1. No category

REMISSYTTRANDE
Vår referens: 2015/03/006
Er referens: FI Dnr 14-16628
1 (16)
2015-04-17
Finansinspektionen
Box 7821
103 97 Stockholm
Remiss – förslag till nya föreskrifter om krav på amortering av
nya bolån
Sammanfattning
Bankföreningen anser att förslaget i grunden är bra. Det finns dock delar i
föreskriften som är oklara och som behöver klargöras. Vissa delar innebär
betydande praktiska svårigheter vid tillämpningen och skulle därför behöva justeras.
I det nu liggande förslaget vill Bankföreningen särskilt belysa följande områden:




Byte av kreditgivare
Totala beloppet, belåningsgrad och amorteringsbelopp
Hanteringen av kunder som utökar befintligt lån
Ikraftträdandet
Som förslaget till föreskrift nu är utformat är vår tolkning att låntagare som tagit ett
nytt lån efter införandet av kravet och som därefter byter kreditgivare inte omfattas
av föreskriften, givet att de inte utökar sin kredit. Skälet är att amorteringskravet
enligt föreskriftsförslaget endast ska tillämpas vid nyutlåning samtidigt som det inte
anses som nyutlåning om en låntagare byter bank utan att utöka sin kredit. Det
motverkar syftet med regleringen och är rimligen inte Finansinspektionens avsikt.
För att processen vid byte av kreditgivare ska vara hanterbar anser Bankföreningen
att 5-årsregeln för omvärdering inte ska gälla vid bankbyte. Den nya kreditgivaren
måste förbehållas rätten att göra en ny, egen, värdering, fastställa ny total låneskuld
och därmed beräkna en ny belåningsgrad och ett nytt amorteringsbelopp. Det skulle
underlätta för kunderna, ge bättre möjlighet till rörlighet och minska såväl utestående
oklarheter som det mycket omfattande och komplicerade administrativa arbetet
(särskilt problem med värderingen) för bankerna som annars kan uppkomma vid
byte av bank.
Finansinspektionens skrivning om det totala beloppet ger upphov till oklarheter. Av
föreskriften framgår att det är det totala beloppet av de krediter som lämnats mot
2 (16)
säkerhet i samma bostad som är grunden för kundens amorteringsbelopp.
Bankföreningens tolkning är att det totala beloppet inte förändras på grund av
amortering. Det totala beloppet kan endast bli större om kunden utökar sitt lån i
befintlig bostad, men inte minska. Det är i grunden orimligt. Bankföreningen föreslår
att belåningsgraden alltid ska räknas på aktuell skuld. Vidare anser Bankföreningen
att det vid omvärdering av bostaden, byte av bank eller vid utökning av lånet ska
finnas möjlighet att se till aktuell skuld och att det därmed kan påverka beräkningen
av amorteringsbeloppet. Finansinspektionen behöver tydligare redogöra för det
totala beloppet och vad som gäller vid beräkning av belåningsgrad och
amorteringsbelopp.
Vid utökning av ett befintligt lån för låntagare som tagit lån före amorteringskravet
(kan även gälla låntagare med lån tagna efter införandet av kravet med ursprunglig
belåningsgrad under 50 procent) föreslår Bankföreningen att banken ska kunna välja
mellan att använda Finansinspektionens förslag alternativt att endast amortera på
det utökade lånet och då med minst 10 procent av det utökade lånets storlek per år. I
frånvaro av en sådan alternativ regel kan små tilläggslån föranleda stora
amorteringskrav, vilket i sin tur kan ge låntagare incitament att använda blancolån.
Bankföreningen föreslår att ikraftträdandet av föreskriften flyttas fram. Ett
ikraftträdande den 1 augusti är inte genomförbart då Finansinspektionen troligen tar
beslutet först i slutet av juni. Det finns fortfarande flera utestående oklarheter som
behöver klargöras för att bankerna ska kunna skapa systemstöd, efterleva
föreskriften och tillse att kunderna hanteras korrekt och får rätt information.
Bankföreningens generella synpunkter
Bankföreningen anser att förslaget till föreskrift med krav på amortering av nya bolån
är väl utformat och avvägt på en övergripande nivå. Förslaget från
Finansinspektionen ligger i linje med de tidigare rekommendationer som
Bankföreningen har tagit fram. Bankföreningen har i flera år verkat för en sundare
amorteringskultur och bankerna arbetar fortsatt aktivt med att stärka kundernas
amorteringsbeteende. I dag får alla kunder en individuellt anpassad amorteringsplan
när man tar ett nytt bolån. Bankföreningens och bankernas arbete inom
amorteringsfrågan har medfört att i princip samtliga kunder som tar ett lån med hög
belåningsgrad numera amorterar.
Den senaste bolåneundersökningen från Finansinspektionen visar att
amorteringsbeteendet hos nya låntagare fortsätter att förbättras och att bankernas
arbete med att stärka amorteringskulturen fungerar väl.
Även om Bankföreningen i grunden är positiv till förslaget anser vi att det finns några
områden där det är nödvändigt med justeringar av förslaget och några områden där
3 (16)
det kan behöva bli tydligare vad som avses gälla för att reglerna ska kunna hanteras
i praktiken.
Bankföreningen konstaterar att många av de praktiska problemen (se bilaga 1) som
uppstår skulle kunna hanteras genom att låta amorteringskravet grunda sig på
aktuella värderingar. Det gäller både marknadsvärdet av bostaden och aktuell skuld
för beräkning av konsumentens belåningsgrad och amorteringsbelopp. På det sättet
blir det betydligt enklare för konsumenten samt att en rad praktiska problem som
följer med tröghetsregeln för värdering undviks. Syftet med regleringen kommer
ändå att uppfyllas och tydligheten och öppenheten mot konsumenten ökas avsevärt.
Det är viktigt och angeläget att föreskriften om amortering utformas på ett sådant sätt
att det inte hämmar rörligheten på marknaden, kundens valfrihet att byta bank eller
konkurrensen i stort. Finansinspektionen bör därför särskilt beakta aspekter som
föreskriften kan ha på rörlighet, valfrihet och konkurrens så att inte föreskriften
skapar inlåsningseffekter för konsumenter.
Bankföreningen vill också peka på ett par formella aspekter av regleringen.
Finansinspektionen grundar sin rätt att utfärda föreskrifter på sundhetsregeln i lagen
om bank- och finansieringsrörelse och på bedömningen att föreskrifterna kan anses
som offentligrättsliga.
Bankföreningen anser att sundhetsregeln genom föreslagna föreskrifter används
alltför extensivt. Av beslutspromemorian är det tydligt att föreskrifterna syftar till att
vidta åtgärder mot hushållens ökade skuldsättning, och inte till att åtgärda brister i
bolåneinstitutens hantering av sin kreditgivning. Vidare vill föreningen framhålla att
det ingalunda är självklart att amorteringskraven är offentligrättsliga. Föreskriften har
flera civilrättsliga inslag och kommer kunna åberopas av bolåneinstituten gentemot
andra enskilda, det vill säga bolånetagarna. Bankföreningen vill här peka på att
beslut om huruvida undantagsmöjligheten kan användas tillkommer
bolåneföretagen, det vill säga enskilda aktörer. Finansinspektionen torde kunna
uppnå sitt syfte genom allmänna råd istället för med föreskrifter.
Bankföreningens synpunkter på det nu liggande förslaget kring
amorteringskrav
Byte av kreditgivare – 2 § 4 och 4a Nyutlåning samt 3 §
Låntagaren bor kvar men vill byta långivare
Finansinspektionen skriver i föreskriften att ett byte av kreditgivare, där beloppet är
detsamma, lägre eller ersättning för ränteskillnadsbetalning, inte är att betrakta som
nyutlåning. Det framgår av 2 § 4 punkten. Sedan sägs i 3 § att föreskriften endast
gäller nyutlåning. Därmed blir tolkningen att föreskriften inte gäller vid byte av bank
4 (16)
för låntagare som tagit ursprungligt lån efter att kravet har införts. Men syftet från
Finansinspektionen får antas vara att lån tagna efter införandet av amorteringskravet
ska fortsätta amorteras, även om låntagaren väljer att byta bank.
Bankföreningen vill först poängtera att det i slutändan är banken som bestämmer
vilka amorteringsvillkoren för låntagaren slutligen blir. Det bör tydligt framgå att det är
så och att det för kunden enbart är en möjlighet, inte en rättighet, att behålla de
amorteringsvillkor denne haft hos en annan bank.
Om tolkningen är att låntagarens villkor vid byte av långivare inte ska försämras kan
en rad problem uppkomma. Till exempel värderingproblem, vilket amorteringsbelopp
som ska tillämpas, behov av systemstöd för lagring av andra bankers värderingar,
sekretessproblem etcetera (se kommande avsnitt). För att, på ett för kunden och
banken, så enkelt sätt som möjligt undvika dessa problem och potentiella svårigheter
föreslår Bankföreningen att byte av bank ska tolkas som ett nytt lån, men att det ska
finnas en möjlighet att undvika 5-årsregeln för omvärdering vid byte av långivare. Vi
föreslår, i likhet med vad som gäller vid utökning av lån (där ombyggnad eller
renovering är stor i proportion till bostadens tidigare värde), att det ska vara möjligt
att göra en omvärdering av bostaden vid byte av långivare. Amorteringsbeloppet bör
också vid byte av kreditgivare baseras på aktuell total skuld. Det underlättar för
kunden, banken och rörligheten på marknaden.
4, 5 och 6 §§ Krav på amortering av krediter mot säkerhet i form av pant i
bostad
4, 5 och 6 §§ Totala beloppet av krediter som lämnats mot säkerhet i samma bostad
Av föreskriften framgår att Finansinspektionen föreslår att amorteringsbeloppet ska
baseras på de lån som totalt sett lämnats mot säkerhet i samma bostad. Av
promemorian framgår att det ska beräknas på den totala belåningen då det senaste
lånet togs. Amorteringsbeloppet ska räknas om när ny belåning lämnas och får även
räknas om när bostaden omvärderas.
Bankföreningen anser att föreskriften är otydlig avseende beräkning av
belåningsgrad och amorteringsbelopp. Av 5 § i förslaget framgår att amortering ska
ske om det totala beloppet av de krediter som lämnats mot säkerhet i form av pant i
samma bostad överstiger 50 procent av bostadens marknadsvärde. Av 6 § i
förslaget framgår hur amorteringsbeloppet ska bestämmas för 70 respektive 50
procents belåningsgrad.
Som förslaget är formulerat kommer belåningsgraden endast förändras för det fall
bostadens marknadsvärde förändras eller om krediten utökas eftersom, som vi tolkar
det, det totala beloppet antingen är konstant eller enbart kan bli högre. Relevant för
5 (16)
belåningsgraden torde vara den aktuella utestående skulden som lämnats mot
säkerhet i form av pant i samma bostad i förhållande till bostadens marknadsvärde
för att vid varje givet tillfälle veta kundens belåningsgrad.
Att beräkna belåningsgraden utifrån aktuell utestående skuld skulle innebära att det
är tydligt om en kund omfattas av amorteringskrav eller inte samt vilken nivå på
amorteringskrav som är aktuellt. Att inte beräkna belåningsgraden utifrån aktuell
skuld torde motverka syftet med regleringen, att minska hushållens skuldsättning.
Bankföreningen anser att Finansinspektionen behöver definiera ”Totala beloppet av
krediter som lämnats mot säkerhet i samma bostad” och att det måste tydliggöras
hur beräkningen av amorteringsbeloppet ska göras vid olika tillfällen. Det gäller till
exempel vid utökning av lån, vid byte av kreditgivare, vid flera kreditgivare och vid
omvärdering av bostaden. Tolkningen av remisspromemorian ger möjlighet till
omräkning vid utökning av krediten, vilket inte framgår av föreskriften.
Finansinspektionen bör specificera hur amorteringsbeloppet beräknas och vilken
möjlighet till omräkning det finns av detta belopp.
Definitionen och framtagandet av amorteringsbelopp blir särskilt svår om en kund
har belånat en fastighet hos mer än en bank eller om en kund vill byta bank. Vad ska
då gälla för amorteringsbelopp och totala lån på samma bostad? Vilket lånebelopp
ska användas vid beräkning av amortering vid en omvärdering efter fem år? Vilket
amorteringsbelopp ska följas upp? Hur ska bankerna hantera låntagare som
amorterar på befintliga lån tagna före kravet om de utökar sina lån? Det blir många
olika belopp och amorteringar att hantera och det kompliceras ytterligare om det sker
byte av bank. Inom detta område gäller även banksekretess mellan instituten. Det
framgår inte heller tydligt hur amorteringen får fördelas mellan olika lån som kan vara
tagna vid olika tillfällen. Det är viktigt att det klargörs. Dels för att bankerna ska
fördela och beräkna amorteringsbeloppet korrekt, dels för att bankerna ska kunna
efterleva föreskriften.
Bankföreningen föreslår att Finansinspektionen separerar beräkning av
belåningsgrad och amorteringsbelopp samt tydliggör hur beräkning ska ske vid varje
tidpunkt. Bankföreningen föreslår vidare att belåningsgraden ska baseras på aktuell
skuld och att amorteringsbeloppet ska räknas om vid omvärdering eller byte av bank,
vilket också nämns i remisspromemorian på sidan 27. Amorteringsbeloppet bör
grundas på aktuell skuld, vilket innebär möjlighet att tillgodoräkna sig amortering,
och amortering bör beräknas utifrån det. Bankföreningen anser vidare att
amorteringsbeloppet ska ses till objektet och följas upp på objektsnivå. Då finns
möjlighet för banken att styra amortering till den eller de krediter som är dyrast för
låntagaren.
6 (16)
2 § 3 och 4 §, Marknadsvärde samt avsnitt 2.5 Värdering
Bankföreningen anser att det är bra att marknadsvärdet ska ligga till grund för
beräkningen av amorteringsbeloppet. I förslaget till föreskrift så anges en definition
av begreppet marknadsvärde i 2 § 3 punkten som är en variant av vad som
förekommer i annan reglering (Lagen om säkerställda obligationer och Bolånetaket).
Bankföreningen anser att en lämpligare definition skulle vara den som används av
etablerade värderingsföretag och som Samhällsbyggarna arbetar efter:
Marknadsvärde är det pris som sannolikt skulle betalas/erhållas om fastigheten
bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid, utan
partsrelationer och utan tvång.
Bankföreningen anser att marknadspris och marknadsvärde i promemorian används
såsom det vore samma sak. Vår uppfattning är att det inte alltid är så att
marknadspriser på bostäder kommer överens på det sätt som anges i den
ovanstående definitionen. Vi anser att om Finansinspektionen avser ett specifikt pris
som en köpare och en säljare har kommit överens om så kan begreppet
marknadspris användas. Avses det värde som en pant utgör vid belåning så ska
begreppet marknadsvärde användas.
Den tröghetsregel som byggts in i föreskrifterna i form av att omvärdering endast får
ske vart femte år medför en rad komplikationer. Bankerna kommer att behöva ta
hänsyn till ett nytt värde och en ny belåningsgrad viket medför betydande
administrativa svårigheter för bankerna. Dels måste ytterligare en värdering för
bostaden lagras i systemen, dels måste banken på något sätt alltid veta vilken
värdering som gäller för ett objekt med avseende på amorteringskravet. Kunden
behöver också känna till två värderingar och belåningsgrader (även den baserad på
aktuellt marknadsvärde och som ligger till grund för bland annat bolånetaket). Detta
medför administrativa svårigheter för bankerna och att det blir svårare för kunderna.
Vid lån i fler än en bank med samma säkerhetsobjekt uppstår också oklarheter om
vad amorteringen blir. Vilken värdering är det som gäller om det är olika värdering?
Detsamma gäller om det är en utökning av ett befintligt lån i en annan bank. Varje
bank måste förbehållas rätten att göra en självständig värdering utan att tvingas
acceptera den första bankens värdering.
Vid byte av bank blir det också problem (om syftet är att låntagaren ska ha möjlighet
att behålla befintliga amorteringsvillkor), eftersom banksekretessen innebär att en
bank inte överlämnar uppgifter om en kund till en annan bank om det inte finns ett
skriftligt samtycke från kunden till att så sker. Det kommer att behövas nya rutiner
och fullmakter för att möjliggöra utbyte av informationen. Dessa kan inte färdigställas
förrän föreskrifterna är beslutade och förutsättningarna är helt klarlagda. Andra
frågor som uppkommer är vems ansvar det är att kontrollera uppgifterna – banken
7 (16)
eller kunden och om en bank som tar över en kund har skyldighet att acceptera den
värdering som den tidigare banken har gjort. Frågan är också om det
värderingsinstitut som har gjort en värdering åt en bank tillåter den banken att sända
vidare den till en annan bank. Det gäller både redan gjorda värderingar och
kommande värderingar.
Värderingar som bankerna gör är en intern handling som inte kan lämnas ut till tredje
part. Vissa banker har samarbetsavtal med externa värderingsföretag och kan av
avtalsmässiga skäl inte föra den informationen vidare. I det fall tanken med
föreskrifterna är att denna typ av information ska delas mellan bankerna behöver det
tydliggöras och problematiken kring exempelvis banksekretess behöver adresseras.
Det skapas ett antal oklarheter och en ökad administration på grund av reglerna om
värdering och därför föreslår Bankföreningen, som tidigare nämnts, att ny värdering
får göras vid byte av bank.
Finansinspektionen föreslår att det ska vara möjligt att omvärdera bostaden oftare än
vart femte år. Det gäller under förutsättning att det skett en avsevärd förändring av
värdet på bostaden som inte beror på den allmänna prisutvecklingen på bostäder i
landet eller lokalt. Finansinspektionen skriver vidare att sådana exempel kan vara
omfattande renoveringar, ombyggnader eller tillbyggnad av bostaden. Renovering av
enstaka rum, tillbyggnad av till exempel en balkong eller altan eller byggande av
carport eller indragning av bredband skapar generellt sett inte en sådan
värdeökning. Om tröghetsregeln i värdering kvarstår håller Bankföreningen med om
ansatsen att det ska vara en åtgärd som medför en avsevärd förändring av värdet på
bostaden, men det är då olämpligt att exemplifiera med ett antal åtgärder. Det
eftersom påverkan på en enskild bostads värde kan variera avsevärt beroende på
bostadens ursprungliga utformning och värde.
Bankföreningen föreslår att omvärdering grundas på en proportionalitetsbedömning,
det vill säga i vilken grad renoveringen eller tillbyggnaden ökar värdet på den
aktuella bostaden.
Bankföreningen anser att föreskriften bör tolkas som att det inte är möjligt att
omvärdera bostaden förrän den omfattande renoveringen eller ombyggnationen har
skett. I promemorian nämns olika tolkningar: ”…det värde som arbetena förväntas ha
på marknadspriset på bostaden” och ”…efter att omfattande värdehöjande arbeten
utförts på bostaden”. Det ska inte vara möjligt för bankerna att ge ”spekulativa”
värderingar på framtida arbeten som kan höja bostadens värde utan sådan
omvärdering måste i varje enskilt fall ske när det är färdigställt. För kunden innebär
det en osäkerhet och en stor amortering under arbetstiden, för att senare, eventuellt,
få möjlighet till en omvärdering och lägre amortering.
8 (16)
7§ Undantag från krav på amortering
Utökning av befintligt bolån – Bankföreningens förslag
Vid utökning av ett befintligt bolån innebär Finansinspektionens förslag att
bolånetagaren ska amortera två eller en procent av det totala lånebeloppet, det vill
säga av det befintliga lånet plus det utökade lånet. Främst för befintliga låntagare
vilka har tagit bolån innan det att amorteringskravet har införts, men även för
låntagare som tagit ett nytt bolån när kraven har införts, kan en liten utökning av det
befintliga bolånet innebära ett mycket stort amorteringsbelopp per månad. Följande
exempel belyser de problem som kan uppkomma samt visar Bankföreningens
förslag:
En kund har ett bostadslån på 4 miljoner kronor som togs före införandet av
amorteringskravet och kunden har amorteringsfrihet. Bostadens marknadsvärde är
5,5 miljoner, vilket ger en belåningsgrad på 73 procent. Kunden har nu ett lånebehov
på 200 000 kronor.
Räntan för bolån antas vara 2 procent, räntan för blancolån antas vara 5 procent och
blancolån antas amorteras på 15 år.
1) Finansinspektionens förslag: Amortering baseras på den totala skulden och
sker så länge tilläggslånet kvarstår eller till belåningsgraden understiger 50
procent.
Kunden amorterar på det totala lånet (4,2 miljoner) med 2 procent per år.
Utgiften den första månaden blir 7 333 kr. Återbetalningstiden blir 2,4 år.
2) Blancolån.
Kunden tar ett blancolån på 200 000 kronor med en ränta på 5 procent.
Utgiften den första månaden blir 1 944 kr. Återbetalningstid blir 15 år
3) Enbart amortering på det utökade lånet.
Kunden amorterar det utökade lånet (200 000) med 2 procent per år. Utgiften
den första månaden blir 666 kronor. Återbetalningstiden blir 50 år.
4) Bankföreningens förslag
Kunden kan antingen amortera det utökade beloppet med 10 procent per år
alternativt amortera enligt FI:s föreslagna regler. Utgiften den första månaden
blir enligt 10-procentsregeln 2 000 kronor. Återbetalningstiden blir 10 år.
9 (16)
Alternativ
Amortering
/månad
Ränta/månad
Utgift/månad
Återbetalningstid
1 – FI:s förslag
7 000 kr
333 kr
7 333 kr
2,4 år
2 – Blancolån
1 111 kr
833 kr
1 944 kr
15 år
3 – Endast amortering
av det utökade lånet
333 kr
333 kr
666 kr
50 år
4 – Bankföreningens
förslag
1 667 kr
333 kr
2 000 kr
10 år
Kommentar: Ränteutgiften minskar vartefter lånet betalas tillbaka. Räntan anges exklusive
skattemässigt avdrag.
Skillnader i återbetalningstid för blancolån kan förekomma mellan olika banker.
Strävan bör vara att hitta en reglering som ger kunderna och bankerna goda
incitament att minimera risken, det vill säga att låntagaren amorterar i tillräcklig
utsträckning och att lånen kan ges med säkerhet i bostaden. Det gäller att inte skapa
en marknad där blancolån blir det naturliga valet för majoriteten av kunder med
bolån tagna före införandet av ett amorteringskrav, som vill utöka sitt bolån.
Vid en jämförelse med reglerna för bolånetaket kan det konstateras att det finns
möjlighet för kunderna att ta blancolån vid en belåningsgrad över 85 procent.
Reglerna för bolånetaket ger kunden incitament att hålla nere sin belåning då det
totalt sett blir dyrare och en högre månatlig utgift för kunden om blancolån väljs. Det
föreslagna amorteringskravet medför att kundens utgift blir betydligt lägre per månad
genom att välja ett blancolån även om det blir dyrare utslaget på den totala tiden.
Risken är att flera kunder tar ett blancolån, eller till och med att de tvingas att välja
blancolån, på grund av att utgiften per månad blir för hög för ett bolån. En familj som
behöver byta värmesystemet i huset eller lägga om ett läckande tak på villan kan
alltså få mycket stora utgifter på grund av förslaget. Sammantaget är detta en sämre
situation såväl för kunden som för banken jämfört med att bostaden använts som
säkerhet för lånet.
Det finansiella systemet påverkas också negativt. Det innebär en högre risk för
bankerna att ge ut krediter utan säkerhet. Det kan också bli svårt för
Finansinspektionen att bedriva tillsyn över utvecklingen på bostadsmarknaden.
Precis som i fallet med bolånetaket riskerar det att bli blancolån som används, för att
bland annat finansiera renoveringar av bostaden, men det kommer att vara betydligt
svårare att följa detta på mikronivå.
Vi föreslår därför en lösning som innebär att en utökning av befintliga bolån ger
kunden incitament att ta lån med säkerhet i bostaden och samtidigt innebär att
amorteringen sker i rimlig utsträckning. Bankföreningen anser att amorteringskravet
10 (16)
för ett utökat lån bör ligga i linje med hur amorteringstiden sätts för blancolån och
vad som kan tänkas vara en rimlig avskrivningstakt på till exempel en värmepanna
eller annan större investering i bostaden. Därför föreslår vi att banken, vid en
utökning av ett befintligt bolån som har tagits före amorteringskravets ikraftträdande,
ska ha möjlighet att välja antingen den lösning som Finansinspektionen har
föreslagit, det vill säga att amorteringsbeloppet baseras på det totala lånets storlek
(befintligt lån och utökat lån), eller att medge kunden en amortering på enbart det
utökade lånet och då med 10 procent (av det utökade lånet) per år, vilket ger en
amorteringstid på 10 år för det utökade lånet.
Bankföreningen föreslår ett nytt undantag i föreskrifterna (förslaget till skrivning
täcker endast befintliga krediter tagna före kravet):
Vid en utökning av en befintlig kredit (avtalad före införandet av denna föreskrift)
enligt 2 § 4 kan företaget välja att beräkna amorteringsbeloppet endast på den
utökade krediten. Den årliga amorteringen ska då ske med minst 10 procent av det
utökade beloppet.
Lånelöfte inhämtas innan amorteringskravet börjat gälla (remisspromemorian 2.4.8)
Finansinspektionen skriver att det kan uppstå situationer där ett lånelöfte lämnas
innan föreskrifterna träder i kraft men där bostaden förvärvas och låneavtalet ingås
efter ikraftträdandet. Lånelöftet har emellertid inte någon självständig betydelse, utan
dessa lån omfattas av amorteringskravet.
Bankföreningen förstår Finansinspektionens ansats då lånelöften per automatik inte
leder till eller är ett bindande kreditavtal mellan banken och kunden. Hanteringen av
lånelöften skiljer sig åt mot hur Finansinspektionen ämnar hantera byggnadskreditiv
och förvärv av bostad innan amorteringskravet börjat gälla, där man gör undantag
från amorteringskravet. Ett lånelöfte gäller vanligtvis högst sex månader, vilket i de
allra flesta fall är betydligt kortare än för både byggnadskreditiv och köp av
nyproducerad bostad.
Bankerna har redan före förslaget publicerades ställt ut lånelöften som gäller även
efter det att kravet införts, givet att införandet blir den 1 augusti 2015.
Bankföreningen anser att lånelöften som utfärdas före kravet är beslutat inte bör
omfattas av det kommande amorteringskravet, medan lånelöften som ställs ut efter
det att amorteringskravet är beslutat bör omfattas av det kommande kravet.
Låneavtal
När en kund önskar utöka sin belåning på sin bostad beviljas lånet och banken
utfärdar ett skuldebrev enligt vad man kommit överens om med kunden. Ofta skickas
detta skuldebrev tillsammans med övriga handlingar hem till kunden som i lugn och
11 (16)
ro undertecknar och återsänder skuldebrevet till banken när han eller hon vill ha
utbetalningen verkställd. Det kan dröja flera månader innan kunden vill ha sina
pengar utbetalda. Lånebeslut gäller vanligen i sex månader. Kunden kanske ska
anlita hantverkare och vill inte ta ut lånet innan en faktura på utfört arbete ska
betalas.
Banken kan då ha lovat amortering enligt bankens gällande regler, vilket framgår av
de handlingar som skickats till kunden. I den här beskrivna situationen, det vill säga
ett avtal har träffats innan amorteringskravet började gälla, men kreditbeloppet
betalas ut efteråt, är det Bankföreningens uppfattning att amorteringsvillkoren i det
träffade avtalet alltjämt gäller.
Jord- och skogsbruksfastigheter
Bankföreningen anser att jordbruksfastigheter (det vill säga fastigheter med typkod
1XX) inte särskilt bör specificeras i Finansinspektionens regelverk om
bolåneamortering.
Finansinspektionen förslag är att uppdelning av en lantbruksfastighet i bostadsdel
respektive övriga näringsdelar ska ske utifrån Skatteverkets taxeringsenheter i syfte
att beräkna (bostads-) del av fastigheten som ska omfattas av kravet på
bolåneamortering. Detta regelverk är komplicerat för bankerna att följa och beräkna
och förmodligen minst lika svårt för kunderna att förstå. Den berörda volymen
fastigheter är förhållandevis liten. Bankföreningen föreslår att man i föreskriften om
amortering inte särskilt definierar vad som är bolån vid säkerhet av
jordbruksfastighet utan att den definition av bolån som används vid andra tillfällen
förutsätts gälla även för amorteringsreglerna.
Undantagsmöjligheter (remisspromemorian 2.6)
Finansinspektionen föreslår att det ska finnas viss flexibilitet inom det krav som
kommer att gälla för amortering. Man hänvisar också till hur bankerna hanterar
situationen i dag. Finansinspektionen föreslår att det ska finnas utrymme för
bolåneföretagen att avgöra vad som ska anses vara särskilda skäl från fall till fall.
Bolåneföretagen har stor erfarenhet av att hantera låntagare som hamnat i
ekonomiska problem och har därmed goda förutsättningar att kunna avgöra om
problemen är av sådan karaktär att en bolånetagare under en begränsad period ska
få avstå från att amortera. Amorteringskravet och möjligheterna till undantag från
detta bör inte på något betydande sätt förändra hur bolåneföretagen hanterar denna
typ av lån och låntagare med ett svagt kassaflöde jämfört med i dag.
Bankföreningen anser att det är bra att Finansinspektionens förslag ger möjlighet till
flexibilitet. Det är också bra att Finansinspektionen hänvisar till hanteringen hos
bankerna i dag, vilket ger vägledning till hur de kan agera framöver. Det gäller att
12 (16)
hitta en balans för att ge låntagarna möjlighet att parera en negativ ekonomisk
situation. Det kan gälla inkomstbortfall, men även andra händelser som medför en
ekonomiskt pressad situation för låntagaren. I dessa situationer kan det vara rimligt
att ge gradvis sänkt amortering under en period. Ett undantag som inte ses som ett
särskilt skäl av Finansinspektionen är separation och om man då utökar lånet. Här
anser Bankföreningen att det ska kunna vara möjligt med undantag, åtminstone
temporärt för att lösa kundens situation.
Bankföreningen vill här framhålla att reglerna om behandling av personuppgifter
sätter upp gränser för bankernas möjligheter att lagra och behandla personuppgifter.
Särskilt gäller detta så kallade känsliga personuppgifter. Enligt 13 §
personuppgiftslagen är det till exempel förbjudet att behandla sådana
personuppgifter som rör hälsa. Detta förbud får anses omöjliggöra registrering av att
undantag beviljas på grund av att låntagaren är långtidssjukskriven, om låntagaren
inte enligt 15 § lämnat sitt uttryckliga samtycke till att uppgifterna behandlas. Även
andra omständigheter som kan vara integritetskänsliga kan åberopas av en
låntagare som önskar undantag från amorteringskraven. Bankföreningen anser det
därför vara angeläget att Finansinspektionen tydliggör om uppgifter om grunderna
för undantag ska registreras och i så fall vilka uppgifter som kan registreras. Ett
sådant förtydligande måste föregås av samråd med Datainspektionen så att det så
långt som möjligt säkerställs att förfarandet blir förenligt med personuppgiftslagen.
Det kan bland annat diskuteras om ett samtycke, som lämnas för att kunna få
undantag från amorteringskravet, kan anses vara lämnat frivilligt.
Ikraftträdande – mer tid behövs för att kunna efterleva föreskriften
Bankerna och Bankföreningen har som tidigare beskrivits arbetat hårt för att införa
en sund amorteringskultur och avser att fortsätta jobba i den riktningen. Men för att
kunna uppfylla föreskriften krävs det en rad förberedelser för bankerna. Det gäller
bland annat utbildning av personal, uppbyggnad av systemstöd (där IT-system
vanligen har frysperiod under sommaren) och framtagande av nödvändig
dokumentation. Vidare kan det finnas behov av att upprätta nya fullmakter eller
andra dokument för att bankerna ska kunna uppfylla föreskriften. Det är också av
yttersta vikt att bankerna har korrekt information då det i slutändan är
konsumenterna som påverkas av amorteringskravet. För konsumenten kommer
kravet i många avseenden att uppfattas som mycket svårt och komplicerat. Det är då
viktigt att bankerna har getts tid att utbilda sin personal för att införandet ska fungera.
Med tanke på att föreskriften med stor sannolikhet inte kommer att beslutas förrän
tidigast senare delen av juni 2015, och att därmed de olika delarna i föreskriften inte
är klara förrän dess, ges det en helt otillräcklig tid för bankerna att kunna följa denna
föreskrift redan från 1 augusti 2015.
13 (16)
Vid införandet av bolånetaket, vilket också beslutades under sommaren av
Finansinspektionen, sattes ikraftträdande till den 1 oktober. För amorteringskravet
krävs längre framförhållning eftersom det är betydligt mer komplext än bolånetaket
och därför fordrar större ingrepp i olika system, rutiner och utbyte av information
mellan bankerna.
Finansinspektionen annonserade sin intention att införa ett amorteringskrav i
november 2014. Det presenterades då inga detaljer kring förslaget utan det angavs
endast övergripande att förslaget var att 2 alternativt 1 procent (över 70 procents
belåningsgrad respektive mellan 50 och 70 procent) av det initiala lånet skulle
amorteras per år. I det förslaget låg anskaffningsvärde till grund för
amorteringskravet och beräkningen. Finansinspektionen meddelade också att det
bör gälla för nya lån, men utan någon definition av nya lån.
I arbetet med att ta fram föreskriften om amorteringskravet har Finansinspektionen
konsulterat en extern referensgrupp, där bland annat Bankföreningen varit med.
Denna grupp hade två möten. Utgångspunkten vid dessa möten var att kravet skulle
baseras på anskaffningsvärdet, vilket föranledde mycket diskussion om vilka effekter
det skulle få och om det verkligen var syftet med regleringen. Finansinspektionen
ändrade sig därefter och kom med det förslag som nu remitterats. Det förslaget har
dock inte diskuterats av den externa referensgruppen och detaljerna i det nu
liggande förslaget skiljer sig markant från de förslag som den externa
referensgruppen sett och lämnat synpunkter på.
Bankerna kan förbereda införandet av kravet på ett generellt plan, men det går inte
att inleda detaljerad kravställning och utveckling innan de slutliga föreskrifterna är
beslutade. Mindre justeringar i regleringen kan innebära stora praktiska förändringar
som kan föranleda att systemlösningen måste byggas på ett helt annat sätt. Hade
exempelvis utveckling inletts i enlighet med det ursprungliga förslaget från
Finansinspektionen hade troligen stora delar av detta arbete varit förgäves till följd av
ändringen av värdering och den tröghetsregel avseende värderingen som nu
föreslagits. Tröghetsregeln innebär stora administrativa svårigheter för bankerna och
föranleder en helt annan implementering av reglerna än vad som ursprungligen
kunde förutses. Helheten behövs således för att kunna implementera reglerna på ett
effektivt men också kundvänligt sätt.
Det nu liggande förslaget blev känt för bankerna i samband med dess publicering
och det råder fortsatt osäkerhet om en rad frågor. Därmed kan bankerna inte, förrän
beslutet är fattat av Finansinspektionen, med säkerhet veta vad som ska gälla och
först då kan de nödvändiga åtgärderna vidtas full ut. Det krävs därför en betydligt
längre tid för att införa och efterleva föreskriften än vad Finansinspektionen nu
föreslår.
14 (16)
SVENSKA BANKFÖRENINGEN
Johan Hansing
Magnus Karlsson
15 (16)
Bilaga 1 Praktiska utmaningar
Förslaget skapar en rad frågor och praktiska delar som behöver lösas. I det nu
liggande förslaget handlar det bland annat om:



Systemstöd
o Lagra uppgifter
 Värdering, värderingsinstitut, tidpunkt för värdering, andras
värdering
 Flera värderingar i systemet för olika syften
 Lånets storlek, senaste utökning, märkning av lån som följer
det nya regelverket, vilka som är undantagna
 Amorteringsbelopp enligt krav, annat amorteringsbelopp och
amorteringstrappa
 Högre amorteringar – så att de inte leder till
amorteringsminskning
 Vid utökning av lån får amorterat belopp tillgodoräknas vid
beräkning av nytt amorteringsbelopp
 Särskilda skäl – PUL – är det möjligt att lagra och sedan
eventuellt dela med andra långivare och Finansinspektionen
 Bevaka undantagen, uppföljning
o Lån via internet
 Scenario måste vara helt klart
 Förslaget, tidigare amortering, värdering och
amorteringsbelopp skapar väldigt många alternativ – svårt för
konsumenten
 Svårt för kunden att veta vilka val de ska göra – inte
konsumentvänligt
Byte av långivare (givet att föreskrift gäller)
o Värdering
 Accepteras andra långivares värdering
 Möjlighet att lämna ut ”köpta” värderingar
 Värdering kan vara en intern handling som inte lämnas ut till
tredje part
 Värderingstidpunkt, värderingsinstitut
o Vems uppgifter för nuvarande amorteringsbelopp,
amorteringsvärdering och senast lånet utökades
o Banksekretess
o Möjlighet till undantag från 5-års regel
o Bytet måste vara konsumentvänligt – mängden uppgifter gör det
mycket svårt
o Kan förlänga tiden för bankbyte
Ändamål med krediten – större ombyggnad – proportionalitet
o Säkerställa ändamålet
16 (16)






Definition av Jord- och skogsbruksfastighet
Definition av marknadsvärde
Hantering av befintliga kunder om de utökar sitt lån – nytt förslag
o Kan skapa ny marknad och svårt för befintliga kunder
Hantering av kund som har flera långivare – värdering, belopp
Hantering av kund som tar lån i sitt aktiebolag, men banken tar pant i bostad
Informations- och utbildningsmaterial samt instruktioner och utbildning
o Konsumentvänligt och konsumentskydd
o Interna instruktioner arbetas fram
o Dokumentation uppdateras, skuldebrev och villkorsbilagor
o Webbsidor uppdateras
o Koppling till den individuella amorteringsplanen behövs