ÄR DET LÖNSAMT ATT ÄGA
ÄR DET LÖNSAMT ATT ÄGA HYRESHUS I STOCKHOLM? Privatvärdarnas ekonomi i Stockholm 2013 Innehåll Det är lönsamt att äga hyresfastigheter4 Bostadsbristen utnyttjas 6 Så gjorde vi undersökningen7 Vinst per hyreskrona8 Direktavkastning10 Företagens ekonomiska potential12 Utdelning14 Jämförelse med ekonomisk statistik inom fastighetsförvaltning16 Statistiska centralbyrån (SCB) 16 Svenskt Fastighetsindex/Investment Property Databank 16 Är det lönsamt att äga och förvalta fastigheter?19 Bilagor Hyresgästföreningen region Stockholm omfattar kommunerna i Stockholms län förutom Norrtälje. Undersökningen omfattar företag verksamma i Stockholmsregionen och har utförts av Stella Borealis på uppdrag av Hyresgästföreningen region Stockholm. Stella Borealis är ett företag som utför analyser, utredningar och beräkningar med särskilt fokus på bostads- och regionalpolitik, bostadsmarknaden i Sverige samt kommunal ekonomi. Stockholm, december 2014 2 ”Låg lönsamhet (…) skrämmer bort dem som vill bygga hyresrätter.” Fastighetsägarna Stockholm ”…hyresrätter är idag inte tillräckligt lönsamma.” Centerpartiet ”…går (…) inte att tjäna några pengar på att (…) hyra ut lägenheter i stockholmsregionen...” Stockholms Handelskammare 1. www.svd.se/opinion/brannpunkt/de-som-vill-bygga-nya-hyresratter-skrams-ivag_7871250.svd 2. www.centerpartiet.se/var-politik/alla-fragor/bostad/bostader 3. www.chamber.se/rapporter/bostadsbristen-i-stockholmsregionen.htm 3 Hyresgästföreningen region Stockholms undersökning visar tydligt: Det är lönsamt att äga hyresfastigheter i Stockholm Det lönade sig att äga och förvalta hyreshus under 2013. Det visar Hyresgästföreningen region Stockholms undersökning som gäller 15 privata fastighetsbolag verksamma i Stockholmsregionen. Hyresgästföreningen region Stockholm har analyserat 15 privata fastighetsföretag som var helt eller delvis verksamma i Stockholmsregionen under 2013. Ur fastighetsägarnas perspektiv är resultaten mycket goda. Företagen äger och förvaltar över 60 000 lägenheter och har ett marknadsvärde på 130 miljarder kronor. Samtliga företag ägs av privata aktörer. Vi ställde två frågor: 1. Är det lönsamt att förvalta fastigheter som privat fastighetsägare i Stockholm? 2. Är det lönsamt att äga fastigheter som investering i Stockholm? I båda fallen är svaret på frågorna: Ja. Här är de viktigaste resultaten från undersökningen: Den genomsnittliga vinsten per hyreskrona uppgick till 29,1 procent. Direktavkastningen var i genomsnitt 8,4 procent. Därmed var den högre än bankernas utlåningsränta. Den var också väsentligt högre än genomsnittet för bostadsfastigheter i Sverige4. 4 Den genomsnittliga direktavkastningen av att äga bostadsfastigheter i Sverige var 3,2 procent under 2013, enligt Svenskt Fastighetsindex/Investment Property Databank. 4 Årsvinsten per genomsnittslägenhet var cirka 21 450 kr. Även som ekonomisk investering är det lönsamt att äga fastigheter. Soliditeten hos de undersökta företagen var i genomsnitt 29,9 procent. Soliditeten är i genomsnitt hög och reavinster ger en extra avkastning på fastighetsrörelsen. Med direktavkastningar på över åtta procent och en vinst per hyreskrona på hela 29 procent ger fastigheterna ett bra resultat. Årsvinsten per lägenhet är hela 21 450 kronor för en genomsnittslägenhet i Stockholm – ett synnerligen högt resultat. Det är lönande att äga och förvalta hyresbostäder Undersökningens resultat stämmer inte med den bild som de privata fastighetsägarna ofta ger när de menar att det inte lönar sig att äga och förvalta hyreshus och att hyrorna är för låga. Hyresgästföreningen region Stockholms undersökning visar tydligt att de privata fastighetsägarna har fel. Deras argumentation bygger inte på fakta. Rapporten visar att det inte går att påstå att det är olönsamhet i branschen, eller att använda olönsamhet som argument för att förändra hyressättningen. Tabell 1 visar årsvinsten hos respektive företag för en genomsnittlig lägenhet på 69 kvadratmeter. TABELL 1 Årsvinst per typlägenhet (kr) Företag Genomsnittslägenheten är hämtad från Stockholms län med en hyra på 6 132 kronor per månad enligt Statistiska centralbyrån (SCB). 2013 Stena Fastigheter Stockholm AB 73 169 Tegeltornet AB 70 341 P J Mattsson Fastighetsbolag 37 065 Fastighets AB L E Lundberg 32 558 Din Bostad i Botkyrka AB 31 340 Grindstugärde AB 23 923 Wåhlin Fastigheter AB 19 944 Wallenstam AB 19 026 AB Karby Backa Fastigheter 14 845 Lennart Ericsson Fastigheter AB 12 625 Rikshem AB 10 079 Graflunds Fastighets AB 0 50 6 762 Einar Mattsson Fastighets AB –3 398 Willhem Stockholm AB –8 575 Akelius Lägenheter AB –17 984 Källa: SCB, Stella Borealis Direktavkastningen visar hur mycket företaget tjänar på själva fastigheten. Soliditet är ett mått på ekonomisk styrka. Det visar också hur stor del av företagets verksamhet som finansieras med eget kapital i motsats till lån. 5 Bostadsbristen utnyttjas Hyresgästföreningen region Stockholms rapport visar att det är lönsamt att äga och förvalta hyresfastigheter. Föga förvånande, för ingen har ju påstått att fastighetsägande skulle vara ideell verksamhet. Däremot hörs ofta kritik från fastighetsägares organisationer och så kallade fria debattörer när det gäller det svenska systemet att sätta hyror. Det påstås att bruksvärdessystemet gör det olönsamt att äga och förvalta hyresbostäder, istället föreslås marknadshyror. Hyresgästföreningen region Stockholm visar i denna rapport att kritiken mot bruksvärdessystemet saknar grund. Det stora problemet när det gäller bostadssituationen i Stockholm är bostadsbristen. Inte bristen på lönsamhet för privata fastighetsägare. Det är bostadsbrist i samtliga kommuner i Stockholmsregionen och andelen hyresrätter i bostadsbeståndet minskar. Stockholmsregionens utveckling bromsas upp; unga kan inte flytta hemifrån, studenter 6 tvingas in i osäkra andrahandsboenden och många tackar nej till jobb för att de inte hittar en bostad. Politikerna tar inte sitt ansvar; ett helhetsperspektiv på bostadspolitiken saknas. Det är anmärkningsvärt att Fastighetsägarna Stockholm anser att enskilda hyresgäster ska träffa individuella hyresavtal med sin hyresvärd, där de bland annat kommer överens om hur hyran ska höjas under hyrestiden. Detta innebär marknadshyror. De försöker utnyttja bostadsbristen för att höja hyrorna och göra det ännu mer lönsamt att vara privat hyresvärd. Det är viktigt att diskussionen om bostadsbristen och hyressättningssystemet är saklig och bygger på fakta. För Hyresgästföreningen region Stockholm är detta självklart. Så gjorde vi undersökningen Undersökningen baseras på respektive företags årsredovisningar för 2013. I vissa fall studeras av praktiska skäl hela koncernen. Det får till följd att siffrorna för en del företag omfattar ett fastighetsbestånd som även inkluderar andra regioner än Stockholm. För att få en mer rättvisande bild av hur resultatet i den löpande fastighetsförvaltningen ser ut har jämförelsestörande poster brutits ut. De kan avse realisationsresultat vid avyttringar av fastigheter och andra dispositioner av bokföringsmässig art. Resultatet redovisas därefter under benämningen Resultat efter finansnetto (justerat). På så sätt ges en tydligare bild av företagens lönsamhet. De undersökta företagen är i första hand bostadshyresvärdar, även om lokaler förekommer och inkluderas i undersökningen. Få företag redovisar antalet lägenheter i fastighetsbeståndet och hur stora ytor som förvaltas. Från och med 2011 är det även flera företag som inte redovisar taxeringsvärden. Företag behöver inte göra så i sin externa redovisning från och med 1 januari 2011. Ändringen infördes i Årsredovisningslagen (ÅRL). Ofta redovisas ekonomiska resultat hos fastighetsföretag som vinst per kvadratmeter, men då de flesta företag inte uppger ytan använder sig undersökningen istället av vinst per hyreskrona som huvudsakligt jämförelsemått mellan företagen. Urvalet av företag har skett genom att utgå från de 15 största kommunerna i regionen som har en allmännytta, och sedan välja den största privata hyresvärden i respektive kommun. I de fall samma företag förekommer i flera kommuner har näst största företag valts osv. De utvalda företagen är representativa för privata fastighetsägare i Stockholm. TABELL 2 Företagen i undersökningen 2013 Företag Balansomslutning (tkr) Wallenstam AB 32 437 000 Rikshem AB 20 209 605 Akelius Lägenheter AB 16 436 688 Fastighets AB L E Lundberg 13 405 513 Wåhlin Fastigheter AB 2 577 799 Einar Mattsson Fastighets AB 2 249 429 Stena Fastigheter Stockholm AB 1 955 165 Willhem Stockholm AB 1 509 011 Graflunds Fastighets AB 1 235 944 Lennart Ericsson Fastigheter AB 1 111 502 Din Bostad i Botkyrka AB 224 395 Grindstugärde AB 62 241 Tegeltornet AB 36 820 AB Karby Backa Fastigheter 27 309 P J Mattsson Fastighetsbolag 2 650 För detaljer hänvisas till bilaga 1. 7 Vinst per hyreskrona Det huvudsakliga jämförelsemåttet mellan företagen är vinst per hyreskrona, där resultatet efter finansnetto (exklusive jämförelsestörande poster) relateras till hyresintäkterna. Det innebär att exempelvis reavinster vid avyttringar inte ingår. Vinsten per hyreskrona var i genomsnitt 29,1 procent, det motsvarar en vinst per år om 21 448 kr för en genomsnittlig lägenhet i Stockholm. Det är mycket högt och en eventuell eliminering av höga och låga extremvärden i tabellen förändrar inte den bilden. Att äga bostäder i Stockholm är synnerligen lönsamt. Stenas höga vinst beror på finansiella intäkter: resultatandelar i koncernföretag, till stor del utdelning. Företaget får höga belopp årligen varför de inte betraktas som extraordinära. Stena Fastigheter Stockholm AB är huvudbolag för all fastighetsförvaltning inom koncernen i Stockholm. Det inkluderar i sin tur dotterbolag från vilka utdelning erhålls. 8 Hos Tegeltornet ser resultat- och balansräkning inte riktigt ut som vanligt då ingen koncernredovisning upprättas (liten koncern enligt ÅRL 7 kap § 3). Vinsten per hyreskrona är uppskattad utifrån de enda intäkterna från koncernens bostadsrörelse som redovisas: anticiperad utdelning från de dotterbolag som äger fastigheterna. 2013 hade företaget höga förväntade utdelningar, året innan knappt några intäkter alls. Det innebär att 2013 sannolikt är ett extremt år vad gäller vinst. Under 2013 hade Akelius Lägenheter AB ”övriga finansiella kostnader” om 1,1 mdkr (!) som sänker hela resultatet före skatt. Företaget gör årligen stora vinster och detta var förmodligen ett sätt att skicka pengar vidare till moderbolaget i koncernen. Orsakerna till Willhems dåliga resultat är inte tydliga då årsredovisningen är begränsad på information, men företaget betalar stora belopp i ränta till koncernföretag. Det negativa resultatet raderar ut nästan allt eget kapital (se vidare under soliditet). Företaget verkar tömmas på pengar, men detaljerna saknas. TABELL 3 Vinst per hyreskrona vid fastighetsförvaltning Företag 2013 Stena Fastigheter Stockholm AB 99,4 % Tegeltornet AB 95,6 % P J Mattsson Fastighetsbolag 50,4 % Fastighets AB L E Lundberg 44,2 % Din Bostad i Botkyrka AB 42,6 % Grindstugärde AB 32,5 % Wåhlin Fastigheter AB 27,1 % Wallenstam AB 25,9 % AB Karby Backa Fastigheter 20,2 % Lennart Ericsson Fastigheter AB 17,2 % Rikshem AB 13,7 % Graflunds Fastighets AB 9,2 % Einar Mattsson Fastighets AB –4,6 % Willhem Stockholm AB –11,7 % Akelius Lägenheter AB –24,4 % 0 50 Källa: Stella Borealis 9 Direktavkastning Direktavkastningen visar hur mycket pengar företaget tjänar på själva fastighetsverksamheten och beräknas genom att dividera driftnettot med det genomsnittliga bokförda värdet5 för fastigheterna. Driftnettot utgörs av totala intäkter minus kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgälder, fastighetsskatt samt i vissa fall central administration, och ska täcka företagets kapitalkostnader. Direktavkastningen och rörelseresultatet uttryckt som procent av fastigheternas bokförda värden (se bilaga 1) kan jämföras med bankernas utlåningsräntor. Om talen ligger högre, genererar företaget bättre avkastning än om pengarna hade placerats på ett bankkonto. I genomsnitt uppgår direktavkastningen till 8,4 procent, vilket är högt. Om extremfallet Mattsson exkluderas är nivån ett par procentenheter lägre men fortfarande god. 5 Tre av företagen redovisar fastigheternas verkliga värde i balansräkningen enligt IFRS. Ett företag redovisar istället andelar i koncernföretag av bokföringstekniska skäl. 10 Skälet till P J Mattssons starka avkastning är en halvering av ”övriga externa kostnader” mellan 2012 och 2013, men detaljerna framgår inte av årsredovisningen. Mattsson är undersökningens minsta företag och det kan räcka med små förändringar i intäkter eller kostnader för att få stor inverkan på avkastningen. Tegeltornet har inga hyresintäkter i vanlig mening, då fastigheterna ligger i separata dotterbolag och moderbolaget inte upprättar koncernredovisning. Intäkterna består istället av resultatandelar från koncernföretag (dotterbolag) främst i form av anticiperad utdelning. För 2013 är det beloppet högt, men redovisat under finansiella poster. På tillgångssidan saknas bokförda fastighetsvärden. Istället redovisas andelar i koncernföretag. Därav den låga direktavkastningen. Om P J Mattsson och Tegeltornet exkluderas blir den genomsnittliga direktavkastningen 7,0 procent. TABELL 4 Direktavkastning Företag 2013 P J Mattsson Fastighetsbolag 37,4 % Grindstugärde AB 13,8 % Din Bostad i Botkyrka AB 13,3 % AB Karby Backa Fastigheter 9,8 % Akelius Lägenheter AB 9,0 % Graflunds Fastighets AB 6,2 % Wåhlin Fastigheter AB 6,0 % Einar Mattsson Fastighets AB 5,5 % Lennart Ericsson Fastigheter AB 5,5 % Fastighets AB L E Lundberg 5,0 % Stena Fastigheter Stockholm AB 4,6 % Rikshem AB 4,4 % Wallenstam AB 3,9 % Willhem Stockholm AB 3,7 % Tegeltornet AB 0 25 –2,8 % Källa: Stella Borealis 11 Företagens ekonomiska potential Ett företags ekonomiska potential kan mätas på flera sätt. I denna undersökning används soliditeten och storleken på företagens reavinster. Soliditeten är ett mått på hur stor del av företagens tillgångar som finansieras med eget kapital (i motsats till lån) och speglar även deras ekonomiska potential. Ett företag med hög soliditet har större förmåga att överleva år med dålig lönsamhet eller förluster samt kan låna mer för kommande investeringar. Den finansiella risken blir samtidigt mindre eftersom svängningar i låneräntan får mindre genomslag på resultatet. Den synliga soliditeten beräknas som eget kapital genom balansomslutningen och inkluderar delar av obeskattade reserver i de fall sådana finns. Ingen hänsyn tas till eventuella övervärden i företagens fastigheter. Normalt är marknadsvärdena väsentligt högre än fastigheternas bokförda värden, varför den ekonomiska potentialen i företagen i praktiken är betydligt större. Tre av företagen redovisar fastigheternas verkliga värde i balansräkningen enligt IFRS. Det medför att övervärdet redan är bokföringsmässigt realiserat vilket även ökar det egna kapitalet via resultaträkningen. Men en sådan uppställning är också mer volatil då värderingen väsentligen påverkas av små förändringar i variablerna. Soliditeten är 29,9 procent i genomsnitt, utan hänsyn till eventuella övervärden i fastigheterna hos alla utom tre företag. Med undantag för Willhem Stockholm AB och Einar Mattsson Fastighets AB uppvisar samtliga företag en god till extremt god soliditet. 12 Tegeltornets höga utfall beror som tidigare på en annorlunda redovisning. Företaget, som är ett moderbolag i en koncern utan koncernredovisning, äger inga förvaltningsfastigheter. De ligger i dotterbolag. Istället redovisas andelar i desamma varför nyckeltalet haltar något. Om Tegeltornet exkluderas blir soliditeten i genomsnitt 25,4 procent vilket fortfarande är högt. Dåliga resultat både 2012 och 2013 raderar nästan ut Willhems egna kapital och därmed soliditeten. Aktiekapitalet är dock lågt och fallhöjden till kontrollbalansläge är hög. Skälet till minskningen är sannolikt att moderbolaget vill plocka pengar ur bolaget. Ett annat sätt att mäta den ekonomiska potentialen hos företagen är genom de vinster som uppstår vid avyttringar av fastigheter, så kallade reavinster, när ägarna väljer att realisera det faktiska värdet i en fastighet. Reavinsterna kan användas till investeringar eller förvärv, alternativt delas ut till ägarna. Företagens årsredovisningar ger inte alltid en tydlig bild av de förvärv och avyttringar av fastigheter som genomförs, och av hur rearesultatet ser ut. Reavinsterna kan betraktas som en extra avkastning i företaget. Det finns för många oklarheter i indata för att kunna beräkna en viktad genomsnittlig avkastning. Under 2013 har marknadsvärdena för bostäder enligt Svenskt Fastighetsindex/IPD i genomsnitt ökat och det är rimligt att tro att motsvarande värdeförändringar uppstått även hos de företag som inte har avyttrat fastigheter. TABELL 5 Soliditet och bokfört värde (mkr) 2013 Fastigheternas TABELL 6 Avyttrade fastigheter och reavinster (mkr) Företag Företag Soliditet värde (mkr) 2013 Avyttrade Rearesultat Tegeltornet AB 93,1 % 12b Rikshem AB 2 199,2d 0,0c Fastighets AB L E Lundberg 59,0 % 13 219a Wallenstam AB 1 986,0 929,0 P J Mattsson Fastighetsbolag 44,3 % 1,2 Akelius Lägenheter AB 362,0 –57,0 Wallenstam AB 39,6 % 29 049a Wåhlin Fastigheter AB 41,0d4,5 Grindstugärde AB 39,5 % 25 Graflunds Fastighets AB 0,0c4,7 Akelius Lägenheter AB 38,7 % 3 289 Lennart Ericsson Fastigheter AB 0,0c0,0 Graflunds Fastighets AB 33,7 % 926 Willhem Stockholm AB 0,0c0,0c Lennart Ericsson Fastigheter AB 27,0 % 1 028 P J Mattsson Fastighetsbolag 0,0c0,0c Wåhlin Fastigheter AB 24,1 % 2 330 AB Karby Backa Fastigheter 0,0c0,0c Rikshem AB 18,3 % 20 009a Stena Fastigheter Stockholm AB 0,0c0,0 Stena Fastigheter Stockholm AB 12,9 % 1 386 Tegeltornet AB 0,0c0,0c Grindstugärde AB 0,0c4,0 AB Karby Backa Fastigheter 9,3 % 22 Din Bostad i Botkyrka AB 6,3 % 115 Einar Mattsson Fastighets AB 3,1 % 1 550 Willhem Stockholm AB 0,2 % 1 504 Källa: Stella Borealis Källa: Stella Borealis a) Verkligt värde enligt IFRS b) Andelar i koncernföretag c) Oklart. d) Uppskattat. 13 Utdelning Möjligheten att lämna utdelning till aktieägarna grundar sig på företagets resultat efter skatt. Det inkluderar resultatet från fastighetsförvaltningen tillsammans med reavinster och eventuella andra jämförelsestörande poster. Resultat efter skatt återfinns längst ner i resultaträkningen i företagets årsredovisning. Den utdelning som bolagsstämman fattar beslut om ena året betalas ut först kommande verksamhetsår. I denna undersökning används faktiskt utbetalad utdelning respektive år. Åtta av företagen delade ut pengar till sina ägare. 14 Utöver en extra miljard i finansiella kostnader delar Akelius ut hela 700 mkr till ägaren vilket sänker det egna kapitalet med flera hundra miljoner kronor (ger en nästan 10 procentenheter lägre soliditet). Men omfördelningar av medel inom Akeliussfären är vanliga. Även Stenas regionala Stockholmsbolag skickar stora pengar vidare i koncernen. Wallenstam delade ut motsvarande 1,25 kronor per aktie. Wåhlin lämnade utdelning med 10 mkr både 2012 och 2013. Lennart Ericsson Fastigheter AB ägs numera av ett holdingbolag till vilket pengar utdelades. TABELL 7 Utdelning Företag 2013 Akelius Lägenheter AB 700,0 Stena Fastigheter Stockholm AB 300,0 Wallenstam AB 212,0 Wåhlin Fastigheter AB 200 400 600 mkr 10,0 Tegeltornet AB 5,0 Lennart Ericsson Fastigheter AB 4,9 Grindstugärde AB 2,0 P J Mattsson Fastighetsbolag 0,2 Einar Mattsson Fastighets AB 0,0 Graflunds Fastighets AB 0,0 Fastighets AB L E Lundberg 0,0 Din Bostad i Botkyrka AB 0,0 Willhem Stockholm AB 0,0 AB Karby Backa Fastigheter 0,0 Rikshem AB 0,0 Källa: Stella Borealis 15 Jämförelse med ekonomisk statistik inom fastighetsförvaltning För att ytterligare spegla utfallet i undersökningen kan det relateras till offentlig statistik. Statistiska centralbyrån (SCB) SCB genomför varje år en intäkts- och kostnadsundersökning för flerbostadshus (IKU) med jämförande data för allmännyttiga och privata fastighetsföretag samt bostadsrättsföreningar. I undersökningen har SCB påfört de privata fastighetsägarna ett så kallat modifierat pålägg som är en schablonmässig kompensation för underskattning i statistiken avseende skötsel och administration. Sedan år 2007 hämtar SCB inte in uppgifter om räntor, lån och avskrivningar för de privata företagen på grund av osäkerheten i siffrorna. Tabellen inkluderar därför inte kapitalkostnader. Eftersom kapitalkostnaderna inte inkluderas i undersökningen går det inte att beräkna vinst per hyreskrona för jämförelser med denna undersöknings resultat. Däremot är driftnettot hos de privata fastighetsägarna mycket högt – väsentligen mycket högre än hos de allmännyttiga bostadsföretagen. 16 Svenskt Fastighetsindex/Investment Property Databank Varje år sammanställer Svenskt Fastighetsindex (SFI) tillsammans med Investment Property Databank (IPD) ett index över avkastningen på fastighetsinvesteringar jämfört med alternativa placeringar. Indexet mäter erhållen totalavkastning i procent med fastigheternas marknadsvärden som bas. Totalavkastningen utgörs av summan av direktavkastning och värdeförändring. Beräkningarna följer internationell standard. Totalavkastningen för bostäder under 2013 var 7,0 procent. Direktavkastningen är i stort sett oförändrad jämfört med föregående år, samtidigt som värdeökningen inte var lika stor. Totalavkastningen blir därmed en halv procentenhet lägre än för 2012. Aktiemarknaderna gick dock bättre under 2013 och gav i genomsnitt bättre avkastning än direkt ägande i fastigheter. TABELL 8 Intäkts- och kostnadsundersökning för flerbostadshus (IKU) i Sverige 2012 (kr/kvm) Kommunala bostadsföretag Intäkter: 976 Hyresintäkter, netto: 948 Modifierat pålägg: 0 Driftnetto: 254 Driftkostnader: 415 Underhåll och reparationer: 253 Fastighetsskatt och avgäld*: 26 Hyresbortfall: 28 Privatägda fastigheter Intäkter: 1017 Hyresintäkter, netto: 1001 Modifierat pålägg: 29 Driftnetto: 452 Driftkostnader: 347 Underhåll och reparationer: 142 Fastighetsskatt och avgäld*: 31 Hyresbortfall: 16 *) Inklusive markavgifter. Källa: SCB 17 TABELL 9 SFI/IPD Svenskt Fastighetsindex 2013 Totalavkastning Index dec 2002 = 100 1 år Direktavkastning Värdeförändring Totalavkastning årstakt 1 år 1 år 3 år 5 år 10 år Alla fastigheter 216,1 6,8 % 4,9 % 1,8 % 7,8 % 6,9 % 7,9 % Bostäder 222,8 7,0 % 3,2 % 3,7 % 7,3 % 6,6 % 7,5 % Jämförelsesiffror Aktier 24,4 % 8,0 % 19,1 % 11,6 % Fastighetsaktier 20,2 % 7,0 % 17,6 % Obligationer –3,9 % 4,5 % Inflation 0,4 % 0,6 % 1,3 % – 2,9 % 5,2 % 1,5 % Källa: Svenskt Fastighetsindex & IPD Norden AB 18 Är det lönsamt att äga och förvalta fastigheter? Lönsamhet och ekonomisk potential kan mätas på flera sätt, där denna undersökning har fokuserat på ett urval av nyckeltal och information som fångar fastighetsrörelsen och fastigheter som investeringsobjekt i syfte att besvara undersökningens två frågeställningar: Är det lönsamt att förvalta fastigheter som privat fastighetsägare i Stockholm? Är det lönsamt att äga fastigheter som investering i Stockholm? Rapporten visar att det är lönsamt. Med direktavkastningar på i genomsnitt 8,4 procent och en vinst per hyreskrona på hela 29 procent ger fastigheterna goda och stabila kassaflöden som kan delas ut eller på andra sätt komma ägarna till godo. Avkastningen i den löpande förvaltningen får anses vara exceptionellt god och årsvinsten är i genomsnitt cirka 21 450 kr för en genomsnittlig lägenhet i Stockholm. Även som investering visar sig hyresfastigheter i Stockholm vara en mycket god affär. Soliditeten är i genomsnitt hög (30 procent utan hänsyn till övervärden hos de flesta företagen) och försäljningar av fastigheter frigör värden och kan ses som en extra avkastning utöver fastighetsrörelsen. Drygt hälften av företagen delar även ut pengar till ägarna. Det är heller inte ovanligt med indirekta utdelningar i form av att företagen lånar pengar till en ränta som kan sättas högt alternativt lånar ut till en låg ränta. I mindre företag förekommer ofta olika förmåner, löneutbetalningar eller konsultarvoden till ägarna. Dessa ekonomiska fördelar är svårare att fånga och framgår inte av årsredovisningarna hos företagen i denna undersökning. De flesta företagen uppvisar en hög soliditet, en stabil värdetillväxt och en god avkastning i förvaltningen som överstiger både bankernas utlåningsräntor och branschgenomsnittet för bostäder enligt SFI/IPD. 19 7 380 Fastighets AB L E Lundberg 3 568 Grindstugärde AB 58 831 132 840 795 577 –386 2 852 19 500 Tegeltornet AB Stena Fastigheter Stockholm AB Wåhlin Fastigheter AB Rikshem AB 2 216 AB Karby Backa Fastigheter 1 095 000 456 8 600 Wallenstam AB 54 425 49 609 306 512 15 229 638 872 57 452 85 369 Driftnetto (tkr) P J Mattsson Fastighetsbolag1 2 678 709 Willhem Stockholm AB Lennart Ericsson Fastigheter AB Akelius Lägenheter AB 5 779 9 281 Graflunds Fastighets AB Din Bostad i Botkyrka AB 5 055 Antal lägenheter Einar Mattsson Fastighets AB Företag BILAGA 1 BILAGOR 1 807 36 686 195 412 67 640 203 340 1 225 322 408 000 –18 171 18 179 –132 901 13 236 513 688 17 219 –18 103 Resultat efter finansiella poster (justerat, tkr) 3 005 17 765 596 570 1 284 58 756 15 970 –26 931 1 276 000 178 845 1 456 020 52 980 178 013 33 424 1 431 4 901 258 405 –11 590 –49 381 2 337 –9 200 891 000 –80 –139 1 486 279 4 356 –900 –3 262 –500 Årets resultat (ej justerat, tkr) 23 486 Jämförelsestörande poster (tkr) 0 0 0b 129 632 0b 1 215 000 0b 0b 4 400 000 236 867a 0b 0b 0b 0 0 700 000 4 875 0 212 000 200 0 0 10 000 300 000 5 000 2 000 Fastighets AB L E Lundberg Din Bostad i Botkyrka AB AB Karby Backa Fastigheter Rikshem AB Tegeltornet AB Grindstugärde AB 224 395 1 509 011 1 111 502 62 241 36 820 1 955 165 2 577 799 36 081 1 368 038 4 964 341 1 190 6 232 071 1 509 011 2 650 5 640 973 1 296 424 3 721 29 049 000 32 437 000 36 307 000 24 940 12 048e 1 386 222 2 329 984 3 721 1 295 838 204 000 1 297 010 4 616 099 Taxeringsvärde (tkr) 27 309 36 307 000 2 650 20 009 273d 20 209 605 22 414 1 190 29 049 000d 32 437 000 1 504 395 1 027 601 3 288 683 16 436 688 114 896 Medel 4 000 0bb 0 4 536 0b 0b 0b 929 000 0b 0 -57 000 0 1 235 944 2 249 429 Balansomslutning (tkr) 13 218 950d 13 405 513 925 640 1 549 875 1 386 222 0b 0b 0b 41 027a 2 199 242a 0b 0b 1 986 000 0b 0b 362 000 0 0 4 676 0 Rearesultat (tkr) Bokfört värde, byggnader och mark (tkr) Median Min Max Stena Fastigheter Stockholm AB Wåhlin Fastigheter AB P J Mattsson Fastighetsbolag Wallenstam AB Willhem Stockholm AB Lennart Ericsson Fastigheter AB Akelius Lägenheter AB 0b 0b 0 Graflunds Fastighets AB 0 0 Avyttrat (tkr) 0 Förvärv (tkr) 0 Utdelning (tkr) Einar Mattsson Fastighets AB Företag BILAGA 2 10 408 982 2 269 625 4 961 48 409 333 48 108c 1 824 051c 20 009 000 48 409 333c 4 961c 29 049 000 2 715 200f 1 727 784c 272 000c 13 219 000 1 729 347c 5 900 000 Marknadsvärde (tkr) Årsvinst per typlägenhet –3 398 6 762 32 558 31 340 –17 984 12 625 –8 575 19 026 37 065 14 845 10 079 19 944 73 169 70 341 23 923 73 169 –17 984 19 026 21 448 Vinst per hyreskrona –4,6 % 9,2 % 44,2 % 42,6 % –24,4 % 17,2 % –11,7 % 25,9 % 50,4 % 20,2 % 13,7 % 27,1 % 99,4 % 95,6 % 32,5 % 99,4 % –24,4 % 25,9 % 29,1 % Direktavkastning 5,5 % 6,2 % 5,0 % 13,3 % 9,0 % 5,5 % 3,7 % 3,9 % 37,4 % 9,8 % 4,4 % 6,0 % 4,6 % –2,8 % 13,8 % 37,4 % –2,8 % 5,5 % 8,4 % 3,1 % 33,7 % 59,0 % 6,3 % 38,7 % 27,0 % 0,2 % 39,6 % 44,3 % 9,3 % 18,3 % 24,1 % 12,9 % 93,1 % 39,5 % 93,1 % 0,2 % 27,0 % 29,9 % Graflunds Fastighets AB Fastighets AB L E Lundberg Akelius Lägenheter AB Lennart Ericsson Fastigheter AB Wallenstam AB P J Mattsson Fastighetsbolag AB Karby Backa Fastigheter Rikshem AB Wåhlin Fastigheter AB Stena Fastigheter Stockholm AB Tegeltornet AB Grindstugärde AB Max Min Median Medel Willhem Stockholm AB Din Bostad i Botkyrka AB Einar Mattsson Fastighets AB Företag Soliditet BILAGA 3 6,7 % 4,6 % –3,2 % 29,7 % 13,9 % –3,2 % 3,4 % 4,8 % 3,8 % 8,1 % 29,7 % 3,0 % 2,3 % 3,9 % 7,2 % 11,6 % 4,6 % 4,6 % 2,4 % Rörelseres./ Bokfört värde fast. FOTNOTER Bilaga 1: 1) Brutet räkenskapsår: 20120701–20130630 Jämförelsestörande poster i tabellen är i de flesta fall reavinster från försäljningar, normalt fastigheter. I övrigt nedskrivning, lämnade koncernbidrag eller resultat från värdepappershandel. Bilaga 2: a) Uppskattat. b) Oklart. c) Uppskattat baserat på taxeringsvärde. d) Verkligt värde enligt IFRS. e) Andelar i koncernföretag enligt balansräkning. f ) Uppskattat från moderbolagets årsredovisning. 23 2014-12 Hyresgästföreningen region Stockholm hyresgastforeningen.se dittlivsboende.se 0771-443 443
© Copyright 2024