‫‪1‬‬
‫‪09/02/2015‬‬
‫לכבוד‬
‫גב' דלית זילבר‬
‫יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה‪ ,‬מחוז ירושלים‬
‫משרד הפנים‬
‫רח' שלומציון ‪1‬‬
‫ירושלים ‪9101301‬‬
‫הנדון‪ :‬תכנית מס' ‪ - 152-0150664‬תכנית מתאר כוללנית אבו גוש‬
‫ התנגדות ‪-‬‬‫המתנגדיםכ‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫‪.5‬‬
‫‪.6‬‬
‫‪.7‬‬
‫‪.8‬‬
‫‪.9‬‬
‫‪.10‬‬
‫‪.11‬‬
‫‪.12‬‬
‫‪.13‬‬
‫‪.14‬‬
‫‪.15‬‬
‫‪.16‬‬
‫‪.17‬‬
‫‪.18‬‬
‫‪.19‬‬
‫‪.20‬‬
‫‪.21‬‬
‫‪.22‬‬
‫‪.23‬‬
‫‪.24‬‬
‫‪.25‬‬
‫‪.26‬‬
‫‪.27‬‬
‫ראד איברהים‬
‫פאוזי סאלח‬
‫מוחמד עבדאל רחמן‬
‫חוסאם ג'בר‬
‫פאיז איברהים‬
‫חוסין איברהים‬
‫סלאם אבו גוש‬
‫ראפת ג'בר‬
‫כאמל איברהים‬
‫מוסא איברהים‬
‫מוחמד סאלח‬
‫מוחמד איברהים‬
‫מאהר איברהים‬
‫טארק עבדאל רחמן‬
‫אדם סאלח‬
‫פואד איברהים‬
‫ספואן איברהים‬
‫וואפי איברהים‬
‫עבד סלם איברהים‬
‫פארס איברהים‬
‫מחמד איברהים‬
‫וואסף איברהים‬
‫מוסה איברהים‬
‫עותמן אוסמה‬
‫סאלח חמיס‬
‫סאמי איברהים‬
‫תאופיק איברהים‬
‫‪ .28‬נעמה איברהים‬
‫‪ .29‬מוחמד איברהים‬
‫‪ .30‬מוחמד איברהים‬
‫‪ .31‬מוחמד איברהים‬
‫‪ .32‬ופי איברהים‬
‫‪ .33‬אחמד סאלח‬
‫‪ .34‬מחמוד איברהים‬
‫‪ .35‬עבדאללה איברהים‬
‫‪ .36‬בילאל איברהים‬
‫‪ .37‬קאמאל איברהים‬
‫‪ .38‬סרווט איברהים‬
‫‪ .39‬סלמה איברהים‬
‫‪ .40‬יאסרה איברהים‬
‫‪ .41‬פדיה איברהים‬
‫‪ .42‬נאיפה איברהים‬
‫‪ .43‬וידא איברהים‬
‫‪ .44‬מיסא איברהים‬
‫‪ .45‬סרווט איברהים‬
‫‪ .46‬עמותת בִּ מקוֹם ‪ -‬מתכננים למען זכויות תכנון )ע"ר(‬
‫‪2‬‬
‫מתנגדים ‪ 1‬עד ‪ 45‬הם תושבים ביישוב אבו גוש‪ ,‬אשר מבקשים לשמור על האינטרסים של כלל תושבי‬
‫המקום במסגרת תכנית מס' ‪ ,152-0150664‬תכנית מתאר כוללנית אבו גוש המוצעת‪ .‬דאגתם נובעת בעיקר‬
‫לאור הפער הקיים בין המציאות הנוכחית ביישוב לבין הפתרונות המוצעים בתכנית המתאר הנדונה‪ ,‬אשר‬
‫אינם תורמים למציאת פתרונות נאותים למחסור בעתודות קרקע לפיתוח מקומי‪ .‬המחסור מתבטא בעיקר‬
‫בצרכי המגורים של התושבים‪ ,‬ומן הראוי כי הפתרונות המוצעים יהיו תואמים לצרכי התושבים בהווה‬
‫ובעתיד‪ .‬ההתנגדות מוגשת מתוך נקודת מבט ציבורית‪ ,‬כמי שחיים במקום ויצטרכו להתמודד מדי יום עם‬
‫השלכותיה של תכנית המתאר המוצעת‪.‬‬
‫מתנגדת מס' ‪ 46‬הינה עמותת ִבּמקוֹם ‪ -‬מתכננים למען זכויות תכנון‪ ,‬אשר הוקמה בשנת ‪ 1999‬על ידי קבוצה‬
‫של מתכננים‪/‬ות ואדריכלים‪/‬ות‪ ,‬ששמו להם למטרה לחזק את הקשר בין זכויות אדם ומערכות התכנון‬
‫במדינת ישראל‪ .‬עמותת ִבּמקוֹם היא גוף מקצועי המקדם הליכי תכנון ומגמות תכנוניות לטובת הקהילה‬
‫אשר פועלת עם ולטובת אוכלוסיות וקהילות הנתונות בעמדת נחיתות מקצועית‪ ,‬כלכלית או אזרחית‪.‬‬
‫ִבּמקוֹם פעילה ברחבי הארץ ומייצגת בעמדתה אינטרס ציבורי למען שקיפות בהליכי התכנון והקצאת‬
‫משאבים הוגנת ושוויונית בתחומי התכנון והפיתוח‪ .‬במהלך יותר מעשור של פעילות‪ ,‬רכשה העמותה‬
‫הערכה רבה הן בקרב הקהילות איתן היא עבדת‪ ,‬והן בקרב אנשי מקצוע וגורמים ממסדיים‪.‬‬
‫היישוב אבו גוש‬
‫אבו גוש )בערבית אבו ע'וש ﺃﺑﻭ ﻏﻭﺵ( הינו ישוב ערבי בהרי ירושלים אשר בסוף שנת ‪ 2012‬מנה כ‪6,510-‬‬
‫תושבים ‪ .1‬כמו כפרים רבים שהתפתחו במשך מאות שנים‪ ,‬אבו גוש השתרע לאורך הדרך הראשית העתיקה‬
‫אשר חיברה בין ירושלים לנמל יפה בדגם אופייני של יישוב לינארי‪ .‬היום‪ ,‬לאור מיקומו במרכז הארץ‬
‫בסמוך לכביש מספר ‪ ,1‬מהווה אבו גוש מוקד מסחרי‪ ,‬תרבותי ותיירותי עבור תושבי הסביבה‪ ,‬ומבקרים‬
‫רבים מכלל רחבי הארץ‪.‬‬
‫לכפר אבו גוש מבנה טופוגרפי ייחודי‪ ,‬סביב לוואדי מרכזי שמכתיב את אופן ההתפתחות שלו ואשר הביא‬
‫לקביעת תוואי הדרך ההיסטורית שהיום מהווה את הרחוב הראשי ביישוב‪ .‬גלעין ומרכז הכפר מאופיינים‬
‫על ידי בנייה של בתי מגורים מסורתיים שמסביבם פזורים עצי פרי ובוסתנים אשר פונים אל ואדי מרכזי‪,‬‬
‫מקביל לרחוב בראשי‪ .‬במעלה הוואדי‪ ,‬בסמיכות למעיין‪ ,‬נמצא גלעין הכפר בו נבנו מספר ארמונות ייחודיים‬
‫בתקופה העות'מאנית וכיום נטושים‪ .‬היקף הבנייה למגורים נאמד בסוף שנת ‪ 2012‬בכ‪ 1,560-‬יחידות דיור‪.‬‬
‫מבחינה מוניציפאלית‪ ,‬הכפר אבו גוש הוכרז כמועצה מקומית עצמאית בשנת ‪.1992‬‬
‫אוכלוסיית אבו גוש הינה מוסלמית ברובה ומתפללת בשני מסגדים‪ ,‬הגדול מבניהם נחנך לפני כשנה‪ .‬בתחום‬
‫הכפר ישנם מספר מבני דת נוצרים משמעותיים‪ :‬כנסיה השייכת למסדר האחיות הצרפתי הממוקמת על‬
‫גבעה מצפון‪-‬מערב לגלעין הכפר‪ ,‬מנזר מהמסדר הבנדיקטיני וכנסייה צלבנית הממוקמים בסמיכות למסגד‬
‫באזור העתיק‪ .‬למרות שמבנים אלה מתפרסים על שטחי קרקע גדולים‪ ,‬הם אינם משרתים את האוכלוסייה‬
‫המקומית‪.‬‬
‫לפי נתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‪ ,‬קצב גידול האוכלוסייה השנתי בין השנים ‪ 2004‬עד ‪2013‬‬
‫עמד על ‪ 2.2%‬לשנה בממוצע‪ ,‬וגודל משק בית ממוצע ירד מ‪ 4.37-‬בשנת ‪ 2003‬ל‪ 4.07-‬בשנת ‪ .2012‬נכון לסוף‬
‫שנת ‪ ,2012‬המועצה המקומית מדורגת באשכול ‪ 2‬מתוך ‪ 10‬מבחינה חברתית‪-‬כלכלית‪.‬‬
‫‪F0‬‬
‫‪ 1‬לצורך אחידות החישוב בהתנגדות נעשה שימוש בנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנת ‪ .2012‬אוכלוסיית אבו גוש‬
‫מנתה כ‪ 6,600-‬תושבים בסוף שנת ‪.2013‬‬
‫‪3‬‬
‫מצוקת הדיור הינה אחת מהבעיות הבולטות בחיי היישוב‪ .‬אופי הבנייה והמגורים המסורתיים הנשענים על‬
‫קרקע שבבעלות המשפחה‪ ,‬כמו גם הפרצלציה שמקורה בחלקות חקלאיות היסטוריות‪ ,‬מקשים על מימוש‬
‫מלוא פוטנציאל הבנייה‪ ,‬ויחד עם חוסר בקרקעות לפיתוח מגורים בתוך היישוב‪ ,‬מחריפה מצוקת המגורים‬
‫של התושבים‪.‬‬
‫התכנית המוצעת‬
‫עריכתה של תכנית הנדונה מחויבת המציאות על רקע התיישנות תכנית המתאר התקפה של אבו גוש‪ ,‬תכנית‬
‫מס' מי‪/‬במ‪113/‬א'‪ ,‬אשר קיבלה תוקף בשנת ‪ .1993‬לפי נתונים שבאתר משרד הפנים‪ ,‬הליך הכנתה של‬
‫התכנית החל בשנת ‪ 2013‬ונמשך כשנתיים בלבד‪ .‬הפקדת התכנית לעיון הציבור והתנגדויות פורסמה‬
‫בעיתונות בתחילת חודש אוקטובר ‪) 2014‬האחרון בתאריך ‪ (10/10/2014‬ובהמשך לכך ניתנה הארכה של ‪30‬‬
‫יום נוספים עד לחודש ינואר ‪ .2015‬לבקשתה של המועצה המקומית אבו גוש‪ ,‬בתאריך ‪ 22/12/2014‬ניתנה‬
‫הארכה מיוחדת להגשת התנגדויות עד לתאריך ‪) 10/02/2015‬ראו נספח א'(‪.‬‬
‫השטח הכולל של התכנית המופקדת הינו כ‪ 2,028-‬דונם‪ .‬היקף השטח המיועד לבנייה למגורים הינו ‪1,241‬‬
‫דונם ברמה מתארית‪ ,‬כאשר ‪ 253‬דונם מתוכם משולבים במסחר‪ ,‬תעסוקה ותיירות‪ .‬על פי מסמכי התכנית‪,‬‬
‫סך זכויות הבנייה למגורים מאפשרות את הקמתן של כ‪ 4,500-‬יחידות דיור ‪ 2‬שאמורות לשרת אוכלוסיית‬
‫יעד של כ‪ 10,000-‬תושבים‪ ,‬וקיבולת נומינאלית של כ‪ 12,000-‬תושבים ‪ .3‬השימושים של תעסוקה‪ ,‬מסחר‬
‫ותיירות משולבים במגורים ופרוסים בעיקר לאורך הרחוב הראשי של הכפר‪ ,‬דרך השלום‪ ,‬בצורה של מרכז‬
‫ליניארי שמשמר את אופן ההתפתחות ההיסטורית של אבו גוש לצדי דרך ראשית‪.‬‬
‫‪F1‬‬
‫‪F2‬‬
‫‪4‬‬
‫הוראות התכנית המופקדת מאפשרות גם להמיר עד ‪ 50%‬מזכויות הבנייה במרבית מתחמי המגורים‬
‫ממגורים לטובת הקמת חדרי אירוח‪ .‬פרט לכך‪ ,‬התכנית המופקדת אינה מציעה פתרון לאזור תעסוקה‬
‫מסודר שיאפשר פיתוח כלכלי מגוון לצד פינוי מטרדים קיימים מתוך אזורי המגורים‪.‬‬
‫‪F3‬‬
‫למעשה‪ ,‬התכנית המוצעת כמעט ואינה מוסיפה שטחים לפיתוח מקומי מעבר למצב המאושר במסגרת‬
‫תכנית המתאר התקפה משנת ‪ 1993‬ותכנית מפורטת מס' הל‪/‬מח‪ 567/‬שקיבלה תוקף בשנת ‪ .2012‬השטחים‬
‫המיועדים לבנייה למגורים על פי תכניות אלה הינם כ‪ 943-‬דונם‪ ,‬בהם ניתן לבנות כ‪ 3,480-‬יחידות דיור ‪.5‬‬
‫במילים אחרות‪ ,‬תכנית המתאר המופקדת אמנם מרכזת את אפשרויות הפיתוח באבו גוש תחת מסגרת‬
‫תכנונית אחת‪ ,‬אך מעבר לכך כמעט ואינה מציעה שום פתרון תכנוני חדש עבור תושבי הכפר‪ .‬בנוסף‪,‬‬
‫התכנית המופקדת לוקה בהנחות יסוד מוטעים ופתרונות שחלקם אינם ישימים‪.‬‬
‫‪F4‬‬
‫תכנית מתאר מקומית ליישוב אמורה להציע פתרונות דיור לטווח הארוך‪ ,‬אך התכנית הנוכחית אינה עושה‬
‫זאת‪ .‬התכנית המוצעת אינה מקדמת שום תשתית תכנונית לפיתוח ראוי ומושכל של היישוב בשנים הבאות‬
‫ואינה מתמודדת עם המצוקה הקיימת בתחום הדיור‪ ,‬בעיקר בקרב זוגות צעירים‪ ,‬ועם המחסור בפתרונות‬
‫תעסוקה בתוך היישוב‪ .‬לאור דברים אלה‪ ,‬אנו מגישים את התנגדותנו לתכנית המוצעת‪" ,‬תכנית מתאר‬
‫כוללנית אבו גוש" מס' ‪.152-0150664‬‬
‫‪ 2‬בהתאם לסעיף ‪" 2.3‬נתונים כמותיים עיקריים" בהוראות התכנית המופקדת‪.‬‬
‫‪ 3‬בהתאם לדברי הסבר לתכנית המצורפים להוראות התכנית המופקדת‪.‬‬
‫‪ 4‬בהתאם להוראות הפרטניות לכל מתחם ומתחם שבסעיף ‪" 6.3‬מתחמי תכנון" בתכנית המופקדת‪ ,‬מותר להמיר זכויות בנייה‬
‫ממגורים להקמת חדרי אירוח במתחמים ‪.24 ,23 ,20 ,19 ,18 ,15 ,14 ,13 ,11 ,10 ,9 ,8 ,7 ,6 ,4 ,3‬‬
‫‪ 5‬בהתאם לסעיף ‪" 2.3‬נתונים כמותיים עיקריים" בהוראות התכנית המופקדת‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫הנימוקים להתנגדות‬
‫א‪ .‬תחום התכנית‬
‫תכנית המתאר המקומית התקפה של אבו גוש‪ ,‬מי‪/‬במ‪/113/‬א כללה קרקעות חקלאיות רבות מדרום לכביש‬
‫מס' ‪ 1‬שנמצאות בבעלות תושבי אבו גוש‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬בבעלות תושבי אבו גוש קרקעות נוספות בתחום תכנית‬
‫המתאר המקומית של המועצה האזורית מטה יהודה‪ ,‬תכנית מס' מי‪ .200/‬מסיבות לא ברורות‪ ,‬כאשר בשנת‬
‫‪ 1992‬הכפר אבו גוש הוכרז כמועצה מקומית שטחים אלה נותרו מחוץ לתחום השיפוט של המועצה הצעירה‪.‬‬
‫מאוחר יותר חלק מהשטח נכלל בתחום תכנית המתאר המקומית של הכפר עין ראפה‪ ,‬תכנית מס' מי‪300/‬א'‬
‫שקיבלה תוקף בשנת ‪.2005‬‬
‫אנו סבורים שעל תכנית מתאר חדשה של אבו גוש לכלול את אותן קרקעות חקלאיות שבבעלות תושבי‬
‫הכפר אשר נמצאים מדרום לכביש מס' ‪ ,1‬ואשר מזכירות את האופי החקלאי ההיסטורי של הכפר‪ .‬מכיוון‬
‫שחלק מהקרקעות נמצאות בתחום תכניות הפיתוח של הכפר אין ראפה‪ ,‬הבקשה מתמקדת בקרקעות שאינן‬
‫משויכות ליישוב מסוים בתחום המועצה האזורית מטה יהודה‪.‬‬
‫כדי להשלים את המהלך התכנוני יש צורך לתקן את הטעות שנעשתה בשנת ‪ 1992‬בהליך של תיקון תחומי‬
‫שיפוט ולהביא לצירוף השטח לתחום השיפוט של המועצה המקומית אבו גוש‪ .‬לשם כך‪ ,‬המועצה המקומית‬
‫תוכל להשתמש בתכנית המתאר הכוללנית הנדונה שבתחומה נמצאות קרקעות אלה כבסיס לתחילת ההליך‬
‫לשינוי גבולות השיפוט במשרד הפנים‪.‬‬
‫מבחינה תכנונית‪ ,‬לא צפוי כי אבו גוש יתפתח מדרום לכביש ‪ 1‬בטווח החיים של התכנית הנדונה‪ ,‬ומכאן‬
‫ששטחים אלה ימשיכו לתפקד כעורף חקלאי של היישוב‪ .‬ייתכן שבעתיד הרחוק יהיה צורך לשקול את‬
‫האפשרות לייעד חלק מאזור זה לפיתוח מקומי על פי הצרכים העדכניים של היישוב ושם כך ראוי כי הם‬
‫כבר יהיו חלק בתחום השיפוט של הרשות המקומית‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬יש לתת פתרון תכנוני ראוי לתושבי אבו‬
‫גוש אשר נאלצו להתרחק מגרעין הכפר על מנת להקים את ביתם בגלל שלא היה ברשותם קרקע זמינה‬
‫לפיתוח בתחום המרקם הבנוי של הכפר‪ .‬אנו סבורים שניתן יהיה לבחון אפשרות שבנייה זאת תשתלב עם‬
‫תכניות הפיתוח של הכפר עין ראפה הסמוך‪ ,‬וכך לא יהיה צורך לסלול דרכים ולהסדיר מערך של תשתיות‬
‫שמחבר את אותם בתים עם לב היישוב שנמצא מצפון לכביש מס' ‪.1‬‬
‫ב‪ .‬שנת היעד של התכנית המוצעת ותחזית אוכלוסייה לתכנון‬
‫בהתאם לדברי הסבר‪ ,‬וכן לפי סעיף ‪" 2.1‬מטרת התכנית" בהוראות התכנית‪ ,‬שנת היעד של התכנית הנדונה‬
‫הינה ‪ .2030‬במידה והדיון בהתנגדויות לתכנית יסתיים במהלך ‪ 2015‬והתכנית תקבל תוקף עד סוף השנה‪,‬‬
‫דבר שלא ברור האם אכן יקרה‪ ,‬ייוותרו ‪ 15‬שנים בלבד למימושה‪ .‬מדובר בפרק זמן קצר יחסית עבור תכנית‬
‫מתאר שאמורה לשרת את מאמצי הפיתוח המקומי של יישוב שלם‪.‬‬
‫הגדרת שנת יעד במסגרת של תכנית מתאר מקומית מסייעת בקביעת יעדי התכנון‪ ,‬בעיקר מבחינת גודל‬
‫האוכלוסייה‪ ,‬שטחי המגורים הנדרשים עבורה‪ ,‬שטחי ציבור‪ ,‬מוקדי תעסוקה‪ ,‬מערכות דרכים ועוד‪ .‬לאור‬
‫העובדה כי אנו נמצאים כבר בשנת ‪ ,2015‬שנת היעד ‪ 2030‬הינה שנה קרובה יחסית במונחים תכנוניים‪ .‬אין‬
‫זה נכון להתייחס אליה כשנת יעד במסגרת של תכנית מתאר מקומית‪ ,‬שאמורה לממש חזון תכנוני של‬
‫יישוב שלם בטווח זמן ארוך‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫במילים אחרות‪ ,‬התכנית המוצעת לוקה בהעדר אופק תכנוני ראוי‪ .‬על תכנית מתאר מקומית לדאוג‬
‫לפתרונות תכנוניים בראיה של לפחות ‪ 20‬שנה קדימה מהמועד הצפוי לאישורה‪ .‬לכן‪ ,‬אנו מציעים לקבוע את‬
‫השנה ‪ 2040‬כשנת היעד של תכנית המתאר המוצעת ולהגדיר יעדים ומטרות תכנוניים בתחומים השונים‬
‫של הפיתוח המקומי וכן שלביות הפיתוח בהתאם לכך‪.‬‬
‫לפי תחזיות גידול אוכלוסייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ‪ ,6‬אוכלוסיית אבו גוש עשויה להגיע לסדר‬
‫גודל של ‪ 11,000‬עד ‪ 12,000‬תושבים בשנת ‪ .2040‬לפיכך על תכנית המתאר המוצעת לתת פתרונות תכנוניים‬
‫מעשיים עבור ‪ 12,000‬תושבים‪ ,‬וכן פתרונות נומינאליים עבור כ‪ 14,400-‬תושבים‪ ,‬אשר מהווים מקדם‬
‫בטחון של ‪ 20%‬כפי שנעשה במסגרת תכנית המתאר המופקדת‪.‬‬
‫‪F5‬‬
‫תחזיות אלה מביאות את אבו גוש לגודל אוכלוסייה שעובר את צפי הגידול שנקבע במסגרת תמ"א‪ ,35/‬אשר‬
‫קבעה שמדובר ביישוב מיוחד אשר אוכלוסייתו תגיע ל‪ 10,000-‬תושבים עם צפיפות בנייה מינימאלית של ‪5‬‬
‫יח"ד לדונם‪ .‬היות וצפוי כי תושבי אבו גוש ימשיכו להתגורר שיישובם גם לאחר חציית התקרה של גודל‬
‫אוכלוסייה שנקבע על פי תמ"א‪ ,35/‬מן הראוי לבחון מחדש את הפתרונות המוצעים במסגרת תכנית‬
‫המתאר המופקדת ולהציע תשתית תכנונית שתיתן מענה סביר לצרכי האוכלוסייה שתתגורר בעתיד ביישוב‪.‬‬
‫ג‪ .‬הערכה מוטעית לגבי מימוש פוטנציאל הבנייה‬
‫היקף המימוש העדכני של פוטנציאל הבנייה הקיים באבו גוש הינו נמוך יחסית ועומד על כ‪ 45%-‬בלבד‪.‬‬
‫החישוב מסתמך על נתונים לגבי פוטנציאל הבנייה קיים של כ‪ 3,480-‬יחידות דיור ‪ 7‬מצד אחד‪ ,‬ומספר‬
‫יחידות הדיור הקיימות שעמד על כ‪ 1,560-‬בלבד בסוף שנת ‪.2012‬‬
‫‪F6‬‬
‫המימוש הנמוך מצביע על תופעה מוכרת בכלל היישובים הערביים לפיה יש מיעוט תושבים שהם בעלי‬
‫קרקעות פרטיות זמינות לפיתוח‪ ,‬אשר מחזיקים את קרקעותיהם לטובת הדורות הבאים במשפחה ואינם‬
‫ששים למכור את רכושם למי שזקוקים לבנות קורת גג אך אין ברשותם קרקעות פרטיות‪ .‬סביר להניח כי‬
‫לאור היותה הקרקע משאב במחסור‪ ,‬קצב מימוש הבנייה למגורים יגדל לאורך השנים‪ ,‬אך יחד עם זאת‬
‫צפוי כי היקף המימוש יישאר נמוך יחסית במסגרת הזמן עד לשנת היעד של התכנית הנדונה‪.‬‬
‫מהנתונים המוצגים בנספח הפרוגראמה של התכנית המופקדת עולה כי ההערכה הינה שקצב המימוש‬
‫הכולל של פוטנציאל הבנייה יגיע בשנת היעד ‪ 2030‬עד כדי ‪ .67%‬זאת‪ ,‬מכיוון שעל פי הפרוגראמה יידרשו‬
‫בשנת היעד ‪ 2030‬כ‪ 3,000-‬יחידות דיור ‪ 8‬כדי לתת מענה לצרכי האוכלוסייה ביישוב‪ ,‬ואילו התכנית מציעה‬
‫קיבולת נומינאלית של כ‪ 4,500-‬יחידות דיור‪ .‬גם כאשר צפוי כי היקף המימוש של הבנייה בתחום התכנית‬
‫יעלה‪ ,‬קצב הגידול החזוי בתכנית המוצעת הינו מהיר למדי ולא ברור על מה מבוססת הנחה זאת‪ .‬מכיוון‬
‫שאין כל אפשרות להכריח בעלי קרקעות פרטיים לבנות על אדמותיהם‪ ,‬והם ימשיכו לבנות בהתאם לקצב‬
‫הריבוי הטבעי של משפחותיהם‪ ,‬אזי היקף המימוש של פוטנציאל הבנייה יישאר נמוך יחסית‪ .‬אנו מעריכים‬
‫כי היקף המימוש מתוך פוטנציאל הבנייה יכול להגיע עד כדי ‪ 60%‬בשנת היעד ‪ ,2030‬ורק בשנת יעד‬
‫‪F7‬‬
‫‪ 6‬לפי תחזית גידול בינונית‪ ,‬מתוך‪ :‬פלטיאל‪ ,‬ספולקר‪ ,‬קורנילנקו‪ ,‬מלדונדו )‪ (2012‬תחזיות אוכלוסייה לישראל לטווח ארוך‪2059- :‬‬
‫‪ ,2009‬אגף דמוגרפיה ומפקד‪ ,‬הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ]‪ .[http://www.cbs.gov.il/www/publications/tec27.pdf‬התחזיות‬
‫בוחנות את מגמות הגידול של הקבוצות השונות באוכלוסייה במדינת ישראל עד לשנת ‪ ,2059‬תוך התייחסות פרטנית‬
‫לאוכלוסייה יהודית ללא חרדים‪ ,‬אוכלוסייה יהודית חרדית ואוכלוסייה ערבית‪ ,‬ונערכה בשלוש חלופות‪ :‬נמוכה‪ ,‬בינונית‬
‫וגבוהה‪.‬‬
‫‪ 7‬בהתאם לסעיף ‪" 2.3‬נתונים כמותיים עיקריים בתכנית" שבהוראות התכנית המופקדת‪.‬‬
‫‪ 8‬בהתאם לסעיף ‪" 6.2‬מגורים" )ע' ‪ (14‬בנספח הפרוגראמה‪ .‬ראוי לציין כי על סמך נתונים מעודכנים משנת ‪ 2012‬יידרשו כ‪3,200-‬‬
‫יחידות דיור באותה שנת יעד‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫מאוחרת יותר‪ 2040 ,‬כפי שאנו מבקשים לחשב‪ ,‬ניתן יהיה להגיע לרמת מימוש של ‪ 65%‬עד ‪67%‬‬
‫מפוטנציאל הבנייה‪ .‬על כן יש לתכנן את היקף הבנייה המותר בתחום הכפר אבו גוש בהתאם‪.‬‬
‫ד‪ .‬העדר פתרונות פיתוח ראויים‬
‫התכנית המופקדת לוקה בהעדר עתודות קרקע ראויות לפיתוח מקומי כנדרש מתכנית מתאר כוללנית עבור‬
‫יישוב שלם‪ .‬מצד אחד‪ ,‬כמעט ולא מוצעים בה שטחים חדשים לפיתוח; מצד שני‪ ,‬חלק ניכר מהשטחים‬
‫המיועדים לפיתוח חדש‪ ,‬אינם ישימים‪ .‬כל זאת‪ ,‬מבלי להתייחס לחוסר בשטחים שנוצר לאור הצורך לעדכן‬
‫את שנת היעד של התכנית‪.‬‬
‫מכיוון שמדובר בתכנית מתאר כוללנית‪ ,‬אשר אין בה פירוט של חלק מיעודי הקרקע כגון מבני ציבור‪,‬‬
‫שטחים פתוחים ודרכים בתוך מתחמי המגורים‪ ,‬יש צורך לבחון את מאזן יעודי הקרקע בין המצב הקיים‬
‫למצב המוצע על פי שתי קבוצות עיקריות‪ :‬שטחים המיועדים לפיתוח מקומי )מגורים‪ ,‬מבני ציבור‪ ,‬מסחר‪,‬‬
‫דרכים‪ ,‬מתקני תשתית‪ ,‬בתי קברות וכן שטח ציבורי פתוח‪ ,‬ספורט ונופש( לעומת שטחים שאינם מיועדים‬
‫כלל לפיתוח מקומי )חקלאות‪ ,‬יער‪ ,‬מגבלות בנייה‪ ,‬שטחים פתוחים(‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬לאור גודלם של השטחים‬
‫המיועדים לצרכי דת‪ ,‬אשר כאמור אינם משרתים את אוכלוסיית הכפר אבו גוש‪ ,‬יש להוריד אותם‬
‫מפוטנציאל הפיתוח של היישוב‪.‬‬
‫ניתוח ייעודי הקרקע לפי עקרונות אלה מגלה כי בסך הכול התכנית המופקדת מוסיפה כ‪ 308-‬דונם בלבד‬
‫לפיתוח מקומי‪ :‬כ‪ 1,751-‬דונם במצב המוצע לעומת כ‪ 1,443-‬דונם במצב המאושר )ראו נספח ב'(‪ .‬מדובר‬
‫בתוספת קטנה יחסית של עתודות קרקע לפיתוח‪ ,‬אשר אינה יכולה לתת מענה לכלל הצרכים של הפיתוח‬
‫המקומי הצפויים מגידול האוכלוסייה‪ .‬בחישוב מהיר‪ ,‬מדובר בתוספת קרקעות לפיתוח בהיקף של כ‪21%-‬‬
‫עבור תוספת אוכלוסייה של ‪ ,50%‬כל זאת על פי התחזיות של עורכי התכנית‪.‬‬
‫למעשה‪ ,‬עתודות הקרקע המוצעות הן קטנות עוד יותר‪ ,‬מכיוון שבחלקן יעוד הקרקע המוצע אינו ישים כלל‬
‫ובאחרות מדובר ביעוד קרקע שישימותו מוטלת בספק בטווח הזמן הנראה לעין‪ .‬בסך הכול מדובר בשטח‬
‫של כ‪ 164-‬דונם‪ ,‬יותר ממחצית מהשטחים החדשים המיועדים לפיתוח מקומי בתכנית המוצעת‪ ,‬לצרכי‬
‫מגורים‪ ,‬מבני ציבור ושטחים פתוחים‪ ,‬אשר אינם ישימים כפי שמפורט להלן )ראו מפה מס' ‪:(1‬‬
‫‪ .1‬מתחם ‪ ,19‬אשר חופף את חלקה ‪ 6‬בגוש ‪ 29528‬בשטח כולל של כ‪ 88-‬דונם‪ ,‬מתוכם כ‪ 40-‬דונם‬
‫המיועדים למגורים ומבני ציבור והיתר לשטח פתוח מיוחד לרווחת כלל הציבור‪ ,‬נמצא ככל הידוע‬
‫לנו בבעלות של ממשלת צרפת‪ ,‬ולכן אין כל ביטחון שפוטנציאל הבינוי שבו או האפשרות לייעד את‬
‫חלקו כשטח פתוח לרווחת כלל הציבור‪ ,‬ימומשו ‪.9‬‬
‫‪F8‬‬
‫‪ .2‬מתחם ‪ ,20‬המחולק לשני חלקים בשטח כולל של כ‪ 40-‬דונם‪ ,‬מיועד למגורים ברמה מתארית‪,‬‬
‫מוחכר כקרקע חקלאית לקיבוץ מעלה החמישה לתקופה ארוכה בהתאם להסכם שככל הידוע לנו‬
‫נחתם בשנים האחרונות‪ .‬לכן גם לגבי שטח זה קיים ספק רב האם ניתן יהיה לממש את פוטנציאל‬
‫הפיתוח שבו בטווח הנראה לעין‪.‬‬
‫‪ 9‬יש לציין גם כי אין זה סביר שמתוך כ‪ 88-‬דונם שבבעלות ממשלת צרפת יופקעו יותר ממחציתה לצרכי ציבור‪ 40 :‬דונם כשטח‬
‫ציבורי פתוח ועוד כ‪ 8-‬דונם כשטח למבני ציבור‪ ,‬בנוסף לדרך אורכית שחוצה את המתחם ודרכים פנימיות שתוגדרנה בשלב של‬
‫התכנון המפורט‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫‪ .3‬מתחם ‪ 16‬מיועד לשמש כשטח ציבורי פתוח בהיקף של כ‪ 34-‬דונם‪ ,‬אינו יכול אף הוא לתת מענה‬
‫למטרה המוצעת בתכנית הנדונה לאור האופי המדרוני שלו‪ .‬מדובר ברצועת קרקע צרה יחסית של‬
‫כ‪ 580-‬מ' אורך ברוחב משתנה בין ‪ 50‬ל‪ 90-‬מ'‪ ,‬מצפון‪-‬מזרח לרחוב הראשי של הכפר‪ ,‬סמוך לכניסה‬
‫מכיוון מחלף עין חמד‪ .‬הפרש הגבהים בין החלק התחתון‪ ,‬הצמוד לרחוב הראשי לבין החלק העליון‬
‫נע בין ‪ 15‬ל‪ 20-‬מ'‪ ,‬כלומר שיפוע של ‪ 22%‬עד ‪ ,25%‬דבר אשר מונע כל אפשרות לפתח את המתחם‬
‫כשטח ציבורי רחב ידיים לטובת כלל הציבור‪ .‬הגדרתו של מתחם ‪ 16‬כשטח ציבורי פתוח לא תסייע‬
‫כלל לרווחת תושבי אבו גוש ואינה מתחשבת בצורך האמתי של התושבים לקרקע ראויה לבנייה‬
‫למגורים על מנת לפתור את מצוקת הדיור החמורה ביישוב‪.‬‬
‫‪ .4‬בהקשר זה יש לציין גם כי השטח של בית הקברות העתיק שבגלעין הכפר חצוי בין מתחם ‪) 1‬חלקו‬
‫הדרומי( למתחם ‪) 4‬חלקו הצפוני(‪ .‬כיוון שכך‪ ,‬החלק הצפוני בשטח של כ‪ 2-‬דונם‪ ,‬מסומן באופן‬
‫מוטעה כשטח שמיועד למגורים ומייצר מצג שווא כאילו ישנו שטח נוסף לפיתוח‪ .‬אמנם טעות זאת‬
‫אינה מהווה גריעה משמעותית מסך השטחים המיועדים למגורים במסגרת התכנית‪ ,‬אך יש לתקן‬
‫את הסימון בתשריט התכנית ולסמן את כל שטח בית הקברות ביעוד המתאים‪.‬‬
‫מכל אלה עולה כאמור‪ ,‬כי יותר ממחצית מהשטח החדש שמוצע לפיתוח מקומי במסגרת התכנית הנדונה‬
‫אינו ניתן למימוש למטרות עבורן הוא מיועד בטווח הזמן הנראה לעין‪ ,‬או שאין כל אפשרות לממשו‬
‫מסיבות תכנוניות ולכן אינם יכולים לשמש פתרון לצרכי התכנון של תושבי אבו גוש‪ .‬מתוך כ‪ 1,750-‬דונם‬
‫המיועדים לפיתוח מקומי‪ ,‬ניתן לבטוח באפשרויות הפיתוח של כ‪ 1,580-‬דונם בלבד‪ ,‬מתוכם רק כ‪ 144-‬דונם‬
‫הם שטחים חדשים לפיתוח מקומי המוצעים במסגרת תכנית המתאר הנדונה‪.‬‬
‫עוד נציין כי החובה להכין תכנית מפורטת עבור‬
‫ה‪ .‬צורך באדמות מדינה לפיתוח מקומי‬
‫אופי הבנייה השכיח בחברה הערבית הינו של בנייה עצמית במגרש הפרטי המיועד למגורים של בני‬
‫המשפחה בלבד‪ .‬לצד זה‪ ,‬כמעט ולא קיים שוק מקרקעין שיכול ליצור אפשרויות או הזדמנויות מגורים‬
‫חדשות עבור מי שזקוק לפתרון דיור ואין ברשותו קרקע זמינה לבנייה‪ .‬לכן קיימת חשיבות רבה בצירוף‬
‫קרקעות מדינה לצרכי מגורים ומבני ציבור בתחום אבו גוש‪ .‬קרקעות מדינה מהוות את ההזדמנות היחידה‬
‫למתן מענה לצרכי מגורים עבור מי מבין הדור הצעיר שאין ברשותו או ברשות משפחתו קרקע זמינה לבנייה‬
‫והם מעוניינים להמשיך להתגורר ביישוב‪.‬‬
‫חשוב שתכנית המתאר החדשה של אבו גוש תיצור מגוון הזדמנויות פיתוח למגורים‪ ,‬במיוחד באדמות‬
‫מדינה‪ ,‬כדי לתת מענה למי שאינם בעלי קרקעות פרטיות ביישוב‪ .‬היות והשטחים המוצעים לפיתוח בצפון‬
‫היישוב )מתחם ‪ (20‬הם קרקעות בבעלות מדינה‪ ,‬יש לכאורה כדי לתת פתרון לפלח זה של האוכלוסייה‪ ,‬אך‬
‫מכיוון שמדובר בשטחים שמידת המימוש שלהם מוגבלת‪ ,‬יש למצוא פתרונות נוספים‪ .‬כאמור לעיל‪ ,‬אנו‬
‫מבקשים לבטל את שלבי הפיתוח במתחם ‪ ,20‬ומן הראוי לבטל גם את התנאים לפיתוח ‪ 10‬מתחם ‪ 18‬עד‬
‫לאחר פיתוח של ‪ 70%‬לפחות במתחמים ‪ 23‬ו‪ .24-‬יש לשים לב כי ההצעה המוזכרת לעיל לייעד חלק משטחי‬
‫היער שבחלק הצפוני של מתחם ‪) 21‬שכונת המצפה(‪ ,‬באה כדי להגדיל את מגוון הפתרונות למגורים באדמות‬
‫מדינה עבור מי מבין תושבי אבו גוש שאין ברשותם קרקעות זמינות לפיתוח‪.‬‬
‫‪F9‬‬
‫‪ 10‬בהתאם לסעיף ‪" 7.1‬שלבי ביצוע" שבהוראות התכנית המופקדת‪.‬‬
‫‪8‬‬
‫על כן אנו דורשים לצרף לתחום הפיתוח של אבו גוש לא רק קרקעות בבעלות תושבי הכפר שנמצאות‬
‫ממערב ליישוב‪ ,‬אלא גם קרקעות בבעלות מדינה שמידת המימוש שלהן גבוהה כדי לתת מענה תכנוני ראוי‬
‫לתושבים שאין ברשותם קרקע פרטית שמיועדת לבנייה למגורים‪ .‬סביר להניח כי מידת המימוש של‬
‫פוטנציאל הבנייה בקרקעות בבעלות ציבורית יהיה גבוה יותר מזה שבקרקעות בבעלות פרטית בגלל יכולתה‬
‫של המדינה לקדם הליכי תכנון ופיתוח מרוכזים‪ .‬בצורה זאת יגדל באופן יחסי היקף המימוש הכולל של‬
‫פוטנציאל הבניה ביישוב‪.‬‬
‫ו‪ .‬שטח דרוש לתכנון‬
‫כדי לתת מענה תכנוני לאוכלוסיית אבו גוש בהיקף נומינאלי של ‪ 14,400‬תושבים בשנת היעד ‪ ,2040‬יש‬
‫לחשב את השטח הדרוש לפיתוח מקומי כדלקמן‪:‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫אוכלוסיית יעד‬
‫מספר נפשות למשק בית ממוצע‬
‫מספר יחידות דיור לתכנון‬
‫פוטנציאל יחידות דיור דרוש במימוש של ‪65%‬‬
‫פוטנציאל יחידות דיור קיים‬
‫פוטנציאל יחידות דיור חסר‬
‫שטח מגורים דרוש לפי צפיפות דיור ממוצעת של ‪ 5‬יח"ד לד'‬
‫שטח דרוש לצרכי ציבור )לפי חישוב של ‪(40%‬‬
‫סה"כ שטח דרוש לפיתוח עתידי‬
‫‪ 14,400‬תושבים‬
‫‪4‬‬
‫‪ 3,600‬יח"ד‬
‫‪ 5,540‬יח"ד‬
‫‪ 3,480‬יח"ד‬
‫‪ 2,060‬יח"ד‬
‫כ‪ 410-‬דונם נטו למגורים‬
‫כ‪ 275-‬דונם לצרכי ציבור‬
‫כ‪ 685-‬דונם ברוטו‬
‫על מנת להתמודד עם המחסור בשטחים זמינים לפיתוח מקומי‪ ,‬בעיקר למגורים‪ ,‬ולתת פתרונות תכנוניים‬
‫בטווח המיידי‪ ,‬אנו דורשים לערוך שינויים ביעודי הקרקע במספר מקומות בתחום התכנית המוצעת‬
‫כמפורט להלן )ראו מפה מס' ‪:(2‬‬
‫‪ .1‬להפוך את כל מתחם ‪ ,16‬כולל הרצועה המסומנת כיער לאורך הרחוב הראשי בשטח של כ‪ 9-‬דונם‬
‫וגם רצועה של קרקע ביעוד חקלאי מצפון‪-‬מזרח למתחם שנותרה מחוץ לשטח התכנית ללא כל‬
‫הגיון תכנוני‪ ,‬בשטח כולל של כ‪ 52-‬דונם‪ ,‬ליעוד של שימושים מעורבים של מגורים‪ ,‬מסחר ותעסוקה‬
‫כמו שאר השטחים שלאורך הרחוב הראשי של אבו גוש‪ .‬מדובר בשטח מדרוני שאינו מתאים ליעוד‬
‫המוצע כשטח ציבורי פתוח‪ ,‬אבל כן ניתן לנצל אותו לבנייה מדורגת ולהבנתנו קיימת חשיבות גדולה‬
‫להמשיך לפתח את שני צידי הרחוב הראשי עם שימושים מעורבים‪ .‬על פי תכנית המתאר המחוזית‬
‫תמ"מ‪ ,30/1/‬שטח זה מוגדר כ‪"-‬אזור חקלאי נופי" והוא יכול לשמש להרחבת שטח יישוב ‪ 11‬היות‬
‫ולמעשה אין בו ערכים נופיים ייחודיים‪ .‬ככל שיימצאו במקום שרידים של חקלאות עתיקה או‬
‫אחרים‪ ,‬ניתן יהיה לשלבם בפיתוח הסביבתי של המתחם‪.‬‬
‫‪F10‬‬
‫‪ .2‬לשנות את ייעוד הקרקע של השטחים המיועדים ליער מצפון לשכונת המצפה )מתחם ‪ ,21‬תאי שטח‬
‫‪ 543 ,540‬ו‪ (544-‬ולהפוך את רוב השטח )כ‪ 50-‬דונם( למגורים‪ .‬להבנתנו‪ ,‬הגדרת תאי שטח ‪ 543‬ו‪544-‬‬
‫כיער במסגרת תכנית מפורטת הל‪/‬מח‪ 567/‬נעשתה ללא כל צורך תכנוני ומתוך חוסר ראיה כוללת‬
‫אודות הפתרונות הדרושים למגורים עבור כלל תושבי היישוב‪ .‬שני תאי שטח אלה לא היו מוגדרים‬
‫‪ 11‬בהתאם לסעיף ‪" 6.6‬אזור חקלאי נופי" בהוראות תכנית המתאר המחוזית תמ"מ‪.30/1/‬‬
‫‪9‬‬
‫כיער לפניכן‪ ,‬אלא כשטחים לתכנון בעתיד ושטחים פתוחים‪ ,‬ולא היה כל צורך להגדיר אותם כיער‬
‫כדי לאזן את היקף שטחי היער שנגרעו ‪ 12‬מתוך תמ"א‪ 22/‬במסגרת תכנית הל‪/‬מח‪ .567/‬לצורך‬
‫האיזון בין שטחי יער ניתן היה להגדיר שטחים אחרים שהם יער נטע אדם שנמצאים מחוץ לתחום‬
‫התכנית‪ ,‬אך עדיין בתחום יער ‪ 3311‬על פי תשריט תמ"א‪.22/‬‬
‫‪F1‬‬
‫‪ .3‬להחליף שטחים המותרים לפיתוח על פי תמ"מ‪ 30/1/‬מצפון‪-‬מערב למוסד ידידיה בהיקף של כ‪70-‬‬
‫דונם‪ ,‬אשר אין כל סבירות לפתח אותם בשל הרגישות הנופית שלהם ועלויות הפיתוח הצפויות‬
‫לאור הטופוגרפיה הקשה של המקום‪ ,‬באתרים אחרים כמו למשל המדרון שצפון לכביש ‪,425‬‬
‫ממערב לשכונת "מצפה" לכיוון נווה אילן‪ .‬מדובר בקרקעות ששייכות לתושבי אבו גוש שהן צמודות‬
‫דופן לכפר ויש בהן פוטנציאל לבניה למגורים בשטח דומה בהיקפו לזה שסמוך למוסד והוא יכול‬
‫לעונות על הצרכים של תושבי הכפר בצורה טובה יותר‪ .‬אנו סבורים שיש מקום לצרף את קרקעות‬
‫אלה לתחום הפיתוח של תכנית המתאר המוצעת‪ .‬נציין כי שינוי מסוג זה לא יכול להיחשב כתוספת‬
‫שטח לפיתוח מקומי עבור היישוב אבו גוש ‪ 13‬מכיוון שהמטרה היא להגדיר שטח לפיתוח מקומי תוך‬
‫ביטול שטח אחר שאינו מתאים לכך‪.‬‬
‫‪F12‬‬
‫‪ .4‬על מנת לאזן בין השטחים המיועדים לפיתוח לטובת תושבי אבו גוש לבין מערך השטחים הפתוחים‬
‫לרווחת התושבים‪ ,‬ניתן לצרף שטחי יער שסובבים את אבו גוש והם צמודי דופן לשטח הבנוי‪ ,‬כחלק‬
‫ממערך השטחים הפתוחים של היישוב‪ .‬מדובר בפתרון תכנוני ראוי על מנת לתת מענה למחסור‬
‫בשטחים פתוחים בתחום היישוב תוך צמצום היקף ההפקעות מבעלי הקרקע הפרטיים‪ .‬דוגמה לכך‬
‫הינה החורשה שממוקמת בסמוך לכניסה מכיוון מחלף עין חמד‪ ,‬בשטח של כ‪ 25-‬דונם‪ .‬יש לציין כי‬
‫חלק מחורשה זאת משמשת בפועל כחנייה ציבורית בעיקר עבור המבקרים הרבים ולכן צירוף‬
‫השטח לתחום התכנית יאפשר להסדיר את השימוש בחלק ממנה כחניה ציבורית‪ ,‬ובנוסף להכשיר‬
‫את עיקר השטח שלה כשטח ציבורי פתוח שמשרת את כלל הציבור‪ .‬מכיוון שאין כוונה לייעד את‬
‫השטח לבנייה‪ ,‬אנו לא רואים סתירה עם היעוד של השטח כיער על פי תמ"א‪ 22/‬או תמ"מ‪.30/1/‬‬
‫‪ .5‬אנו סבורים כי יש להשאיר את השטח המוצע במתחם ‪ 20‬בתחום התכנית כעתודת קרקע לטווח‬
‫ארוך‪ .‬אם יבשילו התנאים הקניינים כדי לפתח את השטח‪ ,‬ניתן יהיה לעשות זאת בכל עת‪ .‬לשם כך‬
‫יש לבטל את התנאים המגבילים לפיתוח בשני החלקים של מתחם ‪ 20‬עד לאחר פיתוח של ‪70%‬‬
‫לפחות במתחמים ‪ 23‬ו‪ ,24-‬וכי הפיתוח בחלק הצפוני של מתחם ‪ 20‬יעשה רק לאחר השלמת מרבית‬
‫הפיתוח בחלקו הדרומי של אותו מתחם‪ ,‬כפי שכל אלה באים לידי ביטוי בהוראות התכנית ‪.14‬‬
‫במידה וכל השטחים יהיה חלק מאותה תכנית מתאר מקומית אשר נותנת חלופות פיתוח ברמות‬
‫שונות‪ ,‬עם סבירות מימוש שונה‪ ,‬בבוא העת הרשות המקומית תוכל לקבל החלטה מושכלת לגבי‬
‫סדרי העדיפויות הנכונים לפיתוח כל אחד מהמתחמים‪.‬‬
‫‪F13‬‬
‫כפי שניתן לראות‪ ,‬ישנן אפשרויות רבות להגדיר שטחים נוספים לפיתוח למגורים וצרכי ציבור עבור‬
‫תושבי אבו גוש‪ ,‬אשר לא הובאו בחשבון בעת הכנת תכנית המתאר המופקדת‪ .‬אמנם אין בחלפות פיתוח‬
‫אלה כדי לתת מענה שלם לצורך בעתודות קרקע נוספות לפיתוח מקומי כפי שהוצג לעיל‪ ,‬אך יש בכך כדי‬
‫להציע פתרונות תכנוניים ישימים יותר אשר מצמצמים את הפער בין השטח הדרוש לפיתוח מקומי לבין‬
‫השטח המוצע למטרה זאת‪.‬‬
‫‪ 12‬בהתאם לסעיף ‪" 9‬שינוי סוגי יער" בהוראות תיקון ‪ 4‬לתמ"א‪.22/‬‬
‫‪ 13‬בהתאם לסעיף ‪" 5.4.6‬הרחבת אזור הפיתוח הפרברי של אבו גוש" בהוראות תכנית המתאר המחוזית תמ"מ‪.30/1/‬‬
‫‪ 14‬בהתאם לסעיף ‪" 7.1‬שלבי ביצוע" שבהוראות התכנית המופקדת‪.‬‬
‫‪10‬‬
‫ז‪ .‬העדר אפשרות למצות את היקף הבנייה המוצע‬
‫הוראות התכנית המופקדת אינן מאפשרות לנצל את מלוא זכויות הבנייה המוצעות‪ ,‬דבר אשר מצמצם את‬
‫מגוון הפתרונות שעומדים לרשותם של תושבי אבו גוש כדי לפתור את המצוקה בקרקעות זמינות לפיתוח‬
‫ממנה הם סובלים‪ .‬מגבלות אלה באות לידי ביטוי למשל בסעיפים ‪ 6.3.9 ,6.3.4‬ו‪ 6.3.12-‬בהוראות התכנית‪,‬‬
‫אשר מפרטים את הוראות הבינוי במתחם ‪) 3‬המרקם ההיסטורי(‪ ,‬מתחם ‪) 10‬גבעת דהר ענקוש( ומתחם ‪13‬‬
‫)מגורים קיים(‪ ,‬בהתאמה‪ .‬לפי סעיפים אלה אחוזי הבנייה המותרים באותם מתחמים הינם ‪ ,100%‬תכסית‬
‫הקרקע הינה ‪) 50%‬במתחמים ‪ 10‬ו‪ (13-‬עד ‪) 60%‬מתחם ‪ ,(3‬הגובה המרבי של הבנייה הינו ‪ 12‬מ' ואילו מספר‬
‫הקומות המרבי הוא ‪ ,4‬כאשר חתך המבנה בכל נקודה לא יעלה על ‪ 3‬קומות‪ .‬מטרתן של הוראות אלה הן‪,‬‬
‫ככל הנראה‪ ,‬לשמור על אחידות קו הרקיע של הכפר‪ ,‬בהתאם למבנה הטופוגרפי הטבעי‪ ,‬כפי שניתן לראות‬
‫בבירור בחתכים שבנספח משולב "ליבת היישוב"‪.‬‬
‫משמעות הדבר של מגבלות בינוי אלו הינה כי‪ ,‬למעשה‪ ,‬לא ניתן יהיה להגיע לגבוה המרבי המותר לבנייה של‬
‫ארבע קומות‪ ,‬ומכאן שלא ניתן יהיה לנצל את מלוא אפשרויות הבינוי שהתכנית מציעה‪ .‬על מנת לאפשר‬
‫מיצוי מרבי של אפשרויות הבינוי‪ ,‬יש להגדיל את אחוזי הבנייה המותרים במגרש וגם לבטל את ההתניה של‬
‫שלוש קומות בחתך בלבד‪ .‬גם אם קיימת אפשרות להקים מבנה בתכסית נמוכה מ‪ 60%-‬משטח המגרש כדי‬
‫"לשמור" אחוזי בנייה לקומות הגבוהות‪ ,‬אז המגבלה של ‪ 3‬קומות גובה בחתך הופכת אותה לחסרת תוחלת‬
‫היות ולא תמיד ניתן יהיה למצוא פתרון אדריכלי או הנדסי שעונה לכל הדרישות‪.‬‬
‫הדוגמא שבתרשים מלמדת את‬
‫הנושא היטב לדעתנו‪ .‬במצב של‬
‫מגרש נתון בשטח של כ‪ 500-‬מ"ר‬
‫בתכסית קרקע של ‪ ,60%‬ניתן‬
‫לבנות שטח קומה של ‪ 300‬מ"ר‪,‬‬
‫אך למעשה קווי הבניין מגבילים‬
‫את שטח הקומה לכ‪ 200-‬מ"ר‬
‫בלבד‪ .‬יוצא אפוא שניתן יהיה‬
‫לבנות בית בן ‪ 2‬קומות וחצי‪ ,‬מבלי‬
‫יכולת לנצל את מלוא הגובה‬
‫המותר במגרש‪ .‬לעומת זאת‪,‬‬
‫במידה ומסירים את המגבלה של‬
‫‪ 3‬קומות גובה בחתך‪ ,‬ניתן להבנות‬
‫בית בגובה כולל של ‪ 4‬קומות‬
‫מהמפלס התחתון שלו‪ ,‬עם נסיגות‬
‫הקדמית‬
‫מהחזית‬
‫מוגדרות‬
‫בקומות העליונות‪ .‬שטח המבנה‬
‫יכול להגיע במקרה כזה עד כדי‬
‫‪ 750‬מ"ר‪ ,‬כלומר ‪ 150%‬בנייה‪.‬‬
‫‪11‬‬
‫להערכתנו‪ ,‬ניתן להגיע ל‪ 150%-‬בנייה במגרש עם נסיגות מצומצמות מהחזדית הקדמית בקומות‬
‫העליונות‪ ,‬כך שבחלק מהמבנה יהיו ארבע קומות בחתך‪ .‬פתרון תכנוני מסוג זה יאפשר לנצל בצורה טובה‬
‫יותר את אפשרויות הבנייה במגרש הבודד; יפתח גם הזדמנויות בינוי חדשות בעיקר עבור זוגות צעירים‬
‫אשר יוכלו לבנות במגרש המשפחתי של ההורים; וגם יאפשר להגדיל את היקף המימוש של פוטנציאל‬
‫הבינוי המוצע בתכנית המופקדת‪.‬‬
‫ח‪ .‬העדר פתרונות תעסוקה‬
‫התכנית המוצעת אינה נותנת כל מענה תכנוני לצרכי התעסוקה של תושבי אבו גוש או לצורך לייצר מקורות‬
‫הכנסה עבור הרשות המקומית‪ .‬כבר היום‪ ,‬הרחוב הראשי שחוצה את הכפר מתפקד כמוקד של מסחר‪,‬‬
‫תיירות והסעדה שמושך אליו מבקרים רבים כל ימות השנה‪ ,‬ולכן אין כל בשורה בהגדרתו בתכנית המוצעת‬
‫כשטח לשימושים מעורבים של מגורים‪ ,‬מסחר ותעסוקה‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬ההצעה להמיר עד ‪ 50%‬מזכויות הבנייה למגורים לטובת חדרי אירוח כפי שפורט לעיל‪ ,‬הינה חסרת‬
‫הגיון תכנוני ומתעלמת מהצרכים המיידיים של תושבי אבו גוש להשתמש בקרקע לצרכי מגורים‪ .‬יישום‬
‫אפשרות כזאת יביא לצמצום פוטנציאל הבנייה למגורים ביישוב‪ ,‬אין זה בטוח שתהיה לכך דרישה כלל‬
‫בגלל הצורך להחליט בין מגורים לבין יחידות אירוח ולכן ספק כמה תושבים אכן יבקשו לנצל אותה זאת‪.‬‬
‫יש לזכור כי פיתוח תיירותי שאינו מנוהל בצורה נכונה עלול לפגוע באיכות החיים של תושבי הכפר ולא יביא‬
‫כל תועלת עבור התושבים והרשות המקומית כאחד‪.‬‬
‫על מנת לתת פתרונות תעסוקה ראויים‪ ,‬יש להגדיר במסגרת התכנית הנדונה שטחים להקמת אזור‬
‫תעסוקה שיפתח הזדמנות עבור יזמים מקומיים להקים עסקים בתחום היישוב ויאפשר מצד שני להעתיק‬
‫אליו עסקים קיימים שמהווים היום מטרד בתוך אזורי המגורים כגון מוסכים ובתי מלאכה‪ .‬אין חולקים‬
‫כי הקמה של אזור תעסוקה מסוג שה יתרום לכלכלה של הרשות המקומית בצורה של אגרות‪ ,‬היטלים‬
‫ומיסי ארנונה‪.‬‬
‫אנו מציעים שתי חלופות למיקום אזור תעסוקה מסוג זה‪ ,‬אשר יכול להיות משותף עם היישובים והרשויות‬
‫הסמוכים‪ .‬החלופה הראשונה הינה בשטח שבסמוך למחלף חמד החדש המתוכנן במסגרת תכנית ההרחבה‬
‫של כביש מס' ‪ ,1‬תת"ל‪ ,16/‬ליד הכניסה המזרחית של אבו גוש; והחלופה השנייה הינה בשטח שצמוד‬
‫למתחם של תחנת הדלק "אלוויס" שממערב לאבו גוש בסמיכות למחלף נווה אילן המתוכנן אף הוא‬
‫במסגרת תת"ל‪ .16/‬בשני האיתורים ניתן להגדיר שטח של כ‪ 20-‬דונם בעלי נגישות גבוהה‪ ,‬הן למערכת‬
‫הדרכים הארצית והן למערכת הדרכים המקומית‪ .‬קיימת גם אפשרות לשלב באזור התעסוקה חניון לרכב‬
‫כבד‪ ,‬תוך ניצול מרבי של הנגישות למערכת הדרכים הארצית‪.‬‬
‫ט‪ .‬שמירת האופי החקלאי של היישוב‬
‫אבו גוש הינו כפר עם עורף חקלאי ותושביו מעוניינים לשמור על תכונה זאת אשר מאפיינת ומייחדת אותם‬
‫מיתר היישובים הפרבריים במרחב‪ .‬חשוב שתכנית המתאר תשמר ואף תטפח את האופי החקלאי של‬
‫היישוב למרות הצורך בהגדלת היקף האדמות הזמינות לבנייה למגורים‪ .‬לשם כך נדרש לערוך מספר‬
‫תיקונים ביעודי הקרקע המוצעים בתכנית כדלקמן )ראו מפה מס' ‪:(2‬‬
‫‪12‬‬
‫‪ .1‬לתקן את ההגדרה של השטחים המוצעים להפוך ל‪"-‬שטח ציבורי פתוח" לאורך הגבול הדרומי של‬
‫התכנית בצמוד לכביש מס' ‪ 1‬ולשמור את היעוד הקיים של "קרקע חקלאית" אשר יאפשר את‬
‫הישארותם ברשות בעלי הקרקע הפרטיים‪ .‬בעת התכנון המפורט של מתחם ‪ 11‬ניתן יהיה לבחון‬
‫אפשרות לשנות את הייעוד בחלק מהם למגורים בהתאם לתנאי השטח בכל מקום ומקום‪.‬‬
‫‪ .2‬לתקן את יעוד הקרקע שניתן לרצועה שלאורך כביש מס' ‪ ,1‬אשר יעודה במסגרת תת"ל‪ 16/‬הינה‬
‫"מגבלות פיתוח ובנייה" ולהפוך אותן ל‪"-‬קרקע חקלאית"‪ ,‬תוך שמירת הבעלות המקורית על‬
‫הקרקע‪ .‬מגבלות הבנייה ברצועה זאת נובעות מהקרבה לכביש עצמו‪ ,‬ואין צורך להשתמש ביעוד‬
‫קרקע שאין זה ברור מי יהיה אחראי עליו‪.‬‬
‫‪ .3‬לשמור על יעוד הקרקע לאורך הוואדי המרכזי של הכפר כ‪"-‬שטח חקלאי"‪ ,‬ולא להפכו ל‪"-‬שטח‬
‫חקלאי פתוח" כפי שמוצע בתכנית המופקדת‪ ,‬אשר מאפשר להגדיר בעתיד חלק ממנו ל‪"-‬שטח‬
‫ציבורי פתוח"‪ .‬בהקשר זה נציין גם כי מדובר בערוץ נחל שאינו מוגדר כאפיק ניקוז על פי‬
‫תמ"א‪/34/‬ב‪ ,3/‬ולכן אין חובה לשמור על רוחב מסוים‪ ,‬או לשמור עליו בכלל‪ .‬מוצע כן לשמור אותו‬
‫כרצועה של שטח פתוח שתורמת לאיכות החיים של התושבים כראיה ירוקה בלב היישוב‪ ,‬אך‬
‫בייעודו המקורי כחקלאות בבעלות פרטית‪.‬‬
‫הפיכת שטחים אלה ל‪"-‬שטח ציבורי פתוח" או "שטח חקלאי פתוח" תחייב את הרשות המקומית לבצע‬
‫הפקעות רבות‪ ,‬אשר תפגענה מצד אחד בבעלי קרקע פרטיים ומצד שני תקשנה על ניהולם ותחזוקתם בצורה‬
‫נאותה על ידי מערכת ציבורית דלת משאבים תקציביים‪ .‬סמיכותם של חלק מהשטחים לכביש ברמה‬
‫ארצית מטילה בספק את מידת היעילות שלהם כמקום שמיועד לפנאי עבור כלל הציבור‪ .‬עוד נציין כי בחלק‬
‫מהמקרים מי שעשויים ליהנות מהפיכתם של אותם שטחים לשטחים פתוחים לכלל הציבור‪ ,‬הם התושבים‬
‫שמתגוררים בסמיכות למקום‪ ,‬שהם בעלי הקרקע היום‪.‬‬
‫לעומת זאת‪ ,‬השארת שטחים אלה בייעוד חקלאי תאפשר לשמר את אופיו הכפרי חקלאי של אבו גוש‪ .‬כלל‬
‫הציבור יזכה לרצועות ירוקות שמורות ואילו בעלי הקרקע יוכלו להמשיך להשתמש בשטח לצרכי חקלאות‬
‫ובני משפחתם יוכלו להמשיך ליהנות ממנו כשטח פתוח‪.‬‬
‫י‪ .‬פיתוח תיירותי שאינו תואם את האורח החיים‬
‫האפשרויות לפיתוח תיירותי המוצעות במסגרת התכנית המוצעת אינן תואמות את אופי האוכלוסייה‪ ,‬את‬
‫הצרכים של היישוב ולמעשה משאירות את אבו גוש כמקום שכל הכלכלה שלו מבוססת על תיירות בלבד‪.‬‬
‫כפי שצוין‪ ,‬התכנית מאפשרת להמיר עד מחצית מאחוזי הבנייה ממגורים ליחידות אירוח‪ ,‬מבלי להתייחס‬
‫לעובדה שהייזום והעיסוק באירוח תיירותי במתחם המגורים המשפחתי מותנה בגורמים רבים‪ ,‬החל מידע‬
‫מקצועי בתחום ועד לזמינות של קרקע פנויה שאינה נחוצה לצרכים אחרים‪ ,‬כולל שטח חניה בתוך המגרש‪.‬‬
‫ייתכן מצב שהתנועה המתמדת של אורחים לא תהיה מתאימה לאורח החיים של יתר בני המשפחה‬
‫שמתגוררים במתחם או למי מהמשפחות השכנות‪.‬‬
‫על כן יש להגביל את האפשרות להמיר חלק מאחוזי הבנייה ממגורים ליחידות אירוח‪ ,‬הן מבחינת היקף‬
‫השטח בכל מגרש והן בקבלת הסכמה מיתר דיירי המגרש והמגרשים הסמוכים‪ ,‬ואולי אף על ידי מתן‬
‫אפשרות להגשת התנגדויות ליוזמות מסוג שה לכלל תושבי הכפר‪.‬‬
‫‪13‬‬
‫עוד היבט תיירותי במסגרת התכנית המוצעת אשר אינו תואם את אופי המקום הינו הפיתוח של "טיילות"‬
‫במקומות שאינם מתאימים לכך‪ .‬מקובל כי רחובות הכפר הם שטח ציבורי ולכל אחד הזכות לטייל‬
‫לאורכם‪ .‬מצד שני‪ ,‬לא ייתכן מצב לפיו חצרות פרטיות )בעיקר בגלעין הכפר( הופכות למעבר חופשי עבור‬
‫הציבור הרחב תוך פגיעה גסה בפרטיותם של התושבים‪ ,‬גם כאשר חלק מאותן חצרות משמשות את‬
‫התושבים למעבר מבית לבית‪ .‬באותה מידה לא יהיה מקובל על בעלי הקרקע החקלאית לאורך הוואדי‬
‫המרכזי שתיירים יתהלכו בין הפרדסים והגידולים שלהם‪.‬‬
‫ניתן לבחון אפשרות ליצור מסלולי טיול בתחום הכפר תוך ניצול דרכים ומעברים ציבוריים בלבד‪ .‬יש‬
‫להימנע מיצירת טיילת או צירים להולכי רגל אשר מחייבים הפקעה של שטחים פרטיים מעבר לנדרש‬
‫כרחוב ציבורי‪ .‬לפיכך יש לתקן את הוראות התכנית בסעיפים ‪" 6.7‬ציר הולכי רגל" ו‪" 6.8-‬טיילת" כך שיהיה‬
‫ברור כי שימושים אלה כשלעצמם אינם מהווים עילה להפקעת קרקע והתווייתם לצורך פיתוח תיירותי‬
‫יעשה אך ורק במסגרת של דרכים ציבוריות קיימות או חדשות הנחוצות לפיתוח מקומי ללא הקצאה של‬
‫שטח נוסף‪.‬‬
‫יא‪ .‬מסמכים והוראות התכנית לא מספיק בהירים‬
‫מסמכי התכנית לוקים בחוסר בהירות בכך שלא נערכו על רקע של גושים וחלקות‪ ,‬וכתוצאה מכך קיים‬
‫קושי לזהות את ייעוד הקרקע המוצע בכל מגרש ומגרש ולהתמצא בהם‪ .‬אמנם מדובר בתכנית מתאר‬
‫כוללנית‪ ,‬אשר אינה מאפשרת מכוחה לקבל היתר בנייה‪ ,‬אך ניתן היה לצרף נספח לא מחייב של ייעודי‬
‫הקרקע השונים על רקע של גושים וחלקות‪ .‬נספח מסוג זה יכול היה לסייע כדי להגביר את שקיפות המידע‬
‫שבמסמכי התכנית באופן כללי‪ ,‬וכדי לייצר תשתית מידע נגיש ומובן יותר עבור ציבור התושבים בכלל ובעלי‬
‫קרקעות בפרט‪.‬‬
‫נקודה נוספת שיש צורך להתייחס אליה הינה הצורך בהכנת תכנית מפורטת כדי שאפשר יהיה לממש את‬
‫זכויות הבנייה שמעניקה התכנית המופקדת‪ .‬ראשית‪ ,‬מהוראות התכנית הנדונה אין זה ברור מי הוא מוסד‬
‫התכנון שבסמכותו לאשר את התכנית המפורטת שמכוחה ניתן יהיה לקבל היתר בנייה ‪ .15‬אנו דורשים כי‬
‫בהוראות התכנית ייקבע שהמוסד המוסמך לדון ולאשר תכנית מסוג זה תהיה הוועדה המקומית לתכנון‬
‫ובנייה הראל‪.‬‬
‫‪F14‬‬
‫עוד עולה השאלה מדוע יש להכין תכנית מפורטת כתנאי לקבלת היתר בנייה עבור הזכויות שמעניקה‬
‫התכנית הנדונה‪ ,‬ולא ניתן להסתפק במקום זאת בתכנית פיתוח בלבד‪ .‬אנו סבורים שהוועדה המקומית‬
‫לתכנון ובנייה יכולה לוודא האם הבנייה המבוקשת מסדירה את דרכי הנגישות למגרש ומבטיחה מתן‬
‫פתרונות חניה לדיירים ואינה חוסמת דרכים ציבוריות באמצעות תכנית פיתוח ובכך לחסוך מהתושבים‬
‫הוצאות מיותרות הכרוכות בהליכי רישוי ארוכים‪.‬‬
‫באותה מידה‪ ,‬אין זה ברור כיצד ניתן יהיה להתייחס במסגרת של תכנית מפורטת למגרש בודד בתוך‬
‫המרקם הבנוי של הכפר‪ ,‬לצרכי הציבור )הן שטחים פתוחים והן שטחים מבונים( של מתחם שלם ‪ ;16‬או‬
‫באיזה אופן ניתן יהיה לדרוש מבעל מגרש בודד לתרום את חלקו כדי להקצות קרקע לטובת כלל הציבור‪.‬‬
‫‪F 15‬‬
‫‪ 15‬בהתאם לסעיף ‪" 6.1‬הוראות כלליות" בהוראות התכנית המופקדת‪.‬‬
‫‪ 16‬בהתאם להוראות הפרטניות לכל מתחם ומתחם שבסעיף ‪" 6.3‬מתחמי תכנון" בתכנית המופקדת‪ ,‬ביחס לנושאים שיש לתת‬
‫להם מענה במסגרת של תכניות מפורטות ללא מגבלה של שטח מינימום במתחמים ‪.15 ,14 ,13 ,11 ,10 ,9 ,8 ,7 ,6 ,4‬‬
‫‪14‬‬
‫יתרה מזאת‪ ,‬הדרישה עצמה להכנת תכנית מפורטת מהווה מעמסה בלתי סבירה עבור התושב הפשוט‪ ,‬אשר‬
‫יראה את האפשרות לקבל היתר לתוספת בנייה במגרש הפרטי כמשימה בלתי אפשרית ויעדיף לבנות ללא‬
‫היתר‪ .‬במקרה כזה לוועדה המקומית ולרשות המקומית לא תיהנה בקרה אודות היקף הבנייה בפועל ומידת‬
‫המימוש לש התכנית הנדונה ולא תוכלנה להיערך כדי להקצות את המשאבים הדרושים לצרכי ציבור‪.‬‬
‫לכן אנו דורשים לבטל את הדרישה להכין תכנית מפורטת שתחייב התייחסות להיבטים של צרכי ציבור‬
‫ולהסתפק רק בהכנה של תכנית פיתוח בסמכות הוועדה המקומית כתנאי לקבלת היתר בנייה‪.‬‬
‫סיכום‬
‫תכנית המתאר לאבו גוש המוצעת לוקה בפגמים רבים‪ :‬שנת היעד שלה קרובה יחסית‪ ,‬חלק גדול מהשטחים‬
‫המוצעים לפיתוח אינם ישימים‪ ,‬הוראות הבינוי שלה מגבילות‪ ,‬קיים מחסור בעתודות קרקע לפיתוח מקומי‬
‫אשר נובע מהעדר אופק תכנוני‪ ,‬ועוד‪ .‬האפשרויות לפיתוח המוצעות בתכנית המופקדת מוגבלות ולמעשה‬
‫כמעט ואינן מוסיפות עתודות קרקע לפיתוח מקומי מעבר למצב התכנוני הקיים‪ .‬התכנית המוצעת אינה‬
‫נותנת מענה ראוי למצוקה התכנונית הקיימת באבו גוש ובראשן פתרונות ראויים בתחום המגורים והדיור‬
‫לתושבי המקום‪.‬‬
‫לאור כל אלה‪ ,‬מן הראוי לדחות את תכנית המתאר הכוללנית של אבו גוש במתכונתה הנוכחית ולערוך בה‬
‫את השינויים הנדרשים על מנת לאפשר את התאמתה לצרכי האוכלוסייה של היישוב‪ ,‬בכל ההיבטים‬
‫שלה‪ ,‬לטווח של ‪ 20‬שנה קדימה אחרי מועד אישורה‪.‬‬
‫אנו שומרים לעצמנו את הזכות לעלות נושאים נוספים בעת הדיון בהתנגדויות‪ ,‬וכן את האפשרות להסתייע‬
‫במומחים שונים‪ ,‬ככל שנמצא לנכון‪.‬‬
‫סזאר יהודקין‬
‫מתכנן ערים‬
‫העתק‪:‬‬
‫ גב' רותי שוורץ‪-‬חנוך‪ ,‬יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הראל‪ ,‬שד' החוצבים ‪ ,2‬ת"ד ‪ 90805 ,3424‬מבשרת ציון‬‫‪ -‬מר משה דדון‪ ,‬יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מטה יהודה‪ ,‬מרכז אזורי הר טוב‪ ,‬ד"נ שמשון ‪99700‬‬
‫‪15‬‬
‫נספח א'‬
‫‪16‬‬
‫נספח ב'‬