להורדת המאמר
מקרקעין חכירה לדורות -בעקבות ה"פ (מרכז) 5618-06-09אלנתן שניר נ' מינהל מקרקעי ישראל משפט היסטורי בית המשפט המחוזי במחוז מרכז פסק לאחרונה ,בין היתר בהתבסס על חוות דעת של היסטוריון ,כי קק"ל זכאית לסיים הסכמי חכירה לדורות שנחתמו בעבר עם חקלאים ולא להאריכם באותם התנאים. חוות דעתו של היסטוריון עשויה להיות נכונה במישור ההיסטורי אך לא בהכרח במישור המשפטי .ראוי לשקול שוב את תוצאתו של פסק הדין אמיר קמינצקי עו"ד ד"ר אמיר קמינצקי עוסק בליטיגציה אזרחית; מחבר הספר "חכירה לדורות" בהוצאת בורסי 110עורך הדין להכפיף את החוכר להסכם שונה המכיל הפניה לה־ עד כמה יכולה חוות דעתו של היסטוריון להשפיע חלטות המינהל ,או שייחתם חוזה בנוסח המקורי על בית המשפט בבואו לפרש חוזה חכירה לדורות? ללא הסעיף המעניק זכות לחידוש. על כך אפשר ללמוד מפסק הדין שניתן לאחרונה בית המשפט קיבל את עמדת המינהל ,שנסמכה בעניין ה"פ (מרכז ) 5618-06-09אלנתן שנ�ר נ' מ�י בין היתר על חוות דעתו של ההיסטוריון פרופ' יוסי נהל מקרקע� �שראל (סגן הנשיאה השופט אברהם כץ .פרופ' כץ ניתח בחוות דעת שהוגשה לבית המ־ יעקב ,ניתן ביום .) 16.7.13 שפט את אומד דעתם של קק"ל ושל החוכר במעמד עובדות המקרה והמחלוקות פשוטות; בשנת 1932 עריכת הסכם החכירה בשנת ,1932והגיע למסקנה נחתם הסכם חכירה לדורות בין אביו של המבקש כי הוקנתה בהסכם המקורי זכות חכירה מוגבלת ובין קק"ל לתקופה של 49שנים ,בהתייחס לנחלה בזמן שאינה עולה על שתי חקלאית בכפר מל"ל .בהס־ 1932 משנת בהסכם תקופות חכירה בנות 49 כם תניות ספציפיות שונות שנים כל אחת .כמו כן נפסק שאחת מהן היא לוז המ־ הופיעה תניה הקובעת את כי אין בקבלת עמדת המינהל חלוקת :תניה הקובעת את תקופת בתום ההסכם חידוש כי תקופת החכירה הוגדרה חידוש ההסכם בתום תקופת החכירה "באותם התנאים". ונתחמה מלכתחילה כדי לה־ החכירה "באותם התנאים". ביע עמדה על מה שיתרחש הצדדים נחלקו בשאלה אם הצדדים נחלקו בשאלה אם בתום תקופת החכירה או זכאי המבקש לחתום על זכאי המבקש לחתום על לשלול באופן גורף אפשרות הסכם חכירה חדש לתקופה ולהותיר חדש חכירה הסכם לחידוש הסכם החכירה. נוספת בת 49שנים ולהותיר לעמדתנו ,ראוי לשקול שוב את אפשרות החידוש גם את אפשרות החידוש גם את תוצאתו של פסק הדין לחוזה החדש .המינהל (כיום החדש לחוזה ואת הנמקתו ,בשים לב לני־ רשות מקרקעי ישראל ) דרש אוקטובר 2013 תוח המהותי הראוי לחול בנסיבות העניין. הסכם חכירה לדורות הוא הסכם המשתנה עם חלוף הזמן .כוונת הצדדים ,או אומד דעת הצדדים, נהיים משוערים ולא ודאיים עם חלוף הזמן .אף שינויים נוספים ומגוונים המתרחשים במקרקעין ובסביבתם משליכים בצורה מהותית על הפרשנות הראויה של הסכם החכירה .מקובל כי פרשנותם של הסכמי חכירה לדורות מבוצעת על ידי הערכאה השיפוטית נכון למועד הדיון המשפטי ,ובהתאמה לזכויותיהם ולחובותיהם של הצדדים נכון לאותו המועד .חלוף העיתים משנה גם לעיתים מזומנות את צורת הבחינה הראויה של זכויות הצדדים .הס־ כמי חכירה לדורות מפורשים ,נאכפים ומיושמים אוקטובר 2013 בצורה גמישה בחלוף הזמן ,ולעיתים בצורה הנוגדת מפורשות את לשונו המקורית של ההסכם ,ובהתח־ שב בתום ליבם של הצדדים ובהסתמכותם על הסכם החכירה .חוות דעתו של היסטוריון עשויה להיות נכונה במישור ההיסטורי אך לא בהכרח במישור המשפטי. באופן עקרוני ,חוזה החכירה לדורות משקף צורה מיוחדת של זכויות קניין ,האמורה לאפשר לחוכר לנצל את המקרקעין בתקופת החכירה בצורה אופ־ טימלית .האינטרס הכלכלי של המחכיר מתמצה בדמי החכירה השוטפים שיקבל ,והם־הם האינטרס הכלכלי העיקרי והמהותי שלו ולא זכות החזרה (הז־ כות לקבל בחזרה את ההחזקה ;) reversion ,ואולם עורך הדין 111 מקרקעין חכירה לדורות -בעקבות ה"פ (מרכז) 5618-06-09אלנתן שניר נ' מינהל מקרקעי ישראל תקופת החכירה. בנסיבות של מתן החזקה לתקופה ממושכת חייבת למעשה ,זכויותיו של החוכר במקרקעי ישראל להיות גם לחוכר תועלת בשכירות הנכס לתקופה עודפות על פני אלה של חוכר "רגיל" ,משום שמדו־ ממושכת על פני רכישתו .הרציונל בבסיס העסקה בר במקרקעין ציבוריים .חוזה חכירה לדורות שהינו הוא כי אם אפשר לנצל טוב יותר את הפוטנציאל "חוזה יחס" הוא חוזה בו חובות תום הלב של הצ־ של המקרקעין בתקופת החכירה ,יש לאפשר לחו־ דדים ניכרות יותר .הדבר מקבל ביטוי מובהק בחי־ כר לעשות כן .זאת בכפוף לתשלום דמי החכירה דושה או באי־חידושה של החכירה כנקודת כובד ,בה הראויים לבעל הקרקע ,הנגזרים מהשימוש הנעשה עשויות גם להתעורר דרישות כספיות נוספות או במקרקעין .בכך מביאים למקסימום את התועלת הן חדשות; הלכה למעשה ,במקרקעי ישראל ,כפי שה־ של הצדדים והן של החברה. דבר אף בא לידי ביטוי בפסיקת בית המשפט הע־ החכירה לדורות נחלקת לשתי קבוצות עיקריות: ליון ,מעולם לא הייתה כוונה ,מעשית או תאורטית, חכירה שיסודותיה בהחלטה מושכלת של שני צדדים מפורשת או משתמעת ,שלא להאריך את הסכמי להתקשר בעסקה מיטבית מבחינתם ,וחכירה לדו־ החכירה לדורות על פי תניה חוזית ( ) extensionאו רות ,המוכתבת על ידי נסיבות חיצוניות לחוזה ,דו־ גמת הוראת חוק או מגבלות מהותיות המוטלות על שלא לחדשם ( ,) renewalאלא בכפוף לצורך ציבורי. המחכיר שלפיהן הוא מנוע מלהעביר או לסחר את דהיינו ,הפסקת החכירה או אי חידושה ,במקרקעין זכות הבעלות .בהתייחס ל"מקרקעי ישראל" (מקר־ ציבוריים ,מקבילה להפקעת הזכויות במקרקעין. קעי המדינה ,רשות הפיתוח והקק"ל ) ,מדובר בסוג אדרבה; במקרים מסוימים פסק בית המשפט הע־ חכירה המשתייך לקבוצה השנייה .במסגרת זו נדר־ ליון כי אפשרויות ההארכה והחידוש של חוזי חכירה שה המדינה ,וקודם לה הגופים הציוניים המיישבים לדורות והתנאים העתידיים עשויים להשליך דווקא דוגמת הקק"ל ,ליצור הסדר שיבטא את השיקולים על משמעותו הכלכלית והמעשית של הסכם החכי־ הציבוריים והכלכליים בהתייחס לקרקע הלאום ול־ רה המקורי. קרקע המדינה נכון למועד עריכתם של הסכמי הח־ במקרה שלפנינו תומך לכאורה אומד דעתם המ־ כירה. שתמע של הצדדים בפרשנות הנוטה להותיר בעינו ההסדר המקורי במקרקעי ישראל שיקף מלכ־ את הנוסח המקורי .הנחלה שבנדון עדיין משמשת תחילה הפרדה מעשית ועקרונית בין הקרקע למ־ לשימוש החקלאי המקורי שלו הוחכרה מלכתחילה, צוי עליה כך שלחוכר ישנה זכות אינהרנטית בש־ כאומד דעתם המקורי של הצדדים .אף אם בשנת ווי המחוברים וההשבחות ,ולמדינה (המנהלת את 1932הייתה בנמצא אפשרות לעסקת מכר חלו־ קרקעות הקק"ל ) נותרות כל פית ,ההשקעות במקרקעין הזכויות המהותיות הנוב־ שהשקיע החוכר בשנת 1932 בית המשפט קיבל את עות מהקרקע ומהשימוש בה. ומאז שנת - 1932בתקופה שנסמך המינהל עמדת בכל ההסכמים ,ללא חריגים, ששווי המחוברים והמב־ בין היתר על חוות דעתו הפסקתה של זכות החכירה נים עלה בדרך כלל על שווי לדורות גוררת פיצוי החוכר הקרקע -נותן פרופורציות של ההיסטוריון פרופ' על השקעותיו במקרקעין. אחרות לעסקת החכירה יוסי כץ .פרופ' כץ הגיע גם בדין הכללי וגם בהתייחס בראייה נוכחית .פשוטם של הוקנתה כי למסקנה למקרקעי ישראל עשויים דברים שהסכם החכירה ית־ תנאיו של הסכם החכירה חדש ,ככל חוזה שכירות שבא בהסכם המקורי זכות חכירה המקורי לעודד את המחכיר לקיצו ואיש מהצדדים איננו עולה שאינה בזמן מוגבלת להמשיך את הסכם החכירה, מעוניין לבטלו .דווקא כאן על שתי תקופות חכירה כדי להימנע מלשלם לחוכר אמור הנטל להיות מוטל על תמורה בגין שווי המבנה או המחכיר הציבורי לנמק מדוע בנות 49שנים כל אחת את שווי השקעותיו בסיום הוא מסרב לחדש הסכם ול־ 112עורך הדין אוקטובר 2013 איננה אמורה להכריע תי־ מסור לחוכר את אותו ההס־ קים מהסוג הנדון ,העוס־ כם בדיוק .כל זאת עת למ־ הנטל אמור להיות מוטל קים בפרשנות משפטית של חכיר הציבורי הזכות להביא על המחכיר הציבורי לנמק הסכמי חכירה לדורות .ידוע את החכירה לסיומה בכל מדוע הוא מסרב לחדש לכל כי נושא חכירת הקרק־ עת ולדרוש את הקרקע בח־ עות החקלאיות רגיש פי כמה זרה ,תמורת פיצוי או קרקע הסכם ולמסור לחוכר את במישור המעשי ,לאור טענות חלופית .היות שאלה הם פני אותו ההסכם בדיוק .כל זאת הסתמכות מהותיות של הס־ הדברים ,אין להתפלא כי עת למחכיר הציבורי הזכות קטור החקלאי .בית המשפט, פרופ' כץ ,בחקירתו בפני בית מטבעם של דברים ,לא יכול המשפט ,הודה בהגינותו כי להביא את החכירה לסיומה ולא אמור לדון בנושא שראוי אין לו ולאף אחד אחר ידיעה בכל עת ולדרוש את הקרקע שיוסדר במישורים אחרים מדוע נקבעו בהסכם משנת בחזרה תמורת פיצוי או לחלוטין. ,1932או בהסכמי חכירה (המצערת ) האנקדוטה אחרים ,שתי תקופות חכי־ קרקע חלופית בתיק שנדון בבית המשפט רה בלבד ,או מה יקרה בתום היא שהסכסוך הגיע לער־ תקופת החכירה. כאות דווקא לנוכח סירוב המינהל לחתום עם המ־ לעומת זאת ,לחוכר שעניינו נדון בפסק הדין אין בקש על הסדר בנוסח שכבר יושם ומומש עם יתר ולא יכולה להיות שום סיבה לרצות לשנות את החו־ חברי המושב ,ולפיו חודשו חוזי החכירה באותם זה המקורי שלו ,ולא הוצגה עילה חוקית לכוף אותו התנאים ,זאת בשעה שסוגיית ההארכה הנוספת לעשות זאת .אין כל עילה למינהל לדרוש את הפס־ נותרה למעשה פתוחה בהסכמה. קת החכירה אם החוכר עומד בתנאי החכירה ואם הקרקע אינה נדרשת לצורך ציבורי .אין גם די כסף במדינת ישראל לפצות את כל החוכרים במועד סיום הסכמי החכירה כדי להחזיר את הקרקע למינהל. למרבה הצער ,המדינה דווקא נוהגת להפך (נושא שעליו מתחתי ביקורת בספרי "חכירה לדורות" ) כשהיא מעניקה מתנות חינם וזכויות בעלות בגין נכסים מוחכרים בשווי נוכחי של עשרות מיליארדי שקלים ,נכסים אשר שוויים העתידי ,בצירוף זכויות פיתוח עתידיות ,הוא בל ישוער. עלינו לזכור כי הניצול הסכם החכירה שנדון בפסק הדין הקנה לחוכר האפשרי של המקרקעין תנאים מיטיבים לאין שיעור מהסכמים אחרים ,וב־ מחר עשוי להיות שונה מיוחד זכות לפיצוי ריאלי וממשי בנסיבות של הפ־ סקת החכירה בגלל שינוי ייעוד לזכות חכירה "עירו־ מהניצול האפשרי של נית" .בהסכם החכירה נקבע מנגנון לפיצוי כספי בגין היום ...גבול יכולת הניצול שינוי ייעוד הקרקע או לחלופין קבלת קרקע עירונית חלופית .מדובר בהטבה כלכלית מהותית ביותר. המעשית הינו מושג עמום, מעת שפסיקתם העקבית של בתי המשפט מגנה על העשוי להשתנות עם הזמן זכותם של חוכרים להסתמך על ההוראות הפרטניות השופטת מרים נאור, שבהסכמי החכירה לדורות שלזכותם ,אין כל סיבה לחוכר להסכים לתנאי שונה. ע"א 119/01אקונס נ' מדינת ישראל לסיכום ,חוות דעת של היסטוריון ,בכל הכבוד, אוקטובר 2013 עורך הדין 113
© Copyright 2024