1. No category

BOLIGØKONOMISK
VIDENCENTER
NYHEDSBREV ONLINE
NR 18 | JANUAR 2015
STORE KONTRASTER
PÅ BOLIGMARKEDET
Nyt boligprisindeks, som Boligøkonomisk
Videncenter har udviklet, viser markante
forskelle i prisudviklingen i de større byer og
yderområderne set over en periode på 22 år.
LÆS SIDE 5-9
INGEN GRUND TIL JUBELOPTIMISME
Danskerne tror ikke på meget højere boligpriser i 2015, fremgår det af den
seneste undersøgelse af danskernes forventninger til boligmarkedet.
BILLIGE
LEJEBOLIGER
FRAVÆLGES
KØBENHAVN –
ENDNU IKKE
FOR DYR
Klare fordele for den private
ejendomsudvikler ved at investere i ejerlejligheder, forklarer
ejendomskonsulent Morten G.
Fossum.
Det er stadig muligt for en førstegangskøber at finde en lejlighed i hovedstaden – vel at mærke, hvis han/hun
ikke er for kræsen.
LÆS SIDE 15-17
LÆS SIDE 11-14
ISSN 2246-4077
LÆS SIDE 3-4
2
Byer og yderområder
på skrump
De danske landdistrikter er fra
år 1900 og frem til i dag gået fra
at have 1.400.000 indbyggere til
700.000. I samme periode er så
godt som alle størrelser af byer
vokset. Det dækker dog over, at
landsbyer i intervallet mellem 200
til 1.000 indbyggere er gået ned
i indbyggertal siden 1980, og at
mindre byer med mellem 1.000 og
10.000 indbyggere siden år 2000
har haft et stagnerende folketal.
Udviklingen medfører, at der er
kommuner, som hvert år netto
mister indbyggere. Det gælder
f.eks. Lolland. I udlandet ser man
samme tendens – dog er udviklingen mange steder meget kraftigere. Her er der opstået et nyt
begreb ’skrumpende byer’ – på
engelsk ’shrinking cities’ og tysk
’schrumpfende Städte’. Årsagen til
denne udvikling er globaliseringen og ændringerne i samfundets
struktur.
I Danmark kan vi med vores
begrænsede geografiske udstrækning og fraværet af sværindustrier
prise os lykkelige for, at vi kun har
disse problemer i mindre omfang.
Det er imidlertid en ringe trøst
for de kommuner, der er ramt. Og
for den borger, der er kommet i
klemme med et hus, der ikke kan
sælges, er problemet nok så reelt
udover at være et tal i en tabel. Det
er ikke kun huset og økonomien,
der smuldrer – også en del af ens
liv med minderne om de gode tider
støder på grund.
I dette nyhedsbrev ser vi på, hvor
store forskelle der lige nu er på
det danske boligmarked alt efter
beliggenhed. Boligmarkedet for
ejerlejligheder på Frederiksberg er
i et kraftigt opsving. Markedet for
huse på Lolland-Falster er i krise,
og priserne bliver ved med at falde.
Det er værd at huske, at den
positive udvikling i byerne ikke
er kommet af sig selv. Det er ikke
kun globaliseringen, der er årsagen til de største bysamfunds
fremdrift. Samfundet har bidraget
med omfattende investeringer i
byfornyelse, i transportinfrastruktur, i fornyelse af læreanstalter og
kulturinstitutioner.
Alene fra 1980 til 2010 har de
samlede tilsagnsrammer for den
ordinære byfornyelse og Lov om
privat byfornyelse beløbet sig til
80 mia. kroner i 2013-priser – investeringer, der først og fremmest er
kommet byerne til gode. 80 mia.
kr. er immervæk en investering,
men det er også succeshistorie,
der har givet store afkast, lige som
den har betydet, at boligejere i
København og Aarhus har opnået
kapitalgevinster. At det forholder sig således ses tydeligt midt i
København, hvor m2-priserne for
en ejerlejlighed på Vesterbro nu
er på det tredjehøjeste niveau for
noget dansk postnummer i 2014.
I 1980 ville man have kaldt området slum.
Da man sanerede brokvartererne
i København, bestod meget af indsatsen i nedrivning. Man fjernede
simpelthen de gamle ejendomme,
der var ødelagt af råd og svamp,
for i stedet at give plads til lys og
noget nyt i form af grønne områder og haveanlæg.
Det er lige præcis den samme
indsats, der er brug for i yderområderne. I dag findes der kommuner,
hvor 32 pct. af alle boliger står
tomme. De bør rives ned – ikke
kun fordi de belaster boligmarkedet i området, men også fordi de
giver folk en fornemmelse af, at
her er livet gået i stå. Intet er så
trøstesløst som en forfalden bolig,
der minder de forbipasserende om,
at landsbyen ikke længere tiltrækker nye indbyggere.
Sekretariatschef,
cand. polit.
CURT LILIEGREEN
Og for den borger,
der er kommet i
klemme med et hus,
der ikke kan sælges,
er problemet nok så
reelt udover at være
et tal i en tabel.
I Tyskland, hvor problemet er
større end herhjemme, har man
udviklet et særligt program kaldet
’Stadtumbau Ost’. Det går bl.a. ud
på at fjerne overskydende, tomme
boliger. Måske kan vi lære noget
af det tyske eksempel. De danske
landdistrikter og yderområder skal
ikke holdes kunstigt i live i form
af statsgaranterede realkreditlån
eller særlige skattebegunstigelser. Men de skal have hjælp til at
omstille sig, så områderne blive
anderledes attraktive at bo i eller
opleve, når man kommer forbi.
Yderområderne skal have en fremtid som en integreret del af det
danske samfund.
3
2015 bliver ikke et jubelår
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Meget højere
Højere
På samme
niveau
Priser om 1 år
Lavere
Meget lavere
Ved ikke
Priser om 5 år
UDVIKLING I NETTOTALLET FOR DANSKERNES FORVENTNINGER TIL PRISUDVIKLINGEN
40
30
20
10
em '11
be
ce r '1
1
m
be
r'
11
se ma
j
pt
em '12
be
r'
1
ja
nu 2
ar
'1
ap 3
ril
'1
au
3
g
no us
ve t '1
3
m
be
r'
fe
1
bm 3
ar
'1
ju
n- 4
ju
se l '1
4
pok
t'
14
0
'1
pt
de
aj
m
se
0
m
be
r
'1
'1
st
gu
ce
-20
au
-10
0
0
de
Metoden med at bruge nettotal er
almindelig. Danmarks Statistiks
forbrugerforventningsundersøgelse bruger for eksempel nettotal. På
boligområdet bruger Greens Analyseinstitut også nettotal i deres
undersøgelse af boligpriserne.
Mens der er sket et humørskifte
siden 2011, hvad angår forventningerne til priserne på ét års sigt,
har forventningerne for de næste
fem års udvikling altid været positive i hele undersøgelsens levetid.
Det laveste tal blev målt i december 2011 med 15,2, og dette tal er
nu steget til 36,1. Hele 70 pct. af de
adspurgte tror, at priserne bliver
højere om fem år. Kun 18 pct. tror
på uændrede priser. Interessant
nok tror blot 4 pct. på, at priserne
vil være ’meget højere’ om fem år.
70%
10
Når man sammenvejer de forskellige forventninger i ét tal, det
såkaldte nettotal, lå det i september-oktober måned på værdien
20,0. Det er stort set samme værdi
som i sommeren 2014, og det er det
højeste niveau, der er målt, siden
undersøgelsen startede i februar
2010. Et positivt nettotal betyder,
at flere forventer stigninger end
prisfald. Omvendt betyder et negativt tal, at der er flere, som tror på
et prisfald frem for stigninger. Det
laveste nettotal i Boligøkonomisk
Videncenters undersøgelse blev
målt i december 2011 med –22,2.
Større optimisme på 5 års sigt
80%
r'
HØJESTE NETTOTAL
NOGENSINDE
Ved ikke-gruppen er her sorteret
fra. Beregningen bygger på 913
konkrete bud på stigninger/fald.
Undersøgelsen afslører altså, at et
positivt nettotal ikke nødvendigvis
er lig med forventninger om store
prisstigninger.
DANSKERNES FORVENTNINGER TIL BOLIGPRISERNE OM ÉT OG OM FEM ÅR
m
aj
En stor gruppe, 45 pct., forventer,
at priserne vil være ’på samme
niveau’ i 2015. Kun 7 pct. tror på et
prisfald.
ua
Boligøkonomisk Videncenter har
ladet Danmarks Statistik spørge
et repræsentativt udsnit af danskerne om deres forventninger til
boligmarkedet i september-oktober
måned, og kun 1 pct. forventer, at
boligpriserne bliver ’meget højere’
i 2015. 45 pct. forventer, at priserne
vil ligge ’højere’. Det er stort set
det samme antal som de 47 pct.,
der forventede højere priser i junijuli 2014, hvor undersøgelsen sidst
blev gennemført.
Snarere er der tale om en udbredt
enighed om, at priserne vil gå op.
Boligøkonomisk Videncenter kan
sige dette med sikkerhed, fordi
der i undersøgelsen også spørges
direkte til, hvor stor en procentvis
ændring, der ventes. Tallet skal
tages med en vis forsigtighed,
fordi de adspurgte ikke kan forventes at have en stor faglig indsigt i emnet. Men selv med dette
forbehold kan svarene alligevel
kaste lys over sagen. Sammenvægter man de forskellige bud på stigninger versus fald i priserne, ender
man med en stigning på 1,5 pct.
br
Spørger man den danske befolkning, vil boligpriserne stige i 2015.
Men der er ingen grund til jubeloptimisme.
Fra 2011 til 2014 er der sket et markant omsving i forventningerne til
priserne på ét års sigt. Det betyder
imidlertid ikke, at de adspurgte
forventer store prisstigninger.
fe
Danskerne forventer højere
priser på boligmarkedet i 2015,
men kun 1 pct. af danskerne
tror på meget højere priser
-30
Priser om 1 år
Priser om 5 år
4
De midaldrende ramt af ’midtvejskrise’
De unge og de ældste aldersgrupper er de mest optimistiske, når
det gælder deres forventninger til
prisudviklingen på boligmarkedet.
Befolkningen er generelt optimistisk, hvad angår prisudviklingen
på boligmarkedet, men optimismen kan dog gradbøjes alt efter de
adspurgtes alder, og hvor i landet
de bor.
Det er karakteristisk for alle
undersøgelser med undtagelse af
sommeren 2014, at de unge og de
ældste er de mest optimistiske. De
midaldrende har derimod været
mere pessimistiske som en form
for ’midtvejskrise for boligejere’.
I september-oktober 2014 så man
denne tendens igen. Tendensen er
dog ikke dramatisk.
Ser man på forventningerne til
priserne om ét år, ligger de unge
mellem 20 og 29 år på et nettotal
på 21,9, næsten det samme som de
70 til 74-årige, der ligger på 22,1.
De 50-59-årige ligger på 17,2. Forskellen har været mere udtalt tidligere. Ejerboligandelen er højest
for de 40-69-årige, og dette forhold
påvirker måske tallene. Det er de
midaldrende, der sidder på ejerboligerne, og som derfor mærker de
økonomiske vilkår for boligejerne i
disse ’kriseår’.
Der er i de senere undersøgelser
en tydelig tendens til, at forventningerne er mere positive i Hovedstaden end i resten af landet. Det
harmonerer med, at priserne stiger
mere for boliger i Hovedstadsområdet, og at de adspurgte er påvirket af deres personlige oplevelser i
lokalområdet.
DE FAKTISKE PRISER VIGTIGST
I forbindelse med undersøgelsen
bliver der også spurgt om, hvilke
forhold den adspurgte tænkte på,
da han vurderede den fremtidige
prisudvikling. Der har igennem
alle undersøgelser været stor stabilitet i de forhold, der er peget på.
Den faktisk konstaterede prisudvikling samt ’Danmarks økonomiske situation’ har altid været de
to vigtigste faktorer med renten
på en tredjeplads og klart mindre
vigtig. Herefter optræder en række
faktorer som udtalelser fra familie
og venner, økonomiske eksperters udtalelser, bankrådgivernes
udsagn med flere.
I undersøgelsen fra septemberoktober 2014 er der sket en forskydning, hvor den faktisk konstaterede prisudvikling de seneste
seks måneder er blevet relativt
vigtigere. 80 pct. af de adspurgte
peger nu på dette forhold. I forår/
efterår 2013 pegede 69 pct. på
prisudviklingen det foregående
halve år.
FORSKEL MELLEM UNGE
OG ÆLDRE
Man skal ikke overfortolke mindre
ændringer i tallene. Den stigende
andel, der peger på den faktiske
prisudvikling, kan være et udtryk
for, at boligmarkedet i hovedstadsregionen er vendt opad, og at der
har været megen omtale af dette
forhold i medierne.
Der er klare forskelle mellem de
forhold, som de forskellige aldersgrupper peger på. De unge grubler
tilsyneladende ikke så meget over
renteudviklingens betydning, for
kun 29 pct. peger på renten. For de
60 til 69-årige er tallet oppe på 50
pct.
UNGE LYTTER TIL
FAMILIE/VENNER
De unge mellem 20 og 29 år lægger til gengæld vægt på udsagn
fra familie og venner. Hele 53 pct.
af dem peger herpå. For de ældre
mellem 70 og 74 år er det tilsyneladende kun 13 pct., der er tilbøjelige
til at lytte til familier og venner.
ALDERENS BETYDNING FOR HVAD DER LÆGGES VÆGT PÅ
90%
20-29 årige
30-39 årige
40-49 årige
50-59 årige
60-69 årige
70-74 årige
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
Realkreditinstitutternes
annoncer/
udtalelser
Ejendomsmægleres
annoncer/
udtalelser
Bankrådgivers
breve og
udtalelser
Families,
venners og
bekendtes
udtalelser
Økonomiske
eksperters
udtalelser
Danmarks
økonomiske
situation
Renteudviklingen
Prisudvikling
det seneste
halve år
0%
5
Det todelte boligmarked
Ser man på udviklingen i
boligpriserne over en årrække,
tegner der sig et billede af
store kontraster, hvor prisen
på ejerlejligheden i storbyen
er løbet voldsomt i vejret de
seneste år, mens det er gået
den anden vej for huset på
Lolland
Det danske boligmarked er ikke
ét ensartet marked, men flere
forskelligartede markeder. Lige
nu går priserne op inde i de store
byer, specielt for lejligheder. Ude i
yderområderne falder priserne på
enfamiliehuse.
Boligøkonomisk Videncenter
beregner og offentliggør sit eget
indeks for boligpriserne (se publikationen ’Bolig&Tal 1’ på www.
bvc.dk). Indekset gør det muligt at
se på prisudviklingen for forskellige typer af ejendomme i enkelte
kommuner.
For at vise forskellen mellem de
lokale boligmarkeder, og hvordan
det påvirker beboernes formue,
tager vi en konkret case med to
yderpunkter: En familie, der valgte
at bosætte sig i centrum af hovedstaden i en mindre lejlighed, stillet
op over for en familie, der foretrak
at flytte til provinsen for at få hus
med have.
PRISUDVIKLINGEN I 22 ÅR
Tager man en familie, der købte en
mindre lejlighed på Frederiksberg
i starten af 1992 for 500.000 kr., vil
den nu være lige under 2.800.000
kr. værd i dagens prisniveau. Der
er selvfølgelig tale om et tankeeksperiment, for det er de færreste,
der vælger at blive i en mindre
lejlighed i 22 år.
Hvis familien var flyttet til Lolland
for at realisere drømmen om et
idyllisk hus på landet, og de havde
købt hus for den samme sum,
500.000 kr., ville de i dag stå med
et hus til 692.000 kr.
Der har i de 22 år fra 1992 til
2014 været en del inflation, og
det puster værdien af boligerne
kunstigt op. Hvis man korrigerer
boligpriserne for den almindelige
inflation i forbrugerpriserne, er
lejligheden på Frederiksberg steget
til knap 1.800.000 kr. i 1992-priser.
Der er altså tale om en arbejdsfri
gevinst på 1.300.000 kr., som familien har opnået. Det er gået værre
for familien på Lolland. Dens hus
er opgjort i 1992-priser faldet til
444.000 kr.
Så den ene familie tjente 1.300.000
kr., den anden familie tabte 56.000
kr. Drømmen om idyllen på landet
blev i dette tilfælde en dyr drøm.
VENDEPUNKT I 2007
Det har ikke altid set så skidt ud
for familien på Lolland. Tilbage i
2007 under boligboblen var husets
værdi rent faktisk fordoblet i forhold til 1992, endda opgjort i faste
priser. Det er de sidste 7 år, der
for alvor har gjort ondt på denne
families økonomi. Huset er i faste
priser faldet med 56 pct. i perioden. Alene i de sidste to år har
prisfaldet været på 31 pct.
Lejligheden på Frederiksberg er nu
kun knap 16 pct. fra toppen under
boligboblen opgjort i faste priser.
Markedet for ejerlejligheder på
Frederiksberg er ’sælgers marked’,
og liggetiden for lejlighederne
er kort. Ifølge Realkreditrådets/
Realkreditforeningens statistik
tager det i gennemsnit 60 dage at
sælge en lejlighed på Frederiksberg. Derimod tager det i gennemsnit 373 dage at sælge et hus
på Lolland. Markedet på Lolland er
således ’købers marked’, hvis der
vel og mærke var købere.
STOR FORSKEL I LIGGETIDER
I 2. kvartal 2014 blev der solgt 290
ejerlejligheder på Frederiksberg,
og der var ultimo kvartalet udbudt
347 lejligheder. Hvis man sætter
salget i løbet af kvartalet i forhold
til udbuddet ved udgangen af
kvartalet, udgør det 84 pct. Man
skal tage tallet med et lille forbehold, for de 290 solgte lejligheder
er jo ikke en del af de 347, der blev
udbudt ved udgangen af kvartalet.
DET TODELTE DANMARK.
BOLIGPRISERNE PÅ LOLLAND KONTRA FREDERIKSBERG 1992-2014
Realt indeks med basisår 1992, 1. kvt.
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
1990
1995
2000
Enfamiliehuse på Lolland
2005
2010
Ejerlejligheder på Frederiksberg
2015
6
I 2. kvartal 2014 blev der solgt 89
enfamiliehuse på Lolland, og der
var ultimo kvartalet udbudt 621
enfamiliehuse. Antal solgte huse
i forhold til udbud var 14 pct. Der
er imidlertid stor spredning i liggetiden mellem husene. Ud af 584
udbudte enfamiliehuse i Lollands
kommune medio december 2014
havde 85 huse, eller knap 15 pct.,
en liggetid på mere end to år.
De betydelige forskelle i liggetider
afspejler, hvor de to markeder er
på vej hen. På Frederiksberg er
problemet for ejendomsmægleren
at få flere til at sætte deres lejlighed til salg, for efterspørgslen
overstiger udbuddet. Det indikerer,
at priserne er på vej op, i hvert fald
på den helt korte bane. Vi kan forvente, at der i en sådan situation
vil være flere potentielle og ressourcestærke købere pr. lejlighed,
og at der kan komme budrunder.
På Lolland er efterspørgslen mindre end udbuddet, og det indikerer,
at priserne er for høje. Spørgsmålet er, om et prisfald er nok til at
sætte gang i salget. Samtidig kan
der være forhold, der forhindrer
sælger i at sætte priserne yderligere ned. Det kan være, at der er
realkreditgæld i huset, som sælger
skal have dækket ved salget, fordi
han ikke råder over andre aktiver
til at indfri gælden med.
TO DEMOGRAFISKE MØNSTRE
Forskellen mellem boligmarkederne på Frederiksberg og Lolland
skyldes store forskelle i befolkningsudviklingen, beskæftigelsen
og erhvervsmønstret mellem de to
kommuner.
De 22 år fra 1992 og frem til 2014
har set store befolkningsmæssige
forandringer i de to kommuner i
vores eksempel. Det, der i dag er
Lolland kommune, bestod i 1992
af Holeby, Højreby, Maribo, Rødby,
Nakskov, Rudbjerg og Ravnsborg
kommuner. De 7 kommuner havde
tilsammen 52.900 indbyggere
primo 1992. I 2. kvartal 2014 var
folketallet faldet med 18 pct. til
43.409.
BEFOLKNINGSPYRAMIDE –Frederiksberg
FREDERIKSBERG
KOMMUNE
Kommune
108 år
105 år
102 år
99 år
96 år
93 år
90 år
87 år
84 år
81 år
78 år
75 år
72 år
69 år
66 år
63 år
60 år
57 år
54 år
51 år
48 år
45 år
42 år
39 år
36 år
33 år
30 år
27 år
24 år
21 år
18 år
15 år
12 år
9 år
6 år
3 år
0 år
1,5%
MÆND
1,0%
0,5%
KVINDER
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
1,0%
1,5%
BEFOLKNINGSPYRAMIDE – LOLLAND
LollandKOMMUNE
Kommune
108 år
105 år
102 år
99 år
96 år
93 år
90 år
87 år
84 år
81 år
78 år
75 år
72 år
69 år
66 år
63 år
60 år
57 år
54 år
51 år
48 år
45 år
42 år
39 år
36 år
33 år
30 år
27 år
24 år
21 år
18 år
15 år
12 år
9 år
6 år
3 år
0 år
1,5%
MÆND
1,0%
0,5%
KVINDER
0,0%
0,5%
7
Kommunen havde i 2013 en nettofraflytning på 623 personer. Det
var klart den kommune i landet,
hvorfra der foregik den største fraflytning. Nr. 2 var Sønderborg med
496 og Ringkøbing-Skjern kom ind
som nr. 3 med 463 personer. Ser
man på fødselsoverskuddet, er der
heller ikke meget vækst at hente
her. Lolland havde i 2013 et fødselsunderskud på 453 personer.
Omvendt er det gået i Frederiksberg. Fra 1992 til 2014 steg folketallet her med 19 pct., fra 86.372 til
102.682. Kommunen havde i 2013
en nettotilflytning på 292 personer. Samtidig lå fødselsoverskuddet på 553 personer. Kun København og Aarhus kunne præstere et
større overskud.
’YNGSTE’ OG ’ÆLDSTE’
KOMMUNER
Ændringerne i folketallet har også
påvirket gennemsnitsalderen i de
pågældende kommuner. Frederiksberg, hvor der ’i gamle dage’
boede mange ældre, har nu en
gennemsnitsalder på 39,3 år. Lollands kommune har en gennemsnitsalder på 46,9 år. Frederiksberg
er dermed en af landets ’yngste’
kommuner, mens Lolland er en af
landets ’ældste’ kommuner. For
hele Danmark under ét er gennemsnitsalderen 40,9 år.
På side 6 ses de såkaldte befolkningspyramider, som viser befolkningen i forskellige aldersklasser som procent af den samlede
befolkning. Pyramiden for Frederiksberg ligner et grantræ med
mange unge og yngre mellem 20
og 40 år. Pyramiden for Lolland er
meget anderledes med relativt få
mellem 20 og 40 år, men relativt
mange mellem 45 og 70 år.
Hvad får folk til at flytte? Der er
selvfølgelig mange overvejelser
bag, men én tungtvejende årsag
er beskæftigelsesmulighederne.
Lolland har med en registreret
ledighed på 7,4 pct. (fuldtidsledige i
procent af arbejdsstyrken) landets
næsthøjeste ledighed efter Ishøj.
Frederiksberg har med 5,3 pct. en
lidt højere ledighed end landet
som helhed. Men ledighedstallene
fortæller ikke hele sandheden. Der
er også en betydelig forskel på den
type jobs, der findes i de to kommuner.
Sammenlignet med Frederiksberg
har Lolland relativt langt flere
jobs i erhverv, der beskæftiger
timelønnede, herunder ufaglærte.
Det er landbrug, skovbrug, fiskeri,
fremstillingsvirksomhed, byggeog anlægsvirksomhed og transport. Frederiksberg har til gengæld
en relativ overvægt i erhverv, der
beskæftiger højere uddannet personale som IT og informationstjenester, finansiering og forsikring,
rådgivning, reklame og undervisning.
Han kan sælge rub og stub
Ejendomsmægler Jens Saugstrup er god til at sælge boliger
– ikke mindst ejerlejligheder.
Men det er en mangelvare på
Frederiksberg. Situationsrapport fra ejerlejlighedsmarkedet
på Frederiksberg
– Jo, det er sælgers marked lige nu.
Ingen tvivl om det. Og den køber,
der er så heldig at blive tilbudt
noget, han kan li’ eller se mulighederne i, skal slå til NU – og ikke
tænke sig om i mange sekunder.
Sådan ser øjebliksbilledet af
boligmarkedet på Frederiksberg
ud set gennem Jens Saugstrups
briller. Han er ejendomsmægler
og partner i home Bjerregaard &
Co. på Frederiksberg med 30 års
erfaring i bagagen. Jens har siddet
på Frederiksberg-kontoret siden
1992, og han bor oven i købet selv i
området.
»Man skal slå til her og
nu, hvis man bliver tilbudt
noget,« siger ejendomsmægler Jens Saugstrup,
home Bjerregaard & Co.
8
Sidste år (2014) solgte han og kollegerne fra i alt tre butikker i det
centrale Frederiksberg-område
261 ejerlejligheder. Og hvis han
havde haft flere varer på hylderne,
havde han solgt mere – eller rettere – rub og stub.
– Ja, vi har store problemer på
udbudssiden. Og det vil vi fortsætte med at have. Det er jo ikke de
store udviklings- og byggeprojekter, der er gang i her i kommunen.
Og mulighederne for at udnytte
hulrum mellem ejendomme, overtage erhvervslokaler og indrette
lejligheder på eksisterende loftarealer batter ikke rigtigt i denne
sammenhæng. Og selv hvis de
gjorde, ville investorerne få problemer med lovgivning og andre
restriktioner, siger den erfarne
ejendomsmægler.
Han oplyser dog, at home har
kontaktet ejere af ejendomme,
som kæden tidligere har vurderet,
men hvor ejendommen af den ene
eller anden grund ikke blev sat til
salg. Den praksis har givet ganske
gode resultater – bl.a. fordi en del
af disse boligejere blev positivt
overraskede over den stigning, der
i mellemtiden har været på deres
ejendomme.
IKKE KUN ET FREDERIKSBERGFÆNOMEN
Han tilføjer, at situationen ikke
er speciel for Frederiksberg og
København alene.
– Kigger man ud i den store verden
på metropoler som f.eks. London
og Hamburg har de nøjagtig de
samme problemer.
Resultatet af denne ubalance på
boligmarkedet bliver, at prisen på
den eftertragtede vare – ejerlejligheder og huse – stiger og stiger.
– De officielle statistikker taler
deres tydelige sprog: Priserne er
kraftigt stigende, og liggetiden
bliver kortere og kortere. Og de
bagvedliggende årsager er, at
flugten fra land til by fortsætter.
På årsbasis ligger befolkningstilvæksten på ca. 15.000 mennesker
i de to kommuner København og
Frederiksberg. Den udvikling vil
efter alle solemærker at dømme
fortsætte. Dertil kommer, at den
lave rente er med til at fastlåse
boligmønstret. De, der er kommet
op i årene og har forladt arbejdsmarkedet, bliver boende, hvor vi
tidligere så, at de forlod storbyen
og flyttede ud i provinsen for at
reducere deres boligudgifter.
– Konsekvensen bliver, at når dem,
der søger bolig i Frederiksbergområdet, ikke kan få honoreret
deres ønsker, presses de til at søge
andre græsgange i provinsen.
BYDELEN HAR DET HELE
Hvorfor er Frederiksberg så attraktiv?
– Tidligere sagde man med en vis
portion sandhed, at den lave skat-
teprocent i kommunen sammenlignet med Københavns kommune
tiltrak mange mennesker.
Men i dag er denne fordel nærmest udlignet. Frederiksberg er en
by, der er tæt på det hele. Infrastrukturen fungerer med metro
og buslinjer. Vi har mange grønne
områder. Handelslivet blomstrer,
og der findes flere attraktive
boligområder i forhold til omegnskommunerne, hvor man ofte ser
industrizoner tæt på de bebyggede
områder. Vi kan også være stolte
af vores skoler og uddannelsesinstitutioner, der rangerer højt på
listerne, lige som vi har gode institutionspladser og nok af dem – et
forhold, som de krævende forældre
tillægger stor værdi.
Alt i alt forhold, der især får unge
mennesker til at søge en bolig på
Frederiksberg, konkluderer Jens
Saugstrup, der også afliver myten
om, at kommunen har overvægt af
det grå guld.
BEBOERNE ER BLEVET YNGRE
– I gamle dage var gennemsnitsalderen høj på Frederiksberg, men
i dag har de yngre aldersgrupper
taget over, især børnefamilierne.
Hvor er lettest at få en ejerlejlighed?
Jamen, det er svært, uanset hvad
man går efter. Og jo flere krav,
du stiller, jo vanskeligere bliver
det. Og jo større tålmodighed skal
du have. F.eks. har jeg i mange
måneder søgt efter en lejlighed
til en familie, der har en mindre
lejlighed, men ønsker en større,
fordi de har fået barn nr. 3. De skal
altså bruge fire soveværelser. Og
selv om de er parat til at give op
til 8 mio. kr. for sådan en lejlighed,
kan jeg ikke hjælpe dem her og nu.
Bl.a. fordi den skal ligge i Frederiksberg C. i nærheden af de gode
institutioner og skoler. Men jeg har
ikke opgivet!
Det er lejligheder som denne på Julius
Thomsens Gade, Frederiksberg, der går
som varmt brød.
9
Han har 180 boliger til salg
Ejendomsmæglerfirmaet John
Ole Hansen sælger ca. 100
huse om året. En del af dem
til priser under 100.000 kr.
Rapport fra ejendomsmarkedet på Lolland-Falster
Der er meget at vælge imellem på
hylderne hos Ejendomsmæglerfirmaet John Ole Hansen i Nykøbing
F. Det spænder f.eks. fra murermestervillaen i Nykøbing med god
kælder, altan og carport til en kontantpris på 1.975.000 kr. til håndværkertilbuddet på Krungerupvej
ved Sakskøbing. Pris 124.000 kr.
– Vi har alle de typer boliger, som
folk hernede på Lolland Falster
efterspørger: Villaer, landejendomme, ejerlejligheder, sommerhuse,
fritidshuse og andelsboliger. Og
vi har alle typer af købere: Dem,
som står i Ribers, dem, som kan få
finansieret et køb gennem kreditforeningen eller banken og så
dem, der betaler kontant, fortæller
John Ole Hansen, som grundlagde
firmaet for 30 år siden.
Årligt sælger han sammen med
makkeren og medindehaveren
Lasse Dalsgaard ca. 100 boliger.
Det gør ejendomsmæglerfirmaet i
Nykøbings centrum til den største enkeltforretning på Lolland
Falster,
TRAVL ARBEJDSDAG
Her og nu har de to erfarne ejendomsmæglere ca. 180 boliger til
salg fordelt på Lolland og Falster.
Det gør deres arbejdsdag til en
travl en af slagsen, når der skal
følges op på sagerne, holdes møder
og indgås aftaler. Også selv om
området endnu ikke har mærket
’foråret’ i boligsalget.
– Når vi snakker med kolleger,
får de helt åndenød. Vi skal løbe
meget hurtigere end dem, men
Grundlæggeren af Ejendomsmæglerfirmaet
John Ole Hansen foran en af de villaer, han
har til salg i Nykøbing Falster.
det skal også siges, at folk hernede er et tålmodigt folkefærd. De
tager det meget afslappet og ved,
at tingene tager tid, siger Lasse
Dalsgaard.
De 180 boliger fordeler sig med ca.
halvdelen på byhuse – altså huse
eller villaer, der ligger i Nykøbing
og i de større satellitbyer (f.eks.
Eskilstrup, Nørre Alslev, Væggerløse og Idestrup), mens den anden
halvdel udgøres af landhuse, herunder nedlagte landbrug, sommerhuse og fritidshuse.
BYGRÆNSEN ALTAFGØRENDE
Hvad betyder bygrænsen i denne sammenhæng?
John Ole: – Den betyder alt, når
vi taler om handelsprisen. Vi har
solgt enkelte landhuse for helt ned
til 55.000 kr. – hvad der klart var
mindre end værdien af grunden,
den lå på. Omvendt har vi haft
10
en gennemrenoveret pragtvilla
ved Hasselø med en fantastisk
udsigt ud mod Guldborgsund.
Efter halvandet års liggetid blev
den solgt til 3,5 mio. kr. på trods
af dens beliggenhed og perfekte
tilstand. I de gode tider (før 2006,
red.) ville den have kostet 5 mio.
Og hvis den tilsvarende ejendom
f.eks. lå på Strandvejen i dag, ville
den formentlig koste i omegnen af
20 mio. kr.
1 ÅRS LIGGETID
Derimod er der ikke den store
forskel på liggetiden for de to
typer ejendomme. I Guldborgsund
kommune ligger den i gennemsnit
på et år. Huse udenfor bygrænsen
trækker gennemsnittet lidt op.
Desuden sælger husene på den
nordlige del af Falster bedre end
den sydlige og på Lolland. Det
skyldes, at der her er flere arbejdspladser, lige som man er tættere
på København, lyder forklaringen.
– Men vi har da også oplevet at
have nogle huse liggende 3-4 år.
Men så handler det ofte om ejere,
der ikke er parat til at gå ned i de
priser, som markedet ligger på.
Man er altså ikke tvunget til at
sælge, siger Lasse.
John Ole: – Bygrænsen betyder
utrolig meget for, om et hus kan
sælges. Især hvis det er unge mennesker, som skal købe. De ser efter,
om der er en skole, børnene kan gå
i, om de kan handle i nærheden, og
om der er fornuftige busforbindelser i nærområdet. Tager vi f.eks. en
by som Toreby, der ligger 5-6 km
uden for Nykøbing på Lollandssiden. Hvorfor skulle en familie med
børn flytte til Toreby, når skolen
for længst er nedlagt. Vi har ikke
solgt et hus i Toreby de sidste totre år til denne kategori af kunder.
Men vi har folk, der gerne vil flytte
fra byen.
HYSTERISKE BANKER
Hvad er vanskeligst at sælge: Byeller landhuset?
John Ole: – Finansieringen er altafgørende. Hvis prisen for et hus
ligger under 500.000 kr., kan man
som køber ikke få et realkreditlån.
Så skal man have et banklån til 7-8
pct. Ja, i nogle tilfælde helt op til
10-11 pct. Det betyder, at det gamle
pantebrevsmarked er genopstået.
Og det går strygende, skulle jeg
hilse at sige. Bankene kender ikke
deres besøgelsestid. De kunne
med fordel give nogle anderledes
favorable lån til disse mennesker i
stedet for at køre efter et sæt generelle retningslinjer, som er fastlagt
i hovedsæderne i København. Så
kunne køberen også få råd til at
sætte boligen i stand og på lidt
længere sigt få udskiftet banklånet
med et realkreditlån.
antal tvangsauktioner hernede,
da det gik galt. Men de penge, der
er tabt, er småpenge i forhold til,
hvad de tabte i de større byer. Men
bankerne tænker kun i markedsandele. De glemmer at drive forretning.
PRIVILIGERET JOB
Bankernes adfærd har dog ikke
ødelagt hans og kollegaens glæde
ved at være ejendomsmæglere på
Lolland-Falster.
Han lægger ikke skjul på, at han er
fortørnet over bankernes praksis
på dette område.
John Ole: – Jeg synes, det er en priviligeret tilværelse at kunne få lov
til at hjælpe nogle mennesker med
noget så grundlæggende som at få
tag over hovedet. Og det uanset,
om vi sælger et hus til 124.000 kr.
eller en ejendom til 3,4 mio. kr.
– Jeg synes, de er hysteriske. Det
er jo ikke kun køberne, det går ud
over, men os alle sammen hernede. For resultatet af deres politik,
er, at vi ikke kommer videre. Og så
kan det godt være, at vi forholdsmæssigt har bidraget med et større
Og Lasse føjer til: – Ja, det er
lige sjovt at komme ud til ham i
kedeldragten som ham i habitten
med det fornemme slips. Og netop
bredden i vores forretning gør,
at den er mindre sårbar i trange
tider.
11
Single på boligjagt
– med rimelige muligheder
Hvis man er førstegangskøber i hovedstadsområdet og
kan nøjes med en to værelses
ejerlejlighed, er der mange
muligheder til overkommelige
priser, fremgår det af en ny
model, BOB, som Boligøkonomisk Videncenter har udviklet
På trods af stigende priser på ejerlejligheder, er Hovedstaden endnu
ikke lukket land for førstegangskøberen med almindelig indkomst.
Hvis han/hun vel og mærke har de
fem pct. i udbetaling.
Tager man som eksempel en single
i skikkelse af en pædagog, der lige
netop har penge til udbetalingen,
men derudover ingen opsparing,
kan han/hun købe 24 pct. – en fjerdedel – af alle de 2 værelses lejligheder, der er udbudt i Københavns
kommune lige nu. Pædagogen kan
ikke anskaffe sig en lejlighed på 60
m2 til gennemsnitspris pr. m2, men
der er mange billigere 2 værelses
lejligheder, som kan komme på
tale som begynderlejlighed.
Det er en af konklusionerne fra
en ny model for boligbyrden,
den såkaldte BOB-model, som
Boligøkonomisk Videncenter har
udviklet. (Se Bolig&Tal, et andet
nyhedsbrev, som Boligøkonomisk
Videncenter udgiver. Her gennemgås modellens forudsætninger samt beregningsresultater).
Når det er muligt for pædagogen i
eksemplet at købe ejerlejlighed på
trods af prisstigningerne, skyldes
det blandt andet, at renten er faldet til et historisk lavpunkt.
De sidste to år er priserne på
lejlighederne steget, men renten
er omvendt faldet. De to forhold
kombineret med pædagogens
lønudvikling sikrer, at han fortsat
kan købe, selvom hans såkaldte
boligbyrde er steget lidt. Boligbyrden er boligudgifterne sat i forhold
til køberens disponible indkomst.
KUPONRENTEN HALVERET
Da lejlighedernes priser toppede i
2006, var renten steget, så man var
gået fra en kuponrente på 4 pct. til
en kuponrente på 5 pct. Den effektive rente lå i store dele af 2005 på
omkring 4,2 pct. og steg så til 5,2
pct. i april 2006, hvor kuponrenten
nåede 5 pct. Til sammenligning er
der nu obligationer med kuponrente på 2,5 pct. og en effektiv rente
på 2,6 pct. På det allerseneste ser
det ud til, at også obligationer med
en kuponrente på 2 pct. vil lægge
sig i en attraktiv kurs. Lejlighedernes priser på de mest attraktive
adresser i hovedstadsområdet er
nu højere end under boligboblen.
Det gælder dog kun, når man ikke
korrigerer for den almindelige
inflation i priser og lønninger.
Således var kvadratmeterprisen
for lejligheder med postnummer
1800-1999 Frederiksberg C på
34.270 kr., da de toppede i 2. kvartal 2006. I 3. kvartal 2014 lå de på
35.927 kr., men korrigerer man for
inflationen, er lejlighedspriserne
i dag stadig 10 pct. under toppen i
2006.
De 35.927 kr. i 2014 prisniveau svarer nemlig til 30.900 kr., når man
renser den almindelige inflation
ud. Derfor er boligproblemerne
endnu ikke vokset ud af proportion i hovedstaden. Men fortsætter
prisstigningerne i 2015 og 2016,
vil problemerne dog melde sig
for alvor, hvis renten begynder at
stige.
12
24 pct. af alle udbudte lejligheder,
som pædagogen i ovennævnte
eksempel kan købe, må vurderes
at være en rimelig stor andel. For
de allerbilligste lejligheder gælder, at de typisk er en del mindre
end 60 m2, for eksempel med en
størrelse på 45 m2, at de kan være
stuelejligheder, de kan ligge ud
til en meget befærdet vej, eller
der kan være tale om et mindre
attraktivt byggeri fra 1960’erne
eller 1970’erne. Der kan også være
forhold som adgang til lejligheden via en altangang frem for en
traditionel opgang. Men ser man
bort fra de billigste 5-10 pct. af de
udbudte 2 værelses lejligheder,
fremgår det, at den boligsøgende
single med almindelig indkomst
endnu har begrænsede problemer
med at købe sig en rimelig lejlighed på det københavnske boligmarked.
LUKSUSPROBLEMER
For en iagttager, der også følger
udviklingen i andre europæiske
hovedstæder, kunne problemerne
måske endda karakteriseres som
luksusproblemer. Bevares, de lejligheder, der kan komme på tale,
ligger i områder som Amager,
Valby, Vanløse, Brønshøj, Nordvest
eller Sydvest. Men man bør huske,
at Sydvest og Valby fortsat hører til
blandt landets 15 dyreste postnumre at købe lejlighed i!
Hvis pædagogen ikke bosætter
sig i selve Københavns kommune,
men i stedet søger en lejlighed i
en af omegnskommunerne, kan
han købe en 60 m2 lejlighed til
gennemsnitspris i kommuner som
Ballerup og Rødovre.
RÅDIGHEDSBELØB FOR ENLIG PÆDAGOG VED KØB AF 60 M2 EJERLEJLIGHED I FORSKELLIGE KOMMUNER I 2. KVARTAL 2014
kr. 8.000
kr. 7.500
kr. 7.000
kr. 6.500
kr. 6.000
kr. 5.500
kr. 5.000
kr. 4.500
kr. 4.000
2012K1 2012K2 2012K3 2012K4 2013K1 2013K2 2013K3 2013K4 2014K1 2014K2
Behov
Det koster at bo centralt
DANMARKS 15 DYRESTE POSTNUMRE
KRONER PR. KVADRATMETER LEJLIGHED
1000-1499 København K
1800-1999 Frederiksberg C
1500-1799 København V
2900 Hellerup
2100 København Ø
2000 Frederiksberg
2200 København N
8000 Aarhus C
2920 Charlottenlund
2450 København SV
8200 Aarhus N
2300 København S
8210 Aarhus V
2500 Valby
2800 Kgs. Lyngby
36.956
35.927
33.394
33.260
32.180
31.094
29.499
29.012
28.151
27.497
26.382
26.183
24.460
23.358
23.358
Anm.: Kilden er Realkreditrådets statistik for
3. kvartal 2014. Der er kun medtaget de postnumre, hvor der er
tilstrækkeligt mange handler i det pågældende kvartal til, at der
kan opstilles en prisstatistik
København
Rødovre
Høje-Taastrup
13
Sådan beregnes
boligbyrden
Boligbyrde-modellen opererer med en række
forskellige førstegangskøbere med variationer i
husstandstype og indkomst.
3000
I eksemplet med pædagogen indgår indkomsten
for en pædagog. Modellen beregner derefter hans
skat, så man kommer frem til nettoindkomsten.
Det sker ved hjælp af software, der har været
udviklet i forvejen af firmaet Schantz A/S
(tidligere Financys, red.).
3060
Efter at nettoindkomsten er beregnet, fratrækkes de faste udgifter, hvorefter rådighedsbeløbet
fremkommer. Udgifterne består af tre hovedgrupper: Boligudgifter, transportudgifter samt
personlige faste udgifter. Boligudgifterne omfatter ydelser på lån, ejendomsskat, ejendomsværdiskat, fællesudgifter, el, gas, vand, varme og
husforsikring med videre.
3400
2970
Transportudgifter omfatter ydelser på billån, bilforsikring, brændstof, grøn ejerafgift, vedligeholdelse og periodekort til offentlig transport.
De personlige faste udgifter er A-kasse, fagligt
kontingent, diverse forsikringer, tv-pakker, telefon, internet, medielicens og tandeftersyn.
3460
2850
2840
3520
2830
2800
2880
2820
2860 2870
2730
2750
Når man opgør de forskellige bolig- og transportudgifter, tages der højde for de udgifter, der er
knyttet til beliggenhedskommune og boligtype.
Boligudgiften beregnes ved, at der forudsættes et
fastforrentet lån med afdrag. Udgifter som telefon
og lignende er fastsat ud fra oplysninger om de
typiske udgifter for forskellige husstandstyper.
2700
2400
2920
2900
2100
2200
2720
2600
2630
2610
2640
10001499
18002000 1999 15001799
2500
2300
2450
2650
2635
2665
2670
KVADRATMETERPRISER FOR SOLGTE
LEJLIGHEDER I UDVALGTE POSTNUMRE
I HOVEDSTADSOMRÅDET
Priser over 35.000 kr. pr. m2
Priser mellem 30.000 og 35.000 kr pr. m2
Priser mellem 25.000 og 30.000 kr. pr. m2
Priser mellem 20.000 og 25.000 kr. pr. m2
Priser mellem 15.000 og 20.000 kr. pr. m2
Priser mellem 10.000 og 15.000 kr. pr. m2
2770
På den måde beregner modellen forskellige rådighedsbeløb alt efter husstandstype og boligvalg.
Herefter regnes der på, om rådighedsbeløbet er
stort nok til at overholde gængse standardkrav.
Disse krav er et rådighedsbeløb på 5.000 kr. for
enlige, 8.500 kr. for par og ekstra 2.500 kr. for
hvert par i husstanden.
Udover et mindstemål for husstandens rådighedsbeløb skal husstanden også kunne passere
kreditinstitutionens mål for kreditværdighed.
Det er fastsat til et krav om, at husstandens
gældsætning ikke må overstige en faktor på 3,5
gange årsindkomsten. I figuren på side 12 kan
man se, hvordan modellen beregner pædagogens
rådighedsbeløb, når han købte en ejerlejlighed på
60 m2 i forskellige kommuner i 2. kvartal 2014.
14
I London og Stockholm kan man tale om høje priser
De fortsat stigende lejlighedspriser i metropoler og hovedstæder rundt omkring i Europa
rejser spørgsmålet, om samfundet skal sikre, at også
almindelige mennesker skal
have mulighed for at bo i disse
byer
De københavnske priser, som
mange givetvis vil finde temmelig
afsindige, er intet i forhold til priserne hos vores naboer, hvis man
altså vil bo i centrum af hovedstæderne.
Statistisk Sentralbyrå i Norge
opgør kvadratmeterpriserne for
’borettslagsboliger’ til 49.323 kr.
i snit for hele Oslo i 3. kvartal
2014. Det er ca. 40.500 kr. i danske
kroner. En borettslagsbolig er den
norske form for andelsbolig, hvor
det danske begreb ejerlejlighed i
Norge kaldes ’selveierbolig’.
På landsplan er der i Norge ikke
prisforskel mellem borettslagsbolig og selveierbolig.
Disse tal viser, at urbanisering,
globalisering, og måske spekulation i fremtidige prisstigninger er
godt i gang med at gøre det umuligt for almindelige mennesker at
bosætte sig i centrale byområder.
I de mest attraktive postnumre i
London ligger gennemsnitsprisen
på en lejlighed med et soveværelse
(1 bedroom apartment, svarende
til vores 2 værelses lejligheder)
på 500.000£ til 1.000.000£ alt efter
postnummeret. Der er her tale om
områder som WC1 Bloomsbury,
WC2 Covent Garden, EC1 City of
London, W1 Central London, W2
Paddington, NW1 Camden og SW1
Westminster. 500.000£ svarer til
4.700.000 kr. Priserne er opdateret
18. december 2014.
I Stockholm ligger kvadratmeterprisen på lejligheder (bostadsrätter) i november 2014 på 56.988
svenske kroner. Prisen ligger på
70.000-78.000 svenske kroner i
de mest attraktive kvarterer som
Södermalm, Centrale Stockholm,
Vasastan, Östermalm og Kungsholmen. Tallene er opdateret 16.
december 2014. I danske kroner
svarer det til 55.000-61.500 kr.
(Kilde: Svensk Mäklarstatistik).
70 PCT. DYRERE I STOCKHOLM
Det er altså cirka 70 pct. dyrere at
købe ejerlejlighed i det centrale
Stockholm i forhold til København
K, målt på kvadratmeterprisen.
Sammenligningen er ikke helt korrekt, for man bør også tage højde
for forskelle i indkomstniveau
mellem landene. Men det giver
dog et fingerpeg om, at priserne i
København kan stige en del mere.
Stortorget i den gamle del af Stockholm. Et af de attraktive steder at bo.
15
De tørre tals logik
fravælger billige lejeboliger
For private ejendomsudviklere er der klare fordele ved at
investere i ejerlejligheder frem
for i mindre og billige udlejningsboliger
Der er ejerboliger, andelsboliger,
almene boliger og udlejningsboliger. De forskellige typer af boliger henvender sig til forskellige
segmenter på boligmarkedet. Dem,
som har råd til at købe en ejerlejlighed eller andelsbolig. Dem, som
har mindre råd, og som derfor bor
i almene boliger til en overkommelig husleje.
Og så er der dem, der bor til leje i
private udlejningsboliger. Her er
der to grupper. Dem, som bor i lej-
ligheder, der er opført før 1992 og
reguleret på kryds og tværs med
den heldige konsekvens for lejeren, at han/hun betaler en relativt
beskeden husleje i forhold til, hvad
man skal af med for tilsvarende
lejligheder opført efter 1991. De
’heldige’ udgør langt hovedparten
(knap 88 pct.) af alle udlejningsboliger.
FÅ BILLIGE LEJLIGHEDER
I den anden mindre gruppe findes
udlejningslejligheder af varierende
kvalitet og størrelse, hvor lejerne
er overladt til de fri kræfters spil
og betaler en markedsbestemt
husleje (helt korrekt er der tale
om en ’aftalt husleje’, red.) Men er
man boligsøgende og går efter en
mindre, billig lejlighed – den type
bolig, som især enlige eller familier inden for lav– og mellemindkomst området efterspørger – er
der langt imellem tilbuddene. Især
i de større byer er det vanskeligt at
finde den slags muligheder.
Hvad er grunden til, at der er så
lidt at vælge imellem for denne
gruppe? Hvorfor opfører de private
investorer eller projektudviklere,
her forstået som dem, der køber
en grund eller ejendom, som de
udvikler og sælger igen efter en
kortere tidshorisont, ikke flere
billige udlejningslejligheder, når
’markedet’ tilsyneladende er der?
Vi har spurgt ejendomskonsulent
Morten G. Fossum, der i mange
år har beskæftiget sig med ejendomsmarkedet i København og
omegn bl.a. via direktørposter i
forskellige projekt– og udviklingsselskaber, senest som kommerciel
direktør i Carlsberg Byen – en stilling, han forlod ved udgangen af
september 2014.
MARKEDSMEKANISMERNE
– Der er mange forhold, der spiller
ind, men man kan sige, at der er
nogle markedsmekanismer, der
her gør sig gældende. En privat
investor vil som hovedregel gerne
påtage sig nogle opgaver, hvis der
er udsigt til et rimeligt afkast i forhold til den risiko, han påtager sig,
siger Fossum. Han understreger,
at de taleksempler, der nævnes i
det følgende, ikke skal tages for
pålydende, men snarere angiver et
niveau på prisskalaen.
Morten G. Fossum: – For den private projektudvikler går konkurrencen ikke kun på at
opnå den billigste entreprise. Konkurrencen
består også i, om der er nogen, der mener, de
kan få mere ud af jorden, end du kan.
16
– Hvis man som privat investor
f.eks. køber en god boligudlejningsejendom i København,
kalkulerer investoren måske med
et afkast på 5 pct. i forhold til den
samlede anskaffelsessum. Det
ender måske med lidt mindre,
men hans risikoprofil er forholdsvis lille, fordi ejendommen ligger i
København. Lå den f.eks. i Allerød
eller i Frederiksværk, ville risikoen
for, at han ikke nåede sit afkast på
5 pct. være større. Derfor indregner han en ’buffer’ på – lad os sige
1 pct. Hans afkast bliver altså 6
pct. for en tilsvarende boligudlejningsejendom i de nævnte byer,
forklarer Morten G. Fossum. Han
understreger, at for den private
investor er det uhyre vigtigt hele
tiden at afveje sin risikoprofil
afhængig af, hvad han investerer
i, den geografiske beliggenhed, det
aktuelle marked i området og de
generelle konjunkturer.
– Der er altså mange faktorer, den
private investor skal tage højde for,
inden man kaster sig ud i en sådan
investering.
HVAD FÅR INVESTOREN
UD AF DET
Hvad kan han så efterfølgende
regne med at hente hjem i huslejer? Også her er der forskelle i de
beregninger, investoren må gøre
sig – især når det gælder ejendommens geografiske placering. I det
følgende forudsættes, at ejendommen er opført efter 1991.
– Hvis ejendommen er placeret i
Københavns attraktive havneområde, kan han måske få 2.000 kr.
pr. m². Længere ind mod centrum
kan du måske opnå 1.700 kr. pr.
m². I Rødovre uden for Københavns kommune kan huslejen
ligge på 1.200 kr. Hvis vi tager
udgangspunkt i de 1.700 kr., skal
investoren trække ejendomsskatter og driftsomkostninger fra. Det
svarer til i gennemsnit 250–300 kr.
pr. m². Så lander vi på en nettoindtjening på 1.400 kr. pr. m².
Ved en 5 pct.’s forrentning svarer
det til en pris for ejendommen på
28.000 kr. pr. m². inklusiv moms.
Netto vil der være 22.400 kr. til
at betale for grunden, entreprisesummen, administration og
løbende omkostninger i byggeperioden, herunder ejendomsskatter, renter m.m. samt til risiko og
fortjeneste.
Sådan ser regnestykket ud, hvis
der er tale om en udlejningsejendom. Men her overfor skal projektudvikleren afveje muligheden for
at sælge ejendommen som ejerlejligheder. Hvis han gør det, vil han
formentlig kunne opnå en salgspris på 38–40.000 kr. pr. m², lyder
ejendomskonsulentens bud.
– Og her er det som oftest de tørre
tals logik, der bliver afgørende for
projektudvikleren. For selvfølgelig
er det muligt at finde en grund,
hvor han kan opføre udlejningsboliger til en billig husleje. Især hvis
han firer på målsætningen om
et 5 pct.’s afkast. Han kan måske
også reducere omkostningerne til
entreprenøren, administration og
byggeudgifter en smule. Men dér,
hvor det bliver svært at fire, er på
grundprisen. Især hvis der er tale
om en grund med god beliggenhed
og der står en anden projektudvikler parat, som gerne vil opføre
ejerlejligheder. Han er klar til at
købe grunden til en helt anden
kvadratmeterpris end den, vores
første projektudvikler kalkulerede
med. Det kan han, fordi ejerlejlighedsmarkedet er anderledes
lukrativt. Og hvilken grundejer,
hvad enten han er privat, eller der
er tale om en kommune, vil ikke
sælge grunden til højestbydende?
Ifølge Morten G. Fossum er det ofte
situationen for en kommune, der
vil sælge jord til boligformål.
– For den private projektudvikler
går konkurrencen ikke kun på at
opnå den billigste entreprise. Konkurrencen består også i, om der er
nogen, der mener, de kan få mere
ud af jorden, end du kan.
FORSKEL PÅ INVESTORER
OG FINANSIERING
Men der også er forskel på investorer: Der er de private af slagsen
– dem, som vi hidtil har beskæftiget os med – og de institutionelle
investorer, f.eks. de danske pensionskasser.
Hvor de private investorer vil
bruge realkreditlån op til 80 pct.
af ejendommens værdi i deres
kalkulationer, vil pensionskasserne typisk belåne den ejendom,
de har tænkt sig at købe, op til
100 pct. Derved opnår de en pæn
gennemsnitsrente over en længere
periode. Regnestykkerne er vidt
forskellige i de to tilfælde.
Er der noget forhold mellem markedsprisen og hvad det koster at udvikle?
– Som udgangspunkt skal du regne
med, at byggeretsprisen pr. m2
ligger et sted mellem 10 og 20 pct.
af slutprisen på produktet. Tager
man som eksempel et rækkehusprojekt på Amager, som koster
30.000 kr. pr. m², så har grunden
sandsynligvis kostet 10–15 pct. af
den pris. Men bruger man i stedet
et andet eksempel, et ejerlejlighedsprojekt inde i byen til 40.000
kr. pr. m², ligger grundprisen
måske på 15–20 pct. af den pris.
Det skyldes bl.a., at bebyggelsesprocenten er højere, jo tættere
man kommer midtbyen. For sælgeren har jorden i princippet samme
værdi, uanset hvor den ligger, men
det er dyrere at bygge højt. Når
man kommer over 40 m, øger man
sine byggeomkostninger betragteligt. Faktisk noget i retning af 5.000
kr. pr. m². Derfor bygger man kun
højhuse dér, hvor man ved, at man
kan opnå attraktive priser. Og det
kan man på centrale og attraktive
beliggenheder.
PRISUDVIKLINGEN
SPÆNDER BEN
Men prisudviklingen i København
spiller vel også ind, så det bliver endnu
sværere at bygge billige lejeboliger i
København?
17
Ja, det er indlysende. Går vi tilbage
til omkring år 2000, var det billigere at bosætte sig i København
end i Malmø. Siden er det gået
både op og ned, men storbymæssigt er København i dag kommet
op i den dyre ende. Københavns
kommune kunne selv bidrage til
at få dæmpet priserne. Her tænker
jeg på, at der i kommunen er masser af fritliggende jordarealer, men
de er ikke frigivet til boligformål.
Hvis det skete, ville kommunen
skulle afholde store anlægsudgifter til infrastruktur, skoler, institutioner m.m. I stedet satser man på
at videreudvikle f.eks. Ørestaden.
Det afgørende for den private investor og projektudvikleren er, om
han tror på, at her kan der udvikles nogle gode boliger i harmoni
med detailhandel og en fornuftig
infrastruktur. Derfor bliver boligformen og beliggenheden vigtige
parametre, når der skal investeres.
Set med kommunale briller er
det en fornuftig politik at udvikle
ét område af gangen og gøre det
færdigt, inden man kaster sig over
noget nyt. Så selv om man gerne
vil bygge flere boliger – også billige
udlejningsboliger – er det ikke kun
et spørgsmål om at sælge jord og
få sat noget i gang. Mange parametre – også politiske – spiller ind.
MANGE PROJEKTER
PÅ VEJ, MEN
Mens der således er knaphed på
små og billige udlejningslejligheder på boligmarkedet, forholder
det sig anderledes, når det gælder
ejerlejligheder og almene boliger. Carlsberg Byen, Grønttorvet i
Valby, Irma–byen i Rødovre er bare
nogle eksempler på initiativer, der
er på vej.
– Det hele handler om, hvor attraktiv beliggenheden er i forhold til,
hvad man kan opnå inde i byen.
Og selv om kvadratmeterprisen på
jord falder, jo længere man bevæger sig væk fra centrum, er sandsynligheden for, at der vil blive
opført billige lejeboliger i disse
områder meget lille set med mine
øjne. For uanset, hvor man befinder sig i omegnen af København
vil der være en naturlig bundgrænse for kvadratmeterprisen.
8-tallet i Ørestaden er Danmarks største boligbyggeri.
Det er tegnet af arkitektfirmaet Bjarne Ingels Group, BIG
18
De ældre sidder på guldet
Ny rapport beskriver, hvordan
det er de ældre boligejere, der
har de store friværdier. Nogle
af dem er i større grad begyndt
at leve af murstenene. Det
bryder med tidligere tiders tradition for, at de ældre betalte
gælden ud
Mange ældre hylder ’de gamle
dyder’ og betaler deres lån helt ud.
Men i de senere år er dette med ’de
gamle dyder’ blevet udfordret. For
de ældre, der er født fra 1933 og
senere, gælder, at de har øget deres
gæld i boligen i de senere år. Det
fremgår af rapporten ’Flyttemønstre, indkomster og formuer blandt
ældre personer og husholdninger’.
Rapporten, der er skrevet af lektor
Morten Skak og post.doc. Gintautas Bloze, udkom i september 2014
og afdækker en bred vifte af boligøkonomiske emner.
I 1995 var halvdelen af de ældres
ejendomme gældfri. Den andel er
senere steget, og i 2011 udgjorde
de cirka 60 pct. af ejendommene.
Det er dog ikke alle ældre, der er så
heldige. En mindre andel er kommet i klemme, efter at boligboblen
bristede, og 5,7 pct. af de ældres
ejendomme var i 2011 overbelånte.
Det vil sige, at gælden udgør
mere end 80 pct. af ejendommens
værdi”
De ældre boligejeres friværdi fulgte med boligpriserne under den
såkaldte ’boligboble’ i 2000-årene.
Tilbage i 1995 havde de ældre i
median (se forklaring i den grå
faktaboks) en friværdi på knap
800.000 kr. opgjort i 2013 prisniveau. Frem til 2007 steg deres friværdi til 1.800.000 kr. Den er siden
faldet, men lå i 2011 dog stadigvæk
over 1.270.000 kr.
FORMUEN GIVES VIDERE
Undersøgelsen har også set på
formueforholdene for personer, der
er gået bort i årene 2008-2012. Det
drejer sig om ca. 170.000 personer.
Den formue, der efterlades hvert
år, har i de senere år ligget på mellem 35-50 milliarder kroner, hvor
det årlige niveau har været stærkt
påvirket af udsvingene i boligpriserne. Selv om nogle ældre optager
gæld i løbet af deres pensionisttilværelse, gælder det for de 170.000
ældre under ét, at de efterlod en
større formue, end de havde, da
de startede deres pensionisttilværelse. Det er desværre ikke muligt
at inddrage data for pensionsopsparinger. Undersøgelsen må
derfor tages med dette væsentlige
forbehold.
For boligejerne gælder det, at de
opgjort ved medianen havde en
formue på 780.000 kr. i 2013-priser,
da de startede deres pensionisttilværelse. Den formue var vokset
til 1.570.000 kr., da de gik bort.
Tager man gennemsnittet, bliver
tallene trukket op til henholdsvis
1.190.000 kr. og 2.490.000 kr.
For ikke-boligejere ser billedet
anderledes ud. Her lå formuen som
median på 36.000 kr., da pensionisttilværelsen startede, og da den
endte var den vokset til 62.000 kr.
FLERÅRIGT PROJEKT KORTLÆGGER BOLIGEJERNES ØKONOMI
Boligøkonomisk Videncenters projekt med
Syddansk Universitet ved lektor Morten
Skak og post.doc. Gintautas Bloze har
gennem et par år kortlagt boligejernes
økonomi i Danmark. Den første rapport
var ’Insolvens blandt danske boligejere
2010’, der udkom i august 2012. Derefter
fulgte ’Danske husholdninger på dybt
vand’ i februar 2013 samt ’Danske boligejeres økonomi under stærkt svingende
boligpriser’ i september 2013. Projektet
afsluttes med ’Flyttemønstre, indkomster
og formuer blandt ældre personer og
husholdninger’ fra september 2014. Rapporten kan frit downloades på Boligøkonomisk Videncenters hjemmeside www.bvc.
dk eller rekvireres hos centret.
Boligøkonomisk Videncenter har lagt en
projektbeskrivelse på sin hjemmeside, og
har omtalt resultaterne af arbejdet i sine
nyhedsbreve nummer 11 og 13. Nyhedsbrev 11 fra april 2013 bringer også et
interview med Morten Skak.
MEDIAN
Statistikere bruger ofte begrebet ’median’
i stedet for gennemsnit. Medianen er det
niveau, hvor halvdelen af observationerne
ligger under, og den anden halvdel over.
Medianen er et godt begreb at bruge i stedet for et simpelt gennemsnit, fordi gennemsnittet godt kan give et skævt billede
af forholdene, hvis der for eksempel er en
mindre gruppe med meget høje eller lave
værdier. I det konkrete tilfælde kunne en
lille gruppe meget velhavende boligejere
hæve gennemsnittet uforholdsmæssigt
meget op over median-værdien.
Flyttemønstre,,
indkomster
og formuer
blandt ældre personer
og husholdninger
Morten Skak
GintautaS Bloze
Boligøkonomisk
Videncenter
ISSN 2246-4077 ONLINE
NYHEDSBREV NR 18
Januar 2015
Udgiver:
Boligøkonomisk Videncenter
Jarmers Plads 2
1551 København V
Redaktion:
Curt Liliegreen,
og Per B. Jensen
Tilrettelæggelse og layout:
PeRscript og
Kenneth Olsson
Anvendte fotos:
Anni Norddahl
Flemming Karlsen
Scanpix