Offentlig Privat Samarbeid (OPS)
En introduksjon
Tromsø, 22. oktober 2014
Agenda
1.
2.
3.
4.
2
Introduksjon til OPS
OPS i Norge
Investering i OPS og avkastningsprofil
Oppsummering
Hva er OPS?
Definisjon
“
En offentlig tjeneste som utvikles og/eller drives av det private (eller sammen med det offentlige) der
risiko fordeles mellom privat og offentlig sektor (KPMG 2003)
Kort om OPS
• Typiske OPS-prosjekter: Vei, skole, sykehjem, brannstasjon
• Privat aktør: Ansvarlig for finansiering, design, bygg/utvikling og drift av prosjektet
• Offentlig sektor: Leier prosjektet typisk i 25/40 år mot betaling av en årlig leie, og har normalt en mulighet
til å kjøpe tilbake prosjektet ved leieperiodens slutt
• Kjennetegn:
– Langsiktig prosjekt med lav risiko (verdens beste leietager i norsk stat, fylkeskommune eller kommune)
3
Fem mulige grunner til hvorfor OPS blir valgt
1
Overføring av kostnadsrisiko fra det offentlige til det private
•
•
Risiko for kostnadsoverskridelser ligger hos entreprenør/vinneren av anbudet
Ved at forvaltning, drift, vedlikehold og service er overlatt til entreprenør, insentiveres
entreprenøren til å bygge med tanke på god driftsøkonomi
Noen skrekkeksempler….
Strengt tatt er dette et argument for privat entreprise – ikke OPS i seg selv
4
Kilder: http://www.nrk.no/nordland/105-millioner-dyrere-enn-planlagt-1.11332912, http://www.dn.no/forsiden/politikkSamfunn/article1723796.ece,
http://www.dagbladet.no/2013/05/22/nyheter/samferdsel/politikk/innenriks/jernbane/27294360/
Fem mulige grunner til hvorfor OPS blir valgt
2
Overføring av risko tilknyttet til tidsoverskridelser….
•
Ved OPS-strukturen er private aktører finansielt insentivert til få bygget/veien ferdigstilt i henhold
til tidsplanen
Eksempler på tidsoverskridelser
Strengt tatt er også dette et argument for privat entreprise – ikke OPS i seg selv
5
Kilder: http://www.bygg.no/article/1176226, http://tux1.aftenposten.no/nyheter/iriks/d48324.htm, http://e24.no/naeringsliv/ytterligere-forsinkelser-i-bogstadveien-byggingen/22635620
Fem mulige grunner til hvorfor OPS blir valgt
3
Overføring av risiko knyttet til livsløpsansvar
•
•
Den private aktøren har «livsløpsansvar» for bygget/veien.
Typisk avkorting av leie hvis ikke bygget/veien møter predefinerte krav til standard
Eksempler på ferdigstilte OPS-prosjekter
Politihuset i Trondheim, ferdigstilt i 2004
Persbråten VGS, ferdigstilt i 2007
Argument for OPS
6
Allfarveg: Bygd 18 km ny vei på
Sørlandet, ferdigstilt 2006
Fem mulige grunner til hvorfor OPS blir valgt
4
Økt kapasitet til å gjennomføre prosjekter
•
•
Stort vedlikeholdsetterslep/behov for nybygg i norske kommuner
Økt bruk av private aktører gjennom OPS-modellen vil akselerere nåværende byggetakt
Brensholmen skole, Tromsø, «en av Norges mest
falleferdige skoler». Skolen skal etter planen rives
eller renoveres
Forvitringen av rullebanedekket i Bodø har ført
til at steiner løsner fra dekket
Argument for OPS
7
Kilder: http://www.an.no/nyheter/article6998101.ece, http://www.utdanningsnytt.no/4/Meny-B/Samfunn/Kommunene/Kommunene-har-vedlikeholdsetterslep-pa-200-milliarder/
Fem mulige grunner til hvorfor OPS blir valgt
5
Det offentlige får flere gjennomtenkte tilbud fra profesjonelle aktører
•
Kommunen får gjennomtenkte tilbud fra typisk 3-6 profesjonelle aktører for en pris på ~1 MNOK
Eksempler på aktører som typisk deltar i anbudsrunden
Argument for OPS
8
men som alt annet, er det også ulemper knyttet til valg av OPS-modellen
• Den private aktøren vil ha en høyere finansieringskostnad enn det offentlige – som
alltid.
• Denne merkostnaden kan betraktes som en forsikringspremie som det offentlige betaler
for å overføre risiko til den private aktøren.
• For at OPS-modellen skal bli bærekraftig må det offentlige og de private aktørenes
ønsker ivaretas på en balansert måte (gjennom en rimelig fornuftig forsikringspremie)
9
Agenda
1.
2.
3.
4.
10
Introduksjon til OPS
OPS i Norge
Investering i OPS og avkastningsprofil
Oppsummering
Et utvalg av OPS-prosjekter i Norge
Infrastruktur
Eiendom
Brannstasjon vil bli
bygd som OPS
Politistasjon fullført
som OPS
Vei fullført som
OPS i 2006
Skoler fullført som OPS + nye
prosjekter (skoler, sykehjem)
Skole fullført som
OPS+ nye prosjekter
(skole)
Vei fullført som OPS
Vei fullført som
OPS
11
Brannstasjon og
badeland fullført
som OPS
Et utvalg av OPS-prosjekter i Norge
Prosjekt
Vinner av
anbud
Backe
Kostpris
(MNOK)
105
Ferdigstillelse
Vinner av
anbud
2012
Asak skole og
barnehage
Kostpris
(MNOK)
Ferdigstillelse
Kruse Smith
160
2013
Tronrud
Gruppen
100
2013
Berge ungdomsskole i
Lyngdal**
(«Lyngdalsmodellen»)
Kruse Smith
og BRG
400*
Våren 2013
Nødetatene i
Lunner og Gran
Aquarama
Kristiansand
Kruse Smith
og BRG
Arendal
Brannstasjon
Prosjekt
150
Backe
Prosjekt AS
2013
140
01.03.2014
Arkivbygg for
IKA Kongsberg
*Total kostpris offentlige arealer. Merk at Aquarama kun er delvis privat eid (Kristiansand kommune har en betydelig eierandel)
**Bygd etter «Lyngdalsmodellen», kan være noe avvik fra vanlig OPS. Må evt. forhøre oss med Kruse Smith om forskjellene.
12
12
Et utvalg av OPS-prosjekter i Norge
Prosjekt
Vinner av
anbud
Backe
Kostpris
(MNOK)
400
Ferdigstillelse
Prosjekt
2015
Kostpris
(MNOK)
Ferdigstillelse
Veidekke
300
2016
Sognnes
200
2015/2016
Veidekke
1000
2017
Rykkin skole av
Berger (bilde av
dagens bygg)
Sykehjem,
Henrik Sørensens
vei
Backe
240
2015
Landås skole (bilde
av opprinnelig bygg)
Gran skole
Gunvald Joh.
180
2016
Bodø Brannstasjon
Jessheim VGS (bilde
av opprinnelig bygg)
13
Vinner av
anbud
Agenda
1.
2.
3.
4.
14
Introduksjon til OPS
OPS i Norge
Investering i OPS og avkastningsprofil
Oppsummering
Om det er utleier eller leietager som har residualrisikoen avgjør om
leieavtalen er en finansiell eller operasjonell lease
Foretrukket av
investorer
Alt 1) Finansiell lease (leietager har residualrisikoen)
Leieperiode
År 0
Vinner av
anbudsrunden
annonseres
År 2
År 27
Bygg ferdigstilt
Kommunen
overtar bygget
vederlagsfritt
(evt. opsjon til å
kjøpe bygget for
langt under
markedspris)
OBS! Avdrag- og rentekomponenten er typisk ikke definert
– kan føre til en umiddelbar gevinstbeskatning
Alt 2) Operasjonell lease (utleier har residualrisikoen)
Leieperiode
År 0
År 2
År 27
Kjøpe skolen til
markedspris
Leietaker «walk
away»
Vinner av
anbudsrunden
annonseres
15
Bygg ferdigstilt
Forlenge
leieavtalen
med 15 år
Ofte foretrukket av
kommuner
Kjøpe skolen
År 42
«Walk away»
Leieindeksering – ofte brukte modeller
Ved evaluering av leiestruktur er det viktig å tenke på hvordan finansieringssiden påvirker
egenkapitalverdien og dens risiko
1
2
2% årlig fast
indeksering av leien
Bør fortrinnsvis
«matches» med et
fastrentelån slik at ikke
residualverdien (EK-verdi)
påvirkes i ugunstig
retning.
3
Flytende KPI-justering
Kan matches med
fastrente eller et KPIjustert lån
Foretrukne modeller
16
4
5 års swap med 2%
eller 80% KPI
justering intra 5årsperiode
Vanskelig å få langsiktig
finansiering
Andre modeller
Egenkapitalinvestor krever typisk i overkant av 6% årlig avkastning i dagens
investeringsklima
14,0 %
Sterk tilt mot
inflasjonsendringer; gir oppside
ved høy inflasjon, men press på
likviditet og IRR ved lav inflasjon.
Svakeste utstederalternativ;
betyr lavere LTV og/eller høyere
kredittpremie
12,0 %
IRR etter skatt
10,0 %
Fast indeksering - et godt
alternativ uansett inflasjon
80 % KPI med
fast rente
8,0 %
80 % KPI med
realrente
6,0 %
Årlig indeksering
2%, fast rente
Høy inflasjon over 30 år øker
inntektene mer enn
rentekostnadene ettersom LTV
over perioden bare er 40-45%
4,0 %
2,0 %
0,0 %
0,0 %
0,5 %
1,0 %
Årlig indeksering 2%, fast rente
17
1,5 %
2,0 %
2,5 %
Inflasjon
3,0 %
80 % KPI med fast rente
3,5 %
4,0 %
4,5 %
5,0 %
80 % KPI med realrente
Hva kan kommunen vente å betale årlig i leie ved et OPS-prosjekt?
Estimat på kapitalleie – eksempel*
Kommentarer
Forutsatt: Finansiell lease, 2% fast indeksering og at rentenivået holdes
på dagens nivå
• Leien til et OPS-prosjekt deles inn i en kapitalleie som
skal dekke utleiers kapitalkostnader og en forvaltning-,
drifts-, vedlikehold- og serviceleie («FDVS-leie»)
Produksjonskostnad antatt lik
MNOK 200
6,1-6,5%
Kapitalleie år 1
MNOK 12,2-13
• Det er flere andre faktorer enn prosjektkostnaden som
bestemmer den årlige kapitalleien, de viktigste er:
– Hvem har residualrisikoen? Generelt foretrekker investorene
at leietaker har residualrisikoen (Finansiell lease)
– Indeksering av leie: Både KPI- og fast indeksering er attraktive
for investorer. Investor vil imidlertid kreve noe høyere
forventet avkastning ved KPI-justering grunnet usikkerhet i
inflasjonsutviklingen. Vi anbefaler derfor en årlig fast
indeksering.
• Forutsatt en finansiell lease og 2 % fast indeksering,
samt at rentenivået holdes på dagens nivå, estimeres
kapitalleien i år 1 til å bli rett i overkant av 6% av
prosjektkostnaden
• Leietager må i tillegg til kapitalleiene, betale en årlig
FDVS-kostnad
*Forutsatt: Finansiell lease, 2% fast indeksering og at rentenivået holdes
på dagens nivå
18
Risiki for investorer
Risiko
Hvordan begrense risikoen
1. Utbyggingsrisiko
•
•
Garanti fra entreprenør (morselskap)
Syntetisk leie fra entreprenør i byggeperioden
•
Begrenset risiko siden stat, fylkeskommune eller kommune er
motpart (etter kommunelovens § 55 pkt. 2 kan ikke kommuner
eller fylkeskommuner tas under konkurs)
•
•
•
Garanti fra vedlikeholder (morselskap)
Oppbygging av kontantbuffer
Vedlikeholdskontrakt minimum til markedsverdi (sikrer at det
er attraktivt for andre aktører å tre inn i vedlikeholdsavtalen)
•
•
Bygget blir ikke fullført til avtalt tid
Fullført, men med mangelfull kvalitet
2. Leietakerrisiko
•
Manglende leiebetaling
3. Vedlikeholdsrisiko
•
Leietager holder igjen deler eller hele leiebeløpet
grunnet sviktende vedlikehold
Oppsummering
Periode
Motpartsrisiko
Ferdigstillelse
Entreprenør
Leieperiode
1) Leietaker
2) Vedlikeholder
Gjennom avtaleverket vil risikoen avgrenses til: 1) Risiko mot entreprenør i byggeperioden og
2) Risiko mot leietaker i leieperioden
19
20
Agenda
1.
2.
3.
4.
21
Introduksjon til OPS
OPS i Norge
Investering i OPS og avkastningsprofil
Oppsummering
Avsluttende kommentarer
• OPS- prosjekter har gjennomgående en svært lav risiko…
– «Verdens beste» leietagere i norsk stat, fylkeskommune eller kommune
• Investorene krever i dagens investeringsklima typisk en årlig avkastning på 6%
• Vi opplever stor interesse for OPS som aktivaklasse. Økt interesse og standardisert
avtaleverk vil også gi større grad av omsettelighet av OPS-aksjer noe som vil presse
kapitalleien nedover
• Vår anbefalte struktur – finansiell lease og fast indeksering – gir «best» kapitalleie for
kommunen, estimert til i overkant av 6% av prosjektkostnaden det første året
22
Takk for oppmerksomheten
Trond V. Thomson
Head of Corporate Finance
SpareBank1 Markets
Kontor: +47 24 13 37 8
Mobil: +47 90 16 06 06
Epost: [email protected]
Geir D. Rønnestad
Corporate Finance
SpareBank1 Markets
Kontor: +47 24 13 37 88
Mobil: +47 41 51 41 23
Epost: [email protected]
SpareBank 1 Markets
Olav Vs gt. 5
0161 Oslo, Norge
Tel: + 47 24 14 74 00
Fax: +47 24 13 36 01
www.sb1markets.no
23
Agenda