סיכומים מטעם התובעים
1 בפני המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה בפני כב' המפקחת הבכירה צפורה פיגנבוים תיק תביעה 31/542 ב ע נ י י ן: –-------------------------- .1תת חלקה 6 -------------------------– תת חלקה 5 ------------------------- .2 ------------------------ – -------------------------- .3תת חלקה 7 – -------------------------- .4תת חלקה 2 -------------------------- – -------------------------- .5תת חלקה 8 ------------------------- – ------------------------- .6תת חלקה 9 ---------------------------כולם ע"י ב"כ עוה"ד איתי הפלר ו5או מירב פלח-לב מדרך העצמאות ,/5חיפה טל' 41-3/34212פקס' 41-3/23442 www.hoefler.co.il התובעים נ ג ד ------------------------------------------------ע"י ב"כ עו"ד אסף כהן ואח' מרח' 1/ -------חיפה טל' 3////38פקס' 3////83 -תת חלקה 4 הנתבעים סיכומים מטעם התובעים בהתאם להחלטת כב' המפקחת מיום 4/.5.41מוגשים בזאת סיכומי התובעים .להלן הדברים: ***מבוקשת סליחת הח"מ על התארכות הסיכומים מעבר להיקף שנקבע (חריגה של עמוד אחד); חריגה זו נובעת מכך שחלק גדול מהעמוד הראשון מכיל את הצדדים ובשל השרטוטים בגוף הסיכומים*** תיאור הבניין והחלקה .4התובעים הינם בעלי הזכויות של שש דירות (מתוך 8דירות) בבניין (יחידות משנה )3,/,7,5,3,8משותף הניצב ברח' ----------------חיפה הידוע גם כחלקה -------בגוש( ------------ :להלן "הבניין"" ,החלקה"" ,דירות התובעים" בהתאמה) .הנתבעים הינם בעלי הזכויות בדירה אחת בבניין ,היא יחידת משנה מספר 1בקומה הראשונה (להלן "דירת הנתבעים"). .3הבניין רשום בפנקס הבתים המשותפים ,כאשר לדירות בבניין ,הן דירות התובעים והן דירת הנתבעים אין כל הצמדות .דהינו למעט הדירות ,יתר הבניין והחלקה הינו רכוש משותף ,זאת לרבות החצר ,הגדר מסביב לחצר, חדר מדרגות ,שבילים ,מתקנים בחצר ועוד .כל זאת כמופיע בתשריט צו רישום הבית המשותף .על עובדות אלו אין חולק. .2בבניין תשע דירות כאשר הבניין בנוי על החלקה באופן בו יחידות משנה 1,5,8ניצבות בחזית של רחוב --------- .-----דירות 2,7,3ניצבות במרכז הבניין (עם חזית לרחוב הסמוך )--------------ודירות 4,3,/ניצבות בחלקהעורפי של החלקה .החלקה ניצבת בשיפוע כאשר קצה החלקה ברחוב ------------גבוה מהקצה האחורי של החלקה. .1החלקה מוקפת כולה גדר וגדר חיה ,בגבולות החלקה עם הרחובות -------ו ------יש בנוסף גדר אבן נמוכה וגדר חיה .לחלקה כניסה אחת מרחוב -------והיא באמצעות שביל כניסה מגרנוליט המוביל מהמדרכה ברחוב . -------כניסה זו הינה הפתח היחיד בגדר האבן והגדר החיה .השביל מוביל לאורך הבניין אל חדר המדרגות 2 (ליחידת משנה 4אשר איננה צד להליכים יש פיצול בשביל בסמוך לחדר המדרגות המוביל אליה) כאשר בתחילתו שתי מדרגות רחבות ובשל הטופוגרפיה הוא משופע קלות .מסביב לבניין חצר ,אשר בה צמחיה שונה לרבות שיחים ועצים ,מערכת השקיה ,מתקני גז של הדירות ,מתקני סולר5נפט ,ערסל ,מתקני ביוב .החצר כאמור לעיל הינה רכוש משותף של כל בעלי הדירות בבניין. הבניה המבוקשת ./דירת הנתבעים נמצאת בקומה ראשונה כאשר היא פונה לרחוב . -------בשל אופי הבניה והטופוגרפיה דירת הנתבעים מורמת מרחוב -------בעשרות סנטימטרים (כ 54 -ס"מ) .הכניסה לדירת הנתבעים נמצאת בקומה הראשונה .דהינו הנתבעים וכל מי שרוצה להגיע לדירתם צריך ללכת בשביל (כפי שכל בעלי הדירות צריכים) שמתואר לעיל לעלות בחדר המדרגות ( 47מדרגות) לצעוד בפודסט של הקומה הראשונה ולפתוח את דלת דירת הנתבעים. .7הנתבעים הגישו בקשה לבניית גשר כניסה מהמדרכה ברחוב -------אל תוך מרפסת דירתם .הבקשה לבניה אושרה ביום ( 3/.2.41ת .)15התובעים הגישו תביעה לצו מניעה קבוע נגד בניה מבוקשת זו .למען הסדר יצוין כי ניתן צו מניעה זמני בדיון שנערך ביום .2.1.41 .5ילדם הבכור של הנתבעים ,----------- ,סובל מ , ------- .)---------------אשר הינו בן --------כיום ,נולד עם מחלה זו .לטענת הנתבעים הבניה המבוקשת נועדה להנגיש את הכניסה לדירת הנתבעים עבור . ------- לא בכדי סעיף זה בא רק לאחר תיאור הדירה – לא במטרה לפגוע חס וחלילה בכבודו של – -------אלא משום שההליך נפתח ע"י התובעים .לדעת התובעים יש משמעות לדרך בה נוהל ההליך .הנתבעים אינם אלו שעתרו למפקחת לאפשר את הבניה ,אלא ביקשו לעשותה באופן חד צדדי .בהתאם התובעים נאלצו לבקש צו מניעה. זאת כאשר דרך המלך היתה כי מבקש הבניה ,ביודעו על ההתנגדות ,יגיש תביעה מתאימה. הדין החל על המקרה .3אין מחלוקת כי הבניה המבוקשת הינה בניה ברכוש המשותף: א .בניה זו תחייב פתיחה של פתח חדש בגדר האבן שמקיפה את החלקה. ב .הבניה תחייב גיזום וחיתוך של חלק מהגדר החיה המקיפה את החלקה. ג .הבניה תשנה את חזית הבניין הפונה לרחוב -------שהוא הרחוב הראשי (לעומת רחוב -------המשני). ד .הבניה תפתח כניסה חדשה לדירה של הנתבעים. ה .הבניה תיצור שביל חדש לדירה של הנתבעים. ו .הבניה תגרום לקטיעה בחצר המשותפת .בבקשה לבניה אמנם לא משורטט מעקה משני צדי הגשר המתוכנן אולם בהחלטה (ת )15הותנה מפורשות ע"י הוועדה המקומית כי יותקנו מעקות משני צדי הגשר. בהתאם המבקש לעבור מקטע חצר למשנהו יצטרך או לזחול תחת מעקה או לטפס מעליו. ז .מפלס החצר ישונה ויווצר שיפוע משני צדי הגשר המבוקש. אם רק אלו היו הדברים אזי די היה במתנגד אחד לבניה וזאת כי ההסכמה הנדרשת הינה של כל בעלי הזכויות בבניין .אולם מכיוון שבנם של הנתבעים מוגבל הרי יש לבחון את המקרה לפי הוראות סעיף /8ג (א) לחוק המקרקעין ,התשכ"ט – ( 4878להלן ולעיל "החוק"). טרם שנבחן הדברים ראוי להפנות את תשומת הלב כי בכתב ההגנה לא נטענה ולו חצי מילה לגבי החוק בכלל וסעיף זה בפרט .כלומר הנתבעים לא טענו אפילו כי הם מבקשים כי התיק ידון בהתאם להוראות סעיף זה .די בכך בכדי לדחות הגנתם (שלמעשה נעדרת כל תוכן מהותי) ולקבל את התביעה .התובעים לעומת זאת, בהגינותם ,רשמו כבר בכתב התביעה כי הוראות סעיף זה בחוק לא קוימו .מבלי לפגוע בעניין זה ,אשר לדעת התובעים מהותי ,הרי הדיון יימשך בבחינת סעיף זה בחוק. .8חמישה תנאים מצטברים קבועים בסעיף זה בחוק ,אשר בהתקיים כולם ניתן לאפשר שינוים ברכוש המשותף בהתאם לרוב הנדרש בתוספת השניה לחוק: א .קבלת היתר בניה ומילוי אחר תנאיו. ב .יוצג אישור מומחה כי ההתאמה הנדרשת ,דרושה לשם נגישות בטוחה ועצמאית לדירה. ג" .ההתאמה אינה מונעת מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר ,וההתאמה תיעשה בדרך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בבעלי הדירות האחרים ובחזות הבית". ד" .ביצוע ההתאמה ייעשה על חשבון בעל הדירה". ה .יש למסור הודעה בכתב על הכוונה לבצע ההתאמה לנציגות. אם התקיימו תנאים אלו הרי ניתן לבצע שינויים ברכוש המשותף בהתאם לרוב המיוחד הקבוע בתוספת השניה לחוק .במקרה זה בו השינוי המבוקש הינו כניסה חדשה לדירה ,פריצה של כניסה חדשה לחלקה, 3 פריצת הגדר (אבן וחיה) ובניית שביל חדש הרי נדרש רוב רגיל של בעלי הדירות .דהינו במקרה זה חמש מתוך תשע הדירות. .44כאמור לעיל ובכתב התביעה ,הנתבעים לא פעלו לפי הוראות החוק .הם לא פנו בכתב לנציגות בנושא; הם לא קיבלו היתר בניה (ת 15איננו היתר בניה אלא החלטה של וועדה מקומית אשר הנתבע עצמו בעדותו הודה כי עדיין לא מילא אחר ההוראות בה); הם לא הציגו אישור של מומחה .לעניין המומחה ייאמר כי רק בעקבות פתיחת ההליכים מינתה המפקחת מומחית שחוותה דעתה בנושא .שוב ייאמר כי דרך המלך היתה שמבקש הבניה יציג אישור זה בפני התובעים טרם פתיחת ההליכים. .44נצא מנקודת הנחה כי התנאים "הטכניים" בחוק קוימו .כלומר שיינתן היתר בניה (למרות שהנתבע הודה בחקירתו כי לא קיים עדיין דבר מהוראות הוועדה המקומית ובהתאם ייתכן מצב בו לא יינתן היתר) וכי נמסרה הודעה על הכוונה לבנות (זאת למרות שלא הוכח ע"י הנתבעים כי נעשתה הפניה רשמית לנציגות בנושא) .נניח גם כי ההתאמה תבוצע על חשבון הנתבעים .בהתאם נותר לדון בשני תנאים .אישור המומחה (שכאמור הוצג בדיעבד) ובעיקר התנאי השלישי – מידתיות הפגיעה. חוות דעת המומחית .43לא נחזור על הכתוב ונשתדל לתמצת .המומחית ,גב' עמית ,השיבה על מרבית השאלות בצורה מקצועית ,אולם לדעת התובעים שגתה במספר נקודות או חרגה מהתחום בו היא מומחית .לא נחלוק על קביעותיה לגבי המוגבלות ,אולם נציין מספר נקודות: א .כתבה היא כי -------נעזר תמיד במבוגר .בעדותו של הנתבע נאמר מפורשות כי לעיתים מדובר באח צעיר. ב .שגתה כאשר כתבה כי הרמפה תהיה באורך 2מ' ובהתאם השיפוע 5מעלות .התשריט (קנה מידה )4:444 שהוגש למפקחת מלמד אותנו כי אורך הרמפה 1.2מ' וכי המרפסת גובהה ( 4.77ראה בתשריט בחזית דרום-מערבית) .בהתאם השיפוע הינו 3.3מעלות. למען הנוחות רצ"ב השרטוט המתאים: 6.00מ' 3.3מ' 8º.º ג. ד. ה. ו. ז. ח. ט. י. כתבה כי הגשר המתוכנן יאפשר נגישות עצמאית של . -------בעדותו של הנתבע אמר כי גם בעתיד תמיד ילווה את -------אדם נוסף .כמו כן הנתבע הודה כי לא ביצעו כל בדיקה האם -------יהיה מסוגל לעלות לבדו גשר בשיפוע שכזה לבדו עם קביים או עם כסא גלגלים (עמ' 4/שורות /-7ועמ' 47שורות .)22-2/ כתבה (גם בדו"ח וגם בתשובות ההבהרה) כי בגשר לא יהיה מעקה משני צידיו .דברים אלו סותרים את הכתוב בהחלטה של הוועדה המקומית (ת .)15יצוין כי הנתבע בעדותו אמר שהעדר המעקה בשביל הכניסה הקיים היום מסכן את -------וזאת כי הוא עלול ליפול .בהתאם העדר מעקה בכבש5גשר מורם בוודאי מסוכן עוד יותר. התייחסה לעלות כלכלית של בניה שלא ממידע אישי או מתחום מקצועיותה .הנושא הכלכלי איננו שיקול וזאת כי הנתבעים צריכים לשאת בהוצאות ההתאמה לפי החוק. כתבה כי -------איננו מסוגל להסתובב 84מעלות ואילו הנתבע הודה בחקירתו כי -------מסוגל להסתובב אפילו 434מעלות( .עמ ' 4/שורה )43לכך יש השלכות כמובן על החלופות שהועלו. אין התייחסות לרוחב השביל המתוכנן על הגשר המבוקש שאין מחלוקת שהוא צר משביל הכניסה הקיים היום. רשמה בסעיף /לחוות הדעת כי מעלון ליד המרפסת ישנה את חזית הבניין .כמובן שאין זה במנדט שלה בפרט כאשר גם הכבש המבוקש משנה חזית. נושא המעלון לא מובהר מספיק גם לאחר שאלות ההבהרה .נרשם כי -------יכול ללחוץ על כפתור .זאת כאשר הנתבע עצמו העיד כי -------יכול לפתוח את דלת הבית לבדו (עמ' 4/שורה )4בהתאם לא ברור מדוע רשמה כי יש צורך בנוכחות מבוגר במעלון. למרות שהדברים רשומים בתקן ת"י 4843חלק 4סעיף " :3.5דרך בעלת שיפוע מתון קטן מ /%-עדיפה ונוחה יותר לשימוש ,גם אם היא ארוכה יותר" -אין לכך התייחסות בחוות הדעת. לסיכום פרק זה: א .למרות שהחוק דורש כי הבניה המבוקשת תאפשר נגישות עצמאית ובטוחה לא עולה מחוות הדעת כי הכבש הינו הפתרון המתאים .ראשית גם המומחית וגם הנתבע בעדותו אישרו כי תמיד יהיה מלווה ל- . -----כך שעצמאות מוחלטת ככל הנראה לא תהיה .שנית השיפוע השגוי הכתוב בחוות הדעת נמוךמהשיפוע שייבנה (אם ייבנה) בפועל ובהתאם צפויים קשיים גם בהליכה וגם באמצעות כסא גלגלים. 3 ב .סתירה -הנתבע העיד כי קיימת סכנה בהעדר מעקה בשביל הכניסה הקיים ,אבל לפתע בשביל מורם בו השיפוע רב יותר כאשר משני צידיו מתוכננים שיפועים אין סכנה. ג .אין בחוק דרישה למרחק הליכה .אין כל התייחסות למרחק ש -------הולך בתוך הדירה .אין כל משקל ראוי לשיפוע המתון והאפשרות להכשיר את שביל הכניסה הקיים הן ברוחב והן בהסרת המדרגות בתחילתו. ד .החלופות – ניתן ללמוד מחוות הדעת כי גם הן מאפשרות נגישות עצמאית ובטוחה ל . -------אמנם הועלתה תהיה לגבי הסיבוב של -------ועצמאותו במעלון אבל לאור העובדה שהנתבע אישר כי ------ מסתובב היטב ובנוסף האפשרות להיכנס חזיתית למעלון בשני המקומות שהוצעו הרי נדמה כי איןבעיה בחלופה זו .עצמאות הינה עניין יחסי מטבע הדברים וכבר למדנו כי -------תמיד ילווה ע"י אדם נוסף זאת מבלי לפגוע ביכולתו ללחוץ על כפתור כפי שהמומחית חוותה וכפי שהנתבע אישר ש------- פותח דלת לבד. מידתיות הפגיעה .42כאמור בלשון החוק ,אחד התנאים הוא כי "ההתאמה אינה מונעת מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר ,וההתאמה תיעשה בדרך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בבעלי הדירות האחרים ובחזות הבית" .המפקחת ערכה ביקור במקום והעידו מטעם התובעים שני עדים .אחד מהם בעל דירה והשני בן זוג של בעלת דירה המתגורר בדירה .שניהם העידו כי הם גרים בבניין עשרות שנים .מכך למדים אנו כי הם מכירים היטב את הבניין והרכוש המשותף .העדים העידו כי הבניה המבוקשת של הנתבעים תפגע באופן מהותי ברכוש המשותף ובחזית הבניין .כך גם המפקחת למדה מהביקור במקום. .41שינוי חזית -פתיחת כניסה נוספת לחלקה בסמוך לכניסה הקיימת (במרחק שני מטר לפי מידות התשריט) תשנה את חזית הבניין .הנתבעים ניסו בצורה קלושה לטעון כי אין מדובר בחזית .בד"כ וגם במקרה זה לכל בניין ארבע חזיתות .מעבר לכך ניתן לומר כי למבנה יש חזית עיקרית וחזית זו היא חשובה .חזית מטבע הגדרתה הינה החלק של הבניין הנחזה מהרחוב .מכיוון שרחוב -------הינו הרחוב הראשי (זו כתובת הבניין) וממנו גם מתבצעת הכניסה לחלקה הרי השביל המתוכנן הינו שינוי חזית הבניין .חיזוק לכך ניתן ללמוד מהתוכניות שהגישו הנתבעים שם מופיעים שרטוטים של שלוש חזיתות .כאשר החזית העיקרית הינה חזית צפונית-מערבית .ניתן לראות כי השביל המתוכנן ושיפועיו משנים את החזית מהותית. גם מבט על החזיתות האחרות (לא עיקריות) מלמד על השינוי .ראה בתשריט חזיתות דרומית-מערבית ו צפונית-מזרחית .דהינו מבחינת המתבונן – שלוש מארבע חזיתות ישונו כתוצאה מהתאמה המבוקשת. לעניין שינוי חזית ראה ע"א 32/543נטלה נ' פרי" :חזותו המיוחדת של הבית היא עניין שיש לו ערך ,וזכאים בעלי הדירות בבניין להבטיח שמירת ערך זה". מניעת מעבר ברכוש המשותף -מבט עילי של הבניין מעיד כי השביל המתוכנן ייקטע וימנע מעבר חופשי ונוח ליתר בעלי הדירות מאי זור שביל הכניסה לחצר הבניין .אמנם יכולים הם ללכת בשביל הגרנוליט עד סוף החלקה ולהגיע בצורה זו לחצר .אולם הדרך ארוכה מאוד (כאורך החלקה ורוחב הבניין) ובסיומה אין שביל נוח .אין גם מחלוקת כי ההליכה מסביב לבניין עבו ר בעלי מקצוע וספקי שירות שצריכים לטפל ולתחזק מתקנים בחצר ,תתארך משמעותית ואף עלולה לסכנם. לטענת הנתבעים השביל לא יקטע המעבר וזאת כי ייבנה שיפוע משני צידיו ויגונן .הדברים לא עומדים במבחן המציאות .ת 4/קובע אחרת -וכפי שאישר הנתבע בעדותו מלבד ת 4/אין מסמך אחר בנוגע לבניה המבוקשת. גם התקן הישראלי מחייב מעקות (ראה התקן המוזכר לעיל) .הסכנה של -------ליפול לצדדים משביל צר (יותר משביל הכניסה הקיים) .אולם גם אם לא ייבנו מעקות הרי השיפוע והשביל עדיין יוצרים קיטוע בחצר. מכיוון שלמרות דרישת המפקחת לא נמסרו חתכים של שיפועים אלו ,הרי שוב נותר לתובעים לבצע את החישובים .גובה אמצע השביל שעל הגשר המבוקש יהיה בערך 4./מ' משביל הכניסה מגרנוליט (שנמוך מהמדרכה) והמרחק לשביל שעל הגשר המבוקש הינו שני מטר .מדובר על כן בשיפוע של 41מעלות .בוודאי שמדובר בשיפוע חריג ,לא נוח ואף מסוכן. 6..מ' 2מ' 813.3 פגיעה נוספת שהועלתה הינו המטרד שתגרום כניסה קדמית ראשית נוספת מתחת לדירתם של התובעת 2אשר כבר כיום סובל מרעש הילדים מתחת לביתו .ראה עדותו בנושא. צמצום הפגיעה – כאמור ,פרט לדירות ,כל שאר הרכוש בחלקה הוא משותף .בהתאם יש מספר אפשרויות ליצירת נגישות ל . -------הנתבעים בחרו רק באחת ורק בה דבקו .למעשה הנתבע הודה על דוכן העדים כי . אפילו לא שקלו חלופות אחרות .בלשון חופשית ניתן לנסח דבריו כך " :ככל שיותר לי אבנה על אפתם וחמתם של יתר בעלי הדירות" (ראה עמ' 4/שורות .)38-24אם הנתבעים ,אשר מבקשים את הנגישות ,לא בדקו אפשרויות אחרות ,אשר יכולות לצמצם את הפגיעה בשאר בעלי הדירות ,אין להם אלא להלין על עצמם .לאור הודאה זו של הנתבעים אין לדעת התובעים מקום להפוך את סדר הדברים .דהינו תובעים אינם צריכים להסביר מדוע הם נפגעים ,אלא הנתבעים צריכים להראות כי ההתאמה היא זו שפוגעת בצורה המצומצמת ביותר במתנגדים .הנתבעים לא עשו זאת. מבלי לפגוע באמור לעיל נראה כי החלופות שהועלו והתובעים הביעו להם הסכמה אינן מובנות מאליו וגם בהן קיימת פגיעה נרחבת ברכוש המשותף ו/או בחזית הבניין: א .בניית מעלון בחזית מרפסת דירת הנתבעים .המעלון יוקם ברכוש משותף; הוא ייבנה בחזית ויהיה צורך בהכשרת הגישה אליו על חשבון שטח החצר. ב .מעלון באיזור הכניסה לחדר המדרגות – המעלון ייבנה ממש בסמוך לכניסה לחדר המדרגות ,יהיה צורך בהריסת אדנית צמחים בכניסה והכשרתה. ג .שביל "עוטף" הדירה שהועלה במהלך הדיון ע"י ----------ועל דעתו בלבד .גם הוא ייבנה על רכוש משותף. בכל המקרים ייתכן ויהיה צורך בהכשרת השביל כניסה הקיים (ביטול מדרגות). אין הסכמה של הרוב הנדרש .4/התובעים הינם בעלים של שש מהדירות בבניין וכולם מתנגדים להתאמה המבוקשת .הרוב הנדרש לפי התוספת לביצוע ההתאמה הינו של שש מתוך תשע הדירות .בהערת אגב ייאמר כי התובע צנזור העיד כי גם בעלי הדירות האחרים שלא נתנו ייפוי כוח מתנגדים ,אולם לא נדרש להכריע בנושא וזאת כי הנתבעים לא הציגו מצג עובדתי אחר בנושא .בהתאם אין לנתבעים את הרוב הנדרש בחוק ובתוספת. ס"ק 59ג(ד) – התנגדות מטעמים בלתי סבירים " .47מצא המפקח כי בעל דירה התנגד מטעמים בלתי סבירים לביצוע התאמה או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים ,והחליט להרשות את ביצוע ההתאמה ,תבוא החלטתו במקום הסכמתו של בעל אותה דירה לענין סעיף קטן (ג)( )3ו.")2(- הטעמים שהעלו התובעים סבירים ביותר .הפגיעה שהציגו בפני המפקחת הינה אמיתית ומשמעותית .ניתן לומר אף כי ההתאמה הינה פגיעה מהותית כפי שנקבע בפסיקה (למרות שבמקרה זה די גם בפגיעה שאיננה מהותית) ראה סעיפים /4-/7בפסק דינה של המפקחת על רישום מקרקעין בירושלים בתיק 14542מיום .3/.44.42השימוש או היכולת של התובעים לעשות שימוש ברכוש המשותף תפגע משמעותית .החזית של הבניין הקיים בצורתו עשרות שנים תשתנה מהותית .כניסה פרטית של דירה בחזית הבניין בוודאי תשנה את אורח החיים בבניין. .45לדעת התובעים יש ללמוד על סבירות התנגדותם בכך שהם העידו (ועדותם לא נסתרה בנושא) כי הם מבינים וכואבים את מצבו הרפואי של -------ומבינים את הצורך במציאת פתרון נגישות .בהתאם לא התנגדו כך סתם אלא הקשיבו ואף העלו חלופות שונות .אין לראות באדם המתנגד רק לשם ההתנגדות כאדם אשר מקשיב ,קשוב ומעלה חלופות אחרות .החלופות שהועלו כולן יצטרכו לפגוע או לשנות רכוש משותף והתובעים הסכימו לכך ,הן בדיונים והן בביקורים של המפקחת ושל המומחית .שתיים מהחלופות שהועלו הינן מעלון והתאמת שביל הכניסה המשותף לצרכי . -------מדובר בשני המקרים בשינוי מהותי ומאסיבי לרכוש משותף (ראה סיפא של סעיף 4/לעיל) ,וזה לא דבר של מה בכך .הסכמה זו לשינוי ברכוש המשותף מעידה על כנות ההתנגדות להתאמה המבוקשת. ראה בעניין זה פסק דינה של כב' המפקחת בתיק 18543מיום " :34.43.43זאת ועוד ,עסקינן בתחרות בין הזכות לנגישות מכוחה של הזכות לשמירה על כבודו וחירותו של אדם עם מוגבלות ,לבין זכותם הקניינית של התובעים ,בעלי הדירה האחרת בבית ,להתנגד מטעמים סבירים להתאמה המבוקשת .כל אימת שהתנגדות המתנגדים עולה בגדר התנגדות סבירה ,וקיימת חלופה סבירה לבניית מעלון אחר ,אשר לא יפגע או יפגע פחות בזכות הקניינית של התובעים ,יש להעדיף את הזכות הקניינית ,קרי זכותם של התובעים .כך גם מורנו סעיף /8ג(ב)( )2לחוק הקובע כי ההתאמה תיעשה בדרך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בבעלי הדירות האחרים ובחזות הבית"( .הדגשים לא במקור .א.ה.). .43חריג הוא המקרה בו המפקחת תפעיל סמכותה ותחליף עמדתה ברצון הרוב .בשימוש זכות זו יש לעשות במשורה ובזהירות וזאת כי משמעה פגיעה במשטר הקנייני הנהוג בבית משותף .כדי לעשות שימוש בזכות זאת יש להצביע על התנגדות בלתי סבירה באופן קיצוני .הנתבעים לא הצליחו להראות זאת .התובעים (לכל הפחות העדים שהעידו) היו שקולים ומתונים בעדותם .כאשר אחד מהם ( )-----------העיד כי הוא עצמו אדם נכה ובהתאם הר גישות הרבה בנושא מובנת לו .הסכמת התובעים לביצוע התאמות אחרות מעידה כי קיימות חלופות אשר פחות פוגעות בהם .כדברי העדים כולן פוגעות ,אולם יש כאלו שפוגעות פחות והם מסכימים להם .כדבריהם בהם יש להתחשב – ברצון הרוב .אין ספק כי מדובר בהתנגדות שנעשתה בכובד ראש ולא כזו שיש להתערב בה. 0 .48מספר מילים לסיום נושא זה לעניין תום הלב של הנתבעים עצמם .א .הבקשה לבניה נושאת כותרת של בניית מדרגות .בעדותו אישר הנתבע כי בעבר ביקשו לבנות מדרגות בלבד .כלומר -------היה צריך להתמודד עם מדרגות כפי שהוא עושה כיום (עצמאות?) .הנתבע התפלפל בעדותו לגבי מצבו של : -------שיפור ,נסיגה, אופטימיות זהירה .נכון הוא כי הפסיקה לא מגבילה את ההתאמה למי שקנה את הדירה ביודעו על נכותו, אולם הרצון לבנות מדרגות בעבר וההתעקשות על שביל-גשר כניסה בלבד יש בה בכדי להוות משקל בהכרעה. ב .לכך יש להוסיף את התהייה העולה מחקירת הנתבע בנושא השיפוע שמבוקש לבנותו .הנתבע אישר כי לא נעשתה כל בדיקה לגבי יכולתו של -------לעלות ולרדת שיפוע זה ברגל או בכיסא גלגלים .האם כך נוהגים הורים שמבקשים לבצע בניה שתטיב עם בנם? האם כך נוהגים נתבעים שמבקשים כי בנם ייזכה לעצמאות? על כך י ש להוסיף כי הנתבע הודה בחקירתו כי לא בוצעה כל בדיקה לגבי יכולתו של -------לעשות שימוש במעלון (כאמור המומחית אמרה שיוכל ללחוץ על כפתור) .ג .ההתנגדות בעבר למעלית -מדוע להורי ילד נכה להתנגד לבניית מעלית בבניין ,זאת כאשר אין מחלוקת כי המעלית תשפר את הנגישות? נותרנו ללא מענה סביר .ד .נטען לניתוח של -------אשר עד מועד זה טרם קרה .ה .לא פעלו למלא אחר הוראות הוועדה המקומית ,אולם שוב ושוב בא כוחם טען לדחיפות (ראה בקשותיו להקדמת הדיון) .ו .הטענה לפחד מהמעלית שמעולם לא נבדק ע"י מומחה וכאשר ממילא בו -------תמיד מלווה באדם נוסף ז .ההליכים לא נפתחו ע"י הנתבעים שידעו היטב על ההתנגדות הנרחבת אלא ע"י התובעים. סיכום נושא ביצוע ההתאמה .34הנתבעים לא עמדו בדרישות החוק .לא פנו לנציגות בכתב ,לא הציגו אישור רפואי (אלא בדיעבד) ואין בידיהם היתר בניה תקף .אבל גם אם היו מקיימים תנאים אלו הרי ההתאמה המבוקשת פוגעת בצורה מהותית ברכוש המשותף וחזית הבניין .לא מדובר בבניה של מה בכך ,אלא יצירת שביל חדש שיוביל מהרחוב היישר לתוך דירת הנתבעים ואשר תקטע את החצר המשותפת ותמנע גישה או תקשה בצורה סבירה שימוש ברכוש משותף. כל זאת כאשר יש חלופות אחרות שפוגעות פחות .התאמה זו זוכה להתנגדותם של כל התובעים ,אשר מהווים את הרוב המוחלט בבניין ובהתאם לתוספת השניה לחוק הנתבעים לא רשאים לבצע את ההתאמה. .34ההתנגדות של התובעים סבירה והגיונית ולא נמצאו בה טעמים המצדיקים התערבות המפקחת לפי סעיף /8ג(ד) לחוק .בפרט כאשר התובעים הסכימו והעלו חלופות בעצמם .מנגד הנתבעים הציגו עמדה נוקשה בה ההתאמה המבוקשת היא הפתרון היחיד (למרות שלא נבדקה יכולתו של ) -------וכי לא יתחשבו בדעת הדיירים האחרים. .33מכאן כי אין אלא ליתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים לבצע את הבניה בגינה הגישו בקשה לבנייה וקיבלו את ההחלטה של הוועדה המקומית -ת.15 תליית כביסה .32במסגרת תביעתם עתרו התובעים כי ייאסר על הנתבעים לתלות כביסה מעל הכניסה לחדר המדרגות .העידו התובעים בהגינותם כי הנושא לא היה מתעורר כלל אלמלא הבקשה לביצוע התאמה ל . -------אולם עדיין בביקור המפקחת ניתן היה לראות כי תליית הכביסה מעל כל הנכנסים לבניין מהוה שימוש לא הולם ברכוש משותף ,בפרט כאשר קיימת חלופה מצידו האחר של הבניין .הנתבעים לא הציגו כל עמדה בנושא (כאמור בכתב הגנתם כמעט ריק מתוכן) ובהתאם אין אלא ליתן צו קבוע האוסר על הנתבעים מתליית כביסה מעל הכניסה לחדר המדרגות. סוף דבר בית משותף הינו יציר מורכב בדיני המקרקעין ובשל השיתופיות בו הוא מהווה כר פורה (לדאבון הלב) לדיונים ומחלוקות .המטען האנושי אף מוסיף לכך .הנה במקרה שלפנינו נזקק ילד נכה לנגישות לדירה .זכותו היא חוקתית – כבוד האדם וחירותו מתנוסס מעל .ככל שאפשר היו מספקים לו גישה לכל מקום שירצה ויחפוץ במידה הנוחה בריק, ביותר והנגישה ביותר .בוודאי לדירה בו הוריו מגדלים אותו .אולם העולם איננו חד ממדי והילד איננו חי ִ עימו חיים בבניין עוד בעלי דירות .בעלי דירות שלהם זכויות קנייניות .גם זכויות אלו הינן זכויות חוקתיות. הזכויות אינן מוחלטות וצריכות לגור (תרתי משמע) יחדיו .בהתאם קבע המחוקק איזון – זכות הנגישות צריכה להיעשות תוך פגיעה מינימאלית ותוך קבלת תמיכה של רוב מינימאלי .שניהם לא מתקיימים במקרה שלפנינו; כאשר הוכח כי הפגיעה משמעותית ואמיתית וכי ההתנגדות לה כנה וראויה -אין להתערב בה .החלופות שהוצעו- משפרות את הנגישות משמעותית וגם הן פוגעות בצורה משמעותית ברכוש המשותף – מעידות על תום ליבם של התובעים. די בכך בכדי ליתן לתובעים את הסעדים המבוקשים ולחייב את הנתבעים בהוצאות הליכים ושכ"ט עו"ד +מע"מ. איתי הפלר ,עו"ד ב"כ התובעים
© Copyright 2024