1. No category

RUSELØKKVEIEN 26
Detaljregulering med konsekvensutredning Orientering om planprosessen og utredningsarbeidet
LINK arkitektur AS er engasjert av Storebrand Ruseløkkveien 26 AS for å utarbeide reguleringsplan for
planområdet. Arkitekt for fremtidig bygg er Schmidt/Hammer/Lassen Architects.
En orientering om planprosessen og utredningsarbeidet sees på
http://linkarkitektur.com/Nyheter/Kunngjoeringer
Merknader kan sendes: LINK arkitektur AS v/Hanne Sophie Solhaug, Elveveien 81, 1366 Lysaker, e-post
[email protected]
Høringsperioden er 09.01.2014 - 06.02.2015
1
Sammendrag
Planarbeidene omfatter utarbeidelse av detaljreguleringsplan med konsekvensutredning for utbygging av
Ruseløkkveien 26 med tilstøtende gaterom.
Storebrand Ruseløkkveien 26 AS eier og forvalter bygningskomplekset i Ruseløkkveien 26. Øvrige deler av
planområdet har andre grunneiere, herunder Oslo kommune.
Bebyggelsen i Ruseløkkveien 26 er fra 1960-tallet, og har vært på- og ombygd i flere omganger.
Bygningsmassen er uhensiktsmessig, og vurderes erstattet av nybygg. Forslagsstiller ønsker samme formål
som i dag, kontor med forretning på gateplan. Det er en viktig føring for prosjektet at det oppnås større og
mer effektive kontorarealer enn i dagens situasjon og bedre eksponering av butikker på gateplan.
For dagens bygningsmasse foreligger det en rammetillatelse for rehabilitering og ombygging av eksisterende
bygg.
Hovedhensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for nybygg i Ruseløkkveien 26. Forslagsstiller
har etter ønske fra Plan- og bygningsetaten også inkludert tilstøtende gateløp i Ruseløkkveien og Cort
Adelers gate i planområdet. Hensikten er å sikre en oppgradering av byrommene, herunder å legge til rette
for viktige gangforbindelser og møteplasser i denne delen av sentrum. Det er ikke avklart om disse tiltakene
vil kreve utarbeidelse av ny reguleringsplan og områdene tas dermed med ved varsel om oppstart av
planarbeider.
Planområdets beliggenhet og størrelse
Ruseløkkveien 26 ligger i randen av sentrumsområdet i Oslo, mellom Ruseløkka, Aker brygge og Karl
Johan-området.
Planområdet er ca. 16 daa, hvorav i overkant av 6 daa omfatter tomten for Ruseløkkveien 26.
Krav til konsekvensutredning
Forslaget til omregulering skal konsekvensutredes i henhold til Forskriftens §3c og Vedlegg II. I henhold
til forskrift om konsekvensutredninger (som trådde i kraft 01.01.2015) legges ikke planprogrammet ut til
høring og offentlig ettersyn. Dette dokumentet erstatter planprogrammet og er en orientering om
utredningsarbeidet som skal gjennomføres i konsekvensutredningen.
Tiltaket og alternativer som inngår i konsekvensutredningen:
Ruseløkkveien 26 bebygges med nybygg til rettelagt for kontor og forretning.
Ruseløkkveien og Cort Adelersgate oppgraderes og tilrettelegges for byliv ved møteplasser og
aktivitetsområde (Ruseløkkveien). Det legges vekt på aktive fasader i gatelivet og en offentlig og
tilgjengelig tverrakse fra krysset Dronning Maudsgt x Ruseløkkveien til Munkedamsveien x Cort Adelers
gate.
Nedkjøring til p-hus under Cort Adelers gate / Ruseløkkveien stenges. Ved behov vil ny rømningsvei
opparbeides i gaterommet.
0-Alternativet
Ruseløkkveien 26 forblir som i dag, med tillegg av utbygg/påbygg i henhold til foreliggende rammetillatelse.
Alternativ 1 (Hovedalternativ)
Det skal redegjøres for konsekvensene av å realisere forslagsstillers alternativ som beskrevet over.
2
Hovedproblemstillinger:
Samspillet med det overordnede bylandskapet, eksisterende byromsstruktur og bebyggelse er sentrale
problemstillinger i planarbeidet. Dette inkluderer vurdering av høyder sammenliknet med tilstøtende
bebyggelse, heriblant nye foreslåtte høyder for Dronning Mauds gt. 10-11.
Det er et sentralt suksesskriterier at nytt bygg legger til rette for arealer med høy kvalitet, at man bygger
opp et attraktivt handelskonsept og at bygninger henvender seg med publikumsrettede funksjoner mot
tilstøtende gater. Planarbeidet vil drøfte mulighetene for store nok arealer for å oppnå lønnsomhet
sammenliknet med foreliggende rammetillatelse for rehabilitering av eksisterende bebyggelse i
Ruseløkkveien 26.
Utnyttelse og volumdisponering avklares på bakgrunn av ytterligere volumstudier i dialogfasen. Utforming
av bebyggelsen, inkludert et kvartalsinternt byrom og atkomstpunkt for dette, er også sentralt i
planarbeidet.
Planområdet har en rekke tilstøtende bebyggelse med kulturminneverdier og ivaretagelse og tilpasning av
ny bebyggelse til eksisterende bygninger vil være viktig.
Det er en viktig problemstilling for prosjektet å legge til rette for publikumsrettede funksjoner mot
tilstøtende gater, og å bidra til å styrke Cort Adelers gate og Ruseløkkveien som gangforbindelser og
møteplasser.
Statens vegvesen (SVRØ) skal oppgradere Ring 1 i Munkedamsveien, og planarbeidet for
Ruseløkkveien 26 vil bygge videre på løsninger viset i denne planen.
Det må opparbeides en tverrforbindelse med god utforming mellom Ruseløkkveien x Dronning Mauds
gate til Cort Adelers gate x Munkedamsveien som signaliserer tilgjengelig og offentlighet. Utforming av
dette byrommet vil også være viktig for å bygge opp et velfungerende handelskonsept i bygget.
Å oppnå best mulig solforhold både i tilstøtende gater og gode dagslysforhold i fremtidig bygg vil være en
sentral problemstilling.
Utredningstemaer:
Aktuelle utredningstemaer er de temaene som antas å ha vesentlig betydning for miljø og samfunn. Listen
er utarbeidet med utgangspunkt i Forskrift om konsekvensutredninger Vedlegg III, samt supplert med egne
temaer:
 Konsekvenser for det overordnede bylandskapet, især landskapet rundt Pipervika
 Konsekvenser for kulturminner og kulturmiljø, herunder fredede bygninger i nærområdet
 Beskrivelse av arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet
 Energiforbruk og energiløsninger
 Overordnede planer og mål
 Beredskap og ulykkesrisiko
 Bygge- og anleggsperioden
I tillegg vil konsekvenser av en rekke tema omtales i planbeskrivelsen. Se nærmere redegjørelse i kapittel
3.4.
3
INNHOLD
RUSELØKKVEIEN 26...................................................................................................... 1
1. DEL 1, MÅL OG RAMMER ......................................................................................... 6
1.1
Innledning .........................................................................................................................................................6
1.1.1 Bakgrunn .......................................................................................................................................................6
1.1.2 Formål med planarbeidet ............................................................................................................................... 6
1.1.3 Vurdering av utredningsplikt .........................................................................................................................6
1.2
Planområdet .....................................................................................................................................................7
1.2.1 Beliggenhet og avgrensning ...........................................................................................................................7
1.2.2 Eierforhold ................................................................................................................................................... 10
1.2.3 Dagens situasjon .......................................................................................................................................... 11
1.3 Planstatus og andre rammebetingelser ............................................................................................................... 13
1.3.1 Rikspolitiske retningslinjer .......................................................................................................................... 13
1.3.2 Kommunale planer....................................................................................................................................... 13
1.3.3 Reguleringsplaner ........................................................................................................................................ 14
1.3.4 Byggeprosjekter og reguleringsplaner under arbeid .................................................................................... 15
2.
DEL 2, PROBLEMSTILLINGER .......................................................................... 17
3.
DEL 3, KRAV TIL PLANPROSESS OG UTREDNINGER ................................... 20
3.1
Krav til konsekvensutredning ....................................................................................................................... 20
3.2
Utredningsalternativer .................................................................................................................................. 20
3.2.1 0-alternativet ................................................................................................................................................ 21
3.2.2 Alternativ 1 (Forslagsstillers planforslag).................................................................................................... 22
3.3
Utredningstemaer ........................................................................................................................................... 23
3.3.1 Konsekvenser for Byutvikling og bylandskapet .......................................................................................... 23
3.3.2 Konsekvenser for kulturminner og kulturmiljø, herunder fredede bygninger i nærområdet ....................... 24
3.3.3 Beskrivelse av arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet ...................................................... 25
3.3.4 Energiforbruk og energiløsninger ................................................................................................................ 26
3.3.5 Overordnede planer og mål .......................................................................................................................... 26
3.3.6 Beredskap og ulykkesrisiko – ROS-analyse ................................................................................................ 26
3.3.7 Bygge- og anleggsperioden ......................................................................................................................... 27
3.4 Temaer som skal belyses i planbeskrivelsen ....................................................................................................... 28
3.4.1 Bebyggelsesstruktur og samspill med tilgrensende byrom .......................................................................... 28
3.4.2 Høyder og avtrapping .................................................................................................................................. 28
3.4.3 Offentlig tilgjengelighet ............................................................................................................................... 29
3.4.4 Formål; flerfunksjonalitet, boligandel ......................................................................................................... 29
3.4.5 Utforming, materialbruk, møblering av byrom ............................................................................................ 29
3.4.6 Plassering og løsning av avkjørsel, renovasjon og varelevering .................................................................. 29
3.4.7 Overvannshåndtering ................................................................................................................................... 29
3.4.8 Universell utforming .................................................................................................................................... 29
3.4.9 Barns interesser ............................................................................................................................................ 29
3.5
Analyser og studier som er utgangspunkt for reguleringsplanen .............................................................. 30
3.5.1 Volumstudier og fysisk modell .................................................................................................................... 30
3.5.2 Kulturminner ............................................................................................................................................... 30
4
3.5.2
3.5.3
3.5.4
3.5.5
3.5.6
3.5.7
Byliv og folkestrømmer til ulike tider i døgnet ............................................................................................ 30
Lokalklima ................................................................................................................................................... 30
Utredning av støy ......................................................................................................................................... 31
Utredning av luftforurensing ....................................................................................................................... 31
Geotekniske undersøkelser .......................................................................................................................... 31
Konsekvenser for handelsstrukturen i Oslo sentrum..................................................................................... 31
3.6
Metode ............................................................................................................................................................. 32
3.6.1 Utredningsmetode ........................................................................................................................................ 32
3.6.2 Framstillingsmetode .................................................................................................................................... 32
3.7
Videre planprosess og medvirkning ............................................................................................................. 33
3.7.1. Planprosess...................................................................................................................................................... 33
3.7.2. Medvirkning.................................................................................................................................................... 34
3.7.3. Fremdrift ......................................................................................................................................................... 34
5
1. DEL 1, MÅL OG RAMMER
1.1
Innledning
1.1.1
Bakgrunn
Storebrand Ruseløkkveien 26 AS eier og forvalter bygningskomplekset i Ruseløkkveien 26.
Bygningen er fra 1960-tallet, og har vært på- og ombygd i flere omganger. Bygningsmassen er
uhensiktsmessig, og vurderes erstattet av nybygg. Forslagsstiller ønsker samme formål som i dag, kontor
med forretning på gateplan. Det er en viktig føring for prosjektet at det oppnås større og mer effektive
kontorarealer enn i dagens situasjon og bedre eksponering av butikker på gateplan.
LINK arkitektur AS er engasjert for å utforme reguleringsplanen.
Utvikling og nybygging på eiendommen Ruseløkkveien 26 (gnr./bnr. 109/218) i Oslo kommune ble initiert
våren 2014, med parallelle arkitektoppdrag. Følgende kontorer deltok:
 A-lab (Norge)
 Dyrvik arkitekter (Norge)
 HRTB arkitekter (Norge)
 Schmidt/Hammer/Lassen architects (Danmark)
 White (Sverige)
 Lundgård & Tranberg Arkitekter (Danmark)
Konkurransebidragene ble forelagt Plan- og bygningsetaten før endelig juryering. I tråd med
tilbakemeldingene fra PBE om foretrukne prosjekter ble A-lab, Schmidt/Hammer/Lassen, Lundgård &
Tranberg bedt om å utdype og presisere visse deler av prosjektene. Etter endelig juryering ble
Schmidt/Hammer/Lassen invitert til å bistå Storebrand i videre prosess om detaljering av bygget.
For dagens bygningsmasse foreligger det en rammetillatelse for rehabilitering og ombygging av
eksisterende bygg. Tiltaket medfører større fasadeendringer, bruksendring og oppføring av nye tekniske
installasjoner. Godkjente nye arealer er 2059 m², slik at bygningsmassen til sammen blir 34204,0 m² BRA.
Høyden økes også noe, til maksimal høyde c+ 47,7. Rammetillatelsen gjelder fra 21.12.2012, dvs. til
21.12.2015.
1.1.2 Formål med planarbeidet
Hovedhensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for nybygg i Ruseløkkveien 26 i Vika.
Forslagsstiller har etter ønske fra Plan- og bygningsetaten inkludert tilstøtende gateløp i Ruseløkkveien og
Cort Adelers gate i planområdet. Hensikten er å sikre en oppgradering av byrommene, herunder å legge til
rette for viktige gangforbindelser og møteplasser i denne delen av sentrum. Det er ikke avklart om disse
tiltakene vil kreve utarbeidelse av ny reguleringsplan og områdene tas dermed med ved varsel om oppstart
av planarbeider.
1.1.3 Vurdering av utredningsplikt
Plan- og bygningsetaten har vurdert foreløpig materiale i saken i henhold til plan- og bygningslovens § 1210 første ledd, jf. § 4-2 med tilhørende forskrift. Oslo kommune har som ansvarlig myndighet besluttet at
planforslaget skal konsekvensutredes.
6
Forslaget innebærer tiltak med en investeringskostnad på mer enn 500 mill. kr., og faller derfor inn under
oppfangskriteriene for tiltak som alltid skal konsekvensutredes, jf. § 2 f i Forskrift om
konsekvensutredning og vedlegg til dette i pkt. 1.
1.2
Planområdet
1.2.1 Beliggenhet og avgrensning
Ruseløkkveien 26 ligger i randen av sentrumsområdet i Oslo, mellom Ruseløkka, Aker brygge og Karl
Johan-området. I arealbruksstrategien til høringsutkastet til Smart, Trygg, Grønn – Kommuneplan for Oslo
mot 2030, er Ruseløkkveien 26 en del av «Områder for bymessig utvikling», angitt i juridisk arealdel som
utviklingsområde. Utviklingsområder skal utvikles med utgangspunkt i eksisterende struktur og det kreves
høy arealutnyttelse. I Samfunnsdel og byutviklingsstrategi (s 40) omtales området slik: «Indre by har vært
et populært område både for bolig- og næringsutvikling. Det spiller også en svært viktig rolle regionalt og
nasjonalt, gjennom sine hovedstadsfunksjoner, landets største kollektivknutepunkt og som landets viktigste
næringsutviklingsmotor.»
Ruseløkkveien 26 ligger plassert mellom sentrum og Aker brygge
7
Ruseløkkveien 26 ligger bl.a. nært det nye Nasjonalmuseet på Vestbanetomta
Foreslått planområde er på ca. 16 daa
8
Skråfoto av byområdet, fra ca. 2010. Siden den gang har Nasjonalmuseet blitt påbegynt og dette vises ikke i bildet.
Ruseløkkveien 26 er omgitt av gatene Ruseløkkveien, Cort Adelers gate og Munkedamsveien på tre sider,
og grenser mot Dronning Mauds gate 10. Det foreslåtte planområdet omfatter eiendommen Ruseløkkveien
26, gnr/bnr 208/218 i Oslo kommune, i tillegg varsles planen med deler av omkringliggende gater.
Gatene på to sider er tatt med i planområdet for å utrede gatesnitt og utearealfunksjoner. Dette gjelder Cort
Adelers gate, hvor også nedkjøringen fra Cort Adelers gate til p-anlegg under Ruseløkkveien i tilknytning
til Ruseløkkveien 26 inkluderes. På samme måte inkluderes Ruseløkkveien mellom Cort Adelers gate og
Dronning Mauds gate, for å utrede uteområder mellom Ruseløkka skole og den nye bebyggelsen.
For Munkedamsveien / Ring 1 er det en egen planprosess v/SVRØ, og planforslaget for Ruseløkkveien vil
forholde seg til denne planens planavgrensning og bygge videre på de løsninger som denne foreslår.
Planområdet er ca. 16 daa, hvorav omtrent 6 daa er byggeprosjektet Ruseløkkveien 26.
9
Planområdet med omkringliggende bebyggelse, ca 2010.
1.2.2 Eierforhold
Planområdet omfattes hovedsakelig av hele eller deler av følgende eiendommer:
 209/218: Ruseløkkveien 26 (Storebrand Ruseløkkveien 26 AS)
 206/327: Veigrunn Ruseløkkveien (Oslo kommune)
 209/197: Veigrunn i Cort Adelers gate mellom Ruseløkkveien og Huitfeldts gate (Oslo kommune)
 209/204: Ruseløkka skole, gjelder del av Ruseløkkveien, fortau/veigrunn (Oslo kommune v/OBY)
 999/562: Veigrunn i Cort Adelers gate (Oslo kommune)
 209/331: Del av veigrunn/fortau Cort Adelers gate (Ruseløkkveien 50 boligsameie)
 209/21:
Del av veigrunn/fortau Cort Adelers gate (Entra eiendom AS)
 209/35:
Del av veigrunn/fortau Dronning Mauds gate (Oslo kommune)
 999/156: Del av umatrikulert veigrunn / fortau Løkkeveien (Oslo kommune)
10
Eiendomsforholdene i og rundt planområdet. Se nærmere angivelse av rettighetshavere i vedlegg.
1.2.3 Dagens situasjon
Bebyggelsen i planområdet består i dag av kontorer og lokaler for handel, samt parkering. Bebyggelsen ble
påbegynt på 1960-tallet, med nær sagt kontinuerlige om- og påbygginger siden hovedbygningen var ferdig
for innflytting i 1969 (arkitekt F.S. Platou).
Ruseløkkveien nedenfor Ruseløkka skole fungerer delvis som en del av skolens uteområde, og som en
møteplass for barn og unge i området, bl.a. med ballbinge og skateramper. «Cort Adelers plass» i Cort
Adelers gate er preget av parkering og nedkjøring til p-kjeller i tilknytning til Ruseløkkveien 26. Cort
Adelers gate er stengt for gjennomkjøring forbi Ruseløkkveien; kun trikken har lov til å kjøre her. Cort
Adelers gate har et uforløst potensial som gangforbindelse mellom Ruseløkka og Solli på den ene siden og
Munkedamsveien, Vika og Aker Brygge på den andre siden.
Trafikkforhold:
Ruseløkkveien 26 har i dag atkomst via Munkedamsveien. Det er også en etablert nedkjøring fra
Cort Adelers gate via parkeringshuset under Ruseløkkveien til Ruseløkkveien 26. Denne benyttes ikke i
dag. I praksis fungerer kvartalet avgrenset av Dronning Mauds gate – Ruseløkkveien – Cort Adelers gate –
Munkedamsveien som en «trafikkøy» for av- og påkjøring til Bjørvikatunellen. Ruseløkkveien og nedre
11
del av Cort Adelers gate preges av trafikk til og fra Ring 1 og Løkkeveien eller Dronning Mauds gate og
E18-tunellen.
Planområdet har en sentral beliggenhet med god tilknytning til offentlig transport og
kollektivknutepunkter: Regionbusser stopper i Munkedamsveien like utenfor Ruseløkkveien 26 (et tilbud
som sannsynligvis vil bli bedre med nytt, midtstilt kollektivfelt i Munkedamsveien). Trikk nr 12 har
holdeplass innenfor planområdet, og fra Ruseløkkveien 26 er det omtrent 350 meter til Nationaltheatret
stasjon og knutepunkt.
Noen av forbindelseslinjene og barrierene i området
12
Planområdet sett fra vollene på Akershus festning.
Miljøsituasjon:
Trafikk i gateløpene i området er en vesentlig støykilde. Munkedamsveien forbi planområdet er sterkt
trafikk- og støybelastet. På overordnet støykart på www.miljostatus.no ligger hele bygningen i gul
støysone rundt fasaden. Det er foreløpig ikke gjort støyanalyse for prosjektet. Området er foreslått som
unntaksområde for støy i forslag til ny kommuneplan.
Planområdet er også utsatt for luftforurensning.
Det er ikke registrert rødlistede arter eller utvalgte naturtyper i planområdet. Planområdet er i praksis fullt
utbygd med bygningsmasse og trafikkareal/harde flater.
1.3 Planstatus og andre rammebetingelser
1.3.1
Rikspolitiske retningslinjer
Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging
Utbyggingsmønsteret og transportsystemet bør samordnes slik at det legges til rette for en mest mulig
effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses.
Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (1995)
Retningslinjen stiller bl.a. krav til at det skal tilrettelegges arealer for barn og unge, og at disse arealene
skal være skjermet for støy, luftforurensing og trafikkfare. Retningslinjene understreker at barn og unges
interesser skal ivaretas i planleggingen.
Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming
RPR skal ligge til grunn for all planlegging av byggeområder, utearealer og infrastruktur for transport.
1.3.2
Kommunale planer
Kommuneplan 2008 – Oslo mot 2025
Kommuneplanen fremmer flere overordnede målsetninger som skal være førende for Oslos utvikling:
1. Oslo skal være en internasjonalt attraktiv by og en drivkraft i Osloregionen
2. Oslo skal være en trygg by med god livskvalitet for innbyggerne
3. Oslo kommune skal tilby brukertilpassede tjenester av høy kvalitet
4. Oslos innbyggere skal delta i byens utvikling
13
5. Oslo skal ha en bærekraftig byutvikling
Byrådets forslag til kommuneplan «Smart, trygg, grønn – Oslo mot 2030»
Planområdet ligger i utviklingsområde indre by U1. I henhold til § 11.1.2 kan det for områder avsatt som
utviklingsområder vurderes høyere gesimshøyder enn områdets dominerende høyder, dersom etasjer
avtrappes for å innordne seg gatestrekningens høyeste dominerende fasadegesims. Avtrapping skal
hensynta best mulig solforhold mot sør og vest for tilliggende byrom, strøksgater og gårdsrom. Høyder kan
vurderes opp mot 30 meter.
Arealet fra og med Munkedamsveien til fjorden er avsatt til «hensynssone – stormflo» (H 3201). For
områder innen hensynssonen tillates ikke tiltak som kan bli påvirket av stormflo. Det kreves ROS-analyse
som dokumenterer at de til enhver tid gjeldende forskrifter ivaretas.
Området ligger innenfor avvikssone (område B) for støy. Innenfor avvikssonen kan støyfølsomme
bruksformål etableres i gul og rød sone forutsatt at vilkårene i § 7.1.3.b ivaretas. For boliger kreves det
bl.a. tilgang til stille side og tilgang til uteareal som er skjermet mot støy.
I henhold til § 9 skal det ved regulering av utbyggingsprosjekter med mer enn 15 000 m² BRA utarbeides
et retningsgivende kvalitetsprogram for miljø og energi for godkjenning av Oslo kommune.
Kommunedelplan 14: Lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner
Det overordnede plangrepet er å styrke Sentrums posisjon som overordnet handels-, service-,
underholdnings-, og kulturelt senter i hovedstadsområdet.
Kommunedelplan 13: Infrastruktur, bystruktur, bymiljø
Planområdet er i KDPen angitt som «arbeidsplasskonsentrasjon».
Bylivsundersøkelse Oslo sentrum (2014):
Inneholder en rekke forslag til tiltak for å styrke bylivet i Oslo sentrum. Bylivet vil konsentreres rundt en
sone fra Jernbanetorget til Aker brygge.
Høyhus i Oslo – strategi for videre arbeid
Planområdet ligger ikke innenfor område utpekt som egnet for høyhus. Ved planforslag som innebærer
byggehøyder over 42 meter skal det utarbeides et alternativ med høyder inntil 42 meter.
Prinsipp-plan for gatebruken i Oslo sentrum (vedtatt 28.09.2011)
Munkedamsveien og kjørevei rundt planområdet er utpekt som hovedåre for biltrafikk. Munkedamsveien
og Cort Adelers gt. er utpekt som kollektivårer. Ruseløkkveien mellom Haakon VIIs gt. og Dronning
Mauds gt. er utpekt som sambruksareal (shared space). Ruseløkkveien vest for planområdet prioriteres for
gående/syklende.
Oslo sentrum - gatebruk og grunnsikring - forslag til prinsipplan for gatebruk i Oslo (2014)
Viderefører hovedtrekkene i tidligere prinsipp-plan. Victoria Terrasse defineres som sikringsobjekt med
restriksjoner. Det etableres midlertidig busstrasé over Rådhusplassen og Dronning Mauds gt.
Kommunedelplan for torg- og møteplasser
Ruseløkka skole inklusive utearealet langs Ruseløkkveien, Vikatorvet (Cort Adelers plass), og
Ruseløkkveien vest for Cort Adelers gate er definert som lokale torg/møteplasser.
1.3.3 Reguleringsplaner
Det foreslåtte planområdet omfatter mange tidligere reguleringsplaner. Den mest sentrale er, som dekker
selve byggeprosjektet i Ruseløkkveien 26 er:
 S-2255 av 28.07.1977; forretning og kontor (reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone,
«soneplanen» fra 1977)
14
Gategrunn og veigrunn innenfor planområdet er regulert gjennom følgende reguleringsplaner:
 S-460 av 30.01.1953; vei og fortau, off. bygning (skole)
 S-2551 av 06.07.1981; sykkelvei
 S-3411 av 18.05.1994; fortau, kollektivfelt-trikk
 S-4434 av 22.09.2009; plass, gangvei og felles avkjørsel
1.3.4 Byggeprosjekter og reguleringsplaner under arbeid
En rekke reguleringsplaner og byggeprosjekter er under arbeid i området. Flere av disse ventes vedtatt om
kort tid, eller er igangsatt, og vil få betydning for planforslaget.
201308968 Brynjulf Bulls plass 2 – Nytt nasjonalmuseum
Oppføring av nytt nasjonalmuseum på Vestbanetomta basert på vinnerforslaget «Forum Artis» av
arkitektene Kleihues + Schuhwerk. Øverste kote mot Munkedamsveien er + 30,7 m. Museumspassasjen
(langs påkjøringsrampe for E18) opparbeides med ekspressykkelvei.
Status: Igangsatt, planlagt ferdigstilt 2019.
201407894 – Brynjulf Bulls plass 2 – Overbygging veirampe ved nasjonalmuseum
Nytt lokk over nedkjøring til E-18, samt beplanting på begge sider av dagens veibru. Ny sykkelvei langs
museumspassasjen (Nasjonalmuseets bakside).
Status: Rammetillatelse gitt.
Del av plan 201308968: Nytt bygg på overbygning av avkjøringsrampe
Det har i lengre tid vært drøftet planer for overbygging av påkjøringsrampen til E-18 mellom Cort Adelers
gt. og Dronning Mauds gt. Det foreligger rekkefølgekrav i S-4694 (reguleringsplan for nasjonalmuseet på
Vestbanen) som fastslår at forslag til overbygging skal innsendes senest 1 år etter at planforslag for
Munkedamsveien (se 201215336 Munkedamsveien – Detaljregulering – Nytt kollektivfelt og opprustning
av gate) er innsendt. Nytt lokk over søndre del av rampen og beplantning gjennomføres samtidig med
bygging av nytt nasjonalmuseum (se 201308968 Brynjulf Bulls plass 2 – Nytt nasjonalmuseum).
Status: Iht rekkefølgekrav for Nasjonalmuseet skal det sendes inn planforslag senest ett år etter
planforslag for Munkedamsveien foreligger.
201300812 Dronning Mauds gate 10 – 11 – Detaljregulering – Ombygging og påbygg
Planforslag for ombygging og påbygging av IBM-byggene (Dronning Mauds gt. 10 og 11). Forslaget
innebærer at dagens 3 påbygde etasjer rives og erstattes av 4 etasjer, hvor øverste etasje er inntrukket.
Øverste gesimshøyde blir kote + 48,5 m. Plan- og bygningsetaten anbefaler forslaget.
Status: Oversendt til politisk behandling september 2014.
201403332 Haakon VII's gate 10 – oppstartsmøte – Påbygg med to etasjer
Planforslag for påbygg med to etasjer. Øverste kote + 47,07 m. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke
forslaget av hensyn bl.a. til bevaringsverdiene i bygningen, siktlinjene mellom Slottsparken og Festningen
og hensynet til Victoria Terrasse.
Status: Oppstartsmøte gjennomført.
201215336 Munkedamsveien – Detaljregulering – Nytt kollektivfelt og opprustning av gate
Planforslaget innebærer etablering av midtstilt kollektivfelt i Munkedamsveien mellom Nationaltheatret og
Filipstad. Det foreligger to alternativer; ett med venstresvingsfelt foran R26 (5 felt totalt), ett uten
venstresvingefelt (4 felt). Begge alternativene legger opp til vareleveringslomme foran R26. Plan- og
bygningsetaten anbefaler forslaget med forbehold om at holdeplassløsninger og løsninger for fortau og
varelevering må utredes nærmere.
Status: Oppstartsmøte gjennomført. Innsendt planforslag i to alternativer. Ett av alternativene innebærer
smalt fortau langs deler av Ruseløkkveien 26. Offentlig ettersyn forventes primo 2015.
15
201316956 Ruseløkkveien 3-5 – Ombygging til gågate
Byggesak for ombygging av nordre del av Ruseløkkveien mellom Haakon VIIs gate og Dronning Mauds
gate til gågate. Byggesaken omfatter også rehabilitering og fasadeendring for Vikaterrassen.
Status: Igangsatt.
201005330 – Cort Adelers gate 41 – Reguleringsplan – Byggeområde for offentlig bygning
Planforslag for nytt UD på trekanttomta, delvis over Operatunnelen med avkjøringsrampe. Planforslaget
omfatter også dagens taxiholdeplass nord for portalbygningen, som foreslås regulert til torg.
Status: Planforslaget er stilt i bero i påvente av avklaring omkring regjeringskvartalet.
201005291 Victoria terrasse – Reguleringsplan – Boliger
Planforslag for omregulering av Victoria Terrasse fra offentlig bygning til boliger. Plan- og bygningsetaten
anbefaler forslaget.
Status: Oversendt til politisk behandling.
201302285 Cort Adelers gate 33 – Oppføring av kontorbygg
Det planlegges ombygging, riving av deler av eksisterende bebyggelse, og oppføring av nytt kontorbygg
mot Cort Adelers plass og Ruseløkkveien.
Status: Rammetillatelse gitt 2013.
201002666 Sykkelrute E18 Drammensveien del 1 – Munkedamsveien – Rådhusplassen
Forslaget innebærer detaljregulering av sykkelfelt langs Dronning Mauds som del av overordnet
sykkelforbindelse langs E-18 gjennom Oslo.
Status: Offentlig ettersyn gjennomført.
201201279 Johan Svendsens plass – detaljregulering – Paviljong med kulturformål
Planforslaget innebærer etablering av paviljong på plassens nordside.
Status: Oppstartsmøte gjennomført.
201109587 og 201108881 – Ombygging av handelsarealene på Aker Brygge
Det er igangsatt vesentlig ombygging av bl.a. Terminalbygningen på Aker Brygge som del av en større
rehabilitering av handelsarealene i Stranden 1 (Terminalbygningen) og Stranden 3-5 (Verkstedhallene).
Det etableres en ny diagonalforbindelse gjennom bygningene fra Terminalbygningen til Bryggetorget.
Ombyggingen innebærer at handelsarealene konsentreres på 1. etg. slik at tilliggende byrom (heriblant
Dokkveien) styrkes som handelsarena.
Status: Igangsatt.
200906549 – Områderegulering – Filipstad
Havneområdet på Filipstad er i Byrådets forslag til kommuneplan avsatt som utviklingsområde, og vil på
sikt transformeres til et byområde med en høy tettet av boliger og næringsvirksomhet. Utviklingen vil få
betydning også for tilgrensende områder. Huitfeldts gate er tenkt som en av hovedforbindelsene mellom
dagens sentrum og nye Filipstad. Se for øvrig PBEs stedsanalyse.
16
2.
DEL 2, PROBLEMSTILLINGER
Plan- og bygningsetatens sammenstillingskart hentet fra etatens stedsanalyse for Ruseløkkveien 26.
Ruseløkkveien 26 ligger i Vika mellom Oslo sentrum og Aker brygge og Filipstad. Samspillet med det det
overordnede bylandskapet, eksisterende byromsstruktur og bebyggelse er sentrale problemstillinger i
planarbeidet. Dette inkluderer vurdering av høyder sammenliknet med tilstøtende bebyggelse, heriblant
nye foreslåtte høyder for Dronning Mauds gt. 10-11.
Det er et sentralt suksesskriterier at nytt bygg legger til rette for arealer med høy kvalitet, at man bygger
opp et attraktivt handelskonsept og at bygninger henvender seg med publikumsrettede funksjoner mot
tilstøtende gater. Planarbeidet vil drøfte mulighetene for store nok arealer for å oppnå lønnsomhet
sammenliknet med foreliggende rammetillatelse for rehabilitering av eksisterende bebyggelse i
Ruseløkkveien 26.
17
Utnyttelse og volumdisponering avklares på bakgrunn av ytterligere volumstudier i dialogfasen. Utforming
av bebyggelsen, inkludert et kvartalsinternt byrom og atkomstpunkt for dette, er også sentralt i
planarbeidet.
Planområdet har en rekke tilstøtende bebyggelse med kulturminneverdier og ivaretagelse og tilpasning av
ny bebyggelse til eksisterende bygninger vil være viktig.
Det er en viktig problemstilling for prosjektet å legge til rette for publikumsrettede funksjoner mot
tilstøtende gater, og å bidra til å styrke Cort Adelers gate og Ruseløkkveien som gangforbindelser og
møteplasser. Statens vegvesen (SVRØ) skal oppgradere Ring 1 i Munkedamsveien, og planarbeidet for
Ruseløkkveien 26 vil bygge videre på løsninger viset i denne planen.
Det må opparbeides en tverrforbindelse med god utforming mellom Ruseløkkveien x Dronning Mauds
gate til Cort Adelers gate x Munkedamsveien som er signaliserer tilgjengelig og offentlighet. Utforming av
denne handelsforbindelsen vil også være viktig for å bygge opp et velfungerende handelskonsept i bygget.
Å oppnå best mulig solforhold både i tilstøtende gater og gode dagslysforhold i fremtidig bygg vil være en
sentral problemstilling.
Plan- og bygningsetatens anbefalingskart «byrom og forbindelse» er hentet fra etatens stedsanalyse for
Ruseløkkveien 26.
18
Plan- og bygningsetatens anbefalingskart «høyder på bebyggelse» er hentet fra etatens stedsanalyse for
Ruseløkkveien 26.
19
3.
DEL 3, KRAV TIL PLANPROSESS OG UTREDNINGER
3.1
Krav til konsekvensutredning
Forslaget til omregulering skal konsekvensutredes i henhold til Forskriftens §3c og Vedlegg II. I henhold
til forskrift om konsekvensutredninger (som trådde i kraft 01.01.2015) legges ikke planprogrammet ut til
høring og offentlig ettersyn. Dette dokumentet erstatter planprogrammet og er en orientering om
utredningsarbeidet som skal gjennomføres i konsekvensutredningen.
3.2
Utredningsalternativer
Formålet med konsekvensutredningen er å kartlegge beslutningsrelevant informasjon for deretter å belyse
konsekvensene av planlagt utbygging og utviklingen innenfor planområdet.
Det legges opp til at konsekvensene av utbyggingsalternativet skal vurderes i forhold til et 0-alternativ.
Følgende alternativer inngår i programmet:
 0-alternativet: I henhold til Forskrift om konsekvensutredninger skal det redegjøres for følgene av å
ikke realisere tiltaket (0-alternativet).
Dette er et sentrumsområde hvor sannsynligheten for at nylig vedtatte reguleringsplaner gjennomføres
er høy. 0-alternativet defineres derfor som forventet utvikling med gjeldende regulering og
rammetillatelse for Ruseløkkveien 26, og nylig vedtatte reguleringsplaner. Ved utredningstidspunktet
vil status for enkelte planer i området sjekkes, for å ta med de aller siste utviklingstrekk.

Alternativ 1: Det skal redegjøres for konsekvensene av å realisere forslagsstillers alternativ.
Følgende planer legges til grunn for og inkluderes i alternativene (PBEs saksnumre angis først):
 201002666 Sykkelrute E18 Drammensveien del 1 – Munkedamsveien – Rådhusplassen
 201407894 Brynjulf Bulls plass 2 – Overbygging veirampe ved nasjonalmuseum
 201308968 Brynjulf Bulls plass 2 – Nytt nasjonalmuseum
 201316956 Ruseløkkveien 3-5 – Ombygging til gågate
 201302285 Cort Adelers gate 33 – Oppføring av kontorbygg
 201215336 Munkedamsveien – Detaljregulering – Nytt kollektivfelt og opprustning av gate
 201300812 Dronning Mauds gate 10 – 11 – Detaljregulering – Ombygging og påbygg
Følgende plan vurderes inkludert i 0-alternativet, avhengig av status ved utredningstidspunktet:
 201005291 Victoria terrasse – Reguleringsplan – Boliger
20
3.2.1 0-alternativet
For Ruseløkkveien 26 foreligger det en
rammetillatelse for tilbygg i høyden. Denne
rammetillatelsen legges til grunn som 0-alternativ.
For omkringliggende bebyggelse og anlegg, vil
vedtatte planer og planer som sannsynligvis vil bli
vedtatt ligge til grunn for 0-alternativet.
v
21
3.2.2
Alternativ 1 (Forslagsstillers planforslag)
Ruseløkkveien 26 bebygges med nybygg til rettelagt
for kontor og forretning. Ruseløkkveien og Cort
Adelersgate oppgraderes og tilrettelegges for byliv
ved
møteplasser
og
aktivitetsområde
(Ruseløkkveien).
Det legges vekt på aktive fasader i gatelivet og en
offentlig og tilgjengelig tverrakse fra krysset
Dronning
Maudsgt
x
Ruseløkkveien
til
Munkedamsveien x Cort Adelers gate. Nedkjøring til
p-hus under Cort Adelers gate / Ruseløkkveien
stenges. Ved behov vil ny rømningsvei opparbeides
i gaterommet.
22
3.3
Utredningstemaer
Aktuelle utredningstemaer er de temaene som antas å ha vesentlig betydning for miljø og samfunn. Listen
er utarbeidet med utgangspunkt i Forskrift om konsekvensutredninger Vedlegg III og supplert med andre
relevante temaer.
Utredningstema
Konsekvenser for det overordnede bylandskapet, især
landskapet rundt Pipervika
Konsekvenser for kulturminner og kulturmiljø,
herunder fredede bygninger i nærområdet
Beskrivelse av arkitektonisk og estetisk utforming,
uttrykk og kvalitet
Energiforbruk og energiløsninger
Overordnede planer og mål
Beredskap og ulykkesrisiko, jf. pbl. § 4-3, herunder
risiko ved havstigning
Bygge og anleggsperioden
Bebyggelsesstruktur og samspill med tilgrensende
byrom
Høyder og avtrapping
Offentlig tilgjengelighet
Formål; flerfunksjonalitet, boligandel
Utforming, materialbruk, møblering av byrom
Plassering og løsning av avkjørsel, renovasjon og
varelevering
Overvannshåndtering
Universell utforming
Barns interesser
Volumstudier og fysisk modell
Kulturminner
Byliv og folkestrømmer til ulike tider i døgnet
Lokalklima, herunder solforhold i offentlige rom og
gårdsrom, vindforhold, lysforhold (særlig langs
Munkedamsveien)
Utredning av støy og luftforurensning
ROS-analyse
Geotekniske undersøkelser
Konsekvenser for handelsstrukturen i Oslo sentrum
Konsekvensutredes
x
Redegjøres for i
planbeskrivelse
Analyser
og studier
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
3.3.1 Konsekvenser for Byutvikling og bylandskapet
Vika og det større landskapsrommet rundt Pipervika har en sentral beliggenhet i Oslo, hvor nærområdene
består av etablerte bystrukturer og viktige funksjoner både i bymessig og nasjonalt perspektiv.
Konsekvenser for det overordnede bylandskapet, især landskapet rundt Pipervika skal belyses.
Konsekvensutredningen skal redegjøre for hvilke virkninger tiltaket vil få for nær- og fjernvirkning,
herunder innvirkning på viktige siktlinjer og byroms-sammenhenger. Det vil her bli lagt vekt på hvordan
23
den nye bebyggelsen vil innvirke på landskapsbildet generelt og hvordan området vil fremstå etter
gjennomføring av reguleringsplanforslaget. Dette må sees i sammenheng med utredningstema om
kulturminner.
Konsekvenser for stedsutvikling og bylandskapet i Vika, herunder byplangrep, vurderes. Det vil bli lagt
vekt på de forhold som vil kunne påvirkes av tiltaket, og relevant influensområde skal vurderes i forhold til
aktuelle tema. I konsekvensutredningen skal det redegjøres nærmere for hvordan området skal utvikles
med tanke på å sikre en både bruksmessig og estetisk god løsning.
Metode
Nær- og fjernvirkning belyses gjennom tekstlig
drøfting samt fotomontasjer sett fra angitt steder
på kartet under.
Grunnlag
 Grunnlagskart og modell (eventuelt
3D-modell)
 Forslag til ny bebyggelse i
utredningsalternativene
3.3.2 Konsekvenser for kulturminner og kulturmiljø, herunder fredede bygninger i nærområdet
Det skal utredes hvilke konsekvenser foreslåtte tiltak har for bevaringsverdige bygninger og
bygningsmiljøer i nærområdet.
I konsekvensutredning skal det redegjøres for forholdet til de fredede bygningene i Victoria terrasse og
Cort Adelers gate, samt øvrige kulturminner på gul liste som ligger tilstøtende planområdet. I tillegg skal
fjernvirkning sett fra Akerhus festning belyses.
24
Metode
 Tekstlige vurderinger
 Illustrasjoner (se kapittel 3.2.1)
Grunnlag
 Byantikvarens gule liste
 Byantikvarens kunnskap og innspill om
området
 Andre offentlig tilgjengelige registre som
Kulturminnesøk og Oslo Bymuseums Arkiv
 Beskrivelse av verneverdig bebyggelse og
anlegg innenfor planområdet
3.3.3 Beskrivelse av arkitektonisk og estetisk utforming, uttrykk og kvalitet
Arkitektonisk og estetikk utforming utredes på reguleringsplannivå. Utbyggingspotensial,
bebyggelsesstruktur, bebyggelsesmønster, skala og proporsjoner, byggehøyder, og uterom vurderes.
Det skal redegjøres for hvilke estetiske krav som ligger til grunn for prosjektet, og hvordan disse er søkt
ivaretatt i planforslaget. Herunder skal det redegjøres for hvordan byggeprosjektet forholder seg til den
eksisterende byromsveggen mot Pipervika og som også terrengkanten langs Munkedamsveien
understreker.
Metode
 Tekstlige vurderinger
 Illustrasjoner
Grunnlag
 Grunnlagskart og modell (eventuelt
3D-modell)
 Ortofoto, skråfoto og fotografier fra gateplan
 Forslag til ny bebyggelse i
utredningsalternativene
25
3.3.4 Energiforbruk og energiløsninger
Viktige elementer relatert til energi og miljø i utformingen av planen skal utredes og belyses. Dette
omfatter bl.a. energiforsyningsløsninger for prosjektet, krav til energieffektivitet og kjøleløsninger.
Kjølebehovet i bygget må reduseres og lokale løsninger for energiforsyning til kjøling må vurderes; dette
kan være fjernkjøling, varmepumper eller at EL til kjøleanlegg dekkes ved bruk av solceller på tak.
I tillegg bør det i tidlig fase utredes vindforhold lokalt og i forhold til omliggende bebyggelse. Solstudier
og dagslysstudier både for selve bygget samt mot relevante omliggende bygg. (se nærmere omtale i
kapittel 3.4.3)
Det må utredes muligheter for bruk av bruk av grønne tak, som er et viktig tiltak for å redusere og håndtere
overvann, binding av CO2 og redusere overflatetemperaturer.
Metode
Tekstlige vurderinger
Grunnlag
 Gjeldende teknisk forskrift
 Vurdering av lovgrunnlaget for
energiløsninger
 Redegjørelse for regelverk og konsesjoner for
fjernvarme og eventuelt fjernkjøling
3.3.5 Overordnede planer og mål
Det skal gis en redegjørelse for forholdet til overordnede planer og mål eller om det bidrar til
måloppfyllelse i overordnede planer. I vurderingene skal eventuelle avvik avdekkes og belyses.
Metode
Tekstlige vurderinger av tiltakets oppfyllelse av
overordnede planer og føringer.
3.3.6
Grunnlag
Plangrunnlag og retningslinjer som beskrevet i
dette notatet.
Beredskap og ulykkesrisiko – ROS-analyse
Ved utarbeidelse av planer for utbygging skal det i henhold til plan- og bygningslovens § 4-3
gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet. Analysen skal identifisere områdets risiko
og sårbarhet, og vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som endres som følge av planlagt tiltak. En risikoog sårbarhetsanalyse tar sikte på å avdekke farer, vurdere hvor alvorlige disse er, samt å foreslå tiltak for å
forebygge uønskede hendelser og redusere konsekvenser dersom disse inntreffer. Det tas utgangspunkt i
Oslo kommunes sjekkliste for ROS-analyser og veileder fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og
beredskap.
Metode
ROS-analysen utformes med utgangspunkt i
Veileder – ROS-analyser i arealplanleggingen
(2013). Analysens omfang tilpasses planforslagets
innhold og kompleksitet, samtidig som den skal
tilfredsstille krav om risiko- og sårbarhetsanalyse
gitt i Plan- og bygningslovens § 4-3 og PBEs
ROS-mal.
Grunnlag
 Planforslaget
 Øvrige temavise delutredninger og analyser til
planforslaget
 Offentlig tilgjengelig materiale (databaser
o.l.), som f.eks. NVEs flomsonekart,
Direktoratet for naturforvaltnings naturbase,
KLIFs database for eiendommer med
forurenset grunn og NGUs radonkart
ROS-analysen må vurdere risiko for
setningsskader på bebyggelse i området.
26
3.3.7 Bygge- og anleggsperioden
Det er vesentlig at anleggsperioden legges opp slik at den gir minst mulig ulemper for nærområdene med
hensyn på trafikkbelastning, støy og forurensning. Konsekvensutredningen skal belyse dette.
Det skal redegjøres for antatt byggetid og utbyggingsetapper. Videre skal det redegjøres for konsekvenser
av riving av bebyggelse, anleggstrafikk og trafikkavvikling i anleggsperioden, herunder konsekvenser for
kollektivtrafikk og forhold for gående og syklende.
Støy, rigging og forurensning er andre konsekvenser det skal redegjøres for. Ulemper for omkringliggende
områder, samt avbøtende tiltak skal vurderes.
Metode
Samlet beskrivelse og tekstlig vurdering av
konsekvensene i anleggsperioden.
Grunnlag
Temavise delutredninger.
27
3.4 Temaer som skal belyses i planbeskrivelsen
Følgende tema vurderes å være relevante planfaglige tema, men er vurdert til ikke å ha vesentlig betydning
for miljø og samfunn. Temaene inngår derfor ikke i konsekvensutredningen, men skal belyses grundig i
forslagsstillers planbeskrivelse.
I tillegg til temaene nedenfor vil planbeskrivelsen også redegjøre for konsekvensutredningstemaene.
3.4.1 Bebyggelsesstruktur og samspill med tilgrensende byrom
I planbeskrivelsen skal det redegjøres nærmere for hvordan byggeprosjektets struktur og
volumoppbygging samspiller med tilgrensende byrom og gangakser.
Det skal redegjøres for:







Hvordan planforslaget innpasser gode og tilstrekkelige torg, møteplasser og oppholdsarealer internt i
området, samt hvordan planen ivaretar tilsvarende i tilstøtende områder.
Konsekvenser for opphold og rekreasjon
Hvordan bygget inviterer til og samspiller med tilgrensende byrom, herunder åpne fasader og
plassering av inngangspartier. Det skal vises hvordan Ruseløkkveien 26 forholder seg til gatenivå i
Ruseløkkveien, Cort Adelers gate og Munkedamsveien.
Faktisk og opplevd tilgjengelighet til byområdene, herunder sosial trygghet
Hvordan området skal opparbeides med vegetasjon og hvordan denne samspiller med øvrige
grønnstrukturer i nærområdet.
Tilknytning til nye og fremtidige gangakser i og gjennom Vika-området.
Synergieffekter for tilstøtende områder
Metode
 Illustrasjoner
 Tekstlige vurderinger
Grunnlag
 Bylivsundersøkelse Oslo sentrum (2014)
 Forslag til ny bebyggelse
 Grunnlagskart og modell
 Ortofoto, skråfoto og fotografier fra gateplan
 Planer for omkringliggende områder
 Egne befaringer og registreringer
 Sol-/skyggediagrammer
 Vindanalyse
3.4.2 Høyder og avtrapping
Høyder og avtrapping beskrives gjennom gateoppriss for dagens situasjon og framtidig situasjon
(tilsvarende 0-alternativet og alternativ 1).
Det skal utarbeides en volumstudie som grunnlag for vurdering av høyder og mulighet for avtrapping.
Volumstudien skal visualisere hvordan ulike høyder og plassering av volumer innenfor den grammatikk og
grunngrep som ligger i det valgte konkurranseforslaget.
Planområdet ligger ikke innenfor område utpekt som egnet for høyhus. Ved planforslag som innebærer
byggehøyder over 42 meter skal det utarbeides et alternativ med høyder inntil 42 meter ifølge
høyhustrategien for Oslo kommune.
Dagens bygg har høyere byggehøyder enn dette og det er også godkjent en rammetillatelse for bygg inntil
kote +47,7, og det vil derfor ikke utarbeides alternativ med lavere byggehøyde enn dette.
28
3.4.3 Offentlig tilgjengelighet
Det skal beskrives hvordan tilgjengeligheten til uteområder og hvordan gang- og sykkelveinett styrkes
eller svekkes som følge av tiltaket. Planområdets rolle som en del av et større sammenhengende gang- og
sykkelveinett skal beskrives, og være utgangspunkt for beskrivelsen.
Se også kapittel om «Bebyggelsesstruktur og samspill med tilgrensende byrom».
Metode
 Tekstlige vurderinger
 Illustrasjoner
Grunnlag
 Vedtatte reguleringsplaner som beskrevet for
konsekvensutredningens 0-alternativ
 Registrering av Oslo kommunes sykkelveier
 Bylivsundersøkelse Oslo sentrum (2014)
3.4.4 Formål; flerfunksjonalitet, boligandel
Sammensetning av formål i området beskrives gjennom kart og illustrasjoner. Muligheten for innpassing
av supplerende formål bolig og/eller kultur i Ruseløkkveien 26 beskrives og drøftes.
3.4.5 Utforming, materialbruk, møblering av byrom
Prinsipper for utforming, materialbruk og møblering av byrommene i Ruseløkkveien, Cort Adelers gate fra
Ruseløkkveien til Munkedamsveien og Cort Adelers gate fra Ruseløkkveiein til Huitfeldts gate inkludert
«Cort Adelers plass» skal vises i overordnet forslag til utomhusplan. Særlig viktig er relasjonene mellom
gatene og nytt bygg i Ruseløkkveien 26.
Se også utredningstema om «Bebyggelsesstruktur og samspill med tilgrensende byrom».
3.4.6 Plassering og løsning av avkjørsel, renovasjon og varelevering
Avkjørsel og veitilknytning for Ruseløkkveien 26 beskrives, særlig relasjonen til Munkedamsveien /
Ring 1.
3.4.7 Overvannshåndtering
Mulige løsninger for overvannshåndtering for bebyggelse og uterom beskrives.
3.4.8 Universell utforming
Det skal redegjøres for hvordan prinsippene for universell utforming er tenkt løst for bebyggelse og
uterom.
3.4.9 Barns interesser
Det er flere tilbud for barn og unge innenfor planområdet i dag, og Ruseløkka skole gjør at barn og unge
ferdes gjennom området daglig. Det skal utredes hvorvidt tilbudene til barn og unge kan opprettholdes,
forbedres eller eventuelt relokaliseres innenfor eller i nærheten av planområdet. Konsekvensene for
eventuelt bortfall av tilbud og hvordan disse kan erstattes skal beskrives.
29
3.5
Analyser og studier som er utgangspunkt for reguleringsplanen
Som grunnlag for konsekvensutredning og planforslag skal det utarbeides grunnlagsdokumentasjon.
Dokumentasjonen skal følge faglige normer og retningslinjer innenfor hvert enkelt fagområde. Deler av
grunnlagsdokumentasjonen skal følge planforslaget som vedlegg; alle temaer skal redegjøres for i
planbeskrivelsen.
3.5.1 Volumstudier og fysisk modell
Valgt arkitektonisk konsept for bebyggelsen i Ruseløkkveien 26 skal belyses gjennom 3D-modellstudier
og konseptuelle skisser. Forslag til reguleringsplan skal illustreres i fysisk modell, målestokk 1:500.
3.5.2 Kulturminner
Se nærmere omtale av utredning kulturminner under kapittel 3.3.2.
3.5.2 Byliv og folkestrømmer til ulike tider i døgnet
Med bakgrunn i Bylivsundersøkelse Oslo sentrum (2014), befaringer og observasjoner skal det utarbeides
en oversikt (illustrasjon og tekst) som viser viktige byrom, fotgjengerforbindelser og målpunkt innenfor
planområdet og tilstøtende byområder. Oversikten skal minst vise dagens situasjon (tilsvarende
0-alternativet), situasjon med planforslaget (alternativ 1), samt en enkel betraktning omkring en framtidig
situasjon når bl.a. Filipstad er utbygget.
3.5.3 Lokalklima
Området rundt Vika og Vestbanen er i dag eksponert for vind. De fremherskende vindretningene er nordnordøst, som har de høyeste vindhastighetene, og syd-sydvest. I analysen skal det redegjøres for hvordan
utbyggingen vil påvirke lokalklima i området og hvordan gode klimaforhold i ny bebyggelse kan oppnås.
I lokalklimavurderingen vises sol- og lysforhold i offentlige rom og gårdsrom, samt dagslysforhold i ny
bebyggelse.
For vurdering av vindforhold gjøres dette i tilstøtende gater og offentlige rom, inkludert Munkedamsveien,
samt gårdsrom innen planområdet.
Sol- og lysforhold
Sol- og lysforhold utredes ved solstudier og tekstlige vurderinger av disse. Følgende tidspunkt skal
illustreres:
 Høstjevndøgn/vårjevndøgn kl 09, 12, 15 og 18
 Sommersolverv kl 09, 12, 15, 18 og ved solnedgang
 Vintersolverv kl 09 (eller ved soloppgang), 12, 15.
Vindforhold:
Vindforhold skal utredes for gjennomsnittlig og maksimal vindhastighet. Illustrasjoner skal vises for
gatenivå og relevante høydenivåer. Rapporten skal følges av tekstlige vurderinger.
Illustrasjoner skal vise farger som reflekterer rangering av komfort ved ulike vindstyrker etter «Lawson
pedestrian comfort criteria» (kilde: T.V. Lawson, London Docklands Development Corporation “The
evaluation of the windiness of a building complex before construction”), som vist i tabellen:
30
Vindstyrke (m/s) Aktivitet
0-4 (ideelt 0-2)
Stå eller sitte over
lengre perioder
Områdebruk
Farge i kart
Områder som er behagelig å oppholde Blå / lyseblå
seg i gjennom hele året. Utendørs
oppholdsarealer som kafeer eller
restauranter
4-6
Stå eller sitte over
kortere perioder
Områder som er behagelig store deler Grønn /
av året og kan ha potensiale for
lysegrønn
stillesittende bruk på mindre vindfulle
dager. Inngangsparti bygninger bør
ikke overstige dette.
6-8
Spasere
Områder med funksjoner som fortau,
offentlig plassrom, shoppingområder.
8-10
Rask gange
Områder med generelt sterkere vind
Oransje
der det er ubehagelig å oppholde seg i.
Funksjoner som f.eks. varelevering til
bygninger.
>10
Ukomfortabelt for
alle brukere
Områder som er ubehagelig for all
type aktivitet. Veier og
parkeringsplasser kan ha denne typen
vindeksponering.
Gul
Rød
Vindanalysene må utføres med godkjent CFD baserte verktøy (computational fluids dynamics) eller via
vindtunnel simulering. Dette for å få frem validerte resultater.
3.5.4 Utredning av støy
Det skal utarbeides en redegjørelse for gjeldende regelverk for støy og hvordan tiltaket forholder seg til
dette. Det skal det utarbeides en støyanalyse etter retningslinjene i veileder T-1442
3.5.5 Utredning av luftforurensing
Luftforurensning skal utredes gjennom en redegjørelse for gjeldende regelverk for luftforurensning og
hvordan tiltaket forholder seg til dette. Analysen av luftforurensningsspredning skal inneholde
beregninger, illustrasjoner og vurderinger.
3.5.6 Geotekniske undersøkelser
Grunnforhold, fundamenteringsløsninger og sikring av byggegrop for nytt bygg i Ruseløkkveien 26 skal
utredes og beskrives. Eksisterende grunnundersøkelser / grunnborringer kan benyttes som grunnlag. Behov
for eventuelt supplerende undersøkelser skal vurderes i rapporten.
3.5.7 Konsekvenser for handelsstrukturen i Oslo sentrum
Planområdet inneholder et betydelig element av handel, og planforslaget legger opp til å videreføre dette, i
noe endret form. Planforslaget skal redegjøre for hvordan handelsstrukturen i Oslo berøres av tiltaket.
31
Metode
 Vurderinger av om planforslaget bidrar til å
nå de overordnede mål som er satt i
Kommunedelplan for lokalisering av
varehandel og andre servicefunksjoner, og
Bylivsundersøkelse Oslo sentrum (2014)
 Vurderinger av andre reguleringsplaners
påvirkning på planforslaget
 Enkle beregninger av endring i tilbud og
endring i etterspørsel
 Vurderinger av planforslagets påvirkning
på sosial inkludering
 Vurderinger av planforslagets påvirkning
på økt eller minket trafikk
3.6
Grunnlag
 Kommunedelplan 14: Lokalisering av varehandel
og andre servicefunksjoner
 Bylivsundersøkelse Oslo sentrum (2014)
 Relevante og tilgjengelige data for omsetning,
besøk o.l. (House of Oslo)
 Tall for forventet befolkningsutvikling,
inntektsvekst (SSB)
Metode
3.6.1 Utredningsmetode
Hensikten med en konsekvensutredning er å få oversikt over vesentlige konsekvenser en utvikling i tråd
med planforslaget kan føre med seg, slik at disse er kjent både under utarbeidelse av planen og når det
fattes vedtak.
Resultatene av de enkelte fagutredningene og beskrivelsen av eventuelle avbøtende tiltak legges til grunn
for innholdet i planforslaget.
Konsekvensutredningen skal bygges opp av to hovedtrinn for hvert fagtema som utredes:
 Beskrivelse/ verdivurdering av dagens situasjon
 Beskrivelse, beregning og vurdering av tiltakets effekt på og konsekvenser for de ulike temaene.
De enkelte utredningstemaene skal belyses gjennom tekst og hensiktsmessige illustrasjoner.
Presentasjonsform for det enkelte tema beskrives under de enkelte utredningstemaer. De skisserte
alternativene skal utredes til et sammenlignbart nivå.
Utredningen skal klarlegge verdi-, omfang- og konsekvensgrad for alternativer sammenliknet med 0alternativet.
3.6.2 Framstillingsmetode
Konsekvenser i de ulike alternativene vil sammenstilles og vurderes temavis og angis i en tabell.
Dersom det avdekkes betydningsfulle negative konsekvenser av tiltaket, vil det for hvert fagtema beskrives
avbøtende tiltak.
Tiltakshaver vil, med grunnlag i de utredninger som gjennomføres, komme med en anbefaling av valg av
alternativ og standard. Anbefalingen vil begrunnes.
32
3.7
Videre planprosess og medvirkning
Det skal utarbeides detaljreguleringsplan med konsekvensutredning for Ruseløkkveien 26. Planarbeidet er
foreløpig lagt opp med følgende forslag til prosess og fremdriftsplan:
3.7.1. Planprosess
De viktigste delprosessene og milepælene i plan- og utredningsarbeidet er:
 Utkast til planforslag med konsekvensutredning utarbeides av tiltakshaver på bakgrunn av dette
notatet. Planforslaget diskuteres med Plan- og bygningsetaten i dialogmøter før det klargjøres for
høring/offentlig ettersyn.
 Planforslag med konsekvensutredning sendes på høring til offentlige myndigheter,
interesseorganisasjoner og berørte parter/naboer og legges ut til offentlig ettersyn i minst 6 uker.
 Innkomne merknader oppsummeres og behandles av Oslo kommune og forslagsstiller. Eventuell
bearbeiding av planforslaget og justering/supplering av konsekvensutredning utføres av tiltakshaver.
 Planforslag med konsekvensutredning behandles av Oslo bystyre.
Nærmere presisering av planprosess for oppgradering av gaterommene
Forslagsstiller har etter ønske fra Plan- og bygningsetaten inkludert tilstøtende gateløp i Ruseløkkveien og
Cort Adelers gate i planområdet i den hensikt å legge til rette for viktige gangforbindelser og møteplasser i
denne delen av sentrum, samt en generell oppgradering av gaterommene.
Det er i forslagsstiller interesse å bidra til en oppgradering av nevnte gateløp.
Det er ikke avklart om oppgradering av gaterommene vil kreve utarbeidelse av ny reguleringsplan og
områdene tas dermed med ved varsel om oppstart av planarbeider. Dersom tiltakene ikke krever ny
regulering av gateløpene vil planområdet innskrenkes i den videre prosessen.
Dersom det er behov for en omregulering av gateløpene kan dette reise vesentlige trafikale
problemstillinger og forslagsstiller er bekymret for at en omregulering av gateløpene kan medføre
problemstillinger som ikke vil la seg løse innenfor fremdriften som er nødvendig for prosjektet med
nybygg i Ruseløkkveien 26. Fremdrift er kritisk for gjennomførbarheten av byggeprosjektet.
Ved behov for omregulering av gaterommene innenfor det varslede planområdet vil det i så tilfelle
vurderes modeller som kan sikre fremdrift, herunder oppdeling i to separate planprosesser. Forslagsstiller
forbeholder seg retten til kun å fremme planforslag for byggeprosjektet i Ruseløkkveien 26, og forutsetter
da at planarbeidene for gateløpene videreføres av Oslo kommune.
33
3.7.2. Medvirkning
Arbeidet legges opp med utgangspunkt i plan- og bygningslovens krav til informasjon og medvirkning.
Særlig viktige samarbeids-/medvirkningsprosesser:
 Planarbeidet skal koordineres med pågående planarbeid for Munkedamsveien v/Statens Veivesen,
region Øst (SVRØ).
 Bymiljøetaten, Undervisningsbygg og Ruseløkka skole involveres vedrørende utforming av
Ruseløkkveien.
 Bymiljøetaten og Sporveien involveres vedrørende utforming av gateløpene.
 Byantikvaren involveres grunnet verneverdier i tilgrensende områder, samt en vurdering og uttalelse
om riving av eksisterende bebyggelse.
Allmennheten og berørte/naboer vil sikres informasjon primært ved varsling av oppstart av
reguleringsarbeidet og ved offentlig ettersyn av forslag til reguleringsplan. Forslagsstiller vil vurdere om
det er behov for bredere medvirkning underveis i arbeidet, inkludert behov for åpent informasjonsmøte i
høringsperioden for planforslaget eller særskilte medvirkningsprosesser for bydelen og/eller lokale
beboerforeninger.
3.7.3. Fremdrift
Tabellen under viser en foreløpig antatt fremdrift, men denne vil kunne bli revidert.
34