Juridisk information till dig som ska sälja bostad. Tänk efter före. Att sälja sin bostad är ett stort beslut. Vare sig du ska sälja en fastighet eller sälja en bostadsrätt, ska du lämna ett hem som kanske varit ditt i många år. Förutom att det är en process som rör upp många känslor, kanske både positiva och negativa, är det naturligtvis en mycket stor affär. Vilken typ av mäklartjänst önskar du? Har du särskilda krav när det gäller marknadsföring och service? Finns det moment som du vill utföra själv eller som du av annan anledning inte vill ha hjälp med? Har du önskemål när det gäller själva överlåtelsen? Till ex friskrivningsklausul eller villkor för försäljningen. 1. En bra start. På vårt första möte lyssnar vi på dina önskemål och pratar igenom försäljningen. Vi tittar på det som är viktigt att tänka på, vilka alternativ som kan passa dig bäst och lägger upp en ungefärlig tidplan. Vi bokar även in en tid för värdering eller gör den direkt på plats. Därefter kan vi, om du önskar starta processen på en gång. Har du inte riktigt lika bråttom kan du börja med att nyttja vårt steget-före-paket. Då får du god framförhållning, när det så småningom kan bli tid att sälja. Det underlättar om du redan innan mäklaren kommer har plockat fram lånehandlingar, tomtkarta, ritningar, ditt gamla köpekontrakt, kvitton på renoveringar och andra handlingar som du anser är intressanta för bedömningen av din fastighet. Om din bostad är en bostadsrätt är bostadsrättsföreningens stadgar och senaste årsredovisning av särskilt stort intresse. 2. Identitetskontroll. Fastighetsmäklare omfattas av lagen om åtgärder mot penningtvätt. Detta innebär bland annat en skyldighet att kontrollera uppdragsgivarens/säljarens identitet före undertecknandet av uppdragsavtalet. 3. Uppdragsavtalet. Ett förmedlingsuppdrag avseende din bostad ska enligt fastighetsmäklarlagen vara skriftligt och blir gällande när det undertecknats av dig och en fastighetsmäklare på Fastighetsbyrån. I uppdragsavtalet anges förutsättningarna för uppdraget samt uppdragsgivarens och mäklarens rättigheter och skyldigheter vid bostadsförmedlingen. Kravet på skriftligt uppdragsavtal innebär att mäklaren inte får åberopa muntliga överenskommelser som ställer högre krav på dig som uppdragsgivare än vad som kan följa av olika lagregler. 3.1 Mäklarens ersättning. Uppdragsgivaren och mäklaren får komma överens om vad som ska gälla i fråga om mäklarens ersättning. Det finns inga fastställda taxor eller liknande. Mäklarens ersättning för arbetet utgår normalt som provision. Provisionen bestäms oftast till viss procent av köpeskillingen. Det typiska för ett provisionsavtal är att mäklaren får full ersättning om bostaden säljs, men ingen ersättning alls om det inte blir någon affär. En mäklare har inte rätt att ta ut särskild ersättning för sina tjänster utöver den avtalade provisionen, om inte särskild överenskommelse träffats om just detta. 3.2 Förmedlingsuppdrag med ensamrätt. En överenskommelse om ensamrätt är vanligast förekommande och måste vara skriftlig. Tiden för ensamrätt får bestämmas till högst tre månader åt gången. Mäklarens ensamrätt innebär att mäklaren normalt har rätt till provision om bostaden säljs under den tid ensamrätten varar även om mäklaren inte har anvisat köparen. 3.3 Förmedlingsuppdrag utan ensamrätt. Ett förmedlingsuppdrag utan ensamrätt gäller tills vidare. Det kan då sägas upp när som helst. Har mäklaren anvisat den slutlige köparen och ett köpekontrakt på grund härav kommer till stånd, har mäklaren normalt rätt till avtalad provisionsersättning, även i det fall köpekontraktet undertecknas efter det att förmedlingsuppdraget har upphört. 4. Objektsbeskrivningen. Enligt fastighetsmäklarlagen ska en beskrivning av bostaden upprättas av mäklaren som köparen ska kunna ta del av. Beskrivningen ska innehålla vissa uppgifter som måste finnas med. Beskrivningen bygger dels på uppgifter från offentliga register, dels på uppgifter som du kan ge om bostaden och i förekommande fall från bostadsrättsföreningen. Som regel innehåller beskrivningen också en del allmän information, t ex om rumsfördelning, maskinell utrustning, geografi, foto och/eller ritning mm. När mäklaren upprättat beskrivningen får du ta del av denna för att du ska kunna rätta till eventuella felaktigheter. Det är viktigt att du påpekar felaktigheter, då beskrivningen kommer att ingå i det underlag som ligger till grund för köparens beslut att köpa bostaden. Det är du som säljare som ansvarar för de uppgifter som finns med i objektsbeskrivningen. Alltför ofta uppkommer diskussioner mellan köpare och säljare av den enkla anledningen att säljaren i samband med avflyttningen tar med sig föremål som köparen anser ingår i köpet. 5. Frågelista En av mäklarens uppgifter enligt fastighetsmäklarlagen är att verka för att du lämnar de uppgifter om bostaden som kan antas vara av betydelse för köparen. Särskilt viktigt är att mäklaren uppmanar dig att lämna information om de eventuella fel eller brister som du känner till eller som du misstänker kan finnas. Det sker oftast genom att mäklaren ber dig att fylla i en särskild frågelista. Syftet med detta är naturligtvis att komma så rätt som möjligt i prisdiskussionerna och inte minst för att minimera risken för att tvister om bostadens skick uppkommer efter köpet. 6. Rättsregler och klausuler i köpeavtalet 6.1 Skriftligt avtal. För att en försäljning av fastighet/tomträtt eller bostadsrätt ska bli giltigt krävs att vissa formkrav är uppfyllda. Det viktigaste formkravet är att avtalet blir gällande först när samtliga säljare och köpare undertecknat köpeavtalet. Ett muntligt eller skriftligt löfte att sälja eller anbud att köpa gäller alltså inte. När en giltig, formriktig överlåtelse kommit till stånd går det inte att ensidigt ”ångra” ett avtal. 6.2 Bostadens skick. Utgångspunkten är att bostaden säljs i det skick den har på kontraktsdagen och att köparen gör en noggrann undersökning av bostaden. Säljaren är inte ansvarig för åldersrelaterade fel eller skador, som köparen upptäcker eller borde ha upptäckt. I praktiken kan man säga att den typ av ”dolda fel” som säljaren slutligen har att ansvara för i första hand är fel i byggnadens/bostadens konstruktion eller utförande förorsakade av byggslarv/ byggfusk. Även i det fall säljaren muntligt, eller på annat sätt, lämnat detaljerade uppgifter om bostadens skick, som köparen tagit intryck av, rör det sig om fel i köprättslig mening i de fall uppgifterna inte är korrekta. 6.3 Återgångsvillkor. Villkor som ger en part (vanligen köparen) rätt att frånträda köpet, måste in i köpeavtalet för att de ska gälla. En vanlig situation är att köparen vill kunna frånträda köpet om han inte beviljas lån för att kunna finansiera köpet. Andra villkor som kan förekomma är att köparen får sin nuvarande bostad såld eller att han får låta en sakkunnig person besiktiga bostaden innan han blir definitivt bunden vid köpet. För säljarens del kan villkoret handla om att han vill kunna köpa en annan bostad att flytta till. En sista dag anges till vilken villkoret ska gälla. Orsaken till detta är att motparten inom rimlig tid ska veta om köpet är gällande eller inte. Fastighetsmäklaren ska vara uppmärksam på om någon av parterna rimligen bör villkora köpet. Frågan om denna typ av villkor ska förekomma eller inte är en del av förhandlingen mellan parterna. En säljare, som kan välja mellan en köpare som kräver t ex ett besiktningsvillkor och en annan köpare som inte har det kravet, väljer antagligen den senare köparen om avtalet i övrigt är lika. 6.4 Säljaren bestämmer. Det är alltid säljaren ensam som bestämmer när och med vem denne vill göra affär. En säljare behöver inte sälja till den spekulant som lagt det högsta budet eller motivera sitt val av köpare. 7. Energideklaration. När en byggnad eller en andel i en byggnad säljs eller hyrs ut, skall den som äger byggnaden se till att det för byggnaden finns en energideklaration som vid försäljningstidpunkten inte är äldre än tio år. Även den som köper eller hyr kan efter inflyttning och inom 6 månader beställa en energideklaration om den inte är utförd. Kostnaden erläggs av den som äger eller ägt huset. 8. Kundombudsman. Fastighetsbyrån har en egen kundombudsman som du alltid är välkommen att kontakta, om det är något du undrar över. Vänd dig dock till den ansvarige fastighetsmäklaren i första hand. 9. Tilläggstjänster. Som vår kund erbjuds du skräddarsydda lösningar med produkter och tjänster av företag inom vårt nätverk. Vid försäljning erhåller Fastighetsbyrån i vissa fall en nätverksprovision. Denna belastar inte dig, utan betalas till Fastighetsbyrån av berörd samarbetspartner. Nedan redovisas dessa ersättningar innan avdrag för skatt och sociala avgifter. IVT - Erbjuder upp till 4 000 kr i rabatt på värmepumpar. Mäklaren kan erhålla upp till 1 000 kr. Securitas Direct - Erbjuder ett förmånligt pris på larmpaket. Mäklaren kan erhålla upp till 250 kr. HomeMaid AB - Erbjuder en gratis hemstädning i samband med bokning av flyttstädning. Mäklaren kan erhålla upp till 6,90 kr/kvm. Flyttgruppen Sverige AB - Erbjuder gratis magasinering upp till 8 m3 i tre månader och fritt lån av flyttkartonger samt utkörning och hämtning av dessa i samband med bokning av flytt. Mäklaren kan erhålla upp till 7,5% av Flyttgruppens intäkt. Anticimex - Energideklaration. Mäklaren kan erhålla upp till 160 kr. Anticimex Försäkringar - Paket med Besiktning och Försäkring för Säljare. Mäklaren kan erhålla upp till 850 kr. Försäkring för Säljare (enbart försäkring). Mäklaren kan erhålla upp till 600 kr. Försäkring för Köpare.Mäklaren kan erhålla upp till 750 kr. OBM- Energideklaration. Mäklaren kan erhålla upp till 200 kr.