‫‪9.12.14‬‬ ‫נייר עמדה‪ :‬שילוב בין תמ"א ‪ 38‬ובין תיקון ‪ 101‬לחוק התכנון והבניה‬ ‫הצעת עמותת אדריכלים מאוחדים בישראל‬ ‫‪ .1‬רקע עובדתי‪:‬‬ ‫‪ .1.1‬תמ"א ‪ 38‬במתכונתה הנוכחית אינה נותנת מענה לרוב הרשויות בארץ‪ ,‬כל שמתרחקים‬ ‫ממרכז תל אביב‪ ,‬ההיתכנות הכלכלית הולכת ופוחתת ביחס ישר למרחק‪.‬‬ ‫הראיה‪ ,‬המספר המצומצם מאד של הבניינים שחוזקו על פי תמ"א ‪ ,38‬קל וחומר מחוץ‬ ‫למעגל הקרוב לתל אביב ובוודאי שמחוץ למטרופולין‪.‬‬ ‫‪ .1.2‬יודגש כי למטרתה המוצהרת של תמ"א ‪ 38‬לעודד בעלי דירות לחזק את בנייניהם כנגד‬ ‫רעידות אדמה התווספה מטרה חשובה לא פחות ואולי אף יותר‪ :‬חיזוק הבניין כנגד‬ ‫רעידות אדמה מהווה פתרון טוב כנגד האיום הביטחוני המתרחש בשנים האחרונות‬ ‫בירי טילים לעבר האוכלוסייה העירונית בישראל‪.‬‬ ‫‪ .1.3‬במקביל‪ ,‬תמ"א ‪ 38‬עשויה להוות כלי חשוב לקידום והאצת מהלכים של התחדשות‬ ‫עירונית‪ ,‬לחידוש האינוונטר הבנוי‪ ,‬אך גם לשיפור המרחב הציבורי והקיימות‪.‬‬ ‫‪ .1.4‬היעדר היתכנות כלכלית ברוב חלקי הארץ מונע יישום בפועל של תמ"א ‪ 38‬ומתן‬ ‫הפתרון לכל אותן המטרות החשובות‪.‬‬ ‫‪ .1.5‬אי יישום תמ"א ‪ 38‬פוגע קודם לכל באוכלוסיות החלשות ומנציח את היותן חשופות‬ ‫יותר מכל אחד אחר לסכנות רעידת אדמה וירי טילים מבלי שיהיה להם מענה‪.‬‬ ‫‪ .2‬הדילמה‪:‬‬ ‫כיצד ניתן להגביר את ההיתכנות הכלכלית )תוספת זכויות( לתמ"א ‪ 38‬תוך שמירה על‬ ‫איכויות עירוניות נדרשות?‬ ‫‪ .3‬מציאות סטטוטורית‪:‬‬ ‫‪ .3.1‬תיקון ‪ 101‬שחוקק לאחרונה העביר סמכויות לוועדה מקומית עצמאית‪ ,‬שמכוחן היא‬ ‫יכולה להגדיל בתכנית מפורטת את השטח הכולל המותר לבניה למגורים‪ ,‬ובלבד‬ ‫שחלפו ‪ 5‬שנים מיום מתן תוקף לתכנית המחוזית החלה במקום‪.‬‬ ‫‪ .3.2‬בין היתר מאפשר התיקון הוספת ‪ 30%-100%‬מהשטח הכולל המותר לבניה במגרש‬ ‫מסוים וכן תוספת קומות והגדלת צפיפות יחידות דיור למגרש נתון )סעיף ‪.62‬א‪ (1.1‬וכן‬ ‫וריאציות שונות של הוספת שטחים ליעודים שונים‪ ,‬כולל מסחר )סעיפים ‪.62‬א‪ 11.‬ו‪-‬‬ ‫‪.62‬א‪(14.‬‬ ‫‪ .3.3‬במקביל‪ ,‬וללא שום קשר‪ ,‬סעיף ‪ 23‬לתיקון ‪ 3‬לתמ"א ‪ 38‬מאפשר לוועדה המקומית‬ ‫להביא לאישור‪ ,‬בתכנית מפורטת‪ ,‬תוספת זכויות מעבר ובנוסף לזכויות המוקנות מכח‬ ‫תמ"א ‪ 38‬לשם עידוד מימושה של התמ"א‪.‬‬ ‫‪ .3.4‬יצוין כי באמצעות השימוש בסעיף ‪ 20‬בתמ"א ‪ 38‬רשאית הועדה המקומית לנייד‬ ‫שטחים המתווספים למגרש בו נמצא הבניין המיועד לחיזוק מכח תמא ‪ 38‬למגרשים‬ ‫אחרים בתחום אותה רשות‪ ,‬גם זאת להגדלת ההיתכנות הכלכלית‪.‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪.3.5‬‬ ‫מבדיקה משפטית שערכנו בשיתוף היועץ המשפטי לעמותה‪ ,‬עולה כי שילוב הכלים‬ ‫לעיל – אפשרי משפטית‪ .‬ניתן להשתמש הן בסעיף ‪ 23‬לתמ"א ‪ 38‬המתיר לוועדה‬ ‫המקומית עצמאית ליזום תכנית המקנה זכויות נוספות על הזכויות המאופשרות‬ ‫במסגרת התמ"א והן בסעיף ‪ 62‬א )א‪ (1‬החדש לחוק התכנון והבניה‪ ,‬המעניק לוועדה‬ ‫המקומית סמכות לאשר תכניות ולהוסיף זכויות ויעודים‬ ‫‪ .3.6‬הזכויות המוקנות במסגרת תב"ע בסמכות מקומית מאפשר לרשות המקומית לגבות‬ ‫היטל השבחה בגין הזכויות הנוספות מעבר לתמ"א ‪ 38‬ובמסגרת תיקון ‪ 101‬המייצר‬ ‫תמריץ‪ ,‬לוועדה המקומית‪ ,‬על פני המצב הקיים עד כה‪.‬‬ ‫‪ .4‬הצעות הוועדה המקצועית‪:‬‬ ‫‪ .4.1‬עמותת אדריכלים מאוחדים בישראל מציעה לרשויות המקומיות שיש להן וועדה‬ ‫מקומית עצמאית לבחון שימוש בכלים המשולבים של תיקון ‪ 101‬ותקנות תמ"א ‪.38‬‬ ‫‪ .4.2‬נראה לנו ששילוב כלים אלו‪ ,‬יגדיל משמעותית את היקף הדירות והבניינים שניתן‬ ‫יהיה תת להם פתרון פיזי לסכנות של רעידות אדמה וירי טילים ובמקביל יקדם בצורה‬ ‫מואצת תהליכי התחדשות עירונית תוך השבחת מרכזי הערים‪ ,‬ייתן מענה למשבר‬ ‫הדיור‪ ,‬להעצמת הקיימות והמרחב הציבורי הראוי תוך עירוב שימושים‪ ,‬יצירת שטח‬ ‫בנוי ציבורי ומתן פתרונות חניה שיבלמו את הליכי ההתנוונות המרכז העירוני הוותיק‪,‬‬ ‫‪ .4.3‬עמותת האדריכלים ממליצה שכל תכנית נקודתית שתוגש לוועדה המקומית במתווה‬ ‫המשותף של תמ"א ‪ 38‬והוספת זכויות מכח תיקון ‪ ,101‬תלווה בנספח כלכלי שיצביע‬ ‫על נקודת האיזון הכלכלית של הרווח היזמי המומלץ לפרויקטים של פינוי בינוי וכן על‬ ‫ההשבחה העודפת שנוצרת לוועדה המקומית‪.‬‬ ‫נקודת האיזון הזאת‪ ,‬מן הסתם‪ ,‬יכול שתראה כי אין צורך לנצל את כל הזכויות‬ ‫שיכולה הוועדה המקומית לאשר מתוקף תיקון ‪ ,101‬ובכך אף תקל את אישורה‬ ‫כתכנית מאוזנת וראויה‪.‬‬ ‫אנו מציעים כי תכנית כזאת תוגש לוועדה המקומית לאחר עבודה מוקדמת המוודאת‬ ‫כי יש התאמה בין נקודת האיזון הכלכלית לתנאים הנדרשים‪ ,‬להתאמה לתשתיות‬ ‫הקיימות ו‪/‬או המתוכננות וליצירת איכויות עירוניות‪ ,‬תוך שמירה על התאמה פיזית‬ ‫של הבניין המוצע לסביבה הקיימת ו‪/‬או העומדת להשתנות תוך בקרה והכוונה‬ ‫תכנונית‪.‬‬ ‫‪ .4.4‬עמותת האדריכלים ממליצה שהשימוש המשולב בתמ"א ‪ 38‬ובתיקוני ‪ 101‬יעשה לאחר‬ ‫בדיקה תכנונית מעמיקה ובהתאמה למסמך מדיניות מקומי שיקדים תכנית מתאר‬ ‫כוללנית שתוכן בהמשך למרחב התכנון‪.‬‬ ‫העמותה ממליצה כי במקרים בהם תוספת הזכויות מאפשרת היתכנות כלכלית תביא‬ ‫לבניין שהיקפו חורג מן המדיניות העירונית ‪ -‬תיבדק אפשרות לניוד השטחים העודפים‬ ‫ו‪/‬או המרה של שטחי מגורים בשטחי מסחר‪ ,‬הכל לפי אופי המקום‪ ,‬ראייה תכנונית‬ ‫כוללת ותוך שמירה על איכות המרחב הציבורי‪.‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪ .4.5‬עמותת האדריכלים מציעה לוועדות המקומיות העצמאיות להשתמש במתווה‬ ‫המשותף‪ ,‬גם כדי לתת מענה לשימושים מעורבים של יעודים כגון תעסוקה ומלונאות‬ ‫בהתאם לשילוב האמור לעיל בין תמ"א ‪ 38‬ותיקון ‪.101‬‬ ‫שימוש נכון בכלי המשולב יגדיל את משמעותית את מספר הדירות החדשות שיבנו‬ ‫במרכזי הערים הקיימות ויוכל לייתר ו‪/‬או להקטין את הצורך בהרחבת גבולות הערים‬ ‫על חשבון שטחים ירוקים שנדרש כדי לתת מענה למלאי הדירות הנדרש באזור המרכז‬ ‫ובכלל‪.‬‬ ‫בכבוד רב ובברכה‬ ‫הועדה המקצועית‬ ‫עמותת אדריכלים מאוחדים בישראל‬ ‫* הוועדה המקצועית של עמותת אדריכלים מאוחדים בישראל תפרסם בהמשך מסמך מפורט‬ ‫ומקיף שעוסק בהיבטים התכנוניים הרחבים של התחדשות עירונית‪.‬‬ ‫‪3‬‬