1. No category

Boligøkonomisk
Videncenter
NYHEDSBREV
Oktober 2012
Danskerne:
Boligpriserne
holder
Nu er der flere, der tror på, at boligpriserne
stiger frem for at falde. Men et flertal,
54 pct., vurderer, at priserne vil være
uændrede det næste år, fremgår det af
september-undersøgelsen, som Danmarks Statistik har gennemført for
Boligøkonomisk Videncenter.
LÆS SIDE 3
Fokus på det private
udlejningsmarked
Boligøkonomisk Videncenter har netop udsendt to rapporter, der begge
beskæftiger sig med det private udlejningsmarked. I en omfattende
undersøgelse af den private udlejningssektor i 11 lande konkluderes det,
at der ikke er nogen sammenhæng mellem reguleringsgraden af sektoren
og sektorens størrelse. I den anden rapport er der set på den såkaldte
reguleringsgevinst i Danmark – forskellen mellem den faktiske husleje og
markedslejen. Her viser det sig, at hvis man foretog en fuldstændig deregulering af huslejen i den del af den private sektor, der er reguleret, ville
det betyde en stigning i huslejerne på 62 pct.! LÆS PÅ SIDE 7 og 12
læs også
Balladen om
CIBOR-renten koster
troværdighed
LÆS SIDE 6
De med korte
uddannelser er de
største optimister
LÆS SIDE 5
Realdania har etableret Boligøkonomisk
Videncenter, der gennem en række aktiviteter
frem til 2017 skal skabe bedre overblik over,
indsigt i og debat om de boligøkonomiske
problemer og udfordringer i Danmark.
Boligøkonomisk Videncenter
NYHEDSBREV Oktober 2012 side 2
Skal misundelsen eller
boligøkonomien afgøre politikken?
Andetsteds i dette nyhedsbrev omtales
en analyse, DREAM har udført for
Boligøkonomisk Videncenter. Den
viser, at den danske lejelovgivning
overordnet set opfylder et boligsocialt
formål. For en lille gruppe af lejligheder
– de fem pct. mest værdifulde – gælder
imidlertid, at lejerne får en uforholdsmæssig stor gevinst ud af at bo til en
kunstig lav leje. For en pct. af lejlighederne er gevinsten voldsom, op mod
200.000 kr. pr. lejlighed.
Fra økonomernes side har der gennem
tiderne lydt talrige råd om at deregulere
boligmarkedet. Det gælder både for
ejer- og lejerboligerne. I en vis udstrækning er det sket. DREAM’s analyse
viser, at reguleringsgraden er lavere
i dag end for 10 år siden. Samtidig er
skatteværdien af negativ kapitalindkomst på ejerboligerne sat ned, og vil
falde yderligere de næste år. Vi bevæger
os skam mod deregulering, vi bevæger
os blot temmelig langsomt.
»Det er for galt«, kunne man fristes til
at sige, og ja, det er vel rent faktisk i
strid med de fleste danskeres opfattelse
af, hvad der er ret og rimeligt. Skal det
virkelig være held eller forbindelser, der
afgør ens boligkvalitet? Omvendt kunne man pege på, at tusinder af landets
rigeste boligejere under »boligboblen« i
00’erne hver fik foræret et par millioner
kroner skattefrit i værdistigninger. Der
skal nok være nogle lejere, der føler, at
sådanne gevinster burde beskattes.
I den situation er det klogt at lade den
hellige forargelse hvile og glemme
millimeterretfærdigheden, og i stedet
undersøge, hvilke regelændringer, der
kan fremme nybyggeriet af udlejningsboliger. Finanskrisen og boligboblen
har vist os, at en vis bestand af private
udlejningsboliger kan være nyttig for
samfundet. Lykken er ikke altid en
ejerbolig. I Danmark har vi i teorien fri
husleje for nybyggede private udlejningsboliger, men få bliver bygget. Den
analyse, som Cambridge universitetet
har udført for BVC, udpeger årsagen.
Dét er vel netop humlen. Hvis vi vil
indrette vores boligmarked, så alting
forekommer retfærdigt – også ude i
hjørnerne – bliver vi nødt til at ændre
regler og indføre nye skatter. Når vi
i år 2012 står med en kompliceret
lejelovgivning, som ingen kan finde ud
af, og et knudret skattesystem, er det
vel blandt andet som følge af jagten på
mere retfærdighed, der har ført til et
utal lapperier. Derfor skal man tænke
sig godt om, før man laver yderligere
lapperier for at rette op på, at lejelovgivningen virker skævt og uretfærdigt
for en til fem pct. af lejelejlighederne.
En dereguleret husleje er ikke nok. Vil
man have gang i nybyggeriet, skal der
også skattemæssige begunstigelser på
bordet, eller også skal der gøres op med
de skattemæssige subsidier til ejerboligerne. Det sidste er der næppe mange,
der har lyst til i en krisetid. Tilbage er
at give den private boligudlejning bedre
betingelser. Andre lande har ikke holdt
sig tilbage på dét område. I Frankrig
har den ene støttelov afløst den anden.
Sekretariatschef,
cand. polit.
Curt Liliegreen
Vi lever nu engang i en markedsøkonomi. Hvis man vil have private investorer til at sætte ind på et område som
privat boligudlejning, vil de kun gøre
det, hvis de får et konkurrencedygtigt
afkast i forhold til alternative investeringer. Man kan lide det eller ej, alt
efter ens politiske ståsted, men det skal
pinedød kunne betale sig at være privat
boligudlejer, hvis man vil have bygget
private udlejningsboliger. En fri husleje
har vist sig ikke at være tilstrækkelig.
Derfor må man undersøge de andre
elementer i regnestykket: Skattesatser,
afskrivninger og hvilke typer af udgifter, der kan fratrækkes ved opgørelsen
af skattebasen.
Vil en ændret beskatning kunne fremme byggeriet af udlejningsboliger? Og
præcis hvordan kan en ændret beskatning indrettes? Eller skal der direkte
subsidier til? For at få svar herpå, må vi
i detaljen analysere de af vore nabolande, der har forsøgt sig med andre strategier end den danske, og tage læring
af de erfaringer, de har gjort sig på godt
og ondt. Det kunne være en naturlig
opfølgning på den analyse, som Cambridge universitetet har udført for BVC
om den europæiske lejeregulering.
Boligøkonomisk Videncenter
NYHEDSBREV Oktober 2012 side 3
Danskerne tror,
at boligpriserne holder
Nu er der flere, der tror på, at priserne
stiger frem for at falde. Men der er ikke
tale om en dramatisk vending
Hele 54 pct. af dem, der deltog i Boligøkonomisk
Videncenters sædvanlige forventningsundersøgelse i september 2012, tror på uændrede
boligpriser i det næste år. Undersøgelsen, der
er gennemført af Danmarks Statistik, viser et
omsving i befolkningens forventninger, hvor
der nu netto er flere, der venter stigende boligpriser frem for et fald. 25 pct. af de adspurgte
tror på højere priser, mens 19 pct. forventer
lavere priser. Ingen tror på meget lavere priser
og så godt som ingen forventer væsentlige stigninger i boligpriserne. En pct. svarer »ved ikke«.
Besvarelsesprocenten i undersøgelsen er lidt
lavere end normalt. 1.420 personer er blevet
kontaktet. 59 pct., svarende til 831 personer,
har svaret. Deltagelsen er stigende med de
adspurgtes alder. På grund af den lavere besvarelsesprocent bør man tage svarene med et vist
forbehold.
Besvarelserne sammenvejes til det såkaldte
»nettotal«, hvor et tal over 0 indikerer en positiv
forventning, mens et tal under 0 viser en negativ forventning. Nettotallet lå for september
2012 for alle under ét på plus 3,3. I maj var det
-8,33, og i december 2011 -22,17. Tilbage i foråret 2010 lå nettotallet dog på et højere niveau
end nu.
ÆLDRE ER BLEVET MERE POSITIVE
Ligesom det er set tidligere, er de unge og de
ældste aldersgrupper mest positive, mens de
midaldrende er mindre positive. En enkelt
aldersgruppe, de 40-49-årige, har svagt negative forventninger. Alle aldersgrupper er dog
blevet mere optimistiske i perioden fra maj til
september 2012. Den mest dramatiske forandring er sket i aldersgrupperne fra 50 til 69 år.
Det er altså de midaldrende og de ældre »pessimister«, der er blevet »optimister« hen over
sommeren.
Prisforventningerne på et års sigt og på fem års sigt,
september 2012
70%
64%
60%
54%
50%
40%
30%
25%
10%
10%
0%
19%
19%
20%
1%
3%
0%
Meget højere
Højere
På samme niveau
Priser om 1 år
Lavere
1%
1%
Meget lavere
4%
Ved ikke
Priser om 5 år
Boligmarkedets »Humørbarometer« – Forventninger
til prisudviklingen 1 og 5 år frem udtrykt i nettotal
40
30
20
10
0
-10
Februar
2010
Maj 2010
August 2010 December
2010
Maj 2011
September
2011
December
2011
-20
-30
Priser om 5 år
Priser om 1 år
Maj 2012
September
2012
Boligøkonomisk Videncenter
Denne vending er markant. Nettotallet for de
50-59-årige er fra maj til september steget fra
-12,30 til 4,17. For de 60-69-årige er det steget
fra -8,41 til 4,81. Selv om besvarelsesprocenten
er lavere end normalt, er vendingen så tydelig,
at vi tror på resultaterne. De kan ikke affærdiges som målefejl. For de to nævnte aldersklasser
ligger besvarelsesprocenterne på 60 til 65 pct.
Når der spørges til udviklingen på fem års sigt,
er tendenserne endnu tydeligere. Det gælder
igen, at meget få tror på »meget højere« eller
»meget lavere priser«. Til gengæld regner 64 pct.
med højere priser, mens 10 pct. tror på lavere
priser. Kun 19 pct. tror, at priserne vil ligge på
samme niveau. Fire pct. svarer »ved ikke«. Disse
besvarelser er konsistente med alle de tidligere
undersøgelser, hvor befolkningen generelt har
været mere optimistisk på fem års sigt end på et
års sigt.
NYHEDSBREV Oktober 2012 side 4
Hvor meget?
Som et ekstra tjek på nettotallet i forventningsundersøgelsen spørges der også til, hvor store
prisstigninger, interviewpersonerne forventer.
Besvarelserne skal tages med forbehold, for
selvfølgelig er almindelige mennesker ikke
prognosemagere. Svaret kan dog kaste lys over
de førnævnte nettotal, og bruges som en ekstra
kontrol heraf. Når interviewpersonernes svar på
deres forventninger til de præcise prisstigninger sammenvægtes, svarer forventningerne til
en stigning på 3,75 pct. Det må opfattes som de
forventede nominelle prisstigninger. Korrigeret
for inflation regner de adspurgte med en stigning på ca. 1,8 pct.
Kun meget få regner med store udsving. 11 af
de adspurgte tror således, at boligpriserne vil
stige med mere end otte pct. det næste års tid. I
den anden ende af skalaen tror kun 19 personer
på, at boligpriserne vil være mere end otte pct.
lavere. Der er altså ikke tale om »vilde« besvarelser med stor spredning.
Boligøkonomisk Videncenter
NYHEDSBREV Oktober 2012 side 5
Den lave rente spiller ind
Skiftet i forventningerne til boligpriserne, som
er skildret på de foregående sider, er bemærkelsesværdigt, selv om tallene skal tages med
et vist forbehold som følge af besvarelsesprocenten. Spørgsmålet er, hvad der har udløst
vendingen. Kan man få identificeret det forhold,
kan det måske kaste lys over, om vendingen er
holdbar.
tænkt på udtalelser fra eksperter, banker og
realkreditinstitutter, er der dog ikke sket de
store forskydninger. Det tyder således på, at den
historisk lave rente har været udslagsgivende.
I det forløbne tidsrum har der været yderligere
rentefald, og der har været diskussioner i medierne om, hvordan realkreditinstitutterne skulle
håndtere negative renter.
I undersøgelsen spørges der også til de forhold, de adspurgte lægger til grund for deres
forventninger. Disse forhold har siden starten på undersøgelsen i begyndelsen af 2010
været stabile. Denne gang er der imidlertid
sket ændringer. De to forhold, der altid har
domineret som årsagsforklaringer, har været
»Danmarks økonomiske situation« og »Prisudviklingen på boliger det seneste halve år«.
De forhold dominerer også nu, men de spiller
en noget mindre rolle. I maj måned svarede 78
pct., at de tænkte på »Danmarks økonomiske
situation«. Nu svarer 72 pct., at det spiller en
rolle for dem. I maj svarede 77 pct., at de tænkte
på prisudviklingen i det seneste halve år. Nu
siger 70 pct., at de tænkte herpå. Derimod har
renteudviklingen haft en stigende betydning.
I maj svarede 41 pct., at de tænkte på renten,
når de skulle vurdere boligpriserne, nu er tallet
vokset til 49 pct.
Dem med de korteste uddannelser er de mest
positive. 128 af interviewpersonerne havde
folkeskolen som den længste uddannelse, og
deres forventninger gav et nettotal på plus 7,03.
Omvendt for dem med de lange videregående
uddannelser. 105 af interviewpersonerne havde
denne uddannelsesmæssige baggrund, og deres
forventninger lå på -4,29. For de 209 interviewpersoner, der havde mellemlange videregående uddannelser, lå nettotallet på 2,39. For
mellemgrupperne med en gymnasial, erhvervsfaglig eller kort videregående uddannelse lå
nettotallet på 2,82 til 5,0.
UDDANNELSE AFGØR OPTIMISME
I sommerens løb har flere medier bragt historier om, at boligpriserne var begyndt at stige.
Denne massive omtale kunne godt tænkes at
påvirke folk. Når der spørges til, om folk har
Det er nærliggende at fortolke disse forskelle
sådan, at personer med kortere uddannelse
lettere lader sig påvirke af mediernes omtale
af, at »nu er markedet ved at vende«. Hvorimod
de med længerevarende uddannelser er mere
kritisk indstillede og bedre er i stand til at analysere de komplicerede samfundsøkonomiske
sammenhænge. Selvom det måske forholder sig
sådan i en vis udstrækning, bør man bemærke,
at nettotallet for de højest uddannede også kun
er svagt negativt nu.
Hvad tænker danskerne på, når de udtaler sig om deres forventninger til boligpriserne om 1 år
90%
80%
70%
60%
50%
September 2012
40%
Maj 2012
30%
20%
December 2011
10%
September 2011
Din bankrådgivers breve eller
udtalelser?
Realkreditinstitutternes annoncer
eller udtalelser?
En ejendomsmæglers annoncer
eller udtalelser?
Familie/Venner/Bekendtes
udtalelser om boligpriserne?
Økonomiske eksperters
udtalelser?
Renteudviklingen?
Prisudviklingen på boliger
indenfor det seneste halve år?
Danmarks økonomiske situation?
0%
Maj 2011
December 2010
Boligøkonomisk Videncenter
NYHEDSBREV Oktober 2012 side 6
CIBOR-sagen koster den
finansielle sektor troværdighed
En række større banker indberetter hver dag
oplysninger om deres egne omkostninger ved at
optage lån til Finansrådet. Det er de data, der
ligger til grund for den såkaldte CIBOR-rente,
Copenhagen Interbank Offered Rate. En stor
mængde af lån, herunder også realkreditlån, har
en rente, der følger CIBOR-renten. Det gælder
for eksempel for de såkaldte rentelofts-lån. Hvis
bankerne har indberettet kunstigt høje renter,
har de dermed påført kunderne betydelige
merudgifter.
Daværende erhvervs- og vækstminister Ole
Sohn lagde i september 2012 op til, at Finanstilsynet skal overtage beregningen af CIBOR-renten fra Finansrådet, og at tilsynet skal efterforske, om der er sket uregelmæssigheder.
Boligøkonomisk Videncenter har ladet Danmarks Statistik spørge befolkningen om, hvorvidt de kender til denne sag, om de selv har lån,
der følger CIBOR, og hvad deres holdning er.
52 pct. svarer, at de har hørt om den påståede
rentemanipulation. 48 pct. siger, at de kunne
overveje at skifte bank, hvis de fandt ud af, at
deres egen bank var involveret i manipulationen. 18 pct. vil måske kunne overveje det. Der
er altså 66 pct. af de adspurgte, to ud af tre, som
vil overveje at skifte eller måske gøre alvor af
det, hvis deres egen bank er involveret.
Nok så interessant er det, at 46 pct. udtrykker, at sagen kan få dem til at overveje andre
lånetyper i fremtiden. 16 pct. svarer måske. 25
pct. siger, at det ikke vil påvirke deres fremtidige valg.
Kendskabet til, om deres eget boliglån – her
spørger vi kun boligejere – følger CIBOR-renten,
er begrænset. 25 pct. svarer »ved-ikke« til
spørgsmålet. 15 pct. siger, at de har et boliglån,
der følger CIBOR, mens 60 pct. anfører, at de
ikke har. Når der spørges til andre lånetyper
end boliglån, ligger besvarelserne nogenlunde i
samme størrelsesorden.
Der er i dag en obligationsrestgæld for boligejere
på ca. 1.400 mia. kr. Der er CIBOR-relaterede
realkreditlån for 450 mia. kr., men heraf vedrører kun de 200 mia. boligejerne. Tallene kan
ikke direkte overføres til andelen af boligejere,
som har et CIBOR-relateret lån, da hver boligejer jo kan have mere end én lånetype, men det
indikerer, at det er nogenlunde korrekt, når
15 pct. svarer, at de har et lån, som påvirkes af
CIBOR.
Boligøkonomisk Videncenter
Europas lejelovgivning
har været under luppen
Hvordan hænger reguleringen af den
private udlejningssektor sammen med
sektorens størrelse? Dette spørgsmål –
og mange flere – har et erfarent engelsk
forskerteam undersøgt for Boligøkonomisk Videncenter
Siden december 2010 har London School of Economics og Cambridge Centre for Housing and
Planning Research (CCHPR) på Cambridge University udført en større analyse om tendenserne
i europæisk lejelovgivning for Boligøkonomisk
Videncenter. Analysen afrapporteres nu i bogen
»The Private Rented Sector in the New Century – A Comparative Approach«, der har en af
Europas mest erfarne boligøkonomer, professor
i boligøkonomi på London School of Economics
Christine Whitehead som hovedforfatter.
Rapporten sammenligner udviklingstendenserne i reguleringen af de private udlejningsboliger i 11 europæiske lande. I arbejdet har
de engelske forskere fået hjælp af eksperter
fra de respektive lande – eksperter, der har
beskæftiget sig med udlejningsboliger i
mange år.
Store forskelle i reguleringen
De 11 lande dækker hele spektret af regulering:
Holland, der har en meget stram regulering.
Danmark, Sverige, Tyskland, Frankrig, Spanien og Schweiz, der alle har en middel-stærk
regulering. I den anden ende af skalaen finder
man England, Finland og Norge med en lav
reguleringsgrad. I mange henseender opfylder
Danmark kriterierne for at kunne karakteriseres som »stærkt reguleret«, men falder i en
international sammenligning ud som middelstærkt reguleret, fordi nybyggede udlejningsboliger har aftalt husleje.
De valgte lande repræsenterer også store forskelle, når det gælder størrelsen på den private
udlejningssektor. I Irland udgør de private
udlejningsboliger en meget lille del af den samlede boligforsyning, ni pct. I Schweiz udgør de
størstedelen (58 pct.) af den samlede boligforsyning. Danmark placerer sig i gruppen af lande
med en relativt lille privat udlejningssektor, der
tegner sig for 14 pct. af alle danske boliger.
NYHEDSBREV Oktober 2012 side 7
Boligøkonomisk Videncenter
Hvordan påvirker reguleringen
Det væsentligste spørgsmål i analysen har
været, om – og i givet fald hvordan – reguleringen påvirker sektorens størrelse. Med finanskrisen og den bristede boligboble er det blevet
tydeligt, at de private udlejningsboliger udgør et
vigtigt alternativ til ejerboligen. Dertil kommer,
at en større andel udlejningsboliger kan virke
stabiliserende i samfundsøkonomien. Derfor er
det relevant at se på, hvordan man kan fremme
omfanget af den privat boligudlejning.
Der kan imidlertid ikke observeres nogen enkel
sammenhæng mellem regulering og størrelsen
af den private udlejningssektor. Der er heller
ikke nogen sammenhæng mellem ændringer i
reguleringens styrke og ændringer i sektorens
størrelse. I de lande, der har dereguleret siden
1980, er sektoren ikke blevet større. Eneste
undtagelse er England, hvor der er sket en
næsten fuldstændig deregulering, og hvor sektoren er vokset i størrelse.
Ingen sammenhæng
Konklusionen er, at en række andre faktorer griber forstyrrende ind og skjuler effekten af reguleringen. Det gælder beskatning og subsidiering
af udlejningssektoren i forhold til beskatning og
subsidier på andre af boligmarkedets delmarkeder. Hertil kommer, at den relative størrelse af
den sociale boligsektor ser ud til at spille ind.
Dernæst har analysen skullet belyse de vigtigste
aspekter i reguleringen af den private boligudlejningssektor. Reguleringen er altså ikke kun
blevet opfattet som et overordnet begreb, men
er blevet stillet op i seks hovedkategorier:
1)Fastsættelse af huslejen ved lejekontraktens
indgåelse 2) Regulering af lejeforhøjelser under
det enkelte lejemåls varighed 3) Regulering af
lejemål og lejemålets længde 4) Mulighed for
at få ejendommen tilbage under lejemålet 5)
Mulighed for at sælge ejendommen (uanset om
den er udlejet eller ej), og endelig 6) Udlejers
muligheder for at håndhæve lejekontraktens
bestemmelser, og herunder at udsætte lejeren,
hvis han eller hun ikke overholder aftalen.
De 11 lande er blevet analyseret, og er indenfor
hver af de seks hovedkategorier blevet rubriceret i én ud af tre grupper alt efter typen af og
styrken i deres respektive reguleringer. Analysen har kortlagt, hvordan forskydningerne i
lejelovsreguleringen har fundet sted i de enkelte
lande og i forhold til de enkelte hovedkategorier
fra 1980 til 2010. Samtidig har man med inddelingen i kategorier og styrker fået opstillet et
værktøj, der er blevet brugt til at klassificere
NYHEDSBREV Oktober 2012 side 8
Analysen dækker 11 lande,
der tilsammen tegner sig for
størsteparten af Europas
private udlejningsboliger
Sverige
Norge
Danmark
Irland
Holland
England
Tyskland
Frankrig
Schweiz
Spanien
de enkelte landes regulering alt efter om den er
stærk, middel-stærk eller lav.
Et mindre reguleret marked
Opdelingen af reguleringen i en række enheder
afslører, hvor ændringerne for alvor har fundet
sted siden 1980’erne. Overordnet set har de
fleste lande bevæget sig i retning af et mindre
reguleret marked, især når det gælder fastsættelsen af huslejen ved starten af lejemålet.
Endvidere indeholder analysen detaljerede landekapitler. Dette er nødvendigt, for at man til
fulde kan forstå, hvorfor det enkelte lands regulering er blevet vurderet, som den er i rapporten. Der er mange specifikke forhold inden for
lejereguleringen i de enkelte lande. Hovedindtrykket er, at der er tale om et meget komplekst
og sammensat lovområde i de fleste lande.
Bogen har en dansk sammenfatning og kandownloades fra www.bvc.dk. En trykt udgave
kan rekvireres i centrets sekretariat. Læs også
interviewet med Christine Whitehead på de
næste sider.
Finland
Boligøkonomisk Videncenter
NYHEDSBREV Oktober 2012 side 9
Ingen enkel opskrift
Den førnævnte analyse af den europæiske lejelovgivningen har vist, at der ikke er nogen enkel
opskrift på, hvordan man kan indrette lejelovgivningen mere hensigtsmæssigt.
Derimod kan man uddrage læring af eksempler
fra enkelte lande. F.eks. har England som det
eneste land set en markant vækst i antallet af
private udlejningsboliger. Det skyldes formentlig ikke kun, at lejefastsættelsen er blevet dereguleret siden 1980, men også at det er blevet
lettere at skille sig af med lejere, der ikke overholder kontrakten. Dermed kan udlejningsboliger accepteres som pant for realkreditlignende
lån, og den billigere finansiering har fremmet
opførelsen af flere boliger. Men også »boblen«
på det engelske boligmarked kan være med til
at forklare udviklingen. Samtidig har England
udfaset fradragsretten for renteudgifter på
ejerboliger trinvis i perioden 1993-1999 – den
forsvandt helt i år 2000. Det kan have bidraget
til at tippe balancen til fordel for private udlejningsboliger.
I Tyskland har man regler om et såkaldt mietspiegel (et »husleje-spejl«), hvor udlejers revisor
kan få en rettesnor for, hvad huslejen bør ligge
på. Overskrider man denne rettesnor væsentligt, er det en straffelovsovertrædelse. Reglerne
er uhyre detaljerede og med forskellige udformninger på lokalt plan – alt sammen i et forsøg på
at tilnærme lejen et markedslignende niveau.
Samtidig har Tyskland også opereret med
gunstige afskrivningsregler for udlejere. Endelig
har man – som i andre af de store økonomier i
Europa – ikke fradragsret for renteudgifter på
ejerboliger. Der er således flere faktorer, der kan
forklare eksistensen af den betydelige udlejningssektor i Tyskland.
I Holland har man en meget stram regulering af
den private udlejningssektor. For lejlighederne
med den højeste husleje – det er p.t. ca. 30 pct.
af lejlighederne, hvor den månedlige husleje
ligger på ca. 5.000 kr. – er der dog i de senere
år indført markedsleje. Hvorvidt Danmark kan
lære af de udenlandske eksempler på godt og
ondt – og hvad man kan gøre og ikke gøre – forudsætter mere dybtgående lande-studier. Det er
ikke tilstrækkeligt kun at se på reglerne for de
private udlejningsboliger.
Størrelse og grad af regulering
•Tyskland og Schweiz har de relativt største udlejningssektorer.
De udgør henholdsvis 58 og 49 pct. af det samlede antal boliger.
• England, Frankrig, Sverige, Norge og Finland har middelstore udlejningssektorer (16-23 pct. af det samlede antal boliger).
• Danmark, Spanien, Irland og Holland har de mindste sektorer
(9-14 pct. af det samlede antal boliger).
• De fleste lande har en middel-stærk regulering af den private udlejningssektor. England, Norge og Finland har en lav grad af regulering.
• Graden af regulering er generelt aftaget. De to undtagelser er Frankrig
og Irland.
• I de lande, hvor reguleringen er aftaget siden 1980, er den relative størrelse af den private udlejningssektor faldet med undtagelse af England.
Særlige forhold i de enkelte lande
England: Rentefradrag for ejerboliger udfaset i 1993-1999. Bedre finansieringsmuligheder for opførelse af privat boligudlejning. Den private udlejningssektor er vokset relativt.
Tyskland: Gunstige skatteregler for privat boligudlejning. Ikke rentefradragsret for ejerboliger. Privat boligudlejning fremmes af, at alternativet,
den sociale boligsektor, er en af Europas mindste relativt set. Den private
udlejningssektor har opretholdt sin størrelse.
Frankrig: Reguleringen er øget. Rentefradraget for ejerboliger er afskaffet.
Samtidig findes en række støtteordninger for opførelse af privat boligudlejning i form af fradrag i skattebetaling eller fradrag i beskatningsgrundlaget.
Privat udlejningssektor uændret i relativ størrelse.
Holland: Høj grad af regulering undtagen for dyrere lejligheder. Det har
hæmmet den private udlejningssektor, men andre sektorer er favoriseret.
Holland har Europas største sociale boligsektor relativt set med en andel på
32 pct. af boligmassen. Ejerboligen er blevet favoriseret skattemæssigt.
Norge: Her er lejelovgivningen blevet dereguleret, men ejerboligen har
været favoriseret gennem billige lån via Husbanken og gennem en rentefradragsret. Den private udlejningssektor er relativt lille, og dens andel af
boligmassen falder.
Boligøkonomisk Videncenter
NYHEDSBREV Oktober 2012 side 10
Lejeboligen – et aktiv
for unge og for samfundet
Professor Christine Whitehead, der
har stået i spidsen for Boligøkonomisk
Videncenters seneste rapport, ser ingen
tegn på, at der økonomiske krise nærmer sig sin afslutning. Men netop krisen
har skærpet opmærksomheden mod den
private udlejningssektor, påpeger hun
Lejemål i den private udlejningssektor er et godt
alternativ for unge, der ikke ønsker at være bundet i årevis til en bestemt bolig og heller ikke
ønsker at betale for meget i husleje. Boligformen
er således et glimrende supplement på boligmarkedet – ikke kun til gavn for de lejere, der
foretrækker den løsning, men også for arbejdsmarkedet, der har brug for, at arbejdskraften er
fleksibel og kan flytte sig derhen, hvor stillingerne er.
Det mener professor Christine Whitehead,
der er tilknyttet den ansete London School of
Economics. Professoren, der er boligøkonom og
nærmest har ikon-status for boligøkonomer verden over, har været hovedforfatter i rapporten
»The Private Rented Sector in the New Century
– A Comparative Approach«.
Udover London School of Economics har
Christine Whitehead i en lang årrække været
tilknyttet Cambridge Centre for Housing and
Planning Research på Cambridge universitetet,
lige som hun har forsket og opholdt sig i en
række lande rundt omkring i verden, hvor hun
har studeret boligøkonomiske emner.
Hun var derfor et indlysende valg til at forestå
den undersøgelse, Boligøkonomisk Videncenter
i december 2010 besluttede sig for at gennemføre en komparativ analyse af udviklingen i
lejelovgivningen for 11 udvalgte lande i Europa
i et 30 års perspektiv. Set med forskerøjne er det
et næsten jomfrueligt område, der hermed er
blevet afdækket.
Et vanskeligt område
– De fleste komparative analyser handler om
huspriser, prioritetslån og andre forhold, som
påvirker makroøkonomien. Boligøkonomi er
imidlertid et vanskeligt område, når man skal
foretage komparative studier, fordi lovgivningen, beskatningen og administrationen af
området varierer meget fra land til land. Derfor
er det forbundet med store problemer, når man
skal sammenligne forskellige aspekter inden for
emnet.
– En undersøgelse af den type, vi netop har
fremlagt, starter med, at man indsamler
materialer i stort omfang. Først når man har
gjort det, er det muligt at opnå et overblik over
emnet og dets mange facetter. Derefter går man
i gang med at indsnævre emnet og efterfølgende
fokusere på et enkelt aspekt af det. Det er på
den baggrund, vi har begrænset os til kun at
afdække reguleringsgraden og dens betydning
for størrelsen af den private udlejningssektor i
de forskellige lande.
Mange forhold spiller ind
Men Christine Whitehead understreger, at der
er mange andre forhold, som har betydning
for sektorens størrelse. F.eks. beskatningen på
området, hvor mange almene boliger, der findes,
og begunstigelsen af ejerboligen.
– Disse forhold er indbyrdes afhængige – og har
alle betydning for den private udlejningssektor.
Men vores opgave var at undersøge reguleringsgraden – og her viser vores resultater, at der
ikke er en sammenhæng mellem den og størrelsen af sektoren. England er dog undtagelsen,
der bekræfter reglen. Men selv her kan andre
faktorer spille ind.
Christine Whitehead er
kendt og respekteret for sin
viden og indsigt i boligøkonomi verden over. Her
ses hun som deltager i et
panel fra en konference i
Shanghai.
Boligøkonomisk Videncenter
I mange lande – og især dem, der har en stor
almen boligforsyning – har den private udlejningssektor haft en underordnet rolle. Her har
man i større udstrækning fokuseret på familiernes behov for mere permanente boligløsninger.
Men i Tyskland og Schweiz har den private
udlejning fået lov til at blomstre takket være
et klart defineret regelsæt, der har tilladt en
fornuftig indtjening til ejerne.
NYHEDSBREV Oktober 2012 side 11
– Økonomi er i dag også blevet en teknisk videnskab, hvori indgår matematik og økonometri. På
den måde kan man godt sige, at videnskaben er
blevet mindre forståelig for menigmand, men
omvendt kan brugen af disse avancerede værktøjer også skabe bedre forståelse og indsigt. Det
gælder også, hvis man vil søge indflydelse i det
politiske system. Der er således mange økonomer, som i dag arbejder på andre felter, hvor de
er med at til nedbryde grænser og skabe dialog.
I takt med den øgede liberalisering af den
økonomiske politik i Europa viser undersøgelsen også, at der er sket en deregulering af den
private udlejningssektor i de fleste lande. Men
dereguleringen har også fundet sted på de andre
delmarkeder af boligforsyningen.
En afbalanceret deregulering
– Det, vi kan se, er, at i de lande, der har den
største private udlejningssektor, er dereguleringen mere afbalanceret og fleksibel end i de
lande, der har dereguleret mest. Den afbalancerede deregulering tillader, at ejeren kan
bestemme starthuslejen, mens senere stigninger er indekseret i forhold til prisudviklingen i
øvrigt. Ejeren opnår en fornuftig indtjening og
lejeren sikkerhed imod at blive opsagt. Der skal
således være en gensidig balance, når det gælder
retten til at udøve magt og ansvarlighed mellem
ejere og lejere.
Regeringerne gennemfører krisepakker, som – alt andet lige – ikke forbedrer vilkårene på boligmarkederne.
Boligøkonomi som en videnskab og en forskningsdisciplin. Hvordan ser fremtiden ud?
– Ikke lovende, hvis man ser på det som et
selvstændigt område. Størstedelen af dem, som
arbejder med det i dag, gør det, fordi det indgår
i andre områder og specialer så som sociologi,
geografi og arkitektur. I mange europæiske
lande er der efterhånden kun få økonomiske
specialister tilbage, og de arbejder i videnbranchen, inden for ejendomsforvaltning og
i finanssektoren. Der er tale om et område i
tilbagegang, desværre.
Professor
Christine Whitehead
Ingen tegn på krisens ophør
Christine Whitehead vurderer, at den økonomiske krise fortsat vil præge udviklingen i Europa.
– I en del lande ser vi tegn på, at ejendomsmarkedet er i bedring, men selv i de lande, som blev
mindst ramt af finanskrisen, er lysten til at
foretage investeringer på ejendomsmarkedet
meget begrænset. Unge og nye boligsøgende
har ikke råd til at købe – også i lyset af at de
ikke kan være sikre på at kunne beholde deres
job og indkomster. Regeringerne gennemfører
krisepakker, som – alt andet lige – ikke forbedrer vilkårene på boligmarkederne. Det er en af
grundene til, at det private lejemarked i længere
tid har været genstand for stor opmærksomhed
mange steder. Det er stadig lange udsigter til
bedre tider – og desværre er det de unge, der må
bære de største byrder i forhold til dem, der er
etableret på boligmarkedet.
Boligøkonomisk Videncenter
Reguleringen af
huslejerne virker
Det er de laveste indkomster, der har
glæde af reguleringen af huslejerne i den
private boligudlejningssektor i Danmark. Men nogle få i den højere ende af
indkomstskalaen har betydelige fordele
af ordningen, viser et stort analysearbejde
Forestillede man sig, at der fra den ene dag til
den anden skete en fuld deregulering af huslejen i de private boliger, der i dag er regulerede,
ville det betyde, at huslejen ville stige med knap
62 pct.
Det viser beregninger, som den uafhængige
forskningsinstitution DREAM har foretaget i forbindelse med en større analyse om
de gevinster, som lejerne i 436.000 private
udlejningsboliger får som følge af lejeloven og
boligreguleringsloven. Analysen er udført for
Boligøkonomisk Videncenter.
Lovgivningen betyder, at for private udlejningslejligheder, der er taget i brug før 31. december
1991, ligger den faktiske husleje under den husleje, der ville gælde på et marked uden regulering. For lejligheder, der er ibrugtaget efter den
31. december 1991 gælder en 'aftalt husleje', der
i princippet er en markedsleje. 12 pct. af de private udlejningsboliger i Danmark har en sådan
'markedsleje'. De øvrige 88 pct. er regulerede i
forskellig udstrækning.
Forskellen mellem den faktiske husleje og
markedslejen kaldes for reguleringsgevinsten.
Opgaven for DREAM har været at beregne
størrelsen af reguleringsgevinsten, og se på,
hvordan den fordeler sig på indkomstgrupper,
familietyper, geografiske regioner og andre
kriterier. Herved kan man vurdere, om reguleringen af huslejen opfylder sit oprindelige
boligsociale formål.
Registerdata for alle lejligheder
Der er tale om et såkaldt mikroøkonomisk
studie. Studiet er baseret på en analyse af registerdata over lejlighederne. Der er altså ikke tale
om, at man kun har analyseret markedet på et
overordnet plan eller for store grupper af lejligheder. Analysen tager fat i de enkelte lejligheder
og beboere. Det er ikke mindst denne præcision
i analysen, der gør den særlig interessant.
NYHEDSBREV Oktober 2012 side 12
Boligøkonomisk Videncenter
Opgaven er mere kompliceret, end den umiddelbart kan lyde. Der findes i dag ikke statistik over
huslejen i de private udlejningsboliger i Danmark. En vigtig del af opgaven har derfor været
at opstille en sådan statistik. Det er gjort ud fra
de data, der indberettes i forbindelse med boligstøtte. Når en lejer modtager boligstøtte, indberettes der oplysninger om huslejen i lejligheden
til Boligstøtteregistret. Den statistik er skæv,
eller 'biased', som det hedder i fagsproget, for
man kan ikke uden videre forudsætte, at huslejen for folk med boligstøtte er repræsentativ for
alle lejeforhold. Før tallene kan anvendes, skal
der rettes op på denne skævhed. Det har man
særlige matematiske metoder til – metoder, som
er blevet anvendt i denne analyse. Herved er der
beregnet huslejer for alle de private udlejningsboliger, hvor der ikke foreligger huslejedata i
Boligstøtteregistret.
Dernæst skal den markedsmæssige husleje
beregnes. Det gøres ved først at beregne markedsværdien af de private udlejningslejligheder
og dernæst gange denne markedsværdi med et
omkostningsbegreb. Det begreb kaldes 'usercost' af boligøkonomer.
Den teoretiske markedsværdi
Markedsværdien kan findes ud fra værdien af
ejerlejligheder. SKAT har i dag en vurderingsmodel, den såkaldte forslagsmodel, der bruges
til at beregne ejerlejlighedernes markedsværdi.
Ved hjælp af data om de enkelte udlejningsboliger fra Bygnings- og Boligregistret (BBR),
fra Ejendomsregistret og et specialudtræk fra
SKAT har DREAM beregnet en teoretisk markedsværdi for udlejningsboligerne. Dernæst er
denne markedsværdi ganget med en faktor, der
skal modsvare den årlige husleje, man vil kræve
i et helt frit marked i pct. af lejlighedens værdi.
Denne husleje skal dække ejendomsskatter,
vedligeholdelse, administration, et risikofrit
afkast og en risikopræmie.
I de huslejeregulerede boliger er lejen beregnet
til i gennemsnit 674 kr. pr. m2 årligt. Markedshuslejerne er estimeret til i gennemsnit 959 kr.
pr m2 om året.
Dernæst kan de to huslejebegreber sammenholdes, og man har den såkaldte 'reguleringsgevinst', det vil sige lejerens huslejebesparelse som
følge af reguleringen. Reguleringsgevinsten er
opgjort uden indregning af dynamiske effekter, det vil sige markedets mere langsigtede
tilpasning til en afregulering af huslejereglerne.
Denne markedseffekt er ikke uvæsentlig, blandt
andet må man regne med, at en deregulering
NYHEDSBREV Oktober 2012 side 13
af de private udlejningsboliger vil udløse et
mærkbart prisfald på ejerboliger. Der er mange
usikkerheder knyttet til at vurdere de dynamiske effekter, der givetvis også er konjunkturafhængige. De er derfor fravalgt i analysen. Det
betyder, at beregningerne nok overvurderer
størrelsen af reguleringsgevinsten en anelse.
Boligsocialt retfærdigt
Beregningerne fra DREAM viser, at huslejen i de
boliger, der i dag er regulerede, ville stige med
knap 62 pct., hvis der skete en fuld deregulering. De potentielle stigninger udviser store
forskelle alt efter landsdel. I København ville
stigningen være 101 pct., i Nordjylland 44 pct.
og på Fyn 25 pct.
Den samlede værdi af reguleringsgevinsten for
alle private lejere udgjorde i 2010 samlet 8,6
mia. kr. Det er 1,6 mia. kr. lavere end i 20022004. Vi har altså bevæget os i retning af et
mindre reguleret marked i det sidste tiår.
For at vurdere reguleringsgevinsternes fordeling på befolkningen, ser man på, hvordan husstandene er fordelt efter indkomst. Alle lejere
inddeles i 10 lige store grupper målt på antal
lejere, rangordnet efter indkomst med de 10 pct.
laveste indkomster benævnt »decil 1«, og de 10
pct. højeste indkomster kaldet »decil 10«.
Når man opgør reguleringsgevinsten i kroner,
modtager de 10 pct. rigeste husstande den største gevinst. I 2010 var den for disse husstande
i gennemsnit 29.500 kr. Det er en del mere end
de 10 pct. af husstandene, der har den laveste
indkomst. De modtog i gennemsnit 17.250 kr.
Denne forskel skyldes i høj grad, at husstandene
med høj indkomst også bor i store lejligheder,
mens husstandene med lav indkomst bor i små
lejligheder.
Boligøkonomisk Videncenter
Ser man på, hvor vigtig reguleringen er i forhold
til husstandenes økonomi, er billedet imidlertid
et andet. Den relative reguleringsgevinst viser
reguleringsgevinsten i pct. af husstandens disponible indkomst. Her er det tydeligt, at reguleringen har størst værdi for de lave indkomster.
Reguleringsgevinsten udgør over 30 pct. for
de 10 pct., der har de laveste indkomster, decil
1. Det vil sige, at en fri markedsleje ville koste
disse husstande 30 pct. af deres nuværende
disponible indkomst i huslejestigning! For
indkomstdecil 2-4 ligger gevinsten på 13-14
pct. For de fem højeste indkomstdeciler ligger
gevinsten kun på syv til otte pct.
Få opnår betydelige fordele
Det fremgår, at reguleringen overordnet set
opfylder et boligsocialt formål ved primært at
gavne de lavere indkomster. Denne konklusion
kan dog ikke stå alene. For analysen viser også,
at der er nogle få udlejningslejligheder, der i et
marked ville være meget værdifulde, og som
i dag udlejes til lave huslejer. Derfor får disse
relativt få lejligheder en uforholdsmæssig stor
andel af den samlede reguleringsgevinst på de
8,6 milliarder kroner.
Fem pct. af de mest værdifulde lejligheder opnår
hele 21 pct. af den samlede reguleringsgevinst.
De fem pct. af de 353.500 lejligheder med en
beregnet reguleringsgevinst, udgør 17.675 lejligheder. De deler 21 pct. af en samlet gevinst på
8,6 mia. kr., hvad der beløber sig til en gevinst
på over 100.000 kr. pr. lejlighed. For den ene
pct. af lejlighederne med mest værdi gælder, at
de opnår hele otte pct. af den samlede reguleringsværdi. Her er reguleringsgevinsten knap
200.000 kr. pr. lejlighed!
Ofte hører man 'historier' om, hvordan lejereguleringen indebærer, at store herskabslejligheder
kan lejes ekstremt billigt, og at man skal stille
med 'penge under bordet', hvis man vil komme i
betragtning til disse lejemål. Disse historier kan
hænge sammen med de en til fem pct. mest værdifulde lejligheder, der er nævnt ovenfor. Det
er her vigtigt at bevare et helhedsbillede. For de
95 pct. af de private udlejningslejligheder ligger
gevinsterne i en helt anden størrelsesorden.
Reguleringsgevinst i kroner opgjort pr. lejlighed og indkomstdecil
30.000
25.000
20.000
2010-kr.
Figuren viser, at reguleringsgevinsten målt
absolut i kroner svinger lidt mellem indkomstgrupperne, og kun de 10 pct. rigeste afviger
mere markant.
NYHEDSBREV Oktober 2012 side 14
15.000
10.000
5.000
0
D1
D2
D3
D4
D5
D6
D7
D8
D9
D10
Indkomstdecil
(decil 1= 10% laveste indkomster, decil 10 = 10% højeste indkomster)
Relativ reguleringsgevinst i % for indkomstdeciler
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
D1
D2
D3
D4
D5
D6
D7
D8
D9
D10
Indkomstdecil
Anm.: Tallene er påvirket af, at der er en del indkomster nær 0 i decil 1. Ser man på de 95
pct. højeste indkomster i decil 1, har de en relativ reguleringsgevinst på 21 pct.
Rapporten er udarbejdet af cand.oecon Joachim
Borg Kristensen med bidrag fra forskningschef,
cand.polit., ph.d. Peter Stephensen.
Rapporten kan downloades på www.bvc.dk og
www.dreammodel.dk
NYHEDSBREV
Oktober 2012
Udgiver:
Boligøkonomisk Videncenter
Jarmers Plads 2
1551 København V
Redaktion:
Curt Liliegreen,
Christian Deichmann Haagerup
og Per B. Jensen
Tilrettelæggelse og layout:
PeRscript og
Kenneth Olsson Grafik
Anvendte fotos:
Colourbox
Michael Boesen