Populär fritid Orosmolnen tornar upp sig i många fritidshusområden i landet. Oklara förhållanden och svartbyggen kan skapa osämja mellan fritidshusägarna. Drömmen om den röda stugan Sverige är ett av världens fritidshustätaste länder. Det finns omkring 500 000 sommar- och fjällstugor i landet och genom släkt och delägande uppskattas omkring halva befolkningen ha tillgång till ett fritidshus. D et var framför allt under 1960- och 70-talen som fritidsområdena växte upp i Sverige. Men idén om ett sommarboende eller en extra bostad på landet går långt tillbaka i tiden. Redan under 1700-talet började förmögna köpmän och höga statstjänstemän investera i pampiga sommarhus. Många av dessa hus finns bevarade, exempelvis Svindersvik i Stockholm, Gunnebo i Göteborg och Skärva i Karlskrona. Kring mitten av 1800-talet byggdes de första sammanhängande fritidshusområdena och det hängde samman med ångbåtstrafikens expansion och den begynnande industrialiseringen. Exempel är Dalarö och Furusund i Stockholms skär- 18 Sunt Förnuft nummer 2, april 2012 omhus och med vedeldning och egen brunn. Fritidshusen förknippades med en enklare och sportigare livsföring och ett ideal om tillbaka till naturen och det ursprungliga svenska. högre standard gård och Marsstrand i Bohuslän. Gamla fiskeläger började omvandlas till fritidsområden. I slutet av 1800-talet byggdes praktfulla trähus med lekfulla snickerier, så kallade schweizervillor, framför allt vid Sveriges väst- och ostkust. Under 1930-talet, i samband med införandet av sommarsemester, började områden med sportstugorna växa upp. Det var nu en bredare medelklass bestående av välbetalda arbetareoch tjänstemannafamiljer började få tillgång till fritidshus. Expansionen fortsatte under efterkrigstiden och under 1950-talet slog sportstugan igenom i samband med växande privatbilism och utökad semester. Det skulle vara ett enklare hus med kök och dass ut- Under de senaste årtiondena har standarden på fritidshusen höjts kraftigt och därigenom också värdena på fastigheterna. Gamla hus totalrenoveras, värmeisoleras och får åretruntstandard. Nybyggda fritidshus är ofta i princip mindre villor med vattentoalett (slutet system), dusch och diskmaskin. Idealet om den gamla sportstugan har fått ge vika för tidens krav på bekvämlighet och standard. Vanligtvis består ett stugområde i Sverige i dag av mellan 50 och 100 fritidshus. Bygglov I regel ges det i Sverige bygglov för ett hus på ungefär 80 kvadratmeter plus gäststuga/förråd på 40 kvadratmeter på en tomt på omkring 2000 kvadratmeter. Givetvis Norden Det är framför allt i Sverige, Finland och Norge som drömmen om fritidshus kan förverkligas. Förklaringen är att det finns gott om plats för fritidshusområden och dessutom nära sjö och hav. I exempelvis Tyskland är fritidshus något exklusivt, förbehållet ett fåtal, och någon allemansrätt existerar inte. Europas största fritidshusområde är Rådmansö i Roslagen. Expansionen av fritidshusområdena hör också samman med ägandet av marken. Det var i regel lantbrukare som styckade sina ägor och upplät områden till fritidshusbebyggelse. Olönsamma skärgårdshemman med magra jordar och karga skogar blev värdefulla. Men adeln vakande över sina domäner och valde att inte sälja marken till fritidshusägare. Detta förhållande visar sig tydligt kring Stockholm. Roslagen I Roslagen och i Stockholms skärgård ägdes marken av bönder och där finner vi stora sommarhusområden. Men i Sörmlands kustlandskap, som geografiskt ligger lika nära huvudstaden som Roslagen, dominerar de stora adliga slotten. Exempelvis Tullgarn, Thureholm, Nynäs och Björksund. Längs Sörmlandskusten, som också har en fin skärgård, finns få stora fritidshusområden. Och även kring de större sörmländska sjöarna, som exempelvis Båven, är fritidshusområdena tämligen begränsade. Sörmland är det landskap i Sverige som har flest slott och herrgårdar i förhållande till ytan, cirka 200 stycken, och de ligger nästan alltid vid en sjö eller vid havet. Stora områden har alltså undantagits från exploatering. I landets skärgårdar och längs kusterna har det också varit svårt att etablera fritidsområden och anledningen är bland annat att underlätta för det rörliga friluftslivet, det vill säga båtfolket. Således ”fredas” stora markområden från ny fritidsbebyggelse på olika håll i landet. n Åke Jungdalen Så fungerar en stugsamfällighet Foto Michael Brannäs Foto scanpix förekommer variationer både upp och ned när det gäller accepterad storlek på byggnaderna och tomternas storlek. Kostnaden för att nyuppföra byggnaderna i den storleken ligger på mellan två och tre miljoner kronor beroende på standard. Därutöver kommer värdet på tomten. I samband med den kraftiga expansionen av fritidsområden under 1960- och 70 talen började även exploateringen av marken att regleras fullt ut av ansvariga myndigheter. B ehovet fanns av att organisera och samla sig kring gemensamma frågor då det inte fanns någon lämplig lagstiftning vid denna tid. Bakgrunden var att tillvarata fritidshusägarnas intressen och säkra områdenas karaktär inför framtiden och för att undvika konflikter mellan motstridiga intressen. Det handlar dels som konflikter mellan fritidshusägarna, dels mellan fritidsboende och markexploatören. De grundläggande dokumenten är gällande detaljplaner och att samfälligheten är bildad enligt Lagen om förvaltning av samfälligheter, LFS, från 1973. Samfälligheten är då en juridisk person och ska då vara offentligt registrerat i Lantmäteriets samfällighetsregister. Till det kommer Anläggningslagen som kom samtidigt med LFS. – För att kunna bilda en samfällighetsförening måste det finnas ett lämpligt objekt att förvalta. Genom anläggningslagen bildas en gemensamhetsanläggning och via en lantmäteriförrättning blir det ett anläggningsbeslut som beskriver förvaltningsobjektet och uppställer regler för ansvar och skyldigheter för förvaltning. Exempel på objekt för gemensamhetsanläggningar är vatten, avlopp, grönytor, bad och båtplatser, säger Bo Bergström, lantmätare i Örebro och lärare i fastighetsutredning. Förutsättningar Vägar, vatten och avlopp är grundläggande förutsättningar för ett fungerande fritidsområde. Det regleras i regel genom servitut och genom att fritidshusägarna direkt tar över ansvaret för exempelvis skötsel av vägar. Det sker genom ett bildade av en gemensamhets- erfaren lantmätare Bo Bergström är en av landets mest erfarna lantmätare och har hanterat ett stort antal konflikter på fritidshusområden. anläggning enligt anläggningslagen och en samfällighetsförening enligt LFS. – En enklare form av sammanslutning är tomtägarföreningar, men civilrättsligt står man då på en rätt svag grund. Det fungerar i enklare förhållanden och om det inte är för många fastigheter, säger Bo Bergström. Konflikter Vägar är det klassiska konfliktområdet i fritidshusområden. Skötseln av vägarna är en grundläggande förutsättning för att fritidshusägarna ska kunna använda husen. Vanligen sköts vägarna av stugsamfälligheten genom bildandet av en gemensamhetsanläggning. I regel är det också så att den omliggande marken mellan de fritidsboendes tomter regleras. Det sker genom ett upprättande av detaljplaner som säkrar att skötseln av skog och mark står i samklang med de fritidsboendes intressen. Ett omfattande kalhygge mellan sommarstugetomter eller plantering av energiskog på öppna marker påverkar fritidsområdets karaktär och värdet på sommarhusen. Marken benämns därför parkmark i detaljplanen. Normalt begränsar detaljplanen möjligheten att driva rationellt jordbruk om grönom nummer 2, april 2012 Sunt Förnuft 19 rådena ligger inne i bebyggelsen. Förvaltningen av parkmarken tas i regel över av samfällighetsföreningen. – Vanligen handlar det om ganska små områden av mark mellan fritidshusen. Exploateringen När exploateringen av ett fritidsområde är fullföljd så överlämnar ägaren i regel parkmarken till samfällighetsföreningen med full äganderätt mot en symbolisk ekonomisk ersättning eller i vissa fall gratis eftersom den återstående marken, då exploateringen är fullföljd, har ett begränsat värde. Enligt Bo Bergström kan det uppstå konflikter när exploatören är kvarboende i området och det parallellt bedrivs aktivt skogsbruk eller djurhållning på marken mellan fritidshusen. – Det innebär ibland att den som är exploatör vill ha sista ordet i en omröstning, men denne kan i demokratisk ordning bli nedröstad om det finns en samfällighet som har inflytande över grönytornas användning. Alternativ två är att parkmarken kvarstår i fastighetsägaren/exploatörens ägo och skötsel utan inskränkningar. – Så är det på många håll i landet, speciellt där markvärdena inte är så höga i exempelvis glesbygdsområden. Spontant Folk har byggt spontant och stugförening har bildats informellt. Med enkla anläggningar, enkla förhållanden och inte alltför många delägare brukar det fungera. Alternativ tre är att parkmarken kvarstår i fastighetsägaren/exploatörens ägo, men att samfällighetsföreningen efter förrättning och utbetald ersättning till stamfastigheten bestämmer om skötsel av skog, åker, sly, vägar och andra gemensamma anläggningar. – Ett problem som kan uppstå är att samfällighetsföreningen efter många år vill få kontroll över grönytorna och även andra anläggningar som inte ingått i det ursprungliga beslutet. Det kan leda till konflikter i synnerhet om stamfastigheten inte längre ägs av exploatören. n Åke Jungdalen 20 Sunt Förnuft nummer 2, april 2012 Detaljplan Detaljplanen är det grundläggande dokumentet för genomförandet av en parkmarksförrättning. Parkmarksförättning eller inte? En parkmarksförrättning innebär att stugsamfälligheten vill öka sitt inflytande över hur grönytorna i fritidsområdet ska skötas. I regel är det så att stugsamfälligheten vill ta över ansvaret för skötseln av grönytorna och då kan det vara så att fastighetsägaren/exploatören motsätter sig det. Men det finns också exempel på det motsatta förhållandet. – Det kan vara så att fastighetsägaren vill bli av med ansvar och skötsel av grönytor men att delägare i stugsamfällighe- ten inte vill ta över, säger Bo Bergström. Enligt Bo Bergström räcker det formellt med att en enskild fastighetsägare ansöker om förrättning för att utöka den befintliga gemensamhetsanläggningen med parkmark. Men ju större gruppen är som skriver under ansökan, desto bättre, understryker han. – Bästa underlaget är ett stämmobeslut där en majoritet av föreningens medlem- Foto scanpix mar står bakom beslutet. Sedan prövas föreningens yrkande i en lantmäteriförrättning, säger Bo Bergström. Vid en parkmarksförrättning gäller det att alla i stugsamfälligheten är införstådda i förhållandena och då krävs det information från Lantmäteriet, enligt Bo Bergström. – Det är en pedagogisk process för att nå det förhållande där alla är införstådda i vad som gäller och vilka rättigheter som finns enligt lag och hur processen går till. Vi från Lantmäteriet blir i de flesta fall ombedda att komma till en stämma och berätta hur det förhåller sig. Därefter brukar ansökan om parkmarksförrättning skrivas. Detaljplan En detaljplan är ett viktigt och ofta ett avgörande stöd för att kunna genomföra en förrättning. Finns det stöd i detaljplanen för parkmark finns det goda skäl för att bilda gemensamhetsanläggning. – I en modern detaljplan utgår man från start att gemensamma anläggningar ska bildas för grönytor. Enligt Bo Bergström kan det också vara så att planen är gammal och då kan det finnas behov för att upprätta en ny detaljplan och det kan leda till en mer utdragen process. Är detaljplanen gammal är den inte längre tvingande, men den går inte att helt bortse från som instrument i en parkmarksförrättning. Upprättas en ny detaljplan kan också ägaren av stamfastigheten begära att få stycka fler tomter i området. Men i många stugområden kan av olika skäl den berörda kommunen sätta stopp för detta i syfte att bevara områdets karaktär. – Att höja statusen på området och utvidga befogenheten till förvaltning av parkmarken brukar inte vara så kontroversiellt bland stugsamfällighetens medlemmar då vi från Lantmäteriet får förkla- ra hur det hela hänger ihop. Medlemmarna i samfällighetsföreningen bör se till sina gemensamma intressen. Markägaren blir heller inte lottlös vid en parkmarksförrättning, understryker Bo Bergström. – Markägaren får ju ekonomisk ersättning för intrång i rättigheterna om skötsel av skog och mark. De övergår till samfälligheten och det gäller även rätten till röjning av sly. Men allt handlar om pengar och desto närmare landets storstäder du befinner dig, ju högre är markvärdena. Det är ett spel om pengar, säger Bo Bergström. Svart eller vitt? I nästa nummer av Sunt Förnuft fortsätter serien om fritidshus. Vi tittar då närmare på vad som är svartbygge eller ej. Visste du att det vid vissa förhållanden krävs bygglov för att uppföra en Friggebod? n Åke Jungdalen nummer 2, april 2012 Sunt Förnuft 21