- Sadolin & Albæk
NEWSLETTER JUNI 2013 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET Omslag JUNI 2013.indd 7 30/05/13 10.52 Juni 2013 INDHOLDSFORTEGNELSE Side KONTORMARKEDET I STORKØBENHAVN Kontortomgangen ligger på et stabilt højt niveau 1 1 Nybyggeriet stiger 1 Kontortomgangen skifter fra at være et konjunkturproblem til at være en strukturel udfordring 2 Flere kontorer vil blive konverteret til boligformål 2 Kontorlejepriserne ligger stabilt 3 Forskellen mellem lejen for “prime” og “secondary” er steget 3 EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET 4 Investorefterspørgslen efter boligudlejningsejendomme fører til stigende priser 4 Stigende investorefterspørgsel fører til stigende nybyggeri 5 Kravet til det direkte afkast er 25-50 bp højere for ejendomme, hvor der er frasolgt ejerlejligheder 5 Internationale investorer er i dag aktive i de fleste segmenter 5 Stigende forskel i afkastkravene på førsteklasses og mere sekundære ejendomme 6 EJENDOMSFINANSIERINGSMARKEDET “New normal” på markedet for ejendomsfinansieringer 7 7 Det danske realkreditsystem er verdens mest velfungerende system til ejendomsfinansieringer 7 Udlånsvæksten er aktuelt svag, primært på grund af en svag låneefterspørgsel 8 Banksektoren er særdeles tilbageholdende med ejendomsfinansieringer 9 DE INTERNATIONALE EJENDOMSMARKEDER 10 De nordiske lande er alle “safe havens” 10 Den økonomiske udvikling har i de senere år været væsensforskellig i de nordiske lande 10 Kontorlejepriserne er langt højere i Oslo og i Stockholm end i København og Helsinki 10 Nybyggeriet afhænger af udbuddet af attraktivt beliggende grundarealer 13 Nettostartafkastkravene i de nordiske hovedstæder er på samme niveau 13 Høje lejeniveauer i Oslo og Stockholm betyder meget høje kvadratmeterpriser for investeringsejendomme 13 MARKEDSBAROMETER – KØBENHAVN, AARHUS, TREKANTOMRÅDET Citat kun mod kildeangivelse Sadolin & Albæk A/S Palægade 2-4, DK-1261 København K, Tel: +45 70 11 66 55 Fax: +45 33 32 72 96 Store Torv 7, 2, DK-8000 Aarhus C, Tel: +45 70 11 66 55 Fax: +45 86 20 96 19 E-mail: [email protected] Web: www.sadolin-albaek.dk In alliance with Jones Lang LaSalle S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd 1 30-05-2013, 10:52 KONTORMARKEDET I STORKØBENHAVN Kontortomgangen ligger på et stabilt højt niveau Den globale økonomiske udvikling er i bedring, men Europa balancerer stadig på kanten af recession. Situationen i Danmark er i høj grad betinget af det generelle billede i Europa, og både bruttonationalproduktet og beskæftigelsen i Danmark udvikler sig fortsat ganske svagt. Kontormarkedet i det storkøbenhavnske område er præget af denne udvikling. Tomgangen på kontormarkedet i København 15% 13% 11% 9% 7% 5% K2 2012 K3 2012 Københavns CBD K4 2012 K1 2013 K2 2013 Københavns omegn Kilde: Oline-ED Statistikken Som det fremgår af ovenstående figur, ligger tomgangen for kontorer i Indre By (CBD) af København stabilt på godt 9%, mens den i Københavns omegn er over 11%. Efter et par kvartaler med en faldende tomgang i omegnen er tomgangsprocenten i det seneste kvartal igen stigende. Nybyggeriet stiger Med mere end 1 mio. m2 ledige kontorer i Hovedstadsregionen kunne man forledes til at tro, at nybyggeriet af kontorer ville gå helt i stå. Udvalget af eksisterende lokaler er jo ganske stort, så de virksomheder, som søger nye lokaler, burde ikke være tvunget til nybyggeri. En sådan konklusion er imidlertid ikke korrekt. I de seneste par år er der besluttet og igangsat ganske mange nye og store kontorprojekter. Det er i denne forbindelse værd at nævne, at både Nordea og Nykredit har besluttet at leje meget store domicilbyggerier i Ørestad, og i Lyngby er offentliggjort kontorprojekter til Microsoft, Mærsk Drilling og Mærsk Supply Service. Ligeledes er det værd at nævne, at flere af de mest betydende institutionelle investorer, herunder PFA og ATP, har større kontornybyggerier på vej på Langelinie og i Nordhavnen. Det er Sadolin & Albæks opfattelse, at denne tendens vil fortsætte med uformindsket styrke. Flere og flere virksomheder når til den In alliance with Jones Lang LaSalle S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd 3 30-05-2013, 10:52 1 erkendelse, at en stor del af den ledige bygningsmasse ikke tilgodeser de krav til størrelse, fleksibilitet, arealeffektivitet, kvalitet og beliggenhed, som virksomhederne stiller. Sadolin & Albæk forventer således, at nybyggeriet af kontorer i 2014 vil være på mere end 200.000 m2 færdiggjorte kvadratmeter, et volumen, som normalt registreres, når tomgangen er ganske lav. Færdiggjorte m2 kontorer i hovedstadsområdet, 2003–2014 (estimat) 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13E 14E Kilde: Sadolin & Albæk Virksomhederne erkender, at selv om kvadratmeterlejen for nybyggeri oftest er højere end for eksisterende ejendomme, modsvares dette i mange tilfælde af både et lavere arealforbrug pr. medarbejder og andre økonomiske fordele i form af højere produktivitet som følge af forbedrede samarbejdsformer, bedre indeklima mv. Kontortomgangen skifter fra at være et konjunkturproblem til at være en strukturel udfordring Der er ingen tvivl om, at en konjunkturel fremgang vil reducere kontortomgangen. Når der skabes flere arbejdspladser, vil det resultere i en større efterspørgsel efter kontorer. Dette gælder ikke mindst i København, som i disse år gennemlever en særdeles gunstig demografisk udvikling, og et stigende udbud af kvalificeret arbejdskraft vil utvivlsomt øge virksomhedernes incitament til at ekspandere i København. På den anden side er der ikke udsigt til, at kontortomgangen for alvor vil reduceres. Hertil er bestanden af kontorejendomme af sekundær kvalitet i mindre attraktive områder for stor. Flere kontorer vil blive konverteret til boligformål En del ældre kontorejendomme er beliggende i attraktive boligområder, herunder især i Indre By, på Østerbro, Vesterbro, Nørrebro og Frederiksberg. I sådanne områder er efterspørgslen efter boliger god og konstant, og både lejepriser for boliger og priser på ejerlejligheder viser en stigende tendens. Det er således oplagt, at ældre kontorejendomme i disse centrale og attraktive områder søges omdannet til boligformål, og markedet vil utvivlsomt fuldt ud kunne absorbere de nye boliger, som bliver etableret. 2 S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd In alliance with Jones Lang LaSalle 4 30-05-2013, 10:52 På den anden side må det ikke underkendes, at denne udvikling har konsekvenser for bylivet især i Indre By. Kombinationen af et levende og aktivt storbynatteliv på den ene side og ressourcestærke beboere, herunder børnefamilier, på den anden side, er på mange måder konfliktfyldt, og der er på det seneste sket en betydelig opstramning med hensyn til uddeling af natbevillinger. Kontorlejepriserne ligger stabilt Lejen for både førsteklasses moderne kontorer (“prime”) og lejen for mere sekundære ejendomme (“secondary”) i det centrale København ligger ganske stabilt omkring henholdsvis kr. 1.800 pr. m2 og kr. 1.100 pr. m2, begge med tillæg af skatter og øvrige driftsomkostninger. Kontorlejepriser i København i kr./m2 pr. år, ekskl. skatter og drift 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 2008 2009 2010 Prime 2011 2012 2013 Secondary Kilde: Sadolin & Albæk I betragtning af, at brugerefterspørgslen i stigende grad retter sig efter de helt moderne kontorer kan det for så vidt undre, at spændet mellem “prime” og “secondary” i de seneste 3 år har ligget stabilt. Det skal dog bemærkes, at der efterhånden registreres en del nyudlejninger, hvor det normale niveau for “prime” bliver brudt, og der er eksempler på lejepriser på både kr. 1.900 og kr. 2.000 pr. m2. Hertil kommer, at udlejerne af ejendomme, som ikke er helt nye og moderne, i højere grad i dag tilbyder kortere uopsigelighedsperioder eller elementer af trappeleje. Forskellen mellem lejen for “prime” og “secondary” er steget Det er imidlertid værd at notere, at forskellen mellem lejen for helt moderne kontorer og kontorer af mere sekundær kvalitet i de seneste 5 år er steget. Som det fremgår af omstående figur, er “rabatten” ved at leje sekundære kontorer i dag knap 40% i forhold til lejen for helt nye og moderne kontorer. Det er en stigning fra under 30% før finanskrisen og knap 35% i perioden 2008–2010. In alliance with Jones Lang LaSalle S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd 5 30-05-2013, 10:52 3 Lejedifference mellem førsteklasses og sekundære kontorer i København 50% 45% 40% 35% 30% 25% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Kilde: Sadolin & Albæk Det er Sadolin & Albæks vurdering, at forskellen mellem lejen for moderne kontorer og kontorer af sekundær kvalitet vil øges yderligere i de kommende år. Det er i denne forbindelse værd at nævne, at lejen for sekundære kontorer i en række internationale markeder, som er sammenlignelige med København, er under det halve af lejen for moderne kontorer. EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET Investorefterspørgslen efter boligudlejningsdomme fører til stigende priser Aktiviteten på de finansielle markeder er præget af et meget lavt renteniveau og en betydelig pengerigelighed i den institutionelle og finansielle sektor, som har ført til stigende kurser på både aktier og virksomhedsobligationer. Den overordentligt store likviditet på de finansielle markeder kan ikke undgå at have indflydelse på markedet for investeringsejendomme. Især inden for boligudlejningsejendomme, hvor udlejningsrisikoen er beskeden, registreres i dag således en meget betydelig efterspørgsel fra både danske og udenlandske investorer, og Sadolin & Albæk vurderer, at priserne for nyere boligudlejningsejendomme med markedsbestemt lejefastsættelse er steget med 10–15% inden for de seneste 12–18 måneder. Prisstigningerne er efter Sadolin & Albæks opfattelse fuldt begrundet i markedets fundamentale karakteristika: Den gunstige demografiske udvikling i København medfører et stigende boligbehov, og selv om nybyggeriet af boliger nu igen ser ud til at accelerere, er nybyggeriet betydeligt lavere end behovet. Det har ført til stigende lejepriser og en meget høj grad af udlejningssikkerhed. Hertil kommer, at ejerlejlighedsmarkedet er i bedring med stigende priser. Et attraktivt løbende cash flow fra en ny boligudlejningsejen- 4 S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd In alliance with Jones Lang LaSalle 6 30-05-2013, 10:52 dom, opdelt i ejerlejligheder, kombineres således med muligheden for ved stigende ejerlejlighedspriser successivt at realisere kapitalgevinster. Endelig er det muligt at opnå en relativt høj lånefinansiering ved investering i boligudlejningsejendomme, langt højere end for erhvervsejendomme. Den lave rente og en høj gearing resulterer således i et ganske højt løbende afkast af egenkapitalen. I takt med, at priserne på eksisterende boligudlejningsejendomme Stigende investorefterspørgsel med markedsbestemt leje er steget, viser flere og flere investorer interesse for nybyggeri. fører til stigende nybyggeri Dette gælder naturligt nok primært danske institutionelle investorer, som traditionelt har haft en præference for nybyggeri, hvor man selv kan præge produktet. Men det gælder nu også både kapitalstærke private danske investorer og udenlandske investeringsfonde. Det er således værd at notere, at en række større boligprojekter – i alt omkring 60.000 m2 – er på vej i Århusgadekvarteret i Indre Nordhavn, ligesom byggeaktiviteten er stigende i både Sydhavnen, Ørestad og ved Amager Strand. Kravet til det direkte afkast er 25–50 bp højere for ejendomme, hvor der er frasolgt ejerlejligheder Danske pensionskasser foretrækker normalt at investere i boligejendomme, hvor der ikke allerede er foretaget frasalg. Det samme gælder flere af de toneangivende internationale investorer i dette segment, som lægger vægt på, at man, når der er frasolgt ejerlejligheder, ikke har fuld suverænitet over sin investering. Som følge heraf er kravet til det direkte afkast skønsmæssigt 25–50 bp højere for boligejendomme, hvor der er frasolgt ejerlejligheder, end for ejendomme, hvor dette ikke er tilfældet. For investorer, hvis strategi indeholder et løbende frasalg af lejligheder, forekommer det oplagt at koncentrere sine investeringer i dette segment, hvor belønningen er et højere direkte afkast og lavere priser pr. m2. Sadolin & Albæk har registreret, at især danske private investorer er opmærksomme på dette forhold. Internationale investorer er i dag aktive i de fleste segmenter Tyske ECE’s køb af Rosengårdcentret ved Odense er endnu et eksempel på internationale investorers fokus på investeringer i Danmark. Ikke mindst som følge af denne meget store enkelttransaktion vurderer Sadolin & Albæk, at internationale investorer i første halvår 2013 vil stå for langt over 50% af det samlede transaktionsvolumen på investeringsmarkedet. Segmentmæssigt gør de internationale investorer sig nu gældende bredt i markedet. Den største interesse registreres fortsat inden for boligudlejningsejendomme, såvel nyere ejendomme som ejendomme med omkostningsbestemt leje, samt butiksejendomsmarkedet, både inden for strøgejendomme, dagligvarebutikker og butikscentre. In alliance with Jones Lang LaSalle S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd 7 30-05-2013, 10:52 5 I dag er internationale investorer endelig også væsentlige spillere på kontormarkedet og markedet for logistik- og industriejendomme. Normalt ville man forvente, at hjemlige investorer som følge af nærheden til markedet typisk er parate til at investere med en lidt højere risikoprofil end udenlandske investorer. Det er imidlertid ingenlunde tilfældet i Danmark. Vel er især de hjemlige pensionskasser blevet mere risikovillige de seneste 12–24 måneder, herunder ved at igangsætte spekulativt nybyggeri. Men markedet for ejendomme, der kan kendetegnes som “value-added” og derfor kræver aktiv forvaltning, er i høj grad domineret af internationale investorer. Dette gælder inden for boligsegmentet, hvor udlændinge også efterspørger ejendomme med omkostningsbestemt leje, som forventes opgraderet ved løbende moderniseringer af lejligheder, men det gælder også inden for butiks- og kontorsegmentet, hvor internationale investorer søger at identificere investeringer med lejepotentiale som følge af tomgang, muligheder for varslinger og istandsættelser mv. Stigende forskel i afkastkravene på førsteklasses og mere sekundære ejendomme Den højere udlejningssikkerhed ved førsteklasses ejendomme i et fortsat relativt svagt udlejningsmarked betyder, at forskellen mellem startafkastkravene ved førsteklasses ejendomme og mere sekundære ejendomme er stigende. Startafkastkrav (yield) for kontorejendomme i København 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2005 2006 2007 2008 Prime 2009 2010 2011 2012 2013 Secondary Kilde: Sadolin & Albæk For kontorejendomme i København er spændet mellem den såkaldte “prime yield” og “secondary yield” steget til omkring 100 bp. Det er endvidere Sadolin & Albæks vurdering, at dette spænd inden for de kommende 12 måneder vil stige yderligere, antagelig drevet af, at “prime yield” vil blive presset ned til 4,75%. 6 S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd In alliance with Jones Lang LaSalle 8 30-05-2013, 10:52 For ejendomme i hovedstadsområdet uden for København er udviklingen mere dramatisk. Mens “prime yield” inden for de seneste par år er faldet til et niveau, som modsvarer de 5,00%, der registreres i det centrale København, er kravet til nettostartafkastet på mere sekundære ejendomme steget konstant siden 2008 og er nu 250 bp højere end “prime yield”. Startafkastkrav (yield), kontor, hovedstadsområdet uden for København 9% 8% 7% 6% 5% 4% 2005 2006 2007 2008 Prime 2009 2010 2011 2012 2013 Secondary Kilde: Sadolin & Albæk EJENDOMSFINANSIERINGSMARKEDET “New normal” på markedet for ejendomsfinansieringer Siden finanskrisen har forholdene på markedet for finansiering af ejendomsinvesteringer ændret sig dramatisk. Belåningsniveauet (Loan-To-Value, LTV) er faldet, rentemarginalen er steget, og der stilles langt større krav til både låntager og projektets kvalitet. Det er selvklart, at mange investorer længes tilbage til tidligere tiders ganske lemfældige kreditgivning, og mange spekulerer på, hvornår vilkårene på markedet igen lempes. Det danske realkreditsystem er verdens mest velfungerende system til ejendomsfinansieringer På kort og mellemlangt sigt er der ikke for alvor tegn på, at vilkårene for ejendomsfinansiering lempes væsentligt. Selv om de finansielle institutioner i dag er i langt bedre form end for få år siden, og selv om udlånsvilligheden er stigende, er der gennemført og planlagt regulatoriske tiltag, som gør det lidet sandsynligt, at finansieringsmulighederne inden for de kommende år lempes i nævneværdig grad. Under finanskrisen har det danske realkreditsystem imidlertid endnu engang bevist sin betydelige styrke. Det danske realkreditsystem hviler på et udstrakt balanceprincip, en tæt overensstemmelse mellem et realkreditlåns løbetid, terminer, In alliance with Jones Lang LaSalle S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd 9 30-05-2013, 10:52 7 renter og tilbagebetalingsprofil – og de tilsvarende vilkår for de obligationer, der ligger bag lånet. Det betyder, at realkreditinstituttet ikke løber nogen nævneværdig funding- eller likviditetsrisiko, hvilket er en meget stor fordel i tider med dårligt fungerende kapitalmarkeder. Realkreditsektorens udlånsvolumen i mio. kr. 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 2013M01 2012M07 2012M01 2011M07 2011M01 2010M07 2010M01 2009M07 2009M01 2008M07 2008M01 2007M07 2007M01 2006M07 2006M01 2005M07 2005M01 2004M07 2004M01 2003M07 2003M01 Forretning, kontor mv. Boligudlejning Kilde: Realkreditrådet Som det fremgår af ovenstående figur, andrager det samlede udlånsvolumen til erhvervs- og investeringsejendomme i det danske realkreditsystem ca. kr. 550 mia., fordelt med ca. kr. 300 mia. til kontorog forretningsejendomme mv., og ca. kr. 250 mia. til boligudlejningsejendomme. Det samlede udlånsvolumen er steget konstant gennem hele finanskrisen, og i 2008–2009 udviklede udlånsvolumenet for kontor- og forretningsejendomme sig specielt hurtigt – i lyset af, at mange låntagere omlagde deres finansiering fra banklån til realkreditfinansiering. Udlånsvæksten er aktuelt svag, primært på grund af en svag låneefterspørgsel Efter en ganske kraftig vækst i realkreditinstitutternes udlån til erhvervs- og investeringsejendomme i 2008 og 2009 har nettovæksten i udlånene – defineret som bruttonyudlån med fradrag af indfrielser og afdrag – på det seneste været ganske svag. Bruttonyudlånet til erhvervs- og investeringsejendomme i den danske realkreditsektor er aktuelt på ca. kr. 80 mia. om året. Til gengæld er indfrielser og afdrag på omkring kr. 70 mia. Nettonyudlånet er, som det fremgår af omstående figur, således aktuelt på ca. kr. 2–3 mia. pr. kvartal eller kr. 10 mia. på årsbasis – svarende til under 2% af udlånsmassen til erhvervs- og investeringsejendomme. 8 S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd In alliance with Jones Lang LaSalle 10 30-05-2013, 10:52 Der er en vis risiko for, at realkreditsektoren i de kommende år bliver mødt med stærkere kapitalkrav. I betragtning af styrken i den danske realkreditmodel burde dette være aldeles overflødigt. Under alle omstændigheder er det dog Sadolin & Albæks vurdering, at kapaciteten i det danske realkreditsystem er tilstrækkelig til at håndtere det behov for ejendomsfinansieringer, som registreres i markedet, men øgede kapitalkrav vil utvivlsomt medføre forhøjede bidragssatser. Realkreditsektorens nettonyudlån i mia. kr. 14 12 10 8 6 4 2 0 2013K1 2012K3 2012K1 2011K3 2011K1 2010K3 2010K1 2009K3 2009K1 2008K3 2008K1 2007K3 2007K1 2006K3 2006K1 2005K3 2005K1 2004K3 2004K1 2003K3 2003K1 2002K3 2002K1 2001K3 2001K1 2000K3 2000K1 Forretning, kontor mv. Boligudlejning Kilde: Realkreditrådet Banksektoren er særdeles tilbageholdende med ejendomsfinansieringer Til gengæld forekommer udlånsvilligheden til ejendomsprojekter i den danske banksektor ikke overvældende. Naturligt nok begrænses udlånsmulighederne af, at de fleste låntagere benytter sig af realkreditfinansiering. Men det registreres efterhånden ofte, at i forhold til anlægsinvesteringer er villigheden til f.eks. at yde byggefinansiering i banksektoren ganske beskeden. Ejendomsudviklere er derfor tvunget til at søge alternative finansieringsløsninger for projekt- og byggefinansiering, og der er på det seneste set flere tilfælde, hvor byggeprojekter, specielt inden for boligsegmentet, finansieres af pensionskasser. I mange udenlandske markeder tager forsikringsselskaber og pensionskasser efterhånden betydelige markedsandele inden for ejendomsfinansiering. En sådan udvikling vil vi som følge af det velfungerende realkreditsystem ikke se i Danmark. Kun i specielle tilfælde, f.eks. i forbindelse med byggefinansiering, vil vi i Danmark se forsikringsselskaber og pensionskasser påtage sig en større rolle – som alternativ til et banksystem, der efter finanskrisen og i lyset af tilsynsmyndighedernes til tider ganske nidkære fremfærd i forbindelse med risikovurdering af ejendomsengagementer har en vis berøringsangst overfor ejendomsfinansieringer. In alliance with Jones Lang LaSalle S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd 11 30-05-2013, 10:52 9 DE INTERNATIONALE EJENDOMSMARKEDER De nordiske lande er alle “safe havens” Vi har i dette nummer af NewsLetter valgt at foretage en sammenligning af kontormarkederne i de fire nordiske hovedstæder, nemlig Stockholm, Oslo, København og Helsinki. De nordiske økonomier er – deres forskelligheder til trods – alle modne og relativt sunde. De 4 nordiske lande er alle at finde blandt de i alt kun omkring et dusin lande i verden, som nyder godt af en Triple-A rating. Ud fra et investeringsmæssigt perspektiv er alle landene derfor at betegne som “safe havens”. Den økonomiske udvikling har i de senere år været væsensforskellig i de nordiske lande På trods heraf har økonomierne i de nordiske lande udviklet sig væsensforskelligt under og efter finanskrisen. Danmark og Finland blev hårdt ramt af krisen, med et kraftigt faldt i BNP i 2009, en meget moderat fremgang i årene herefter, og igen i 2012 et svagt fald i BNP. Sveriges BNP blev også ramt relativt hårdt i 2009, men som følge af svækkelsen af den svenske krone oplevede Sverige en pæn eksportfremgang i årene herefter, hvilket gav sig udtryk i en kraftig økonomisk vækst i 2010 og en mere moderat vækst i 2011 og 2012, hvor den svenske krone igen blev styrket. Den norske økonomi har gennem de seneste 5 år vist en bemærkelsesværdig styrke. Faldet i BNP var under 2% i 2009, og siden da er den årlige vækst i BNP steget fra knap 2% i 2010 til over 3% i 2012. Det er selvklart, at den bedre økonomiske udvikling i Sverige og Norge har haft en gunstig effekt på beskæftigelse, forbrugertillid, privatforbrug og boligpriser. Kontorlejepriserne er langt højere i Oslo og Stockholm end i København og Helsinki Kontorlejepriserne i Oslo og Stockholm har i årevis ligget over niveauerne i København og Helsinki. Det gælder især lejepriserne for førsteklasses kontorer i CBD (Central Business District), mens forskellen er mindre for kontorer uden for CBD. Som det fremgår af nedenstående figur, er toplejen for kontorer i både Oslo og Stockholm omkring eller over EUR 500 pr. m2 pr. år, mens det i Helsinki er ca. EUR 300 pr. m2 pr. år. I København er niveauet omkring EUR 235 pr. m2 pr. år. I de fleste kontormarkeder i Europa er lejepriserne for kontorer uden for CBD mellem 30% og 50% under lejepriserne i CBD. Det gælder således ikke kun for de mest betydende europæiske kontormarkeder, dvs. London, Paris og Frankfurt, men også for kontormarkederne i Helsinki, Oslo og Stockholm. 10 S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd In alliance with Jones Lang LaSalle 12 30-05-2013, 10:52 Her skiller det københavnske marked sig markant ud. København har ikke en såkaldt “Golden Triangle”, hvor de mest betydende virksomheder inden for den finansielle sektor og de liberale erhverv (specielt advokatfirmaer) alle lokaliserer sig. I København lokaliserer sådanne virksomheder sig overalt fra Tuborg Nord over Nordhavnen, inderhavnen og centrum til Kalvebod Brygge, Havneholmen og Ørestad Nord, og forskellen i lejepriser mellem disse områder er relativt beskeden. Topleje for kontorer i EUR pr. m2 pr. år 600 500 400 300 200 100 Helsinki København CBD Oslo Stockholm Uden for CBD Kilde: Jones Lang LaSalle / Sadolin & Albæk Det er et generelt kendetegn, at antallet af ledige kontorer i de fleste byer er højere i omegnen end i CBD. Attraktiviteten ved at lokalisere sig centralt i Helsinki, Oslo og Stockholm understreges af, at tomgangen her er langt lavere end i markederne generelt. Mens tomgangen i Storstockholm er over 9%, er den i CBD således under 4%. På trods af, at kontorlejepriserne i det centrale Stockholm ofte er det dobbelte af niveauet for moderne kontorlokaler uden for centrum, anses en central beliggenhed i Stockholm således som særdeles attraktiv og væsentlig ved mange virksomheders lokaliseringsvalg. I København er forskellen mellem tomgangen i og uden for CBD langt lavere, hvilket også afspejler det forhold, at en citybeliggenhed af ganske mange virksomheder, herunder i den finansielle sektor og blandt de liberale erhverv, ikke vægtes specielt højt i forhold til de mest attraktive beliggenheder i de nyere udviklingsområder nord og syd for CBD. In alliance with Jones Lang LaSalle S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd 13 30-05-2013, 10:52 11 Tomgangsprocenter for kontorer 12% 10% 8% 6% 4% 2% Helsinki København CBD Oslo Stockholm Totalmarked Kilde: Jones Lang LaSalle / Sadolin & Albæk Det ville være nærliggende at antage, at nybyggeriet af kontorer ville være størst i markeder med lav tomgang og vice versa. Det er imidlertid ikke tilfældet i de nordiske markeder. Forventet gennemsnitligt årligt nybyggeri i 2012-2014, % af kontorbestanden 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% Helsinki København Oslo Stockholm Kilde: Jones Lang LaSalle / Sadolin & Albæk Som det fremgår af ovenstående figur, er det gennemsnitlige årlige nybyggeri af kontorer i disse år omkring 1% af bestanden i samtlige nordiske hovedstæder. Det er imidlertid tankevækkende at notere, at nybyggeriet er lavest i Oslo og Stockholm, som er de to markeder med den laveste tomgang. 12 S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd In alliance with Jones Lang LaSalle 14 30-05-2013, 10:52 Nybyggeriet afhænger af udbuddet af attraktivt beliggende grundarealer Forklaringen er formentlig, at det ganske store udbud af attraktivt beliggende grundarealer til kontorbyggeri i København motiverer flere virksomheder til at bygge nyt. I Oslo og Stockholm er udbuddet af attraktivt og centralt beliggende grundarealer langt mere begrænset. Det betyder, at virksomhederne i højere grad er nødsaget til at indrette sig i den eksisterende bygningsbestand, og det vil alt andet lige give et opadgående pres på lejepriserne. Nettostartafkastkravene i de nordiske hovedstæder er på samme niveau Til trods for markedernes forskellighed er investorernes krav til første års nettoafkast af førsteklasses kontorejendomme ikke voldsomt forskellige i de nordiske hovedstæder. Som nedenstående figur viser, registreres den laveste “prime yield” i Stockholm med 4,75% , og der er endog set transaktioner til startafkast noget under dette niveau. I København ligger “prime yield” 25 bp højere, og i Oslo og Helsinki ca. 50 bp højere. Nettostartafkastkrav for førsteklasses kontorejendomme (“prime yield”) 6,00% 5,50% 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% Helsinki København Oslo Stockholm Kilde: Jones Lang LaSalle / Sadolin & Albæk Høje lejeniveauer i Oslo og Stockholm betyder meget høje kvadratmeterpriser for investeringsejendomme Omkostningerne til nybyggeri varierer naturligt nok ikke markant inden for Norden. Til gengæld medfører de høje lejeniveauer i Oslo og Stockholm, at kvadratmeterpriserne for moderne kontorejendomme på de bedste beliggenheder ligger meget højt. In alliance with Jones Lang LaSalle S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd 15 30-05-2013, 10:52 13 Priser i EUR pr. m2 for førsteklasses kontorejendomme på bedste beliggenhed 12 500 10 000 7 500 5 000 2 500 0 Helsinki København Oslo Stockholm Kilde: Jones Lang LaSalle / Sadolin & Albæk Få nybygningsmuligheder i de centrale bydele i Oslo og Stockholm betyder således, at grundpriserne er langt højere end i Helsinki og (især) København. Sadolin & Albæk 14 S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd In alliance with Jones Lang LaSalle 16 30-05-2013, 10:52 MARKEDSBAROMETER 2009 2008 Kontor 1. kvt. 2. kvt. 2010 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. København Aarhus 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 2013 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. Ændring 4. kvt. Primær 1.900 1.900 1.850 1.850 1.850 1.800 1.750 1.750 1.700 1.700 1.700 1.750 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800 1.750 1.800 1.800 Sekundær 1.250 1.250 1.200 1.200 1.200 1.175 1.125 1.125 1.100 2. kvt. 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 0,0% Primær 1.450 1.450 1.450 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.350 1.350 1.350 0,0% - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - Sekundær Trekantområdet 3. kvt. 2012 3. kvt. Leje 2. kvt. 2011 2. kvt. Primær Sekundær -%- Aarhus Trekantområdet 0,0% 875 875 875 850 850 850 850 850 825 800 800 800 750 750 750 750 750 750 750 750 750 0,0% 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 0,0% 625 625 625 625 625 625 625 625 625 600 600 600 550 550 550 550 550 550 525 525 525 Startforrentning København 1. - 2. kvt. 0,0% - %-point - Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 Sekundær 5,75 6,00 6,25 6,50 6,50 6,50 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,25 6,25 6,50 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 Primær 5,00 5,00 5,00 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 0,00 Sekundær 5,50 6,00 6,25 6,50 6,50 6,50 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75 -0,25 Primær 5,25 5,50 5,75 5,75 5,75 6,00 6,25 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 5,50 5,25 -0,25 Sekundær 6,50 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 7,25 7,50 7,50 7,50 7,25 4,8 4,9 5,4 6,9 7,7 8,3 8,6 8,8 9,7 9,6 9,1 7,9 8,6 8,0 9,8 9,8 10,1 9,4 9,6 9,9 Tomgang 0,00 0,00 -0,25 - %-point - Storkøbenhavn 5,5 0,30 Aarhus Amt * 5,3 6,3 6,9 6,6 7,3 7,9 9,3 9,8 10,4 10,6 10,8 11,3 10,6 11,1 11,1 12,0 13,6 13,7 13,3 13,1 13,5 0,40 Trekantområdet 4,0 4,8 5,0 5,4 6,2 6,6 6,6 5,8 6,6 6,5 6,1 6,2 7,6 7,2 7,3 8,3 8,8 9,2 9,3 9,6 9,5 -0,10 2008 Butik 2. kvt. 3. kvt. 2009 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 2010 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. Leje København Aarhus Trekantområdet 2. kvt. 2011 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 2012 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 2013 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. Ændring 2. kvt. - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - 1. - 2. kvt. -%- Top 19.000 19.000 19.000 18.000 18.000 17.500 17.500 17.500 18.000 18.000 18.000 19.000 19.000 19.500 19.500 19.500 20.000 20.000 20.000 20.500 20.500 0,0% Høj 14.500 14.500 14.000 13.000 12.500 12.000 12.500 12.500 13.000 13.000 14.000 14.000 14.000 14.000 14.500 14.500 15.000 15.000 15.000 15.500 16.000 3,2% Lav 8.000 8.000 7.000 7.000 7.000 6.800 6.500 6.500 6.750 6.750 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.500 7.500 7.500 7.500 8.000 Top 5.000 5.000 5.000 5.000 4.800 4.800 4.800 4.800 4.800 4.800 5.000 5.000 5.000 5.000 5.200 5.200 5.200 5.200 5.200 5.300 5.300 0,0% Høj 2.800 2.800 2.800 2.800 2.800 2.700 2.700 2.700 2.700 2.700 2.800 2.800 2.700 2.800 2.800 2.800 2.800 2.900 2.900 2.900 3.900 34,5% Top 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 2.850 2.850 2.900 2.900 2.900 2.900 2.900 2.900 3.000 3,4% Høj 1.400 1.400 1.400 1.400 1.300 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250 1.300 1.300 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 Startforrentning 6,7% 0,0% - %-point - København Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,75 0,00 Sekundær 5,75 6,25 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Aarhus Primær 4,00 4,25 4,75 5,00 5,00 5,25 5,25 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 0,00 Sekundær 5,50 6,00 6,50 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 Primær 5,00 5,50 5,75 5,75 5,75 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 0,00 Sekundær 6,00 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,25 7,50 7,50 7,50 0,00 Trekantområdet 4,25 4,50 4,75 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,75 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn Aarhus Amt * Trekantområdet 2,0 2,8 4,3 Lager/produktion 2,4 2,8 4,5 2,5 3,4 4,5 3,2 4,3 4,1 2008 3,1 4,3 6,9 3,2 4,4 6,8 3,6 4,8 7,2 3,3 4,4 7,2 3. kvt. 4. kvt. Primær 600 600 600 Sekundær 450 450 Primær 475 Sekundær Primær Sekundær 1. kvt. Aarhus Trekantområdet 3,4 5,2 7,1 3,3 5,2 6,9 3,5 5,8 7,2 3,3 5,9 7,7 2010 2009 2. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3,5 6,2 8,1 3,2 6,1 6,9 3,7 5,9 7,0 3,8 6,0 7,2 2011 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4,0 6,5 9,2 4,4 6,6 9,4 4,2 7,1 10,2 2012 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4,6 6,1 9,4 4,4 5,9 9,7 2013 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. Ændring 3. kvt. 4. kvt. 2. kvt. 600 575 575 550 550 550 550 550 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 425 425 400 400 375 375 375 350 350 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 0,0% 475 475 475 450 450 450 450 450 450 425 425 400 400 400 400 400 400 400 400 400 0,0% 325 325 300 300 300 300 275 275 275 275 300 300 275 275 275 275 275 275 275 275 275 475 475 475 475 450 450 400 400 400 375 375 375 350 350 350 350 375 400 400 400 400 0,0% 300 300 300 300 300 300 275 275 275 250 250 250 225 225 225 225 225 225 225 225 275 22,2% Lang 6,25 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 Kort 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 Lang 6,25 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Kort 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 0,25 Lang 6,25 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,50 7,50 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Kort 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - Aarhus Trekantområdet 0,0% 0,0% - %-point - Tomgang Storkøbenhavn 1. - 2. kvt. -%- Startforrentning** København -0,20 -0,20 0,30 2. kvt. Leje København 0,00 0,00 0,25 0,25 - %-point - 4,2 3,9 3,9 4,0 3,5 4,1 4,2 4,5 4,7 4,4 4,7 0,30 Aarhus Amt * 1,6 1,9 2,3 3,0 3,5 4,1 4,7 5,2 6,0 6,7 6,5 7,3 6,9 7,1 6,6 6,3 6,0 5,5 5,3 4,9 5,1 0,20 Trekantområdet 1,9 0,9 1,8 1,3 1,9 1,3 2,3 1,3 2,6 2,0 3,1 2,3 3,2 2,6 3,1 2,3 3,9 3,1 4,0 3,2 3,2 3,2 3,3 3,5 3,3 3,5 3,5 3,7 3,9 4,1 4,2 0,10 * Nu administrativt del af Region Midtjylland ** Lang og kort henviser til kontraktens længde Omslag JUNI 2013.indd 9 30/05/13 10.52 Omslag s.4 DK UK:00100/06 Omslag .2006_5 08/02/10 13.37 Page 2 Sadolin & Albæk A/S A/S Palægade 2-4 26 Nikolaj Plads DK-1261 København KK DK-1067 Copenhagen Tel: +45 +45 70 70 11 11 66 66 55 55 Fax: +45 +45 33 33 32 32 72 72 96 96 Store Torv 7, 2 2 DK-8000 Aarhus C Tel: Tel: +45 +45 70 70 11 11 66 66 55 55 Fax: Fax: +45 +45 86 86 20 20 96 96 19 19 E-mail: [email protected] [email protected] Web: www.sadolin-albaek.dk CVR nr. No.10525675 10 52 56 75 ISSN: 1603-9661 1603-967X Omslag JUNI 2013.indd 6 30/05/13 10.52
© Copyright 2024