התנגדות אבו גוש
1 09/02/2015 לכבוד גב' דלית זילבר יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ,מחוז ירושלים משרד הפנים רח' שלומציון 1 ירושלים 9101301 הנדון :תכנית מס' - 152-0150664תכנית מתאר כוללנית אבו גוש התנגדות -המתנגדיםכ .1 .2 .3 .4 .5 .6 .7 .8 .9 .10 .11 .12 .13 .14 .15 .16 .17 .18 .19 .20 .21 .22 .23 .24 .25 .26 .27 ראד איברהים פאוזי סאלח מוחמד עבדאל רחמן חוסאם ג'בר פאיז איברהים חוסין איברהים סלאם אבו גוש ראפת ג'בר כאמל איברהים מוסא איברהים מוחמד סאלח מוחמד איברהים מאהר איברהים טארק עבדאל רחמן אדם סאלח פואד איברהים ספואן איברהים וואפי איברהים עבד סלם איברהים פארס איברהים מחמד איברהים וואסף איברהים מוסה איברהים עותמן אוסמה סאלח חמיס סאמי איברהים תאופיק איברהים .28נעמה איברהים .29מוחמד איברהים .30מוחמד איברהים .31מוחמד איברהים .32ופי איברהים .33אחמד סאלח .34מחמוד איברהים .35עבדאללה איברהים .36בילאל איברהים .37קאמאל איברהים .38סרווט איברהים .39סלמה איברהים .40יאסרה איברהים .41פדיה איברהים .42נאיפה איברהים .43וידא איברהים .44מיסא איברהים .45סרווט איברהים .46עמותת בִּ מקוֹם -מתכננים למען זכויות תכנון )ע"ר( 2 מתנגדים 1עד 45הם תושבים ביישוב אבו גוש ,אשר מבקשים לשמור על האינטרסים של כלל תושבי המקום במסגרת תכנית מס' ,152-0150664תכנית מתאר כוללנית אבו גוש המוצעת .דאגתם נובעת בעיקר לאור הפער הקיים בין המציאות הנוכחית ביישוב לבין הפתרונות המוצעים בתכנית המתאר הנדונה ,אשר אינם תורמים למציאת פתרונות נאותים למחסור בעתודות קרקע לפיתוח מקומי .המחסור מתבטא בעיקר בצרכי המגורים של התושבים ,ומן הראוי כי הפתרונות המוצעים יהיו תואמים לצרכי התושבים בהווה ובעתיד .ההתנגדות מוגשת מתוך נקודת מבט ציבורית ,כמי שחיים במקום ויצטרכו להתמודד מדי יום עם השלכותיה של תכנית המתאר המוצעת. מתנגדת מס' 46הינה עמותת ִבּמקוֹם -מתכננים למען זכויות תכנון ,אשר הוקמה בשנת 1999על ידי קבוצה של מתכננים/ות ואדריכלים/ות ,ששמו להם למטרה לחזק את הקשר בין זכויות אדם ומערכות התכנון במדינת ישראל .עמותת ִבּמקוֹם היא גוף מקצועי המקדם הליכי תכנון ומגמות תכנוניות לטובת הקהילה אשר פועלת עם ולטובת אוכלוסיות וקהילות הנתונות בעמדת נחיתות מקצועית ,כלכלית או אזרחית. ִבּמקוֹם פעילה ברחבי הארץ ומייצגת בעמדתה אינטרס ציבורי למען שקיפות בהליכי התכנון והקצאת משאבים הוגנת ושוויונית בתחומי התכנון והפיתוח .במהלך יותר מעשור של פעילות ,רכשה העמותה הערכה רבה הן בקרב הקהילות איתן היא עבדת ,והן בקרב אנשי מקצוע וגורמים ממסדיים. היישוב אבו גוש אבו גוש )בערבית אבו ע'וש ﺃﺑﻭ ﻏﻭﺵ( הינו ישוב ערבי בהרי ירושלים אשר בסוף שנת 2012מנה כ6,510- תושבים .1כמו כפרים רבים שהתפתחו במשך מאות שנים ,אבו גוש השתרע לאורך הדרך הראשית העתיקה אשר חיברה בין ירושלים לנמל יפה בדגם אופייני של יישוב לינארי .היום ,לאור מיקומו במרכז הארץ בסמוך לכביש מספר ,1מהווה אבו גוש מוקד מסחרי ,תרבותי ותיירותי עבור תושבי הסביבה ,ומבקרים רבים מכלל רחבי הארץ. לכפר אבו גוש מבנה טופוגרפי ייחודי ,סביב לוואדי מרכזי שמכתיב את אופן ההתפתחות שלו ואשר הביא לקביעת תוואי הדרך ההיסטורית שהיום מהווה את הרחוב הראשי ביישוב .גלעין ומרכז הכפר מאופיינים על ידי בנייה של בתי מגורים מסורתיים שמסביבם פזורים עצי פרי ובוסתנים אשר פונים אל ואדי מרכזי, מקביל לרחוב בראשי .במעלה הוואדי ,בסמיכות למעיין ,נמצא גלעין הכפר בו נבנו מספר ארמונות ייחודיים בתקופה העות'מאנית וכיום נטושים .היקף הבנייה למגורים נאמד בסוף שנת 2012בכ 1,560-יחידות דיור. מבחינה מוניציפאלית ,הכפר אבו גוש הוכרז כמועצה מקומית עצמאית בשנת .1992 אוכלוסיית אבו גוש הינה מוסלמית ברובה ומתפללת בשני מסגדים ,הגדול מבניהם נחנך לפני כשנה .בתחום הכפר ישנם מספר מבני דת נוצרים משמעותיים :כנסיה השייכת למסדר האחיות הצרפתי הממוקמת על גבעה מצפון-מערב לגלעין הכפר ,מנזר מהמסדר הבנדיקטיני וכנסייה צלבנית הממוקמים בסמיכות למסגד באזור העתיק .למרות שמבנים אלה מתפרסים על שטחי קרקע גדולים ,הם אינם משרתים את האוכלוסייה המקומית. לפי נתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ,קצב גידול האוכלוסייה השנתי בין השנים 2004עד 2013 עמד על 2.2%לשנה בממוצע ,וגודל משק בית ממוצע ירד מ 4.37-בשנת 2003ל 4.07-בשנת .2012נכון לסוף שנת ,2012המועצה המקומית מדורגת באשכול 2מתוך 10מבחינה חברתית-כלכלית. F0 1לצורך אחידות החישוב בהתנגדות נעשה שימוש בנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנת .2012אוכלוסיית אבו גוש מנתה כ 6,600-תושבים בסוף שנת .2013 3 מצוקת הדיור הינה אחת מהבעיות הבולטות בחיי היישוב .אופי הבנייה והמגורים המסורתיים הנשענים על קרקע שבבעלות המשפחה ,כמו גם הפרצלציה שמקורה בחלקות חקלאיות היסטוריות ,מקשים על מימוש מלוא פוטנציאל הבנייה ,ויחד עם חוסר בקרקעות לפיתוח מגורים בתוך היישוב ,מחריפה מצוקת המגורים של התושבים. התכנית המוצעת עריכתה של תכנית הנדונה מחויבת המציאות על רקע התיישנות תכנית המתאר התקפה של אבו גוש ,תכנית מס' מי/במ113/א' ,אשר קיבלה תוקף בשנת .1993לפי נתונים שבאתר משרד הפנים ,הליך הכנתה של התכנית החל בשנת 2013ונמשך כשנתיים בלבד .הפקדת התכנית לעיון הציבור והתנגדויות פורסמה בעיתונות בתחילת חודש אוקטובר ) 2014האחרון בתאריך (10/10/2014ובהמשך לכך ניתנה הארכה של 30 יום נוספים עד לחודש ינואר .2015לבקשתה של המועצה המקומית אבו גוש ,בתאריך 22/12/2014ניתנה הארכה מיוחדת להגשת התנגדויות עד לתאריך ) 10/02/2015ראו נספח א'(. השטח הכולל של התכנית המופקדת הינו כ 2,028-דונם .היקף השטח המיועד לבנייה למגורים הינו 1,241 דונם ברמה מתארית ,כאשר 253דונם מתוכם משולבים במסחר ,תעסוקה ותיירות .על פי מסמכי התכנית, סך זכויות הבנייה למגורים מאפשרות את הקמתן של כ 4,500-יחידות דיור 2שאמורות לשרת אוכלוסיית יעד של כ 10,000-תושבים ,וקיבולת נומינאלית של כ 12,000-תושבים .3השימושים של תעסוקה ,מסחר ותיירות משולבים במגורים ופרוסים בעיקר לאורך הרחוב הראשי של הכפר ,דרך השלום ,בצורה של מרכז ליניארי שמשמר את אופן ההתפתחות ההיסטורית של אבו גוש לצדי דרך ראשית. F1 F2 4 הוראות התכנית המופקדת מאפשרות גם להמיר עד 50%מזכויות הבנייה במרבית מתחמי המגורים ממגורים לטובת הקמת חדרי אירוח .פרט לכך ,התכנית המופקדת אינה מציעה פתרון לאזור תעסוקה מסודר שיאפשר פיתוח כלכלי מגוון לצד פינוי מטרדים קיימים מתוך אזורי המגורים. F3 למעשה ,התכנית המוצעת כמעט ואינה מוסיפה שטחים לפיתוח מקומי מעבר למצב המאושר במסגרת תכנית המתאר התקפה משנת 1993ותכנית מפורטת מס' הל/מח 567/שקיבלה תוקף בשנת .2012השטחים המיועדים לבנייה למגורים על פי תכניות אלה הינם כ 943-דונם ,בהם ניתן לבנות כ 3,480-יחידות דיור .5 במילים אחרות ,תכנית המתאר המופקדת אמנם מרכזת את אפשרויות הפיתוח באבו גוש תחת מסגרת תכנונית אחת ,אך מעבר לכך כמעט ואינה מציעה שום פתרון תכנוני חדש עבור תושבי הכפר .בנוסף, התכנית המופקדת לוקה בהנחות יסוד מוטעים ופתרונות שחלקם אינם ישימים. F4 תכנית מתאר מקומית ליישוב אמורה להציע פתרונות דיור לטווח הארוך ,אך התכנית הנוכחית אינה עושה זאת .התכנית המוצעת אינה מקדמת שום תשתית תכנונית לפיתוח ראוי ומושכל של היישוב בשנים הבאות ואינה מתמודדת עם המצוקה הקיימת בתחום הדיור ,בעיקר בקרב זוגות צעירים ,ועם המחסור בפתרונות תעסוקה בתוך היישוב .לאור דברים אלה ,אנו מגישים את התנגדותנו לתכנית המוצעת" ,תכנית מתאר כוללנית אבו גוש" מס' .152-0150664 2בהתאם לסעיף " 2.3נתונים כמותיים עיקריים" בהוראות התכנית המופקדת. 3בהתאם לדברי הסבר לתכנית המצורפים להוראות התכנית המופקדת. 4בהתאם להוראות הפרטניות לכל מתחם ומתחם שבסעיף " 6.3מתחמי תכנון" בתכנית המופקדת ,מותר להמיר זכויות בנייה ממגורים להקמת חדרי אירוח במתחמים .24 ,23 ,20 ,19 ,18 ,15 ,14 ,13 ,11 ,10 ,9 ,8 ,7 ,6 ,4 ,3 5בהתאם לסעיף " 2.3נתונים כמותיים עיקריים" בהוראות התכנית המופקדת. 4 הנימוקים להתנגדות א .תחום התכנית תכנית המתאר המקומית התקפה של אבו גוש ,מי/במ/113/א כללה קרקעות חקלאיות רבות מדרום לכביש מס' 1שנמצאות בבעלות תושבי אבו גוש .כמו-כן ,בבעלות תושבי אבו גוש קרקעות נוספות בתחום תכנית המתאר המקומית של המועצה האזורית מטה יהודה ,תכנית מס' מי .200/מסיבות לא ברורות ,כאשר בשנת 1992הכפר אבו גוש הוכרז כמועצה מקומית שטחים אלה נותרו מחוץ לתחום השיפוט של המועצה הצעירה. מאוחר יותר חלק מהשטח נכלל בתחום תכנית המתאר המקומית של הכפר עין ראפה ,תכנית מס' מי300/א' שקיבלה תוקף בשנת .2005 אנו סבורים שעל תכנית מתאר חדשה של אבו גוש לכלול את אותן קרקעות חקלאיות שבבעלות תושבי הכפר אשר נמצאים מדרום לכביש מס' ,1ואשר מזכירות את האופי החקלאי ההיסטורי של הכפר .מכיוון שחלק מהקרקעות נמצאות בתחום תכניות הפיתוח של הכפר אין ראפה ,הבקשה מתמקדת בקרקעות שאינן משויכות ליישוב מסוים בתחום המועצה האזורית מטה יהודה. כדי להשלים את המהלך התכנוני יש צורך לתקן את הטעות שנעשתה בשנת 1992בהליך של תיקון תחומי שיפוט ולהביא לצירוף השטח לתחום השיפוט של המועצה המקומית אבו גוש .לשם כך ,המועצה המקומית תוכל להשתמש בתכנית המתאר הכוללנית הנדונה שבתחומה נמצאות קרקעות אלה כבסיס לתחילת ההליך לשינוי גבולות השיפוט במשרד הפנים. מבחינה תכנונית ,לא צפוי כי אבו גוש יתפתח מדרום לכביש 1בטווח החיים של התכנית הנדונה ,ומכאן ששטחים אלה ימשיכו לתפקד כעורף חקלאי של היישוב .ייתכן שבעתיד הרחוק יהיה צורך לשקול את האפשרות לייעד חלק מאזור זה לפיתוח מקומי על פי הצרכים העדכניים של היישוב ושם כך ראוי כי הם כבר יהיו חלק בתחום השיפוט של הרשות המקומית .יחד עם זאת ,יש לתת פתרון תכנוני ראוי לתושבי אבו גוש אשר נאלצו להתרחק מגרעין הכפר על מנת להקים את ביתם בגלל שלא היה ברשותם קרקע זמינה לפיתוח בתחום המרקם הבנוי של הכפר .אנו סבורים שניתן יהיה לבחון אפשרות שבנייה זאת תשתלב עם תכניות הפיתוח של הכפר עין ראפה הסמוך ,וכך לא יהיה צורך לסלול דרכים ולהסדיר מערך של תשתיות שמחבר את אותם בתים עם לב היישוב שנמצא מצפון לכביש מס' .1 ב .שנת היעד של התכנית המוצעת ותחזית אוכלוסייה לתכנון בהתאם לדברי הסבר ,וכן לפי סעיף " 2.1מטרת התכנית" בהוראות התכנית ,שנת היעד של התכנית הנדונה הינה .2030במידה והדיון בהתנגדויות לתכנית יסתיים במהלך 2015והתכנית תקבל תוקף עד סוף השנה, דבר שלא ברור האם אכן יקרה ,ייוותרו 15שנים בלבד למימושה .מדובר בפרק זמן קצר יחסית עבור תכנית מתאר שאמורה לשרת את מאמצי הפיתוח המקומי של יישוב שלם. הגדרת שנת יעד במסגרת של תכנית מתאר מקומית מסייעת בקביעת יעדי התכנון ,בעיקר מבחינת גודל האוכלוסייה ,שטחי המגורים הנדרשים עבורה ,שטחי ציבור ,מוקדי תעסוקה ,מערכות דרכים ועוד .לאור העובדה כי אנו נמצאים כבר בשנת ,2015שנת היעד 2030הינה שנה קרובה יחסית במונחים תכנוניים .אין זה נכון להתייחס אליה כשנת יעד במסגרת של תכנית מתאר מקומית ,שאמורה לממש חזון תכנוני של יישוב שלם בטווח זמן ארוך. 5 במילים אחרות ,התכנית המוצעת לוקה בהעדר אופק תכנוני ראוי .על תכנית מתאר מקומית לדאוג לפתרונות תכנוניים בראיה של לפחות 20שנה קדימה מהמועד הצפוי לאישורה .לכן ,אנו מציעים לקבוע את השנה 2040כשנת היעד של תכנית המתאר המוצעת ולהגדיר יעדים ומטרות תכנוניים בתחומים השונים של הפיתוח המקומי וכן שלביות הפיתוח בהתאם לכך. לפי תחזיות גידול אוכלוסייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ,6אוכלוסיית אבו גוש עשויה להגיע לסדר גודל של 11,000עד 12,000תושבים בשנת .2040לפיכך על תכנית המתאר המוצעת לתת פתרונות תכנוניים מעשיים עבור 12,000תושבים ,וכן פתרונות נומינאליים עבור כ 14,400-תושבים ,אשר מהווים מקדם בטחון של 20%כפי שנעשה במסגרת תכנית המתאר המופקדת. F5 תחזיות אלה מביאות את אבו גוש לגודל אוכלוסייה שעובר את צפי הגידול שנקבע במסגרת תמ"א ,35/אשר קבעה שמדובר ביישוב מיוחד אשר אוכלוסייתו תגיע ל 10,000-תושבים עם צפיפות בנייה מינימאלית של 5 יח"ד לדונם .היות וצפוי כי תושבי אבו גוש ימשיכו להתגורר שיישובם גם לאחר חציית התקרה של גודל אוכלוסייה שנקבע על פי תמ"א ,35/מן הראוי לבחון מחדש את הפתרונות המוצעים במסגרת תכנית המתאר המופקדת ולהציע תשתית תכנונית שתיתן מענה סביר לצרכי האוכלוסייה שתתגורר בעתיד ביישוב. ג .הערכה מוטעית לגבי מימוש פוטנציאל הבנייה היקף המימוש העדכני של פוטנציאל הבנייה הקיים באבו גוש הינו נמוך יחסית ועומד על כ 45%-בלבד. החישוב מסתמך על נתונים לגבי פוטנציאל הבנייה קיים של כ 3,480-יחידות דיור 7מצד אחד ,ומספר יחידות הדיור הקיימות שעמד על כ 1,560-בלבד בסוף שנת .2012 F6 המימוש הנמוך מצביע על תופעה מוכרת בכלל היישובים הערביים לפיה יש מיעוט תושבים שהם בעלי קרקעות פרטיות זמינות לפיתוח ,אשר מחזיקים את קרקעותיהם לטובת הדורות הבאים במשפחה ואינם ששים למכור את רכושם למי שזקוקים לבנות קורת גג אך אין ברשותם קרקעות פרטיות .סביר להניח כי לאור היותה הקרקע משאב במחסור ,קצב מימוש הבנייה למגורים יגדל לאורך השנים ,אך יחד עם זאת צפוי כי היקף המימוש יישאר נמוך יחסית במסגרת הזמן עד לשנת היעד של התכנית הנדונה. מהנתונים המוצגים בנספח הפרוגראמה של התכנית המופקדת עולה כי ההערכה הינה שקצב המימוש הכולל של פוטנציאל הבנייה יגיע בשנת היעד 2030עד כדי .67%זאת ,מכיוון שעל פי הפרוגראמה יידרשו בשנת היעד 2030כ 3,000-יחידות דיור 8כדי לתת מענה לצרכי האוכלוסייה ביישוב ,ואילו התכנית מציעה קיבולת נומינאלית של כ 4,500-יחידות דיור .גם כאשר צפוי כי היקף המימוש של הבנייה בתחום התכנית יעלה ,קצב הגידול החזוי בתכנית המוצעת הינו מהיר למדי ולא ברור על מה מבוססת הנחה זאת .מכיוון שאין כל אפשרות להכריח בעלי קרקעות פרטיים לבנות על אדמותיהם ,והם ימשיכו לבנות בהתאם לקצב הריבוי הטבעי של משפחותיהם ,אזי היקף המימוש של פוטנציאל הבנייה יישאר נמוך יחסית .אנו מעריכים כי היקף המימוש מתוך פוטנציאל הבנייה יכול להגיע עד כדי 60%בשנת היעד ,2030ורק בשנת יעד F7 6לפי תחזית גידול בינונית ,מתוך :פלטיאל ,ספולקר ,קורנילנקו ,מלדונדו ) (2012תחזיות אוכלוסייה לישראל לטווח ארוך2059- : ,2009אגף דמוגרפיה ומפקד ,הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ] .[http://www.cbs.gov.il/www/publications/tec27.pdfהתחזיות בוחנות את מגמות הגידול של הקבוצות השונות באוכלוסייה במדינת ישראל עד לשנת ,2059תוך התייחסות פרטנית לאוכלוסייה יהודית ללא חרדים ,אוכלוסייה יהודית חרדית ואוכלוסייה ערבית ,ונערכה בשלוש חלופות :נמוכה ,בינונית וגבוהה. 7בהתאם לסעיף " 2.3נתונים כמותיים עיקריים בתכנית" שבהוראות התכנית המופקדת. 8בהתאם לסעיף " 6.2מגורים" )ע' (14בנספח הפרוגראמה .ראוי לציין כי על סמך נתונים מעודכנים משנת 2012יידרשו כ3,200- יחידות דיור באותה שנת יעד. 6 מאוחרת יותר 2040 ,כפי שאנו מבקשים לחשב ,ניתן יהיה להגיע לרמת מימוש של 65%עד 67% מפוטנציאל הבנייה .על כן יש לתכנן את היקף הבנייה המותר בתחום הכפר אבו גוש בהתאם. ד .העדר פתרונות פיתוח ראויים התכנית המופקדת לוקה בהעדר עתודות קרקע ראויות לפיתוח מקומי כנדרש מתכנית מתאר כוללנית עבור יישוב שלם .מצד אחד ,כמעט ולא מוצעים בה שטחים חדשים לפיתוח; מצד שני ,חלק ניכר מהשטחים המיועדים לפיתוח חדש ,אינם ישימים .כל זאת ,מבלי להתייחס לחוסר בשטחים שנוצר לאור הצורך לעדכן את שנת היעד של התכנית. מכיוון שמדובר בתכנית מתאר כוללנית ,אשר אין בה פירוט של חלק מיעודי הקרקע כגון מבני ציבור, שטחים פתוחים ודרכים בתוך מתחמי המגורים ,יש צורך לבחון את מאזן יעודי הקרקע בין המצב הקיים למצב המוצע על פי שתי קבוצות עיקריות :שטחים המיועדים לפיתוח מקומי )מגורים ,מבני ציבור ,מסחר, דרכים ,מתקני תשתית ,בתי קברות וכן שטח ציבורי פתוח ,ספורט ונופש( לעומת שטחים שאינם מיועדים כלל לפיתוח מקומי )חקלאות ,יער ,מגבלות בנייה ,שטחים פתוחים( .כמו-כן ,לאור גודלם של השטחים המיועדים לצרכי דת ,אשר כאמור אינם משרתים את אוכלוסיית הכפר אבו גוש ,יש להוריד אותם מפוטנציאל הפיתוח של היישוב. ניתוח ייעודי הקרקע לפי עקרונות אלה מגלה כי בסך הכול התכנית המופקדת מוסיפה כ 308-דונם בלבד לפיתוח מקומי :כ 1,751-דונם במצב המוצע לעומת כ 1,443-דונם במצב המאושר )ראו נספח ב'( .מדובר בתוספת קטנה יחסית של עתודות קרקע לפיתוח ,אשר אינה יכולה לתת מענה לכלל הצרכים של הפיתוח המקומי הצפויים מגידול האוכלוסייה .בחישוב מהיר ,מדובר בתוספת קרקעות לפיתוח בהיקף של כ21%- עבור תוספת אוכלוסייה של ,50%כל זאת על פי התחזיות של עורכי התכנית. למעשה ,עתודות הקרקע המוצעות הן קטנות עוד יותר ,מכיוון שבחלקן יעוד הקרקע המוצע אינו ישים כלל ובאחרות מדובר ביעוד קרקע שישימותו מוטלת בספק בטווח הזמן הנראה לעין .בסך הכול מדובר בשטח של כ 164-דונם ,יותר ממחצית מהשטחים החדשים המיועדים לפיתוח מקומי בתכנית המוצעת ,לצרכי מגורים ,מבני ציבור ושטחים פתוחים ,אשר אינם ישימים כפי שמפורט להלן )ראו מפה מס' :(1 .1מתחם ,19אשר חופף את חלקה 6בגוש 29528בשטח כולל של כ 88-דונם ,מתוכם כ 40-דונם המיועדים למגורים ומבני ציבור והיתר לשטח פתוח מיוחד לרווחת כלל הציבור ,נמצא ככל הידוע לנו בבעלות של ממשלת צרפת ,ולכן אין כל ביטחון שפוטנציאל הבינוי שבו או האפשרות לייעד את חלקו כשטח פתוח לרווחת כלל הציבור ,ימומשו .9 F8 .2מתחם ,20המחולק לשני חלקים בשטח כולל של כ 40-דונם ,מיועד למגורים ברמה מתארית, מוחכר כקרקע חקלאית לקיבוץ מעלה החמישה לתקופה ארוכה בהתאם להסכם שככל הידוע לנו נחתם בשנים האחרונות .לכן גם לגבי שטח זה קיים ספק רב האם ניתן יהיה לממש את פוטנציאל הפיתוח שבו בטווח הנראה לעין. 9יש לציין גם כי אין זה סביר שמתוך כ 88-דונם שבבעלות ממשלת צרפת יופקעו יותר ממחציתה לצרכי ציבור 40 :דונם כשטח ציבורי פתוח ועוד כ 8-דונם כשטח למבני ציבור ,בנוסף לדרך אורכית שחוצה את המתחם ודרכים פנימיות שתוגדרנה בשלב של התכנון המפורט. 7 .3מתחם 16מיועד לשמש כשטח ציבורי פתוח בהיקף של כ 34-דונם ,אינו יכול אף הוא לתת מענה למטרה המוצעת בתכנית הנדונה לאור האופי המדרוני שלו .מדובר ברצועת קרקע צרה יחסית של כ 580-מ' אורך ברוחב משתנה בין 50ל 90-מ' ,מצפון-מזרח לרחוב הראשי של הכפר ,סמוך לכניסה מכיוון מחלף עין חמד .הפרש הגבהים בין החלק התחתון ,הצמוד לרחוב הראשי לבין החלק העליון נע בין 15ל 20-מ' ,כלומר שיפוע של 22%עד ,25%דבר אשר מונע כל אפשרות לפתח את המתחם כשטח ציבורי רחב ידיים לטובת כלל הציבור .הגדרתו של מתחם 16כשטח ציבורי פתוח לא תסייע כלל לרווחת תושבי אבו גוש ואינה מתחשבת בצורך האמתי של התושבים לקרקע ראויה לבנייה למגורים על מנת לפתור את מצוקת הדיור החמורה ביישוב. .4בהקשר זה יש לציין גם כי השטח של בית הקברות העתיק שבגלעין הכפר חצוי בין מתחם ) 1חלקו הדרומי( למתחם ) 4חלקו הצפוני( .כיוון שכך ,החלק הצפוני בשטח של כ 2-דונם ,מסומן באופן מוטעה כשטח שמיועד למגורים ומייצר מצג שווא כאילו ישנו שטח נוסף לפיתוח .אמנם טעות זאת אינה מהווה גריעה משמעותית מסך השטחים המיועדים למגורים במסגרת התכנית ,אך יש לתקן את הסימון בתשריט התכנית ולסמן את כל שטח בית הקברות ביעוד המתאים. מכל אלה עולה כאמור ,כי יותר ממחצית מהשטח החדש שמוצע לפיתוח מקומי במסגרת התכנית הנדונה אינו ניתן למימוש למטרות עבורן הוא מיועד בטווח הזמן הנראה לעין ,או שאין כל אפשרות לממשו מסיבות תכנוניות ולכן אינם יכולים לשמש פתרון לצרכי התכנון של תושבי אבו גוש .מתוך כ 1,750-דונם המיועדים לפיתוח מקומי ,ניתן לבטוח באפשרויות הפיתוח של כ 1,580-דונם בלבד ,מתוכם רק כ 144-דונם הם שטחים חדשים לפיתוח מקומי המוצעים במסגרת תכנית המתאר הנדונה. עוד נציין כי החובה להכין תכנית מפורטת עבור ה .צורך באדמות מדינה לפיתוח מקומי אופי הבנייה השכיח בחברה הערבית הינו של בנייה עצמית במגרש הפרטי המיועד למגורים של בני המשפחה בלבד .לצד זה ,כמעט ולא קיים שוק מקרקעין שיכול ליצור אפשרויות או הזדמנויות מגורים חדשות עבור מי שזקוק לפתרון דיור ואין ברשותו קרקע זמינה לבנייה .לכן קיימת חשיבות רבה בצירוף קרקעות מדינה לצרכי מגורים ומבני ציבור בתחום אבו גוש .קרקעות מדינה מהוות את ההזדמנות היחידה למתן מענה לצרכי מגורים עבור מי מבין הדור הצעיר שאין ברשותו או ברשות משפחתו קרקע זמינה לבנייה והם מעוניינים להמשיך להתגורר ביישוב. חשוב שתכנית המתאר החדשה של אבו גוש תיצור מגוון הזדמנויות פיתוח למגורים ,במיוחד באדמות מדינה ,כדי לתת מענה למי שאינם בעלי קרקעות פרטיות ביישוב .היות והשטחים המוצעים לפיתוח בצפון היישוב )מתחם (20הם קרקעות בבעלות מדינה ,יש לכאורה כדי לתת פתרון לפלח זה של האוכלוסייה ,אך מכיוון שמדובר בשטחים שמידת המימוש שלהם מוגבלת ,יש למצוא פתרונות נוספים .כאמור לעיל ,אנו מבקשים לבטל את שלבי הפיתוח במתחם ,20ומן הראוי לבטל גם את התנאים לפיתוח 10מתחם 18עד לאחר פיתוח של 70%לפחות במתחמים 23ו .24-יש לשים לב כי ההצעה המוזכרת לעיל לייעד חלק משטחי היער שבחלק הצפוני של מתחם ) 21שכונת המצפה( ,באה כדי להגדיל את מגוון הפתרונות למגורים באדמות מדינה עבור מי מבין תושבי אבו גוש שאין ברשותם קרקעות זמינות לפיתוח. F9 10בהתאם לסעיף " 7.1שלבי ביצוע" שבהוראות התכנית המופקדת. 8 על כן אנו דורשים לצרף לתחום הפיתוח של אבו גוש לא רק קרקעות בבעלות תושבי הכפר שנמצאות ממערב ליישוב ,אלא גם קרקעות בבעלות מדינה שמידת המימוש שלהן גבוהה כדי לתת מענה תכנוני ראוי לתושבים שאין ברשותם קרקע פרטית שמיועדת לבנייה למגורים .סביר להניח כי מידת המימוש של פוטנציאל הבנייה בקרקעות בבעלות ציבורית יהיה גבוה יותר מזה שבקרקעות בבעלות פרטית בגלל יכולתה של המדינה לקדם הליכי תכנון ופיתוח מרוכזים .בצורה זאת יגדל באופן יחסי היקף המימוש הכולל של פוטנציאל הבניה ביישוב. ו .שטח דרוש לתכנון כדי לתת מענה תכנוני לאוכלוסיית אבו גוש בהיקף נומינאלי של 14,400תושבים בשנת היעד ,2040יש לחשב את השטח הדרוש לפיתוח מקומי כדלקמן: - אוכלוסיית יעד מספר נפשות למשק בית ממוצע מספר יחידות דיור לתכנון פוטנציאל יחידות דיור דרוש במימוש של 65% פוטנציאל יחידות דיור קיים פוטנציאל יחידות דיור חסר שטח מגורים דרוש לפי צפיפות דיור ממוצעת של 5יח"ד לד' שטח דרוש לצרכי ציבור )לפי חישוב של (40% סה"כ שטח דרוש לפיתוח עתידי 14,400תושבים 4 3,600יח"ד 5,540יח"ד 3,480יח"ד 2,060יח"ד כ 410-דונם נטו למגורים כ 275-דונם לצרכי ציבור כ 685-דונם ברוטו על מנת להתמודד עם המחסור בשטחים זמינים לפיתוח מקומי ,בעיקר למגורים ,ולתת פתרונות תכנוניים בטווח המיידי ,אנו דורשים לערוך שינויים ביעודי הקרקע במספר מקומות בתחום התכנית המוצעת כמפורט להלן )ראו מפה מס' :(2 .1להפוך את כל מתחם ,16כולל הרצועה המסומנת כיער לאורך הרחוב הראשי בשטח של כ 9-דונם וגם רצועה של קרקע ביעוד חקלאי מצפון-מזרח למתחם שנותרה מחוץ לשטח התכנית ללא כל הגיון תכנוני ,בשטח כולל של כ 52-דונם ,ליעוד של שימושים מעורבים של מגורים ,מסחר ותעסוקה כמו שאר השטחים שלאורך הרחוב הראשי של אבו גוש .מדובר בשטח מדרוני שאינו מתאים ליעוד המוצע כשטח ציבורי פתוח ,אבל כן ניתן לנצל אותו לבנייה מדורגת ולהבנתנו קיימת חשיבות גדולה להמשיך לפתח את שני צידי הרחוב הראשי עם שימושים מעורבים .על פי תכנית המתאר המחוזית תמ"מ ,30/1/שטח זה מוגדר כ"-אזור חקלאי נופי" והוא יכול לשמש להרחבת שטח יישוב 11היות ולמעשה אין בו ערכים נופיים ייחודיים .ככל שיימצאו במקום שרידים של חקלאות עתיקה או אחרים ,ניתן יהיה לשלבם בפיתוח הסביבתי של המתחם. F10 .2לשנות את ייעוד הקרקע של השטחים המיועדים ליער מצפון לשכונת המצפה )מתחם ,21תאי שטח 543 ,540ו (544-ולהפוך את רוב השטח )כ 50-דונם( למגורים .להבנתנו ,הגדרת תאי שטח 543ו544- כיער במסגרת תכנית מפורטת הל/מח 567/נעשתה ללא כל צורך תכנוני ומתוך חוסר ראיה כוללת אודות הפתרונות הדרושים למגורים עבור כלל תושבי היישוב .שני תאי שטח אלה לא היו מוגדרים 11בהתאם לסעיף " 6.6אזור חקלאי נופי" בהוראות תכנית המתאר המחוזית תמ"מ.30/1/ 9 כיער לפניכן ,אלא כשטחים לתכנון בעתיד ושטחים פתוחים ,ולא היה כל צורך להגדיר אותם כיער כדי לאזן את היקף שטחי היער שנגרעו 12מתוך תמ"א 22/במסגרת תכנית הל/מח .567/לצורך האיזון בין שטחי יער ניתן היה להגדיר שטחים אחרים שהם יער נטע אדם שנמצאים מחוץ לתחום התכנית ,אך עדיין בתחום יער 3311על פי תשריט תמ"א.22/ F1 .3להחליף שטחים המותרים לפיתוח על פי תמ"מ 30/1/מצפון-מערב למוסד ידידיה בהיקף של כ70- דונם ,אשר אין כל סבירות לפתח אותם בשל הרגישות הנופית שלהם ועלויות הפיתוח הצפויות לאור הטופוגרפיה הקשה של המקום ,באתרים אחרים כמו למשל המדרון שצפון לכביש ,425 ממערב לשכונת "מצפה" לכיוון נווה אילן .מדובר בקרקעות ששייכות לתושבי אבו גוש שהן צמודות דופן לכפר ויש בהן פוטנציאל לבניה למגורים בשטח דומה בהיקפו לזה שסמוך למוסד והוא יכול לעונות על הצרכים של תושבי הכפר בצורה טובה יותר .אנו סבורים שיש מקום לצרף את קרקעות אלה לתחום הפיתוח של תכנית המתאר המוצעת .נציין כי שינוי מסוג זה לא יכול להיחשב כתוספת שטח לפיתוח מקומי עבור היישוב אבו גוש 13מכיוון שהמטרה היא להגדיר שטח לפיתוח מקומי תוך ביטול שטח אחר שאינו מתאים לכך. F12 .4על מנת לאזן בין השטחים המיועדים לפיתוח לטובת תושבי אבו גוש לבין מערך השטחים הפתוחים לרווחת התושבים ,ניתן לצרף שטחי יער שסובבים את אבו גוש והם צמודי דופן לשטח הבנוי ,כחלק ממערך השטחים הפתוחים של היישוב .מדובר בפתרון תכנוני ראוי על מנת לתת מענה למחסור בשטחים פתוחים בתחום היישוב תוך צמצום היקף ההפקעות מבעלי הקרקע הפרטיים .דוגמה לכך הינה החורשה שממוקמת בסמוך לכניסה מכיוון מחלף עין חמד ,בשטח של כ 25-דונם .יש לציין כי חלק מחורשה זאת משמשת בפועל כחנייה ציבורית בעיקר עבור המבקרים הרבים ולכן צירוף השטח לתחום התכנית יאפשר להסדיר את השימוש בחלק ממנה כחניה ציבורית ,ובנוסף להכשיר את עיקר השטח שלה כשטח ציבורי פתוח שמשרת את כלל הציבור .מכיוון שאין כוונה לייעד את השטח לבנייה ,אנו לא רואים סתירה עם היעוד של השטח כיער על פי תמ"א 22/או תמ"מ.30/1/ .5אנו סבורים כי יש להשאיר את השטח המוצע במתחם 20בתחום התכנית כעתודת קרקע לטווח ארוך .אם יבשילו התנאים הקניינים כדי לפתח את השטח ,ניתן יהיה לעשות זאת בכל עת .לשם כך יש לבטל את התנאים המגבילים לפיתוח בשני החלקים של מתחם 20עד לאחר פיתוח של 70% לפחות במתחמים 23ו ,24-וכי הפיתוח בחלק הצפוני של מתחם 20יעשה רק לאחר השלמת מרבית הפיתוח בחלקו הדרומי של אותו מתחם ,כפי שכל אלה באים לידי ביטוי בהוראות התכנית .14 במידה וכל השטחים יהיה חלק מאותה תכנית מתאר מקומית אשר נותנת חלופות פיתוח ברמות שונות ,עם סבירות מימוש שונה ,בבוא העת הרשות המקומית תוכל לקבל החלטה מושכלת לגבי סדרי העדיפויות הנכונים לפיתוח כל אחד מהמתחמים. F13 כפי שניתן לראות ,ישנן אפשרויות רבות להגדיר שטחים נוספים לפיתוח למגורים וצרכי ציבור עבור תושבי אבו גוש ,אשר לא הובאו בחשבון בעת הכנת תכנית המתאר המופקדת .אמנם אין בחלפות פיתוח אלה כדי לתת מענה שלם לצורך בעתודות קרקע נוספות לפיתוח מקומי כפי שהוצג לעיל ,אך יש בכך כדי להציע פתרונות תכנוניים ישימים יותר אשר מצמצמים את הפער בין השטח הדרוש לפיתוח מקומי לבין השטח המוצע למטרה זאת. 12בהתאם לסעיף " 9שינוי סוגי יער" בהוראות תיקון 4לתמ"א.22/ 13בהתאם לסעיף " 5.4.6הרחבת אזור הפיתוח הפרברי של אבו גוש" בהוראות תכנית המתאר המחוזית תמ"מ.30/1/ 14בהתאם לסעיף " 7.1שלבי ביצוע" שבהוראות התכנית המופקדת. 10 ז .העדר אפשרות למצות את היקף הבנייה המוצע הוראות התכנית המופקדת אינן מאפשרות לנצל את מלוא זכויות הבנייה המוצעות ,דבר אשר מצמצם את מגוון הפתרונות שעומדים לרשותם של תושבי אבו גוש כדי לפתור את המצוקה בקרקעות זמינות לפיתוח ממנה הם סובלים .מגבלות אלה באות לידי ביטוי למשל בסעיפים 6.3.9 ,6.3.4ו 6.3.12-בהוראות התכנית, אשר מפרטים את הוראות הבינוי במתחם ) 3המרקם ההיסטורי( ,מתחם ) 10גבעת דהר ענקוש( ומתחם 13 )מגורים קיים( ,בהתאמה .לפי סעיפים אלה אחוזי הבנייה המותרים באותם מתחמים הינם ,100%תכסית הקרקע הינה ) 50%במתחמים 10ו (13-עד ) 60%מתחם ,(3הגובה המרבי של הבנייה הינו 12מ' ואילו מספר הקומות המרבי הוא ,4כאשר חתך המבנה בכל נקודה לא יעלה על 3קומות .מטרתן של הוראות אלה הן, ככל הנראה ,לשמור על אחידות קו הרקיע של הכפר ,בהתאם למבנה הטופוגרפי הטבעי ,כפי שניתן לראות בבירור בחתכים שבנספח משולב "ליבת היישוב". משמעות הדבר של מגבלות בינוי אלו הינה כי ,למעשה ,לא ניתן יהיה להגיע לגבוה המרבי המותר לבנייה של ארבע קומות ,ומכאן שלא ניתן יהיה לנצל את מלוא אפשרויות הבינוי שהתכנית מציעה .על מנת לאפשר מיצוי מרבי של אפשרויות הבינוי ,יש להגדיל את אחוזי הבנייה המותרים במגרש וגם לבטל את ההתניה של שלוש קומות בחתך בלבד .גם אם קיימת אפשרות להקים מבנה בתכסית נמוכה מ 60%-משטח המגרש כדי "לשמור" אחוזי בנייה לקומות הגבוהות ,אז המגבלה של 3קומות גובה בחתך הופכת אותה לחסרת תוחלת היות ולא תמיד ניתן יהיה למצוא פתרון אדריכלי או הנדסי שעונה לכל הדרישות. הדוגמא שבתרשים מלמדת את הנושא היטב לדעתנו .במצב של מגרש נתון בשטח של כ 500-מ"ר בתכסית קרקע של ,60%ניתן לבנות שטח קומה של 300מ"ר, אך למעשה קווי הבניין מגבילים את שטח הקומה לכ 200-מ"ר בלבד .יוצא אפוא שניתן יהיה לבנות בית בן 2קומות וחצי ,מבלי יכולת לנצל את מלוא הגובה המותר במגרש .לעומת זאת, במידה ומסירים את המגבלה של 3קומות גובה בחתך ,ניתן להבנות בית בגובה כולל של 4קומות מהמפלס התחתון שלו ,עם נסיגות הקדמית מהחזית מוגדרות בקומות העליונות .שטח המבנה יכול להגיע במקרה כזה עד כדי 750מ"ר ,כלומר 150%בנייה. 11 להערכתנו ,ניתן להגיע ל 150%-בנייה במגרש עם נסיגות מצומצמות מהחזדית הקדמית בקומות העליונות ,כך שבחלק מהמבנה יהיו ארבע קומות בחתך .פתרון תכנוני מסוג זה יאפשר לנצל בצורה טובה יותר את אפשרויות הבנייה במגרש הבודד; יפתח גם הזדמנויות בינוי חדשות בעיקר עבור זוגות צעירים אשר יוכלו לבנות במגרש המשפחתי של ההורים; וגם יאפשר להגדיל את היקף המימוש של פוטנציאל הבינוי המוצע בתכנית המופקדת. ח .העדר פתרונות תעסוקה התכנית המוצעת אינה נותנת כל מענה תכנוני לצרכי התעסוקה של תושבי אבו גוש או לצורך לייצר מקורות הכנסה עבור הרשות המקומית .כבר היום ,הרחוב הראשי שחוצה את הכפר מתפקד כמוקד של מסחר, תיירות והסעדה שמושך אליו מבקרים רבים כל ימות השנה ,ולכן אין כל בשורה בהגדרתו בתכנית המוצעת כשטח לשימושים מעורבים של מגורים ,מסחר ותעסוקה. בנוסף ,ההצעה להמיר עד 50%מזכויות הבנייה למגורים לטובת חדרי אירוח כפי שפורט לעיל ,הינה חסרת הגיון תכנוני ומתעלמת מהצרכים המיידיים של תושבי אבו גוש להשתמש בקרקע לצרכי מגורים .יישום אפשרות כזאת יביא לצמצום פוטנציאל הבנייה למגורים ביישוב ,אין זה בטוח שתהיה לכך דרישה כלל בגלל הצורך להחליט בין מגורים לבין יחידות אירוח ולכן ספק כמה תושבים אכן יבקשו לנצל אותה זאת. יש לזכור כי פיתוח תיירותי שאינו מנוהל בצורה נכונה עלול לפגוע באיכות החיים של תושבי הכפר ולא יביא כל תועלת עבור התושבים והרשות המקומית כאחד. על מנת לתת פתרונות תעסוקה ראויים ,יש להגדיר במסגרת התכנית הנדונה שטחים להקמת אזור תעסוקה שיפתח הזדמנות עבור יזמים מקומיים להקים עסקים בתחום היישוב ויאפשר מצד שני להעתיק אליו עסקים קיימים שמהווים היום מטרד בתוך אזורי המגורים כגון מוסכים ובתי מלאכה .אין חולקים כי הקמה של אזור תעסוקה מסוג שה יתרום לכלכלה של הרשות המקומית בצורה של אגרות ,היטלים ומיסי ארנונה. אנו מציעים שתי חלופות למיקום אזור תעסוקה מסוג זה ,אשר יכול להיות משותף עם היישובים והרשויות הסמוכים .החלופה הראשונה הינה בשטח שבסמוך למחלף חמד החדש המתוכנן במסגרת תכנית ההרחבה של כביש מס' ,1תת"ל ,16/ליד הכניסה המזרחית של אבו גוש; והחלופה השנייה הינה בשטח שצמוד למתחם של תחנת הדלק "אלוויס" שממערב לאבו גוש בסמיכות למחלף נווה אילן המתוכנן אף הוא במסגרת תת"ל .16/בשני האיתורים ניתן להגדיר שטח של כ 20-דונם בעלי נגישות גבוהה ,הן למערכת הדרכים הארצית והן למערכת הדרכים המקומית .קיימת גם אפשרות לשלב באזור התעסוקה חניון לרכב כבד ,תוך ניצול מרבי של הנגישות למערכת הדרכים הארצית. ט .שמירת האופי החקלאי של היישוב אבו גוש הינו כפר עם עורף חקלאי ותושביו מעוניינים לשמור על תכונה זאת אשר מאפיינת ומייחדת אותם מיתר היישובים הפרבריים במרחב .חשוב שתכנית המתאר תשמר ואף תטפח את האופי החקלאי של היישוב למרות הצורך בהגדלת היקף האדמות הזמינות לבנייה למגורים .לשם כך נדרש לערוך מספר תיקונים ביעודי הקרקע המוצעים בתכנית כדלקמן )ראו מפה מס' :(2 12 .1לתקן את ההגדרה של השטחים המוצעים להפוך ל"-שטח ציבורי פתוח" לאורך הגבול הדרומי של התכנית בצמוד לכביש מס' 1ולשמור את היעוד הקיים של "קרקע חקלאית" אשר יאפשר את הישארותם ברשות בעלי הקרקע הפרטיים .בעת התכנון המפורט של מתחם 11ניתן יהיה לבחון אפשרות לשנות את הייעוד בחלק מהם למגורים בהתאם לתנאי השטח בכל מקום ומקום. .2לתקן את יעוד הקרקע שניתן לרצועה שלאורך כביש מס' ,1אשר יעודה במסגרת תת"ל 16/הינה "מגבלות פיתוח ובנייה" ולהפוך אותן ל"-קרקע חקלאית" ,תוך שמירת הבעלות המקורית על הקרקע .מגבלות הבנייה ברצועה זאת נובעות מהקרבה לכביש עצמו ,ואין צורך להשתמש ביעוד קרקע שאין זה ברור מי יהיה אחראי עליו. .3לשמור על יעוד הקרקע לאורך הוואדי המרכזי של הכפר כ"-שטח חקלאי" ,ולא להפכו ל"-שטח חקלאי פתוח" כפי שמוצע בתכנית המופקדת ,אשר מאפשר להגדיר בעתיד חלק ממנו ל"-שטח ציבורי פתוח" .בהקשר זה נציין גם כי מדובר בערוץ נחל שאינו מוגדר כאפיק ניקוז על פי תמ"א/34/ב ,3/ולכן אין חובה לשמור על רוחב מסוים ,או לשמור עליו בכלל .מוצע כן לשמור אותו כרצועה של שטח פתוח שתורמת לאיכות החיים של התושבים כראיה ירוקה בלב היישוב ,אך בייעודו המקורי כחקלאות בבעלות פרטית. הפיכת שטחים אלה ל"-שטח ציבורי פתוח" או "שטח חקלאי פתוח" תחייב את הרשות המקומית לבצע הפקעות רבות ,אשר תפגענה מצד אחד בבעלי קרקע פרטיים ומצד שני תקשנה על ניהולם ותחזוקתם בצורה נאותה על ידי מערכת ציבורית דלת משאבים תקציביים .סמיכותם של חלק מהשטחים לכביש ברמה ארצית מטילה בספק את מידת היעילות שלהם כמקום שמיועד לפנאי עבור כלל הציבור .עוד נציין כי בחלק מהמקרים מי שעשויים ליהנות מהפיכתם של אותם שטחים לשטחים פתוחים לכלל הציבור ,הם התושבים שמתגוררים בסמיכות למקום ,שהם בעלי הקרקע היום. לעומת זאת ,השארת שטחים אלה בייעוד חקלאי תאפשר לשמר את אופיו הכפרי חקלאי של אבו גוש .כלל הציבור יזכה לרצועות ירוקות שמורות ואילו בעלי הקרקע יוכלו להמשיך להשתמש בשטח לצרכי חקלאות ובני משפחתם יוכלו להמשיך ליהנות ממנו כשטח פתוח. י .פיתוח תיירותי שאינו תואם את האורח החיים האפשרויות לפיתוח תיירותי המוצעות במסגרת התכנית המוצעת אינן תואמות את אופי האוכלוסייה ,את הצרכים של היישוב ולמעשה משאירות את אבו גוש כמקום שכל הכלכלה שלו מבוססת על תיירות בלבד. כפי שצוין ,התכנית מאפשרת להמיר עד מחצית מאחוזי הבנייה ממגורים ליחידות אירוח ,מבלי להתייחס לעובדה שהייזום והעיסוק באירוח תיירותי במתחם המגורים המשפחתי מותנה בגורמים רבים ,החל מידע מקצועי בתחום ועד לזמינות של קרקע פנויה שאינה נחוצה לצרכים אחרים ,כולל שטח חניה בתוך המגרש. ייתכן מצב שהתנועה המתמדת של אורחים לא תהיה מתאימה לאורח החיים של יתר בני המשפחה שמתגוררים במתחם או למי מהמשפחות השכנות. על כן יש להגביל את האפשרות להמיר חלק מאחוזי הבנייה ממגורים ליחידות אירוח ,הן מבחינת היקף השטח בכל מגרש והן בקבלת הסכמה מיתר דיירי המגרש והמגרשים הסמוכים ,ואולי אף על ידי מתן אפשרות להגשת התנגדויות ליוזמות מסוג שה לכלל תושבי הכפר. 13 עוד היבט תיירותי במסגרת התכנית המוצעת אשר אינו תואם את אופי המקום הינו הפיתוח של "טיילות" במקומות שאינם מתאימים לכך .מקובל כי רחובות הכפר הם שטח ציבורי ולכל אחד הזכות לטייל לאורכם .מצד שני ,לא ייתכן מצב לפיו חצרות פרטיות )בעיקר בגלעין הכפר( הופכות למעבר חופשי עבור הציבור הרחב תוך פגיעה גסה בפרטיותם של התושבים ,גם כאשר חלק מאותן חצרות משמשות את התושבים למעבר מבית לבית .באותה מידה לא יהיה מקובל על בעלי הקרקע החקלאית לאורך הוואדי המרכזי שתיירים יתהלכו בין הפרדסים והגידולים שלהם. ניתן לבחון אפשרות ליצור מסלולי טיול בתחום הכפר תוך ניצול דרכים ומעברים ציבוריים בלבד .יש להימנע מיצירת טיילת או צירים להולכי רגל אשר מחייבים הפקעה של שטחים פרטיים מעבר לנדרש כרחוב ציבורי .לפיכך יש לתקן את הוראות התכנית בסעיפים " 6.7ציר הולכי רגל" ו" 6.8-טיילת" כך שיהיה ברור כי שימושים אלה כשלעצמם אינם מהווים עילה להפקעת קרקע והתווייתם לצורך פיתוח תיירותי יעשה אך ורק במסגרת של דרכים ציבוריות קיימות או חדשות הנחוצות לפיתוח מקומי ללא הקצאה של שטח נוסף. יא .מסמכים והוראות התכנית לא מספיק בהירים מסמכי התכנית לוקים בחוסר בהירות בכך שלא נערכו על רקע של גושים וחלקות ,וכתוצאה מכך קיים קושי לזהות את ייעוד הקרקע המוצע בכל מגרש ומגרש ולהתמצא בהם .אמנם מדובר בתכנית מתאר כוללנית ,אשר אינה מאפשרת מכוחה לקבל היתר בנייה ,אך ניתן היה לצרף נספח לא מחייב של ייעודי הקרקע השונים על רקע של גושים וחלקות .נספח מסוג זה יכול היה לסייע כדי להגביר את שקיפות המידע שבמסמכי התכנית באופן כללי ,וכדי לייצר תשתית מידע נגיש ומובן יותר עבור ציבור התושבים בכלל ובעלי קרקעות בפרט. נקודה נוספת שיש צורך להתייחס אליה הינה הצורך בהכנת תכנית מפורטת כדי שאפשר יהיה לממש את זכויות הבנייה שמעניקה התכנית המופקדת .ראשית ,מהוראות התכנית הנדונה אין זה ברור מי הוא מוסד התכנון שבסמכותו לאשר את התכנית המפורטת שמכוחה ניתן יהיה לקבל היתר בנייה .15אנו דורשים כי בהוראות התכנית ייקבע שהמוסד המוסמך לדון ולאשר תכנית מסוג זה תהיה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הראל. F14 עוד עולה השאלה מדוע יש להכין תכנית מפורטת כתנאי לקבלת היתר בנייה עבור הזכויות שמעניקה התכנית הנדונה ,ולא ניתן להסתפק במקום זאת בתכנית פיתוח בלבד .אנו סבורים שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה יכולה לוודא האם הבנייה המבוקשת מסדירה את דרכי הנגישות למגרש ומבטיחה מתן פתרונות חניה לדיירים ואינה חוסמת דרכים ציבוריות באמצעות תכנית פיתוח ובכך לחסוך מהתושבים הוצאות מיותרות הכרוכות בהליכי רישוי ארוכים. באותה מידה ,אין זה ברור כיצד ניתן יהיה להתייחס במסגרת של תכנית מפורטת למגרש בודד בתוך המרקם הבנוי של הכפר ,לצרכי הציבור )הן שטחים פתוחים והן שטחים מבונים( של מתחם שלם ;16או באיזה אופן ניתן יהיה לדרוש מבעל מגרש בודד לתרום את חלקו כדי להקצות קרקע לטובת כלל הציבור. F 15 15בהתאם לסעיף " 6.1הוראות כלליות" בהוראות התכנית המופקדת. 16בהתאם להוראות הפרטניות לכל מתחם ומתחם שבסעיף " 6.3מתחמי תכנון" בתכנית המופקדת ,ביחס לנושאים שיש לתת להם מענה במסגרת של תכניות מפורטות ללא מגבלה של שטח מינימום במתחמים .15 ,14 ,13 ,11 ,10 ,9 ,8 ,7 ,6 ,4 14 יתרה מזאת ,הדרישה עצמה להכנת תכנית מפורטת מהווה מעמסה בלתי סבירה עבור התושב הפשוט ,אשר יראה את האפשרות לקבל היתר לתוספת בנייה במגרש הפרטי כמשימה בלתי אפשרית ויעדיף לבנות ללא היתר .במקרה כזה לוועדה המקומית ולרשות המקומית לא תיהנה בקרה אודות היקף הבנייה בפועל ומידת המימוש לש התכנית הנדונה ולא תוכלנה להיערך כדי להקצות את המשאבים הדרושים לצרכי ציבור. לכן אנו דורשים לבטל את הדרישה להכין תכנית מפורטת שתחייב התייחסות להיבטים של צרכי ציבור ולהסתפק רק בהכנה של תכנית פיתוח בסמכות הוועדה המקומית כתנאי לקבלת היתר בנייה. סיכום תכנית המתאר לאבו גוש המוצעת לוקה בפגמים רבים :שנת היעד שלה קרובה יחסית ,חלק גדול מהשטחים המוצעים לפיתוח אינם ישימים ,הוראות הבינוי שלה מגבילות ,קיים מחסור בעתודות קרקע לפיתוח מקומי אשר נובע מהעדר אופק תכנוני ,ועוד .האפשרויות לפיתוח המוצעות בתכנית המופקדת מוגבלות ולמעשה כמעט ואינן מוסיפות עתודות קרקע לפיתוח מקומי מעבר למצב התכנוני הקיים .התכנית המוצעת אינה נותנת מענה ראוי למצוקה התכנונית הקיימת באבו גוש ובראשן פתרונות ראויים בתחום המגורים והדיור לתושבי המקום. לאור כל אלה ,מן הראוי לדחות את תכנית המתאר הכוללנית של אבו גוש במתכונתה הנוכחית ולערוך בה את השינויים הנדרשים על מנת לאפשר את התאמתה לצרכי האוכלוסייה של היישוב ,בכל ההיבטים שלה ,לטווח של 20שנה קדימה אחרי מועד אישורה. אנו שומרים לעצמנו את הזכות לעלות נושאים נוספים בעת הדיון בהתנגדויות ,וכן את האפשרות להסתייע במומחים שונים ,ככל שנמצא לנכון. סזאר יהודקין מתכנן ערים העתק: גב' רותי שוורץ-חנוך ,יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הראל ,שד' החוצבים ,2ת"ד 90805 ,3424מבשרת ציון -מר משה דדון ,יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מטה יהודה ,מרכז אזורי הר טוב ,ד"נ שמשון 99700 15 נספח א' 16 נספח ב'
© Copyright 2024