SEPTEMBER 2015
Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk
INNHOLD
Hovedpunkter
2
Prisutviklingen
4
Antall solgte boliger
7
Omsetningstid
Antall aktive annonser
8
10
Boligtyper, prisutvikling
12
Datagrunnlag og metode
16
Leieprisutvikling 1. kvartal
13
Alle rettigheter til datamateriale, de enkelte rapporter, statistikker, grafer, diagrammer, figurer, illustrasjoner mv. tilhører Eiendom Norge og Eiendomsverdi AS, jfr. Åndsverkslovens
§§ 1 flg., samt § 43 (vern av databaser). Kommersiell bruk eller all annen viderebruk, viderepublisering, sammenstilling og videreutnytting av det aktuelle materialet forutsetter
skriftlig samtykke fra Eiendom Norge og/eller Eiendomsverdi AS. Viderepublisering i media, kundebrev, analyser o.l. er tillatt for utdrag eller deler av Eiendomsmeglerbransjens
boligprisstatistikk ved angivelse av Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi AS som kilde.
HOVEDPUNKTER
Prisene på boliger solgt gjennom finn.no i september 2015 var:
> 0,9 prosent lavere enn forrige måned.
Korrigert for sesongvariasjoner var prisene opp 0,1% fra forrige måned.
> 6,9 prosent høyere enn for et år siden.
Prisene hittil i 2015 er 7,2 % høyere enn de var i 2014.
Uendrete priser ut året gir en årsendring på 7,5%.
FIGUR 1
Nominell prisendring siste måned de siste årene. Alle boliger.
1,5%
SEPTEMBER
1,3%
1,0%
0,5%
0,1%
0,2%
0,0%
-0,1%
-0,5..
-0,1%
-0,5%
-0,9%
-1,0..
-1,5..
-1,4%
-1,7%
-2,0..
2006
2007
-1,9%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Omfang: Statistikken omfatter boliger som er annonsert på Finn.no, det vil si nærmere 70% av alle bruktboliger som omsettes i Norge i løpet av et år.
Indeks: Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner
i indeksnivået. For eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7% (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03 relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7%).
Sesongkorrigerte priser: Normalt stiger prisene mest om våren, mens de synker eller flater ut på høsten. For å kunne skille mellom sesongfaktorer og trend, sesongkorrigerer vi tallene. Differansen mellom endringen i faktiske priser og sesongkorrigerte priser tilskrives sesongvariasjoner. Sesongkorrigeringen er gjort ved hjelp av et X-12-ARIMA-program.
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
2
FIGUR 2
Endring i prisutviklingen for utvalgte byer. Prosentvis endring siste måned og siste 12 måneder.
Endring siste måned
Endring siste år (m/m)
12,0%
11,1%
10,0%
8,8%
8,4%
8,0%
5,6%
6,0%
5,1%
4,0%
2,0%
0,0%
-0,6%
-2,0%
-1,1%
-1,1%
-1,3%
-1,0%
-2,2%
-2,8%
-4,0%
Oslo
Bergen
Trondheim
Stavanger
Kristiansand
Tromsø
Oslo
Bergen
Trondheim
Stavanger
Kristiansand
Tromsø
TABELL 1
Oppsummering prisendringer.
Område
Oslo
Endring siste måned (m/m)
Endring siste år (m/m)
Endring siste 5 år (m/m)
Endring siste 10 år (m/m)
-0,6%
11,1%
43,4%
90,26 %
Bergen
-1,1%
8,4%
39,7%
82,71 %
Trondheim
-1,1%
5,6%
40,8%
81,94 %
Stavanger
-2,2%
-2,8%
18,7%
103,50 %
Kristiansand
-1,3%
5,1%
10,6%
74,45 %
Tromsø
-1,0%
8,8%
51,1%
75,53 %
Norge
-0,9%
6,9%
33,3%
81,89 %
Note: Endringene beregnes på månedsbasis. Vi sammenlikner inneværende måned med forrige måned, månedene for ett år siden, fem år siden og ti år siden.
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
3
PRISUTVIKLINGEN
FIGUR 3
Prisutvikling gjennom året. 2015
2,2
2014
2012
Indeks (Jan 2003=1)
2,0
2013
2011
1,8
2010
2009
1,6
2007
1,4
2008
1,2
1,0
jan.
jan.
feb.
feb.
mars
mars
apr.
apr.
mai
mai
juni
juni
juli
juli
aug.
aug.
2010
2011
sep.
sep.
okt.
okt.
nov.
nov.
des.
des.
FIGUR 4
Faktisk og sesongkorrigert prisutvikling. 240
220
Indeks (Jan 2003 = 100)
200
180
160
140
120
100
80
2003
2004
Nominell indeks
2005
2006
2007
2008
2009
2012
2013
2014
2015
2016
Sesongkorrigert indeks
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
4
FIGUR 5
15%
10%
5%
0%
2013
2014
2015
2016
2013
2014
2015
2016
2013
2014
2015
2016
2012
2012
2012
2011
2011
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
-5%
2004
Nominell prisendring %
Tolvmåneders nominell prisendring. Alle boliger. Månedstall. Prosent.
FIGUR 6
Tolvmånedersveksten i ulike regioner. Nominell prisendring. Månedstall. Prosent.
Nominell prisendring %
30%
20%
10%
0%
Oslo
Bergen
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
-10%
Trondheim
Nominell prisendring %
30%
20%
10%
0%
Kristiansand
Stavanger
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
-10%
Tromsø
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
5
TABELL 2
Årlig prisutvikling historisk i prosent, tabellen viser prisene relativt til året før.
Område
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Oslo
11 %
-6 %
1%
8%
10 %
10 %
5%
1%
10 %
Bergen
12 %
-7 %
-2 %
11 %
11 %
6%
5%
4%
9%
Trondheim
8%
-6 %
2%
11 %
12 %
9%
7%
2%
7%
Stavanger
22 %
2%
2%
12 %
13 %
8%
4%
-2 %
1%
Kristiansand
18 %
5%
2%
7%
6%
1%
-2 %
-1 %
6%
Tromsø
8%
-6 %
-2 %
5%
4%
6%
10 %
11 %
11 %
Norge
12 %
-2 %
2%
8%
9%
7%
5%
2%
7%
Note: Vi har foretatt en revisjon av beregningsmetodikk bak tabell 2. Mens vi tidligere benyttet vekter som var avhengige av transaksjonsvolum per måned, vekter vi nå
alle måneder likt uavhengig av transaksjonsvolum.
TABELL 3
Fordeling av kvadratmeterpris.
Område
10%
25%
50% (median)
gjennomsnitt
75%
90%
Oslo
38 631
47 064
56 054
56 585
65 328
75 018
Bergen
26 776
30 457
37 501
39 387
45 160
55 693
Trondheim
26 180
31 809
38 545
39 100
45 238
53 064
Stavanger
26 138
31 025
36 170
37 927
43 050
54 434
Kristiansand
18 485
20 473
25 833
28 317
34 040
41 729
Tromsø
28 501
33 718
41 732
41 037
48 876
52 693
Norge
15 310
21 790
31 600
35 038
45 780
60 176
10%
25%
50% (median)
gjennomsnitt
75%
90%
Oslo
2 327 322
2 697 644
3 372 285
4 203 383
4 800 000
7 100 000
Bergen
2 078 927
2 390 000
2 926 513
3 399 781
3 900 000
5 400 000
Trondheim
2 027 353
2 335 243
2 907 500
3 386 419
3 902 500
5 200 000
Stavanger
2 193 777
2 650 000
3 211 040
3 691 376
4 137 500
5 730 000
Kristiansand
1 618 902
1 992 500
2 560 000
2 887 271
3 475 000
4 215 000
Tromsø
2 008 805
2 342 500
3 163 764
3 398 611
3 900 000
5 220 000
Norge
1 555 190
2 100 000
2 762 167
3 209 235
3 750 000
5 300 000
TABELL 4
Fordeling av totalpriser for boliger.
Område
Tabell 3 og 4 viser fordelingen til boligprisene og kvadratmeterprisene. For å få fordelingen til boligprisene stiller vi dem opp på rad, fra laveste til
høyeste. Dernest presenterer vi prisen for den boligen som har høyere pris enn 10% av boligene. Så gjør vi det samme for prisen for den boligen som har
høyere pris enn 25% av boligene. Dette gjør vi for 50%- (median), 75%- og 90%-nivåene. I tillegg rapporterer vi gjennomsnittsprisen. Det er summen
av alle boligpriser delt på antall boliger, og det tallet vil typisk være høyere enn medianprisen fordi det ofte finnes noen få svært høye boligpriser og de
trekker gjennomsnittet opp. Når vi rapporterer fordelingen til kvadratmeterprisene, dividerer vi først alle boligpriser med størrelsen til de respektive
boligene. Deretter stiller vi kvadratmeterprisene opp på rad, fra laveste til høyeste og gjentar opplegget beskrevet ovenfor.
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
6
ANTALL SOLGTE BOLIGER
FIGUR 7
Registrerte omsetninger. Månedlig.
september
SEPTEMBER
10 000
9 000
2 429
2 253
6 000
5 000
8 008
7 625
1 338
8 606
8 552
8 384
8 000
7 000
9 735
9 260
1 192
4 000
6 216
1 997
2 399
8 578
3 039
2 938
2 773
2 703
1 484
2 971
2 788
1 571
1 272
1 364
4 337
4 485
4 838
4 480
4 393
2009
2010
2011
2012
2013
1 353
1 397
1 469
1 096
3 000
2 000
9 299
4 617
4 180
5 125
4 859
2014
2015
3 123
1 000
0
2006
2007
2008
Eneboliger
Delt bolig
FIGUR 8
Leiligheter
Registrerte omsetninger. Hittil i kalenderåret.
september
SEPTEMBER
70 000
60 000
50 000
40 000
65 524
59 875
9 400
16 376
9 341
65 812
64 454
59 951
58 849
54 999
16 728
70 552
66 757
19 738
19 331
19 208
19 113
10 392
10 573
10 493
10 912
33 440
35 924
36 126
35 364
36 514
2010
2011
2012
2013
2014
54 456
18 597
16 925
15 964
15 785
9 586
9 394
11 300
8 978
30 000
20 000
33 747
33 132
2006
2007
29 641
29 693
2008
2009
39 514
10 000
0
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
2015
7
OMSETNINGSTID
FIGUR 9
Omsetningstid i antall dager, fra boligene første gang ble annonsert. Månedstall.
70
60
Antall dager
50
40
30
20
10
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
FIGUR 10
Omsetningshastighet. Siste måned. Historisk.
45
42
september
44
SEPTEMBER
40
35
32
30
Antall dager
36
36
31
29
29
31
31
25
20
15
10
5
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Note: Omsetningstiden beregnes for tiden fra første annonse blir registrert til boligen blir registrert solgt.
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
8
TABELL 5
Omsetningstid i byer og fylker. Antall dager. Sortert etter omsetningstid siste måned.
2015
2014
sept.
aug.
juli
juni
mai
april
mars
feb.
jan.
des.
nov.
okt.
sept.
OSLO
17
16
21
16
16
16
15
17
21
25
21
20
21
BODØ
18
18
31
18
18
21
20
25
45
18
24
19
25
BERGEN
21
17
22
13
12
13
13
19
19
20
15
16
19
TRONDHEIM
22
25
26
23
21
21
26
32
30
35
25
20
26
Akershus
24
28
47
25
21
25
23
33
36
44
28
31
36
DRAMMEN
25
22
22
16
27
19
22
29
35
35
26
27
35
Oppland utenom Lillehammer
26
27
61
24
29
46
47
49
67
58
39
40
49
TØNSBERG
26
27
27
26
25
24
46
38
27
38
36
37
28
TROMSØ
26
30
35
24
18
21
25
26
29
17
31
25
24
FREDRIKSTAD
27
44
44
24
21
38
47
33
37
27
41
28
44
HAMAR
27
24
49
22
31
34
24
44
35
58
39
30
29
ÅLESUND
27
31
27
35
23
32
32
60
53
56
45
35
42
Østfold utenom Fredrikstad
29
36
43
37
28
36
43
44
62
44
43
41
38
Buskerud utenom Drammen
30
31
47
28
30
37
37
44
47
38
35
42
42
LILLEHAMMER
33
38
63
19
30
42
50
55
57
85
56
29
44
Hordaland utenom Bergen
37
44
60
33
25
36
48
46
61
68
43
40
43
Vestfold utenom Tønsberg
39
37
62
30
33
39
42
63
63
64
45
45
49
Finnmark utenom Alta
40
85
47
38
61
82
76
66
128
60
51
59
57
Hedmark utenom Hamar
40
50
53
38
45
70
51
81
65
67
62
51
48
Nord-Trøndelag
41
50
69
45
51
54
68
79
66
91
51
42
37
Troms utenom Tromsø
42
50
47
50
80
43
65
72
118
55
73
54
69
SKIEN
45
42
40
39
47
43
53
52
81
49
40
51
55
KRISTIANSAND
45
56
70
37
40
47
40
61
66
84
66
68
56
Sør-Trøndelag utenom Trondheim
45
45
73
47
41
45
54
46
49
46
38
34
42
Telemark utenom Skien
49
50
62
52
44
56
70
86
85
61
61
50
52
Nordland utenom Bodø
53
61
72
49
71
52
87
79
72
73
56
56
51
Rogaland utenom Stavanger
54
66
73
50
49
54
48
59
68
56
42
45
48
STAVANGER
56
57
58
40
41
38
44
52
54
53
34
35
29
Møre og Romsdal utenom Ålesund
57
56
70
49
63
58
61
76
68
79
66
52
54
Sogn og fjordane
74
59
120
54
30
113
94
64
119
86
44
44
62
Vest-Agder utenom Kristiansand
80
60
71
57
79
85
99
92
110
97
88
98
65
Aust-Agder
ALTA
NORGE
83
118
96
67
73
93
120
105
130
114
97
110
73
104
60
49
99
32
74
63
81
102
54
89
126
70
31
33
47
29
29
32
35
42
46
48
36
36
36
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
9
ANTALL AKTIVE ANNONSER
FIGUR 11
Antall aktive boligannonser. Månedlig.
22 000
20 000
18 000
16 000
14 000
12 000
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
FIGUR 12
Antall aktive boligannonser. Månedlig.
september
22 000
20 829
20 000
SEPTEMBER
18 498
18 000
14 000
12 000
15 844
15 676
16 000
14 534
12 460
11 518
13 939
13 840 14 103
13 022
10 616 10 750
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
2011
2012
2013
2014
2015
10
FIGUR 13
Median alder/liggetid på de usolgte boligene.
70
Median Liggetid
60
71
71
75
74
70
71
64
55
55
54
50
44
38
40
33
49
42
41
38
30
47
45
31
28
24
20
41
33
36
31
27
25
23
38
26
28
3939
33
28
40
42
31
23
10
0
jan.
2015
feb.
2014
2012
mars
apr.
2013
2013
mai
juni
juli
aug.
sep.
okt.
nov.
des.
2012
2014
2015
Note: Alder/liggetid defineres som tiden fra annonsen blir registrert første gang til dags dato.
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
11
BOLIGTYPER – PRISUTVIKLING
FIGUR 14
Prisvekst boligtyper siste 12 måneder.
september 2015
8,2%
8,0%
7,4%
6,9%
7,0%
6,6%
6,0%
4,9%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
Enebolig
Delt bolig
Enebolig
Leilighet
Delt bolig
Selveierleilighet
Leilighet
Selveierleilighet
Andelsleilighet
Andelsleilighet
FIGUR 15
Utvikling pr. boligtype.
2,2
Indeks (Jan 2003=1)
2,0
1,8
1,6
1,4
1,2
1,0
Enebolig
Delt bolig
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
0,8
Leilighet
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
12
LEIEPRISUTVIKLING, K2 OG K3 2015
Leieprisstatistikken baserer seg på utropspriser registrert på Finn.no for leiligheter og hus (eneboliger, delte
boliger og rekkehus). Vi presenterer tallserier for perioden 2010-2015 og har konstruert en kvartalsvis indeks for hver.
Vi benytter to separate modeller for hus og leiligheter. Modellene er standard hedoniske, det vil si at vi estimerer
delpriser for hvert av boligattributtene. Det setter oss i stand til å predikere en antatt utropspris basert på summen
av attributt-prisene for de observerte utleieobjektene. Selve indeksen er en SPAR-indeks (sales price appraisal ratio)
hvor «sales price» er annonsens utropspris og «appraisal» er modellpredikert pris. Vi identifiserer medianbrøken for
hvert område for hvert tidsintervall, og denne brøken blir område-periodens indekstall. Dette indeks-tallet sammenliknes med andre påfølgende indekstall for senere område-perioder når vi angir prisutviklingen. Vi rapporterer i tillegg
prisnivåer. Mens indeksene baserer seg på medianer, bruker vi gjennomsnitt på utrops-prisene når vi finner nivåene på
utropsprisene.
Data for estimeringsperioden for den hedoniske leieprismodellen dekker 29. juni 2012 – 28. juni 2013. De trimmes
forsiktig – både i modellestimeringen og i indeksberegningen – for å fjerne feil og ekstreme observasjoner langs
dimensjonene størrelse, antall soverom, leie og leie per kvadratmeter. Trimmingen er noe forskjellig for leiligheter og
hus. Ved å vekte på transaksjonsvolum de siste fem år, er vi også i stand til å lage en fellesindeks for begge boligtypene.
Selve rapporteringsperioden er 1.1.2010-15.9.2015, og leieprisstatistikken publiseres halvårlig.
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
13
FIGUR 16
Prisvekst utleiepriser Norge, historisk
Norge
1,3
1,25
1,2
1,15
1,1
1,05
1
0,95
0,9
0,85
0,8
2010K1 2010K2 2010K3 2010K4 2011K1 2011K2 2011K3 2011K4 2012K1 2012K2 2012K3 2012K4 2013K1 2013K2 2013K3 2013K4 2014K1 2014K2 2014K3 2014k4 2015k1 2015k2 2015k3
FIGUR 17
Prosentvis endring Norge, siste kvartal
Prosent Endring Norge 3. Kvartal
1,5 %
1,0 %
0,5 %
0,0 %
0,9 %
0,4 %
2011K3
2012K3
2013K3
2014K3
2015k3
-0,5 %
-0,6 %
-0,7 %
-1,0 %
-1,5 %
-2,0 %
-2,5 %
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
-2,3 %
14
Byene Leilighet
FIGUR 18
1,5
Prisvekst, leilighet i byer
1,4
1,3
1,2
1,1
1
0,9
0,8
2010K1 2010K2 2010K3 2010K4 2011K1 2011K2 2011K3 2011K4 2012K1 2012K2 2012K3 2012K4 2013K1 2013K2 2013K3 2013K4 2014K1 2014K2 2014K3 2014k4 2015k1 2015k2 2015k3
Oslo
Bergen
Trondheim
FIGUR 19
Oslo
Bergen
Gjennomsnitt leiepris, leilighetstyper
Trondheim
20000
17 839
15000
9 358
10 090
9 295
14 750
12 370 12 230
11 485
10000
15 584
14 894
9 640
8 293
5000
0
1-roms
2-roms
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
3-roms
4-roms
15
DATAGRUNNLAG OG METODE
OM STATISTIKKEN
Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk er et samarbeid mellom Eiendom Norge, Eiendomsverdi og Finn.no. Fra november 2011 er Eiendom Norge eier av statistikken. Frem til og med oktober 2011 var statistikken drevet av Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Statistikken utarbeides av Eiendomsverdi AS, og fra og med januar 2014 benyttes Eiendomsverdis datakilder også for perioden før Eiendomsverdi overtok beregningsansvaret.
DATAGRUNNLAG
Statistikken er ikke en totaltelling over solgte boliger. Statistikken baserer seg på salg formidlet av meglere og annonsert gjennom
Finn.no. Omsetninger som bedømmes som omsetninger av annet enn bolig (tomter, garasje osv.) tas ut av datagrunnlaget gjennom
automatiserte rutiner hos Eiendomsverdi AS.
METODE
Prisendringene måles ved å anvende indeksteori. Indeksen rapporterer prisendringer for sammenliknbare boliger ved å benytte et startpunkt (som settes til 1,00) og hvor endringene presenteres som prosentvise økninger eller reduksjoner i indeksnivået. For
eksempel vil en endring fra et indeksnivå på 1,73 til 1,76 representere en boligprisøking på 1,7% (der endringen på 1,76-1,73 = 0,03
relateres til forrige nivå på 1,73 og der utgjør den 1,7%).
Eiendomsverdi beregner en boligprisindeks basert på en videreutvikling av en internasjonalt anerkjent metode (SPAR, forkortelse for Sales Price Appraisal Ratio). Vår variant av «appraisal» innebærer en estimering av koeffisientene i en hedonisk regresjonsmodell, og der modellen benyttes til å gi anslag på boligverdier. Opplegget består av to trinn. I første trinn utnyttes observasjoner på hvordan
variasjoner i en boligs kjennetegn samvarierer med variasjoner i boligenes salgspriser. Vi inkluderer kjennetegn som boligtype, størrelse,
etasje, tomtestørrelse, byggeår, eieform av tomt og bolig, beliggenhet samt antall og typer av bygninger. Regresjonsmodellen lar oss
estimere en partiell pris for hvert kjennetegn, som så kan summeres opp til en antatt totalverdi for hele boligen. I andre trinn beregner vi forholdet mellom de nyeste salgsprisene og hva regresjons-modellen predikerer for de observerte boligene gitt deres kjennetegn. For boligtyper og områder finner vi så fram til en typisk prisstigning ved å identifisere mediannivået for forholdet mellom observerte
priser og predikert pris. Mediannivået angir den prisstigningen hvor femti prosent av observasjonene er lavere og femti prosent er høyere.
På denne måten kontrollerer vi for sammensetningseffekter og ulik prisutvikling for ulike typer boliger – og er i stand til å si hva prisutviklingen er for sammenliknbare objekter. Indeksen for hele Norge beregnes som en volumvektet oppaggregering av indeksene for hele Norge over boligtyper. Den er ikke en oppaggregering av indeksene for underområder som fylker.
SESONGJUSTERING
Normalt stiger prisene mest om våren mens de synker eller flater ut på høsten. I perioden 2003 – 2013 var prisstigningen sterkest i januar og svakest i desember, når vi hensyntar hvilke typer boliger som selges i de ulike månedene. Selv med en underliggende trend i
prisutviklingen er det en tendens til at prisene har sesongvariasjon. For å finne fram til hva den underliggende prisutviklingen er, ønsker
vi å si noe om hva prisendringen var når sesongvariasjonen er kontrollert for. Fra og med 2014 benytter vi en standard teknikk (x 12
ARIMA) som er konstruert til å fjerne de prissvingningene som kan tilskrives et gjentakende sesongmønster. Differansen mellom
endringen i den faktiske prisindeksen og den sesong-korrigerte prisindeksen tilskrives sesongvariasjoner.
FORSKJELL PÅ INDEKS OG GJENNOMSNITTSPRISER
Fra og med 2014 presenterer vi beregnede prisindekser og indeksendringer for boligtyper og regioner. I tillegg beregner vi gjennomsnittlige kvadratmeterpriser for typer og regioner. Indeksene ivaretar på beste måte behovet for å sikre at den rapporterte
prisutviklingen gjelder for sammenliknbare boliger. Kvadratmeterprisene ivaretar behovet for å forankre prisene til et nivå i en gitt region
til en gitt tid. Brukerne må imidlertid ha klart for seg at det rapporterte nivået på gjennomsnittlig kvadratmeterpris er beregnet på brutto
tallmateriale hvor sammensetnings-effekter kan inntreffe, altså at to måneder inneholder observasjoner fra forskjellige boligmasser og
dermed ikke er helt sammenliknbare. Indeksen vil imidlertid kontrollere for dette, og angi prisutvikling for sammenliknbare boliger.
EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK - EIENDOM NORGE - FINN.NO - EIENDOMSVERDI
#boligprisstatistikken – Kilder: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi
16