‫"משפטון" ‪ - 09/15‬האם לוועדה המקומית סמכות להגביל מימוש זכויות מכוח תמ"א ‪ 38‬על בסיס "מסמך מדיניות"‬ ‫כידוע‪ ,‬תמ"א ‪ 38‬הינה תוכנית מתאר ארצית אשר באה לעולם ביוזמתה של המועצה הארצית לתכנון ובניה ובאישורה‬ ‫של ממשלת ישראל וזאת במטרה לחזק מבנים מפני רעש אדמה בישראל‪ .‬תמ"א ‪ 38‬חלה על בניינים אשר היתר הבניה‬ ‫שלהם ניתן לפני יום ‪ .01.01.1980‬בפרויקטים של תמ"א ‪ 38‬החברה הקבלנית עושה עסקה עם בעלי דירות קיימים‬ ‫ובמקרה של פרויקט תמ"א ‪ 38‬במתווה של הריסה והקמה בעל הדירה מוסר את הדירה לחברה לצורך הריסתה‪ ,‬כאשר‬ ‫כבטוחה להבטחת התמורה המגיעה לו‪ ,‬הוא מקבל בדרך כלל ערבות בנוסח הקבוע בחוק המכר‪ .‬יצוין‪ ,‬כי במסגרת‬ ‫פרויקטים של תמ"א ‪ 38‬ניתנת האפשרות לתוספת שטח של ‪ 2.5‬קומות פטורות ממיסים ואפשרות לסגירת קומה‬ ‫מפולשת (בנוסף קיימת אפשרות לקבל זכויות נוספות מכוח תב"ע‪ ,‬אם וככל שקיימת) וזאת לשם יצירת תמריץ ליזמים‬ ‫להשקיע ולבצע פרויקטים מהסוג האמור‪ .‬ב"משפטון" זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים‬ ‫במסגרתו דן בית המשפט‪ ,‬בין היתר‪ ,‬בשאלה‪ :‬האם הועדה המקומית רשאית לדחות בקשה להיתר בניה מכוח תמ"א‬ ‫‪ 38‬על בסיס מסמך מדיניות של הועדה המקומית‪ .‬לצורכי "משפטון" זה יצוין כי "סעיף ‪ 22‬לתמ"א ‪ 38‬מסמיך את‬ ‫הוועדה המקומית לדחות בקשה להיתר הכרוך בתוספת זכויות בנייה‪ ..." :‬אם מצאה מטעמים מיוחדים הנובעים‬ ‫משיקולים תכנוניים או אדריכליים‪ ,‬נופיים‪ ,‬כושר נשיאה של תשתיות במגרש‪ ,‬כי יש לסרב לבקשה להיתר או אם‬ ‫מצאה כי תוספת הבניה צריכה להיבחן במסגרת תכנית שתסדיר עניינים נוספים אלו לאור התוספת המבוקשת‪.‬‬ ‫הועדה המקומית תפרט בכתב את הטעמים המיוחדים לסירוב כאמור‪."...‬‬ ‫נסיבות המקרה‪:‬‬ ‫בעלי הדירות בבניין שברחוב אבן גבירול ‪ 99‬בת"א (להלן‪":‬הבניין") וחברת התחדשות אורבנית יזום ונדל"ן בע"מ‬ ‫(להלן‪":‬החברה") ביקשו לבצע פרויקט תמ"א ‪( 38‬חיזוק)‪ .‬החברה הגישה בקשה למתן היתר בניה לחיזוק הבניין‬ ‫ולהוספת שתיים וחצי קומות לבניין הקיים‪ .‬החברה מבקשת למעשה כי לאחר החיזוק בבניין תהיינה שבע (או שש וחצי)‬ ‫קומות‪ .‬הוועדה המקומית דחתה את הבקשה האמורה מהטעם שמדיניות הוועדה לגבי רחוב אבן גבירול קובעת שלא‬ ‫ניתן להתיר תוספת קומה ששית מעבר לקומה חמישית שאושרה לחברה מכוח תמ"א ‪ .38‬במצב הדברים האמור אושרה‬ ‫למעשה תוספת של קומה אחת בלבד‪ .‬יצוין‪ ,‬כי מדיניות הועדה המקומית קובעת גם שקיימת העדפה למתן היתרי בנייה‬ ‫מכוח תמא ‪ 38‬בדרך של הריסה ובנייה מחדש ובמקרים אלו תאשר הועדה המקומית תוכנית המתירה תוספת של כשלוש‬ ‫וחצי קומות‪ .‬החברה ובעלי הדירות הגישו ערר לועדת הערר המחוזית אשר ביטלה את החלטת הועדה המקומית לדחות‬ ‫את הבקשה להיתר בניה‪ .‬ועדת הערר קבעה בהחלטתה‪ ,‬בין היתר‪ ,‬כי סעיף ‪ 22‬לתמ"א ‪ 38‬מגדיר ואף מגדר את שיקול‬ ‫הדעת של הוועדה המקומית וקובע מהן העילות שמכוחן ניתן לסרב לבקשה להיתר הכוללת את מלוא הזכויות שלפי‬ ‫התמ"א (רשימת העילות הינה כאמור רשימה סגורה ‪ -‬שיקולים תכנוניים או אדריכליים‪ ,‬נופיים‪ ,‬כושר נשיאה של‬ ‫תשתיות במגרש)‪ .‬הועדה המקומית הגישה ערעור על החלטה זו לביהמ"ש לעניינים מנהליים‪.‬‬ ‫בית המשפט פסק‪:‬‬ ‫הוועדה המקומית ביססה את שיקוליּה לדחיית הבקשה למתן היתר בניה על מסמך מדיניות שאין לו כל מעמד‬ ‫סטטוטורי‪/‬חוקי‪ .‬זאת ועוד‪ ,‬מסמך המדיניות האמור גם לא התגבש לתכנית מתאר כלשהי‪ .‬ביהמ"ש העיר כי אין זה ברור‬ ‫כיצד יכולה תוכנית מתאר שכזו (הכוונה למקומית)‪ ,‬אם וככל שתהיה‪ ,‬לגבור על הוראות תוכנית מתאר ארצית תקפה‪.‬‬ ‫ביהמ"ש קבע כי אין במדיניות ובשיקולים האמורים כדי למנוע קבלת הבקשה להיתר בנייה המתבססת על תוכנית מתאר‬ ‫ארצית תקפה‪ .‬יוער‪ ,‬כי ביהמ"ש ציין שנקודת המוצא בתמ"א ‪ 38‬היא שיש ליתן תמריצים להגברת כדאיות חיזוקם של‬ ‫מבנים להגנה מפני נזקי רעידות אדמה‪ .‬הערת מערכת "משפטון"‪ :‬לפי פרסומים שונים‪ ,‬הוועדה המקומית ת"א הגישה‬ ‫ערעור לביהמ"ש העליון כנגד ההחלטה האמורה ונראה שעדיין לא נאמרה המילה האחרונה במסגרת הליך משפטי זה‪.‬‬ ‫(עת"מ ‪ 39846-10-14‬ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' ועדת ערר מחוזית‪-‬מחוז תל אביב ואח')‬ ‫(עריכה ‪ :‬עו"ד נתי רוזנצוייג ‪)05.03.2015‬‬ ‫אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת‪ ,‬או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד‪ ,‬האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי‬ ‫בלבד ולא מחייב של הנושא‪ .‬בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין‪.‬‬