‫"התר אגודות מוטה" – תשע"ו‬ ‫בועז מקלר‪ ,‬רו"ח‬ ‫ספטמבר ‪2015‬‬ ‫לקראת השנה החדשה הבאה עלינו לטובה‪ ,‬ריכזנו כאן‪ ,‬כבכל שנה‪ ,‬חלק מהנושאים החשובים‬ ‫אשר העסיקו את אנשי ההתיישבות החקלאית‪ .‬הנושאים המובאים להלן מהווים את הסוגיות‬ ‫הבוערות ביותר בתחום ההתיישבות הכפרית החקלאית בהיבטים שונים הנוגעים לזכויות‬ ‫במקרקעין‪.‬‬ ‫כבכל שנה‪ ,‬המגזר החקלאי מקווה כי "תכלה שנה וקללותיה ותחל שנה וברכותיה"‪ ,‬ומייחל כי‬ ‫יוכרו זכויותיו המלאות בנחלות החקלאיות לרבות בחלקת המגורים ויוסר העול הבירוקרטי‬ ‫המכביד של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)‪ ,‬שהרי הוא בבחינת אגודות מוטה למגזר החקלאי‪.‬‬ ‫א‪ .‬החשת חתימה על חוזי חכירה לדורות עם אגודות הישובים החקלאיים וחבריהם‬ ‫על פי החלטה מס' ‪ 1‬של מועצת מקרקעי ישראל מיום ‪ 17.5.1965‬יוחכרו הנחלות החקלאיות‬ ‫לאגודות הישובים החקלאיים (מושבים וקיבוצים) בחוזי חכירה לדורות‪ .‬כמו כן‪ ,‬לימים התקבלו‬ ‫החלטות נוספות בעניין זה‪ ,‬כגון החלטה ‪ 416‬בעניין חוזי חכירה במושבי עובדים מיום ‪11.5.1989‬‬ ‫והחלטה ‪ 361‬בעניין חוזי חכירה לדורות לקיבוצים מיום ‪.27.10.1987‬‬ ‫במבחן התוצאה המצב רחוק מלהשביע רצון ואף מעיד על כשל מערכתי של רמ"י‪ ,‬זאת למרות‬ ‫קיומו של נוסח חוזה חכירה למושבים (לאגודה ולבעלי הנחלות) שאושר על ידי מועצת מקרקעי‬ ‫ישראל בהחלטתה ‪( 416‬להלן‪" :‬חוזה ‪ ,)"416‬לפני יותר מ‪ 26 -‬שנים‪.‬‬ ‫לא זו אף זו‪ ,‬ביום ‪ 28.1.2014‬נכנסה לתוקפה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' ‪ 1311‬בעניין‬ ‫"חוזי חכירה לדורות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים"‪ ,‬המכרסמת משמעותית בעקרונות חוזי‬ ‫החכירה לדורות שאושרו על ידי מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה ‪.416‬‬ ‫עיקר ההרעה בהחלטה ‪ 1311‬טמון בתנאי הסף הדרקוניים שנקבעו כתנאי לחתימה על נוסח חוזה‬ ‫החכירה החדש‪ :‬גריעת שטחי הציבור‪ ,‬גריעת שטחי הנחלות שטרם אוישו מחוזה החכירה (כולל‬ ‫איתור‪ ,‬סימון ומדידה של אותם שטחים) והסדרת כל השימושים החורגים בשטחי הנחלות‪.‬‬ ‫מושבים להם נחלות שטרם אוישו מוזהרים מחתימה חפוזה על נוסח חוזה חכירה לדורות‪,‬‬ ‫שמשמעותו וויתור על שטח הנחלות שטרם אוישו‪ ,‬ללא תמורה‪.‬‬ ‫החלטה ‪ 1311‬אף מצמצמת‪ ,‬באופן משמעותי את מטרות החכירה לאגודת המושב ולחבריה‪ ,‬כפי‬ ‫שנקבעו בחוזה ‪ ,416‬בשימוש בקרקע למטרת "מפעל"‪:‬‬ ‫"שטח קרקע מתוך המוחכר המשמש או נועד לשמש לתעשייה‪ ,‬לבתי הבראה ונופש‪ ,‬לחניונים‬ ‫(קמפינג)‪ .‬לתחנות דלק‪ ,‬לבריכות שחיה מסחריות‪ ,‬או לכל מטרה עסקית אחרת שאינה משק‬ ‫חקלאי"‪.‬‬ ‫‪\C:\Users\Addi\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Outlook\95KLAUSX‬התר אגודות מוטה‬ ‫תשעו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪8‬‬ ‫ב‪ .‬יישום מידי של החלטת מועצת מקרקעי ישראל ‪ 1399‬בעניין חלקת המגורים בנחלה‬ ‫החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' ‪ 1399‬בעניין "קביעת הזכויות למגורים בישובים חקלאיים‬ ‫שהם מושב עובדים‪ ,‬כפר שיתופי‪ ,‬או אגודה חקלאית שיתופית"‪ ,‬המחליפה את החלטה ‪,1355‬‬ ‫נכנסה לתוקפה ביום ‪.29.7.2015‬‬ ‫בבג"צ חלקת המגורים (‪ )1027/04‬מיום ‪ ,9.6.2011‬אושרה החלטת מועצת מקרקעי ישראל ‪,979‬‬ ‫הקובעות את הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים והחלטה ‪ ,1101‬העוסקת‬ ‫בשימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה‪.‬‬ ‫יחד עם זאת נציין כי החלטה ‪( 979‬כיום ‪ )1399‬כמו גם החלטה ‪( 1101‬כיום ‪ )1265‬אושרו כבר ביום‬ ‫‪ 26.6.2007‬כלומר לפני למעלה מ ‪ 8 -‬שנים(!)‪.‬‬ ‫בהחלטת מועצה ‪ 1399‬גלום פוטנציאל רב להפחתת העומס הבירוקרטי הן על רמ"י עצמה והן על‬ ‫בעלי הזכויות בנחלות ואגודות ישובים חקלאיים‪ .‬כמו כן‪ ,‬ההחלטה מאפשרת להוון את הזכויות‬ ‫בחלקת המגורים ובכך להקנות ודאות לבעל הזכויות ואף לאפשר לו למכור חלק מזכויותיו‬ ‫לאחר‪.‬‬ ‫עם זאת‪ ,‬גם כיום‪ ,‬כעבור יותר מארבע שנים מאישור ההחלטה בבג"צ‪ ,‬רמ"י טרם נערכה ליישום‬ ‫מהיר ומיידי של החלטה ‪.1399‬‬ ‫יודגש כי יישום מהיר ויעיל של החלטה ‪ 1399‬עשוי לשרת את האינטרסים של רמ"י ושל המגזר‬ ‫החקלאי ועשוי להזרים מיליארדי שקלים לקופת המדינה‪ ,‬מדמי היוון דמי רכישה וממיסים‪ ,‬דבר‬ ‫שבהחלט יסייע לממשלה לעמוד ביעדי התקציב שהציבה לעצמה‪.‬‬ ‫לדעתנו‪ ,‬נוכח העיכובים הרבים ביישום החלטה ‪ 1399‬עד כה‪ ,‬והעיכובים שעוד צפויים בהמשך‬ ‫הדרך‪ ,‬יש למצוא דרכים חדשות ליישומה המידי של החלטה ‪ ,1399‬קרי‪ ,‬כינון מסלול מהיר‬ ‫להכרה בזכויות החוכרים בתנאי נחלה ולהיוון הזכויות בחלקת המגורים‪.‬‬ ‫ג‪ .‬היטל השבחה יחול על בר רשות – פסיקה בביהמ"ש העליון‬ ‫בעקבות פס"ד בלוך (רע"א ‪ 725/05‬הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך)‪,‬‬ ‫אשר ניתן ב‪ 3.9.2014 -‬בבית המשפט העליון‪ ,‬נקבע כי יש לראות בבני רשות בחלקות המגורים‬ ‫בישובים החקלאיים כחוכרים לדורות‪ ,‬לצורך חיובם בתשלום היטל השבחה‪.‬‬ ‫שאלת החבות בהיטל השבחה במימוש זכויות תכנוניות במגרשי מגורים בחלקת המגורים לטובת‬ ‫בני משפחה הוא נושא הנתון במחלוקות משפטיות רבות‪ .‬אי הסדרת הנושא‪ ,‬יוצרת אי וודאות‪,‬‬ ‫בין היתר‪ ,‬בעת יישום החלטת מועצת מקרקע ישראל לעניין הקניית הזכויות בחלקת המגורים‬ ‫(החלטה‪ .)1399 :‬אי וודאות זו מתגברת‪ ,‬לאור ההלכה שנקבע בפס"ד בלוך‪.‬‬ ‫במספר החלטות של מועצת מקרקעי ישראל קיים מנגנון הפחתה של היטל השבחה מהתשלום‬ ‫הנדרש ע"י רמ"י‪ ,‬לדוגמא‪ :‬בהחלטה ‪ 1252‬שעניינה "בניה למגורים בחלקות א' במושבים‪,‬‬ ‫בכפרים שיתופיים ובמושבות" בהחלטה ‪ 1265‬שעניינה "שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת‬ ‫המגורים של הנחלה" ובהחלטה ‪ " 1316‬שימושים נלווים לפעילות החקלאית בנחלה במושבי‬ ‫עובדים ובכפרים שיתופיים"‪.‬‬ ‫לטעמנו‪ ,‬יש להחיל מנגנון הפחתת תשלומי היטל השבחה‪ ,‬ככל שיחולו‪ ,‬מתשלומי דמי החכירה‬ ‫המהוונים ו‪/‬או דמי השימוש לרמ"י‪.‬‬ ‫‪\C:\Users\Addi\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Outlook\95KLAUSX‬התר אגודות מוטה‬ ‫תשעו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪8‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬יש ליזום חקיקה לקביעת פטור מהיטל השבחה בהקצאת מגרשים מתוך חלקת מגורים‬ ‫לבני משפחה בגובה הפטור (‪ 140‬מ"ר) שיש לכל אזרח אחר‪.‬‬ ‫ד‪ .‬התייחסות לאגודות הישובים החקלאיים וחבריהם כחוכרים לדורות לכל דבר ועניין‬ ‫לפי עמדתה של רמ"י‪ ,‬כפי שהובהרה בהזדמנויות שונות‪ ,‬זכויות בני רשות בנחלות חקלאיות‬ ‫במקרקעי ישראל זהות לאלו של חוכרים לדורות בכל הקשור להחלטות מועצת מקרקעי ישראל‬ ‫ונוהלי רמ"י‪.‬‬ ‫כך למשל במסגרת בג״צ ‪ ,10695/05‬צויין במסגרת כתבי הטענות‪ ,‬אשר אושרו בתצהיר גב' שולה‬ ‫בן צבי‪ ,‬מנהלת האגף החקלאי דאז‪ ,‬כי‪:‬‬ ‫"‪...‬בשל הזמן הרב שנמשך הליך הסדרתן״‪ .‬מרבית הקרקעות ביישובים החקלאיים מוחזקות עד‬ ‫להשלמת הליך הרישום וההחכרה במסגרת הסכמי שכירות תלת שנתיים המתחדשים באורח‬ ‫שוטף‪... .‬התנהלות המינהל ומועצת מקרקעי ישראל לגבי ישובים אלה זהה לזו הנוהגת בישובים‬ ‫חקלאיים להם חוזי חכירה לדורות‪"...‬‬ ‫או למשל במסגרת רע״א ‪:725/05‬‬ ‫"המשיב (המינהל) סבור ‪...‬כי יש לראות בבני הרשות "חוכרים לדורות"‪ .‬הסיבה בשלה מוגדרים‬ ‫המשיבים כבני רשות‪ ,‬היא סיבה היסטורית‪ ,‬וכיום ‪ -‬טכנית‪ ,‬וקיימת להם זכות שייחתמו עימם‬ ‫חוזי חכירה לדודות‪ .‬יתירה מכך‪ ,‬בחינת מערכת הזכויות שלהם כלפי ממ"י נותנת כי אין היא‬ ‫שובה ממערכת זכויותיהם של חוכרים לדורות במשקים חקלאיים‪ .‬משכך‪ ,‬הרי שיש לראותם‬ ‫כחוכרים לדורות‪ ,‬לפחות לצורך העניין הנדון‪".‬‬ ‫החכירה לדורות מעניקה לחוכר‪ ,‬להבדיל מזכות חוזית‪ ,‬זכות קניינית הנרשמת בפנקסי‬ ‫המקרקעין ותוך כך‪"-‬הגנה קניינית'‪.‬‬ ‫על כן‪ ,‬עד שייחתמו חוזי חכירה לדורות‪ ,‬יש לתת ביטוי לעמדת רמ"י בחקיקה ראשית‪.‬‬ ‫ה‪ .‬הרפורמה בניהול מקרקעי ישראל – אפליית הנחלות החקלאיות במושבים ובקיבוצים‬ ‫ביום ‪ 28.7.2014‬נכנסה לתוקף החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' ‪ 1370‬בעניין "רפורמה‬ ‫במקרקעי ישראל"‪ .‬ההחלטה החדשה מרחיבה את ההחלטות הקודמות ‪ 1299‬ו‪ 1185-‬ומפחיתה‪,‬‬ ‫משמעותית‪ ,‬את התשלומים הנדרשים להעברת בעלות‪.‬‬ ‫במסגרת ההחלטה העניקה רמ"י הטבות בסכומי עתק בהנחות ובפטורים הן מתשלום דמי‬ ‫חכירה מהוונים והן מתשלום דמי היתר מהוונים‪ ,‬כתמריץ להעברת בעלות במגרשי מגורים‬ ‫במגזר העירוני‪ ,‬לרבות מגרשי הרחבות במושבים ובקיבוצים‪.‬‬ ‫הליך העברת הבעלות בקרקע משמעו הינתקות מוחלטת מרמ"י‪ ,‬בכל המשתמע מכך‪ .‬בין היתר‪,‬‬ ‫פטור מתשלומים כלשהם לרמ"י‪ :‬דמי חכירה‪ ,‬דמי הסכמה‪ ,‬דמי היתר וכו'‪ .‬זכות הבעלות הינה‬ ‫הזכות החזקה ביותר (מכוחה ניתן לבצע כל פעולה פיזית או משפטית בקרקע ללא צורך בהסכמת‬ ‫רמ"י)‪.‬‬ ‫‪\C:\Users\Addi\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Outlook\95KLAUSX‬התר אגודות מוטה‬ ‫תשעו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪8‬‬ ‫עם זאת‪ ,‬יש לשים לב כי מדובר ברפורמה סלקטיבית‪ ,‬אשר אינה חלה על כל אזרח‪ ,‬אלא רק על‬ ‫אזרחים עירוניים‪ .‬שכן‪ ,‬אזרח אשר בחר לבנות את ביתו במושב או בקיבוץ‪ ,‬אינו עומד‬ ‫ב"קריטריונים הנדרשים" ולא זכאי ליהנות מזכות הבעלות‪.‬‬ ‫חלקות המגורים בנחלות ומגרשי המגורים בקיבוץ הוחרגו במפורש בהחלטה ‪( 1185‬כיום ‪)1370‬‬ ‫(ראו ס' ‪ 3.5‬להחלטה) ונקבע כי אלו "לא יהווה נכס מקרקעין הפטור מתשלום או נכס מקרקעין‬ ‫הכפוף לתשלום ולא תוקנה בהם בעלות בהתאם למנגנון הקבוע בסעיף ‪4‬יז לחוק‪".‬‬ ‫לגבי שטחים אלו‪ ,‬נקבע כי "במידה ותתאשר החלטת מועצה המאפשרת היוון של חלקת המגורים‬ ‫בנחלה‪/‬חלקת המגורים תדון המועצה בתנאים להעברת בעלות של חלקת המגורים"‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬גם מגרשי תעסוקה בישובים חקלאיים החכורים לדורות‪ ,‬לרבות אלו אשר שולם בגינם‬ ‫דמי חכירה מהוונים על אף היותם "קרקע עירונית"‪ ,‬הוחרגו מתחולת הקניית הבעלות לפי‬ ‫החלטה ‪( 1370‬ראו סעיף ‪.)3.5.5‬‬ ‫כפי שפירטנו בעבר‪ ,‬אפליית המגזר החקלאי יוצרת אבסורדים במדיניות הקרקעות של רמ"י‪.‬‬ ‫במיוחד לנוכח העובדה כי המגזר החקלאי‪ ,‬ברובו המכריע‪ ,‬מרוכז באזורי הספר והפריפריה‬ ‫(למרות הנטייה הנפוצה להתמקד ב"קיבוצים העשירים" במרכז הארץ)‪ ,‬בעוד שרוב המגזר‬ ‫העירוני מצוי באזור המרכז‪.‬‬ ‫בנתיים נוכח עתירת "האגודה לצדק חלוקתי" כנגד הרפורמה הודיעה הנהלת רמ"י על הקפאתה‬ ‫החלקית של ההחלטה ביחס לאוכלוסיות שרכשו זכויות במסגרת עסקאות הרחבה במושבים‬ ‫ובקיבוצים‪.‬‬ ‫לטעמנו‪ ,‬על מנת שתחול רפורמה אמיתית‪ ,‬אשר תוביל לשיפור בהתנהלותה של רמ"י מול‬ ‫האזרח (כפי שמוצהר כאחת ממטרותיה המרכזיות של הרפורמה)‪ ,‬יש להחילה שיוויונית על‬ ‫כלל האזרחים במדינה‪.‬‬ ‫ו‪ .‬הקצאת מגרשים בדרך של ועדות קבלה בישובים שאינם בנגב ובגליל‬ ‫חסם משמעותי לשיווק מגרשי מגורים בישובים חקלאיים‪ ,‬הוא שלילת זכות ההמלצה (באמצעות‬ ‫ועדות קבלה) מישובים שאינם בנגב ובגליל‪ ,‬זאת בעקבות החלטת הנהלת רמ"י ‪ 3212‬על רקע‬ ‫החוק לתיקון פקודת האגודות השיתופיות (תיקון מספר ‪.)8‬‬ ‫החלטת הנהלה זו‪ ,‬לא זו בלבד שפגעה באינטרס ההסתמכות של אותם הישובים אשר היו‬ ‫בעיצומו של הליך הקמת הרחבה בתחומם‪ ,‬לאחר שהשקיעו מזמנם ומכספם בפרויקט‪ ,‬אלא אף‬ ‫יוצרת את המשקל המכריע בשיקול הדעת המוביל לביטול הרחבות הישובים החקלאיים‪.‬‬ ‫לעניין זה יש לציין את סעיף ‪ 5.3‬להחלטת המועצה מס' ‪( 1271‬כיום ‪ )1315‬שנכנסה לתוקף ביום‬ ‫‪ 26.12.2012‬הקובע‪:‬‬ ‫"על אף האמור בסעיפים ‪ 5.1‬ו‪ ,5.2-‬המינהל יבחן מקרים בהם תותר הקצאת מגרשי מגורים‬ ‫בפטור ממכרז‪ ,‬על פי המלצת האגודה ‪ ,‬ללא קיום ועדת קבלה תוך התייחסות לתיקון מס' ‪8‬‬ ‫לפקודת האגודות השיתופיות‪ .‬המינהל יביא מקרים אלה לאישור ועדת המשנה של המועצה"‪.‬‬ ‫‪\C:\Users\Addi\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Outlook\95KLAUSX‬התר אגודות מוטה‬ ‫תשעו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪8‬‬ ‫עד כה לא הובאו מקרים לאישור ועדת המשנה של המועצה ולא ידוע לנו מהם הקריטריונים‬ ‫שנקבעו למקרים אלו‪.‬‬ ‫להשגת יעדי צדק חלוקתי ובראש ובראשונה הורדת מחירי הדיור יש לפעול לשיווק מיידי של כ‪-‬‬ ‫‪ 7,000‬מגרשים במרכז הארץ להם יש תב"ע והם זמינים לשיווק מיידי בדרך של ביטול הדרישה‬ ‫למכרז ושיווקם באמצעות ועדת קבלה‪.‬‬ ‫ז‪ .‬הסרת חסמים לשיווק עשרות אלפי מגרשים בישובים חקלאיים בנגב ובגליל‬ ‫קרקעות הישובים החקלאיים מגלמים בתוכם פוטנציאל לבניית עשרות אלפי יחידות דיור‪ ,‬אשר‬ ‫יכולות להשתחרר לשוק ולפתור את מצוקת הדיור השוררת כיום‪ ,‬עם זאת מסיבות של חסמים‬ ‫ביורוקראטיים מיותרים אין אפשרות לממש פוטנציאל אדיר זה‪.‬‬ ‫ההרחבות למגורים בישובים רבים מוקפאות למעשה בשל מגבלות מכבידות‪ ,‬כמו דרישת קיומם‬ ‫של מכרזים והחשש של ישובים שהדבר יביא לקליטה לא מבוקרת לקהילתם‪.‬‬ ‫ישובים רבים אינם מסוגלים לפתח את התשתיות בתחומם בשל קשיי מימון הנובעים מההגבלה‬ ‫שמטילה רמ"י על גובה הכספים שניתן לגבות מהמתיישבים בהרחבות בגין עלויות הפיתוח‪.‬‬ ‫סכומים הניתנים לפיתוח מגרשי המגורים בהרחבות ישובים חקלאיים‪ ,‬הקבועים בהחלטת מועצה‬ ‫‪ 1315‬הנם בבחינת לעג לרש ואינם משקפים את עלויות הפיתוח הריאליות‪.‬‬ ‫קליטת משפחות חדשות מחייבת הקמת מבני ציבור והתאמת התשתיות לאוכלוסייה ההולכת‬ ‫וגדלה‪ .‬היות ופיתוח תשתיות הנלוות לקליטת אוכלוסייה חדשה בעיר מתוקצב ברשויות‬ ‫המקומיות ובעיריות‪ ,‬כך יש לנהוג גם ביחס להרחבות בישובים חקלאיים‪.‬‬ ‫החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' ‪ ,888‬במסגרתה אושר לישובים חקלאיים באזורי עדיפות‬ ‫לאומית לגבות כספים ממתיישבים חדשים עבור חיזוק תשתיות‪ ,‬היוותה ניסיון מוצלח אשר‬ ‫הוביל לתנופת התיישבות ביישובי קו העימות בצפון‪ ,‬בהם הוקצו מעל ‪ 3,000‬מגרשים בתקופת‬ ‫זמן קצרה‪.‬‬ ‫הכספים הנגבים בשיווק המגרשים לחיזוק הישוב‪ ,‬נועדים בראש ובראשונה לתיקון העיוות‬ ‫הכלכלי בחוק התכנון והבניה‪ ,‬אשר אינו מאפשר גביית היטל השבחה על מגרשים אלו‪ ,‬בשל‬ ‫היותם מקרקעי המדינה‪ .‬כספים אלו יושקעו בשדרוג תשתיות הישוב החקלאי ובניית מוסדות‬ ‫ציבור וכך יסירו חסם נוסף בדרך לפתרון בעיית הדיור‪.‬‬ ‫נוכח הצלחתו של מודל החלטה ‪ 888‬כאמור‪ ,‬מוצע להרחיבו ולהחילו על כל הישובים החקלאיים‬ ‫באזורי עדיפות לאומית‪.‬‬ ‫הוראות ההחלטה יביאו להסרת חסמים ולשיווק עשרות אלפי מגרשי מגורים בישובים חקלאיים‬ ‫בכלל ובאזורי עדיפות לאומית בפרט‪ ,‬תוך הגשמת מדיניות ההתיישבות של הממשלה באזורי‬ ‫עדיפות לאומית מחד ולהורדת רמת מחירי הקרקע הגואים מאידך‪.‬‬ ‫הוראות שעה אשר תקחנה בחשבון הן את הצורך בשמירה על הקהילה הכפרית‪ ,‬יחד עם הקצאת‬ ‫משאבים לפיתוח תשתיות‪ ,‬שיפוץ מבנים ו‪/‬או הסבתם‪ ,‬תסייענה להתיישבות‪ ,‬שרובה ככולה‬ ‫נמצאת בפריפריה‪ ,‬להירתם ולסייע לצמצום מצוקת הדיור‪.‬‬ ‫‪\C:\Users\Addi\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Outlook\95KLAUSX‬התר אגודות מוטה‬ ‫תשעו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪8‬‬ ‫ח‪ .‬חיזוק עצמאותה של מועצת מקרקע ישראל בקביעת מדיניות קרקעית‬ ‫עפ"י חוק רשות מקרקעי ישראל‪ ,‬תש"ך‪ ,1960 -‬מועצת מקרקעי ישראל הוקמה על מנת "שתקבע‬ ‫את המדיניות הקרקעית שלפיה תפעל הרשות‪ ,‬תפקח על פעולות הרשות ותאשר הצעת תקציבה‬ ‫שיקבע בחוק" (סעיף ‪ 3‬לחוק)‪.‬‬ ‫לקראת ישיבת מועצת מקרקעי ישראל האחרונה שהתקיימה ב‪ 15.7.2015 -‬הונחה הצעה בעניין‬ ‫הקמת "מטה מועצת מקרקעי ישראל" להצעה צורפו דברי ההסבר הבאים‪:‬‬ ‫"הדוח המיוחד של מבקר המדינה בנושא משבר הדיור (מיום ‪ ,)25.2.2015‬הצביע על שורה של‬ ‫כשלים וחסמים המכבידים על שוק הדיור בישראל‪ .‬בהיבט המדיניות עוסק הדוח בשני היבטי‬ ‫מאקרו עיקריים‪ :‬ראשית‪ ,‬היעדר אסטרטגיה שיטתית ומתואמת בין כלל הגופים הממשלתיים‬ ‫העוסקים בדיור‪ .‬שנית‪ ,‬היעדר פיקוח‪ ,‬מעקב ובקרה‪ ,‬בכל הנוגע לשרשרת היצור של הדירה‪.‬‬ ‫במסגרת הביקורת קובע המבקר כי המועצה לא מילאה באופן מיטבי את תפקידה כגוף המוביל‬ ‫את מדיניות המקרקעין‪ ,‬כמו גם נכשלה בפיקוח על אופן ביצוע המדיניות ועמידת רמ"י ביעדים‬ ‫האיכותיים והכמותיים הנגזרים מהמדיניות הממשלתית‪.‬‬ ‫במטרה לפעול ליישום לקחי דוח הביקורת‪ ,‬מוצע להקים בצמוד למועצה גוף מטה רזה ומקצועי‪,‬‬ ‫שיסייע לחברי המועצה לתקן את הכשלים עליהם הצביע הדוח‪.‬‬ ‫לגוף יוצבו שלוש מטרות עיקריות‪:‬‬ ‫‪ .1‬ייעוץ והתווית מדיניות מקרקעין דינמית ורלוונטית לטווח הקצר ולטווח הארוך;‬ ‫‪ .2‬ביצוע מעקב ובקרה בזמן אמת אחר ביצוע מדיניות רשות מקרקעי ישראל בשטח;‬ ‫‪ .3‬ריכוז הפעילות האדמיניסטרטיבית של מועצת מקרקעי ישראל‪.‬‬ ‫חשיבותו של גוף המטה מתחדדת על רקע תיקון מס' ‪ 7‬לחוק רשות מקרקעי ישראל‪ .‬על פי תיקון‬ ‫זה‪ ,‬מורכבת המועצה ממנכ"לי משרדי ממשלה בלבד‪ ,‬ולא כוללת כל גוף מקצועי המכוון את‬ ‫פעילותה‪ .‬במצב הדברים כיום‪ ,‬כאשר שוק המקרקעין נמצא במשבר חמור‪ ,‬נדרש אפוא גוף מטה‬ ‫שיציע מדיניות המבוססת על מחקרים ותכנון ארוך טווח‪ ,‬כמו גם יוודא את יישום החלטות‬ ‫המועצה בפועל‪".‬‬ ‫בסופו של דבר ההצעה לא הועלתה לדיון בישיבת המועצה‪.‬‬ ‫אנו תקווה כי ייושמו לקחי דו"ח ביקורת המדינה ובכך תתחזק מועצת מקרקעי ישראל כגוף‬ ‫מקצועי הקובע מדיניות ותגדל יכולתה של הממשלה לממש את יעדיה החברתיים‪ /‬הכלכליים‬ ‫בתחום המקרקעין‪.‬‬ ‫ט‪ .‬יישום החלטה ‪ -1317‬המרת נחלות פנויות למגרשי הרחבה‬ ‫ביום ‪ 12.2.2014‬נכנסה לתוקף החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' ‪ 1317‬בעניין "איוש נחלות‬ ‫פנויות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים"‪ ,‬אשר לה השלכות משמעותיות ביחס לשיווק מגרשים‬ ‫ללא מכרז במושבים במרכז הארץ‪ ,‬בהם קיימות נחלות לא מאוישות‪.‬‬ ‫החלטה ‪ 1317‬מצביעה‪ ,‬לאחר שנות שפל רבות‪ ,‬על שינוי מגמה חיובי ברמ"י ומביאה לסיומה‬ ‫תקופה ארוכה‪ ,‬של למעלה מעשור‪ ,‬בה חרגה רמ"י מסמכויותיה בהקפאת איוש הנחלות במושבים‪,‬‬ ‫בניגוד למדיניות שנקבעה על ידי מועצת מקרקעי ישראל‪/‬הועדה לענייני קרקע חקלאית‪.‬‬ ‫‪\C:\Users\Addi\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Outlook\95KLAUSX‬התר אגודות מוטה‬ ‫תשעו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪8‬‬ ‫ההחלטה מפרידה בין "ישובי נגב גליל" (ישובים אשר נמצאים בתחום הגליל או הנגב כהגדרתם‬ ‫בחוק)‪ ,‬בהם יתאפשר הליך של איוש נחלות פנויות (בתנאים מסוימים אשר נקבעו בהחלטה)‪ ,‬ובין‬ ‫"יישובי מרכז הארץ"‪ ,‬בהם הוחלט כי לא ישווקו נחלות לא מאוישות‪ ,‬אך תינתן אפשרות להמירם‬ ‫במגרשי מגורים אשר ישווקו ללא מכרז‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬קובעת ההחלטה תמריצים כלכליים נרחבים לשיווק המגרשים בישובי המרכז‪ ,‬אולם‬ ‫מקציבה תקופה זמן קצרה יחסית (‪ 5‬שנים מיום כניסתה לתוקף) לשיווק המגרשים למומלצי‬ ‫האגודה‪ ,‬בפטור ממכרז‪.‬‬ ‫למרות האפשרויות החדשות שמעניקה החלטה ‪ 1317‬המצביעות‪ ,‬כאמור‪ ,‬על שינוי מגמה‬ ‫חיובי‪ ,‬ההחלטה נוגדת את הזכויות החוזיות שיש לאגודת המושב אשר חוכרת את כל הנחלות‬ ‫עשרות רבות של שנים‪.‬‬ ‫בעניין זה‪ ,‬יצוין כי בהתאם להוראות סעיף ‪ 29‬לחוזה חכירה לדורות למושב עובדים‪ ,‬שנוסחו‬ ‫אושר בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' ‪ 416‬מיום ‪ ,11.5.1989‬ניתן לאגודת הישוב החקלאי‬ ‫פרק זמן של ‪ 5‬שנים‪ ,‬ממועד חתימת חוזה החכירה לדורות‪ ,‬אשר במהלכו עליה להקצות את‬ ‫הנחלות הפנויות‪.‬‬ ‫אגודות המושבים חייבות לקבל החלטה האם להיאבק בגזרות ההחלטה הקשה (בדרך משפטית)‬ ‫לרבות דרישת פיצויים עבור הפקעת (גריעת) שטחי משבצת הנחלות או לפעול במתווה ההחלטה‬ ‫החדשה‪.‬‬ ‫בעת בחירת המתווה המיטבי למושב‪ ,‬מתוך המתווים שנקבעו בהחלטה ‪ ,1317‬יש להתחשב‪ ,‬בין‬ ‫היתר‪ :‬בשטח הנחלות שיגרע ממשבצת המושב‪ ,‬בהיקף ההטבות הכלכליות שיוקצו למושב לטובת‬ ‫פיתוח תשתיות‪ ,‬בלוחות הזמנים שנקבעו ליישום ההחלטה ובמגבלת תמ"א‪ 35/‬החלה על המושב‪.‬‬ ‫עד כה טרם פירסמו רמ"י נוהלים לביצוע המרת נחלות פנויות למגרשי מגורים‪ .‬מאחר ומניין‬ ‫השנים למימוש המרת הנחלות למגרשים לא נעצר (חמש שנים ממועד ההחלטה) יש צורך דחוף‬ ‫לעדכן את מועדי ההחלטה‪.‬‬ ‫י‪ .‬העלאת מכסת יח"ד לישוב חקלאי ‪ -‬עדכון תמ"א ‪35‬‬ ‫אחד מהכשלים המרכזיים המונע היצע דיור זמין בישובים החקלאיים נובע ממגבלת תקרת‬ ‫מכסת יח"ד בישוב חקלאי שנקבעה לאחרונה בתמ"א ‪ 35‬בשנת ‪ 2005‬והיתה אמורה להתעדכן‬ ‫בשנת ‪.2009‬‬ ‫העיכוב הארוך והמתמשך (למעלה משש שנים) בעדכון מגבלת תקרת מכסות יח' הדיור הקבועה‬ ‫בתמ"א‪ ,35/‬מוביל להקפאת הפיתוח בישובים חקלאיים רבים‪ .‬מגבלה זאת מונעת בפועל‪ ,‬את‬ ‫המשך הצמיחה הטבעית הדמוגרפית בישובים חקלאיים רבים לרבות באזורי עדיפות לאומית‪.‬‬ ‫עצירת צמיחה מסיבות פרוצדורליות היא גזרה שאין הציבור יכול לעמוד בה ואין לה מקום‬ ‫במדינה מתוקנת‪.‬‬ ‫כך לדוגמא נמנעת יצירת יחידת דיור שלישית בחלקת המגורים בנחלות במושבים ולפיכך לא ניתן‬ ‫לממש את החלטה ‪ 1399‬בעניין היוון זכויות חלקת המגורים במושבים‪.‬‬ ‫גם החלטה ‪ 1317‬בעניין המרת נחלות פנויות במושבים למגרשי מגורים בלתי ישימה כל עוד לא‬ ‫עודכנה תקרת מכסת יח"ד המרבית‪.‬‬ ‫‪\C:\Users\Addi\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Outlook\95KLAUSX‬התר אגודות מוטה‬ ‫תשעו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪8‬‬ ‫כולנו תקווה כי בשנה הבאה יוכרו הלכה למעשה הזכויות המלאות שיש למושבים‪ ,‬לקיבוצים‬ ‫ולחבריהם בנחלות החקלאיות ובחלקות המגורים‪.‬‬ ‫הכרה זו תוציא את רמ"י ממעורבותה המכבידה בניהול חלקות המגורים ותהווה מנוף ליצירת‬ ‫מקורות תעסוקה לצמיחה ולעיבוי מיידי של מעל ‪ 100,000‬מגרשים‪ ,‬רובם בפריפריה‪.‬‬ ‫מי ייתן ויתקיים בנו דברי הנביא ישעיהו‪" :‬פַּ ֵּתחַּ חַּ ְרצֻּבוֹת ֶר ַּשע‪ ,‬הַּ ֵּתר אֲ גֻּדוֹת מו ָֹטה‪ ,‬וְ ַּש ַּלח ְרצּוצִ ים‬ ‫חָ ְפ ִשים‪ ,‬וְ כָל מוֹטָ ה ְתנ ֵַּּתקּו" (ישעיהו נ"ח‪ ,‬ו)‪.‬‬ ‫‪\C:\Users\Addi\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Outlook\95KLAUSX‬התר אגודות מוטה‬ ‫תשעו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪8‬‬