‫פעולות ועסקאות בקרקע עירונית‬ ‫נסים אברהם‬ ‫מנהל חטיבת השירות‬ ‫כנס עורכי הדין ‪02/15‬‬ ‫הרגליים המרכזיות של הרפורמה‬ ‫ברשות מקרקעי ישראל‬ ‫‪ ‬הקודקס‪.‬‬ ‫‪ ‬שינוי ארגוני ומבני‪.‬‬ ‫‪ ‬שינוי בתהליכי העבודה ובתפיסת העבודה‪.‬‬ ‫‪ ‬הקרקע החקלאית – חוזים לדורות‪.‬‬ ‫‪ ‬העברת הבעלות בקרקע העירונית‪.‬‬ ‫‪February 15‬‬ ‫‪2‬‬ ‫תוספת זכויות בקרקע עירונית‬ ‫החלטה מספר ‪ 1‬של מועצת‬ ‫מקרקעי ישראל‬ ‫‪ ‬שונה יעודה של קרקע עירונית או שונה היקף אפשרויות השימוש‬ ‫בקרקע‪ ,‬הרשות בידי המחזיק בקרקע לנצלה לפי יעודה החדש‪.‬‬ ‫‪ ‬חוכר המבקש לנצל את הקרקע בהתאם ליעודה החדש‪ ,‬יהיה חייב‬ ‫לשלם למינהל דמי‪-‬חכירה בהתאם לתעריפים הקבועים לגבי קרקע‪,‬‬ ‫כשהיא משמשת ליעודה החדש‪ ,‬בהתאם להערכה שתיעשה ע"י‬ ‫השמאי הממשלתי ובשיעורים שייקבעו בכללים ע"י המועצה‪.‬‬ ‫‪February 15‬‬ ‫‪3‬‬ ‫העסקאות המרכזיות‬ ‫‪ ‬תוספת בניה‪.‬‬ ‫‪ ‬פיצול מגרש ‪.‬‬ ‫‪ ‬שינוי ייעוד ו‪/‬או ניצול‪.‬‬ ‫‪ ‬שימוש חורג‪.‬‬ ‫‪February 15‬‬ ‫‪4‬‬ ‫הגדרת בניה נמוכה ובניה רוויה‬ ‫במגורים‬ ‫‪" ‬בנין רווי" ‪ -‬בנין הבנוי על מקרקעי ישראל‪ ,‬בן ‪ 2‬קומות לפחות‪ ,‬שיש‬ ‫בו לא פחות מ ‪ 4‬דירות – דירה אחת לפחות בכל קומה הרשום כבית‬ ‫משותף או ראוי להירשם כבית משותף על פי חוק המקרקעין‪,‬‬ ‫התשכ"ט‪; 1969 -‬‬ ‫‪" ‬בנייה נמוכה" ‪ -‬מקרקעין מבונים למגורים צמודי קרקע וכל מקרקעין‬ ‫מבונים למגורים שאינם לבנייה רוויה;‬ ‫‪February 15‬‬ ‫‪5‬‬ ‫הפטור מתשלום בגין עסקאות בבניה רוויה‬ ‫החלטה ‪ 677‬של מועצת מקרקעי ישראל‪ -‬החל משנת ‪ 1994‬קיים‬ ‫פטור מלא מתשלום דמי היתר בגין כל עסקה בבניה רוויה‪.‬‬ ‫"‪...‬החליטה המועצה בישיבתה מיום כ"ב בכסלו תשנ"ה (‪25‬‬ ‫בנובמבר ‪ )1994‬לבטל את גביית דמי ההיתר בבניה רוויה‬ ‫למגורים‪".‬‬ ‫‪6‬‬ ‫הגדרת תוספת בניה‬ ‫תוספת שטח בנייה למבנה קיים‪ ,‬המשמשת למטרת החכירה המקורית‪,‬‬ ‫וכן הקמת יחידת דיור נוספת‪ ,‬ובלבד שיתקיימו התנאים הבאים‪:‬‬ ‫‪-‬‬ ‫בבניה צמודת קרקע למגורים – לא תתווסף‪ ,‬בעקבות מימוש תוספת‬ ‫הבנייה‪ ,‬יותר מיחידה אחת‪.‬‬ ‫‪-‬‬ ‫בתעסוקה ‪ -‬תעשייה‪ ,‬משרדים‪ ,‬מסחר ומלונאות – תוספת‬ ‫הבנייה‬ ‫תהא במסגרת הרחבת המבנה הקיים‪ ,‬ובעקבות מימושה‬ ‫לא יגדלו אחוזי הבנייה במגרש למעלה מפי שניים‪.‬‬ ‫‪February 15‬‬ ‫‪7‬‬ ‫הגדרת פיצול מגרש‬ ‫חלוקת מגרש המוחכר על פי חוזה חכירה לשני מגרשים‬ ‫או יותר‪ ,‬באופן המאפשר לבנות על המגרשים שנוצרו‬ ‫מספר יחידות דיור גדול יותר או מס' מבנים אחרים גדול‬ ‫יותר‪ ,‬מכפי שהותר עפ"י חוזה החכירה‪.‬‬ ‫‪8‬‬ ‫הגדרת שינוי ייעוד או ניצול‬ ‫שימוש במגרש למטרה ו‪/‬או ליעוד השונים מאלה‬ ‫המוגדרים בחוזה החכירה ו‪/‬או לבנייה נוספת החורגת‬ ‫מ"תוספת בנייה"‪.‬‬ ‫‪9‬‬ ‫הפטור החלקי מדמי היתר‪-‬הקיים היום‬ ‫‪ ‬באזור עדיפות לאומית א' ואזור קו עימות‪:‬‬ ‫הרשות לא תגבה דמי היתר עבור כל תוספת בניה מבוקשת‪.‬‬ ‫‪ ‬באזור עדיפות לאומית ב' ואזורים שאינם אזורי עדיפות לאומית‪:‬‬ ‫יחידת מגורים אחת בהיקף בניה של עד ‪ 160‬מ"ר‪.‬‬ ‫‪February 15‬‬ ‫‪10‬‬ ‫תנאי החכירה‬ ‫‪ ‬תנאי החכירה הסטנדרטיים מאפשרים גביית דמי היתר בגין ביצוע‬ ‫עסקאות במקרקעין‪.‬‬ ‫‪ ‬פסיקת בית המשפט העליון מתירה לרשות לגבות תשלום מקום בו‬ ‫נדרשת הסכמתה‪.‬‬ ‫‪ ‬קיימים גם חוזים מיוחדים שאינם מצריכים את הסכמת הרשות לדמי‬ ‫היתר אך מאפשרים עדכון דמי חכירה שנתיים בגין תוספות הזכויות‬ ‫המבוקשת‪.‬‬ ‫‪February 15‬‬ ‫‪11‬‬ ‫רציונל העברת הבעלות‬ ‫‪ ‬יכולת השפעה שולית על מימוש הבניה בקרקע העירונית‪.‬‬ ‫‪ ‬יצירת מתווה עבודה אחיד מול כלל החוכרים‪.‬‬ ‫‪ ‬הקטנת‪/‬ביטול חיכוך עם החוכרים‪.‬‬ ‫‪ ‬ניהול של קרקע ולא של חוכרים‪.‬‬ ‫‪ ‬התיקון לחוק מאפשר העברת הבעלות במקרקעי ישראל‪.‬‬ ‫‪ ‬החלטות המועצה קובעות את התנאים להעברת הבעלות‪.‬‬ ‫‪February 15‬‬ ‫‪12‬‬ ‫העברת הבעלות – תהליך מוביל ברשות‬ ‫‪ ‬ללקוחות הרשות יש זכויות מכוח החוזה והם זכאים לממש את‬ ‫זכויותיהם החוזיות‪.‬‬ ‫‪ ‬יחד עם זאת‪ ,‬בכל ממשק עבודה רלבנטי עם הלקוח‪ ,‬אנו‬ ‫מתכוונים להציע את אופציית רכישת הבעלות‪.‬‬ ‫‪February 15‬‬ ‫‪13‬‬ ‫כלים לעידוד העברת הבעלות‬ ‫‪ ‬לזכאים להעברת בעלות ללא תמורה‪ ,‬ביצוע העברת הבעלות "ללא מגע יד‬ ‫אדם"‪.‬‬ ‫‪ ‬העברת הבעלות בתמורה על פי טבלאות‪ -‬עד לשטח של דונם‪ -‬באזורים שאינם‬ ‫אזורי עדיפות לאומית‪.‬‬ ‫‪ ‬אחוזי גבייה המעודדים תשלום בשנים הראשונות‪.‬‬ ‫‪ ‬הקטנת הזיכוי המגיע לחוכר העירוני בהליך של תוספת בניה ל‪ 2-‬יחידות דיור‬ ‫בשטח של עד ‪ 240‬מ"ר‪ ,‬ל‪-‬יחידה אחת בשטח של ‪ 160‬מ"ר‪.‬‬ ‫"חכירה משודרגת"‬ ‫‪ ‬במקרים בהם לא ניתן לבצע העברת בעלות (קק"ל‪ ,‬נכסים לא רשומים‪,‬‬ ‫חכירות משנה‪ ,‬אגודות שלא נותנות הסכמה) תציע הרשות חכירה משודרגת‪.‬‬ ‫‪ ‬החכירה המשודרגת כוללת הודעה לוועדה המקומית על פטור מהצורך לקבל‬ ‫את הסכמת רשות מקרקעי ישראל בכל בניה‪/‬שינוי תכנוני אחר בתחום הנכס‬ ‫המוחכר וכן הארכה של תקופת החכירה ללא כל תשלום נוסף ‪.‬‬ ‫‪ ‬הזכאות לחכירה המשודרגת הינה בתנאים הכספיים של הבעלות‪.‬‬ ‫‪February 15‬‬ ‫‪15‬‬ ‫תודה על ההקשבה‬ ‫ושיתוף הפעולה‬