1 ‫חוק התכנון והבניה מאפשר לוועדות המקומיות מתן הקלות‪ .‬הקלות אלו מאפשרות‬ ‫לבונה לבנות שלא בהתאם לכללים הרגילים וכל זאת בהתאם ל‪"-‬תקנות סטייה ניכרת"‬ ‫המעוגנות בחוק התכנון והבניה‪.‬‬ ‫ההיגיון העומד מאחורי אישור הקלות הוא שישנם מקרים בהם עמידה על הכללים‬ ‫הקשיחים של החוק והתקנות עושה אי צדק עם הבונה‪ ,‬לדוגמה‪ :‬במקרים בהם‬ ‫גאומטרית המגרש או תנאיי השטח לא מאפשרים לבנות מבנה ראוי בהתאם לכללים של‬ ‫התב"ע (קווי בניין‪ ,‬תכסית וכו')‪.‬‬ ‫מנגד‪ ,‬שימוש בלתי מבוקר ובלתי מושכל בהקלות יכול ליצור מצבים חריגים המשנים את‬ ‫אופי הסביבה ולפיכך הקלה צריכה להינתן תוך בדיקה ושיקול דעת של הועדה‪.‬‬ ‫בחלקות המגורים במושבים קיימת אפשרות בניה נרחבת למגורים‪ ,‬אך מוגדרת בפירוש‬ ‫על פי התב"ע ליחידת בעל המשק‪ ,‬בן ממשיך והורים‪.‬‬ ‫שימוש בלתי מבוקר במנגנון ההקלות יכול ליצור מצבים קיצוניים של בתים גדולים מאוד‬ ‫בהיקף של מעל ‪ 400‬מ"ר‪.‬‬ ‫‪2‬‬ 3 ‫מבנה הנחלה‬ ‫חלקה א' ‪ -‬חלק מנחלה שהינו שטח רצוף של קרקע‬ ‫המיועד בתכנית תקפה למגורים‪ ,‬למבני‬ ‫משקי של החוכר ולעיבוד חקלאי‪.‬‬ ‫חלקה ב' ו‪/‬או חלקה גי ‪-‬‬ ‫קרקעות חקלאיות המיועדות לעיבוד חקלאי בלבד‪.‬‬ ‫בדרך כלל המתיישב מחזיק בחלקות א' והאגודה‬ ‫בחלקות ב' ו‪-‬ג'‪ ,‬כאשר חלקות ה‪-‬ב' מוקצות למתיישב‬ ‫ע"י האגודה‪.‬‬ 5 ‫התכניות במושבים מאפשרים הקמת שלוש יחידות דיור‪:‬‬ ‫• אחת לבעל המשק‬ ‫• אחת לבן ממשיך‬ ‫• יחידת הורים בגודל ‪ 55‬מ"ר‬ ‫זאת כאשר‪:‬‬ ‫• שטח היחידות לבעל המשק ובן ממשיך לא יעלה על ‪ 350‬מ"ר‪,‬‬ ‫שטח התכסית לא יעלה על ‪ 250‬מ"ר לקומה‪ ,‬שטח מרבי לדירה‬ ‫לא יעלה על ‪ 220‬מ"ר‪.‬‬ ‫• בנוסף מבנה עזר בשטח של ‪ 45‬מ"ר (כולל שטח לחניה מקורה)‪.‬‬ ‫• יחידת ההורים בשטח של ‪ 55‬מ"ר צריכה להיות צמודה לאחת‬ ‫היחידות (בעל המשק \ בן ממשיך)‪.‬‬ ‫‪6‬‬ ‫• מכיוון שכל התכניות בעניין זכויות הבניה הינן מלפני שנת ‪ 1989‬ניתן לקבל הקלה‬ ‫לצורך שיפור הדיור תוספת שטחי בניה בסך ‪ 6%‬משטח המגרש למגורים‪.‬‬ ‫• כמו כן ניתן להגדיל את שטח המגרש למגורים ל‪ 3 -‬דונם בתשריט‬ ‫(כיום המינהל מאפשר הגדלה עד ‪ 2.5‬דונם בלבד)‬ ‫• המשמעות הינה כי ניתן להוסיף שטח עיקרי של ‪ 150-180‬מ"ר ל‪ 350‬מ"ר הקיימים‪.‬‬ ‫סה"כ שטח הבניה המקסימלי האפשרי בנחלה (כולל הקלה)‪:‬‬ ‫מגורים לבעל המשק ‪ +‬בן ממשיך – ‪ 500-530‬מ"ר שטח עיקרי‬ ‫‪ 45 +‬מ"ר שטח שירות‬ ‫יחידות הורים – ‪ 55‬מ"ר‬ ‫(מעל ‪ 55‬נחשבת כיחידה נוספת בנחלה ונספרת במסגרת תמ"א ‪)35‬‬ ‫‪7‬‬ ‫דוגמאות קיצון לאפשרויות בניה‪:‬‬ ‫אפשרות א'‪:‬‬ ‫‪ .1‬יחידת בעל משק \ בן ממשיך בגודל של ‪ 80‬מ"ר‬ ‫‪ .2‬יחידת בעל משק \ בן ממשיך בגודל של ‪ 450-420‬מ"ר‬ ‫‪ .3‬יחידת הורים בגודל של ‪ 55‬מ"ר‬ ‫אפשרות ב'‪:‬‬ ‫‪ .1‬יחידית בעל משק \ בן ממשיך בגודל ‪ 160‬מ"ר (שטח מינימלי לפיצול נחלות)‬ ‫‪ .2‬יחידת בעל משק \ בן ממשיך בגודל ‪ 370-340‬מ"ר‬ ‫‪ .3‬יחידת הורים ‪ 55‬מ"ר‬ ‫אפשרות ג'‪:‬‬ ‫‪ .1‬יחידת בעל משק \ בן ממשיך בגודל ‪ 160‬מ"ר (שטח מינימלי לפיצול נחלות)‬ ‫‪ .2‬יחידת בעל משק \ בן ממשיך ‪ 265-235‬מ"ר (בהקלה)‬ ‫‪ .3‬יחידת הורים (יחידה מספר ‪ 160 )3‬מ"ר (לאחר תוספת יחידה שלישית בתכנית)‬ ‫אפשרות ד' ואילך‪:‬‬ ‫קיימות אפשרויות רבות בין שלושת האפשרויות שהוצגו‪.‬‬ ‫‪8‬‬ ‫שטח תכסית‪:‬‬ ‫עפ"י התב"ע שטח התכסית לשתי היחידות לא יעלה על ‪ 250‬מ"ר‪.‬‬ ‫המשמעות הינה כי על מנת לממש את כל זכויות הבניה בנחלה יש צורך בהקלה‬ ‫בתכסית‪.‬‬ ‫עפ"י אפשרות א'‪:‬‬ ‫בהנחה ש‪:‬‬ ‫‪ .1‬יחידת ‪ 80‬מ"ר הינה בקומה אחת‬ ‫‪ .2‬היחידה הגדולה בשתי קומות‬ ‫‪ .3‬יחידת ההורים בקומה אחת‬ ‫אזי‪ ,‬שטח התכסית ‪ 380-350‬מ"ר במקום ‪ 305‬מ"ר מותר‪.‬‬ ‫עפ"י אפשרות ב'‪:‬‬ ‫בהנחה שבניית שתי יחידות מבוצעות בשתי קומות ויחידת ההורים בקומה אחת‪,‬‬ ‫אזי שטח התכסית יהיה ‪ 330-300‬מ"ר במקום ‪ 305‬מ"ר מותרים‪.‬‬ ‫עפ"י אפשרות ג'‪:‬‬ ‫בהנחה שבניית שלוש יחידות מבוצעות בשתי קומות‪,‬‬ ‫אזי שטח התכסית הינו ‪ 263- 293‬מ"ר במקום ‪ 305‬מ"ר מותרים‪.‬‬ ‫‪9‬‬ ‫המלצות‪:‬‬ ‫‪ .1‬לאפשר לבעלי הנחלות למצות את זכויות הבניה הפוטנציאלים בנחלה‪.‬‬ ‫‪ .2‬שטח יחידת מגורים יעמוד על ‪ 160‬מ"ר (בכל מקרה שריון ל ‪ 160‬מ"ר)‪.‬‬ ‫‪ .3‬שטח מקסימלי של יחידת מגורים לא יעלה על ‪ 340‬מ"ר‪.‬‬ ‫‪ .4‬שטח תכסית של יחידת מגורים אחת מקסימלית לא יעלה על ‪ 220‬מ"ר‬ ‫‪ .5‬לא תתאפשר בניה של יותר משתי קומות במושבים ובקיבוצים‬ ‫‪ .6‬המגורים יבנו בנפרד ובמרחק מינימלי של ‪ 5‬מטר אחת מהשניה‬ ‫(יחידת ההורים תבנה בצמוד עד לגודל של ‪ 55‬מ"ר)‪.‬‬ ‫‪ .7‬לכל יחידה ישוריינו ‪ 15‬מ"ר שטח שירות לחניה מקורה‪.‬‬ ‫‪ .8‬יחידת ההורים הגדולה מ‪ 55-‬מ"ר תתאפשר כיחידה שלישית מותנה‬ ‫באישור ועד האגודה (מנוסח ע"י יועמ"ש הועדה)‪.‬‬ ‫‪10‬‬