RÄKEN- SKAPER
Å R S R E D OV I S N I N G 2 011 R ÄKENSKAPER HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 a KUNSKAP OCH ANSVAR GÖR SKILLNAD Innehåll 2 Förvaltningsberättelse 4 Koncernen - Rapport över totalresultat 5 Koncernen – Rapport över finansiell ställning 6 oncernen – Rapport över förändringar K i eget kapital 7 Koncernen – Rapport över kassaflöden 8 Moderbolaget – Resultaträkning 9 Moderbolaget – Balansräkning 10Moderbolaget – Rapport över förändringar i eget kapital 11Moderbolaget – Rapport över kassaflöden 12 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 28 29 30 31 32 b AVSNITT Revisionsberättelse Definitioner Styrelse Ledning Kontaktuppgifter HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 HEMSÖ I KORTHET Hemsö är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar lokaler för samhällsservice. I våra fastigheter bedrivs äldreomsorg, skola och vård samt annan offentlig verksamhet. Vi finns representerade på 20 orter runt om i landet för att säkerställa en nära kontakt med både lokala hyresgäster och rikstäckande kunder. Vår vision är att vara den bästa fastighetsvärden för samhällsservice. Vår historia Hemsös verksamhet startade 2001 då de första fastigheterna för samhällsservice förvärvades. Från att tidigare ha varit en del av Kungsleden är Hemsö sedan 2009 ett självständigt bolag som ägs till lika delar av Kungsleden och Tredje AP-fonden. Vår inriktning har hela tiden varit att äga och förvalta fastigheter där offentliga aktörer som stat, kommun och landsting är hyresgäster eller huvudmän för de verksamheter som bedrivs i lokalerna. Under ett decennium har vi byggt upp en stor fastighetsportfölj av samhällsfastigheter över hela Sverige. Under 2011 tillträddes även 17 fastigheter i Tyskland. Idag förvaltar Hemsö ett bestånd av 351 fastigheter där människor går i skolan, bor under sin ålderdom eller får vård. VD-ORD Under 2011 befäste Hemsö sin ställning som en långsiktig ägare och förvaltare av samhällsfastig heter. Vår fastighetsportfölj ökade i värde med 2,3 miljarder kronor genom en rad förvärv och utvecklingsprojekt samt genom en positiv värde utveckling i befintligt bestånd. Omvärlden har under året präglats av oro till följd av de statsfinansiella kriser som pågår framförallt runtom i Europa. De försämrade ekonomiska ut sikterna i omvärlden påverkar även Sverige, med en förväntad avmattning i ekonomin under 2012. Hemsös låga riskprofil med inriktning mot fastig heter för samhällsservice gör att vår känslighet för konjunktursvängningar är begränsad vilket möjliggör fortsatt tillväxt genom förvärv och fastighetsutveckling. Vi har under året förvärvat samhällsfastigheter för över en miljard kronor vilket ligger i linje med vår ambition om långsiktig tillväxt. Hemsös förvaltnings resultat fortsätter att utvecklas positivt. Hyresin täkterna ökade med 20 procent till 1 670 miljoner kronor. Resultatet före värdeförändringar blev 433 miljoner kronor vilket understryker bolagets stabilitet i en orolig omvärld. Långsiktigheten i vår verksamhet speglas i att vi under året investerat 284 miljoner kronor i befintligt bestånd; ett tydligt kvitto på att vi lägger ner kraft och kapital på våra fastigheter. Med vår tydliga ambition att ytterligare stärka vår roll som marknadsledare inom samhällsfastigheter kommer vi att fortsätta bygga och vidareutveckla verksamheten under 2012. Jag vill avslutningsvis rikta ett varmt tack till alla medarbetare för deras starka arbetsinsats under året. Vi har rätt team, rätt inställning och rätt förutsättningar för att vida reutveckla våra affärsrelationer och skapa mer värde för våra kunder. Jag ser med tillförsikt fram mot kommande år. Stockholm i februari 2012 Per Berggren Verkställande direktör HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 1 Förvaltningsberättelse Allmänt om verksamheten Kostnader Styrelsen och verkställande direktören i Hemsö Fastighets AB avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 1 januari 2011 – 31 december 2011. Bolaget har säte i Stockholm och organisationsnummer 556779-8169. Fastighetskostnaderna uppgick till 469 mkr (407 mkr), härav utgjorde driftskostnader 361 mkr (329 mkr) och underhållskostnader 92 mkr (64 mkr). Ökningen hänförs främst till förvärven under året och ökade kostnader för löpande planerat underhåll. Kostnader för administration uppgick till 150 mkr (90 mkr). Ökningen beror på att Hemsö har etablerat sig som ett självständigt bolag med egen infrastruktur såsom affärssystem, IT och telefoni. Vidare har en egen ledningsgrupp rekryterats och huvudkontoret har flyttat till egna lokaler i centrala Stockholm, samt region syd och väst har flyttat till egna region kontor i Göteborg och Malmö. Hemsös af färsmodell och verksamhet Hemsö äger, förvaltar och utvecklar lokaler för samhällsservice i Sverige och Tyskland. I Hemsös fastigheter bedrivs offentligt finansierad verksam het för allmänheten. I våra fastigheter bedrivs verksamhet inom äldreomsorg, skola och vård samt annan offentlig verksamhet. Fastigheter för annan offentlig verksamhet omfattar främst hyresgäster inom rättsväsende samt hyres gäster från offentlig sektor såsom Luftfartsverket och SMHI. Förvaltning av lokaler för samhällsservice skiljer sig från annan typ av förvaltning, så som för kommersiella fastigheter och bostäder. Antalet hyresgäster per fastighet är normalt färre och hyresgästernas långsiktiga behov av specialanpassade lokaler gör att hyresavtalen har längre löp tider. Som en föregångare inom detta område lever Hemsö upp till kraven som tillgodoser behoven av en väl fungerande miljö för människorna som ska vistas i lokalerna. Finansiella intäkter och kostnader Finansnettot uppgick till –619 mkr (–262 mkr). De ökade räntekostnaderna beror på en större lånevolym till följd av bolagets förvärv och investeringar. Därutöver har finansnettot påverkats av högre basräntor, ökade kreditmar ginaler och längre räntebindningar. Värdeförändringar Årets värdeförändringar på fastigheter uppgick till 897 mkr (479 mkr). Tillsammans med nettoinvesteringar samt nettoförvärv om 284 mkr (134 mkr) resulterade dessa förändringar i att marknadsvärdet på Hemsös fastigheter ökade med 2,3 (3,6) miljarder kronor. Värdeförändringen mot svarar 4,3 procent av det totala fastighetsbeståndet, eller 4,1 procent av jämförbart bestånd. Den realiserade värdeförändringen uppgick till –0,5 mkr (15 mkr). Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 898 mkr (464 mkr). Hemsö har under året räntebundit drygt 50 % av låneportföljen. Ränte bindningarna gjordes till en högre räntenivå än gällande ränteläge vid periodens slut. Marknadsvärderingen har resulterat i en kostnad om 235 mkr (– mkr) resultatförts som orealiserad värdeförändring på finan siella instrument. Ägare Hemsö Fastighets AB ägs till lika delar av Tredje AP-fonden och Kungsleden. Sammanfattning av årets utveckling 2011 har varit ett år med fokus på etablering av företaget. Ledningsgruppen har kommit på plats och huvudkontoret har flyttat till nya lokaler i centrala Stockholm. Hemsö har under 2011 fortsatt att växa och under året förvär vades 17 fastigheter för 1,2 miljarder kronor med en sammanlagd uthyr ningsbar area om 70 000 kvadratmeter. Därutöver tillträddes under året ytterligare 34 fastigheter i Sverige som förvärvades i slutet av 2010 med en total uthyrningsbar yta på 69 000 kvadratmeter. Under 2011 tillträddes även 17 fastigheter i Tyskland med ett fast ighetsvärde på 1,3 miljarder kronor och en uthyrningsbar yta på drygt 75 000 kvadratmeter. Fastigheterna som förvärvades i slutet av 2010 hyrs ut till fem olika operatörer med en kvarvarande hyresavtalstid på drygt 13 år i genomsnitt. Fastighetsvärdet har ökat från 18 518 mkr till 20 858 mkr. Fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndet vid årets utgång bestod av 312 fastigheter, med en uthyrningsbar yta om 1 519 tkvm och ett fastighetsvärde om 20 858 mkr. Fastigheterna var belägna i 88 kommuner i Sverige samt i 13 städer i Tyskland. 42 % av fastigheterna är belägna i de tre svenska storstads regionerna Storstockholm, Göteborgsregionen och Malmöregionen. Tysklandsportföljen uppgår till 6,2 % av fastighetsvärdet. I princip har alla fastigheter värderats av externa oberoende värderare per 31 december 2011. För mer information kring värderingsmetod, se not 11. Intäkter och resultat Nettoomsättningen uppgick till 1 671 mkr (1 396 mkr) med ett driftöverskott från fastighetsförvaltningen om 1 202 mkr (989 mkr). Årets resultat uppgick till 826 mkr (930 mkr). Utfallet motsvarar en avkast ning på eget kapital då hänsyn tas till ägarlån om 17 %, vilket överstiger målet om 15 % avkastning. Sverige Nyckeltal Tyskland Äldreboende Skola Vård Övrigt Äldreboende Antal fastigheter 109 74 92 20 17 312 Uthyrningsbar yta, Tkvm 513 438 290 201 75 1 519 20 858 Fastighetsvärde, Mkr Hemsö totalt 8 329 5 863 2 851 2 525 1 290 Hyresvärde, Mkr 644 473 302 231 73 1 723 Hyresintäkter, Mkr 633 456 285 224 73 1 670 Driftöverskott, Mkr 452 333 180 169 69 1 202 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,2 96,4 94,4 96,8 99,7 96,9 5,6 6,3 6,5 6,7 7,2 6,2 71,4 73,0 63,1 75,3 94,6 72,0 Direktavkastning, % Överskottsgrad, % Angivna värden avser utfall 2011 med undantag för direktavkastning som baseras på justerat driftnetto, se definition sid 29. 2 FÖRVALTNIGSBERÄTTELSE HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 Finansiering Hemsös skuldportfölj uppgick vid årsskiftet till 13 445 mkr (11 085 mkr). Under 2012 förfaller lån om 3 095 mkr, vilket motsvarar 23 % av Hemsös låneportfölj. Hemsö hade även vid årsskiftet outnyttjade kreditramar om 200 mkr. Hemsö har under året gjort räntebindningar om drygt 54 % av skuld portföljens räntor. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per 31 december till 3,1 år jämfört med 0,1 år vid årets början. Ytterligare beskrivning av finansering och finansiella risker finns i not 18. Eget kapital Eget kapital uppgick till 2 169 mkr (1 570 mkr). Aktiekapitalet uppgick vid årets slut till 100 000 kronor fördelat på 100 000 aktier med ett kvotvärde om 1 krona per aktie. Varje aktie berättigar till en röst och har lika rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet är i huvudsak att äga aktier i de rörelsedrivan de dotterbolagen. Samtliga medarbetare i koncernen är anställda i moder bolaget. Årets resultat för moderbolaget uppgick till –143 mkr (537 mkr). Omsättningen uppgick till 113 mkr (34 mkr). Tillgångarna vid årets utgång bestod i huvudsak av aktier i dotterbolag om 5 092 mkr (4 901 mkr). Finansieringen skedde i huvudsak genom ägarlån uppgående till 3 000 mkr (3 000 mkr), banklån 1 718 mkr (619 mkr) samt eget kapital som vid årets slut uppgick till 252 mkr (620 mkr). Medarbetare Under 2011 har ett flertal ledande befattningshavare påbörjat sin anställ ning. Hemsö har under året etablerat sig som ett självständigt bolag och huvudkontoret har flyttat till egna lokaler i centrala Stockholm. Nya region kontor har också etablerats i Göteborg och Malmö. Under 2011 etablera des en ny process för medarbetarsamtal med syfte att säkerställa att alla medarbetare har samma målbild och strävar mot Hemsös övergripande mål, att individuella mål för året sätts samt att individuella kompetensut vecklingsplaner fastställs. Samtliga chefer deltar i Hemsös nyetablerade ledarutvecklingsprogram. Aktiviteter och processer för att stimulera hälsa och friskvård har introducerats. Vid utgången av 2011 hade Hemsö 86 anställda. Av dessa fanns 62 inom förvaltningsorganisationen. Övriga anställda arbetar med ekonomi, finansiering, transaktioner, IT, kommunikation, personal, juridik, ledning och administration. Av våra 86 anställda är 33 kvinnor och 53 män. Den genomsnittliga åldern uppgår till 44 år. Ansvarsfullt företagande Under 2011 har Hemsö etablerat en hållbarhetspolicy innefattande ansvar rörande miljö, etik och socialt ansvar. Hemsö har också under våren startat välgörenhetsprojektet Hemsö gåvan, vilket i första hand riktar sig mot barn och gamla som vistas i våra fastigheter. Hemsö bedriver ingen verksamhet som är tillståndspliktig enligt miljöbalken. Anmälningsplikt förekommer i ett antal fall vid förvaring av brandfarliga vätskor, eldningsolja, sanering av PCB-haltiga fogmassor med mera. innebär att förändringar på fastighetsmarknaden kan ge stora effekter på fastigheternas värden och Hemsös resultat. Fastigheternas värde är beroende av geografisk spridning, fastighetstyp, fastigheternas storlek, längd på hyreskontrakt, hyresgäststruktur, teknisk standard med mera. Fastigheternas värde bedöms individuellt löpande under året utifrån en mängd förutsättningar och uppskattningar om framtida kassaflöden och avkastningskrav vid en transaktion. Tillvägagångssätt vid internvärdering beskrivs i not 11. De finansiella riskerna består i finansieringsrisk, ränterisk, likviditets risk och motpartsrisk vilka hanteras utifrån finanspolicyn. Finansieringsrisk definieras som risken att upplåning uteblir eller endast kan genomföras till ofördelaktiga villkor. Ränterisk definieras som risken för en resultatoch kassaflödespåverkan genom en förändring av marknadsräntan. Likviditetsrisk definieras som risken att inte ha tillgång till likvida medel eller kreditutrymme för täckande av betalningsåtagande. Motpartsrisk definieras som risken att en motpart inte fullgör hela eller delar av sitt åtagande. Mer information om hantering av finansiella risker finns i not 18. Moderbolagets resultat och ställning påverkas väsentligen av koncern bolagens situation varför ovanstående beskrivning även gäller för moderbolaget. Styrelsens sammansättning Hemsös styrelse utgörs för närvarande av sju ledamöter som utses på Hemsös årsstämma. Framtida utveckling Hemsö kommer fortsättningsvis att äga och förvalta fastigheter för samhälls service både i Sverige och utomlands. När attraktiva affärsmöjligheter uppstår kommer bolaget att investera i befintliga fastigheter, bedriva projektutveckling och förvärva fastigheter i syfte att växa inom segmentet fastigheter för samhällsservice. Hemsö ingick i samband med koncernens bildande ett finansiellt avtal med Kungsleden avseende ett framtida köp av ett antal fastigheter. Hemsö har förvaltat fastigheterna sedan 2009, och ämnar förvärva dessa under 2012. Händelser efter balansdagen Fram till utgivande av denna rapport har sex fastigheter som förvärvades under 2011 tillträtts, till ett marknadsvärde om 533 mkr. Vidare har en fastighet frånträtts. 14 februari 2012 förvärvade Hemsö ytterligare sex fastigheter. Det sammantagna fastighetsvärdet uppgick till 396 mkr. Fastigheterna består av ett äldreboende och tre skolor i Umeå, en skola i Eskilstuna och ett polishus i Eksjö. Hyresgäster är Umeå kommun, Internationella Engelska Skolan och Polismyndigheten i Jönköpings län. Tillträde har skett 30 mars 2012. Årligt hyresvärde uppgår till 33,7 mkr. Risker och osäkerhetsfaktorer Hemsös verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal strate giska riskfaktorer som kan klassificeras i marknadsrisker, affärsrisker och strategiskt operativa risker. Risker som påverkar resultat och kassaflöde är främst hänförliga till förändringar i hyresnivå, uthyrningsgrad, allmän kostnadsutveckling, räntenivåer, likviditeten på fastighetsmarknaden och en fungerande finansmarknad samt regleringar rörande privata vård- och skoloperatörer. Rapporten över den finansiella ställningen domineras av fastigheter och finansiering. Redovisning av förvaltningsfastigheter till verkligt värde HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 3 Koncernen – Rapport över totalresultat Belopp i tkr Not 2011 2010 1 669 796 1 396 238 FASTIGHETSRÖRELSEN Fastighetsintäkter Hyresintäkter Övriga intäkter Summa fastighetsintäkter 1 365 188 3 1 671 161 1 396 426 4 Fastighetskostnader –361 171 –329 138 Underhållskostnader –92 158 –64 390 Övriga fastighetskostnader –15 755 –13 415 Summa fastighetskostnader –469 084 –406 943 Driftöverskott 1 202 077 989 483 –149 978 –90 009 Driftkostnader Administrationskostnader 5-7 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 35 869 53 358 Räntekostnader och liknande resultatposter 9 –654 937 –315 466 –619 068 –262 108 Summa finansiella poster Värdeförändringar Fastigheter, realiserade Fastigheter, orealiserade Finansiella instrument, orealiserade Summa värdeförändringar Resultat före skatt –467 15 067 897 761 463 965 –235 261 – 662 033 479 032 1 095 064 1 116 397 Aktuell skatt 10 –18 740 –23 982 Uppskjuten skatt 10 –250 434 –162 340 825 891 930 074 ÅRETS RESULTAT Övrigt totalresultat Årets omräkningsdifferens –2 706 – ÅRETS TOTALRESULTAT 823 185 930 074 Moderbolagets aktieägares andel av årets resultat 825 848 930 074 43 – Andel av årets resultat från innehav utan bestäm mande inflytande 4 RÄKNINGAR KONCERNEN HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 Koncernen – Rapport över finansiell ställning Belopp i tkr Not 31 dec 2011 31 dec 2010 18 518 181 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 11 20 818 010 Byggnader under uppförande 11 40 182 – Maskiner och inventarier 12 5 997 67 20 864 189 18 518 248 15 1 395 124 400 16, 19 1 395 124 400 20 865 585 18 642 648 Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar 46 337 14 087 361 021 268 754 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 28 017 14 038 435 375 296 879 Likvida medel 264 377 353 439 Summa omsättningstillgångar 699 753 650 318 21 565 337 19 292 966 Summa kortfristiga fordringar 16 SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital (100 000 à 1 kr) Övrigt tillskjutet kapital 100 100 3 835 104 3 799 104 Reserver Balanserat resultat inklusive årets resultat Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare –2 702 – –1 664 072 –2 228 920 2 168 430 1 570 284 552 – 2 168 982 1 570 284 Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital SKULDER Långfristiga skulder Avsättningar 20 – 13 203 Uppskjuten skatteskuld 10 1 502 330 1 253 821 18–19 3 000 000 3 000 000 18 10 349 417 8 472 091 14 851 747 12 739 115 Ägarlån Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder 3 095 361 2 612 611 Leverantörsskulder Skulder till kreditinstitut 18 116 161 83 640 Derivat 235 261 – 38 466 120 741 609 638 1 796 540 Aktuella skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 449 721 370 035 Summa kortfristiga skulder 19 4 544 608 4 983 567 Summa skulder 19 396 355 17 722 682 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 21 565 337 19 292 966 För information om koncernens ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se not 21 – 22. HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 RÄKNINGAR KONCERNEN 5 Koncernen – Rapport över förändringar i eget kapital Belopp i tkr Omräkningsreserv Balanserat resultat inkl årets resultat Andel av eget kapital från innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital 4 140 210 100 3 799 104 – 341 006 4 140 210 – Årets totalresultat – – – 930 074 930 074 – 930 074 Utdelning – – – –3 500 000 –3 500 000 – –3 500 000 Utgående eget kapital 2010-12-31 100 3 799 104 – –2 228 920 1 570 284 – 1 570 284 –2 228 920 1 570 284 – 1 570 284 Ingående eget kapital 2010-01-01 Ingående eget kapital 2011-01-01 100 3 799 104 – Innehav utan bestämmande inflytande i samband med konso lideringen av förvärvade koncern företag – – – – – 513 513 Utdelning – – – –261 000 –261 000 – –261 000 Aktieägartillskott – 36 000 – – 36 000 – 36 000 Årets resultat – – – 825 848 825 848 43 825 891 Övrigt totalresultat Utgående eget kapital 2011-12-31 6 Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Totalt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare RÄKNINGAR KONCERNEN – – –2 702 – –2 702 -4 –2 706 100 3 835 104 –2 702 –1 664 072 2 168 430 552 2 168 982 HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 Koncernen – Rapport över kassaflöden Belopp i tkr Not 2011 2010 Resultat före skatt 1 095 064 1 116 397 Orealiserade värdeförändringar –662 500 –463 965 Den löpande verksamheten Justering för övriga poster som inte ingår i kassaflödet från rörelsen 2 287 –9 423 Betald skatt –99 800 –17 759 Kassaflöde från den löpande verksamheten 335 051 625 250 Ökning(–)/minskning(+) av rörelsefordringar –43 530 –46 342 Ökning(+)/minskning(–) av rörelseskulder 140 424 104 273 Förändringar i rörelsekapital Summa Kassaflöde från rörelsen efter förändring av rörelsekapital 23 96 894 57 931 431 945 683 181 Investeringsverksamheten Förvärv av fastigheter (direktförvärv) –335 097 –5 486 Investering i befintliga fastigheter –284 290 –133 613 Försäljning av fastigheter Förvärv av aktier och andelar i dotterbolag Försäljning av aktier och andelar i dotterbolag Förvärv av maskiner och inventarier 1 709 61 297 –379 173 –411 837 750 69 263 –6 993 –60 –1 003 094 –420 436 Upptagna lån 2 838 215 1 338 658 Amortering av lån –488 364 –515 947 –1 642 464 –970 000 Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Amortering av lån vid förvärv Erhållna aktieägartillskott 36 000 – –261 000 –500 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 482 387 –647 289 Årets kassaflöde –88 762 –384 544 Likvida medel vid årets början 353 439 737 983 Utbetald utdelning Kursdifferens i likvida medel Likvida medel vid årets slut HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 –300 – 264 377 353 439 RÄKNINGAR KONCERNEN 7 Moderbolaget – Resultaträkning Belopp i tkr Not Nettoomsättning koncernintern Administrationskostnader 6–7 Övriga rörelseintäkter Rörelseresultat 2011 2010 113 164 33 886 –138 407 –48 011 2 313 60 –22 930 –14 065 512 023 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 8 30 911 Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 99 202 67 861 Räntekostnader och liknande resultatposter 9 –315 246 –155 020 –235 261 – Finansiella instrument, orealiserade Lämnade koncernbidrag –9 990 – Erhållna koncernbidrag 274 352 166 519 –178 962 577 318 Resultat efter finansiella poster 24 Bokslutsdispositioner Avsättning till periodiseringsfond Resultat före skatt –12 375 –20 424 –191 337 556 894 –18 110 Aktuell skatt 10 –10 340 Uppskjuten skatt 10 58 744 –1 703 –142 933 537 082 ÅRETS RESULTAT Övrigt totalresultat Övrigt totalresultat ÅRETS TOTALRESULTAT 8 RÄKNINGAR MODERBOLAGET – – –142 933 537 082 HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 Moderbolaget – Balansräkning Belopp i tkr Not 31 dec 2011 31 dec 2010 12 5 791 51 5 791 51 5 091 621 4 901 297 – 50 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 13 Andelar i joint venture Uppskjuten skattefordran 10 33 567 – Andra långfristiga värdepappersinnehav 15 – 124 000 Summa finansiella anläggningstillgångar 5 125 188 5 025 347 Summa anläggningstillgångar 5 130 979 5 025 398 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag 24 Fordringar hos Kungsleden Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar 19 Likvida medel 98 26 1 453 313 1 369 782 126 786 3 411 19 436 238 4 555 1 339 1 604 188 1 374 796 212 880 344 526 Summa omsättningstillgångar 1 817 068 1 719 322 SUMMA TILLGÅNGAR 6 948 047 6 744 720 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital (100 000 à 1 kr) 100 100 394 727 82 646 –142 933 537 082 251 894 619 827 17 43 428 31 053 10 – 25 177 3 000 000 3 000 000 Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Periodiseringsfonder Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Långfristiga skulder Ägarlån Övriga skulder till kreditinstitut 18 1 100 000 618 660 Summa långfristiga skulder 19 4 100 000 3 618 660 18 618 660 – 5 802 4 234 1 633 916 2 409 267 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag 24 Skulder till Kungsleden 11 250 2 Aktuella skatteskulder 19 966 26 118 242 199 2 766 Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 20 932 7 616 Summa kortfristiga skulder 19 2 552 725 2 450 003 6 948 047 6 744 720 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Ställda panter 21 3 010 719 2 363 708 Ansvarsförbindelser 22 10 231 920 6 561 676 HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 RÄKNINGAR MODERBOLAGET 9 Moderbolaget – Rapport över förändringar i eget kapital Belopp i tkr Ingående eget kapital 2010-01-01 Utdelning Bundet eget kapital Fritt eget kapital Aktiekapital Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Totalt eget kapital 100 3 582 646 3 582 746 – –3 500 000 –3 500 000 – 537 082 537 082 Utgående eget kapital 2010-12-31 100 619 727 619 827 Ingående eget kapital 2011-01-01 619 827 Årets resultat 100 619 727 Aktieägartillskott, erhållna – 36 000 36 000 Utdelning – –261 000 –261 000 – –142 933 –142 933 100 251 794 251 894 Årets resultat Utgående eget kapital 2011-12-31 10 RÄKNINGAR MODERBOLAGET HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 Moderbolaget – Rapport över kassaflöden Belopp i tkr Not 2011 2010 Den löpande verksamheten –178 962 577 318 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet från rörelsen 204 032 229 Betald skatt –16 492 –364 8 578 577 183 Resultat efter finansiella poster Kassaflöde från den löpande verksamheten Förändringar i rörelsekapital Ökning(–)/minskning(+) av rörelsefordringar Ökning(+)/minskning(–) av rörelseskulder Summa Kassaflöde från rörelsen efter förändring av rörelsekapital 23 –33 551 5 248 11 304 14 505 –22 247 19 753 –13 669 596 936 –138 713 –295 288 1 431 7 043 Investeringsverksamheten Förvärv av aktier och andelar i dotterbolag Förvärv av finansiella tillgångar Förvärv av maskiner och inventarier Kassaflöde från investeringsverksamheten –6 803 –51 –144 085 –288 296 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 1 100 000 – Amortering av lån –848 892 –192 113 Erhållna aktieägartillskott Utbetald utdelning 36 000 – –261 000 –500 000 26 108 –692 113 –131 646 –383 473 Likvida medel vid årets början 344 526 727 999 Likvida medel vid årets slut 212 880 344 526 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 RÄKNINGAR MODERBOLAGET 11 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp i tkr om inget annat anges NOT 1 Redovisningsprinciper koncernen Tillämpad normgivning och lagstiftning Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) som har godkänts av EU. Koncernredovisningen är vidare upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisnings regler för koncerner, från Rådet för finansiell rapportering. Nya redovisningsregler 2011 Nya och omarbetade befintliga standarder, vilka godkänts av EU. IAS 1 Utforning av finansiella rapporter I IASBs årliga förbättringsprojekt (’annual improvements process’) som publi cerades i maj 2010 har kraven ändrats avseende uppställningen av rapporten över förändringar i eget kapital. Ändringarna innebär att analysen av Övrigt to talresultat kan lämnas i rapporten över förändring av eget kapital alternativt i not. Ändringarna har inte föranlett några justeringar i Hemsös finansiella rapporter. IFRS 7 Finansiella instrument Ytterligare kvantitativa och kvalitativa upplysningar ska lämnas vid bortta gande av finansiella instrument ur balansräkningen i syfte att få en helhets bild av den finansiella risk som föreligger kopplad till finansiella instrument. Förändringen har ej påverkat Hemsö under 2011 och bedömningen är att förändringen inte kommer få väsentlig påverkan på koncernen. Nya IFRS och tolkningar som tillämpas kommande år Ett antal nya eller ändrade IFRS standarder träder ikraft först under kommande räkenskapsår och har inte förtidstillämpats vid upprättandet av Hemsös finansiella rapporter. Nyheter eller ändringar med framtida tillämpning planeras inte att förtidstillämpas. IAS 1 Utformning av finansiella rapporter Rekommendationen ändras avseende hur poster inom Övrigt totalresultat ska presenteras. Posterna ska delas upp i två kategorier; dels poster som kommer att omklassificeras till Årets resultat dels poster som inte kommer att omklassificeras. Poster som kommer att omklassificeras är exempel vis omräkningsdifferenser och vinster/förluster på kassaflödessäkringar. Poster som inte omklassficeras är ex aktuariella vinster och förluster och omvärderingar enligt omvärderingsmetoden för immateriella och materiella tillgångar. Ändringen ska tillämpas för räkenskapsår som påbörjas från och med 1 juli 2012 med retroaktiv verkan. Tidigare tillämpning tillåten. Ändringen förväntas godkännas av EU under första halvåret 2012. Hemsö gör bedöm ningen att detta kommer påverka koncernens framtida redovisning, men endast till den del som avser poster som kommer att omklassificeras. IFRS 10 Consolidated Financial Statements Ny standard för koncernredovisning innehållande enhetliga regler för vilka enheter som ska konsolideras. Standarden ersätter IAS 27 och SIC 12. En ny definition av ”control” (bestämmande inflytande) införs och betydligt mer vägledning än i IAS 27 kommer erhållas. Standarden innehåller inga ändringar jämfört med dagens IAS 27 beträffande när koncernredo visningar ska upprättas eller regler för konsolidering vid förvärv och avyttringar. Standarden ska tillämpas på räkenskapsår som inleds den 1 januari 2013 eller senare med retroaktiv tillämpning. Ändringen förväntas godkännas av EU under tredje kvartalet 2012. Hemsö gör bedömningen att denna förändring inte kommer innebära någon väsentlig effekt på koncernens redovisning och finansiella rapportering. IFRS 12 Disclosure of Interests in Other Entities Ny standard för upplysningar för investeringar i dotterföretag, joint arrang ements, intresseföretag och ej konsoliderade ”structured entities”. Stan darden ska tillämpas på räkenskapsår som inleds den 1 januari 2013 eller senare med retroaktiv tillämpning. Tidigare tillämpning tillåten. Ändringen förväntas godkännas av EU under tredje kvartalet 2012. Hemsö gör bedömningen att denna förändring inte kommer innebära någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapportering. 12 NOTER MED REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BOKSLUTSKOMMENTARER IFRS 13 Fair value measurement Samlat regelverk för beräkning av verkliga värden. Idag finns regler i de standarder som kräver eller tillåter redovisning till verkliga värden men reglerna är till viss del olika formulerade. Vilka tillgångar och skulder som ska värderas till verkligt värde bestäms av respektive standard. Bland annat ska upplysningar om beräkningsmetoder lämnas för tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde enligt den hierarki i tre nivåer som idag finns i IFRS 7. Standarden ska tillämpas på räkenskapsår som börjar 1 januari 2013 eller senare. Tidigare tillämpning är tillåten. EU:s godkännande väntas i tredje kvartalet 2012. Hemsö gör bedömningen att denna förändring inte kommer innebära någon väsentlig effekt på Hemsös redovisning, men kan komma att påverka upplysningskraven i årsredovis ningen. Förutsättningar vid upprättande av finansiella rapporter Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för koncernen. Samtliga belopp är om inte annat anges angivna i tkr. Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter och finansiella instrument som värderas till verkligt värde. Förändring av verkliga värden redovisas i resultaträkningen. Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och antagandena är baserade på historiska erfaren heter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Slutligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningar och antaganden Bedömningar gjorda av företagsledningen vid tillämpningen av IFRS som har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna och gjorda uppskattningar beskrivs närmare i not 2. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och dotterbolagen. Med dotterbolag menas bolag över vilka moderbolaget har bestämmande inflytande. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med förvärvs metoden som innebär att tillgångar, skulder och eventualförpliktelser har värderats till verkligt värde vid förvärvstidpunkten enligt upprättad för värvsanalys. Köpta bolags intäkter och kostnader ingår i koncernredovis ningen från och med tillträdestidpunkten. Sålda bolags resultaträkningar inkluderas fram till det datum då bolaget frånträds. Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättan det av koncernredovisningen. Andel av eget kapital från innehav utan bestämmande inflytande redo visas som en särskild post inom eget kapital separat från moderbolagets ägares andel av eget kapital. Särskild upplysning lämnas om innehav utan bestämmande inflytandes andel av årets resultat. Hemsö har ingått ett avtal med Kungsleden i samband med koncernens bildande. Avtalet är ett finansiellt avtal och avser ett framtida köp av ett bolag från Kungsleden innehållande ett antal fastigheter. Avtalets värde motsvaras av det egna kapitalet plus övervärdet på fastigheterna, och redovisas som en kortfristig fordran. Hemsö har sedan avtalstidpunkten förvaltat fastigheterna. Koncernredovisningen inkluderar dock ej fastighe terna eller bolaget då Kungsleden fortfarande är juridisk ägare till bolaget. Joint ventures Joint ventures är de företag för vilka koncernen genom samarbetsavtal med en eller flera parter har ett gemensamt bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. I koncernredovisningen konsoli deras innehav i joint ventures enligt klyvningsmetoden. Klyvningsmetoden HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 innebär att för joint venture-företag redovisas koncernens ägarandel av företagens intäkter och kostnader respektive tillgångar och skulder i koncernens resultaträkning, rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning. Detta görs genom att samägarens andel av tillgångar och skulder, intäkter och kostnader i ett joint venture företag, slås ihop post för post med motsvarande poster i samägarens koncernredovisning. Transaktioner med närstående Vid leverans av tjänster mellan koncernens bolag och andra närstående företag och privatpersoner tillämpas affärsmässiga villkor och marknads prissättning. Köp och försäljningar Ett köp eller en försäljning redovisas från den dag det bedöms som san nolikt att de till affären hörande väsentliga ekonomiska rättigheterna och riskerna tillfaller/belastar eller utgår från koncernen, vilket nästan uteslu tande är på avtalsdagen. Fordran eller skuld gentemot motparten mellan affärsdag och likviddag redovisas brutto under övriga fordringar respektive övriga skulder. Tillgångsförvärv Under senare år har det varit vanligt att fastighetsaffärer sker indirekt med bolag innehållande fastigheter och inte genom direkta fastighetsaffärer. Vid ett tillgångsförvärv genom bolagsaffär hanteras förvärvet som om fastigheten/-erna köpts direkt. Denna typ av köpta bolag har normalt inga anställda eller någon organisation eller annan verksamhet än den som är direkt hänförlig till fastighetsinnehavet. Anskaffningsvärdet motsvarar det verkliga värdet på tillgångar och eventuella medföljande lån. Uppskjuten skatt redovisas inte som skuld på övervärden hänförliga till förvärvet. Eventuella avdrag avseende uppskjuten skatt som erhålls utöver bokförd skatt i köpt bolag redovisas netto mot verkligt värde på köpt fastighet både vid förvärvet och efterföljande bokslut. Rörelseförvärv Vid förvärv där Hemsö får bestämmande inflytande över en eller flera, i princip självständiga, verksamheter tillämpas förvärvsmetoden i enlighet med IFRS 3 Rörelseförvärv. Den köpta enhetens identifierbara tillgångar, skulder och eventualförpliktelser redovisas till verkligt värde vid förvärvs tidpunkten och resultat hänförligt till den förvärvade verksamheten inräknas från och med tillträdesdagen. Uppskjuten skatt för eventuella övervärden hänförliga till förvärvet redovisas som skuld utifrån nominell skattesats. Skillnaden mellan uppskjuten skatt enligt nominell skattesats och det värde som den temporära skillnaden värderats till i förvärvs analysen redovisas som goodwill. Utformning av resultaträkning och rapport över finansiell ställning I årsredovisningen för 2011 har koncernens resultaträkning och rapport över finansiell ställning ändrat utformning jämfört med tidigare perioder. Räkningarna har utformats med ambitionen att utifrån intäkternas och kostnadernas slag samt tillgångar och skulder ge en relevant bild av Hemsös verksamhet. Förändringarna har ej haft någon effekt på redovi sade resultat. Jämförelseperioderna har justerats i enlighet med den nya utformningen i syfte att underlätta jämförelse och analys. Intäkter Hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal med utgångspunk ten att fastigheten kvarstår i Hemsös ägo även om avtalet kan löpa på upp till drygt 20 år. För fastighets- och bolagsförsäljningar gäller att försäljningen redovisas och resultatavräknas när det bedöms som sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer tillgodoräknas koncernen, vilket oftast är på avtalsdagen. Finansiella intäkter och kostnader Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser. Derivat används i syfte att uppnå önskad räntebindning. Intäkter och kostnader avseende derivat redovisas löpande. Intäkter och kostnader för lösen och omförhandlingar av derivat samt ränteskillnadsersättningar redovisas när de uppstår. Ränteintäkter och räntekostnader på finansiella instrument redovisas enligt effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som diskonterar de uppskattade framtida in- och utbetalningarna under ett HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 finansiellt instruments förväntade löptid till den finansiella tillgångens eller skuldens redovisade nettovärde. Inkomstskatter I resultaträkningen redovisas aktuell och uppskjuten inkomstskatt för svenska och utländska koncernenheter utom då underliggande trans aktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Koncernens bolag är skattskyldiga enligt gällande lagstiftning i respektive land. Skattesatsen i Sverige uppgår för närvaran de till 26,3 procent och beräknas på nominellt bokfört resultat med tillägg för ej avdragsgilla poster samt med avdrag för ej skattepliktiga intäkter. Inkomstskatt redovisas enligt balansräkningsmetoden, vilken innebär att uppskjuten skatt beräknas för på balansdagen identifierade temporära skillnader mellan tillgångarnas eller skuldernas skattemässiga värden och deras redovisade värden. Temporära skillnader förekommer främst för fastigheter, finansiella instrument och periodiseringsfonder. Temporära skillnader värderas till nominell skattesats och förändringen från föregå ende balansdag redovisas över resultaträkningen som uppskjuten skatt. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, semester och betald sjukfrånvaro etcetera redovisas i takt med att de anställda utför tjänster. Åtaganden för de anställda tryggas genom avgiftsbestämda pen sionsplaner eller ITP. Som avgiftsbestämda pensionsplaner klassificeras de planer där företagets förpliktelse är begränsad till de avgifter företaget åtagit sig att betala. I sådant fall beror storleken på den anställdes pen sion på de avgifter som företaget betalar till planen eller till ett försäkrings bolag och den kapitalavkastning som avgifterna ger. Följaktligen är det den anställde som bär den aktuariella risken (att ersättningen blir lägre än förväntat) och investeringsrisken (att de investerade tillgångarna kommer att vara otillräckliga för att ge de förväntade ersättningarna). Företagets förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i årets resultat i den takt de intjänas genom att de anställda utfört tjänster åt företaget under en period. Koncernens pensionsplan enligt ITP tryggas genom försäkring hos Alecta, vilket enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 3, är att anse som en förmåns bestämd plan som omfattas av flera arbetsgivare. Planen har dock hanterats som en avgiftsbestämd plan så länge ITP-planen är oförändrad i sin grundkonstruktion. En kostnad för ersättningar i samband med uppsägningar av personal redovisas endast om företaget är bevisligen förpliktigat, utan realistisk möjlighet till tillbakadragande, av en formell detaljerad plan att avsluta en anställning före den normala tidpunkten. När ersättningar lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång, redovisas en kostnad om det är sannolikt att erbjudandet kommer att accepteras och antalet anställda som kommer att acceptera erbjudandet tillförlitligt kan uppskattas. Leasing Hemsö är en stor leasegivare i och med att hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal, se avsnitt Intäkter ovan. Hemsö har som leasetagare ingått ett antal tomträttsavtal och mindre leasingavtal avseende kontorsmaskiner. Det sammanlagda beloppet av dessa är inte materiellt. Med utgångspunkt från att den ekonomiska risken kvarstår hos uthyraren har samtliga hyres-, tomträtts- och leasingavtal redovisats som operationella leasingavtal. Kostnaderna kostnadsförs löpande. Förvaltningsfastigheter Fastigheter bokförs initialt till anskaffningsvärde. Aktivering sker därefter för utgifter vid investeringsåtgärder som leder fram till framtida ekonomisk nytta och utgiften kan beräknas tillförlitligt. I koncernen värderas sedan fastigheten till verkligt värde enligt nedan redovisade metod. Andra tillkom mande utgifter redovisas som en kostnad i den period de uppkommer. Byggnader och mark som ägs eller leasas genom ett finansiellt leasingavtal i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegringar rubriceras i koncernen som förvaltningsfastigheter. IAS 40 tillämpas och innehavet värderas till verkligt värde. Under verksamhetsåret sker NOTER MED REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BOKSLUTSKOMMENTARER 13 omvärdering som redovisas kvartalsvis utifrån de interna värderingarna. För beskrivning av värderingmetoder läs not 11. För överväganden etcetera avseende värdering av fastigheter, se även not 2. Eventuella avdrag av seende uppskjuten skatt vid köp av fastigheter via bolag (tillgångsförvärv) som erhålls utöver bokförd skatt i köpt bolag redovisas netto mot verkligt värde på köpt fastighet både vid förvärvet och efterföljande bokslut. Byggnader som är under uppförande för framtida användning som förvaltningsfastigheter bokförs till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Grunden i värderingen är bedömningar om framtida kassaflöden och den prisnivå som beräknas kunna uppnås i en transaktion mellan kunniga par ter till marknadsmässiga villkor. Ej färdigställda fastigheter är dock något svårare att värdera än befintliga eftersom den slutliga kostnaden inte kan fastställas och processen fram till funktionell/uthyrd fastighet endast kan bedömas. En fastighet leasas genom ett finansiellt leasingavtal och tas upp på tillgångssidan som en förvaltningsfastighet och på skuldsidan som ett lån. Maskiner och inventarier Maskiner och inventarier har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskriv ningar. Inventarier skrivs av linjärt enligt plan över fem år. Finansiella instrument Redovisning i rapporten över finansiell ställning En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapporten över finansiell ställning när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En fordran tas upp när bolaget presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger för motpart att betala även om faktura ännu inte skickats. Kundfordringar tas upp i rapporten över finansiell ställning när faktura har skickats. Långfristiga fordringar, som uteslutande utgörs av så kallade säljarreverser, tas upp till nominell fordran justerad för nuvärdet av eventuell skillnad mot en marknadsmässig ränta. Skuld tas upp när motparten presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mot tagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits. En finansiell tillgång tas bort från rapporten över finansiell ställning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från rapporten över finansiell ställning när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt inte är aktuell. Detsamma gäller för del av finansiell skuld. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräknings metoder, vilket innebär att verkligt värde fastställs enligt nivå 2, IFRS punkt 27a. Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra kundfordringar som bedöms individuellt. Kundfordringens förväntade löptid är kort, varför värdet redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader. Redovisning till upplupet anskaffningsvärde avseende övriga fordringar innebär att det finansiella instrumentet värderas till anskaffningsvärde med avdrag för nedskrivning. De redovisade värdena på koncernens tillgångar prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov. Kategorier av finansiella instrument: Låne- och kundfordringar – Dessa fordringar är finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte är noterade på en aktiv marknad. Dessa tillgångar värderas till upplu pet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten. Lånefordringar och kundfordringar redovisas till de belopp som beräknas inflyta, det vill säga efter avdrag för osäkra fordringar. Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via Totalresultatet Hemsö använder räntederivat för att säkra en låg långsiktig ränta. Derivatens förändrade verkliga värde i rapporten över finansiell ställning redovisas som orealiserad värdeförändring över resultaträkningen. Valutaterminer kan upptas i säkringssyfte för att minska effekten av valutaförändringar på de nettotillgångar som finns i euro i och med den tyska verksamheten. Avsättningar En avsättning skiljer sig från andra skulder genom att det råder ovisshet om betalningstidpunkt eller beloppets storlek för att reglera avsättningen. En avsättning redovisas i rapporten över finansiell ställning när det finns en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Avsättningar görs med det belopp som är den bästa uppskattningen av det som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen på balansdagen. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsätt ningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden. Eventualförpliktelser En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser, eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det ej är troligt att ett utflöde av resurser kom mer att krävas. Transaktioner i utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta omräknas med valutakursen vid transak tionstidpunkten. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta omräknas till balansdagens kurs, varvid kursdifferenser resultatförs. Kurs differenser avseende rörelsefordringar och skulder redovisas i rörelse resultatet, medan kursdifferenser hänförliga till finansiella tillgångar och skulder redovisas i finansnettot. Rapport över kassaflöden Rapporter över kassaflöden är upprättad i enlighet med IAS 7. Kassaflöden från realiserade värdeförändringar i samband med försäljning av fastigheter redovisas tillsammans med övrig försäljnings likvid under investeringsverksamheten. Köp och försäljning av fastigheter via bolag som är tillgångsförvärv redovisas på separat rad som förvärv av dotterbolag respektive försäljning av dotterbolag. Försäljningsomkostnader redovisas under investeringsverksamheten som ett avdrag från försälj ningsersättningen det år likvidflödet sker. Förvärvsutgifter redovisas på motsvarande sätt i investeringsverksamheten. Redovisningsprinciper moderbolaget Tillämpad normgivning och lagstiftning Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer med undantag för redovisning av koncernbidrag som anges nedan. Även utgivna uttalanden från Rådet för finansiell rapportering gällande företag tillämpas. Upplysningskravet för bland annat fastigheters taxeringsvärde, sjukfrånvaro och aktiverad ränta har utgått från och med 2011. Tillämpade redovisningsprinciper framgår i tillämpliga delar av koncer nens redovisningsprinciper med följande tillägg för moderbolaget. Andra finansiella skulder – Övriga finansiella skulder, till exempel leverantörsskulder och köpta men ej betalda fastigheter, ingår i denna kategori. Skulderna värderas till upplupet anskaffningsvärde. Transaktionskostnader periodiseras över lånets förväntade löptid. 14 NOTER MED REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BOKSLUTSKOMMENTARER HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 Koncernbidrag och aktieägartillskott Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. I september 2011 uppdaterades RFR2 från Rådet för finansiell rap portering avseende redovisning av koncernbidrag. Förändringen innebär att koncernbidrag som moderbolag erhåller från dotterbolag likställs med utdelning och skall redovisas som finansiell intäkt i resultaträkningen. Koncernbidrag som moderbolag lämnar till dotterbolag skall redovisas som investering i aktier och dotterbolag eller, beroende på sambandet mellan redovisning och beskattning, i resultatet. Hemsö Fastighets AB har valt att redovisa både erhållna och lämnade koncernbidrag i resultat räkningen. 2010 års siffror har omräknats med hänsyn till detta. Dotterföretag och joint ventures Andelar i dotterföretag och joint ventures redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Finansiella instrument Finansiella fordringar och skulder redovisas till historiskt anskaffnings värde. Förlustrisker avseende finansiella fordringar och derivatinstrument beaktas. Finansiella garantier Moderbolagets finansiella garantier består av borgensförbindelser till förmån för företag inom koncernen. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget en av Redovisningsrådet tillåten lättnadsregel jämfört med reglerna i IAS 39. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för sannolik betalning, i annat fall redovisas åtagandet som ansvarförbindelse. Koncernuppgifter Företaget ägs till 50 procent av Kungsleden Norrlandsfastigheter AB, org nr 556481-1429, med säte i Stockholm och till 50 % av Tredje APfonden, org nr 802014-4120, med säte i Stockholm. NOT 2 Särskilda överväganden och bedömningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisnings sed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger i värderingen av förvaltningsfastigheter. Fastigheternas värde bedöms individuellt per fastighet löpande under året utifrån en mängd bedömningar och uppskattningar om framtida kas saflöden och avkastningskrav vid en eventuell transaktion. Avstämning sker i de flesta fall även mot externa värderingar. Värde intervallet mellan bedömt värde och ett försäljningspris brukar på en fung erande marknad normalt vara +/– 5 till 10 %. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som gjorts framgår av not 11. HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 NOT 3 Operationell leasing Leasegivare Framtida minimileaseavgifter för icke uppsägningsbara avtal uppgår till: Koncernen 31 dec 2011 31 dec 2010 Avtalade intäkter med betalning inom ett år 1 638 346 1 270 917 Avtalade intäkter med betalning mellan ett till fem år 4 978 244 3 698 950 Avtalade intäkter med betalning senare än fem år 5 615 081 3 741 888 12 231 672 8 711 755 Summa Hyresavtalen är ur ett redovisningsperspektiv att betrakta som operatio nella leasingavtal där Hemsö är leasegivare. Tabellen visar hyresintäkter na beräknade på aktuella hyreskontrakt. Hyran indexregleras oftast. Som tillägg till bashyran utgår i de flesta fall tillägg för fastighetsskatt. Tilläggen grundar sig på de faktiska kostnader som hyresvärden haft. Leasetagare Som operationell leasetagare har ett antal avtal ingåtts avseende tomträtter, tjänstebilar och kontorsmaskiner. NOT 4 Driftkostnader Koncernen 2011 2010 Mediaförbrukning 223 335 202 061 Övriga driftkostnader 137 836 127 077 Summa 361 171 329 138 NOT 5 Administrationskostnader Koncernen Personalkostnader Avskrivningar Övriga rörelsekostnader Summa 2011 2010 77 134 24 851 1 063 34 71 781 65 124 149 978 90 009 NOTER MED REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BOKSLUTSKOMMENTARER 15 NOT 6 Anställda, personalkostnader och ersättningar till ledande befattningshavare Koncernen 2011 NOT 7 Moderbolaget 2010 2011 Koncernen 2010 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 5 376 2 202 5 376 2 202 Övriga ledande befattningshavare 7 457 730 7 457 730 Övriga anställda 36 012 15 064 36 012 15 064 Summa 48 845 17 996 48 845 17 996 varav pensionskostnader 1) Moderbolaget 2011 2010 2011 2010 1 100 1 200 1 100 1 200 124 – 124 – – 120 – 120 KPMG Styrelse och VD Sociala kostnader Arvode och kostnadsersättning till revisorer 24 319 7 172 24 319 7 172 6 834 1 518 6 834 1 518 82 52 82 52 61% 54% 61% 54% Medelantalet anställda Sverige Varav män 1) Av moderbolagets pensionskostnader avser 1 085 (303) tkr koncernens VD. Koncernen 2011 Moderbolaget 2010 2011 Revisionsuppdrag Revision utöver revisions uppdraget Skatterådgivning Övriga uppdrag Summa 254 270 254 270 1 478 1 590 1 478 1 590 Med revisionsuppdrag avses den lagstadgade revisionen av årsredovis ningen samt styrelsens och Vd:s förvaltning. Med revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget avses granskning av förvaltning eller ekonomisk information som ska utföras enligt författning, bolagsordning, stadgar eller avtal som inte innefattas av revisionsuppdrag och som ska utmynna i en rapport, ett intyg eller någon annan handling som är avsedd även för andra än Hemsö. Skatterådgivning är konsultation i skatterättsliga frågeställningar. Övriga tjänster är rådgivning som inte går att hänföra till någon av de andra kategorierna. 2010 Ersättning till VD 1) 3 642 750 3 642 750 Rörlig ersättning Grundlön 754 500 754 500 Förmåner 130 2 130 2 4 526 1 252 4 526 1 252 Summa 1) VD är anställd fr o m den 1 oktober 2010. Koncernen 31 dec 2011 31 dec 2010 (andel (andel kvinnor) kvinnor) NOT 8 Resultat från andelar i koncernföretag Moderbolaget 2011 2010 Utdelning –1 700 476 920 Resultat från handels- och kommanditbolag 33 992 35 332 Nedskrivningar / Återföring tidigare års nedskrivningar –1 381 852 Resultat från försäljning av aktier och andelar Summa – –1 081 30 911 512 023 Redovisning av könsfördelning i styrelsen och företagsledningen Styrelsen 14% 13% Övriga ledande befattningshavare 40% 40% 16 NOTER MED REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BOKSLUTSKOMMENTARER HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 NOT 9 Resultat från finansiella poster Koncernen NOT 10 2011 Skatter Koncernen 2010 Finansnetto Skattekostnad Ränteintäkter låne- och kundfordringar Skatt i resultaträkningen Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffnings värde Ränteintäkter på hyres- och kundfordringar Övriga finansiella intäkter Summa Aktuell skatt 34 248 51 127 142 139 5 – 34 395 51 266 Ränteintäkter på banktillgodohavanden 1 474 2 092 Summa 1 474 2 092 Räntekostnader andra finansiella skulder Räntekostnader –641 892 –308 284 – – –641 892 –308 284 Uppläggningskostnader banklån –7 156 –3 849 Valutakursförändringar –1 207 – Övriga finansiella kostnader –4 682 –3 333 Summa –13 045 –7 182 Summa –619 068 –262 108 Räntekostnader koncernföretag Summa Övriga finansiella kostnader Moderbolaget 2011 2010 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter, koncernföretag 63 181 Ränteintäkter, Kungsleden 34 248 – 1 773 2 142 Ränteintäkter, övriga Summa 99 202 65 719 67 861 2011 2010 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader, koncernföretag –34 504 –3 909 –23 982 –10 340 –18 110 –162 340 58 744 –1 703 –186 322 48 404 –19 812 Redovisat resultat före skatt 1 095 064 1 116 397 –191 337 556 894 Skatt 26,3% Avstämning av effektiv skatt –288 002 –293 612 50 322 –146 463 Schablonränta på periodiseringsfonder –904 –746 –167 –64 Skatteeffekt från ej avdragsgilla kostnader –317 –67 –365 –6 Skattefri utdelning på aktier och andelar – – –447 125 430 Ej skattepliktig nedskrivning/ återföring av nedskrivning på finansiella tillgångar – – –363 224 Skatteeffekt från försäljning av andelar –943 1 221 – 1 098 Skatteeffekt från försäljning av fastigheter 5 791 –604 – – –11 947 11 947 – – – 60 092 – – 28 361 27 869 – – Skatteeffekt från direkt avdragsgilla kostnader för till- och ombyggnader som har aktiverats i redovisningen. Omvärdering av tidigare års redovisade värde av temporär skillnad fastigheter Justering för annan skattesats i utländska dotterbolag Skatt hänförlig till tidigare år Övrigt Redovisad skatt 4 457 – – – –5 732 –1 352 –576 –31 62 8 930 – – –269 174 –186 322 48 404 –19 812 24,6% 16,7% 25,3% 3,6% Koncernen Temporära skillnader Underskottsavdrag Finansiella derivat –69 125 Räntekostnader, övriga –172 421 –77 900 Förvaltningsfastigheter –3 321 –4 086 Obeskattade reserver –315 246 –155 020 Övriga temporära skillnader Summa HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 –18 740 –250 434 –105 000 Summa 2010 –269 174 Räntekostnader, Kungsleden Övrigt 2011 Uppskjuten skatt Effektiv skatt % Moderbolaget 2010 Redovisad skatt Skatteeffekt från återförda tidigare år erhållna koncern bidrag Samtliga ränteintäkter och räntekostnader är hänförliga till finansiella tillgångar och skulder som inte värderas till verkligt värde via resultatet. Moderbolaget 2011 Moderbolaget 2011 2010 2011 2010 3 019 235 262 12 734 – – – 235 261 – –5 760 384 –4 602 125 –107 631 –95 730 – – –186 981 –177 989 –3 198 – – – –5 712 283 –4 767 380 127 630 –95 730 NOTER MED REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BOKSLUTSKOMMENTARER 17 NOT 10 Skatter, fortsättning Uppskjuten skatt på temporära skillnader Vid årets början Över resultaträkningen Förvärv/ försäljning I övrigt totalresultat 3 349 –2 555 – – 794 – 61 874 – – 61 874 –1 210 359 –304 847 225 – –1 514 981 –49 176 Vid årets slut Koncernen 2011 Underskottsavdrag Finansiella derivat Förvaltningsfastigheter Avsättning till obeskattad reserv i juridisk person –46 811 –2 365 – – – –2 541 1 700 – –841 –1 253 821 –250 434 1 925 – –1 502 330 Övrig avsättning i koncern Summa Koncernen 2010 Underskottsavdrag Förvaltningsfastigheter – 3 349 – – 3 349 –1 035 386 –165 689 –9 284 – –1 210 359 –50 769 – – 3 958 –46 811 1 289 – – –1 289 – –1 084 866 –162 340 –9 284 2 669 –1 253 821 Vid årets början Över resultaträkningen Förvärv/ försäljning I övrigt totalresultat Vid årets slut – 61 874 – – 61 874 Avsättning till obeskattad reserv i juridisk person Övrigt Summa Uppskjuten skatt på temporära skillnader Moderbolaget 2011 Finansiella derivat Fastigheter – via ägda andelar i kommanditbolag –25 177 –3 130 – – –28 307 Summa –25 177 –58 744 – – 33 567 Fastigheter – via ägda andelar i kommanditbolag –23 474 –1 703 – – –25 177 Summa –23 474 –1 703 – – –25 177 Moderbolaget 2010 Koncernen Uppskjuten skatt Moderbolaget 2011 2010 2011 2010 794 3 349 – – Uppskjutna skattefordringar Underskottsavdrag Finansiella derivat 61 874 – 61 874 – Summa 62 668 3 349 61 874 – –1 514 981 –1 210 359 – – Uppskjutna skatteskulder Förvaltningsfastigheter Fastigheter - via ägda andelar i kommanditbolag Avsättning till obeskattad reserv i juridisk person Övrig avsättning i koncern Summa Kvittning fordran/skuld Uppskjuten skatt i rapport över finansiell ställning – – –28 307 –25 177 –49 176 –46 811 – – –841 – – – –1 564 998 –1 257 170 –28 307 –25 177 3 349 61 874 – –1 502 330 –1 253 821 33 567 –25 177 62 668 18 NOTER MED REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BOKSLUTSKOMMENTARER Vissa temporära skillnader för förvaltningsfastigheter leder inte till redo visning av uppskjuten skatteskuld. Detta gäller förvärvade temporära skillnader i samband med fastighetsförvärv i bolagsform, där transaktionen redovisningsmässigt klassificeras som tillgångsförvärv. Det avdrag på köpeskillingen som vid sådant förvärv avtalas med säljaren för att hantera eventuell framtida skattebelastning av den totala temporära skillnad som medföljer fastigheten vid förvärvet, redovisas netto mot posten Förvaltningsfastigheter i koncernens balansräkning. HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 NOT 11 Förvaltningsfastigheter NOT 12 Koncernen 31 dec 2011 31 dec 2010 Redovisat värde vid årets början 18 518 181 14 941 081 Förvärv Investeringar i ägda fastigheter Bokfört värde sålda fastigheter Valutakursförändringar Orealiserade värdeförändringar 1 216 833 3 165 716 284 689 133 502 –51 046 –186 083 –8 226 – 897 761 Redovisat värde vid årets slut 463 965 Inventarier Ackumulerade anskaffnings värden vid årets början Förvärv Förvärv via bolagsförvärv Övriga förvärv - konst Koncernen Moderbolaget 31 dec 2011 31 dec 2010 31 dec 2011 31 dec 2010 919 17 51 – 6 628 10 6 438 11 – 852 – – 365 40 365 40 Summa 7 912 919 6 854 51 Ackumulerade avskrivningar vid årets början –852 – – – 20 858 192 18 518 181 En förvaltningsfastighet innehas via finansiell leasing. Redovisat värde för fastigheten uppgår till 15 686 (–) mkr och räntebärande skuld för åtagandet till 15 686 (–) mkr. Ackumulerade avskrivningar via bolagsförvärv – –852 – – Årets avskrivningar –1 063 – –1 063 – Fastighetsvärdering Summa –1 915 –852 –1 063 – 5 997 67 5 791 51 Hemsö tillämpar en värderingsmetod som i grunden är en variant av ortprismetoden. Tillämpade avkastningskrav har bestämts utifrån Hemsös kunskap om genomförda affärer i de marknader där Hemsö är verksamt och budgivningar där Hemsö deltagit. Redovisat värde vid årets slut Värderingsmetod Interna värderingar genomförs löpande som en integrerad del av affärs processen där det för varje fastighet görs en individuell bedömning av till vilket värde denna anses kunna säljas. För varje fastighet finns alltid en budget och en handlingsplan för de åtgärder som bedöms optimera fastigheternas driftsnetto och värde. För den interna värderingen används en nuvärdesberäkning med en prognosperiod på fem år. De fastigheter som är avsedda för uthyrning värderas genom en nuvärdesberäkning av fastigheternas beräknade kassaflöde under prognosperioden samt nuvärdet av marknadsvärdet vid kalkylperiodens slut, det så kallade restvärdet. Det femte året i kalkylen ska spegla ett bedömt långsiktigt uthålligt kassaflöde för fastigheten. Värderingarna utgår från nuvarande intjäningskapacitet. För varje fastig het beräknas framtida hyresbetalningar utifrån nu gällande hyreskontrakt. Hyresbetalningar för framtida hyresperioder, samt för vakanta lokaler, beräknas efter en individuell bedömning för varje fastighet. Som underlag för bedömning av framtida kostnader används kostnadshistorik för varje fastighet. Även ålder, underhållsstatus och användningsområde beaktas vid bedömning av framtida kostnader. Kvalitetssäkring genom extern värdering För att kvalitetssäkra den interna värderingen har 275 fastigheter, motsvarande 89% av beståndet värde värderats av i huvudsak en extern oberoende värderare. De fastigheter som ej omfattats av extern värdering under 2011 utgörs av 17 fastigheter förvärvade i Sverige, 11 fastigheter förvärvade i Tyskland, och resterande 9 mindre fastigheter vilka ej har värderats under året. De externa värderingarna ligger inom +/– 5% av de interna värderingarna. Hemsös interna värdering ger en genomsnittlig direktavkastning på 6,2%. Direktavkastningen beräknas på aktuell intjäningskapacitet, vilket innebär att bland annat projektfastigheter belastar direktavkastningen negativt till dess att pågående investering genererat driftsnetto i ett år. Direktavkastningen är med andra ord inte ett normaliserat värde för Hemsös fastighetsportfölj. Direktavkastningskraven i de externa värderingarna ligger i intervallet 4–10%. Byggnader under uppförande Påbörjade, större investeringar Ponnyn 1, Sundbyberg HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 Investering, Tkr 65 000 Varav kvar, Tkr Färdigställt 39 812 25 188 NOTER MED REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BOKSLUTSKOMMENTARER 19 NOT 13 Andelar i koncernföretag Redovisat värde vid periodens slut. Specifikation av bolagets innehav av aktier och andelar i koncernföretag. Moderbolaget 2011 2010 Redovisat värde Redovisat värde Dotterföretag Organisationsnummer Säte Hemsö Tyskland AB 556843-9771 Stockholm 100% 10 100 – – Hemsö Vårdfastigheter AB 556657-9958 Stockholm 100% 674 916 100% 674 916 Fastighets AB Fordonsskolan 556691-2654 Stockholm 100% 176 825 100% 176 825 Russeliana AB 556686-3733 Stockholm 100% 62 814 100% 62 814 Tipton Erik AB 556617-6128 Stockholm 100% 12 508 100% 12 508 Hemsö Bänken AB 556718-3396 Stockholm 100% 114 788 100% 114 788 Andel i % Andel i % Hemsö Tavlan 08 AB 556746-9852 Stockholm 100% 31 746 100% 31 746 Fastighets AB Beckomberga 1:12 556753-3780 Stockholm 100% 29 132 100% 28 132 Hemsö Vreten AB 556417-3952 Stockholm 100% 773 640 100% 773 640 Ärlingheden Fastighets AB 556761-3756 Stockholm 100% 1 393 100% 1 393 Hemsö Marité AB 556817-1432 Stockholm 100% 1 050 100% 50 Hemsö Lotsen AB 556817-1424 Stockholm 100% 5 058 100% 58 Hemsö Nautic AB 556817-1416 Stockholm 100% 2 050 100% 50 Hemsö Pamir AB 556817-1408 Stockholm 100% 50 100% 50 Hemsö Skara Fastigheter AB 556773-7159 Stockholm 100% 11 393 – – Hemsö Draget Fastigheter AB 556340-0869 Stockholm 100% 49 602 – – Nya Vilunda Fastighets AB 556781-6789 Stockholm 100% 114 – – Hemsö Köping Fastigheter AB 556845-8912 Stockholm 100% 11 294 – – Hemsö Botkyrka Fastigheter AB 556786-3427 Stockholm 100% 13 102 – – Hemsö Krokslätt Fastigheter AB 556259-2815 Stockholm 100% 37 811 – – Hemsö Öresund KB 969647-9295 Stockholm 99% 1 005 99% 1 115 Hemsö Öst B AB 556610-9103 Stockholm 100% 53 493 100% 53 493 Hemsö Skolfastigheter AB 556537-6901 Stockholm 100% 482 334 100% 482 334 KB Fastighetsglaven 969601-3912 Stockholm 10% 14 064 10% 11 303 Förvaltningsbolaget Kulltorp KB 969601-3896 Stockholm 10% 18 950 10% 15 216 Förvaltningsbolaget Krokslätt KB 969601-3839 Stockholm 10% 9 739 10% 8 385 KB Fallström 14 969603-8869 Stockholm 10% 4 661 10% 3 585 Förvaltningsbolaget Hanen 4 KB 969601-3862 Stockholm 10% 7 477 10% 5 377 Bokbacken Fastigheter AB 556340-5538 Stockholm 100% 1 234 162 100% 1 234 162 Bokbacken Fastigheter Fiskebäck KB 916850-4570 Stockholm 10% 8 471 10% 6 079 Bokbacken Fastigheter Solskiftet KB 916434-5549 Stockholm 10% 7 840 10% 4 980 KB S:t Jörgen Äldreboende 969673-1430 Stockholm 10% 3 526 10% 1 854 FB Fair Fyrtiotre KB 916630-7455 Stockholm 1% 3 980 1% 478 Bjölahemmet KB 916849-3212 Stockholm 1% 2 046 1% 334 Hemsö Britsen AB 556718-3388 Stockholm 100% 12 668 100% 14 050 Krusleden Fastighets AB 556712-4986 Stockholm 100% 9 446 100% 9 446 Ystad Liv 1 Fastighets AB 556640-8737 Stockholm 100% 31 797 100% 31 797 Hemsö Trappan 08 AB 556746-9845 Stockholm 100% 14 925 100% 14 925 Hemsö Hissen 08 AB 556746-9837 Stockholm 100% 679 396 100% 679 396 Hemsö Klockarkärleken AB 556750-0862 Stockholm 100% 253 204 100% 253 204 Hemsö Valsätra AB 556761-3749 Stockholm 100% 5 457 100% 5 457 Hemsö Söderport AB 556752-5554 Stockholm 100% 36 428 100% 36 428 Hemsö Landsdomaren HB 916615-7579 Stockholm 100% 157 482 100% 146 543 Hemsö Beckomberga Fastigheter AB 556617-6151 Stockholm 100% 748 – – Fastighetsbolaget Löten i Uppsala AB 556803-0356 Stockholm 100% 14 400 – – Fastighets AB Handelsmannen 556797-5064 Stockholm 100% 100 100% 100 Hemsö Intende AB 556802-4789 Stockholm 100% 4 286 100% 4 286 Goldcup 7218 unä Hemsö Heden Holding AB 556873-8529 Stockholm 100% 50 – – Goldcup 7219 unä Göteborg Agaten 28:2 Holding AB 556873-8537 Stockholm 100% 50 – – Summa 20 NOTER MED REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BOKSLUTSKOMMENTARER 5 091 621 4 901 297 HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 NOT 13 Andelar i koncernföretag, fortsättning NOT 15 Moderbolaget Koncernen Moderbolaget 31 dec 2011 31 dec 2010 31 dec 2011 31 dec 2010 31 dec 2011 31 dec 2010 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Inköp Resultat från andelar i kommanditbolag efter utdelning Försäljning Aktieägaretillskott Summa Belopp vid årets ingång 4 930 242 4 635 445 138 713 157 134 33 992 – – – 19 000 137 663 5 121 947 4 930 242 –28 945 –22 164 Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början Andra långfristiga fordringar Under året återförda nedskrivningar 124 400 124 400 124 000 124 000 995 – – – –124 000 – –124 000 – 1 395 124 400 – 124 000 Ny reversfordran Omklassificering till kortfr fordran Summa Det finansiella avtalet gäller ett framtida köp av ett bolag från Kungsleden innehållande ett antal fastigheter. Avtalets värde motsvaras av det egna kapitalet plus övervärdet på fastigheterna. Avtalet tillkom i samband med koncernens bildande. 852 Försäljning –7 633 Årets nedskrivningar Summa Redovisat värde vid periodens slut –1 381 – –30 326 –28 945 5 091 621 4 901 297 NOT 16 Förfallostruktur fordringar Koncernen 31 dec 2011 31 dec 2010 Omsättningstillgångar Förfaller till betalning inom ett år NOT 14 Andelar i joint ventures 435 375 296 771 Anläggningstillgångar Koncernen Med joint venture menas bolag över vilket Hemsö tillsammans med annan part har bestämmande inflytande. Hemsös innehav och inflytande i verk samheten är i hög grad jämförbar med den helägda verksamheten och kommer bäst i uttryck om dessa tillgångar, skulder, intäkter och kostnader tas in post för post i koncernredovisningen enligt klyvningsmetoden. Förfaller till betalning 1 - 5 år Summa NOT 17 Den 1 augusti 2011 förvärvade Hemsö PEABs andel i Vilunda och äger därmed 100 % av aktierna. 124 400 421 171 2011 2010 12 375 – Periodiseringsfonder Moderbolaget Periodiseringsfond, avsatt vid taxering 2012 Joint ventures i redovisningen 1 395 436 770 Koncernen Periodiseringsfond, avsatt vid taxering 2011 20 424 20 424 Resultaträkning Periodiseringsfond, avsatt vid taxering 2010 10 629 10 629 Summa 43 428 31 053 31 juli 2011 31 dec 2010 Hyresintäkter 13 572 605 Bruttoresultat – –6 Årets resultat –15 –6 Koncernen Rapport över finansiell ställning 31 dec 2011 31 dec 2010 Fastigheter – – Övriga tillgångar – 146 040 Summa tillgångar – 146 040 Eget kapital – 44 Räntebärande skulder – 122 820 Ej räntebärande skulder – 23 176 Summa eget kapital och skulder – 146 040 Moderbolaget Resultaträkning 31 dec 2011 31 dec 2010 Ackumulerade anskaffningsvärden Inköp – 50 Redovisat värde vid periodens slut – 50 HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 NOTER MED REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BOKSLUTSKOMMENTARER 21 NOT 18 Räntebärande skulder Redovisat värde 31 dec 2011 Redovisat värde 31 dec 2010 Ägarlån 3 000 000 3 000 000 Banklån 13 444 778 11 084 702 Summa 16 444 778 14 084 702 14 084 702 10 261 991 – 3 000 000 Upptagna lån från kreditinstitut 2 853 900 1 338 658 Amortering –488 364 -515 947 –5 460 – 16 444 778 14 084 702 Rapport över finansiell ställning Koncernen Räntebärande skulder Räntebärande skulder Belopp vid årets ingång Upptagna lån från ägarna Valutakursdifferens Skulder vid årets slut Hemsökoncernen bygger sin affärsmodell på att fastigheter finansieras med både eget kapital och räntebärande skulder så att avkastningen på det sat sade kapitalet blir stabil och på en önskad nivå. Detta gör att verksamheten är exponerad för olika slag av finansiella risker. För att hantera och till viss del utnyttja dessa risker arbetar bolaget utifrån en av styrelsen fastställd finanspolicy. Riskhantering Med finansiella risker avses fluktuationer i företagets resultat och kassa flöde till följd av förändringar i marknadsränta, refinansierings- och kredit risker samt valutakurser. Hemsös finanspolicy för hantering av finansiella risker har utformats av styrelsen och bildar ett ramverk av riktlinjer och regler i form av riskmandat och limiter för finansverksamheten. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av koncernens finansfunktion. Den övergripande målsättningen för finansfunktionen är att: • Säkerställa den kort- och långfristiga kapitalförsörjningen. • Anpassa den finansiella strategin efter verksamheten så att en långsiktig och stabil kapitalstruktur uppnås och bibehålls. • Uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna ramar för riskexponering. • Säkerställa att Hemsö är ett finansiellt starkt företag och en attraktiv affärspartner. • Vara en så attraktiv låntagare med ett sådant framförhållande att man alltid erbjuds finansiering till marknadens bästa villkor för jämförbara låntagare och säkerheter. Finansieringsrisk definieras som risken att upplåning uteblir eller endast kan genomföras till ofördelaktiga villkor. Ränterisk definieras som risken för en resultat- och kassaflödespåverkan genom en förändring av mark nadsräntan. Likviditetsrisk definieras som risken att inte ha tillgång till likvida medel eller kreditutrymme för täckande av betalningsåtagande. Motpartsrisk definieras som risken att en motpart inte fullgör hela eller delar av sitt åtagande. Motpartsrisk återfinns i eventuella swapavtal och i placeringar av överskottslikviditet. 22 NOTER MED REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BOKSLUTSKOMMENTARER Lånefinansiering Hemsös fastigheter är finansierade med eget kapital och räntebärande skulder. Låneportföljen bygger på avtal med banker. Finanspolicyn anger bland annat hur stor andel av låneportföljen som får innehas av en enskild långivare och hur stor andel av lånen som får förfalla till refinansiering inom ett år. Dessa riktlinjer tillsammans med god framförhållning begränsar Hemsös refinansieringsrisk. Hemsö hade per 31 december 2011 en genomsnittlig konverteringstid om 1,9 år. Vid årets utgång uppgick skulder till kreditinstitut till 13 445 mkr (11 085 mkr). Under 2012 förfaller lån om 3 095 mkr (3 400 mkr), vilket motsvarar 23 (29)% av Hemsös låneportfölj. Hemsö har per årsskiftet outnyttjade krediter om 200 mkr. Under våren 2012 har Hemsö förlängt alternativt kommit överens med långivarna om kommande förlängning avseende 2 561 mkr av de 3 095 mkr som förfaller 2012. Som säkerhet för banklånen ställs pant i fastigheter, dotterbolagsaktier samt i vissa fall borgen. I låneavtalen finns i regel finansiella villkor som Hemsö skall uppfylla finansiella villkor, exempelvis avseende räntetäck ningsgrad och lånevolym i förhållande till verkligt värde på fastigheterna. Koncernen Skulder Moderbolaget 2011 2010 2011 2010 Räntebärande låneskulder som förfaller inom ett år efter balansdagen 3 095 361 2 612 611 618 660 – Övriga ej räntebärande skulder som förfaller inom ett år efter balansdagen – – – – Räntebärande låneskulder som förfaller mellan ett till fem år efter balansdagen 9 397 673 8 472 091 1 100 000 618 660 Räntebärande låneskulder som förfaller senare än fem år efter balansdagen 951 744 – – – Summa exkl. uppskjuten skatteskuld och räntederivat 13 444 778 11 084 702 1 718 660 618 660 Räntebindningsstrategi Räntebindningsstrategin fastställs årligen i Hemsös finanspolicy. I låneav talen strävar Hemsö efter att ha kort räntebindning för att ha största möj liga flexibilitet. Ränterisken hanteras sedan på en koncernövergripande nivå för att minimera kostnaderna för eventuella förtida lösen av bundna lån med hjälp av derivat. Alla finansiella instrument Hemsö handlar med ska vara likvida och finansfunktionen ska ha god kunskap om instrumen tets funktion, risk och prissättning. Per 31 december 2011 hade Hemsö räntebindningar om 7 300 mkr vilket motsvarar cirka 54% av låneportföljen. Räntebindningarna görs med hjälp av nominella ränteswappar. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 3,1 år. Genomsnittsräntan inklusive ränteswappar i låneportföljen uppgick vid samma tidpunkt till 3,7%. HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 NOT 18 Räntebärande skulder fortsättning Förfallostruktur räntebärande skulder och derivatinstrument 31 dec 2011 Krediter Andel, % Ränteförfall 2012 3 195 361 23,4 6 144 778 2013 5 550 689 40,7 1 000 000 2014 3 946 984 28,9 1 200 000 2015 – – 600 000 2016 – – 900 000 2017 – – 400 000 2018 606 927 4,5 400 000 2019 344 817 2,5 1 200 000 2020 – – 800 000 2021 – – 800 000 13 644 778 100,0 13 444 778 Summa räntebärande skulder Ej utnyttjade krediter Summa utnyttjade räntebärande skulder NOT 19 –200 000 Påverkan på finansnetto (12 mån) Känslighetsanalys ränteförändringar Låneportföljens snittränta förändras, +/–1%-enhet –/+ 134 448 Kort marknadsränta (<6 mån) förändras, +/–1 %-enhet –/+ 44 186 Likviditet Hemsö ska i sin likviditetshantering sträva efter att enbart hålla sådan storlek på de likvida finansiella tillgångarna att kraven på likviditetsre serv tillgodoses. Överskottslikviditet ska i första hand användas för att lösa räntebärande lån. Hemsö arbetar också med en checkkredit samt en revolverande kreditfacilitet för att kunna ha en flexibel kassahantering. Per 31 december 2011 uppgick den disponibla likviditeten inklusive outnyttjade krediter till 464 mkr. Kreditrisk Placering av överskottslikviditet sker endast hos nordiska banker med stark kreditvärdighet. Detta gäller även vid val av motpart vid eventuella derivatpositioner. 13 444 778 Andra finansiella tillgångar och skulder Låne- och kundfordringar Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via Värderingsnivå enligt Andra finansiella totalresultatet IFRS 7, punkt 27A skulder Summa redovisat värde Verkligt värde Koncernen 31 dec 2011 Andra långfristiga fordringar Kundfordringar 1 395 – – 3 1 395 1 395 46 337 – – 3 46 337 46 337 3 Övriga fordringar 389 038 – – Summa 436 770 – – 389 038 389 038 436 770 436 770 Ägarlån – 3 000 000 – 3 3 000 000 3 000 000 Skulder till kreditinstitut – 13 444 778 – 3 13 444 778 13 444 778 Derivat – – 235 261 2 235 261 235 261 Leverantörsskulder – 116 161 – 3 116 161 116 161 Övriga skulder – 1 097 825 – 3 1 097 825 1 097 825 Summa – 17 658 764 235 261 17 894 025 17 894 025 124 400 – – 3 124 400 124 400 Koncernen 31 dec 2010 Andra långfristiga fordringar Kundfordringar 14 087 – – 3 14 087 14 087 Övriga fordringar 282 684 – – 3 282 684 282 684 Summa 421 171 – – 421 171 421 171 Ägarlån – 3 000 000 – 3 3 000 000 3 000 000 Skulder till kreditinstitut – 11 084 702 – 3 11 084 702 11 084 702 Derivat – – – – – – Leverantörsskulder – 83 640 – 3 83 640 83 640 Övriga skulder – 2 287 316 – 3 2 287 316 2 287 316 Summa – 16 455 658 – 16 455 658 16 455 658 Verkligt värde på låne- och kundfordringar motsvarar bokfört värde i och med att de förfaller inom ett år och att inga obeskattade negativa värden finns. Leverantörsskulder och övriga skulder förfaller inom ett år och kommer att regleras. HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 NOTER MED REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BOKSLUTSKOMMENTARER 23 NOT 19 Andra finansiella tillgångar och skulder, fortsättning Låne- och kundfordringar Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via Värderingsnivå enligt Andra finansiella totalresultatet IFRS 7, punkt 27A skulder Summa redovisat värde Verkligt värde Moderbolaget 31 dec 2011 Andra långfristiga fordringar – – – 3 – – 1 453 411 – – 3 1 453 411 1 453 411 150 777 – – 3 150 777 150 777 Summa 1 604 188 – – 1 604 188 1 604 188 Ägarlån – 3 000 000 – 3 3 000 000 3 000 000 Skulder till kreditinstitut – 1 718 660 – 3 1 718 660 1 718 660 Derivat – – 235 261 2 235 261 235 261 Leverantörsskulder – 1 639 718 – 3 1 639 718 1 639 718 Övriga skulder – 37 153 – 3 37 153 37 153 Summa – 6 395 531 235 261 6 630 792 6 630 792 Kundfordringar Övriga fordringar Moderbolaget 31 dec 2010 Andra långfristiga fordringar 124 000 – – 3 124 000 124 000 1 369 808 – – 3 1 369 808 1 369 808 4 988 – – 3 4 988 4 988 Summa 1 498 796 – – 1 498 796 1 498 796 Ägarlån – 3 000 000 – 3 3 000 000 3 000 000 3 618 660 618 660 Kundfordringar Övriga fordringar Skulder till kreditinstitut – 618 660 – Derivat – – – Leverantörsskulder – 2 413 501 – Övriga skulder – 10 384 – Summa – 6 042 545 – NOT 20 Avsättningar NOT 21 Koncernen 31 dec 2011 31 dec 2010 Moderbolaget – 13 203 – – Summa – 13 203 – – Fastighetsinteckningar Andelar i koncernföretag Fordringar på dotterbolag Likvida medel Summa – 3 2 413 501 2 413 501 3 10 384 10 384 6 042 545 6 042 545 Ställda säkerheter 31 dec 2011 31 dec 2010 Exploatering av såld markfastighet – Koncernen Moderbolaget 31 dec 2011 31 dec 2010 31 dec 2011 31 dec 2010 13 503 325 11 654 033 – – 2 196 145 1 605 980 1 217 199 1 121 148 – – 1 793 520 1 242 560 626 – 3 010 719 2 363 708 15 700 096 13 260 013 – Säkerheterna är främst ställda för banklån. I låneavtal finns vanligtvis åtaganden avseende räntetäckningsgrad och lånevolym i förhållande till verkligt värde på fastigheterna. 24 NOTER MED REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BOKSLUTSKOMMENTARER HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 NOT 22 Eventualförpliktelser Koncernen Moderbolaget 31 dec 2011 31 dec 2010 31 dec 2011 31 dec 2010 Ansvar som delägare i han dels-/kommanditbolag – – 897 586 755 862 Borgensförbindelser till för mån för koncernföretag – – 9 334 334 5 805 814 Summa – – 10 231 920 6 561 676 Åtaganden som leder till utgifter för att återställa förorenad mark eller andra miljöåtaganden för ägda fastigheter kan aktualiseras i framtiden. Utgifter kan ske exempelvis i form av extra kostnader i samband med nyeller tillbyggnation alternativt prisreduktion vid försäljning av en fastighet. Att bedöma eventuella framtida belopp är inte möjligt i detta läge. Hemsö är involverande i ett antal mindre tvister med hyresgäster främst rörande löpande förvaltningsfrågor, vilka kan komma att resultera i framtida åtganden. Utgifter kan exempelvis ske i form av rådgivarkost nader i samband förhandlingar. Att bedöma eventuella framtida belopp avseende dessa tvister är i nuläget inte möjligt. NOT 23 Tilläggsupplysningar för kassaflöden Koncernen 2011 2010 Koncernen 2011 2010 Förvaltningsfastigheter – 70 000 Rörelsefordringar – 273 Likvida medel – 969 Summa tillgångar – 71 242 Rörelseskulder – 1 010 Summa skulder – 1 010 Erhållen köpeskilling – 70 232 Avgår: Likvida medel i den avyttrade verksamheten – –969 Påverkan på likvida medel – 69 263 Inga andra medel än kassa och bank ingår i posten likvida medel. Avyttring av dotterbolag Kassaflöden Avyttrade tillgångar och skulder Erhållna räntor 35 869 53 358 Erlagda räntor 641 892 310 926 Förvärv av dotterbolag Förvärvade tillgångar och skulder Förvaltningsfastigheter Finansiella fordringar Rörelsefordringar Likvida medel Summa tillgångar Innehav utan bestämmande inflytande Uppskjutna skatteskulder Finansiella skulder Rörelseskulder 2 114 041 1 415 426 2 261 – –71 756 17 528 53 555 6 914 2 098 101 1 439 868 513 – – 6 615 1 642 464 970 000 Den ingående balans som används för beräkning av kassaflöden 2010 utgörs av den finansiella ställningen efter koncernens bildande. 22 396 44 502 Summa skulder 1 665 373 1 021 117 Erlagd köpeskilling –432 728 –418 751 Erhållna räntor 85 670 37 861 53 555 6 914 Erlagda räntor 311 925 154 848 –376 543 –411 837 Tillkommer: Likvida medel i den förvärvade verksamheten Påverkan på likvida medel HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 Moderbolaget 2011 2010 Kassaflöden Inga andra medel än kassa och bank ingår i posten likvida medel. NOTER MED REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BOKSLUTSKOMMENTARER 25 NOT 24 Transaktioner med närstående NOT 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Transaktioner med närstående omfattar köp och försäljning av tjänster mellan Hemsö och Kungsleden eller Tredje AP-fonden, vilka framgår av nedanstående tabell. Koncernen 2011 Koncernen 2010 Försäljning av varor och tjänster Kungsleden Tredje AP-fonden Summa 865 – – 381 865 –4 324 –48 585 Köp av administrativa tjänster Kungsleden Tredje AP-fonden Summa – – –4 324 –48 585 –70 751 –17 998 Tredje AP-fonden –105 000 –69 125 Summa –175 751 –87 123 4 780 3 411 – – 4 780 3 411 Fordringar Kungsleden Tredje AP-fonden Summa 2010 2011 263 279 237 177 – – Upplupna räntekostnader 41 929 18 825 11 949 190 6 124 Upplupna personalkostnader 2010 8 662 7 417 7 467 32 837 3 642 – – Övriga poster 103 014 102 974 1 516 1 302 Summa 449 721 370 035 20 932 7 616 NOT 26 Finansiella kostnader (-) och intäkter (+) Kungsleden 2011 Förutbetalda hyresintäkter Upplupna projektkostnader 381 Moderbolaget Händelser efter balansdagen Fram till utgivande av denna rapport har sex fastigheter som förvärvades under 2011 tillträtts, till ett marknadsvärde om 533 mkr. Vidare har en fastighet frånträtts. 14 februari 2012 förvärvade Hemsö ytterligare sex fastigheter för samhällsservice. Säljare var Akelius och det sammantagna fastighetsvär det uppgick till 396 mkr. Fastigheterna består av ett äldreboende och tre skolor i Umeå, en skola i Eskilstuna och ett polishus i Eksjö. Hyresgäster är Umeå kommun, Internationella Engelska Skolan och Polismyndighe ten i Jönköpings län. Tillträde har skett 30 mars 2012. Årligt hyresvärde uppgår till 33,7 mkr. Skulder Kungsleden –1 638 769 –1 500 000 Tredje AP-fonden –1 500 000 –1 500 000 Summa –3 138 769 –3 000 000 Ersättning till styrelseledamöter och ledande befattningshavare avseende utfört arbete framgår av not 6. Inga transaktioner utöver dessa ersättning ar har skett med något närstående bolag eller privatperson. Moderbolaget Av bolagets totala inköp och försäljning mätt i kronor avser 0 (0) % av inköpen och 100 (100) % av nettoomsättningen andra företag inom hela den företagsgrupp som bolaget tillhör. 26 NOTER MED REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BOKSLUTSKOMMENTARER HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 Förslag till vinstdisposition Med anledning av den av styrelsen föreslagna vinstutdelningen får styrel sen och den verkställande direktören härmed avge följande yttrande enligt aktiebolagslagen 18 kap 4 §. Föreslagen vinstutdelning grundar sig på 2011 års årsredovisning. Den föreslagna vinstdispositionen, resultat- och balansräkning för moderbola get samt resultaträkning och rapport över finansiella skulder för koncernen ska framläggas för fastställelse vid årsstämman den 24 april 2012. Soliditeten bedöms efter utdelningen vara betryggande mot bakgrund av att moderbolagets och koncernens verksamhet bedrivs med fortsatt lönsamhet. Likviditeten i moderbolaget och koncernen bedöms vara fortsatt stark. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen inte hindrar bolaget, och övriga i koncernen ingående bolag, från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, inte heller att fullgöra erforderliga inves teringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i Aktiebolagslagen 17 kap 3 § 2–3 stycket (försiktig hetsregeln). Till årsstämmans förfogande stående vinstmedel, kr: Balanserade vinstmedel 394 727 098 Årets resultat –142 933 139 251 793 959 Summa Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt, kr: Till aktieägare utdelas 1 041,50 kr /aktie 104 150 000 Till ny räkning överföres 147 643 959 Summa 251 793 959 Årsredovisningens undertecknande Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och bolagets ställning och resultat, samt att förvaltnings berättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och bolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 24 april 2012 Håkan Bryngelson Styrelseordförande Thomas Erséus Bengt Hellström Magnus Meyer David Mindus Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Kerstin Hessius Styrelseledamot Claes de Neergaard Styrelseledamot Styrelseledamot Per Berggren Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 24 april 2012. KPMG AB Björn Flink Auktoriserad revisor HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 NOTER MED REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BOKSLUTSKOMMENTARER 27 Revisionsberättelse Till årsstämman i Hemsö Fastighets AB, org. nr 556779-8169 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Vi har reviderat årsredovisningen och koncernredovisningen för Hemsö Fastighets AB för år 2011. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovis ningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt internationella redovisningsstandarder, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verk ställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovis ning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredo visningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncern redovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredo visningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur företaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständig heterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamåls enligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovis ningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända målsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredo visningslagen, och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess resultat och kassaflöden enligt internationella redovisningsstandar der, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltnings berättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt resultaträkningen och rapport över finansiell ställning för koncernen. 28 REVISIONSBERÄTTELSE Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Hemsö Fastighets AB för år 2011. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf fande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispo sitioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motive rade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsent liga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättnings skyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolags lagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräckliga och ändamåls enliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvalt ningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 24 april 2012 KPMG AB Björn Flink Auktoriserad revisor HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 Definitioner Avkastning på eget kapital, % Resultat efter skatt för perioden i förhållande till genomsnittligt riskbä rande kapital. Med riskbärande kapital menas eget kapital samt ägarlån. Genomsnittligt kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Belåningsgrad, % Skulder till kreditinstitut i procent av fastigheternas redovisade värde. Direktavkastning Justerat driftsöverskott i förhållande till fastigheternas redovisade värde vid periodens utgång. Driftöverskott Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt samt tomträttsavgäld per balansdagen. Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresvärde med avdrag för hyresrabatter samt vakanser i förhållande till hyresvärde. Hyresintäkt Hyresvärde med avdrag för vakanser och hyresrabatter. Hyresvärde Debiterade hyror och ersättning för fastighetsskatt med tillägg för bedömd marknadshyra för outhyrda lokaler och hyresrabatter. Justerat driftöverskott Driftöverskott för de fastigheter som ägts under hela året med tillägg för de fastigheter som köpts under året, vilka ingår som om de hade ägts i 12 månader. Driftöverskott för de fastigheter som sålts under året har exkluderas. Soliditet, % Riskbärande kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande i för hållande till totala tillgångar. Med riskbärande kapital menas eget kapital samt ägarlån. Uthyrningsbar yta De ytor av fastigheten som hyresgästen debiteras hyra för. Uthyrningsgrad yta Uthyrd yta i förhållande till total uthyrbar yta vid periodens utgång. Vakanshyra Bedömd marknadshyra på vakant lokal i befintligt skick. Vakansgrad hyra Hyresvärdet för vakanshyra i procent av totala hyresvärdet. Vakansgrad yta Vakant yta i förhållande till total uthyrbar yta vid periodens utgång. Överskottsgrad, % Driftöverskott i förhållande till hyresintäkter. HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 DEFINITIONER 29 Styrelse Håkan Bryngelson Styrelseordförande Född: 1948 I Hemsös styrelse sedan: 2009 Andra uppdrag i urval: Ordförande i Kungsleden, Tengbom, Almega, Almega Tjänsteföretagen samt vice ordförande i Svenskt Näringsliv. Utbildning: Civilingenjör Tidigare erfarenhet i urval: Verkställande direktör för Vasakronan. Bengt Hellström Thomas Erséus Ledamot Född: 1959 I Hemsös styrelse sedan: 2009 Andra uppdrag i urval: Chef för alternativa investeringar på Tredje AP-fonden. Utbildning: Civilekonom Tidigare erfarenhet i urval: Partner (Investment Manager) på EQT Partners AB 1994-2000, Vice President Corporate Finance vid Investor AB 1988-1994. Ledamot Född: 1963 I Hemsös styrelse sedan: 2009 Andra uppdrag i urval: Verkställande direktör för Kungsleden AB. Utbildning: Civilingenjör Tidigare erfarenhet i urval: Verkställande direktör i AB J&W och WSP Europe AB samt styrelseledamot i Chalmers fastigheter AB och Bravida AB. Kerstin Hessius Ledamot Född: 1958 I Hemsös styrelse sedan: 2009 Andra uppdrag i urval: Verkställande direktör för Tredje AP-fonden, styrelseuppdrag i Vasakronan AB, Björn Borg AB, SP Livförsäkring AB, Stiftelsen Danvikshem, IVAs placeringsråd, HHS Advisory Board och Emory Center for Alternative Investments. Utbildning: Civilekonom Tidigare erfarenhet i urval: Verkställande direktör för Stockholmsbörsen. Vice riksbankschef . David Mindus Ledamot Född: 1967 I Hemsös styrelse sedan: 2009 Andra uppdrag i urval: Verkställande direktör för Tengbomgruppen AB. Ledamot i styrelserna för Tengbomgruppen AB, Kungsleden AB , Culmen AB samt Kinnarps AB. Utbildning: Civilingenjör Tidigare erfarenhet i urval: GE Real Estate, Head of Asset Management och Affärsutvecklingschef för Norden. Claes de Neergaard Ledamot Född: 1972 I Hemsös styrelse sedan: 2009 Andra uppdrag i urval: Verkställande direktör och styrelseledamot för AB Sagax. Utbildning: Civilekonom Tidigare erfarenhet i urval: Analytiker och affärsutveckling. 30 STYRELSE Magnus Meyer Vice styrelseordförande Född: 1949 I Hemsös styrelse sedan: 2009 Andra uppdrag i urval: Verkställande direktör för industrifonden, ordförande Connect Sverige, ledamot i Svenska Riskkapitalföreningen, Innovationsbron AB, Climate Well AB samt CapMan PLC. Utbildning: Civilekonom samt utbildad till diplomat vid UD. Tidigare erfarenhet i urval: VD Nordbanken Luxemburg, Styrelseordförande Tredje AP Fonden. HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 Ledning Per Berggren Verkställande direktör Född: 1959 På Hemsö sedan: 2010 Utbildning: Civilingenjör och ekonomisk utbildning från Stockholms universitet. Andra uppdrag i urval: Styrelseledamot i Castellum. Tidigare erfarenhet i urval: Senast verkställande direktör på Jernhusen AB. Katarina Bjelkow Rössel Gustav Björkman Bolagsjurist Född: 1970 På Hemsö sedan: 2010 Utbildning: jur kand från Stockholms universitet och LLM från University of London Tidigare erfarenhet i urval: Senast advokat Mannheimer Swartling advokatbyrå. Eva Bång Christofer Lundquist CFO Född: 1968 På Hemsö sedan: 2011 Utbildning: Magisterexamen i företagsekonomi från Uppsala Universitet Tidigare erfarenhet i urval: Senast Finance Director Nordic på det franska fastighetsbolaget Unibail-Rodamco. HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 Strategi- och transaktionschef Född: 1971 På Hemsö sedan: 2010 Utbildning: Civilekonom Tidigare erfarenhet i urval: Senast förvärvsansvarig för Carnegies/Profis fastighetsfonder. Fastighetschef Född: 1971 På Hemsö sedan: 2010 Utbildning: Msc från Handelshögskolan i Stockholm Tidigare erfarenhet i urval: Senast affärsutvecklingschef och regionchef på Kungsleden AB. LEDNING 31 Kontaktuppgifter Huvudkontor Besöksadress: Linnégatan 2, Stockholm Postadress: Box 24 281 104 51 Stockholm Telefon: 08-501 170 00 Fax: 08-501 172 98 Regionkontor Göteborg Lilla Bommen 4 B Box 11495 404 30 Göteborg 031-730 54 00 Malmö Neptuniplan 7 211 18 Malmö 040-636 48 00 Lokalkontor Borås Lagercrantz plats 8 504 31 Borås 033-340 19 34 Jönköping Oxtorgsgatan 3 Box 543 551 17 Jönköping 036-860 29 51 Nyköping Stora Torget 5 Box 217 611 25 Nyköping Växel: 08-501 170 00 Växjö Västra Esplanaden 9a 352 31 Växjö 0470-281 20 Brålanda Törnrosgatan 22 464 61 Brålanda Växel: 08-501 170 00 Karlskrona Arenavägen 2 371 55 Karlskrona 0455-30 03 00 Skara Malmgatan 36 532 32 Skara Växel: 08- 501 170 00 Åmål Södra Långgatan 3a 662 30 Åmål Växel: 08-501 170 00 Gävle Vallongatan 3 Box 6061 800 06 Gävle 026-457 39 46 Linköping Barnhemsgatan 4 582 28 Linköping 013-12 88 68 Uddevalla Tyggården 2 451 34 Uddevalla 0522-791 50 Östersund Fyrvallavägen 1 831 43 Östersund 063-554 16 91 Hjo Karlsborgsvägen 4 Box 55 544 21 Hjo 0503-65 39 70 Lysekil Valbogatan 17 453 34 Lysekil 0523-136 50 Vänersborg Belfragegatan 2 462 36 Vänersborg Växel: 08- 501 170 00 Härnösand Magasinsgatan 5 871 45 Härnösand 0611-822 60 Norrköping Vikboplan 7 602 29 Norrköping 011-19 07 00 Västerås Ångkraftsvägen 1 C 721 30 Västerås 021-12 52 70 32 KONTAKTUPPGIFTER www.hemso.se HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2011 33 www.hemso.se
© Copyright 2024