‫‪1‬‬
‫בפני המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה‬
‫בפני כב' המפקחת הבכירה צפורה פיגנבוים‬
‫תיק תביעה ‪31/542‬‬
‫ב ע נ י י ן‪:‬‬
‫‪ –-------------------------- .1‬תת חלקה ‪6‬‬
‫‪-------------------------‬‬‫– תת חלקה ‪5‬‬
‫‪------------------------- .2‬‬
‫‪------------------------‬‬‫‪ – -------------------------- .3‬תת חלקה ‪7‬‬
‫‪ – -------------------------- .4‬תת חלקה ‪2‬‬
‫‪--------------------------‬‬‫‪ – -------------------------- .5‬תת חלקה ‪8‬‬
‫‪-------------------------‬‬‫‪ – ------------------------- .6‬תת חלקה ‪9‬‬
‫‪---------------------------‬‬‫כולם ע"י ב"כ עוה"ד איתי הפלר ו‪5‬או מירב פלח‪-‬לב‬
‫מדרך העצמאות ‪ ,/5‬חיפה‬
‫טל' ‪ 41-3/34212‬פקס' ‪41-3/23442‬‬
‫‪www.hoefler.co.il‬‬
‫התובעים‬
‫ נ ג ד ‪-‬‬‫‪-----------------------‬‬‫‪------------------------‬‬‫ע"י ב"כ עו"ד אסף כהן ואח'‬
‫מרח' ‪ 1/ -------‬חיפה‬
‫טל' ‪ 3////38‬פקס' ‪3////83‬‬
‫‪ -‬תת חלקה ‪4‬‬
‫הנתבעים‬
‫סיכומים מטעם התובעים‬
‫בהתאם להחלטת כב' המפקחת מיום ‪ 4/.5.41‬מוגשים בזאת סיכומי התובעים‪ .‬להלן הדברים‪:‬‬
‫***מבוקשת סליחת הח"מ על התארכות הסיכומים מעבר להיקף שנקבע (חריגה של עמוד אחד); חריגה זו נובעת‬
‫מכך שחלק גדול מהעמוד הראשון מכיל את הצדדים ובשל השרטוטים בגוף הסיכומים***‬
‫תיאור הבניין והחלקה‬
‫‪ .4‬התובעים הינם בעלי הזכויות של שש דירות (מתוך ‪ 8‬דירות) בבניין (יחידות משנה ‪ )3,/,7,5,3,8‬משותף הניצב‬
‫ברח' ‪ ----------------‬חיפה הידוע גם כחלקה ‪ -------‬בגוש‪( ------------ :‬להלן "הבניין"‪" ,‬החלקה"‪" ,‬דירות‬
‫התובעים" בהתאמה)‪ .‬הנתבעים הינם בעלי הזכויות בדירה אחת בבניין‪ ,‬היא יחידת משנה מספר ‪ 1‬בקומה‬
‫הראשונה (להלן "דירת הנתבעים")‪.‬‬
‫‪ .3‬הבניין רשום בפנקס הבתים המשותפים‪ ,‬כאשר לדירות בבניין‪ ,‬הן דירות התובעים והן דירת הנתבעים אין כל‬
‫הצמדות‪ .‬דהינו למעט הדירות‪ ,‬יתר הבניין והחלקה הינו רכוש משותף‪ ,‬זאת לרבות החצר‪ ,‬הגדר מסביב לחצר‪,‬‬
‫חדר מדרגות‪ ,‬שבילים‪ ,‬מתקנים בחצר ועוד‪ .‬כל זאת כמופיע בתשריט צו רישום הבית המשותף‪ .‬על עובדות אלו‬
‫אין חולק‪.‬‬
‫‪ .2‬בבניין תשע דירות כאשר הבניין בנוי על החלקה באופן בו יחידות משנה ‪ 1,5,8‬ניצבות בחזית של רחוב ‪---------‬‬
‫‪ .-----‬דירות ‪ 2,7,3‬ניצבות במרכז הבניין (עם חזית לרחוב הסמוך ‪ )--------------‬ודירות ‪ 4,3,/‬ניצבות בחלק‬‫העורפי של החלקה‪ .‬החלקה ניצבת בשיפוע כאשר קצה החלקה ברחוב ‪ ------------‬גבוה מהקצה האחורי של‬
‫החלקה‪.‬‬
‫‪ .1‬החלקה מוקפת כולה גדר וגדר חיה‪ ,‬בגבולות החלקה עם הרחובות ‪ -------‬ו‪ ------‬יש בנוסף גדר אבן נמוכה‬
‫וגדר חיה‪ .‬לחלקה כניסה אחת מרחוב ‪ -------‬והיא באמצעות שביל כניסה מגרנוליט המוביל מהמדרכה ברחוב‬
‫‪ . -------‬כניסה זו הינה הפתח היחיד בגדר האבן והגדר החיה‪ .‬השביל מוביל לאורך הבניין אל חדר המדרגות‬
‫‪2‬‬
‫(ליחידת משנה ‪ 4‬אשר איננה צד להליכים יש פיצול בשביל בסמוך לחדר המדרגות המוביל אליה) כאשר‬
‫בתחילתו שתי מדרגות רחבות ובשל הטופוגרפיה הוא משופע קלות‪ .‬מסביב לבניין חצר‪ ,‬אשר בה צמחיה שונה‬
‫לרבות שיחים ועצים‪ ,‬מערכת השקיה‪ ,‬מתקני גז של הדירות‪ ,‬מתקני סולר‪5‬נפט‪ ,‬ערסל‪ ,‬מתקני ביוב‪ .‬החצר‬
‫כאמור לעיל הינה רכוש משותף של כל בעלי הדירות בבניין‪.‬‬
‫הבניה המבוקשת‬
‫‪ ./‬דירת הנתבעים נמצאת בקומה ראשונה כאשר היא פונה לרחוב ‪ . -------‬בשל אופי הבניה והטופוגרפיה דירת‬
‫הנתבעים מורמת מרחוב ‪ -------‬בעשרות סנטימטרים (כ‪ 54 -‬ס"מ)‪ .‬הכניסה לדירת הנתבעים נמצאת בקומה‬
‫הראשונה‪ .‬דהינו הנתבעים וכל מי שרוצה להגיע לדירתם צריך ללכת בשביל (כפי שכל בעלי הדירות צריכים)‬
‫שמתואר לעיל לעלות בחדר המדרגות (‪ 47‬מדרגות) לצעוד בפודסט של הקומה הראשונה ולפתוח את דלת דירת‬
‫הנתבעים‪.‬‬
‫‪ .7‬הנתבעים הגישו בקשה לבניית גשר כניסה מהמדרכה ברחוב ‪ -------‬אל תוך מרפסת דירתם‪ .‬הבקשה לבניה‬
‫אושרה ביום ‪( 3/.2.41‬ת‪ .)15‬התובעים הגישו תביעה לצו מניעה קבוע נגד בניה מבוקשת זו‪ .‬למען הסדר יצוין כי‬
‫ניתן צו מניעה זמני בדיון שנערך ביום ‪.2.1.41‬‬
‫‪ .5‬ילדם הבכור של הנתבעים‪ ,----------- ,‬סובל מ‪ , ------- .)---------------‬אשר הינו בן ‪ --------‬כיום‪ ,‬נולד עם‬
‫מחלה זו‪ .‬לטענת הנתבעים הבניה המבוקשת נועדה להנגיש את הכניסה לדירת הנתבעים עבור ‪. -------‬‬
‫לא בכדי סעיף זה בא רק לאחר תיאור הדירה – לא במטרה לפגוע חס וחלילה בכבודו של ‪ – -------‬אלא משום‬
‫שההליך נפתח ע"י התובעים‪ .‬לדעת התובעים יש משמעות לדרך בה נוהל ההליך‪ .‬הנתבעים אינם אלו שעתרו‬
‫למפקחת לאפשר את הבניה‪ ,‬אלא ביקשו לעשותה באופן חד צדדי‪ .‬בהתאם התובעים נאלצו לבקש צו מניעה‪.‬‬
‫זאת כאשר דרך המלך היתה כי מבקש הבניה‪ ,‬ביודעו על ההתנגדות‪ ,‬יגיש תביעה מתאימה‪.‬‬
‫הדין החל על המקרה‬
‫‪ .3‬אין מחלוקת כי הבניה המבוקשת הינה בניה ברכוש המשותף‪:‬‬
‫א‪ .‬בניה זו תחייב פתיחה של פתח חדש בגדר האבן שמקיפה את החלקה‪.‬‬
‫ב‪ .‬הבניה תחייב גיזום וחיתוך של חלק מהגדר החיה המקיפה את החלקה‪.‬‬
‫ג‪ .‬הבניה תשנה את חזית הבניין הפונה לרחוב ‪ -------‬שהוא הרחוב הראשי (לעומת רחוב ‪ -------‬המשני)‪.‬‬
‫ד‪ .‬הבניה תפתח כניסה חדשה לדירה של הנתבעים‪.‬‬
‫ה‪ .‬הבניה תיצור שביל חדש לדירה של הנתבעים‪.‬‬
‫ו‪ .‬הבניה תגרום לקטיעה בחצר המשותפת‪ .‬בבקשה לבניה אמנם לא משורטט מעקה משני צדי הגשר‬
‫המתוכנן אולם בהחלטה (ת‪ )15‬הותנה מפורשות ע"י הוועדה המקומית כי יותקנו מעקות משני צדי הגשר‪.‬‬
‫בהתאם המבקש לעבור מקטע חצר למשנהו יצטרך או לזחול תחת מעקה או לטפס מעליו‪.‬‬
‫ז‪ .‬מפלס החצר ישונה ויווצר שיפוע משני צדי הגשר המבוקש‪.‬‬
‫אם רק אלו היו הדברים אזי די היה במתנגד אחד לבניה וזאת כי ההסכמה הנדרשת הינה של כל בעלי‬
‫הזכויות בבניין‪ .‬אולם מכיוון שבנם של הנתבעים מוגבל הרי יש לבחון את המקרה לפי הוראות סעיף ‪/8‬ג (א)‬
‫לחוק המקרקעין‪ ,‬התשכ"ט – ‪( 4878‬להלן ולעיל "החוק")‪.‬‬
‫טרם שנבחן הדברים ראוי להפנות את תשומת הלב כי בכתב ההגנה לא נטענה ולו חצי מילה לגבי החוק בכלל‬
‫וסעיף זה בפרט‪ .‬כלומר הנתבעים לא טענו אפילו כי הם מבקשים כי התיק ידון בהתאם להוראות סעיף זה‪ .‬די‬
‫בכך בכדי לדחות הגנתם (שלמעשה נעדרת כל תוכן מהותי) ולקבל את התביעה‪ .‬התובעים לעומת זאת‪,‬‬
‫בהגינותם‪ ,‬רשמו כבר בכתב התביעה כי הוראות סעיף זה בחוק לא קוימו‪ .‬מבלי לפגוע בעניין זה‪ ,‬אשר לדעת‬
‫התובעים מהותי‪ ,‬הרי הדיון יימשך בבחינת סעיף זה בחוק‪.‬‬
‫‪ .8‬חמישה תנאים מצטברים קבועים בסעיף זה בחוק‪ ,‬אשר בהתקיים כולם ניתן לאפשר שינוים ברכוש המשותף‬
‫בהתאם לרוב הנדרש בתוספת השניה לחוק‪:‬‬
‫א‪ .‬קבלת היתר בניה ומילוי אחר תנאיו‪.‬‬
‫ב‪ .‬יוצג אישור מומחה כי ההתאמה הנדרשת‪ ,‬דרושה לשם נגישות בטוחה ועצמאית לדירה‪.‬‬
‫ג‪" .‬ההתאמה אינה מונעת מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר‪ ,‬וההתאמה‬
‫תיעשה בדרך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בבעלי הדירות האחרים ובחזות הבית"‪.‬‬
‫ד‪" .‬ביצוע ההתאמה ייעשה על חשבון בעל הדירה"‪.‬‬
‫ה‪ .‬יש למסור הודעה בכתב על הכוונה לבצע ההתאמה לנציגות‪.‬‬
‫אם התקיימו תנאים אלו הרי ניתן לבצע שינויים ברכוש המשותף בהתאם לרוב המיוחד הקבוע בתוספת‬
‫השניה לחוק‪ .‬במקרה זה בו השינוי המבוקש הינו כניסה חדשה לדירה‪ ,‬פריצה של כניסה חדשה לחלקה‪,‬‬
‫‪3‬‬
‫פריצת הגדר (אבן וחיה) ובניית שביל חדש הרי נדרש רוב רגיל של בעלי הדירות‪ .‬דהינו במקרה זה חמש מתוך‬
‫תשע הדירות‪.‬‬
‫‪ .44‬כאמור לעיל ובכתב התביעה‪ ,‬הנתבעים לא פעלו לפי הוראות החוק‪ .‬הם לא פנו בכתב לנציגות בנושא; הם לא‬
‫קיבלו היתר בניה (ת‪ 15‬איננו היתר בניה אלא החלטה של וועדה מקומית אשר הנתבע עצמו בעדותו הודה כי‬
‫עדיין לא מילא אחר ההוראות בה); הם לא הציגו אישור של מומחה‪ .‬לעניין המומחה ייאמר כי רק בעקבות‬
‫פתיחת ההליכים מינתה המפקחת מומחית שחוותה דעתה בנושא‪ .‬שוב ייאמר כי דרך המלך היתה שמבקש‬
‫הבניה יציג אישור זה בפני התובעים טרם פתיחת ההליכים‪.‬‬
‫‪ .44‬נצא מנקודת הנחה כי התנאים "הטכניים" בחוק קוימו‪ .‬כלומר שיינתן היתר בניה (למרות שהנתבע הודה‬
‫בחקירתו כי לא קיים עדיין דבר מהוראות הוועדה המקומית ובהתאם ייתכן מצב בו לא יינתן היתר) וכי‬
‫נמסרה הודעה על הכוונה לבנות (זאת למרות שלא הוכח ע"י הנתבעים כי נעשתה הפניה רשמית לנציגות‬
‫בנושא)‪ .‬נניח גם כי ההתאמה תבוצע על חשבון הנתבעים‪ .‬בהתאם נותר לדון בשני תנאים‪ .‬אישור המומחה‬
‫(שכאמור הוצג בדיעבד) ובעיקר התנאי השלישי – מידתיות הפגיעה‪.‬‬
‫חוות דעת המומחית‬
‫‪ .43‬לא נחזור על הכתוב ונשתדל לתמצת‪ .‬המומחית‪ ,‬גב' עמית‪ ,‬השיבה על מרבית השאלות בצורה מקצועית‪ ,‬אולם‬
‫לדעת התובעים שגתה במספר נקודות או חרגה מהתחום בו היא מומחית‪ .‬לא נחלוק על קביעותיה לגבי‬
‫המוגבלות‪ ,‬אולם נציין מספר נקודות‪:‬‬
‫א‪ .‬כתבה היא כי ‪ -------‬נעזר תמיד במבוגר‪ .‬בעדותו של הנתבע נאמר מפורשות כי לעיתים מדובר באח צעיר‪.‬‬
‫ב‪ .‬שגתה כאשר כתבה כי הרמפה תהיה באורך ‪ 2‬מ' ובהתאם השיפוע ‪ 5‬מעלות‪ .‬התשריט (קנה מידה ‪)4:444‬‬
‫שהוגש למפקחת מלמד אותנו כי אורך הרמפה ‪ 1.2‬מ' וכי המרפסת גובהה ‪( 4.77‬ראה בתשריט בחזית‬
‫דרום‪-‬מערבית)‪ .‬בהתאם השיפוע הינו ‪ 3.3‬מעלות‪.‬‬
‫למען הנוחות רצ"ב השרטוט המתאים‪:‬‬
‫‪ 6.00‬מ'‬
‫‪ 3.3‬מ'‬
‫‪8º.º‬‬
‫ג‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫ה‪.‬‬
‫ו‪.‬‬
‫ז‪.‬‬
‫ח‪.‬‬
‫ט‪.‬‬
‫י‪.‬‬
‫כתבה כי הגשר המתוכנן יאפשר נגישות עצמאית של ‪ . -------‬בעדותו של הנתבע אמר כי גם בעתיד תמיד‬
‫ילווה את ‪ -------‬אדם נוסף‪ .‬כמו כן הנתבע הודה כי לא ביצעו כל בדיקה האם ‪ -------‬יהיה מסוגל לעלות‬
‫לבדו גשר בשיפוע שכזה לבדו עם קביים או עם כסא גלגלים (עמ' ‪ 4/‬שורות ‪ /-7‬ועמ' ‪ 47‬שורות ‪.)22-2/‬‬
‫כתבה (גם בדו"ח וגם בתשובות ההבהרה) כי בגשר לא יהיה מעקה משני צידיו‪ .‬דברים אלו סותרים את‬
‫הכתוב בהחלטה של הוועדה המקומית (ת‪ .)15‬יצוין כי הנתבע בעדותו אמר שהעדר המעקה בשביל הכניסה‬
‫הקיים היום מסכן את ‪ -------‬וזאת כי הוא עלול ליפול‪ .‬בהתאם העדר מעקה בכבש‪5‬גשר מורם בוודאי‬
‫מסוכן עוד יותר‪.‬‬
‫התייחסה לעלות כלכלית של בניה שלא ממידע אישי או מתחום מקצועיותה‪ .‬הנושא הכלכלי איננו שיקול‬
‫וזאת כי הנתבעים צריכים לשאת בהוצאות ההתאמה לפי החוק‪.‬‬
‫כתבה כי ‪ -------‬איננו מסוגל להסתובב ‪ 84‬מעלות ואילו הנתבע הודה בחקירתו כי ‪ -------‬מסוגל‬
‫להסתובב אפילו ‪ 434‬מעלות‪( .‬עמ '‪ 4/‬שורה ‪ )43‬לכך יש השלכות כמובן על החלופות שהועלו‪.‬‬
‫אין התייחסות לרוחב השביל המתוכנן על הגשר המבוקש שאין מחלוקת שהוא צר משביל הכניסה הקיים‬
‫היום‪.‬‬
‫רשמה בסעיף ‪ /‬לחוות הדעת כי מעלון ליד המרפסת ישנה את חזית הבניין‪ .‬כמובן שאין זה במנדט שלה‬
‫בפרט כאשר גם הכבש המבוקש משנה חזית‪.‬‬
‫נושא המעלון לא מובהר מספיק גם לאחר שאלות ההבהרה‪ .‬נרשם כי ‪ -------‬יכול ללחוץ על כפתור‪ .‬זאת‬
‫כאשר הנתבע עצמו העיד כי ‪ -------‬יכול לפתוח את דלת הבית לבדו (עמ' ‪ 4/‬שורה ‪ )4‬בהתאם לא ברור‬
‫מדוע רשמה כי יש צורך בנוכחות מבוגר במעלון‪.‬‬
‫למרות שהדברים רשומים בתקן ת"י ‪ 4843‬חלק ‪ 4‬סעיף ‪ " :3.5‬דרך בעלת שיפוע מתון קטן מ‪ /%-‬עדיפה‬
‫ונוחה יותר לשימוש‪ ,‬גם אם היא ארוכה יותר" ‪ -‬אין לכך התייחסות בחוות הדעת‪.‬‬
‫לסיכום פרק זה‪:‬‬
‫א‪ .‬למרות שהחוק דורש כי הבניה המבוקשת תאפשר נגישות עצמאית ובטוחה לא עולה מחוות הדעת כי‬
‫הכבש הינו הפתרון המתאים‪ .‬ראשית גם המומחית וגם הנתבע בעדותו אישרו כי תמיד יהיה מלווה ל‪-‬‬
‫‪ . -----‬כך שעצמאות מוחלטת ככל הנראה לא תהיה‪ .‬שנית השיפוע השגוי הכתוב בחוות הדעת נמוך‬‫מהשיפוע שייבנה (אם ייבנה) בפועל ובהתאם צפויים קשיים גם בהליכה וגם באמצעות כסא גלגלים‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫ב‪ .‬סתירה ‪ -‬הנתבע העיד כי קיימת סכנה בהעדר מעקה בשביל הכניסה הקיים‪ ,‬אבל לפתע בשביל מורם‬
‫בו השיפוע רב יותר כאשר משני צידיו מתוכננים שיפועים אין סכנה‪.‬‬
‫ג‪ .‬אין בחוק דרישה למרחק הליכה‪ .‬אין כל התייחסות למרחק ש‪ -------‬הולך בתוך הדירה‪ .‬אין כל‬
‫משקל ראוי לשיפוע המתון והאפשרות להכשיר את שביל הכניסה הקיים הן ברוחב והן בהסרת‬
‫המדרגות בתחילתו‪.‬‬
‫ד‪ .‬החלופות – ניתן ללמוד מחוות הדעת כי גם הן מאפשרות נגישות עצמאית ובטוחה ל‪ . -------‬אמנם‬
‫הועלתה תהיה לגבי הסיבוב של ‪ -------‬ועצמאותו במעלון אבל לאור העובדה שהנתבע אישר כי ‪------‬‬
‫ מסתובב היטב ובנוסף האפשרות להיכנס חזיתית למעלון בשני המקומות שהוצעו הרי נדמה כי אין‬‫בעיה בחלופה זו‪ .‬עצמאות הינה עניין יחסי מטבע הדברים וכבר למדנו כי ‪ -------‬תמיד ילווה ע"י אדם‬
‫נוסף זאת מבלי לפגוע ביכולתו ללחוץ על כפתור כפי שהמומחית חוותה וכפי שהנתבע אישר ש‪-------‬‬
‫פותח דלת לבד‪.‬‬
‫מידתיות הפגיעה‬
‫‪ .42‬כאמור בלשון החוק‪ ,‬אחד התנאים הוא כי "ההתאמה אינה מונעת מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש‬
‫המשותף שימוש סביר‪ ,‬וההתאמה תיעשה בדרך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בבעלי הדירות האחרים‬
‫ובחזות הבית"‪ .‬המפקחת ערכה ביקור במקום והעידו מטעם התובעים שני עדים‪ .‬אחד מהם בעל דירה והשני‬
‫בן זוג של בעלת דירה המתגורר בדירה ‪ .‬שניהם העידו כי הם גרים בבניין עשרות שנים‪ .‬מכך למדים אנו כי הם‬
‫מכירים היטב את הבניין והרכוש המשותף‪ .‬העדים העידו כי הבניה המבוקשת של הנתבעים תפגע באופן‬
‫מהותי ברכוש המשותף ובחזית הבניין‪ .‬כך גם המפקחת למדה מהביקור במקום‪.‬‬
‫‪ .41‬שינוי חזית ‪ -‬פתיחת כניסה נוספת לחלקה בסמוך לכניסה הקיימת (במרחק שני מטר לפי מידות התשריט)‬
‫תשנה את חזית הבניין‪ .‬הנתבעים ניסו בצורה קלושה לטעון כי אין מדובר בחזית‪ .‬בד"כ וגם במקרה זה לכל‬
‫בניין ארבע חזיתות‪ .‬מעבר לכך ניתן לומר כי למבנה יש חזית עיקרית וחזית זו היא חשובה‪ .‬חזית מטבע‬
‫הגדרתה הינה החלק של הבניין הנחזה מהרחוב‪ .‬מכיוון שרחוב ‪ -------‬הינו הרחוב הראשי (זו כתובת הבניין)‬
‫וממנו גם מתבצעת הכניסה לחלקה הרי השביל המתוכנן הינו שינוי חזית הבניין‪ .‬חיזוק לכך ניתן ללמוד‬
‫מהתוכניות שהגישו הנתבעים שם מופיעים שרטוטים של שלוש חזיתות‪ .‬כאשר החזית העיקרית הינה חזית‬
‫צפונית‪-‬מערבית‪ .‬ניתן לראות כי השביל המתוכנן ושיפועיו משנים את החזית מהותית‪.‬‬
‫גם מבט על החזיתות האחרות (לא עיקריות) מלמד על השינוי‪ .‬ראה בתשריט חזיתות דרומית‪-‬מערבית ו‬
‫צפונית‪-‬מזרחית‪ .‬דהינו מבחינת המתבונן – שלוש מארבע חזיתות ישונו כתוצאה מהתאמה המבוקשת‪.‬‬
‫לעניין שינוי חזית ראה ע"א ‪ 32/543‬נטלה נ' פרי‪" :‬חזותו המיוחדת של הבית היא עניין שיש לו ערך‪ ,‬וזכאים‬
‫בעלי הדירות בבניין להבטיח שמירת ערך זה"‪.‬‬
‫מניעת מעבר ברכוש המשותף ‪ -‬מבט עילי של הבניין מעיד כי השביל המתוכנן ייקטע וימנע מעבר חופשי ונוח‬
‫ליתר בעלי הדירות מאי זור שביל הכניסה לחצר הבניין‪ .‬אמנם יכולים הם ללכת בשביל הגרנוליט עד סוף‬
‫החלקה ולהגיע בצורה זו לחצר‪ .‬אולם הדרך ארוכה מאוד (כאורך החלקה ורוחב הבניין) ובסיומה אין שביל‬
‫נוח‪ .‬אין גם מחלוקת כי ההליכה מסביב לבניין עבו ר בעלי מקצוע וספקי שירות שצריכים לטפל ולתחזק‬
‫מתקנים בחצר‪ ,‬תתארך משמעותית ואף עלולה לסכנם‪.‬‬
‫לטענת הנתבעים השביל לא יקטע המעבר וזאת כי ייבנה שיפוע משני צידיו ויגונן‪ .‬הדברים לא עומדים במבחן‬
‫המציאות‪ .‬ת‪ 4/‬קובע אחרת‪ -‬וכפי שאישר הנתבע בעדותו מלבד ת‪ 4/‬אין מסמך אחר בנוגע לבניה המבוקשת‪.‬‬
‫גם התקן הישראלי מחייב מעקות (ראה התקן המוזכר לעיל)‪ .‬הסכנה של ‪ -------‬ליפול לצדדים משביל צר‬
‫(יותר משביל הכניסה הקיים)‪ .‬אולם גם אם לא ייבנו מעקות הרי השיפוע והשביל עדיין יוצרים קיטוע בחצר‪.‬‬
‫מכיוון שלמרות דרישת המפקחת לא נמסרו חתכים של שיפועים אלו‪ ,‬הרי שוב נותר לתובעים לבצע את‬
‫החישובים‪ .‬גובה אמצע השביל שעל הגשר המבוקש יהיה בערך ‪ 4./‬מ' משביל הכניסה מגרנוליט (שנמוך‬
‫מהמדרכה) והמרחק לשביל שעל הגשר המבוקש הינו שני מטר‪ .‬מדובר על כן בשיפוע של ‪ 41‬מעלות‪ .‬בוודאי‬
‫שמדובר בשיפוע חריג ‪,‬לא נוח ואף מסוכן‪.‬‬
‫‪ 6..‬מ'‬
‫‪ 2‬מ'‬
‫‪813.3‬‬
‫פגיעה נוספת שהועלתה הינו המטרד שתגרום כניסה קדמית ראשית נוספת מתחת לדירתם של התובעת ‪ 2‬אשר‬
‫כבר כיום סובל מרעש הילדים מתחת לביתו‪ .‬ראה עדותו בנושא‪.‬‬
‫צמצום הפגיעה – כאמור‪ ,‬פרט לדירות‪ ,‬כל שאר הרכוש בחלקה הוא משותף‪ .‬בהתאם יש מספר אפשרויות‬
‫ליצירת נגישות ל‪ . -------‬הנתבעים בחרו רק באחת ורק בה דבקו‪ .‬למעשה הנתבע הודה על דוכן העדים כי‬
‫‪.‬‬
‫אפילו לא שקלו חלופות אחרות‪ .‬בלשון חופשית ניתן לנסח דבריו כך ‪" :‬ככל שיותר לי אבנה על אפתם וחמתם‬
‫של יתר בעלי הדירות" (ראה עמ' ‪ 4/‬שורות ‪ .)38-24‬אם הנתבעים‪ ,‬אשר מבקשים את הנגישות‪ ,‬לא בדקו‬
‫אפשרויות אחרות‪ ,‬אשר יכולות לצמצם את הפגיעה בשאר בעלי הדירות‪ ,‬אין להם אלא להלין על עצמם‪ .‬לאור‬
‫הודאה זו של הנתבעים אין לדעת התובעים מקום להפוך את סדר הדברים‪ .‬דהינו תובעים אינם צריכים‬
‫להסביר מדוע הם נפגעים‪ ,‬אלא הנתבעים צריכים להראות כי ההתאמה היא זו שפוגעת בצורה המצומצמת‬
‫ביותר במתנגדים‪ .‬הנתבעים לא עשו זאת‪.‬‬
‫מבלי לפגוע באמור לעיל נראה כי החלופות שהועלו והתובעים הביעו להם הסכמה אינן מובנות מאליו וגם בהן‬
‫קיימת פגיעה נרחבת ברכוש המשותף ו‪/‬או בחזית הבניין‪:‬‬
‫א‪ .‬בניית מעלון בחזית מרפסת דירת הנתבעים‪ .‬המעלון יוקם ברכוש משותף; הוא ייבנה בחזית ויהיה צורך‬
‫בהכשרת הגישה אליו על חשבון שטח החצר‪.‬‬
‫ב‪ .‬מעלון באיזור הכניסה לחדר המדרגות – המעלון ייבנה ממש בסמוך לכניסה לחדר המדרגות‪ ,‬יהיה צורך‬
‫בהריסת אדנית צמחים בכניסה והכשרתה‪.‬‬
‫ג‪ .‬שביל "עוטף" הדירה שהועלה במהלך הדיון ע"י ‪ ----------‬ועל דעתו בלבד‪ .‬גם הוא ייבנה על רכוש משותף‪.‬‬
‫בכל המקרים ייתכן ויהיה צורך בהכשרת השביל כניסה הקיים (ביטול מדרגות)‪.‬‬
‫אין הסכמה של הרוב הנדרש‬
‫‪ .4/‬התובעים הינם בעלים של שש מהדירות בבניין וכולם מתנגדים להתאמה המבוקשת‪ .‬הרוב הנדרש לפי‬
‫התוספת לביצוע ההתאמה הינו של שש מתוך תשע הדירות‪ .‬בהערת אגב ייאמר כי התובע צנזור העיד כי גם‬
‫בעלי הדירות האחרים שלא נתנו ייפוי כוח מתנגדים‪ ,‬אולם לא נדרש להכריע בנושא וזאת כי הנתבעים לא‬
‫הציגו מצג עובדתי אחר בנושא‪ .‬בהתאם אין לנתבעים את הרוב הנדרש בחוק ובתוספת‪.‬‬
‫ס"ק ‪59‬ג(ד) – התנגדות מטעמים בלתי סבירים‬
‫‪ " .47‬מצא המפקח כי בעל דירה התנגד מטעמים בלתי סבירים לביצוע התאמה או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי‬
‫סבירים‪ ,‬והחליט להרשות את ביצוע ההתאמה‪ ,‬תבוא החלטתו במקום הסכמתו של בעל אותה דירה לענין סעיף קטן‬
‫(ג)(‪ )3‬ו‪.")2(-‬‬
‫הטעמים שהעלו התובעים סבירים ביותר‪ .‬הפגיעה שהציגו בפני המפקחת הינה אמיתית ומשמעותית‪ .‬ניתן‬
‫לומר אף כי ההתאמה הינה פגיעה מהותית כפי שנקבע בפסיקה (למרות שבמקרה זה די גם בפגיעה שאיננה‬
‫מהותית) ראה סעיפים ‪ /4-/7‬בפסק דינה של המפקחת על רישום מקרקעין בירושלים בתיק ‪ 14542‬מיום‬
‫‪ .3/.44.42‬השימוש או היכולת של התובעים לעשות שימוש ברכוש המשותף תפגע משמעותית‪ .‬החזית של‬
‫הבניין הקיים בצורתו עשרות שנים תשתנה מהותית‪ .‬כניסה פרטית של דירה בחזית הבניין בוודאי תשנה את‬
‫אורח החיים בבניין‪.‬‬
‫‪ .45‬לדעת התובעים יש ללמוד על סבירות התנגדותם בכך שהם העידו (ועדותם לא נסתרה בנושא) כי הם מבינים‬
‫וכואבים את מצבו הרפואי של ‪ -------‬ומבינים את הצורך במציאת פתרון נגישות‪ .‬בהתאם לא התנגדו כך‬
‫סתם אלא הקשיבו ואף העלו חלופות שונות‪ .‬אין לראות באדם המתנגד רק לשם ההתנגדות כאדם אשר‬
‫מקשיב‪ ,‬קשוב ומעלה חלופות אחרות‪ .‬החלופות שהועלו כולן יצטרכו לפגוע או לשנות רכוש משותף והתובעים‬
‫הסכימו לכך‪ ,‬הן בדיונים והן בביקורים של המפקחת ושל המומחית‪ .‬שתיים מהחלופות שהועלו הינן מעלון‬
‫והתאמת שביל הכניסה המשותף לצרכי ‪ . -------‬מדובר בשני המקרים בשינוי מהותי ומאסיבי לרכוש משותף‬
‫(ראה סיפא של סעיף ‪ 4/‬לעיל)‪ ,‬וזה לא דבר של מה בכך‪ .‬הסכמה זו לשינוי ברכוש המשותף מעידה על כנות‬
‫ההתנגדות להתאמה המבוקשת‪.‬‬
‫ראה בעניין זה פסק דינה של כב' המפקחת בתיק ‪ 18543‬מיום ‪" :34.43.43‬זאת ועוד‪ ,‬עסקינן בתחרות בין‬
‫הזכות לנגישות מכוחה של הזכות לשמירה על כבודו וחירותו של אדם עם מוגבלות‪ ,‬לבין זכותם הקניינית של‬
‫התובעים‪ ,‬בעלי הדירה האחרת בבית‪ ,‬להתנגד מטעמים סבירים להתאמה המבוקשת ‪ .‬כל אימת שהתנגדות‬
‫המתנגדים עולה בגדר התנגדות סבירה‪ ,‬וקיימת חלופה סבירה לבניית מעלון אחר‪ ,‬אשר לא יפגע או יפגע‬
‫פחות בזכות הקניינית של התובעים‪ ,‬יש להעדיף את הזכות הקניינית ‪ ,‬קרי זכותם של התובעים ‪ .‬כך גם‬
‫מורנו סעיף ‪/8‬ג(ב)(‪ )2‬לחוק הקובע כי ההתאמה תיעשה בדרך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בבעלי‬
‫הדירות האחרים ובחזות הבית"‪( .‬הדגשים לא במקור‪ .‬א‪.‬ה‪.).‬‬
‫‪ .43‬חריג הוא המקרה בו המפקחת תפעיל סמכותה ותחליף עמדתה ברצון הרוב‪ .‬בשימוש זכות זו יש לעשות‬
‫במשורה ובזהירות וזאת כי משמעה פגיעה במשטר הקנייני הנהוג בבית משותף‪ .‬כדי לעשות שימוש בזכות זאת‬
‫יש להצביע על התנגדות בלתי סבירה באופן קיצוני‪ .‬הנתבעים לא הצליחו להראות זאת‪ .‬התובעים (לכל הפחות‬
‫העדים שהעידו) היו שקולים ומתונים בעדותם‪ .‬כאשר אחד מהם (‪ )-----------‬העיד כי הוא עצמו אדם נכה‬
‫ובהתאם הר גישות הרבה בנושא מובנת לו‪ .‬הסכמת התובעים לביצוע התאמות אחרות מעידה כי קיימות‬
‫חלופות אשר פחות פוגעות בהם‪ .‬כדברי העדים כולן פוגעות‪ ,‬אולם יש כאלו שפוגעות פחות והם מסכימים‬
‫להם‪ .‬כדבריהם בהם יש להתחשב – ברצון הרוב‪ .‬אין ספק כי מדובר בהתנגדות שנעשתה בכובד ראש ולא כזו‬
‫שיש להתערב בה‪.‬‬
‫‪0‬‬
‫‪ .48‬מספר מילים לסיום נושא זה לעניין תום הלב של הנתבעים עצמם‪ .‬א‪ .‬הבקשה לבניה נושאת כותרת של בניית‬
‫מדרגות‪ .‬בעדותו אישר הנתבע כי בעבר ביקשו לבנות מדרגות בלבד‪ .‬כלומר ‪ -------‬היה צריך להתמודד עם‬
‫מדרגות כפי שהוא עושה כיום (עצמאות?)‪ .‬הנתבע התפלפל בעדותו לגבי מצבו של ‪ : -------‬שיפור‪ ,‬נסיגה‪,‬‬
‫אופטימיות זהירה‪ .‬נכון הוא כי הפסיקה לא מגבילה את ההתאמה למי שקנה את הדירה ביודעו על נכותו‪,‬‬
‫אולם הרצון לבנות מדרגות בעבר וההתעקשות על שביל‪-‬גשר כניסה בלבד יש בה בכדי להוות משקל בהכרעה‪.‬‬
‫ב‪ .‬לכך יש להוסיף את התהייה העולה מחקירת הנתבע בנושא השיפוע שמבוקש לבנותו‪ .‬הנתבע אישר כי לא‬
‫נעשתה כל בדיקה לגבי יכולתו של ‪ -------‬לעלות ולרדת שיפוע זה ברגל או בכיסא גלגלים‪ .‬האם כך נוהגים‬
‫הורים שמבקשים לבצע בניה שתטיב עם בנם? האם כך נוהגים נתבעים שמבקשים כי בנם ייזכה לעצמאות? על‬
‫כך י ש להוסיף כי הנתבע הודה בחקירתו כי לא בוצעה כל בדיקה לגבי יכולתו של ‪ -------‬לעשות שימוש‬
‫במעלון (כאמור המומחית אמרה שיוכל ללחוץ על כפתור)‪ .‬ג‪ .‬ההתנגדות בעבר למעלית‪ -‬מדוע להורי ילד נכה‬
‫להתנגד לבניית מעלית בבניין‪ ,‬זאת כאשר אין מחלוקת כי המעלית תשפר את הנגישות? נותרנו ללא מענה‬
‫סביר‪ .‬ד‪ .‬נטען לניתוח של ‪ -------‬אשר עד מועד זה טרם קרה‪ .‬ה‪ .‬לא פעלו למלא אחר הוראות הוועדה‬
‫המקומית‪ ,‬אולם שוב ושוב בא כוחם טען לדחיפות (ראה בקשותיו להקדמת הדיון)‪ .‬ו‪ .‬הטענה לפחד מהמעלית‬
‫שמעולם לא נבדק ע"י מומחה וכאשר ממילא בו ‪ -------‬תמיד מלווה באדם נוסף ז‪ .‬ההליכים לא נפתחו ע"י‬
‫הנתבעים שידעו היטב על ההתנגדות הנרחבת אלא ע"י התובעים‪.‬‬
‫סיכום נושא ביצוע ההתאמה‬
‫‪ .34‬הנתבעים לא עמדו בדרישות החוק‪ .‬לא פנו לנציגות בכתב‪ ,‬לא הציגו אישור רפואי (אלא בדיעבד) ואין בידיהם‬
‫היתר בניה תקף ‪ .‬אבל גם אם היו מקיימים תנאים אלו הרי ההתאמה המבוקשת פוגעת בצורה מהותית ברכוש‬
‫המשותף וחזית הבניין‪ .‬לא מדובר בבניה של מה בכך‪ ,‬אלא יצירת שביל חדש שיוביל מהרחוב היישר לתוך‬
‫דירת הנתבעים ואשר תקטע את החצר המשותפת ותמנע גישה או תקשה בצורה סבירה שימוש ברכוש משותף‪.‬‬
‫כל זאת כאשר יש חלופות אחרות שפוגעות פחות‪ .‬התאמה זו זוכה להתנגדותם של כל התובעים‪ ,‬אשר מהווים‬
‫את הרוב המוחלט בבניין ובהתאם לתוספת השניה לחוק הנתבעים לא רשאים לבצע את ההתאמה‪.‬‬
‫‪ .34‬ההתנגדות של התובעים סבירה והגיונית ולא נמצאו בה טעמים המצדיקים התערבות המפקחת לפי סעיף‬
‫‪ /8‬ג(ד) לחוק‪ .‬בפרט כאשר התובעים הסכימו והעלו חלופות בעצמם‪ .‬מנגד הנתבעים הציגו עמדה נוקשה בה‬
‫ההתאמה המבוקשת היא הפתרון היחיד (למרות שלא נבדקה יכולתו של ‪ ) -------‬וכי לא יתחשבו בדעת‬
‫הדיירים האחרים‪.‬‬
‫‪ .33‬מכאן כי אין אלא ליתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים לבצע את הבניה בגינה הגישו בקשה לבנייה וקיבלו‬
‫את ההחלטה של הוועדה המקומית ‪ -‬ת‪.15‬‬
‫תליית כביסה‬
‫‪ .32‬במסגרת תביעתם עתרו התובעים כי ייאסר על הנתבעים לתלות כביסה מעל הכניסה לחדר המדרגות‪ .‬העידו‬
‫התובעים בהגינותם כי הנושא לא היה מתעורר כלל אלמלא הבקשה לביצוע התאמה ל‪ . -------‬אולם עדיין‬
‫בביקור המפקחת ניתן היה לראות כי תליית הכביסה מעל כל הנכנסים לבניין מהוה שימוש לא הולם ברכוש‬
‫משותף‪ ,‬בפרט כאשר קיימת חלופה מצידו האחר של הבניין‪ .‬הנתבעים לא הציגו כל עמדה בנושא (כאמור‬
‫בכתב הגנתם כמעט ריק מתוכן) ובהתאם אין אלא ליתן צו קבוע האוסר על הנתבעים מתליית כביסה מעל‬
‫הכניסה לחדר המדרגות‪.‬‬
‫סוף דבר‬
‫בית משותף הינו יציר מורכב בדיני המקרקעין ובשל השיתופיות בו הוא מהווה כר פורה (לדאבון הלב) לדיונים‬
‫ומחלוקות‪ .‬המטען האנושי אף מוסיף לכך‪ .‬הנה במקרה שלפנינו נזקק ילד נכה לנגישות לדירה‪ .‬זכותו היא חוקתית‬
‫– כבוד האדם וחירותו מתנוסס מעל‪ .‬ככל שאפשר היו מספקים לו גישה לכל מקום שירצה ויחפוץ במידה הנוחה‬
‫בריק‪,‬‬
‫ביותר והנגישה ביותר‪ .‬בוודאי לדירה בו הוריו מגדלים אותו‪ .‬אולם העולם איננו חד ממדי והילד איננו חי ִ‬
‫עימו חיים בבניין עוד בעלי דירות‪ .‬בעלי דירות שלהם זכויות קנייניות‪ .‬גם זכויות אלו הינן זכויות חוקתיות‪.‬‬
‫הזכויות אינן מוחלטות וצריכות לגור (תרתי משמע) יחדיו‪ .‬בהתאם קבע המחוקק איזון – זכות הנגישות צריכה‬
‫להיעשות תוך פגיעה מינימאלית ותוך קבלת תמיכה של רוב מינימאלי‪ .‬שניהם לא מתקיימים במקרה שלפנינו;‬
‫כאשר הוכח כי הפגיעה משמעותית ואמיתית וכי ההתנגדות לה כנה וראויה ‪ -‬אין להתערב בה‪ .‬החלופות שהוצעו‪-‬‬
‫משפרות את הנגישות משמעותית וגם הן פוגעות בצורה משמעותית ברכוש המשותף – מעידות על תום ליבם של‬
‫התובעים‪.‬‬
‫די בכך בכדי ליתן לתובעים את הסעדים המבוקשים ולחייב את הנתבעים בהוצאות הליכים ושכ"ט עו"ד ‪ +‬מע"מ‪.‬‬
‫איתי הפלר‪ ,‬עו"ד‬
‫ב"כ התובעים‬