Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 1 Advokat Torbjørn Ek AS

Boligmagasinet
Nr. 1 2014
Advokat Torbjørn Ek AS
VILLA GILJE Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 1
|
BORTFALL AV ARVEAVGIFT
|
BOLIGPRISUTVIKLING
|
BLAASENBORG
SELVOPPFYLLENDE EKSPERTSYNSING
Å spekulere hvor boligprisene går er
blitt en sport hvor mange ønsker å
delta. Når en leser det økonomiske
bildet i Norge er det liten grunn til
at boligprisene skal synke vesentlig
over tid. Vi som daglig er aktører i
dette markedet har registrert at det
ikke er samsvar mellom
den usikre virkelighet som
mange økonomer og samfunnsaktører har forsøkt
å tegne og den virkelighet
som boligeiere (kjøpere og
selgere) opplever. Sjelden
har man sett en så ensidig
terping på at ”dette kan gå
galt”. Så ofte har det blitt gjentatt at
det har blitt selvoppfyllende. Vi velger å tro på den vanligvis så saklige
og nøkterne sjefsøkonomen Øystein Dørum i DNB som i et intervju i
herværende magasin bekrefter at tilstrekkelig ensidig synsing fra fremtre-
dende økonomer påvirker markedet.
Men, understreker han, det har kun
en midlertidig effekt. ”Det er renter,
inntekt, ledighet og boligbygging som
er avgjørende”.
I Norge har vi svært lave renter, høyt
inntektsnivå, lav ledighet
og for liten boligbygging.
Det blir spennende å lese
prisstatistikken fra Eff for
februar. Hvor lenge varer midlertidigheten? Ad-
Leder2
Villa Gilje
5
Bryter målstreken
10
Bortfall av arveavgift
12
Synsing kan påvirke
16
Lek med vann
22
TORBJØRN EK
Nye budregler
24
i Norge de siste 10 årene,
men selger også mindre
og ikke fullt så dyre boliger. Felles for vår boliger
er at de ligger i områdene
hvor vi har spesialkompetanse. Det er stort sett
advokat Torbjørn Ek
Oslo Vest og Bærum Øst
(særlig Snarøya og Jar)
men også dyrere boligbeste kunnskapen og den beste er på Nordstrand og i Asker. Vår
servicen. Dette har vi navigert gjennomsnittlige markedsandel i
Oslo Vest de siste 5 årene er på 6 %.
Boligsalg handler om pris, men etter uten kompromisser.
kanskje mest av alt om service og
energi. - tilgjengelig for kunden Vi er stolte av å ha inspirert og Vi håper at Boligmagasinet kan
24/7. Allerede fra oppstarten tok hjulpet så mange mennesker med vise litt av hva Advokat Torbjørn
Ek AS og våre engasjerte medarselskapet den ledende rolle i high- å realisere sine boligdrømmer.
end segmentet i Oslo. Strategien Takk til alle vår kunder. Vi har beidere står for og at det kan gi en
var enkel – vi skulle håndplukke vært involvert i og gjennomført porsjon inspirasjon og drømmer.
de dyktigste menneskene med den de største og dyreste boligsalgene God fornøyelse.
Boligmarked Oslo vest
26
Foto: Christian Bakken
Det startet med en idé om
at kjøp av bolig handler
om å realisere drømmer,
en idé om viktigheten av
spesialisert kunnskap og
kompetanse, en idé om å
synliggjøre kvaliteten og
identiteten i boligen og en
idé om å være best. Vi skal
inspirere og sette i gang
drømmer.
vokat Torbjørn Ek AS ble
etablert i 1997.
Blaasenborg28
Skattefri milliardgevinst
38
Kvinnelige verdier
38
Visste du at
42
Boligmagasinet
www.ek.no
Tlf: 22 40 17 60
Ansvarlig utgiver: Advokat Torbjørn Ek AS
Trykk: Stibo Graphic
Forsidefoto: Finn Ståle Felberg
Opplag: 26000
Layout: TT
2 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014
Villa Gilje
Vi oppfyller dine drømmer
advokat Torbjørn Ek
Bolig med skjulte skatter
For over hundre år siden ble det reist en staselig villa
i sorenskriverstil på Lagåsen i Bærum.
Villaen fikk navnet Gilje og ligger der den dag i dag.
Vakrere enn noensinne og så oppgradert at man skulle tro den ble ferdigstilt i går.
Tekst: Kristin Ma Berg
Foto: Morten Henden Aamodt
4 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014
Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 5
På en skjermet åsrygg ikke langt fra Fornebu ligger det et bolig- område
man skal være godt kjent i terrenget for å finne. Mens de andre køer mot
den nye boligutbyggingen på Fornebulandet, kan beboerne på Lagåsen ta
av til venstre straks de har svinget av E18 mot Snarøya.
Som en urørt perle ligger Lagåsen og byr frem sine herskapelige eneboliger
i digre parklignende hager. Her har både grossereradelen, akademikerne,
de intellektuelle og kunstnere holdt hus og feriert i mer enn hundre år.
Fire minutters gang fra herskapsboligen Gilje ligger Fritdjof Nansens
hjem Polhøgda der Nansen bodde da maleren Erik Werenskiold flyttet inn
på Gilje. De to var nære venner helt frem til de begge døde i 1930-årene.
Maleren Erik Werenskiold sitter bokstavelig talt igjen i veggen på villa Gilje. I flere rom har han satt både maleriske spor etter seg og skrevet sine
notater rett på veggen.
Werenskiold valgte den beste tomten på Lagåsen og kjøpte opp rikelig
med naturområder rundt. Boligen troner på toppen av åsen helt uten
gjenboere med sin nesten sju mål tomt, grensene mot skog og sjøkanten
av indre Oslofjord. I løpet av årets gang er utsikten som en symfoni over
fire årstider. Himmel, hav og skog skifter farger og skjønnhet med dagene
som går. Her ser man storbyen glitre med alle sine lys om kvelden, samtidig som utsikten minner om Sørlandet hvis man en sommerdag skuer ned
mot båthavnen, sandstranden og det yrende livet på Oslofjorden.
Store overbygde terrasser på flere sider av huset sørger for at man kan
nyte solen fra morgen til kveld. Straks man setter foten innenfor villa Gilje
kommer fornemmelsen av en svunnen tid og kiler deg i nakken. Hallen,
takhøyden, den myke trappen som snor seg elegant opp til annen etasje.
Glassveggen, flisene på gulvene som går over i brede eikegulv etter hvert
som man ledes inn mot de vakre stuene. Det er en kald vinterdag utenfor
med rimfrost på trærne, og man tenker i sitt stille at det krever sin mann å
bo i slike gamle hus vinterstid i Norge. Men under føttene er det ikke kulda
som kryper, snarere tvert i mot. Samtlige gulv i villa Gilje har vannbåren
varme. Det tilfører de store rommene en beroligende atmosfære og den
store peisen som før i tiden varmet beboerne kan nå hovedsakelig benyttes
til kos. Stuene, det som før ble omtalt som salongene, er nå åpnet til et stort
rom med vakre søyler og vegger som gir plass til både innebygde bokhyller
og store malerier. Rommet er tapetsert med hvite blomsterranker på gul
bakgrunn. Det kler det brunbeisede eikegulvet perfekt og gir rommet et
lunt preg. Fra stuen kommer man inn i den grønne spisestuen, også den
pusset opp til en prakt trolig langt flottere enn den maleren selv kunne
vise til for hundre år siden. Brystpanel og dører er håndverk av ypperste
klasse, utskåret og bevart på en måte som får en til å tro at tiden virkelig
kan stå stille.
Kjøkkenet innenfor er som en fransk flørt med sine grønne og hvite håndlagde
hollandske gulvfliser og en blomsterkrans som lekent rammer inn rommet.
Det gamle spiskammeret er blitt et hypermoderne sval- og kjølerom. Benkeplaten er i sort og grå granitt og Kvanums klassiske kjøkkeninnredning
komplimenterer karnappene og de store vindusflatene med smårutete glass.
Her er det god plass til at flere kan kokkelere på samtidig.
6 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014
Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 7
I forlengelsen av kjøkkenet ligger det et stort og
staselig rom som kan benyttes både til sommerfrokoster og små mottakelser. Gulvet har keramiske
fliser i brunt og beige, grønne vegger som fremhever
dekorborden Erik Werenskiold selv malte langs taket da han bodde her. I begynnelsen er de særdeles
detaljerte med små rosenknopper og andre blomster.
Langs den andre veggen kan man mistenke at han
gikk lei og droppet blomsterknoppen til fordel for en
grønn bord med enkle sløyfer.
Nåværende eier er selv kunstner og har vist en sjelden
evne til å være tro både mot Werenskiolds fargepalett, samtidig som hun har klart å inkludere datidens
arkitektoniske sjarm i fullkommen harmoni med
vår tids krav til komfort, velvære og tekniske nyvin-
ninger. Husets badeværelse står i særklasse.
I annen etasje ligger avdelingen for soverom og
bad foruten et gigantisk atelier med fem meter
takhøyde og kolossale vindusflater som slipper lyset
inn fra nord. Her er to bad, et sjarmerende mindre
badeværelse med dusj i trappereposet og et stort bad
med innebygd badekar, dusjkabinett med mosaikk-
fliser og skyvedør i glass, og benkeplater i marmor fra Guatemala med nedfelte porselensvasker og et gulv dekket med store fliser
av polert naturstein. I tillegg til disse badeværelsene rommer villa
Gilje et eget stort spaområdet med et boblebad der fem personer
kan boltre seg samtidig, ulike steamdusjer, vannfall og et eget rom
for toalett. Spa-området ligger i underetasjen vegg i vegg med den
private kinosalen, rett overfor det ekstra store vask- og strykerom
med innebygget heis for klesstabler som skal oppover i etasjene etter vask og stryk. Det er også godt med rom for oppbevaring og
soverom i underetasjen.
Alle etasjer og rom er nydelig lyssatt med rik bruk av downlights og
skjulte lyskilder. Boligen ble totalrenovert i perioden fra 2005-2008
med en materialbruk av høyeste kvalitet som vitner om både god
smak og kunnskap om funksjonell bruksverdi.
I den parklignede hagen er det flere terrasserte plan, store gressplener, nydelig stier ned mot stranden og et veksthus med plass s til
sene middager eller et hav av egendyrkede blomster og grønnsaker.
Badestranden og bryggen er fellesområder for stedets beboere og
har egne strandhus og sjøboder.
Villa Gilje er en bolig for den estetiske kjøper som ønsker seg landlige og skjermede omgivelser ti minutter fra Oslo sentrum enten
det benyttes bil eller båt.
Villa Gilje er en bolig som preger sine beboere med stolt historie,
klassisk skjønnhet og praktfull natur – samtidig som den kan by på
alle tenkelig moderniteter, og er pusset opp slik at den oppfyller alle
dagens tekniske byggekrav - og mer til.
8 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014
Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 9
Gunnar Bøyum
Bryter målstreken med ny bydel
For ni år siden var det bare en diger steinhaug å se på Tjuvholmen.
I dag er det en helt ny, moderne bydel til 8 milliarder – en del av fjordbyen. Til høsten er alt ferdig.
Tekst: Brit Myhrvold
Foto: Foto: Finn Ståle Felberg
En lang og spennende byggemaraton er snart
fullført. Tjuvholmen har 1500 fastboende i 930
boliger, og har omtrent like mange kontorarbeidsplasser. Den 50 mål store bydelen huser eksempelvis det kjente advokatfirmaet BA-HR og
Handelsbanken. Det er restauranter, kunstgallerier og noen få butikker. Men ikke minst har
Tjuvholmen attraksjoner som Astrup Fearnley Museet for Moderne Kunst, skulpturpark,
bystrand og utkikkstårn og Stordalen-hotellet
The Thief. Steinhaugen våren 2003 kom fra riving av gammel bebyggelse og er nå usynlig, selv
om den delvis er benyttet i utbyggingen. Nå er
Tjuvholmen en ultramoderne del av Frogner
10 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014
bydel, med bygninger utformet av 20 forskjellige
arkitekter. Under vannflaten er det parkeringshus og det er kunstige fiskerev og sjøliv som skal
sikre miljøet under vannflaten. Mannen som har
loset prosjektet igjennom er Gunnar Bøyum,
administrerende direktør i Tjuvholmen KS, et
selskap eid med 60 prosent av Selvaag Gruppen
og med 40 prosent av eiendomsselskapet Aspelin Ramm Gruppen, to familieeide selskaper.
Et landemerke - Hvor viktig er museet for
Tjuvholmen? - Museet er en viktig identitetsbærer, et ikon og et varemerke. Museet er en
turistattraksjon. Viktig er også hotellet, som
eierne av Tjuvholmen fortsatt eier og leier ut.
Det skaper aktivitet og fokus året rundt. Tomteprisen på Tjuvholmen var 896 millioner kroner, men 430 av dem var øremerket for museet,
skulpturparken og stranden. Denne avtalen ble
møtt med kritikk fra enkelte. - Vi brukte over
600 millioner kroner, ikke 400 da vi bygget museet og de andre tilbudene til byen, sier Bøyum.
- Hvordan har dere lykkes? - Det viktigste er å
ha et helhetlig grep og kontroll med gjennomføringen. Vi skal tjene penger, men det skal ikke
være profittmaksimering på hver kvadratmeter.
Det krever eiere med evne og vilje til å gjøre det
fint etter seg, sier Bøyum. Og kunsten er en vik-
tig del. - Å leie ut til gallerister er ikke like lønnsomt som å leie ut til servering, men galleriene
er en interessant del av en helhet, sier Bøyum.
Hotellutleie er heller ikke det mest lønnsomme,
men et hotell hører hjemme på Tjuvholmen.
Tjuvholmen er byutvikling, og ifølge Bøyum er
det en billig måte å utvide byen på. Vei, vann
og kloakk ligger omtrent ved tomtegrensen. I
andre områder hvor Oslo kan utvides, finnes
verken teknisk eller sosial infrastruktur.
stor, men pengene – over 800 millioner - kom
inn. Ellers kunne Tjuvholmens fremtid blitt en
annen. - Vi var heldige under finanskrisen. Vi
hadde solgt mye på forhånd og kunne fortsette
20 arkitekter. For å skape variasjon har eierne
brukt 20 forskjellige arkitekter, hvorav Renzo
Piano med sitt spektakulære museum i sjøkanten er den mest kjente. Dessuten er en viktig del
av visjonen at det skal være liv hele året og store
deler av døgnet. Folk bor og arbeider på Tjuvholmen. Men de store innkjøpene må de gjøre
andre steder. Tjuvholmen egner seg ikke for et
stort shoppingtilbud, men har litt dagligvarer,
renseri og blomsterbutikk. Da byggingen startet
i 2003, hadde vi nettopp opplevd en periode med
økonomisk nedgang og problemer i boligmarkedet. - Løper du maraton, kan det være bra med
en drikkepause underveis. Ved en slik utbygging
må du være forberedt på konjunkturskifter, sier
Bøyum. Det gikk oppover frem til finanskrisen i
2008. Da solgte KS Tjuvholmen bare to boliger.
Et stort kontorbygg skulle overtas og betales av
Aberdeen Property Investors. Spenningen var
Utbyggingen har kostet 8 milliarder kroner.
FAKTA OM TJUVHOLMEN
Utbygger er KS Tjuvholmen,
eid av Selvaag Gruppen AS (60 prosent) og
Aspelin Ramm Gruppen AS (40 prosent).
Tomteareal er 50 mål, hvorav 20 mål er
lagt til 40 000 kvadratmeter kontorlokaler
fordelt på fem bygg.
84 000 kvadratmeter bolig fordelt på 930
boliger, 8000 kvadratmeter hotell,
10 000 kvadratmeter servering og butikk,
og 7000 kvadratmeter til kulturformål.
Kilde: Tjuvholmen KS
utbyggingen, sier Bøyum. - Tjener dere penger?
- Ja, det har vi gjort og det skal vi gjøre. Vi har
tatt stor risiko. Vi har tenkt helhet, men gjennomført i etapper på 600-600 millioner av gangen. Vi har spist et kakestykke av gangen, sier
Bøyum. Eierne har beholdt to næringsbygg og
eierskap til hotellbygget. De har også kontroll
over alle lokaler på bakkenivå. Museet eies av
en stiftelse hvor også Oslo kommune deltar. Til
høsten går Bøyum tilbake til Aspelin Ramm, nå
som administrerende direktør, men han sier at
Selvaag og Aspelin Ramm gjerne vil samarbeide
mer i fremtiden. Blant annet er de sultne på å
bygge ut Filipstad når tiden kommer. 100 000
pr. kvadratmeter. Tjuvholmen får totalt 930 leiligheter. De siste 60 selges nå. Til høsten skal alt
være ferdig. Men det er ikke akkurat boliger for
hvermannsen. - Prisnivået er høyt, sier Bøyum.
De siste boligene har en gjennomsnittspris på 90
000 - 100 000 kroner pr. kvadratmeter. Prisnivået speiler sammensetningen av befolkningen.
En stor andel tilhører gruppen 50 pluss, som
kommer fra enebolig etter at barna har flyttet ut.
Men det finnes også en gruppe yngre beboere.
- Jeg vil tro at alderssammensetningen på Tjuvholmen ikke skiller seg så mye fra bydel Frogners befolkning ellers, sier Bøyum. - Hva skiller
Tjuvholmen fra naboen Aker Brygge? - Først og
fremst andelen boliger. Aker Brygge er først og
fremst næring, mens vi har overvekt av boliger.
Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 11
1. AVGJØRENDE NÅR RÅDIGHET INNTREFFER
Avgiftsplikten knyttes til dødsfallstidspunktet eller til det tidspunkt da gaven ble ytet. Skjedde dødsfallet i 2013 er det arveavgiftsplikt,
mens for dødsfall som skjer i 2014 er det ikke arveavgiftsplikt. Skjedde dødsfallet i 2013, skal det svares arveavgift etter reglene i arveavgiftsloven og etter de satser som gjaldt i 2013. Det har vært et ønske å likebehandle skifteform, og reglene gjelder derfor uavhengig av om
dødsbo skiftes privat eller offentlig. Ved privat skifte av dødsbo anses rådighetservervet å være “ved arvelaters død”, selv om arvingene i
realiteten ikke har fått hånd om midlene. Plikten til å svare arveavgift gjelder også når arvingene ved offentlig skifte først får rådigheten
over midlene i 2014. Tidspunkt for arvelaters død er altså avgjørende for om det skal svares arveavgift.
Bortfall av arveavgiften
Arveavgiften er fjernet med virkning fra 1. januar 2014.
Det avgjørende for anvendelsen av det nye regimet er på hvilket tidspunkt mottaker får rådighet
over arven eller gaven (rådighetservervet). Nedenfor redegjør vi kort for hovedreglene
og de praktiske konsekvensene av lovendringen.
Tekst: advokat Tom Rune Lian og advokatfullmektig Tone Kaarbø
Advokatfirmaet Wiersholm AS
2. INNFØRING AV KONTINUITETSPRINSIPP VED INNTEKTSBESKATNINGEN
Ved mottak av arv eller gave innføres en hovedregel om kontinuitet. Dette innebærer at arving/gavemottaker overtar arvelaters/givers
skattemessige verdier og posisjoner på de overførte gjenstander. Arvelaters/gavegivers inngangsverdi skal dermed legges til grunn ved et
senere gevinstoppgjør. Kontinuitetsprinsippet skal også legges til grunn for skatteposisjoner. Dette medfører at mottaker ved senere salg
blir skattepliktig for verdistigning som finner sted i arvelaters/givers eiertid. En verdinedgang i arvelaters/givers eiertid vil på samme
måte komme til fradrag ved senere salg. Et tilsvarende kontinuitetsprinsipp gjaldt tidligere for aksjer og andeler i deltakerlignende
selskap som ble overført ved arv eller gave. Reglene innebærer at arving eller gavemottaker trer inn i arvelaters/givers inngangsverdi,
skjermingsgrunnlag, ubenyttet fradrag for skjerming og øvrige skatteposisjoner knyttet til aksjen eller andelen.
3. KAN INNEBÆRE EN SKATTESKJERPELSE
Endringene kan innebære en skatteskjerpelse ved overføring av eiendom eller personlig eid virksomhet. Etter de tidligere reglene var
arveavgiftssatsene lavere enn satsene for gevinstbeskatning, og det var skattemessig inngangsverdi som dannet grunnlag for arveavgiftsberegningen (verdien på tidspunktet for rådighetserverv, dvs. intet kontinuitetsprinsipp). Ved eventuelt videresalg etter arvefall
medførte de tidligere reglene dermed i praksis at gevinsten i det alt vesentlige ble skattlagt med de lavere satsene for arveavgift, og ikke
med (de høyere) satsene for kapitalgevinst. Etter de nye reglene som gjelder fra 1. januar 2014, kan ikke mottaker lenger oppskrive
inngangsverdien og avskrivningsgrunnlaget, men må altså legge til grunn arvelaters/gavegivers skatteposisjoner (kontinuitet). Ved et
eventuelt senere salg vil hele gevinsten bli skattlagt etter satsen for kapitalgevinst, noe som dermed i sum kan utgjøre et større beløp enn
iht. den tidligere ordningen.
4. UNNTAK FRA KONTINUITETSPRINSIPPET FOR VISSE EIENDOMMER
Det er vedtatt unntak fra kontinuitetsprinsippet for bolig, fritidsbolig og gårds-/og skogbruk som arvelateren/giveren kunne solgt skattefritt på gave-/dødstidspunktet. Mottakers inngangsverdi settes i disse tilfellene til markedsverdi på overføringstidspunktet. Dette innebærer at mottaker ikke vil være skattepliktig for verdistigning i arvelaters/givers eiertid. Eventuelle verdiendringer i mottakerens egen
eiertid kan føre til skattepliktig gevinst eller fradragsberettiget tap på dennes hånd. Dette gjelder dersom mottakeren ikke selv oppfyller
vilkårene for skattefri realisasjon av bolig og fritidsbolig på salgstidspunktet. I
budsjettforliket mellom regjeringspartiene og Kristelig Folkeparti og Venstre
ble regjeringen bedt om å gjennomgå skatteregelverket for bønder i lys av endringene knyttet til arveavgiften, og komme tilbake til Stortinget i forbindelse
med revidert nasjonalbudsjett (mai 2014).
TTT
Tom Rune Lian
12 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014
ww
Tone Kaarbø
5. SÆRREGLER VED OVERFØRING AV NÆRINGSVIRKSOMHET VED
UTTAK ELLER GAVESALG
Etter de tidligere regler har det vært uttaksbeskatning ved uttak av formuesgjenstand fra næringsvirksomhet til egen bruk og gaveoverføring. De nye
reglene innebærer at det skal være et unntak fra slik uttaksbeskatning ved gave
og gaveforskudd når gavemottakeren er arveberettiget etter loven (ikke testamentsarving), under forutsetning av at gavemottaker overtar hele eller deler av
næringsvirksomheten med kontinuitet. Dette innebærer at gevinsten ikke skattlegges hos giver og at mottaker heller ikke kan oppskrive sine inngangsverdier som følge av vederlaget. Kjøper overtar i stedet selgers
inngangsverdier.Ved overføring av næringsvirksomhet mot delvis vederlag (gavesalg) kan det velges en skattemessig behandling med
kontinuitet (unntak fra uttaksbeskatning) eller et ordinært skattemessig oppgjør.
Dersom særregelen om unntak fra uttaksbeskatning velges, må dette påberopes av den arveberettigede.
Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 13
Vinderen
Planlagte tomannsboliger med takterrasse og flott utsikt
Pris: 9 500 000 - 10 500 000,Omk.: Ca. kr 48 590,Adresse: Grimelundsveien 3 F-K
Visning: Kommer for salg
Byggeår: 2014
Bra/P.rom: 204,4 kvm bra
P.rom ikke beregnet
Eieform: Selveier
Parkering: Garasje + carport/biloppst.
Bad/wc: 3/4 + vaskerom
Soverom: 4
Stue: 2
Prosjektet er igangsatt og ventes ferdigstilt
allerede sommeren 2014
Kontakt: Jan Fredrik Bonde/
Lillian Ch. Nilsen
Mobil: 951 47 957 / 905 69 431
www.ek.no
Advokat Torbjørn Ek Eiendomsmegling
Telefon: 23 11 17 60
14 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014
Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 15
Det mener to sjeføkonomer som ofte
uttaler seg om utviklingene i boligprisene,
sjeføkonom Øystein Dørum i DNB
Markets og sjeføkonom Roger Bjørnstad
i Samfunnsøkonomisk analyse.
Synsing kan påvirke boligmarkedet
Eksperter og medier kan påvirke og forsterke trender i boligmarkedet,
- men bare på kortere sikt.
Tekst: Brit Myhrvold
Foto: DNB
Men på lang sikt kan ikke markedet snakkes opp eller ned av synsere eller eksperter.
Da er det fundamentale forhold som folks
boligbehov, renter, tilgang på lån, arbeidsledighet og boligbygging som vil være avgjørende for om prisene skal opp eller ned.
Men folks forventninger har utvilsomt en
rolle, og forventningene blir påvirket av
ekspertene.
Inne i beregningene
Hvis vi ser på Statistisk sentralbyrås modell
for beregning av boligprisene, har forventninger en midlertidig betydning, sier
Øystein Dørum.
De trodde det skulle fortsette å stige.
Det ble en selvoppfyllende profeti.
- Og prisfallet i fjor høst?
- Det skyldes oppbremsing i norsk økonomi
og noe høyere rente som følge av større
rentemargin. Men vi har spurt oss om det
også skyldes andre faktorer, som at det ikke
er opplagt å kjøpe først og at kjøperne føler
de har bedre tid, sier Dørum.
- Hva sier prognosene deres?
Moderat utvikling
- I inneværende år tror vi det blir et fall på
4 prosent i gjennomsnitt når man sammenligner 2014 med 2013 og at prisene vil falle
forsiktig gjennom året, sier Dørum. En del
av fallet er allerede tatt ut.
Når folk forventer at markedet vil være
svakere, vil de kanskje slutte å kjøpe ny
bolig før de selger den gamle. Da blir det
flere boliger på markedet, og det betyr
lavere pris. Dessuten vil mange unnlate
å selge og folk føler de får god tid før de
handler.
Øystein Dørum, DNB Markets
16 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014
Han minner om tilstandene våren 2006.
Daværende sentralbanksjef Svein Gjedrem snakket om at det var eufori i boligmarkedet. Mange tapte budrunder og
slang mer penger på bordet for å vinne.
- Jeg tror det er noen underliggende faktiske krefter som slår igjennom, men det er
ikke sikkert de slår igjennom på kort sikt.
Vi har store svingninger i boligmarkedet.
Det har i stor grad å gjøre med kjøpere og
selgeres adferd, sier Bjørnstad.
Saueflokken
Og adferden er en flokkadferd som slår inn
i boligprisene.
- Det vi har opplevd nå er karakteristisk.
Mange hadde hastverk og forventet prisvekst. Nå har folk god tid og forventer fall,
sier Bjørnstad.
- Det er vanskelig å være ekspert på de
kortsiktige svingningene når man ser at
adferd betyr såpass mye og at prisene faller
kun fordi de har falt, sier Bjørnstad.
- Har bankene en rolle her?
- Bankene påvirker utviklingen. Hvor
strenge de er, har betydning. Jeg tror nok
bankene har endret praksis, både på grunn
av egne forventninger og på grunn av myndighetenes krav til egenkapital og likviditet,
sier Bjørnstad.
Folks forventninger til hva som skal skje
blir påvirket av prognosene fra økonomer
og eksperter i markedet.
Ikke bare en
Men selv om eksperter kan påvirke, holder
det ikke at en person sier at markedet vil
falle med 20 eller 30 prosent, hvis alt annet
tilsier at det ikke skal skje. Det må være
mange som meg som sier at det går åt
skogen, sier Dørum.
- Kan ekspertene påvirke markedet?
Her har medier og eksperter en rolle.
Hvis mange tror på høyere priser, skjer det
motsatte. Det blir en stemning av løp og
kjøp. Omsetningen går raskt, og det blir få
boliger i markedet.
- Men det er en midlertidig effekt. I lengden er det renter, inntekt, ledighet og boligbygging som blir avgjørende, sier Dørum.
Men det finnes andre analysemiljøer som
er uenige med Dørum og Bjørnstad.
Eksempelvis har Nordea spådd et langt
kraftigere fall enn disse to.
Roger Bjørnstad, Samfunnsøkonomisk analyse
Roger Bjørnstad i Samfunnsøkonomisk
analyse er også blant ekspertene som ikke
tror på et kraftig fall i boligprisene.
- Jeg tror ikke på et stort fall. De underliggende kreftene er for sterke. Jeg forventer at
det stabiliserer seg når mengden av usolgte
boliger er redusert. Markedet vil være noe
svekket noen måneder, så blir det ny prisvekst. Men jeg tror ikke på sterk vekst.
Jeg legger til grunn et mer flatt og balansert
marked etter den korreksjonen vi har sett,
sier Bjørnstad.
Hvis man ser et boligprisfall hvor mange
begynner å selge før de kjøper, kan det
skyldes egne forventninger eller at bankene
krever det. Bankene kan ha startet et fall og
utløst adferdsendringer.
- Hvis mange nok endrer forventninger
og adferd i markedet, så vil de få rett, sier
Bjørnstad.
Faksimile DN
Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 17
I FØRSTE REKKE PÅ TJUVHOLMEN I OSLO
PROTECTOR trygger nyboligkjøpere
med nytt forsikringsprodukt
Protector forsikring er et skandinavisk selskap som
er notert på Oslo børs. Selskapet leverer landbaserte forsikringer til bedrifter og offentlige virksomheter, og distribuerer produktene gjennom utvalgte
forsikringsmeglere. Selger også eierskifteforsikring
via eiendomsmeglere og advokater i det norske
markedet som har en avtale med Protector.
Selskapets premieinntekter var NOK 1.517 mill i 2012
og teller i dag 160 ansatte, 125 i Norge, 20 i Sverige og
15 i Danmark.
Selskapet ledes av Sverre Bjerkeli.
Sverre Bjerkeli
Illustrasjonsfoto eneboligprosjekt Holmenveien 45. (Ferdigstilles aug/sept 2014).
Usikre boligkjøpere trigger nye forsikringsprodukter.
De seneste årene har vi hatt en eventyrlig vekst i boligprisene I Norge. Bruktboligprisene I Oslo har eksempelvis steget med 88 % de siste 10 årene. Det har inntil begynnelsen av 2013 vært relativt bekymringsløst å
skulle selge bolig. Nye boliger har hatt tilsvarende utvikling, men boligbyggerene begynte for alvor å kjenne
på lavere omsetningshastigheter ved inngangen til 2013.
Generelt usikre kjøpere resulterer i en lavere omsetningstakt, og derved mer forsiktighet hos utbyggerne.
bud på minimum 95% av meglers verdivurdering for å
kunne benytte seg av boligsalgforsikring. Forsikringen
gjelder deg som har en bolig du skal selge.
Usikre prognoser om markedet gir rom for kreative
forsikringsselskaper til å komme med nye produkter.
Forikringsselskapet Protector som kanskje er mest kjent
som leverandør av Eierskifteforsikring har fra nyttår
kommet med et produkt som henvender seg til boligutbyggere.
Hva legger du i aktivt salg? Vi forutsetter at boligen
ligger “ute“ (finn.no, meglers hjemmeside) og at det
foretas en meglerfaglig forsvarlig aktivitet for å oppnå
et salg. Forsikringen opphører på det tidspunkt sikrede
aksepterer bud på sin egen bolig.
Forsikringsperioden begynner fra den dato sikrede
annonserer sin bolig for salg, og tidligst 3 måneder (3
mnd karenstid) før overtagelsen av den nye boligen.
Forsikringstiden er maksimalt 15 måneder, og opphører senest 12 måneder etter overtagelsen av den nye
boligen.
Vi har spart det beste til slutt. Helt ytterst på Tjuvholmen ligger det
en unik samling leiligheter. Høsten 2014 har du muligheten til
å flytte til Oslos nyeste og fineste bydel.
Advokat Bernau tror at dette vil kunne bidra til økt
trygghet for kjøper av ny bolig og bidra til større
mulighet for finansiering fra bankene.
Advokat Merethe Bernau
For kjøper må dette være den rene gavepakke? Når
utbygger betaler gildet ligger det sikkert noen begrensninger i ordningen? Det gjør det forklarer Bernau. Forsikringen omfatter dekning av boligkjøpers
merkostnader i tilfeller hvor kjøper har overtatt sin nye
bolig uten å ha solgt sin egen primærbolig. Vi betaler
inntil kr 12500,- pr mnd til dekning av renter på lån,
fellesutgifter, strøm, vann, avløp mm.
forutsetninger. Forsikringen gjelder fra den dag du
har overtatt din nye bolig og lagt din gamle ut for salg.
Forsikringsutbetalingen er max kr 12 500,- per måned,
totalt 150 000,- for forsirkingeperioden. Forsikringsutbetalingen knyttes til én primærbolig, selv om det er
flere kjøpere til den nye boligen.
Forutsetninger.
Hva er det med liten skrift da Bernau? Vi opererer
ikke med liten skrift sier advokaten, men det er noen
Verdivurdering av megler
Den gamle boligen må verdivurderes av den megler
som har salget av den nye boligen. Selger må akseptere
Utbyggers oppfatning.
Utbygger Eldar Vartdal som i snart 20 år har bygget
boliger i Oslo har tegnet Boligsalgsforsikring på sitt nye
eksklusive prosjekt i Holmenveien i beste Oslo Vest område. Her er det snart ferdigstillet 5 eneboliger dels med
panoramautsikt over byen og Oslofjorden.
Vartdal har valgt en høy ferdigstillingsgrad før han legger boligene ut for salg slik at kjøper ved selvsyn kan
vurdere kvalitet og eksakt beliggenhet allerede på kjøpstidspunktet og ikke bare måtte forholde seg til mer eller
mindre gode animasjoner som ikke alltid fremstiller
prosjektet på en måte som tilsvarer virkeligheten.
Dette til tross ønsker han å ta brodden av potensielle
kjøperes usikkerhet om marked og salg av sin nåværende bolig og tegner boligsalgsforsikring.
FOTO: TINAGENT/KNUT BRY, FINN STÅLE FELBERG
Gavepakke
Advokat Merethe Bernau i Protector Forsikring sier til
Boligmagasinet at Boligsalgsforsikringen som tegnes
og betales av utbygger er ment å gi kjøper trygghet ved
kjøp av ny bolig. Det fjerner usikkerheten som knytter
seg til den tid det tar å selge sin gamle bolig. Blir du sitt‑
ende med 2 boliger dekker forsikringen utgifter knyttet
til den nye boligen i en periode på opptil 12 mnd.
18 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014
En unik samling leiligheter
www.tjuvholmen.no
Ta kontakt med
Ragnhild M Stenbeck, 94 13 63 35 eller [email protected]
Camilla Melsgard, 47 46 38 38 eller [email protected].
UTBYGGERENE ER
Tjuvholmen
PÅ BANEN IGJEN
Etter snart ett år med dårlig stemning i boligmarkedet og
tregt nyboligsalg er situasjonen nå at de fleste utbyggerene
begynner å gå tomme for boliger. Noe forsiktighet er fortsatt å spore, men flere av utbyggerne er nå tilbake for å kjøpe
utviklingseiendommer. Tommelfingerregelen har vært at
profesjonelle utbyggere er villige til å betale opptil 20 prosent
høyere pris enn vanlige boligkjøpere - dette er fortsatt tilfelle.
En av Oslos nyeste ”bydeler”,
Tjuvholmen, ferdigstilles i løpet
Dagens boligmarked er rolig og avventende. Det er fortsatt
veldig få eiendommer til salgs, og vi er litt spente på hvordan
markedet vil utvikle seg utover våren. På ordreinngangen ser
det ut til at utbudet vil øke litt, men det kommer overhodet
ikke til å bli noen eksplosjon av boliger for salg
av kort tid. Etter vår oppfatning
det beste boligprosjektet i Oslo
noensinne.
– En tydelig tendens som vi har sett i den siste tiden er at utbyggerene begynner å komme tilbake og speider etter bolig‑
eiendommer med utviklingspotensiale. De såkalte eplehage‑
entreprenørene tenker med kalkulatoren, er kreative og ser
løsninger vanlige kjøpere ikke ser. Derfor vil de normalt
strekke seg lengre på kjøpspris.
I tillegg til moderne og spennende
arkitektur har den en fantastisk beliggenhet med sjøen på tre kanter, sol,
Bakgrunnen er at den lave igangsettingstakten som har vært
det siste året etterhvert vil medføre mangel på nye boliger. Noen av utbyggerene er klar over dette og ser at det å
kunne tilby en mangelvare når vakumet kommer selvfølgelig
fort kan bety suksess. Nye boliger på gode adresser i pris‑
klassen 7-10 millioner begynner alt nå å bli mangelvare.
utsikt og en nærhet til sentrum og de
tradisjonelt mest attraktive Oslo vest
områdene som ikke noe annet bolig-
Advokat Torbjørn Ek AS har etter å ha gjennomført en rekke
slike salg fått bred erfaring med å identifisere et eventuelt utviklingspotensial i en eiendom. Selv eiendommer med tomtestørrelser ned mot kun ett mål kan være interessant. Opp‑
lagte utviklingseiendommer tilbys direkte til utbyggerene.
Selger sparer annonseringskostnadene ved at det organiseres
anbudsdskonkurranse mellom et antall profesjonelle utbyggere. I slike tilfeller kan alt ansvar for feil, mangler etc lovlig
skyves over på den profesjonelle kjøper og selger sparer både
bekymringer og penger. Den muligheten foreligger ikke ved
salg til en forbrukerkjøper.
prosjekt kan oppvise.
Mange meglere bommer her. Hvis en slik eiendom i det åpne
markedet går 40-50 prosent over prisantydning fordi profesjonelle utbyggere kommer på banen, har man som megler
ikke gjort jobben sin. Vurderingen er kort og godt ikke god
nok når utviklingspotensialet ikke er avdekket tidligere. Mye
unødvendig tid og kostnader for selger blir sløst bort.
Tjuvholmen (Dyna Brygge og fru
I skrivende stund er det fortsatt noen
ledige leiligheter i byggene som ligger
ytterst ut mot sjøkanten. Vil du sikre
deg en av de beste beliggenhetene på
Kroghs Brygge) bør du kjenne din
besøkelsestid. Den er nå !
Forts.
20 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014
Foto: Knut Ramstad
Foto: Finn Ståle Feldberg
Vi har oversikt over hvem som er seriøse utbyggere som har
penger og gjennomføringsevne til slike utviklingsprosjekter.
Listen er kortere i år enn for et år siden, men det er fortsatt
15-20 navn på listen.
Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 21
Lek med vann
Å få forme en ny bydel på en ”vanntomt”
midt i en hovedstad er en uvanlig og
krevende utfordring.
NIELS TORP er arkitekten bak byplangrepet og
reguleringsplanen for Tjuvholmen.
”Allmennheten skal få noe godt igjen for at det bygges på denne unike tomten” Hvordan kan kaiområdet Tjuvholmen best gjøres til en attraktiv og levende bydel? Dette var utfordringen Oslo kommune
gav arkitekter og utbyggere i 2002. Utbyggerne
Selvaag Gruppen og Aspelin-Ramm Gruppen
engasjerte arkitekt Niels Torp for å skape en arkitektonisk helhetlig visjon for området.
Torp er blant annet mannen bak Aker Brygge, et
prosjekt som har høstet mye ros både i Norge i internasjonale arkitektkretser. Andre kjente prosjekter fra Niels Torps hånd er flyplassen på Gardermoen, Vikingskipet på Hamar og hovedkontorene
til SAS og British Airways.
Vi arbeidet hardt med Tjuvholmen våren og sommeren 2002, minnes Niels Torp. Å få forme en ny
bydel på en ”vanntomt” midt i en hovedstad er en
uvanlig og krevende utfordring. Formen ble i stor
grad bestemt av siktlinjer fra områdene rundt. Et
hovedgrep var å åpne opp Pipervika mot fjorden og
videreføre siktlinjen langs Aker Brygge. Dessuten
ville vi skape sikt fra Filipstad mot Akershus og få
på plass det vi mente var en manglende avslutning
av Bryggetorget. - Videre var det viktig for oss å leke
litt med vannet som finnes på alle kanter. Vi lot oss
inspirere av både Venezia og norsk sørlandsidyll, og
formet et øylandskap med spennende broer, kanaler, kaivandringer og badestrand. Man skal oppleve
at man er ved sjøen når man besøker Tjuvholmen,
forklarer Torp.
Gode byrom. I desember 2002 kunne Niels Torp
og hans samarbeidspartnere skåle i champagne etter hard kniving med andre arkitekter og utbyggere.
Bystyret falt for Torps gjennomarbeidede konsept
med skulpturpark, kunstmuseum, opplevelsessenter, utsiktstårn, kontorer og boliger.
Jeg er opptatt av byrommene og har lagt stor vekt
på å skape gode gater, plasser, torg, parker og annet
som gjør at man føler seg vel i en bydel. På Tjuvholmen blir det mange gode steder å være, hele døgnet
og hele året. Alle som kommer på besøk også skal
føle seg hjemme sier Torp.
Tekst: Tjuvholmen KS
Foto: Finn Ståle Felberg / Knut Ramstad
22 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014
Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 23
I FØRSTE REKKE PÅ TJUVHOLMEN I OSLO
INFORMASJON TIL
FORBRUKERNE OM
NYE BUDREGLER FRA
1. JANUAR 2014
Fra 1. januar 2014 er det krav om at budrunden
skal kunne dokumenteres. For deg som forbruker,
betyr dette i korte trekk at alle bud og budrelatert
kommunikasjon med megler skal foregå skriftlig.
Frem til 1. januar 2014 måtte du som forbruker inngi det første budet skriftlig, gjerne ved å sende inn
et ferdig utfylt budskjema til megler, men deretter
kunne man forhandle med selger via megler pr.
telefon. Etter 1. januar 2014 skal hele budrunden,
ikke bare det første budet, kunne dokumenteres
skriftlig, og følgelig skal både bud, senere budforhøyelser og endringer foreligge skriftlig.
Av de nye reglene følger det at også eventuelle
motbud fra selger, selgers aksept og meglers informasjon om status i budrunden skal foreligge
skriftlig. Formålet med de nye reglene og krav om
skriftlighet er å i ettertid kunne dokumentere hva
som har foregått i budrunden. Man ønsker ikke å
gjøre det vanskeligere for verken kjøper, selger eller
megler ved å oppstille krav om skriftlighet – tvert i
mot er det et ønske å sikre alle parter en enda bedre
kontroll.
De nye budreglene er inntatt i forskrift om eiendomsmegling §§ 6-2 og 6-3. Særlig viktig for deg
som forbruker er bestemmelsen i forskriften § 6-3
(4) som bestemmer at megler kun kan «…..formidle bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig. Oppdragstaker skal innhente gyldig legitimasjon og
signatur fra budgiver før bud formidles.». For at
megler skal kunne formilde budet til selger, må du
som budgiver ha legitimert deg, ha avgitt signatur
og inngitt budet skriftlig.
Nå kommer den beste tiden
Vi har spart det beste til slutt. Helt ytterst på Tjuvholmen ligger det
en unik samling leiligheter. Høsten 2014 har du muligheten til
å flytte til Oslos nyeste og fineste bydel.
Mer informasjon om både fremgangsmåten og
om rettigheter/plikter ved budrunden finner du
i meglers salgsprospekter, eller i brosjyren «Forbrukerinformasjon om budgivning» som du kan
finne på www.nef.no under fanen «Forbrukerhjørnet». Lykke til med budgivningen.
Bilde fra Hoffsjef Løvenskioldsvei 70 | Megler: advokat Ek
24 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014
Utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Juridisk
avdeling, desember 2013
FOTO: TINAGENT/KNUT BRY, FINN STÅLE FELBERG
Bud kan inngis ved at man fyller ut budskjema
som i dag, eller ved at man sender en sms, telefaks
eller en e-post til den ansvarlige megler. Det er også
mulig å bruke såkalte budgivningsplattformer eller
applikasjoner. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte
parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang
akseptfrist. For det første følger det av eiendomsmeglings-forskriften § 6-3 (3) at et bud ikke kan ha
kortere akseptfrist enn til kl. 12 første virkedag etter
siste annonserte visning. For det andre kan megler
sette som vilkår at alle bud og budforhøyelser skal
være gyldig i f.eks. minimum 30 minutter.
www.tjuvholmen.no
Ta kontakt med
Ragnhild M Stenbeck, 94 13 63 35 eller [email protected]
Camilla Melsgard, 47 46 38 38 eller [email protected].
Store forskjeller i Boligmarkedet.
Etter en treg høst i boligmarkedet og en
negativ prisutvikling for 2013 under ett,
stiger boligprisene igjen. Det er et sunnhetstegn og viser at mye av usikkerheten i
boligmarkedet vi så høsten 2013 er borte.
Dette sa Christian Vammervold Dreyer,
administrerende direktør i Eiendomsmeglerforetakenes Forening (Eff) i starten
av februar.
Magnus Watvedt, seniormegler hos advokat Ek har
sett på Eff-statistikken og innhentet tall fra finn.no
for å illustrere hvor stor forskjell det er på Oslo vest
og resten av markedet.
Oslo. I Oslo sett under ett koster en bolig pr januar
2014 kr 47 381 pr kvm, mens den på Frogner som
ligger på topp koster kr 59 916 pr kvm en forskjell på
kr 12 353. Til sammenlikning er kvadratmeterprisen
i på Søndre Nordstrand under halvparten av Frogner
med kr 27 652.
hentet, redusert med nærmere 20% i forhold til i fjor.
Dette stemmer med den virkeligheten vi opplever
daglig sier Magnus Watvedt. Potensielle kjøpere har
ikke nok å velge i. Det gjelder kanskje særlig litt dyrere eiendommer, men også i normalprismarkedet er
det for lite til salgs.
Høyere fart
Eff–statistikken har fra januar i år fått med seg en
meget interessant nyvinning, nemlig alderssammensetningen på de boligene som er usolgt i markedet.
For landet under ett viser tallene fra Eff at gjennomsnittalderen for boliger til salgs på finn.no er 75
dager pr januar 2014. Det vil si nesten 2 ½ måned.
Det samme tallet for Oslo vest kun er 47 dager. Felles
er imidlertid at det har vært en kraftig aldersøkning
fra sommeren 2013 frem til i dag.
Siste 12 mnd har prisene i gjennomsnitt sunket 3,2%
for Oslo og marginalt mer i Oslo vest (3,7%). Ser
man imidlertid på starten av 2014 er det en markant
bedre utvikling i Oslo vest målt mot resten av byen.
Her økte prisene med 2,9 % på Ullern, 2,3 % på Frogner og Vestre Aker og 2 % i St.Hanshaugen bydel.
Det betyr at en leilighet på 100 kvm på Ullern kostet
kr 290 000 mer i januar enn desember. Dette er betydelige forskjeller og tyder på at farten inn i 2014 er
høyere i Oslo vest enn i resten av byen.
Ifølge Eff har det for landet under ett vært stor aktivitet i boligmarkedet i starten av 2014. Både på salgssiden og på utbudssiden. Det er eksempelvis 34,6%
flere boliger til salgs på finn.no i januar 2014 enn
samme periode i fjor og det er ikke registrert flere
solgte bruktboliger i januar måned i statistikkens historie.
Videre utvikling Oslo vest
Om få dager får vi nye tall fra boligprisstatistikken til
Eff. Hva kan vi forvente? Februar er ifølge Watvedt
tradisjonelt en relativt svak måned. Siden finanskrisen har prisutviklingen i denne måneden variert fra
+0,75 % til +2 % og det er skal bli spennende å se
hvordan vinterferie og OL i halve februar har påvirket markedet.
Magnus Watvedt, advokat Torbjørn Ek AS
Skyhøyt over gjennomsnittet
Boligprisene har i januar steget over hele landet.
Av de største byene har Oslo den svakeste prisutviklingen med en vekst på 1,7 prosent og Tønsberg
den sterkeste med en vekst på 3,1 prosent. De store
variasjonene i prisveksten for de største byene vi så
gjennom 2013, har fortsatt inn i 2014.
Vi har sett på boligmarkedet spesifikt for Oslo vest
og har tatt for oss bydelene St. Hanshaugen, Frogner,
Ullern og Vestre Aker forteller Watvedt, som hevder
at hvert område må vurderes som spesifikke markeder. Tall fra Finn.no viser at gjennomsnittsprisene i
Oslo vest rangerer skyhøyt over gjennomsnittet i
Christian Dreyer, Eff
20 % mindre tilbud i Oslo vest
Når det gjelder strandeiendom på Snarøya kommer du ikke utenom Bonde hos advokat Ek
Ser man på tallene kun for Oslo vest viser de et helt
annet bilde. Antall salg er omtrent som normalt (402
boliger) mens publiserte annonser på finn.no i Januar 2014 er, ifølge tall som Boligmagasinet har inn-
Akkurat nå har vi 3 fantastiske eiendommer som skal ha nye eiere.
[email protected] | 951 47 957
Kilde: Eff / Eiendomsverdi / FINN Eiendomspulsen
26 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014
Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 27
Blaasenborg
Bygdøy.
Tilbaketrukket og romantisk, omkranset av hvit stakitt og duftende syriner,
ligger villa Blaasenborg og døser i sommersol. Fra Norges mest eksklusive privateiendom
har man full kontroll over innseilingen til Oslo.
Tekst: Kristin Ma Berg
Foto: Morten Henden Aamot
28 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014
Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 29
- Sjøen blir man aldri lei av å se på. Den er som en magnet.
Det gamle sveitserhuset ytterst på sørsiden av
Bygdøy ble reist i 1899, men er gjennom årenes
løp både blitt ombygd og påbygd til å bli en særdeles romslig bolig for familien på fem, foruten
hund og katt. Huset har vokst i areal og rommer
i dag 640 m2 boltreplass. Det har fått tårn, flere
nye arker og panoramavinduer mot en utsikt
som nesten tar pusten fra deg.
Via en langstrakt bro fra stranden nedenfor hagen, kan du spasere til Badehuset, som en gang
blåste inn på land! Men det skal sies at Badehuset er bygd opp igjen med sterkere materialer og
skifer på taket, noe som gjør at hendelsen neppe
kommer til å gjenta seg.
I hovedhuset kan du sitte ved kjøkkenbordet
og drikke kaffe mens verdens største cruiseskip
siger sakte forbi, et steinkast unna. Hovedinnseilingen til Oslo er en trafikkert led, men i motsetning til E18s dundrende bilstøy, passerer den
ene vakre doningen etter den andre nesten lydløst forbi vinduene på Blaasenborg. Tilnavnet
kommer av solgangsbrisen som blåser rett inn,
når solen går ned om sommeren. Digre passasjerskip, små seilbåter, og den lille Nesoddfergen
går i skytteltrafikk utenfor hagen og gir deg en
følelse av aldri å være alene hjemme. Samtidig
hersker en nærmest stoisk ro i den velpleide hagen på fire mål, med svømmebassengog sofistikerte skulpturer.
Boligen går over tre etasjer og rommer blant annet kjellerstue, biljardrom, fem badeværelser, og
flere stor stuer. Første etasje består av vindfang,
hall, to toalett, kontor, peisestue, stue, anretning, spisestue og kjøkken. I toppetasjen er det
fire store soverom, to flotte bad og et kombinert
vaske- og strykerom.
Adresse: Byggeår: Bruttoareal: Bruksareal: Tomt: Parkering: Bygdøy
1899
700 m²
640 m²
Tomt: 3 122 m²
Garasje med plass til 4 biler
Kontakt: advokat Torbjørn Ek
Mobil: 975 11 760
Mail:[email protected]
www.ek.no
Advokat Torbjørn Ek Eiendomsmegling
Telefon: 23 11 17 60
30 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014
Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 31
Inspirert av New York. Atmosfæren er en
herlig miks av norske og internasjonale
tradisjoner: Her er laftet rundtømmer og
gustaviansk spisestue, men familiens 16
år lange opphold i New York har også satt
sine spor, blant annet på kjøkkenet. Den
store kokeøya har en integrert Lacanche
côte d’or komfyr med fem gassbrennere, to
keramiske plater, to stekeovner og en flott
peis som midtpunkt. Etter amerikansk skikk er kjøkkenet supplert med en myk sofa,
42 tommers tv-skjerm og hundeseng til
Zorro. Spisebordet har fått tilhørende spisestuestoler med lakserosa trekk fra Designers Guild. Om vinteren matcher disse soloppgangen perfekt. – Resten av året bruker
vi hele huset, men om vinteren nærmest
bor vi på kjøkkenet. Disse vinterdagene er
nesten de aller flotteste – med en stillhet du
kan ta og føle på. Noen soloppganger og –
nedganger er så vakre at de tar pusten fra
deg, forteller eierne.
Innredning for øvrig er en personlig miks
som både gjennom valg av tekstiler og tapet, møbler og kunst på veggene gir deg
en lun og varm følelse av å høre til. Her er
det lett å kjenne seg hjemme, til tross for
det store boarealet. Tett inntil kjøkkenet
ligger anretningen med skap som rommer
krystallglass og gammelt porselen. Videre
fra kjøkkenet kommer man inn i den gus-
32 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014
tavianske spisestuen med panoramavinduer mot sjøen. Veggene er tapetsert med
mintgrønne og rosa blomster fra Designers
Guild, og over bordet henger en aktverdig
gammel taklampe i krystall som bryter lyset i tusen tynne stråler. Gulvene i peisestue,
stue og spisestue er belagt med eikeparkett i
fiskebensmønster. Fra spisestuen ledes man
inn i dagligstuen, med flygel og bokreoler
fra gulv til tak. – Dette er ett av mine favorittrom, og her har vi utsikt til Dyna Fyr i øst
og Nesoddtangen i vest. Sjøen blir man aldri lei av å se på. Den er som en magnet. På
solskinnsdager, med musikk i bakgrunnen,
trollbinder utsikten deg til å bli sittende
og drømme og flykte fra hverdagen, mens
verden passerer forbi, forteller mor i huset.
Videre kommer man inn i det som er deler av det opprinnelige huset fra 1899, der
den ene veggen er ribbet til tømmeret som
var husets bindingsverk fra byggeåret. De
varme tømmerveggene sørger for tradisjon
og varme, i vakker kombinasjon med panoramavinduene mot Oslofjorden. Trappen
snor seg herskapelig og elegant fra hallen
og opp til den hvitmalte gangen som leder inn til fire soverom og et marmorbelagt
badeværelse. Hovedsoverommet er ekstra
sjarmerende, med sine små arker og ovale
vinduer. De minner mest om smykker mot
fjorden som glitrer i solen utenfor. Her kan
man ligge og telle skip istedet for sauer, hvis
man skulle ha problemer med å falle i søvn.
– Å drikke morgenkaffe mens cruiseskipene seiler inn mellom Nesoddbåtene,
gir en start på dagen man aldri blir lei av,
forteller eierne. Badet er kledd i marmor
og har et stort, innmurt Hurricane boblebad. Her kan man synke ned i varmt vann,
akkompagnert av musikk fra de skjulte
høyttalerne. Fra badet kan man se ned på
svømmebassenget i hagen. Med sine 36 m2,
varierende dybde og innfelte lys i veggen,
kan man i praksis legge ut på svømmetur
dag som natt. Rundt bassenget er det en
skiferbelagt terrasse med plass til griller,
hagemøbler og solsenger på rekke og rad.
Bare tre meter bak syrinene som omkranser
bassenget, ligger sjøen og lokker med friskt
saltvann. Bor man her, er det strengt tatt ingen grunn til å reise på ferie. Villa Blaasenborg har alt ditt hjerte måtte begjære.
- Noen soloppganger er så vakre at de tar pusten fra deg.
Men etter 40 år på stedet, har familien
likevel bestemt seg for å selge denne perlen
av en eiendom. – Barna har forlatt redet og
vi ønsker oss en mindre eiendom å ta vare
på, forteller eierne.
Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 33
Kontinentalt på Gimle
255 kvm topp moderne og kompromissløs kvalitet
Sjelden representativ leilighet på “Gimlehøyden”. Prisbelønnet arkitektur (arkitekt Lilla Hansen 1912).
Leiligheten er fullstendig pusset opp i tidløs kontinental stil og oppgradert til en topp moderne og tidsriktig
bolig. Materialvalg, utførelse og fargevalg bærer preg av kompromissløs kvalitet.
God planløsning med store generøse rom. Tre stuer, hall, to/tre soverom, spisekjøkken, 3 bad, 4 wc, og eget
vaskerom. 3 balkonger.
Alle badene er dekorert med natursten fra Fired Earth, brystningssten og dekorprofiler.
Stuer, hall og kjøkken har heltre eikegulv med stav lagt i mønster.
Svært påkostet kjøkken med Newcastle kjøkkeninnredning med håndmalte fyllingsdører i klassisk design med
“alt” av integrerte hvitevarer. Bla. toppmodeller fra Sub-Zero med kjøl/frys, La Cornue gassovn, med nedfelt
gassbluss, koketopp og grillelement i benkeplaten. La Cornue har også levert avtrekkshetten i lakkert stålutførelse. Benkeplatene er i massiv natursten og heltre eik.
Eget eksklusivt vinrom med termostatstyrt kjøling og stedstilpasset innredning for flasker.
Parkering.
34 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014
Pris: Omk.: Fellesutg.: på forespørsel
ca 2,7 % av kjøpesum
Kr 8 269,-/mnd.
Inkl. fyring, v.vann
Adresse: Etasje: Parkering: Visning: Bta/Bra/P. rom: Bad/wc: Soverom: Stue: Thomas Heftyesgate 42 C
2
Garasjeleie, kan transporteres
Etter avtale
255/226/226 kvm
3/4
2 (3) + omkledningsrom
3
Kontakt: Mobil: advokat Torbjørn Ek/
Lillian Ch. Nilsen
975 11 760 / 905 69 431
www.ek.no
Advokat Torbjørn Ek Eiendomsmegling
Telefon: 23 11 17 60
Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 35
Murvilla ved Frognerparken
Anneks - usjenert have - garasje
Totalrehabilitert bolig i verneverdig klassisk murvilla fra 1916. Stille og usjenert beliggende nær Frognerparken.
Huset er gjennomgående pusset opp med høy kvalitet både hva gjelder materialbruk og utførelse. Originale detaljer er bevart og moderne tidsmessig designinnredning er tilpasset huset med respekt for de opprinnelige kvaliteter.
Praktisk, barnevennlig planløsning med stuer og bibliotek i i første plan, sjarmerende Poggenpohl levekjøkken i u etg.
hvorfra det er direkte utgang til usjenert og avskjermet hage som er et samlingspunkt for familiens aktiviteter spesielt i
sommerhalvåret. Tre barnerom, bad, wc og vaskerom i annen etasje og en fantastisk master seksjon på toppen med stort
soverom, lekkert bad, wc og walk in closet. Fullt innredet anneks i haven.
Innkjørselen er asfaltert. Garasje med plass til en bil samt mulighet for biloppstilling på gårdsplass. Tomten er hovedsakelig flat, opparbeidet med gressplen, hellelagte gangarealer, terrasseplatting, trær og prydbeplantning. Den frodige tomten er skjermet mot naboer med murte vegger, tørrmurer og hekkbeplantning.
Sol i haven til ca. kl.19:30 midtsommers. Eiendommen er regulert til bevaring på Byantikvarens gule liste.
V.t.: 19 000 000,Prisant.: 18 600 000,Omk.: ca 2,7 % av kjøpesum
Adresse: Kirkeveien 1
Byggeår: 1916
Bra/P.rom:
328/304 kvm (Anneks: 41/41)
Bta: 368 kvm (Anneks: 46)
Tomt: 625 kvm eiet
Eieform: Eiet
Parkering: Garasje med en plass
samt mulighet for
biloppstilling på
gårdsplass.
Bad/wc: 3/4 (Anneks: 1/1)
Soverom: 4 (Anneks: 1)
Stue: 4 (Anneks: 1)
Kontakt: advokat Torbjørn Ek
Mobil: 975 11 760 / 414 57 291
www.ek.no
Advokat Torbjørn Ek Eiendomsmegling
Telefon: 23 11 17 60
36 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014
Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 37
Skattefri milliardgevinst
Det har i det siste halvår et vært snakket
mye om faren for prisfall i boligmarkedet
og at dårlig ”psykologi” påvirker folks handlekraft. Frykt for å måtte selge for lavere
pris enn tidligere verdivurderinger har skapt
forventninger. Noen velger å la være å kjøpe
ny bolig av den grunn. Til de som tenker
slik: to forhold bør vurderes: - Kjøp og salg i
samme marked vil stort sett bety det samme
uansett hvilket nivå prisene ligger på.
Det er differansen som er avgjørende. Det
er sjelden man selger dyrt og kjøper billig.
Det store flertall boligselgere har stor skattefri gevinst ved salg. Med en kontinuerlig
prisoppgang fra 1992 (dog små korreksjoner i 1998, 2003 og 2008) har de aller
fleste boligeiere bygget seg opp en betydelig
boligformue. Advokat Torbjørn Ek AS ønsket å tallfeste dette faktum og har gjort en
undersøkelse av omsetninger som er gjennomført av selskapet løpet av 2013. 198 objekter som var solgt i 2013 ble undersøkt.
Samtlige tilgjengelige kjøpspriser ble innhentet via grunnboken/Statens kartverk
på boligene. Disse ble sammenholdt med
den salgssum som ble oppnådd ved salg
hos Ek. Boligenes kjøpstidspunkter varierte fra 1985 til 2011. På samme måte som
i offisiell prisstatistikk (Eff og SSB) er det
ikke tatt høyde for eventuelle påkostninger.
Dette kan i noen tilfelle være betydelige
summer. Med ett unntak hadde samtlige
selgere milliongevinster. Samlet kjøpesum
var kr 575 156 000, og samlet salgssum for
boligene var kr 1 657 510 000 dvs en samlet gevinst på svimlende kr 1 082 354 000.
Skattereglene i Norge sier at dersom man
har bodd og eiet sin egen bolig i ett av de
siste to årene er gevinsten ved salg skattefri.
38 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014
Eiendomsmegler Lillian Ch. Nilsen
1
2
3
4
5
Kanskje noe å fokusere på ?
Kvinnelige verdier
Mange har kanskje et bilde av at de maskuline
verdiene råder innenfor eiendomsmegling. Salg
handler om å skape gode relasjoner – man kan
nesten kalle det for «omsorgsarbeid» sier Eiendomsmegler Lillian Ch. Nilsen som har holdt på
med boligsalg i mer en 10 år, de siste 5 årene som
partner og megler hos Ek, med stor suksess.
Lillian er overbevist om at det er viktig med både
kvinner og menn, både for å skape et godt arbeidsmiljø, men også fordi all erfaring viser at kvinner
er minst like flinke selgere som menn. Det kan
virke som om mannlige kunder senker guarden
fordi jeg er kvinne, og at de blir ekstra lydhøre,
Et utvalg solgte Ek-eiendommer.
sier Nilsen og viser til undersøkelser som er
utført, hvor de bedrifter som presterer de beste
resultatene har en større kvinneandel enn de
andre. Mens det tidligere var «pratmakerne»
som ble regnet som de beste selgerne, er det
etter min mening empati og ydmykhet som er
viktigst. Og i tillegg selvfølgelig kompetanse,
nøyaktighet og serviceholdning. Hos advokat
Torbjørn Ek ønsker vi å være annerledes, og
forsøker å motbevise de mytene som er skapt
om megleren som en yrkesutøver som prater
for mye og kanskje lurer kundene, avslutter
Lillian.
6
8
7
9
10
11
12
13
JAN FREDRIK BONDE 1 Furstveien 71 - 28 mill | 2 Professor Dahls gate 22 - 11 mill | 3 Ropernveien 23 - 23 mill | 4 Fritzners gate 22 - 11,55 mill |
5 Furstveien 89 - 21 mill | MAGNUS WATVEDT 6 Rolfsbuktalléen 16 – 19,5 mill | 7 Åsbakken 3 – Salgspris konfidensiell | 8 Thomas Heftyes gate 47 B - 6,05 mill
9 Eckersbergs gate 15 B – 6,3 mill | 10 Blommenholmveien 18 – 9,5 mill | LILLIAN CH. NILSEN 11 Brantenborgveien 8 – 11 mill | 12 Schønings gate 25 B –
3,225 mill | 13 Gabels gate 21 B – 11 mill.
Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 39
Et utvalg solgte Ek-eiendommer.
14
15
Et utvalg solgte Ek-eiendommer.
16
20
21
23
18
19
LILLIAN CH. NILSEN 14 Dalsveien 56 K – 9,85 mill | DAG FRODE AASHEIM 15 Trudvangveien 21 B - 9,6 mill | 16 Nedre Skøyen vei 12 - 5,825 mill
17 Konventveien 4 – Salgssum konfidensiell | 18 Løkkaskogen 52 - 9,8 mill | 19 Vestgrensa 13 G - 8,85 mill.
40 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014
25
26
22
17
24
27
28
DAG FRODE AASHEIM 20 Thomles gate 6 A - 9,5 mill | TORBJØRN EK 21 Banksjef Frølichs gate 2 - 14,7 mill | 22 Haakon den godes vei 2 - 17 mill
23 Dr. Holms vei 17B - 13,5 mill | 24 Langmyrgrenda 39 - 10,15 mill | 25 Ekelyveien 13 - 17 mill | 26 Bygdøylund - 12,6 mill | 27 Frogner terrase 9 - 15,75
mill | 28 Heggeliveien 47c - 14,5 mill .
Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 41
Foto: Christian Bakken
Visste du …
advokat Torbjørn Ek
-
-
-
-
-
-
Villa Nissen
at eneboliger i Oslo vest har
steget 104,9 % siden 2004
at eneboliger i Oslo vest har
steget 42,2 % siden 2009
at eneboliger i bydel Bygdøy -Frogner
bare har steget 15,2% siden 2009
at medianprisen for eneboliger i Bygdøy-Frogner
pr jan 2014 var kr 15 450 000
at det ble solgt 2 eneboliger på Frogner i januar 2014
at det pr januar 2014 i gjennomsnitt tok 60 dager
å selge en selveierleilighet på Frogner
(Kilde: Eff / FINN / Eiendomsverdi)
Skarpsno
- at SEB Nordic Outlook – February 2014 sier
følgende om utsiktene for norsk økonomi:
“One key starting point of our Norway analysis is, and
has been, that we see no bubble in the housing market.
Home price increases in recent years (averaging 8 per
cent yearly in 2010-2012) can be explained by strong
household income growth, improved standards via
renovations etc. and the fundamental supply/demand
situation. The price correction now under way is largely psychological in origin. Another factor contributing
to the downturn is that banks have tightened requirements related to “advance sales”, referring to those
who sell before they buy. We still believe that the continued decline in prices will be controlled; in terms of
sales volume and transaction times, a normalisation
is now under way. Market supply and demand, as well
as strong incomes and high savings in the household
sector, point to a mild price adjustment. The number
of building permits during 2013 decreased faster than
we had thought – which will also lead to a better market balance as demand soon surpasses supply again.
During 2015, we expect the downturn in residential
construction that has already begun to help stabilise
prices and the housing market in general. Another reassuring factor is that banks have largely already met
their new capital requirements.”
Foto: Nancy Bundt
- at sentralbanksjef Øystein Olsen i sin årstale 2014
uttalte:
Sentralbanksjef Øystein Olsen
42 Boligmagasinet Nr. 1 | 2014
”Styringsrenten er lav også i Norge. Inflasjonsmålet
er litt høyere enn i Europa. Derfor er også inflasjonen
og de nominelle rentene gjennomgående litt høyere.
Men utsiktene til et vedvarende lavt rentenivå internasjonalt må få virkninger også for Norge. En liten
åpen økonomi som den norske kan ikke i lengden ha
en vesentlig annen realrente enn sine nærmeste handelspartnere. Med de langsiktige rentene vi nå ser ute,
vil det trolig ta flere år før renten her hjemme kommer
opp”
Kommer for salg | Per Ung’s herskapsleilighet på Skarpsno | 440 kvm - Nybarokk/Jugend-leilighet fra 1887 | Parkering | Terrasser | Kontakt advokat Ek | [email protected]
Boligmagasinet Nr. 1 | 2014 43
AthenA CirCle
NY EKSKLUSIV
KJØKKENSERIE
FOR DEG SOM ØNSKER
DET LILLE EKSTRA
Premium er en helt ny serie med førsteklasses kjøkken fra HTH. Kjennetegnet på Premium-produktene
er gjennomført kvalitet ned til hver minste detalj og et avansert designuttrykk som skiller seg ut fra
mengden. Premium-serien byr blant annet på kjøkken med runde hjørner, håndsortert finér, dører i
heltre og slitesterk lakkering – og dette er bare noen av detaljene som gjør Premium-serien til noe
helt for seg selv. Besøk oss på hth.no
HTH KjøKKenforum:
ALnA Senter · Strømsveien 245 · 0668 Oslo · tlf: 22 91 40 00
oSLo · Munkedamsveien 35 · 0250 Oslo · tlf: 22 86 29 20
SKøyen · Drammensveien 126 · 0277 Oslo · tlf: 40 00 22 08
DrAmmen · Bjørnst.Bjørnsonsgt. 92 · 3044 Drammen · tlf: 31 30 16 00