Danskerne vil bo i de større byer
Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 Danskerne vil bo i de større byer Amalie gade 44 DK-125 6 Københ avn K info@dr ww w.d eammod el.dk reammod el.dk Fremsk rivning af den Fremsk riv den da ning af nske b oligefte rspørg boligef ters pørgse l ISBN: danske I 2040 vil det danske befolkningstal være vokset til 6 mio. og der vil blive flere ældre og singler, der efterspørger mindre boliger, etage- og udlejningsboliger. Det kan siges med stor præcision, fordi den uafhængige forskningsinstitution DREAM har udviklet en ny og epokegørende mikrosimuleringsmodel. LÆS SIDE 3 sel Jonas Zangen berg H Peter St ansen, ephens en og Joachi m Borg Kristens en 978-87 -99561 7-6 -6 April 20 13 læs også Det brasilianske opsving Nye konverteringsregler Økonomien har buldret derudaf. En ny stor middelklasse er skabt på få år. Boligøkonomisk Videncenter tog på studierejse i marts 2013 LÆS SIDE 13 Rapport tester en række nye tommelfingerregler, der også omfatter F1-lånene. SIDE 7 Tomm elfinge r re konvegler for rtering Tomm elfin regler ger fo konve rteringr Bo lig øk Vid en ce ntonerom isk Jarmers Plads 2 1551 Køb enhavn ww w.b V vc.dk ISBN: 978-87995617 -5-9 Kourosh Marjani Claus Andersko Rasmussen v Madse n Bo lig øk Vid en ce ntonerom isk Realdania har etableret Boligøkonomisk Videncenter, der gennem en række aktiviteter frem til 2018 skal skabe bedre overblik over, indsigt i og debat om de boligøkonomiske problemer og udfordringer i Danmark. Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 2 En ny boligpolitisk dagsorden er sat Rapporten fra DREAM, som omtales i dette nyhedsbrev, sætter en ny boligpolitisk dagsorden. Den viser, at behovet for etageboliger i vores største byområder vil stige de næste mange år. Rapporten peger på behov for flere almene boliger og private udlejningslejligheder. Skulle det ikke lykkes at få opført flere af disse, er det nærliggende at tro, at ejerlejligheder vil kunne tjene som en substitut. Men hvor tidligere tiders demografiske fremskrivninger af boligefterspørgslen har talt om et mættet boligmarked, er denne forestilling skudt i sænk med DREAM-rapporten. Den peger på, at vi har behov for flere boliger, og at vi især har behov for at få gang i byggeriet i København og Århus. Et parcelhus ude i provinsen bygget til 1970’ernes børnefamilier er ikke et brugbart alternativ for de yngre enlige, der vil være den dominerende familietype i København i de kommende årtier. De vil ønske en mindre bolig i form af en lejlighed i byen, og gerne en udlejningslejlighed. Spørgsmålet er, om det behov kan imødekommes. En gang imellem kan man af den offentlige debat få den opfattelse, at nogle politikere betragter almene boliger som en belastning mere end som et aktiv. Men hvis fremtidens boligbehov skal imødekommes, er det nødvendigt at pleje den almene sektor, så den bliver et attraktivt boligtilbud for brede grupper. Det vil også være nødvendigt at få gang i de private investorer, så der kan blive opført flere private udlejningslejligheder såvel som ejerlejligheder. Heldigvis har vi i de senere år fået gode byggemuligheder i de centrale dele af vores største byer, hvor store grundarealer med betydelig byggerummelighed, der tidligere blev optaget af havnefaciliteter og produktion, nu er frigjort til boligformål. Dem vil der blive god brug for. Og politikerne bør tænke endnu længere frem og vurdere, hvad der skal ske, når de nuværende grunde er anvendt en gang i fremtiden. I 2013 er markedet domineret af den økonomiske krise og tilpasningerne efter boligboblen. DREAM-rapportens fokus er imidlertid ikke her-og-nu. Den type model, som DREAM anvender, giver ikke mening på den korte bane. Den sigter langt. Det samme bør vi gøre, når vi planlægger vores byers fremtid. Her kan rapporten være en forsikring til politikere, planlæggere og investorer om, at de store strukturelle forandringer i befolkningen nok skal indfinde sig i de kommende årtier og understøtte skabelsen af nye bydele. Uanset hvor nedslående årene efter finanskrisen har været, og vil forblive i de næste år, er der en ny fremtid på vej for boligmarkederne i Hovedstadsregionen og i Århus. Og det er ikke bare ord. Beregningerne fra den uafhængige forskningsinstitution sætter tal på behovet. Sekretariatschef, cand. polit. Curt Liliegreen Bryggebroen ved Islands Brygge i Københavns Havn. Et af de steder, hvor der er opført mange boliger de senere år. (Foto: Mikkel Østergaard) Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 3 Ny model sætter standard for fremskrivninger Amaliega de 44 DK-1256 Københa vn K info@drea mmodel.d k www.dre ammodel .dk -87-995617- ørgsel ISBN: 978 danske bo ligeftersp I 2040 vil befolkningstallet stige til 6 mio. danskere. Der vil være flere singler og flere ældre mennesker. Efterspørgslen på især mindre boliger vil stige. I gennemsnit vil der i perioden fra 2010 og frem til 2040 være behov for at bygge 17.000 nye boliger om året. Fremskrivn ing af den Den uafhængige forskningsinstitution DREAM er klar med en banebrydende mikrosimuleringsmodel, der meget præcist kan fremskrive boligefterspørgslen i Danmark på basis af samtlige enkeltindivider Fremskrivn ing af den dansk e boligefte rspørg sel Jonas Zang enberg Ha nsen, Peter Step hensen og Joachim Bo rg Kristen sen 6-6 Det er nogle af de resultater, som den uafhængige forskningsinstitution DREAM (Danish Rational Economic Agent Model) har fremlagt i en ny rapport, som offentliggøres nu. I ”Fremskrivning af den danske boligefterspørgsel” præsenteres og dokumenteres en ny model, der kan vurdere det fremtidige behov for boliger i Danmark. Initiativet er blevet finansieret af Boligøkonomisk Videncenter og der er tale om centrets mest ambitiøse projekt til dato. April 2013 Projektet, som har været undervejs i flere år, præsenterer en model, der kan beregne den fremtidige demografisk betingede boligefterspørgsel i Danmark. Det vil sige den efterspørgsel, der følger af vækst i befolkningens størrelse, befolkningens vandring mellem forskellige regioner, udviklingen i den gennemsnitlige størrelse for husholdningerne og befolkningens præferencer for valg af boligtype. Den slags fremskrivninger er før set i Danmark, men de har alle været meget grove og baseret på en lang række forsimplende antagelser. Hovedkonklusioner fra projektet • Befolkningstallet stiger til 6 mio. i 2040 • Vi søger mod de større byer •Der bliver flere husholdninger med singler • Befolkningen aldres •Den potentielle boligefterspørgsel stiger – behov for boligbyggeri på gennemsnitlig 17.000 boliger årligt •Efterspørgslen drejer mod mindre boliger, etageboliger og udlejningsboliger Danskerne flytter i stigende grad til storbyerne. Desuden bliver der flere og flere singler. Det stimulerer den samlede efterspørgsel efter boliger. Fremskriver præcist Det modelværktøj, der nu er udviklet, er helt unikt, og det tilfører fremskrivningerne en helt anden præcision. Det er en såkaldt mikrosimuleringsmodel. Forklaret meget enkelt tager den afsæt i de enkelte individer i den danske befolkning – for alle 5.600.000 indbyggere ‒ og fremskriver dem på individbasis i de kommende år baseret på de historisk observerede sandsynligheder for disse individers fremtid. Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 4 Ud fra registeroplysninger kan man bestemme sandsynligheden for, at et konkret individ, f.eks. en 35-årig mand, overlever det næste års tid, om han udvandrer, om han bliver gift eller skilt, om han får et barn, og om han flytter og i givet fald hvorhen. Det er ved hjælp af computersimuleringer gjort for samtlige individer i Danmark for hvert enkelt år af gangen frem til 2040. Det kan lade sig gøre, fordi vi i Danmark har en enestående adgang til oplysninger om individerne baseret på vort CPR-system, og fordi vi har en forskningsinstitution som DREAM. I modellen indgår langt flere informationer om de enkelte individer end nævnt i eksemplet med den 35-årige mand ovenfor. Der er således også data om deres uddannelse og deres arbejdsmarkedsstatus. Boligvalg sættes på model Når personerne flytter, træffer de et boligvalg, som også er modelleret. Ud fra data om boligvalg truffet af husholdninger med forskellig uddannelse, alder og arbejdsmarkedstilknytning kan boligvalget simuleres. Det gøres via en række valg, der omfatter geografisk beliggenhed (landsdel), boligtype, boligart, størrelse, bystørrelse og boligens alder. Modellen er ikke en økonomisk model, hvor boligefterspørgslen bestemmes af rente og indkomst, men disse faktorer er også mest relevante på kort og mellemlangt sigt. På det meget lange sigt, som er formålet med denne analyse, er udviklingen i de demografiske forhold nok så vigtige, og da modellen inddrager arbejdsmarkedstilknytning og uddannelse, træder disse forhold ind som en erstatning for indkomstoplysninger. Selvom modellen ikke direkte er økonomisk, er den det indirekte. Selve modelværktøjet vil påkalde sig interesse hos økonomer og matematikere med speciale i mikrosimuleringer i Danmark og udlandet, men for den brede offentlighed er det spændende ikke IT-teknikken eller matematiske finesser, det er derimod, hvad modellen kan fortælle os om vores fremtidige samfund. Man skal huske, at ingen model er klogere end dem, der bruger den, og at alle modeller uanset graden af sofistikering baserer sig på forudsætninger. Derfor er beregningerne blot et udgangspunkt for en vurdering af fremtiden, men vel og mærke et langt bedre udgangspunkt, end vi havde før. Befolkningen bliver ældre Modellen fremskriver den samlede befolkning, der fra 2010 til 2040 stiger fra 5.530.000 til 6.000.000. Samtidig med denne vækst sker der en aldring af befolkningen. Det sker dels som et resultat af den alderspyramide og de overlevelsessandsynligheder, vi kender allerede i dag, dels som en følge af, at middellevetiden forventes at stige. Udover at den samlede befolkning stiger, så stiger andelen af enlige også. Ud af den del af befolkningen, der ikke er hjemmeboende, stiger de enliges andel fra 35,8 pct. i 2010 til 40,1 pct. i 2040. Antallet af enlige voksne stiger med 350.000 personer i perioden. Antallet af voksne, der lever som par, stiger i samme tidsrum med 70.000. Samlet set stiger behovet for boliger med 377.000 i perioden. Med en gennemsnitlig årlig nedslidning på 5.000 boliger, skal der således opføres mere end en halv million nye boliger i tidsrummet. Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 5 Behov for flere mindre boliger Boligefterspørgslen ændrer imidlertid karakter. Med en større vækst i antallet af ældre, en betragtelig vækst i antallet af enlige og befolkningens nettovandring mod de større byområder København og Århus er der skabt tre faktorer, der hver især drejer boligefterspørgslen over mod etageboliger og mod udlejningsboliger ( privat udlejning såvel som almene familieboliger) samt andelsboliger. Denne drejning mod særlige boligtyper bygger på, at disse husholdningstyper i dag i høj grad beboer sådanne boligtyper i storbyområderne. Her kan der naturligvis ske et skift, så fremskrivningen tager fejl. Mens det forekommer ret sikkert, at efterspørgslen vil rette sig mod mindre boliger og mod etageboliger, kan der naturligvis godt ske det, at der kommer en vækst i ejerlejlighedsbyggeriet i storbyområderne, mens nybyggeriet af private udlejningsejendomme og almene lejligheder ikke kan følge med som følge af de politiske og reguleringsmæssige begrænsninger. Modellen giver altså en indikation af udviklingen og behovet, men det skal ikke opfattes som en decideret prognose, når man dykker ned i detaljerne. Andelen af parcelhuse falder Ifølge beregningerne vil efterspørgslen efter parcelhuse stige med 62.500, mens efterspørgslen efter lejligheder i etageboliger stiger med 215.000 og rækkehuse med 80.000 boliger. Disse forhold betyder, at andelen af ejerboliger falder svagt fra 51,9 pct. i 2010 til 48 pct. i 2040. Parcelhusenes andel falder fra 40,7 pct. til 37,6 pct. Når modellen siger, at andelsboligerne vil stige markant, skyldes det, at der er en vækst i efterspørgslen, der matcher de personer, der i dag bor i andelsboliger. I praksis kan det være svært at tro, at der vil komme så mange nye andelsboliger til. Men efterspørgslen vil så rette sig mod andre former for boliger, der har de samme karakteristika som andelsboligerne. København som eksempel Der er store regionale forskelle på udviklingen i den potentielle boligefterspørgsel. I de mindre byer – byer med under 1.000 indbyggere – vil boligefterspørgslen være uændret. Derimod stiger den markant i Hovedstadsområdet. For byen København samt Københavns omegn stiger efterspørgslen med 157.000 boliger frem til år 2040. Det udgør 42 pct. af hele tilvæksten i boligefterspørgslen i Danmark i perioden. Udviklingen i den potentielle boligefterspørgsel 2010 – 2040 iflg. DREAM modellen 2010 Ejerboliger 1.294.000 Almen bolig 494.000 Andelsbolig 192.000 Offentlig udlejning 42.000 Privat udlejning 472.000 Total 2.561.000 2020 1.377.000 564.000 227.000 61.000 531.000 2.760.000 2030 1.405.000 594.000 249.000 74.000 554.000 2.877.000 2040 1.410.000 611.000 263.000 86.000 569.000 2.938.000 Vækst Vækst i % 115.000 9 116.000 24 71.000 37 44.000 106 97.000 21 377.000 15 Anm.: Tallene er afrundede. Der er til og med 2010 en restgruppe, ”Uoplyst” på 67.000 boliger. Disse boliger er i fremskrivningen skønsmæssigt fordelt på de enkelte boligtyper. Derfor er summen af væksten i de enkelte boligtyper større end væksten på 377.000 i totalen. Det er imidlertid de 377.000, der er den korrekte vækst i totalen. Udviklingen i den potentielle boligefterspørgsel i København 2010 – 2040 2010 Byen København 355.000 Københavns omegn 237.000 Hovedstadsområdet 592.000 Anm.: Afrundede tal 2020 396.000 258.000 654.000 2030 431.000 275.000 706.000 2040 460.000 289.000 749.000 Vækst Vækst i % 105.000 30 52.000 22 157.000 27 Boligøkonomisk Videncenter Hvad skyldes denne kraftige vækst i boligefterspørgslen? I de kommende år vil Hovedstadsområdet opleve en befolkningstilvækst. Alene i byen København vokser befolkningen fra 2010 til 2040 fra 679.000 personer til 886.000 personer. Det er en vækst på 30 pct. Antallet af familier i byen København vokser imidlertid med 27 pct. Mens der i 2010 var 415.000 familier, bliver der i 2040 528.000 familier. Børnefamilierne vokser rent faktisk relativt set mere end antallet af enlige, men målt i antal personer, er det de enlige, der tegner sig for klart den største absolutte vækst. De enlige udgør i dag 69 pct. af familierne i København. I 2040 er denne andel 67 pct. NYHEDSBREV April 2013 side 6 Rapporten er udarbejdet af forskningschef, cand.polit., ph.d. Peter Stephensen, specialkonsulent, cand. scient.oecon. Jonas Zangenberg Hansen og fuldmægtig cand.oecon Joachim Borg Kristensen. Læs rapporten på www.bvc.dk. Rapporten kan rekvireres hos Boligøkonomisk Videncenters sekretariat. Familietyperne i byen København 2010 og 2040 Enlige Par uden børn Par med børn Tilsammen 2010 285.000 73.000 57.000 2040 356.000 92.000 80.000 Vækst Vækst i % 71.000 25 19.000 26 23.000 40 415.000 528.000 113.000 27 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 7 Smartere og mere tidssvarende tommelfingerregler Ny rapport tester en række nye forskellige tommelfingerregler for konvertering af realkreditlån. Formålet har været at forbedre og udvide de bestående regler, der i dag kun omfatter fastforrentede lån Konvertering af realkreditlån er en dansk nationalsport. Ofte finder konverteringerne sted ud fra nogle simple tommelfingerregler i markedet. Boligøkonomisk Videncenter har ønsket at teste, om disse regler kunne forfines ved at bruge moderne matematiske metoder og computersimuleringer. Tommelfinge r regflere ler for Siden 1995 er der blevet konverteret for konv terin g tusinder mia. kr. realkreditlån. Der kaneridentificeres 23 store bølger i perioden, hvor der er konverteret mellem 5 og 16 pct. af den samlede Bo lig øk on om mængde af realkreditobligationer. Bølgerne har isk Vid en ce nt erblandt andet omfattet skift fra fastforrentede til variabelt forrentede lån og nye produkter som afdragsfrie lån og garantilån. Der er store Jarmers Pla ds 2 værdier på spil for den enkelte boligejer, og 1551 Køb enh avn V ww w.b vc.dk mange penge at spare, hvis konverteringsreglerne kan blive lidt smartere. I7-5en ny rapport har forfatterne testet en række -9 forskellige tommelfingerregler for konvertering af realkreditlån. Reglerne er blevet prøvet af på et utal af forskellige rentescenarier, så deres robusthed har kunnet kontrolleres. Formålet har været om muligt at forbedre og udvide de bestående tommelfingerregler, så de blandt andet også inddrager konverteringer mellem fastforrentede lån og lån med variabel rente. Dén situation dækker tommelfingerreglerne i institutterne og bankerne nemlig ikke i dag, og det er uheldigt, når danskernes mest populære lån er de variabelt forrentede F1-lån. Tommelfing er regler for konvertering Kourosh Ma rjani Rasmus sen Claus Andersk ov Madsen ISBN: 978-87 -99561 Bedre og opdaterede regler Det har ikke været hensigten at lave regler, der blot skulle udkonkurrere de gamle regler for perioden 1995-2013. Udviklingen i 1995-2013 er historie, og vil måske aldrig gentage sig på samme måde. Et nyt regelsæt skal ikke kun være bedre, end de gamle regler var for perioden 1995–2013. De skal være bedre end de gamle regler i fremtiden i alle tænkelige situationer. De finansielle markeder er foranderlige, og hvis man vil operere med faste regler, må de tage højde for en meget bred vifte af hændelser. Bo lig øk on om isk Vid en ce nt er Kan de ikke det, er det bedre at klare sig uden sådanne faste regler. Der er altså stillet store krav til de nye regler. Rapporten er udarbejdet af lektor, phd Kourosh Marjani Rasmussen fra Institut for Planlægning, Innovation og Ledelse på DTU samt direktør Claus Anderskov Madsen fra FinE Analytics. I forbindelse med projektet har der været en følgegruppe, der har bidraget med sparring. Gruppen har haft deltagelse af direktør Karsten Beltoft, Realkreditforeningen, chefanalytiker Svend Bondorff, Nykredit, chefanalytiker Mikkel Høeg, BRF, samt cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig og seniorøkonom Liselotte Ravn Bærentzen fra Realkredit Danmark. Realkreditsektoren har således bidraget med gode råd og inspiration, men rapporten står for forfatternes egen regning. Boligøkonomisk Videncenter Enkle regler Reglerne i dag har den fordel, at de er meget enkle. Når der konverteres ned fra en højere rente til en lavere rente mellem to fastforrentede lån, siger reglerne blandt andet, at: – kuponrenten på det nye lån skal være mindst 2 procentpoint lavere – restgælden skal være over 500.000 kr. – restløbetiden skal være over 10 år – det ny lån skal mindst have en kurs på 95 Når der skal konverteres op fra en lavere rente til en højere rente mellem to fastforrentede lån, for at reducere restgælden, så skal der blandt andet gælde, at: – restgælden skal mindst falde 10 pct. – restgælden skal være over 500.000 kr. – restløbetiden skal være over 10 år – det ny lån skal ligge tæt ved kurs 100 I banker og realkreditinstitutter er rådgivningen ikke kun baseret på tommelfingerregler. Danskernes foretrukne lån i dag er F1-lånet, som ikke er omfattet af tommelfingerreglerne. Alene af den grund er det klart, at reglerne kunne trænge til en modernisering. Nye tommelfingerregler I 2011 udgav Boligøkonomisk Videncenter en rapport, der viste, at konvertering baseret på avancerede matematiske modeller og computersimuleringer klarede sig bedre end tommelfingerreglerne. I praksis er det vanskeligt for bankerne og realkreditinstitutterne at rådgive den individuelle kunde ude i filialen ud fra så avancerede modelkørsler, der skal startes op i hver eneste rådgivningssituation. Derfor opstod spørgsmålet, om man kunne bruge de avancerede metoder til at lave nogle simple regler, så man ikke længere behøvede modellerne. Ambitionen var at udvikle tommelfingerregler, der omfattede danskernes favoritlån, F1-lånet, idet konvertering mellem fast og variabelt forrentede lån, såkaldt skråkonvertering, skulle omfattes. Ambitionen var også, at der skulle laves regler for den situation, at låntager havde mere end ét lån, for eksempel både et fastforrentet lån og et variabelt forrentet lån på samme tid. Fem alternative regelsæt Der blev opstillet fem alternative regelsæt for konverteringer, der blev testet mod de gamle regler. Testen skete ved en analyse af, hvordan reglerne klarede sig, når renten udviklede sig i forskellige retninger. De mange test viste, at alle NYHEDSBREV April 2013 side 8 de nye tommelfingerregler, der omfattede låneporteføljer, medførte en øget risiko. Når man testede disse regelsæt på simulerede fremtidige rentescenarier, viste det sig, at de ikke var gode nok. De gammeldags tommelfingerregler giver ikke de helt store gevinster, men de skaber til gengæld heller ikke de helt store risici. Et nyt tommelfingerregelsæt, der tillader konvertering mellem fastforrentede og variabelt forrentede lån, men som kun tillader én lånetype ad gangen, klarede sig bedst. Den nye tommelfingerregel (i rapporten kaldet tommelfingerregel 6) er som følger: Gå fra fastforrentet lån til F1-lån når: – den lange rente er over 6 pct. – den korte rente er mindre end 8 pct. – kursgevinsten på konverteringen er mindst 5 pct. Konverter fra F1 til fastforrentet lån når: – den lange rente er mindre end 4 pct. og renteforskellen er mindre end 1,5 procentpoint, eller – når den korte rente er større end 8 pct., eller – når renteforskellen er mindre end 0,5 procentpoint. I dag er realkreditinstitutter og banker afskåret fra at rådgive på basis af tommelfingerreglerne, når det gælder de populære F 1-lån. Det rettes der nu op på med den nye rapport. Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 9 Samtidig skal det gælde for konverteringer fra F1 til fastforrentet lån, at – kursen på det nye lån skal være større end 97 Reglerne skal tilpasses Beregningerne har vist, at konverteringsregler løbende skal tilpasses rentesituationen. Det er illusorisk at tro, at man kan udforme et regelsæt, der tager højde for alle eventualiteter, og som kan bestå i årevis. Der er imidlertid skabt en model og en teoretisk ramme, som kan bruges til at lave nye tommelfingerregler løbende, og som for eksempel kan justeres én gang i kvartalet. Figuren viser sandsynligheden for at opnå en bestemt konverteringsgevinst i tusind kr., når man bruger det nye regelsæt kaldet nr. 6 i forhold til det gamle (nr. 1), og i forhold til ingenting at foretage sig vist ved den lodrette sorte streg. Sandsynligheden er opstillet ud fra en lang række computersimuleringer over forskellige renteforløb. Rapporten kan læses på www.bvc.dk eller rekvireres i Boligøkonomisk Videncenters sekretariat Hvis man ikke vil klare sig med sådanne regler, der løbende skal justeres, må man i stedet basere sig på den modelbaserede rådgivning. Den kunne for eksempel udvikles af realkreditinstitutterne, hvis de samlede en større gruppe af låntagere med samme lånetype og samme risikoprofil og tidshorisont i en gruppe. Mens det er at skyde gråspurve med kanoner at basere sig på matematiske modeller, når man rådgiver en enkelt kunde, så kunne det være rationelt, hvis man samlede kunderne i grupper af f.eks. 1.000 låntagere i hver. Test af det nye regelsæt ( nr. 6) i forhold til det gamle regelsæt ( nr. 1) Sandsynlighed (%) Sandsynlighed (%) Udsted−og−behold (Fast)(Fast) Udsted−og−behold Tommelfingerregel 1 Tommelfingerregel 1 Tommelfingerregel 6 Tommelfingerregel 6 −750 −750 −500 −500 −250 −250 0 0 250 250 Konverteringsgevinst (1000(1000 kr.) kr.) Konverteringsgevinst 500 500 750 750 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 10 Mange boligejere på dybt vand En undersøgelse, som Syddansk Universitet har gennemført for Boligøkonomisk Videncenter, viser, at mellem 25 pct. og 32,5 pct. af boligejerne har en restgæld, der ligger over 80 pct. af boligens værdi. 6 pct. af boligejerne er i dag teknisk insolvente. Og mere end hver fjerde har i dag dag en restgæld, der overstiger 80 pct. af boligens værdi. Det fremgår af en undersøgelse, Syddansk Universitet har udført for Boligøkonomisk Videncenter. Det er vel og mærke, når man stoler på boligejernes egen vurdering af deres boligs værdi. Som bekendt overvurderer mange denne værdi, som det afspejles i de store prisafslag på Syd dan sk Uni udbudte boliger. Derfor har man i undersøgelver site t Ins titu t for Virk som hed sled else og Øko nom i sen også vurderet solvensen, når boligens værdi Cam pus vej 55 523 0 Ode nse nedsættes med 10 pct. i forhold til boligejerens M skøn over værdien. Så ser billedet værre ud. Der er så 13,5 pct. af husholdningerne, der er teknisk insolvente. Og 32,5 pct. har en belåning på mindst 80 pct., så de ikke kan optage yderligere realkreditlån. ISBN 978-8 7-995 617-4 Da n s husholdningkee på dybt vandr Resultater fra en undersøge lse blandt 2.386 husholdninger Morten Skak og Gintautas Bloz e Februar 201 3 -2 'Danske husholdninger på dybt vand' er titlen på undersøgelsen, som er foretaget af lektor og cand.polit. Morten Skak og hans kollega Gintautas Bloze. Formålet har været at afdække, hvordan danske husholdninger vurderer deres økonomi, særligt med henblik på låntagning og formueforhold. Netop det forhold, at det er interviewpersonernes egne oplevelser af deres økonomiske situation, gør den unik sammenlignet med andre tilsvarende undersøgelser. Undersøgelsen omfatter 2.386 personer, svarende til 64 pct. af alle dem, der blev spurgt via et webbaseret interviewskema fulgt op af en telefonhenvendelse. Interviewene fandt sted i sensommeren 2012 og resultaterne er således af nyere dato. God solvens hos langt de fleste Langt over halvdelen af boligejerne har ifølge undersøgelsen god solvens, hvilket vil sige, at de har lån for mindre end 80 pct. af, hvad boligen er værd. Derimod tilkendegiver hver fjerde, at de har gæld i huset for mere end 80 pct. af husets værdi. Dette tal stiger til 32,5 pct., når man tager højde for, at boligejerne erfaringsmæssigt overvurderer værdien af deres egen bolig. Det betyder, at de ikke kan opnå tillægslån i deres realkreditinstitut – heller ikke til forbedringer som f.eks. at få energirenoveret boligen. Generelt har insolvente husholdninger et meget beskedent økonomisk råderum. Hvis der således skulle komme en rentestigning, ville konsekvenserne være som følger: • En rentestigning på 1 procentpoint vil medføre, at ca. 4½ pct. af husholdningerne med lån med variabel rente ikke kan klare en sådan rentestigning inden for deres økonomi. Omregnet til landsplan svarer det til ca. 32.500 ejerboliger. • En rentestigning på 2 procentpoint vil resultere i, at 9½ pct. af husholdningerne med variabel rente ikke kan klare det. Det svarer til ca. 66.500 husholdninger, som kommer i økonomisk uføre. • En stigning på 5 procentpoint – det man populært kan kalde et rentechok – betyder, omkring en tredjedel af husejerne vil komme i alvorlig klemme. Omregnet til landsplan svarer det til ca. 215.000 husejere. Læs rapporten på www.bvc.dk. Rapporten kan rekvireres hos Boligøkonomisk Videncenters sekretariat. Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 11 Vi er blevet meget rentefølsomme De fleste danske husholdninger er solvente, men en ikke uvæsentlig del af dem er det modsatte. De er mere sårbare over for kommende rentestigninger. De bør afdrage på deres lån, råder boligøkonomen Morten Skak, der også advarer mod de fleksible lånetyper, herunder de afdragsfrie lån Generelt må man sige, at krisen har været mild for de danske boligejere. Antallet af tvangsauktioner har været forbavsende lille, og sammenlignet med andre økonomiske kriser i nyere tid har den, der nu er ved at klinge af, haft uforholdsmæssigt få konsekvenser for boligfolket. Sådan vurderer lektor og cand.polit. ved Syddansk Universitet. Morten Skak situationen på boligmarkedet fem år efter, at dønningerne fra den amerikanske subprime-krise nåede danske kyster. Han kan dokumentere sin karakteristik i en undersøgelsen, han for nylig har præsenteret for offentligheden sammen med sin kollega fra Syddansk Universitet, Gintautas Bloze. I interviewundersøgelsen »Danske husholdninger på dybt vand« fremgår det, at langt over halvdelen af ejerboligerne har god solvens. Dvs. de lån, der er optaget i dem, udgør mindre end 80 pct. af boligernes værdi. Omvendt er 6 pct. af ejerne i den modsatte situation. De er teknisk insolvente, dvs. at restgælden med pant i boligen overstiger dens markedsværdi.Her og nu er de stavnsbundet til deres bolig. Det behøver ikke at være problematisk som sådan. – Mange af boligejerne, der er i den situation, kan betale deres ydelser og dermed blive boende i huset. Og kan man fortsætte med det, vil de opleve, at priserne på et eller andet tidspunkt begynder at stige igen. Og dermed er der udsigt til at komme ud af insolvensen. Men sker der noget forinden – bliver man syg, arbejdsløs eller skilt, ja så hænger man på det. Så derfor er mit bedste råd: Begynd at afdrage på lånet og få gælden bragt ned. Det giver større sikkerhed og en vej ud af problemerne. Rutcheturen Men langt de fleste husholdninger har altså ikke problemer med at betale deres ydelser, fastslår Morten Skak. Og det på trods af, at boligmarkedet har været på en ordentlig rutchetur, hvor 15 års konstante stigninger i boligprisen fra 2007 Generelt må man sige, at krisen har været mild for de danske boligejere blev afløst af fald – oven i købet et dramatisk fald med de kendte følger som usædvanlig mange boliger til salg og tilsvarende lange salgstider – det boligøkonomer kalder et »bundfrossent« boligmarked. Morten Skak og Gintautas Bloze her fotograferet sammen foran vandbassinet på Syddansk Universitet, hvor de begge er ansat. (Foto: Nils Lund Pedersen) Boligøkonomisk Videncenter Men hvorfor er det ikke gået værre end det er? – Det hænger sammen med, at vi har fået nogle mere fleksible låneformer og en liberalisering af boligmarkedet, der har bevirket, at de boligejere, som havde et fastforrentet lån til en højere rente, har kunnet omlægge til et afdragsfrit lån med variabel rente. – Dertil kommer, at dansk økonomi har klaret sig godt sammenlignet med andre europæiske lande. Og en god økonomi skaber tillid hos investorerne. Danske statsobligationer har derfor været attraktive, og det har holdt renten nede og været til gavn for realkreditten og dermed også for danske boligejere. Så kort fortalt har de danskere, der i sin tid sprang ombord i nogle dyrere lånetyper, kunnet omlægge til noget, der var langt billigere, da de pludselig fik ondt i økonomien. Afdragsfrihed: Pro et contra Ifølge Morten Skak har de fleksible låneformer været med til at begrænse »ulykkerne« på det danske boligmarked. Alligevel har han et noget ambivalent forhold til dem: – Der er absolut fordele ved disse lån, men problemet er efterfølgende, at hvis de bliver for populære i opgangstider, er der ikke flere skud i bøssen den dag, boligmarkedet igen vender. Og boligmarkedet er jo afhængig af økonomien, som igen er en noget ustabil størrelse – det har vi efterhånden set mange gange. De afdragsfrie lån blev indført i 2003 og ifølge Morten Skak blev de introduceret på et uheldigt tidspunkt, nemlig i den periode, hvor boligpriserne i forvejen var på vej op. – I den situation medvirker de til en endnu kraftigere fremgang i boligpriserne. Der skete jo det, at disse nye låneformer blev meget populære hos såvel unge, som gerne ville flytte i egen bolig, som hos dem, der gerne ville have mere luft i økonomien. Vi oplevede et veritabelt boom i efterspørgslen. Jeg siger ikke, at det var uansvarligt at indføre dem, men da man så, hvor populære de var og med hvilken hastighed, de bredte sig, burde man have begrænset brugen af dem. Her svigtede realkreditten – og for den sags skyld også politikerne. NYHEDSBREV April 2013 side 12 Morten Skak frygter for ansvarligheden hos realkreditsektoren den dag, boligmarkedet igen kommer op i omdrejninger. Så vil incitamentet til at foretage frivillige begrænsninger, som vi ser det i dag i form af tolagsbelåning (Nykredit) og højere bidragssatser ophøre. Han er heller ikke overbevist om, at politikerne vil føle sig kaldet til at gribe ind, den dag konjunkturerne vender. – Hvem tør foreslå det, hvis økonomien buldrer derudaf. Og så kan karrusellen begynde at køre igen med mere afdragsfrihed. Sikkerheden bliver jo større med højere priser og inflation til følge. Så vil der igen blive blødt op på holdningen til de afdragsfrie lån ‒ og den dag det begynder at gå nedad, er muligheden for at bruge de afdragsfrie lån som »buffer« opbrugt. Redningsplanken er væk, uden at realkreditten har lært noget af den nuværende krise. – Som jeg ser det, stiller det spørgsmålstegn ved, om vi kan forlade os på det frivillige system. Ca. halvdelen af sektoren har jo ikke tænkt sig at begrænse muligheden for at belåne op til 80 pct. med afdragsfrie lån. Hvad er du selv mest overrasket over i jeres undersøgelse? Rentefølsomheden – At vi er blevet meget rentefølsomme – og dermed sårbare ‒ i den måde, vi har tilrettelagt vores husøkonomi på ved i så høj grad at forlade os på de fleksible lånetyper. Hvis du som husejer har valgt afdragsfrihed og lån med variabel rente, og i forvejen har strakt udgifterne til grænsen, for hvad husstandens økonomi i øvrigt kan bære – ja, så kan det blive »kriminelt«, hvis renten stiger. – Hvis den oven i købet stiger kraftigt, kan det gå galt for mange. Vores undersøgelse viser, at hvis renten går 5 procentpoint op, er der over 200.000 husholdninger, der kommer i klemme og ikke kan klare det ud fra det rådighedsbeløb, de har i dag. De må altså sælge og på den måde bliver der rigtig mange huse til salg. Det vil igen presse priserne nedad og få tilliden til det danske realkreditsystem til at skride. Og den selvforstærkende proces vil resultere i endnu højere renter. Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 13 Brasilien – et anderledes opsving Den brasilianske økonomi har gennemgået en imponerende udvikling i de sidste ti år. Væksten har på rekordtid skabt en stor middelklasse. Der er gennemført store økonomiske vækstpakker, der bl.a. omfatter gigantiske boligbyggeprogrammer – reformer, der kan gøre det vanskeligt at holde inflationen i ro Af sekretariatschef Curt Liliegreen, Boligøkonomisk Videncenter I mange år var Brasilien plaget af hyperinflation. Adskillige forsøg på at kontrollere inflationen var mislykkedes, og inflationen nåede i begyndelsen af 1990’erne op på svimlende 3.000 pct! I 1994 introducerede regeringen reformen Plano Real. Indgrebet låste valutaen til dollaren til en meget høj kurs, skabte balance på de offentlige budgetter og førte via en kontraktiv finans- og pengepolitik til en rentestigning, så man kunne tiltrække udenlandsk kapital. Det var nødvendigt, fordi der var store underskud på betalingsbalancens løbende poster. Plano Real lykkedes, og inflationen kom under kontrol, men inflationsspøgelset lurer fortsat i brasiliansk politik. I 2002 blev der spekuleret i, at præsidentkandidaten, socialisten Lula da Silva, ville gå tilbage til tidligere tiders letsindige økonomiske politik, fordi han førhen havde advokeret for, at Brasilien skulle nægte at betale sin udlandsgæld. Efter valget slog han imidlertid ind på en kurs, hvor alle aftaler med Den Internationale Valutafond, IMF, blev overholdt, og der blev opnået overskud på de offentlige budgetter (før rentebetaling på statsgælden). Regeringen vandt markedets tillid, og det var medvirkende til et veritabelt økonomisk boom. De brasilianske vækstpakker Lula-regeringen førte også en politik, der skulle øge den økonomiske vækst via en forenkling og reduktion af skatterne, massive investeringer i energiproduktion, forsyning, transportinfrastruktur, boliger og miljø. Programmet må kaldes traditionel keynesiansk politik, hvor man via offentlige investeringer forsøger at stimulere efterspørgslen. En elendig infrastruktur og al for dyr energi er store udfordringer for Brasilien, hvis det skal opretholde en rimelig økonomisk vækst på længere sigt. Planen, kendt som PAC 1 (Programa de Aceleracao do Crescimento), blev lanceret i januar 2007 og skulle vare til 2010. Den samlede ramme var 513 mia. reais, men ved udløbet af programmet havde man kun brugt 63 pct. af rammen. (1 brasiliansk real = 2,88 danske kroner). Boligøkonomisk Videncenter PAC 2 er ikke uproblematisk. For det første er den brasilianske økonomiske vækst i dag ikke imponerende høj, og væksten holdes endda kunstigt oppe af støtteprogrammerne. For det andet skaber den voldsomme efterspørgsel et pres på omkostningerne i byggesektoren med stigende lønninger til følge. Det gør det sværere for regeringen at blive inden for det annoncerede loft for inflationen på 6,5 pct. p.a. Brasilien har stadig meget høje bankrenter. Også på andre områder trækker de mange år med hyperinflation negative spor ind i nutiden. Boligfinansieringen udgør kun 5-6 pct. målt i forhold til landets BNP – til sammenligning ligger Danmark på 100 pct. Det er afgørende for den fortsatte økonomiske vækst, at regeringen demonstrerer, at den har kontrol med inflationen. Brasiliens inflation 1980 – 2012, % pr. år 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 2012 2010 2008 2006 2002 2004 2000 1998 1996 1992 1994 1990 1988 1986 1982 1984 1980 0 Kilde: IMF, WEO databasen PAC 2 I 2010 annoncerede præsident Lula PAC 2 for 2011-2014 med en samlet ramme på 959 mia. En del af midlerne fra PAC 1 er dog indeholdt i rammen. PAC 2 indeholder blandt andet initiativet 'Mit Hus, Mit liv' (Minha Casa, Minha Vida, forkortet PMCMV), et gigantisk boligbyggeprogram på oprindelig 1 mio. boliger til de lavere lønnede og den lavere middelklasse. Målet er siden udvidet til 3,4 mio. boliger. Der er bevilget en ramme på 278 mia. reais (svarende til 795 mia. kr.) til dette formål. For årene efter 2014 er der afsat 632 mia. reais til samtlige indsatsområder. NYHEDSBREV April 2013 side 14 Tre befolkningsrige stater og tre metropoler I marts 2013 foretog Boligøkonomisk Videncenter en studierejse til de tre brasilianske delstater Sao Paulo, Minas Gerais og Rio de Janeiro. Rejsen omfattede Sao Paulo, Belo Horizonte og Rio de Janeiro, der er metropolerne i de tre nævnte stater. Staterne har de højeste indbyggertal af samtlige 27 stater i Brasilien. Samtidig er byerne Sao Paulo, Rio de Janeiro og Belo Horizonte de tre største metropolområder i Brasilien. I alt lever 11,4 mio. brasilianere i uformelle boligområder, der er betegnelsen for boliger, der er opført uden byggetilladelse, og uden at beboere har ret til at optage grunden. Det kan være slumområder i storbyerne, også kendt som 'favelaer', men det kan også være boliger af rimelig kvalitet, der er opført ulovligt. Af de 11,4 mio., som lever i de uformelle boligområder, bor halvdelen, svarende til 5.6 mio., i delstaten Minas Gerais. Denne stat har omfattende programmer for såvel boligbyggeri med statslig bistand som for en koordineret indsats over for favelaerne. Derfor var Minas Gerais udvalgt sammen med Sao Paulo og Rio de Janeiro. Det danske konsulat i Sao Paulo ydede en uvurderlig indsats under besøget, som gjorde det muligt at gennemføre det ambitiøse mødeprogram. DelstatMetropol områdeDelstatens nominelle bruttonationalprodukt Sao Paulo 41.3 mio. indb.Sao Paulo 19.9 mio. indb. 721 mia. USD (2012) (som Tyrkiet) Rio de Janeiro 16.2 mio. indb.Rio de Janeiro 11.9 mio. indb. 220 mia. USD (2011) (som Irland) Minas Gerais 19,9 mio. indb. 176 mia. USD (2009) (som Ukraine) Belo Horizonte 5.9 mio. indb. Brasilianske nøgletal 2002 20032004 20052006 2007200820092010 2011 2012 Inflation 8.514.7 6.6 6.9 4.2 3.6 5.7 4.9 5.0 6.6 5.2 Realvækst i BNP 2.7 1.1 5.7 3.2 4.0 6.1 5.2 - 0.3 7.5 2.7 0,9 Arbejdsløshed 11.712.3 11.59.8 10.09.37.98.16.76.06.0 Kilde: IMF, WEO database Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 15 Middelklassen stormer frem I Brasilien opererer man med det såkaldte A-B-C-D-E system, som inddeler befolkningen i fem sociale klasser efter indkomst. C er middelklassen, der er vokset eksplosivt, siden Lula blev præsident i 2002. Det er vigtigt at forstå, at mange af dem, der befinder sig i middelklasse C, ikke ville blive betragtet som middelklasse i Danmark. I Brasilien kan man godt bo i en favela og tilhøre klasse C. Opgørelserne af befolkningen i klasser udføres af en privat institution, FGV ( Fundacao Getúlio Vargas) ‒ en af verdens førende tænketanke, der også samler flere uddannelsesinstitutioner. BVC mødte professor Renato Fragelli fra FGV i Rio de Janeiro. A/B klassen har samlede husholdningsindkomster over 7.475 reais (BRL) pr. måned. I C klassen er indkomsterne mellem 1.734 og 7.475 reais. D klassen ligger mellem 1.085 og 1.734 reais, og E klassen repræsenterer indkomster op til 1.085 (alle målt i maj 2011-priser. Mindstelønnen er 622 reais i 2012, og middelklassen har således en indkomst på mindst tre mindstelønninger (1 BRL = 2,88 kr.). Denne udvikling bringer den såkaldte middelklasse, klasse C, op fra 66 millioner mennesker i 2003 til forventet 113 mio. i 2014, en vækst på 47 mio. Den laveste indkomstklasse falder samtidig fra 49 til 16 mio. Udviklingen er ofte fremført i historiefortællingen om det brasilianske opsving. Det bør erindres, at Brasilien endnu er et land med en meget ulige indkomstfordeling, og at den førnævnte inddeling i klasser ikke svarer til en nordeuropæisk opfattelse. Den brasilianske middelklasses vækst 2003 – 2014 Klasse 2003 2006 2009 2011 2014* ----------------- % af befolkningen -------------A/B (overklassen) 7,6 9,4 10,6 12,0 15,5 C (middelklassen) 37,6 44,9 49,2 53,6 56,5 D (underklasse) 26,7 26,4 24,4 20,7 20,0 E (subsistensmin.) 28,1 19,3 15,3 13,7 8,0 *) Prognose fra FGV lang besøgsrække Besøget i Brasilien omfattede en række møder med repræsentanter for såvel delstater, byer, universiteter banker som organisationer – alle har en rolle at spille i forbindelse med udviklingen af det brasilianske boligmarked. På billedet ses Curt Liliegreen yderst til højre på besøg på Sao Paulo Universitetet. På hans venstre side står professor Emilio Haddad og professor Fernando Pires Meyer. I midten tolken Clara Yoshino og helt til venstre Jimmy Kortegaard Olsen, begge ansat ved det danske konsulat i Sao Paulo. Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 16 Boligfinansiering i Brasilien Brasiliens finansielle markeder er meget anderledes end de, vi kender Først og fremmest er Brasilien et land med en udstrakt forbrugerkredit, men med begrænset boligfinansiering. Samtidig har Brasilien en højere rente end de fleste andre nyindustrialiserede lande. Det skyldes ikke mindst historien. På grund af årene med hyperinflation har man opereret med et system af statsgaranteret opsparing (caderneta de poupanca), hvor indskyderne blev garanteret et skattefrit månedligt afkast på 0,5 pct. Dertil kommer den såkaldte TR referencetarif, der er en kompensation for inflationen. Man havde dermed i teorien en skattefri realrente på lidt mere end 6 pct. p.a. TR raten har dog de senere år højst dækket halvdelen af den faktiske inflation. I Brasilien findes 100 mio. af den slags konti med et samlet anslået indestående på 225 mia. US Dollars. Systemet har rødder tilbage til 1861, og få politikere har haft mod til at foreslå det afskaffet. Opsparing med problemer Opsparingskonti kan kun oprettes i særligt autoriserede banker. Den vigtigste er den føderale bank Caixa, som BVC også havde møde med. Problemet er, at den høje garanterede rente har gjort det umuligt for centralbanken at nedsætte styringsrenten. Kommer renten på statsobligationer under renten på poupanca, vil folk holde op med at købe statsobligationer. Derfor er den garanterede rente blevet en bundgrænse for at nedsætte styringsrenten, og dermed begrænses muligheden for at normalisere Brasiliens finansmarkeder. I 2012 tog regeringen modigt fat på en reform, der skal forsøge at udhule opsparingskontienes fordele og kæde deres forrentning sammen med styringsrenten. 65 pct. af midlerne i poupanca konti er øremærket til boligfinansiering. Heraf er 52 procentpoint forbeholdt boliger til lav- og middelindkomstfamilier. 15 pct. er afsat til ejendomsrelaterede forhold, f.eks. til investeringer i byggevirksomheder. Dermed får de statslige banker en potentiel mulighed for at få indflydelse på de store byggevirksomheder. Poupanca bruges især af familier med middelindkomster. En anden kilde til boligfinansiering er FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Servico) ‒ en obligatorisk arbejdsgiverbetaling på 8 pct. af de ansattes månedsløn til en spærret konto, der administreres af Caixa. Midlerne herfra kommer især lavindkomstfamilier og den lavere middelklasse til gode. Lav boligfinansiering Systemet har ikke skabt en større kreditekspansion til boligfinansiering. Måles boligfinansieringen i pct. af BNP, ligger den på ca. 5-6 pct. i dag. Her er tale om et latinamerikansk fænomen: I Argentina ligger den på 2 pct., i andre BRIK-lande som Rusland og Indien er den tilsvarende lav. Derimod ligger boligfinansieringen i lande som Danmark, Holland og Schweiz på ca. 100 pct. af BNP. Betydningen heraf kan ikke overvurderes. Den brasilianske boligpriseksplosion er ikke lånefinansieret, og det spekulative element er derfor begrænset. Hvis priserne kollapser, vil skadevirkningen være mindre end i lande som USA og Spanien. Tallene viser , at Brasilien har lidt under det særegne system med statsgaranterede opsparingskonti, der forvrider de finansielle markeder. Hertil kommer favorable pensionsordninger, der nedsætter incitamentet til at spare op. Den brasilianske opsparing er derfor samlet set for lav. Parti fra regeringshovedsædet i delstaten Minas Gerais. Den imponerende bygning er tegnet af den berømte arkitekt Oscar Niemeyer, der døde i 2012. Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 17 Boligpriser på himmelflugt De senere år har der været voldsomme prisstigninger på ejendomme i Brasilien. Nominel årlig stigningstakt i % i udbudsprisen for lejligheder i Brasiliens primære metropoler 50,0 De månedlige stigninger er toppet i perioden fra medio 2010 til medio 2011. Det er især tydeligt i Rio de Janeiro, hvor nogle af Brasiliens dyreste områder ligger i Zona Sul i form af Leblon samt Jardim Botanico, nær bydelen Ipanema. Den voldsomme prisudvikling her fremmes af, at de tilgængelige grunde geografisk er begrænset af havet, lagunen og bjergene. 45,0 40,0 35,0 30,0 Sao Paulo 25,0 Rio de Janeiro 20,0 15,0 Brasilien har ikke en officiel boligprisstatistik, men Fipe (Institute of Economic Research Foundation) offentliggør et indeks baseret på udbudspriser i det annoncerede salg. BVC havde under besøget møde med blandt andre forskningsdirektør Eduardo Haddad fra Fipe. Prisstigningen aftager Der er dog en klar tendens til, at prisstigningstakten aftager. I de to storbyer er den nede på 15 pct. ( inflationen er på 6 pct.). Der er imidlertid ikke tegn på, at priserne skulle begynde at falde. Nogle iagttagere mener, at udviklingen har været spekulativ, og at priserne vil kunne stagnere, så de realt set vil falde, men uden at Brasilien vil opleve det sammenbrud, der har kendetegnet boligmarkederne i USA og Europa. Man peger på, at dele af markederne i Sao Paulo og Rio de Janeiro har været genstand for en spekulation, men at det kun er et udsnit af det samlede marked. 10,0 5,0 0,0 jan./09 jan./10 jan./11 jan./12 jan./13 Kilde: Fipe Nominel årlig stigningstakt i % for udbudspris på lejligheder i Brasiliens sekundære metropoler 40,0 35,0 30,0 25,0 Distrito Federal 20,0 Recife 15,0 Fortaleza 10,0 Salvador 5,0 0,0 aug./11 okt./11 dec./11 feb./12 apr./12 jun./12 aug./12 okt./12 dec./12 Kilde : Fipe Prisfald udenfor metropolerne Den udbredte tillid til, at boligpriserne ikke vil falde – kun at stigningstakten vil gå ned – er påfaldende al den stund, at priserne rent faktisk er begyndt at falde udenfor de største metropolområder. Således har der været prisfald i enkelte kvartaler i Distrito Federal, der tæller Brasilia. Den voldsomme prisstigning rejser spørgsmålet om, hvorvidt der er tale om en boble. I et så stort land som Brasilien er det nyttigt at anlægge et regionalt perspektiv og se ud over de største bycentre Sao Paulo og Rio. Figuren til højre viser prisudviklingen i Distrito Federal (hvor hovedstaden Brasilia ligger), Recife, Fortaleza og Salvador. Brasilia har i metropolområdet 3,8 mio. indbyggere, Recife 4,2 mio., Fortaleza 3,5 mio. og Salvador 3,5 mio. indbyggere. Der er tegn på, at boligpriserne står over for et fald i hovedstaden Brasilia. Faktisk er de større lejligheder i denne by faldet markant det seneste år. Også i Recife i det nordøstlige Brasilien er prisstigningstakten aftaget markant, omend den stadig er positiv. I andre metropolområder fortsætter prisstigningerne på et relativt højt niveau. Som det er nævnt tidligere, er omfanget af boligfinansieringen i Brasilien begrænset. Boligprisstigningerne må derfor tilskrives den realøkonomiske vækst ‒ det økonomer kalder ”fundamentals” – samt middelklassens fremvækst, i modsætning til den kreditskabte boble forud for USA’s subprimekrise. feb./13 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV April 2013 side 18 Minha Casa, Minha Vida Som en del af det brasilianske vækstprogram annoncerede Lula-regimet, at der skulle opføres 1 mio. boliger til lav- og mellemindkomstfamilierne med husholdningsindkomster op til 10 gange mindstelønnen. Det føderale program døbtes Minha Casa, Minha Vida – på dansk Mit hus, mit liv. Det er ejerboliger, ikke lejeboliger. Målsætningen er siden forhøjet til 3,4 mio. boliger. Programmet blev inddelt i tre grupperinger, én for husholdningsindkomster fra nul til tre gange mindstelønnen, én for husholdningsindkomster fra tre til seks gange mindstelønnen samt én for indkomster fra seks til ti gange mindstelønnen. Mindstelønnen er fastsat ved lov i Brasilien og er på 622 reais i 2012. En indkomst på tre gange den månedlige mindsteløn svarer til 5.400 kr. – ikke meget i et land, hvor dagligvarer er forholdsvis dyre. Støtten er indkomstdifferentieret og består dels af en ydelsesgaranti, dels af et kontant tilskud samt en subsidieret rente. Når man har en indkomst på tre gange mindstelønnen, er man netop rykket op i Brasiliens såkaldte 'klasse C', middelklassen. En væsentlig del af boligprogrammet tilgodeser således middelklassen og ikke lavindkomstklassen. Boligerne har et anlægsloft på samme måde, som man i Danmark kender rammebeløbet for det støttede boligbyggeri. I første omgang blev rammebeløbet for boligerne til lavindkomstfamilierne sat til 52.000 reais udenfor Sao Paulo og i Sao Paulo 70.000 reais. Med stigningen i byggeomkostningerne har beløbet vist sig at være for lavt og er sat i vejret. De føderale midler bliver suppleret med tilskud fra de delstater, hvor projekterne opføres, ligesom man er afhængig af at få grundene doneret eller stillet billigt til rådighed. Rammebeløbet er højere for de højere indkomstgrupper – op til 190.000 reais i storbyerne. Fornuftigt byggeri I starten var der kritik mod, at projekterne blev lokaliseret yderligt i forhold til de store byers centre, men denne kritik har man forsøgt at råde bod på. De projekter, BVC fik fremvist, må siges at være nydelige i forhold til de vanskelige økonomiske rammer, man er underkastet. De var bygget i få etager, så man ikke behøver elevator. Bygningerne var opført i et industrielt byggesystem af betonelementer. Lejlighederne var ikke færdigapterede. Det blev gjort i samråd med beboerne. Læsning af en række avisartikler afslørede, at der var eksempler på nyopførte boligblokke i Rio de Janeiro, der måtte rives ned som følge af byggesjusk. Artiklerne afslørede kritik fra entreprenørerne over langsommeligt bureaukrati, lige som det blev anført, at de stigende byggeomkostninger gjorde det umuligt at opnå et overskud med de begrænsede rammebeløb. Entreprenørerne har derfor lobbyet for at få sat rammebeløbet i vejret. Sker det, forskydes programmet til fordel for middelklassen. Regeringen har dog fastholdt, at programmet primært skal gavne lavindkomstgrupperne. NYHEDSBREV April 2013 Udgiver: Boligøkonomisk Videncenter Jarmers Plads 2 1551 København V Redaktion: Curt Liliegreen, Christian Deichmann Haagerup og Per B. Jensen Tilrettelæggelse og layout: PeRscript og Kenneth Olsson Anvendte fotos: Colourbox Scanpix Boligøkonomisk Videncenter
© Copyright 2024