביום (7.11.14דירה שנרכשה לפני 1.1.14 )נרכשה ביום ,(7.11.81הרי שהוראת המעבר בסעיף )44ד( לחוק המתקן חלה בעניינו. ערן לא מכר מעולם דירה בפטור ולכן מתקיים לגביו התנאי לפי סעיף 49ב)(1 הקודם טרם ביטולו .משכך הוא עומד בתנאי של סעיף )44ד() (1ולפיו חישוב המס )ובמקביל הפטור החלקי( ייערך לפי סעיף 48א)ב.(2 ברם ,סעיף 48א)ב (3חל במכירת דירת מגורים מזכה שלדעת המנהל התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת ויום רכישתה קדם ליום המעבר. לפיכך ,החישוב הנ"ל נערך לפי סעיף 48א)ב (3לחוק ,אשר קובע: ")ב (3על אף האמור בסעיף קטן )ב ,(2במכירת דירת מגורים מזכה שלדעת המנהל התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת ויום רכישתה קדם ליום המעבר יחולו הוראות אלה: ) (1יראו את סכום שווי המכירה עד לסכום שווי הדירה בצירוף סכום הפטור הנוסף לפי סעיף 49ז)א() (2או ) ,(3לפי העניין ,כדמי מכר של דירת מגורים מזכה ועל השבח הריאלי בשלה יחולו הוראות סעיף קטן )ב;(1)(2 ) (2יראו את יתרת סכום שווי המכירה לאחר הפחתת הסכומים שנקבעו כדמי מכר של דירת מגורים מזכה כאמור בפסקה ) (1כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין ועל השבח הריאלי בשלה יחול מס בשיעור הקבוע בסעיף קטן )ב() (1או סעיף קטן )ב ,(1לפי העניין; ) (3בקביעת השבח הריאלי כאמור בפסקאות ) (1ו (2)-יחולו הוראות סעיף 49ז)א(),(4 בשינויים המחויבים. בסעיף קטן זה" ,זכויות לבנייה נוספת" ו"סכום שווי הדירה" -כהגדרתם בסעיף 49ז)א()".(1 המס שחושב לעיל הוא על פי פיסקה ) (1לסעיף 48א)ב (3לחוק. .2סכום המס המגיע בגין הזכות האחרת שווי הזכות האחרת שווי רכישה [1,000 x (5,000,000 - 1,290,000)] : 5,000 שבח מקרקעין של הזכות האחרת סכום אינפלציוני = [(35,100,000 : 9,000) - 1] x 742 שבח ריאלי 5,000,000 - 1,290,000 = 3,710,000 742 3,709,258 2,893,058 816,200 חלוקת התקופה שבין יום הרכישה ליום המכירה: 20שנה = 7.11.81-7.11.01 10.14שנה = 7.11.01-31.12.11 2.86שנה = 1.1.12-7.11.14 33שנה Ö 494,667 x 50% = 247,334 Ö 250,796 x 20% = 50,159 Ö 70,737 x 25% = 17,684 315,177מס על שבח ריאלי 130,232מס על סכום אינפלציוני חייב 20 :33 x 816,200 = 494,667 10.14 : 33 x 816,200 = 250,796 2.86 : 33 x 816,200 = 70,737 816,200שבח מקרקעין [(15,805,362 : 9,000) - 1] x 742 = 1,302,322 x 10% 445,409מס שבח כולל 164ו חישובי מס במקרקעין, מס שבח -דוגמאות מ .כהן © )(16 הסבר החישוב לעיל נערך לפי פיסקה ) (2לסעיף 48א)ב (3לחוק. .3שינוי התשובה אילו לערן היתה דירת מגורים אחת בלבד לגבי חלק השווי בסך 1,290,000יהיה שינוי .חלק זה יהיה פטור לפי סעיף 49ב)(2 לגבי כלל השבח ,גם חלק השבח שנצמח לאחר יום המעבר .לגבי חלק השווי מעל 1,290,000ש"ח -אין שינוי. .4שינוי התשובה אילו ערן מכר דירה בפטור ביום 14.11.13 אילו ערן מכר דירה בפטור ביום 14.11.13לא היה זכאי לפטור במכירת דירה אחרת לפי סעיף 49ב) (1כנוסחו לפני ביטולו .לפיכך ,סעיף 49ב) (2לחוק לא היה חל ועקב כך גם סעיף 49ז לחוק )מכירה בפטור כאשר יש זכויות בניה נוספות לא היה חל(. מאחר שמדובר במכירת דירת מגורים מזכה )אף שלא קיימת לגביה כל עילת פטור וגם סעיף 49ז אינו חל לגבי מכירתה( ,שנרכשה לפני יום המעבר ונמכרה בתקופת המעבר יש לבדוק את תחולת סעיף )44ד( לחוק המתקן .פיסקה )ד() (1לסעיף 44 אינה חלה משום שערן לא היה זכאי לפטור לפי סעיף 49ב) (1כנוסחו לפני 1.1.14 משום שמכר דירה בפטור ביום .14.11.13 פיסקה )ד() (2לסעיף 44חלה משום שפיסקה )ד() (1אינה חלה .בהתאם לפיסקה )ד() (2לסעיף 44לחוק המתקן ,על ערן לחשב את המס לפי סעיף 48א)ב (1כנוסחו ערב יום המעבר )כלומר ,כאילו המלים "למעט במכירת דירת מגורים מזכה" אינו מופיע בסעיף 48א)ב (1לחוק(. סעיף 48א)ב (1קובע חישוב מס על השבח הריאלי לפי הליניאריות הקודמת על כל הנכס ללא פיצולו לפי סעיף 49ז ,שכאמור לא יחול .לפיכך ,חישוב המס נעשה כאילו נמכר נכס עסקי ללא כל פטור. להלן החישוב: 5,000,000 שווי מכירה 1,000 שווי רכישה 4,999,000 שבח מקרקעין )(3,899,000 סכום אינפלציוני [(35,100,000 : 9,000) - 1] x 1,000 שבח ריאלי 1,100,000 666,667 x 50% = 333,334 338,000 x 20% = 67,600 95,333 x 25% = 23,833 424,767מס על שבח ריאלי 175,515 600,282 (20 : 33) x 1,100,000 = 666,667 Ö (10.14 : 33) x 1,100,000 = 338,0007 Ö (2.86 : 33) x 1,100,000 = 95,333 Ö 1,100,000 [(15,805,362 : 9,000) - 1] x 1,000 = 1,755,151מס על סכום אינפלציוני חייב מס על סכום אינפלציוני חייב x 10% מס שבח כולל 164ז חישובי מס במקרקעין, מס שבח -דוגמאות מ .כהן © )(16 תרשים :קומבינציה עם זכויות בניה נוספות -כאשר יום הרכישה לפני 1.1.14למוכר דירה נוספת מכירה בתקופת המעבר Ø עומד בתנאי ס' )44ד()(1 3 Ø ס' 48א)ב (2אשר עליו גובר ס' 48א)ב(3 4 Ø ס' 48א)ב :(3פיצול התמורה לשני חלקים Ø Ø חלק הדירה המזכה ,לרבות הסכום הפטור לפי ס' 49ז בשילוב החלק היחסי לפי ס' 49א)ב( - ליניאריות חדשה פטור חלקי עלהשבח עד יום המעבר היתרה -זכות אחרת החייבת במס לפי ס' 48א)ב() (1או ס' 48א)ב(1 לפי העניין 1 2 3 4 Ø לא עומד בתנאי ס' )44ד()(1 Ø ס' )44ד() - (2ס' 48א)ב(1 כנוסחו לפני תקופת המעבר -ליניאריות קודמת על כל השבח או ס' 48א)ב()(1 1 מכירה אחרי תקופת המעבר 2-ס' )44ד( ו49-ב) (2אינם חלים Ø ס' 48א)ב (23אשר עליו גובר ס' 48א)ב(3 Ø ס' 48א)ב :(3פיצול התמורה לשני חלקים Ø חלק הדירה המזכה ,לרבות הסכום הפטור לפי ס' 49ז בשילוב החלק היחסי לפי ס' 49א)ב(. ליניאריות חדשה - פטור חלקי על השבח עד יום המעבר Ø היתרה - זכות אחרת החייבת במס לפי ס' 48א)ב()(1 או 48א)ב(1 התרשים מניח כי הדירה הנמכרת היא דירת מגורים מזכה כמשמעותה בסעיף )49א( לחוק ,שנמכרה בתמורה למי שאינו קרוב, במסגרת עסקת קומבינציה ,ולא נתקבלה במתנה או בירושה. סעיף )44ד( חל רק על דירה שנמכרה בתקופת המעבר .סעיף 49ב) (2חל במקרה שהדירה הנמכרת היא דירה יחידה. הואיל ונתון כי הדירה הנמכרת לא התקבלה במתנה ולא נמכרה לקרוב ,הרי שהתנאי הרלוונטי להחלת סעיף )44ד() (1לחוק ההסדרים הוא התנאי הקבוע בסעיף )44ד())(1א( לחוק ההסדרים ,קרי זכאות המוכר לפטור מכוח סעיף 49ב) (1לחוק ,לו היה סעיף זה בתוקף במועד המכירה. סעיף 48א)ב (3קובע: ")ב (3על אף האמור בסעיף קטן )ב ,(2במכירת דירת מגורים מזכה שלדעת המנהל התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת ויום רכישתה קדם ליום המעבר יחולו הוראות אלה: ) (1יראו את סכום שווי המכירה עד לסכום שווי הדירה בצירוף סכום הפטור הנוסף לפי סעיף 49ז)א() (2או ) ,(3לפי העניין ,כדמי מכר של דירת מגורים מזכה ועל השבח הריאלי בשלה יחולו הוראות סעיף קטן )ב;(1)(2 ) (2יראו את יתרת סכום שווי המכירה לאחר הפחתת הסכומים שנקבעו כדמי מכר של דירת מגורים מזכה כאמור בפסקה ) (1כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין ועל השבח הריאלי בשלה יחול מס בשיעור הקבוע בסעיף קטן )ב() (1או סעיף קטן )ב ,(1לפי העניין; ) (3בקביעת השבח הריאלי כאמור בפסקאות ) (1ו (2)-יחולו הוראות סעיף 49ז)א() ,(4בשינויים המחויבים. בסעיף קטן זה" ,זכויות לבנייה נוספת" ו"סכום שווי הדירה" -כהגדרתם בסעיף 49ז)א()".(1 164ח
© Copyright 2024