1. No category

ÄR DET LÖNSAMT ATT ÄGA
HYRESHUS I STOCKHOLM?
Privatvärdarnas ekonomi i Stockholm 2013
Innehåll
Det är lönsamt att äga hyresfastigheter4
Bostadsbristen utnyttjas
6
Så gjorde vi undersökningen7
Vinst per hyreskrona8
Direktavkastning10
Företagens ekonomiska potential12
Utdelning14
Jämförelse med ekonomisk statistik inom fastighetsförvaltning16
Statistiska centralbyrån (SCB)
16
Svenskt Fastighetsindex/Investment Property Databank
16
Är det lönsamt att äga och förvalta fastigheter?19
Bilagor
Hyresgästföreningen region Stockholm omfattar kommunerna i Stockholms län förutom Norrtälje.
Undersökningen omfattar företag verksamma i Stockholmsregionen och har utförts av Stella Borealis på
uppdrag av Hyresgästföreningen region Stockholm. Stella Borealis är ett företag som utför analyser, utredningar och beräkningar med särskilt fokus på bostads- och regionalpolitik, bostadsmarknaden i Sverige
samt kommunal ekonomi.
Stockholm, december 2014
2
”Låg lönsamhet (…) skrämmer bort
dem som vill bygga hyresrätter.”
Fastighetsägarna Stockholm
”…hyresrätter är idag inte
tillräckligt lönsamma.”
Centerpartiet
”…går (…) inte att tjäna några pengar på att
(…) hyra ut lägenheter i stockholmsregionen...”
Stockholms Handelskammare
1. www.svd.se/opinion/brannpunkt/de-som-vill-bygga-nya-hyresratter-skrams-ivag_7871250.svd
2. www.centerpartiet.se/var-politik/alla-fragor/bostad/bostader
3. www.chamber.se/rapporter/bostadsbristen-i-stockholmsregionen.htm
3
Hyresgästföreningen region Stockholms undersökning visar tydligt:
Det är lönsamt att äga
hyresfastigheter i Stockholm
Det lönade sig att äga och förvalta hyreshus under
2013. Det visar Hyresgästföreningen region Stockholms undersökning som gäller 15 privata fastighetsbolag verksamma i Stockholmsregionen.
Hyresgästföreningen region Stockholm har analyserat 15
privata fastighetsföretag som var helt eller delvis verksamma i Stockholmsregionen under 2013. Ur fastighetsägarnas perspektiv är resultaten mycket goda.
Företagen äger och förvaltar över 60 000 lägenheter och
har ett marknadsvärde på 130 miljarder kronor. Samtliga
företag ägs av privata aktörer.
Vi ställde två frågor:
1. Är det lönsamt att förvalta fastigheter som privat
fastighetsägare i Stockholm?
2. Är det lönsamt att äga fastigheter som investering
i Stockholm?
I båda fallen är svaret på frågorna: Ja.
Här är de viktigaste resultaten från undersökningen:
Den genomsnittliga vinsten per hyreskrona uppgick till
29,1 procent.
Direktavkastningen var i genomsnitt 8,4 procent. Därmed var den högre än bankernas utlåningsränta. Den
var också väsentligt högre än genomsnittet för bostadsfastigheter i Sverige4.
4
Den genomsnittliga direktavkastningen av att äga bostadsfastigheter i Sverige var
3,2 procent under 2013, enligt Svenskt Fastighetsindex/Investment Property Databank.
4
Årsvinsten per genomsnittslägenhet var cirka 21 450 kr.
Även som ekonomisk investering är det lönsamt att äga
fastigheter. Soliditeten hos de undersökta företagen var i
genomsnitt 29,9 procent.
Soliditeten är i genomsnitt hög och reavinster ger en extra
avkastning på fastighetsrörelsen. Med direktavkastningar
på över åtta procent och en vinst per hyreskrona på hela
29 procent ger fastigheterna ett bra resultat. Årsvinsten per
lägenhet är hela 21 450 kronor för en genomsnittslägenhet
i Stockholm – ett synnerligen högt resultat.
Det är lönande att äga och förvalta
hyresbostäder
Undersökningens resultat stämmer inte med den bild som
de privata fastighetsägarna ofta ger när de menar att det
inte lönar sig att äga och förvalta hyreshus och att hyrorna
är för låga.
Hyresgästföreningen region Stockholms undersökning
visar tydligt att de privata fastighetsägarna har fel. Deras
argumentation bygger inte på fakta. Rapporten visar att
det inte går att påstå att det är olönsamhet i branschen,
eller att använda olönsamhet som argument för att förändra
hyressättningen.
Tabell 1 visar årsvinsten hos respektive företag för
en genomsnittlig lägenhet på 69 kvadratmeter.
TABELL 1
Årsvinst per typlägenhet (kr)
Företag
Genomsnittslägenheten är hämtad från Stockholms
län med en hyra på 6 132 kronor per månad enligt
Statistiska centralbyrån (SCB).
2013
Stena Fastigheter Stockholm AB
73 169
Tegeltornet AB
70 341
P J Mattsson Fastighetsbolag
37 065
Fastighets AB L E Lundberg
32 558
Din Bostad i Botkyrka AB
31 340
Grindstugärde AB
23 923
Wåhlin Fastigheter AB
19 944
Wallenstam AB
19 026
AB Karby Backa Fastigheter
14 845
Lennart Ericsson Fastigheter AB
12 625
Rikshem AB
10 079
Graflunds Fastighets AB
0
50
6 762
Einar Mattsson Fastighets AB
–3 398
Willhem Stockholm AB
–8 575
Akelius Lägenheter AB
–17 984
Källa: SCB, Stella Borealis
Direktavkastningen visar
hur mycket företaget tjänar
på själva fastigheten.
Soliditet är ett mått på ekonomisk styrka. Det
visar också hur stor del av företagets verksamhet
som finansieras med eget kapital i motsats till lån.
5
Bostadsbristen utnyttjas
Hyresgästföreningen region Stockholms rapport visar att
det är lönsamt att äga och förvalta hyresfastigheter. Föga
förvånande, för ingen har ju påstått att fastighetsägande
skulle vara ideell verksamhet. Däremot hörs ofta kritik från
fastighetsägares organisationer och så kallade fria debattörer när det gäller det svenska systemet att sätta hyror. Det
påstås att bruksvärdessystemet gör det olönsamt att äga
och förvalta hyresbostäder, istället föreslås marknadshyror.
Hyresgästföreningen region Stockholm visar i denna rapport att kritiken mot bruksvärdessystemet saknar grund.
Det stora problemet när det gäller bostadssituationen i
Stockholm är bostadsbristen. Inte bristen på lönsamhet
för privata fastighetsägare. Det är bostadsbrist i samtliga
kommuner i Stockholmsregionen och andelen hyresrätter
i bostadsbeståndet minskar. Stockholmsregionens utveckling bromsas upp; unga kan inte flytta hemifrån, studenter
6
tvingas in i osäkra andrahandsboenden och många tackar
nej till jobb för att de inte hittar en bostad. Politikerna tar
inte sitt ansvar; ett helhetsperspektiv på bostadspolitiken
saknas.
Det är anmärkningsvärt att Fastighetsägarna Stockholm
anser att enskilda hyresgäster ska träffa individuella hyresavtal med sin hyresvärd, där de bland annat kommer överens om hur hyran ska höjas under hyrestiden. Detta innebär marknadshyror. De försöker utnyttja bostadsbristen för
att höja hyrorna och göra det ännu mer lönsamt att vara
privat hyresvärd.
Det är viktigt att diskussionen om bostadsbristen och
hyressättningssystemet är saklig och bygger på fakta. För
Hyresgästföreningen region Stockholm är detta självklart.
Så gjorde vi undersökningen
Undersökningen baseras på respektive företags årsredovisningar för 2013. I vissa fall studeras av praktiska skäl hela
koncernen. Det får till följd att siffrorna för en del företag
omfattar ett fastighetsbestånd som även inkluderar andra
regioner än Stockholm.
För att få en mer rättvisande bild av hur resultatet i den
löpande fastighetsförvaltningen ser ut har jämförelsestörande poster brutits ut. De kan avse realisationsresultat
vid avyttringar av fastigheter och andra dispositioner av
bokföringsmässig art. Resultatet redovisas därefter under
benämningen Resultat efter finansnetto (justerat). På så sätt
ges en tydligare bild av företagens lönsamhet.
De undersökta företagen är i första hand bostadshyresvärdar,
även om lokaler förekommer och inkluderas i undersökningen. Få företag redovisar antalet lägenheter i fastighetsbeståndet och hur stora ytor som förvaltas. Från och med
2011 är det även flera företag som inte redovisar taxeringsvärden. Företag behöver inte göra så i sin externa redovisning från och med 1 januari 2011. Ändringen infördes i
Årsredovisningslagen (ÅRL).
Ofta redovisas ekonomiska resultat hos fastighetsföretag som
vinst per kvadratmeter, men då de flesta företag inte uppger
ytan använder sig undersökningen istället av vinst per hyreskrona som huvudsakligt jämförelsemått mellan företagen.
Urvalet av företag har skett genom att utgå från de 15 största
kommunerna i regionen som har en allmännytta, och sedan
välja den största privata hyresvärden i respektive kommun.
I de fall samma företag förekommer i flera kommuner har
näst största företag valts osv. De utvalda företagen är representativa för privata fastighetsägare i Stockholm.
TABELL 2
Företagen i undersökningen 2013
Företag
Balansomslutning (tkr)
Wallenstam AB
32 437 000
Rikshem AB
20 209 605
Akelius Lägenheter AB
16 436 688
Fastighets AB L E Lundberg
13 405 513
Wåhlin Fastigheter AB
2 577 799
Einar Mattsson Fastighets AB
2 249 429
Stena Fastigheter Stockholm AB
1 955 165
Willhem Stockholm AB
1 509 011
Graflunds Fastighets AB
1 235 944
Lennart Ericsson Fastigheter AB
1 111 502
Din Bostad i Botkyrka AB
224 395
Grindstugärde AB
62 241
Tegeltornet AB
36 820
AB Karby Backa Fastigheter
27 309
P J Mattsson Fastighetsbolag
2 650
För detaljer hänvisas till bilaga 1.
7
Vinst per hyreskrona
Det huvudsakliga jämförelsemåttet mellan företagen
är vinst per hyreskrona, där resultatet efter finansnetto (exklusive jämförelsestörande poster) relateras till
hyresintäkterna. Det innebär att exempelvis reavinster
vid avyttringar inte ingår.
Vinsten per hyreskrona var i genomsnitt 29,1 procent, det
motsvarar en vinst per år om 21 448 kr för en genomsnittlig lägenhet i Stockholm. Det är mycket högt och en eventuell eliminering av höga och låga extremvärden i tabellen
förändrar inte den bilden. Att äga bostäder i Stockholm är
synnerligen lönsamt.
Stenas höga vinst beror på finansiella intäkter: resultatandelar i koncernföretag, till stor del utdelning. Företaget
får höga belopp årligen varför de inte betraktas som extraordinära. Stena Fastigheter Stockholm AB är huvudbolag
för all fastighetsförvaltning inom koncernen i Stockholm.
Det inkluderar i sin tur dotterbolag från vilka utdelning
erhålls.
8
Hos Tegeltornet ser resultat- och balansräkning inte riktigt
ut som vanligt då ingen koncernredovisning upprättas
(liten koncern enligt ÅRL 7 kap § 3). Vinsten per hyreskrona är uppskattad utifrån de enda intäkterna från koncernens bostadsrörelse som redovisas: anticiperad utdelning från de dotterbolag som äger fastigheterna. 2013 hade
företaget höga förväntade utdelningar, året innan knappt
några intäkter alls. Det innebär att 2013 sannolikt är ett
extremt år vad gäller vinst.
Under 2013 hade Akelius Lägenheter AB ”övriga finansiella
kostnader” om 1,1 mdkr (!) som sänker hela resultatet före
skatt. Företaget gör årligen stora vinster och detta var förmodligen ett sätt att skicka pengar vidare till moderbolaget
i koncernen.
Orsakerna till Willhems dåliga resultat är inte tydliga då
årsredovisningen är begränsad på information, men företaget betalar stora belopp i ränta till koncernföretag. Det
negativa resultatet raderar ut nästan allt eget kapital (se
vidare under soliditet). Företaget verkar tömmas på pengar,
men detaljerna saknas.
TABELL 3
Vinst per hyreskrona vid fastighetsförvaltning
Företag
2013
Stena Fastigheter Stockholm AB
99,4 %
Tegeltornet AB
95,6 %
P J Mattsson Fastighetsbolag
50,4 %
Fastighets AB L E Lundberg
44,2 %
Din Bostad i Botkyrka AB
42,6 %
Grindstugärde AB
32,5 %
Wåhlin Fastigheter AB
27,1 %
Wallenstam AB
25,9 %
AB Karby Backa Fastigheter
20,2 %
Lennart Ericsson Fastigheter AB
17,2 %
Rikshem AB
13,7 %
Graflunds Fastighets AB
9,2 %
Einar Mattsson Fastighets AB
–4,6 %
Willhem Stockholm AB
–11,7 %
Akelius Lägenheter AB
–24,4 %
0
50
Källa: Stella Borealis
9
Direktavkastning
Direktavkastningen visar hur mycket pengar företaget tjänar
på själva fastighetsverksamheten och beräknas genom att
dividera driftnettot med det genomsnittliga bokförda
värdet5 för fastigheterna. Driftnettot utgörs av totala intäkter minus kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgälder,
fastighetsskatt samt i vissa fall central administration, och
ska täcka företagets kapitalkostnader.
Direktavkastningen och rörelseresultatet uttryckt som
procent av fastigheternas bokförda värden (se bilaga 1) kan
jämföras med bankernas utlåningsräntor. Om talen ligger
högre, genererar företaget bättre avkastning än om pengarna hade placerats på ett bankkonto.
I genomsnitt uppgår direktavkastningen till 8,4 procent,
vilket är högt. Om extremfallet Mattsson exkluderas är
nivån ett par procentenheter lägre men fortfarande god.
5
Tre av företagen redovisar fastigheternas verkliga värde i balansräkningen enligt IFRS.
Ett företag redovisar istället andelar i koncernföretag av bokföringstekniska skäl.
10
Skälet till P J Mattssons starka avkastning är en halvering
av ”övriga externa kostnader” mellan 2012 och 2013, men
detaljerna framgår inte av årsredovisningen. Mattsson är
undersökningens minsta företag och det kan räcka med
små förändringar i intäkter eller kostnader för att få stor
inverkan på avkastningen.
Tegeltornet har inga hyresintäkter i vanlig mening, då
fastigheterna ligger i separata dotterbolag och moderbolaget
inte upprättar koncernredovisning. Intäkterna består
istället av resultatandelar från koncernföretag (dotterbolag)
främst i form av anticiperad utdelning. För 2013 är det
beloppet högt, men redovisat under finansiella poster. På
tillgångssidan saknas bokförda fastighetsvärden. Istället
redovisas andelar i koncernföretag. Därav den låga direktavkastningen.
Om P J Mattsson och Tegeltornet exkluderas blir den
genomsnittliga direktavkastningen 7,0 procent.
TABELL 4
Direktavkastning
Företag
2013
P J Mattsson Fastighetsbolag
37,4 %
Grindstugärde AB
13,8 %
Din Bostad i Botkyrka AB
13,3 %
AB Karby Backa Fastigheter
9,8 %
Akelius Lägenheter AB
9,0 %
Graflunds Fastighets AB
6,2 %
Wåhlin Fastigheter AB
6,0 %
Einar Mattsson Fastighets AB
5,5 %
Lennart Ericsson Fastigheter AB
5,5 %
Fastighets AB L E Lundberg
5,0 %
Stena Fastigheter Stockholm AB
4,6 %
Rikshem AB
4,4 %
Wallenstam AB
3,9 %
Willhem Stockholm AB
3,7 %
Tegeltornet AB
0
25
–2,8 %
Källa: Stella Borealis
11
Företagens ekonomiska potential
Ett företags ekonomiska potential kan mätas på flera
sätt. I denna undersökning används soliditeten och
storleken på företagens reavinster.
Soliditeten är ett mått på hur stor del av företagens tillgångar
som finansieras med eget kapital (i motsats till lån) och
speglar även deras ekonomiska potential. Ett företag med
hög soliditet har större förmåga att överleva år med dålig
lönsamhet eller förluster samt kan låna mer för kommande
investeringar. Den finansiella risken blir samtidigt mindre
eftersom svängningar i låneräntan får mindre genomslag
på resultatet.
Den synliga soliditeten beräknas som eget kapital genom
balansomslutningen och inkluderar delar av obeskattade
reserver i de fall sådana finns. Ingen hänsyn tas till eventuella övervärden i företagens fastigheter. Normalt är marknadsvärdena väsentligt högre än fastigheternas bokförda
värden, varför den ekonomiska potentialen i företagen i
praktiken är betydligt större.
Tre av företagen redovisar fastigheternas verkliga värde i
balansräkningen enligt IFRS. Det medför att övervärdet
redan är bokföringsmässigt realiserat vilket även ökar det
egna kapitalet via resultaträkningen. Men en sådan uppställning är också mer volatil då värderingen väsentligen
påverkas av små förändringar i variablerna.
Soliditeten är 29,9 procent i genomsnitt, utan hänsyn till
eventuella övervärden i fastigheterna hos alla utom tre företag.
Med undantag för Willhem Stockholm AB och Einar
Mattsson Fastighets AB uppvisar samtliga företag en god
till extremt god soliditet.
12
Tegeltornets höga utfall beror som tidigare på en annorlunda
redovisning. Företaget, som är ett moderbolag i en koncern utan koncernredovisning, äger inga förvaltningsfastigheter. De ligger i dotterbolag. Istället redovisas andelar i
desamma varför nyckeltalet haltar något. Om Tegeltornet
exkluderas blir soliditeten i genomsnitt 25,4 procent vilket
fortfarande är högt.
Dåliga resultat både 2012 och 2013 raderar nästan ut
Willhems egna kapital och därmed soliditeten. Aktiekapitalet är dock lågt och fallhöjden till kontrollbalansläge är
hög. Skälet till minskningen är sannolikt att moderbolaget
vill plocka pengar ur bolaget.
Ett annat sätt att mäta den ekonomiska potentialen hos
företagen är genom de vinster som uppstår vid avyttringar
av fastigheter, så kallade reavinster, när ägarna väljer att
realisera det faktiska värdet i en fastighet.
Reavinsterna kan användas till investeringar eller förvärv,
alternativt delas ut till ägarna. Företagens årsredovisningar
ger inte alltid en tydlig bild av de förvärv och avyttringar av
fastigheter som genomförs, och av hur rearesultatet ser ut.
Reavinsterna kan betraktas som en extra avkastning i företaget. Det finns för många oklarheter i indata för att kunna
beräkna en viktad genomsnittlig avkastning.
Under 2013 har marknadsvärdena för bostäder enligt
Svenskt Fastighetsindex/IPD i genomsnitt ökat och det är
rimligt att tro att motsvarande värdeförändringar uppstått
även hos de företag som inte har avyttrat fastigheter.
TABELL 5
Soliditet och bokfört värde (mkr)
2013
Fastigheternas
TABELL 6
Avyttrade fastigheter och reavinster (mkr)
Företag
Företag
Soliditet värde (mkr)
2013
Avyttrade Rearesultat
Tegeltornet AB
93,1 %
12b
Rikshem AB
2 199,2d 0,0c
Fastighets AB L E Lundberg
59,0 %
13 219a
Wallenstam AB
1 986,0
929,0
P J Mattsson Fastighetsbolag
44,3 %
1,2
Akelius Lägenheter AB
362,0
–57,0
Wallenstam AB
39,6 %
29 049a
Wåhlin Fastigheter AB
41,0d4,5
Grindstugärde AB
39,5 %
25
Graflunds Fastighets AB
0,0c4,7
Akelius Lägenheter AB
38,7 %
3 289
Lennart Ericsson Fastigheter AB
0,0c0,0
Graflunds Fastighets AB
33,7 %
926
Willhem Stockholm AB
0,0c0,0c
Lennart Ericsson Fastigheter AB 27,0 %
1 028
P J Mattsson Fastighetsbolag
0,0c0,0c
Wåhlin Fastigheter AB
24,1 %
2 330
AB Karby Backa Fastigheter
0,0c0,0c
Rikshem AB
18,3 %
20 009a
Stena Fastigheter Stockholm AB
0,0c0,0
Stena Fastigheter Stockholm AB 12,9 %
1 386
Tegeltornet AB
0,0c0,0c
Grindstugärde AB
0,0c4,0
AB Karby Backa Fastigheter
9,3 %
22
Din Bostad i Botkyrka AB
6,3 %
115
Einar Mattsson Fastighets AB
3,1 %
1 550
Willhem Stockholm AB
0,2 %
1 504
Källa: Stella Borealis
Källa: Stella Borealis
a) Verkligt värde enligt IFRS
b) Andelar i koncernföretag
c) Oklart.
d) Uppskattat.
13
Utdelning
Möjligheten att lämna utdelning till aktieägarna grundar
sig på företagets resultat efter skatt. Det inkluderar resultatet
från fastighetsförvaltningen tillsammans med reavinster
och eventuella andra jämförelsestörande poster. Resultat
efter skatt återfinns längst ner i resultaträkningen i företagets årsredovisning. Den utdelning som bolagsstämman
fattar beslut om ena året betalas ut först kommande verksamhetsår. I denna undersökning används faktiskt utbetalad
utdelning respektive år.
Åtta av företagen delade ut pengar till sina ägare.
14
Utöver en extra miljard i finansiella kostnader delar Akelius
ut hela 700 mkr till ägaren vilket sänker det egna kapitalet
med flera hundra miljoner kronor (ger en nästan 10 procentenheter lägre soliditet). Men omfördelningar av medel
inom Akeliussfären är vanliga.
Även Stenas regionala Stockholmsbolag skickar stora pengar
vidare i koncernen. Wallenstam delade ut motsvarande
1,25 kronor per aktie. Wåhlin lämnade utdelning med 10
mkr både 2012 och 2013. Lennart Ericsson Fastigheter AB
ägs numera av ett holdingbolag till vilket pengar utdelades.
TABELL 7
Utdelning
Företag
2013
Akelius Lägenheter AB
700,0
Stena Fastigheter Stockholm AB
300,0
Wallenstam AB
212,0
Wåhlin Fastigheter AB
200
400
600 mkr
10,0
Tegeltornet AB
5,0
Lennart Ericsson Fastigheter AB
4,9
Grindstugärde AB
2,0
P J Mattsson Fastighetsbolag
0,2
Einar Mattsson Fastighets AB
0,0
Graflunds Fastighets AB
0,0
Fastighets AB L E Lundberg
0,0
Din Bostad i Botkyrka AB
0,0
Willhem Stockholm AB
0,0
AB Karby Backa Fastigheter
0,0
Rikshem AB
0,0
Källa: Stella Borealis
15
Jämförelse med ekonomisk
statistik inom fastighetsförvaltning
För att ytterligare spegla utfallet i undersökningen kan
det relateras till offentlig statistik.
Statistiska centralbyrån (SCB)
SCB genomför varje år en intäkts- och kostnadsundersökning för flerbostadshus (IKU) med jämförande data för
allmännyttiga och privata fastighetsföretag samt bostadsrättsföreningar. I undersökningen har SCB påfört de privata fastighetsägarna ett så kallat modifierat pålägg som är
en schablonmässig kompensation för underskattning i statistiken avseende skötsel och administration.
Sedan år 2007 hämtar SCB inte in uppgifter om räntor,
lån och avskrivningar för de privata företagen på grund
av osäkerheten i siffrorna. Tabellen inkluderar därför inte
kapitalkostnader.
Eftersom kapitalkostnaderna inte inkluderas i undersökningen går det inte att beräkna vinst per hyreskrona för
jämförelser med denna undersöknings resultat. Däremot är
driftnettot hos de privata fastighetsägarna mycket högt –
väsentligen mycket högre än hos de allmännyttiga bostadsföretagen.
16
Svenskt Fastighetsindex/Investment Property
Databank
Varje år sammanställer Svenskt Fastighetsindex (SFI) tillsammans med Investment Property Databank (IPD) ett
index över avkastningen på fastighetsinvesteringar jämfört
med alternativa placeringar. Indexet mäter erhållen totalavkastning i procent med fastigheternas marknadsvärden
som bas. Totalavkastningen utgörs av summan av direktavkastning och värdeförändring. Beräkningarna följer internationell standard.
Totalavkastningen för bostäder under 2013 var 7,0 procent.
Direktavkastningen är i stort sett oförändrad jämfört med
föregående år, samtidigt som värdeökningen inte var lika
stor. Totalavkastningen blir därmed en halv procentenhet lägre än för 2012. Aktiemarknaderna gick dock bättre
under 2013 och gav i genomsnitt bättre avkastning än
direkt ägande i fastigheter.
TABELL 8
Intäkts- och kostnadsundersökning för flerbostadshus (IKU) i Sverige 2012 (kr/kvm)
Kommunala bostadsföretag
Intäkter: 976
Hyresintäkter, netto: 948
Modifierat pålägg: 0
Driftnetto: 254
Driftkostnader: 415
Underhåll och reparationer: 253
Fastighetsskatt och avgäld*: 26
Hyresbortfall: 28
Privatägda fastigheter
Intäkter: 1017
Hyresintäkter, netto: 1001
Modifierat pålägg: 29
Driftnetto: 452
Driftkostnader: 347
Underhåll och reparationer: 142
Fastighetsskatt och avgäld*: 31
Hyresbortfall: 16
*) Inklusive markavgifter.
Källa: SCB
17
TABELL 9
SFI/IPD Svenskt Fastighetsindex 2013
Totalavkastning
Index dec
2002 = 100 1 år
Direktavkastning Värdeförändring Totalavkastning årstakt
1 år
1 år
3 år
5 år
10 år
Alla fastigheter
216,1
6,8 %
4,9 %
1,8 %
7,8 % 6,9 %
7,9 %
Bostäder
222,8
7,0 %
3,2 %
3,7 %
7,3 % 6,6 %
7,5 %
Jämförelsesiffror
Aktier
24,4 %
8,0 % 19,1 % 11,6 %
Fastighetsaktier
20,2 %
7,0 % 17,6 %
Obligationer
–3,9 %
4,5 %
Inflation
0,4 %
0,6 % 1,3 %
–
2,9 % 5,2 %
1,5 %
Källa: Svenskt Fastighetsindex & IPD Norden AB
18
Är det lönsamt att äga och
förvalta fastigheter?
Lönsamhet och ekonomisk potential kan mätas på flera
sätt, där denna undersökning har fokuserat på ett urval
av nyckeltal och information som fångar fastighetsrörelsen och fastigheter som investeringsobjekt i syfte
att besvara undersökningens två frågeställningar:
Är det lönsamt att förvalta fastigheter som privat
fastighetsägare i Stockholm?
Är det lönsamt att äga fastigheter som investering
i Stockholm?
Rapporten visar att det är lönsamt. Med direktavkastningar
på i genomsnitt 8,4 procent och en vinst per hyreskrona på
hela 29 procent ger fastigheterna goda och stabila kassaflöden som kan delas ut eller på andra sätt komma ägarna
till godo. Avkastningen i den löpande förvaltningen får
anses vara exceptionellt god och årsvinsten är i genomsnitt
cirka 21 450 kr för en genomsnittlig lägenhet i Stockholm.
Även som investering visar sig hyresfastigheter i Stockholm
vara en mycket god affär. Soliditeten är i genomsnitt hög
(30 procent utan hänsyn till övervärden hos de flesta företagen) och försäljningar av fastigheter frigör värden och
kan ses som en extra avkastning utöver fastighetsrörelsen.
Drygt hälften av företagen delar även ut pengar till ägarna.
Det är heller inte ovanligt med indirekta utdelningar i form
av att företagen lånar pengar till en ränta som kan sättas
högt alternativt lånar ut till en låg ränta. I mindre företag
förekommer ofta olika förmåner, löneutbetalningar eller
konsultarvoden till ägarna. Dessa ekonomiska fördelar är
svårare att fånga och framgår inte av årsredovisningarna
hos företagen i denna undersökning.
De flesta företagen uppvisar en hög soliditet, en stabil värdetillväxt och en god avkastning i förvaltningen som överstiger både bankernas utlåningsräntor och branschgenomsnittet för bostäder enligt SFI/IPD.
19
7 380
Fastighets AB L E Lundberg
3 568
Grindstugärde AB
58 831
132 840
795 577
–386
2 852
19 500
Tegeltornet AB
Stena Fastigheter Stockholm AB
Wåhlin Fastigheter AB
Rikshem AB
2 216
AB Karby Backa Fastigheter
1 095 000
456
8 600
Wallenstam AB
54 425
49 609
306 512
15 229
638 872
57 452
85 369
Driftnetto
(tkr)
P J Mattsson Fastighetsbolag1
2 678
709
Willhem Stockholm AB
Lennart Ericsson Fastigheter AB
Akelius Lägenheter AB
5 779
9 281
Graflunds Fastighets AB
Din Bostad i Botkyrka AB
5 055
Antal
lägenheter
Einar Mattsson Fastighets AB
Företag
BILAGA 1
BILAGOR
1 807
36 686
195 412
67 640
203 340
1 225
322
408 000
–18 171
18 179
–132 901
13 236
513 688
17 219
–18 103
Resultat efter
finansiella poster
(justerat, tkr)
3 005
17 765
596 570
1 284
58 756
15 970
–26 931
1 276 000
178
845
1 456 020
52 980
178 013
33 424
1 431
4 901
258 405
–11 590
–49 381
2 337
–9 200
891 000
–80
–139
1 486 279
4 356
–900
–3 262
–500
Årets resultat
(ej justerat, tkr)
23 486
Jämförelsestörande poster
(tkr)
0
0
0b
129 632
0b
1 215 000
0b
0b
4 400 000
236 867a
0b
0b
0b
0
0
700 000
4 875
0
212 000
200
0
0
10 000
300 000
5 000
2 000
Fastighets AB L E Lundberg
Din Bostad i Botkyrka AB
AB Karby Backa Fastigheter
Rikshem AB
Tegeltornet AB
Grindstugärde AB
224 395
1 509 011
1 111 502
62 241
36 820
1 955 165
2 577 799
36 081
1 368 038
4 964 341
1 190
6 232 071
1 509 011
2 650
5 640 973
1 296 424
3 721
29 049 000 32 437 000 36 307 000
24 940
12 048e
1 386 222
2 329 984
3 721
1 295 838
204 000
1 297 010
4 616 099
Taxeringsvärde
(tkr)
27 309 36 307 000
2 650
20 009 273d 20 209 605
22 414
1 190
29 049 000d 32 437 000
1 504 395
1 027 601
3 288 683 16 436 688
114 896
Medel
4 000
0bb
0
4 536
0b
0b
0b
929 000
0b
0
-57 000
0
1 235 944
2 249 429
Balansomslutning
(tkr)
13 218 950d 13 405 513
925 640
1 549 875
1 386 222
0b
0b
0b
41 027a
2 199 242a
0b
0b
1 986 000
0b
0b
362 000
0
0
4 676
0
Rearesultat
(tkr)
Bokfört
värde,
byggnader
och mark
(tkr)
Median
Min
Max
Stena Fastigheter Stockholm AB
Wåhlin Fastigheter AB
P J Mattsson Fastighetsbolag
Wallenstam AB
Willhem Stockholm AB
Lennart Ericsson Fastigheter AB
Akelius Lägenheter AB
0b
0b
0
Graflunds Fastighets AB
0
0
Avyttrat
(tkr)
0
Förvärv
(tkr)
0
Utdelning
(tkr)
Einar Mattsson Fastighets AB
Företag
BILAGA 2
10 408 982
2 269 625
4 961
48 409 333
48 108c
1 824 051c
20 009 000
48 409 333c
4 961c
29 049 000
2 715 200f
1 727 784c
272 000c
13 219 000
1 729 347c
5 900 000
Marknadsvärde
(tkr)
Årsvinst per
typlägenhet
–3 398
6 762
32 558
31 340
–17 984
12 625
–8 575
19 026
37 065
14 845
10 079
19 944
73 169
70 341
23 923
73 169
–17 984
19 026
21 448
Vinst per
hyreskrona
–4,6 %
9,2 %
44,2 %
42,6 %
–24,4 %
17,2 %
–11,7 %
25,9 %
50,4 %
20,2 %
13,7 %
27,1 %
99,4 %
95,6 %
32,5 %
99,4 %
–24,4 %
25,9 %
29,1 %
Direktavkastning
5,5 %
6,2 %
5,0 %
13,3 %
9,0 %
5,5 %
3,7 %
3,9 %
37,4 %
9,8 %
4,4 %
6,0 %
4,6 %
–2,8 %
13,8 %
37,4 %
–2,8 %
5,5 %
8,4 %
3,1 %
33,7 %
59,0 %
6,3 %
38,7 %
27,0 %
0,2 %
39,6 %
44,3 %
9,3 %
18,3 %
24,1 %
12,9 %
93,1 %
39,5 %
93,1 %
0,2 %
27,0 %
29,9 %
Graflunds Fastighets AB
Fastighets AB L E Lundberg
Akelius Lägenheter AB
Lennart Ericsson Fastigheter AB
Wallenstam AB
P J Mattsson Fastighetsbolag
AB Karby Backa Fastigheter
Rikshem AB
Wåhlin Fastigheter AB
Stena Fastigheter Stockholm AB
Tegeltornet AB
Grindstugärde AB
Max
Min
Median
Medel
Willhem Stockholm AB
Din Bostad i Botkyrka AB
Einar Mattsson Fastighets AB
Företag
Soliditet
BILAGA 3
6,7 %
4,6 %
–3,2 %
29,7 %
13,9 %
–3,2 %
3,4 %
4,8 %
3,8 %
8,1 %
29,7 %
3,0 %
2,3 %
3,9 %
7,2 %
11,6 %
4,6 %
4,6 %
2,4 %
Rörelseres./
Bokfört
värde fast.
FOTNOTER
Bilaga 1:
1) Brutet räkenskapsår: 20120701–20130630
Jämförelsestörande poster i tabellen är i de flesta
fall reavinster från försäljningar, normalt fastigheter. I övrigt nedskrivning, lämnade koncernbidrag eller resultat från värdepappershandel.
Bilaga 2:
a) Uppskattat.
b) Oklart.
c) Uppskattat baserat på taxeringsvärde.
d) Verkligt värde enligt IFRS.
e) Andelar i koncernföretag enligt balansräkning.
f ) Uppskattat från moderbolagets årsredovisning.
23
2014-12
Hyresgästföreningen region Stockholm
hyresgastforeningen.se
dittlivsboende.se
0771-443 443