1. No category

NEWSLETTER
JUNI 2013
ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET
Omslag JUNI 2013.indd 7
30/05/13 10.52
Juni 2013
INDHOLDSFORTEGNELSE
Side
KONTORMARKEDET I STORKØBENHAVN
Kontortomgangen ligger på et stabilt højt niveau
1
1
Nybyggeriet stiger
1
Kontortomgangen skifter fra at være et konjunkturproblem til at være en
strukturel udfordring
2
Flere kontorer vil blive konverteret til boligformål
2
Kontorlejepriserne ligger stabilt
3
Forskellen mellem lejen for “prime” og “secondary” er steget
3
EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET
4
Investorefterspørgslen efter boligudlejningsejendomme fører til stigende priser
4
Stigende investorefterspørgsel fører til stigende nybyggeri
5
Kravet til det direkte afkast er 25-50 bp højere for ejendomme, hvor der er
frasolgt ejerlejligheder
5
Internationale investorer er i dag aktive i de fleste segmenter
5
Stigende forskel i afkastkravene på førsteklasses og mere sekundære ejendomme
6
EJENDOMSFINANSIERINGSMARKEDET
“New normal” på markedet for ejendomsfinansieringer
7
7
Det danske realkreditsystem er verdens mest velfungerende system til ejendomsfinansieringer
7
Udlånsvæksten er aktuelt svag, primært på grund af en svag låneefterspørgsel
8
Banksektoren er særdeles tilbageholdende med ejendomsfinansieringer
9
DE INTERNATIONALE EJENDOMSMARKEDER
10
De nordiske lande er alle “safe havens”
10
Den økonomiske udvikling har i de senere år været væsensforskellig i de
nordiske lande
10
Kontorlejepriserne er langt højere i Oslo og i Stockholm end i København og Helsinki
10
Nybyggeriet afhænger af udbuddet af attraktivt beliggende grundarealer
13
Nettostartafkastkravene i de nordiske hovedstæder er på samme niveau
13
Høje lejeniveauer i Oslo og Stockholm betyder meget høje kvadratmeterpriser for
investeringsejendomme
13
MARKEDSBAROMETER – KØBENHAVN, AARHUS, TREKANTOMRÅDET
Citat kun mod kildeangivelse
Sadolin & Albæk A/S
Palægade 2-4, DK-1261 København K, Tel: +45 70 11 66 55 Fax: +45 33 32 72 96
Store Torv 7, 2, DK-8000 Aarhus C, Tel: +45 70 11 66 55 Fax: +45 86 20 96 19
E-mail: [email protected] Web: www.sadolin-albaek.dk
In alliance with Jones Lang LaSalle
S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd
1
30-05-2013, 10:52
KONTORMARKEDET I STORKØBENHAVN
Kontortomgangen ligger på
et stabilt højt
niveau
Den globale økonomiske udvikling er i bedring, men Europa balancerer stadig på kanten af recession. Situationen i Danmark er i høj grad
betinget af det generelle billede i Europa, og både bruttonationalproduktet og beskæftigelsen i Danmark udvikler sig fortsat ganske
svagt.
Kontormarkedet i det storkøbenhavnske område er præget af denne
udvikling.
Tomgangen på kontormarkedet i København
15%
13%
11%
9%
7%
5%
K2 2012
K3 2012
Københavns CBD
K4 2012
K1 2013
K2 2013
Københavns omegn
Kilde: Oline-ED Statistikken
Som det fremgår af ovenstående figur, ligger tomgangen for kontorer
i Indre By (CBD) af København stabilt på godt 9%, mens den i Københavns omegn er over 11%. Efter et par kvartaler med en faldende
tomgang i omegnen er tomgangsprocenten i det seneste kvartal igen
stigende.
Nybyggeriet
stiger
Med mere end 1 mio. m2 ledige kontorer i Hovedstadsregionen kunne
man forledes til at tro, at nybyggeriet af kontorer ville gå helt i stå.
Udvalget af eksisterende lokaler er jo ganske stort, så de virksomheder, som søger nye lokaler, burde ikke være tvunget til nybyggeri.
En sådan konklusion er imidlertid ikke korrekt. I de seneste par år er
der besluttet og igangsat ganske mange nye og store kontorprojekter. Det er i denne forbindelse værd at nævne, at både Nordea og
Nykredit har besluttet at leje meget store domicilbyggerier i Ørestad,
og i Lyngby er offentliggjort kontorprojekter til Microsoft, Mærsk
Drilling og Mærsk Supply Service.
Ligeledes er det værd at nævne, at flere af de mest betydende institutionelle investorer, herunder PFA og ATP, har større kontornybyggerier på vej på Langelinie og i Nordhavnen.
Det er Sadolin & Albæks opfattelse, at denne tendens vil fortsætte
med uformindsket styrke. Flere og flere virksomheder når til den
In alliance with Jones Lang LaSalle
S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd
3
30-05-2013, 10:52
1
erkendelse, at en stor del af den ledige bygningsmasse ikke tilgodeser de krav til størrelse, fleksibilitet, arealeffektivitet, kvalitet og
beliggenhed, som virksomhederne stiller.
Sadolin & Albæk forventer således, at nybyggeriet af kontorer i 2014
vil være på mere end 200.000 m2 færdiggjorte kvadratmeter, et volumen, som normalt registreres, når tomgangen er ganske lav.
Færdiggjorte m2 kontorer i hovedstadsområdet, 2003–2014 (estimat)
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13E
14E
Kilde: Sadolin & Albæk
Virksomhederne erkender, at selv om kvadratmeterlejen for nybyggeri oftest er højere end for eksisterende ejendomme, modsvares
dette i mange tilfælde af både et lavere arealforbrug pr. medarbejder
og andre økonomiske fordele i form af højere produktivitet som
følge af forbedrede samarbejdsformer, bedre indeklima mv.
Kontortomgangen skifter fra
at være et konjunkturproblem
til at være en
strukturel udfordring
Der er ingen tvivl om, at en konjunkturel fremgang vil reducere kontortomgangen. Når der skabes flere arbejdspladser, vil det resultere i
en større efterspørgsel efter kontorer. Dette gælder ikke mindst i
København, som i disse år gennemlever en særdeles gunstig demografisk udvikling, og et stigende udbud af kvalificeret arbejdskraft
vil utvivlsomt øge virksomhedernes incitament til at ekspandere i
København. På den anden side er der ikke udsigt til, at kontortomgangen for alvor vil reduceres. Hertil er bestanden af kontorejendomme af sekundær kvalitet i mindre attraktive områder for stor.
Flere kontorer
vil blive konverteret til
boligformål
En del ældre kontorejendomme er beliggende i attraktive boligområder, herunder især i Indre By, på Østerbro, Vesterbro, Nørrebro og
Frederiksberg. I sådanne områder er efterspørgslen efter boliger god
og konstant, og både lejepriser for boliger og priser på ejerlejligheder viser en stigende tendens.
Det er således oplagt, at ældre kontorejendomme i disse centrale og
attraktive områder søges omdannet til boligformål, og markedet vil
utvivlsomt fuldt ud kunne absorbere de nye boliger, som bliver
etableret.
2
S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd
In alliance with Jones Lang LaSalle
4
30-05-2013, 10:52
På den anden side må det ikke underkendes, at denne udvikling har
konsekvenser for bylivet især i Indre By.
Kombinationen af et levende og aktivt storbynatteliv på den ene side
og ressourcestærke beboere, herunder børnefamilier, på den anden
side, er på mange måder konfliktfyldt, og der er på det seneste sket
en betydelig opstramning med hensyn til uddeling af natbevillinger.
Kontorlejepriserne ligger
stabilt
Lejen for både førsteklasses moderne kontorer (“prime”) og lejen for
mere sekundære ejendomme (“secondary”) i det centrale København
ligger ganske stabilt omkring henholdsvis kr. 1.800 pr. m2 og kr.
1.100 pr. m2, begge med tillæg af skatter og øvrige
driftsomkostninger.
Kontorlejepriser i København i kr./m2 pr. år, ekskl. skatter og drift
2 000
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
2008
2009
2010
Prime
2011
2012
2013
Secondary
Kilde: Sadolin & Albæk
I betragtning af, at brugerefterspørgslen i stigende grad retter sig
efter de helt moderne kontorer kan det for så vidt undre, at spændet
mellem “prime” og “secondary” i de seneste 3 år har ligget stabilt.
Det skal dog bemærkes, at der efterhånden registreres en del nyudlejninger, hvor det normale niveau for “prime” bliver brudt, og der er
eksempler på lejepriser på både kr. 1.900 og kr. 2.000 pr. m2.
Hertil kommer, at udlejerne af ejendomme, som ikke er helt nye og
moderne, i højere grad i dag tilbyder kortere uopsigelighedsperioder
eller elementer af trappeleje.
Forskellen
mellem lejen for
“prime” og
“secondary” er
steget
Det er imidlertid værd at notere, at forskellen mellem lejen for helt
moderne kontorer og kontorer af mere sekundær kvalitet i de seneste
5 år er steget.
Som det fremgår af omstående figur, er “rabatten” ved at leje sekundære kontorer i dag knap 40% i forhold til lejen for helt nye og moderne kontorer. Det er en stigning fra under 30% før finanskrisen og
knap 35% i perioden 2008–2010.
In alliance with Jones Lang LaSalle
S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd
5
30-05-2013, 10:52
3
Lejedifference mellem førsteklasses og sekundære kontorer i København
50%
45%
40%
35%
30%
25%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Kilde: Sadolin & Albæk
Det er Sadolin & Albæks vurdering, at forskellen mellem lejen for
moderne kontorer og kontorer af sekundær kvalitet vil øges yderligere i de kommende år.
Det er i denne forbindelse værd at nævne, at lejen for sekundære
kontorer i en række internationale markeder, som er sammenlignelige med København, er under det halve af lejen for moderne kontorer.
EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET
Investorefterspørgslen efter
boligudlejningsdomme fører til
stigende priser
Aktiviteten på de finansielle markeder er præget af et meget lavt
renteniveau og en betydelig pengerigelighed i den institutionelle og
finansielle sektor, som har ført til stigende kurser på både aktier og
virksomhedsobligationer.
Den overordentligt store likviditet på de finansielle markeder kan
ikke undgå at have indflydelse på markedet for investeringsejendomme. Især inden for boligudlejningsejendomme, hvor udlejningsrisikoen er beskeden, registreres i dag således en meget betydelig
efterspørgsel fra både danske og udenlandske investorer, og Sadolin
& Albæk vurderer, at priserne for nyere boligudlejningsejendomme
med markedsbestemt lejefastsættelse er steget med 10–15% inden
for de seneste 12–18 måneder.
Prisstigningerne er efter Sadolin & Albæks opfattelse fuldt begrundet
i markedets fundamentale karakteristika: Den gunstige demografiske
udvikling i København medfører et stigende boligbehov, og selv om
nybyggeriet af boliger nu igen ser ud til at accelerere, er nybyggeriet
betydeligt lavere end behovet. Det har ført til stigende lejepriser og
en meget høj grad af udlejningssikkerhed.
Hertil kommer, at ejerlejlighedsmarkedet er i bedring med stigende
priser. Et attraktivt løbende cash flow fra en ny boligudlejningsejen-
4
S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd
In alliance with Jones Lang LaSalle
6
30-05-2013, 10:52
dom, opdelt i ejerlejligheder, kombineres således med muligheden
for ved stigende ejerlejlighedspriser successivt at realisere kapitalgevinster.
Endelig er det muligt at opnå en relativt høj lånefinansiering ved investering i boligudlejningsejendomme, langt højere end for erhvervsejendomme. Den lave rente og en høj gearing resulterer således i et
ganske højt løbende afkast af egenkapitalen.
I takt med, at priserne på eksisterende boligudlejningsejendomme
Stigende investorefterspørgsel med markedsbestemt leje er steget, viser flere og flere investorer
interesse for nybyggeri.
fører til stigende nybyggeri
Dette gælder naturligt nok primært danske institutionelle investorer,
som traditionelt har haft en præference for nybyggeri, hvor man selv
kan præge produktet. Men det gælder nu også både kapitalstærke
private danske investorer og udenlandske investeringsfonde.
Det er således værd at notere, at en række større boligprojekter – i
alt omkring 60.000 m2 – er på vej i Århusgadekvarteret i Indre Nordhavn, ligesom byggeaktiviteten er stigende i både Sydhavnen, Ørestad og ved Amager Strand.
Kravet til det
direkte afkast er
25–50 bp højere
for ejendomme,
hvor der er frasolgt ejerlejligheder
Danske pensionskasser foretrækker normalt at investere i boligejendomme, hvor der ikke allerede er foretaget frasalg. Det samme gælder flere af de toneangivende internationale investorer i dette segment, som lægger vægt på, at man, når der er frasolgt ejerlejligheder,
ikke har fuld suverænitet over sin investering.
Som følge heraf er kravet til det direkte afkast skønsmæssigt 25–50
bp højere for boligejendomme, hvor der er frasolgt ejerlejligheder,
end for ejendomme, hvor dette ikke er tilfældet.
For investorer, hvis strategi indeholder et løbende frasalg af lejligheder, forekommer det oplagt at koncentrere sine investeringer i dette
segment, hvor belønningen er et højere direkte afkast og lavere priser pr. m2. Sadolin & Albæk har registreret, at især danske private
investorer er opmærksomme på dette forhold.
Internationale
investorer er i
dag aktive i de
fleste segmenter
Tyske ECE’s køb af Rosengårdcentret ved Odense er endnu et eksempel på internationale investorers fokus på investeringer i Danmark.
Ikke mindst som følge af denne meget store enkelttransaktion vurderer Sadolin & Albæk, at internationale investorer i første halvår 2013
vil stå for langt over 50% af det samlede transaktionsvolumen på
investeringsmarkedet.
Segmentmæssigt gør de internationale investorer sig nu gældende
bredt i markedet. Den største interesse registreres fortsat inden for
boligudlejningsejendomme, såvel nyere ejendomme som ejendomme
med omkostningsbestemt leje, samt butiksejendomsmarkedet, både
inden for strøgejendomme, dagligvarebutikker og butikscentre.
In alliance with Jones Lang LaSalle
S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd
7
30-05-2013, 10:52
5
I dag er internationale investorer endelig også væsentlige spillere på
kontormarkedet og markedet for logistik- og industriejendomme.
Normalt ville man forvente, at hjemlige investorer som følge af nærheden til markedet typisk er parate til at investere med en lidt højere
risikoprofil end udenlandske investorer.
Det er imidlertid ingenlunde tilfældet i Danmark.
Vel er især de hjemlige pensionskasser blevet mere risikovillige de
seneste 12–24 måneder, herunder ved at igangsætte spekulativt
nybyggeri. Men markedet for ejendomme, der kan kendetegnes som
“value-added” og derfor kræver aktiv forvaltning, er i høj grad domineret af internationale investorer.
Dette gælder inden for boligsegmentet, hvor udlændinge også efterspørger ejendomme med omkostningsbestemt leje, som forventes
opgraderet ved løbende moderniseringer af lejligheder, men det gælder også inden for butiks- og kontorsegmentet, hvor internationale
investorer søger at identificere investeringer med lejepotentiale som
følge af tomgang, muligheder for varslinger og istandsættelser mv.
Stigende forskel i afkastkravene på førsteklasses og mere
sekundære
ejendomme
Den højere udlejningssikkerhed ved førsteklasses ejendomme i et
fortsat relativt svagt udlejningsmarked betyder, at forskellen mellem
startafkastkravene ved førsteklasses ejendomme og mere sekundære
ejendomme er stigende.
Startafkastkrav (yield) for kontorejendomme i København
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2005
2006
2007
2008
Prime
2009
2010
2011
2012
2013
Secondary
Kilde: Sadolin & Albæk
For kontorejendomme i København er spændet mellem den såkaldte
“prime yield” og “secondary yield” steget til omkring 100 bp. Det er
endvidere Sadolin & Albæks vurdering, at dette spænd inden for de
kommende 12 måneder vil stige yderligere, antagelig drevet af, at “prime
yield” vil blive presset ned til 4,75%.
6
S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd
In alliance with Jones Lang LaSalle
8
30-05-2013, 10:52
For ejendomme i hovedstadsområdet uden for København er udviklingen mere dramatisk.
Mens “prime yield” inden for de seneste par år er faldet til et niveau,
som modsvarer de 5,00%, der registreres i det centrale København, er
kravet til nettostartafkastet på mere sekundære ejendomme steget
konstant siden 2008 og er nu 250 bp højere end “prime yield”.
Startafkastkrav (yield), kontor, hovedstadsområdet uden for København
9%
8%
7%
6%
5%
4%
2005
2006
2007
2008
Prime
2009
2010
2011
2012
2013
Secondary
Kilde: Sadolin & Albæk
EJENDOMSFINANSIERINGSMARKEDET
“New normal”
på markedet
for ejendomsfinansieringer
Siden finanskrisen har forholdene på markedet for finansiering af
ejendomsinvesteringer ændret sig dramatisk. Belåningsniveauet
(Loan-To-Value, LTV) er faldet, rentemarginalen er steget, og der
stilles langt større krav til både låntager og projektets kvalitet.
Det er selvklart, at mange investorer længes tilbage til tidligere tiders ganske lemfældige kreditgivning, og mange spekulerer på,
hvornår vilkårene på markedet igen lempes.
Det danske realkreditsystem er
verdens mest
velfungerende
system til ejendomsfinansieringer
På kort og mellemlangt sigt er der ikke for alvor tegn på, at vilkårene
for ejendomsfinansiering lempes væsentligt.
Selv om de finansielle institutioner i dag er i langt bedre form end for
få år siden, og selv om udlånsvilligheden er stigende, er der gennemført og planlagt regulatoriske tiltag, som gør det lidet sandsynligt, at
finansieringsmulighederne inden for de kommende år lempes i nævneværdig grad.
Under finanskrisen har det danske realkreditsystem imidlertid endnu
engang bevist sin betydelige styrke.
Det danske realkreditsystem hviler på et udstrakt balanceprincip, en
tæt overensstemmelse mellem et realkreditlåns løbetid, terminer,
In alliance with Jones Lang LaSalle
S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd
9
30-05-2013, 10:52
7
renter og tilbagebetalingsprofil – og de tilsvarende vilkår for de obligationer, der ligger bag lånet. Det betyder, at realkreditinstituttet
ikke løber nogen nævneværdig funding- eller likviditetsrisiko, hvilket
er en meget stor fordel i tider med dårligt fungerende kapitalmarkeder.
Realkreditsektorens udlånsvolumen i mio. kr.
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
2013M01
2012M07
2012M01
2011M07
2011M01
2010M07
2010M01
2009M07
2009M01
2008M07
2008M01
2007M07
2007M01
2006M07
2006M01
2005M07
2005M01
2004M07
2004M01
2003M07
2003M01
Forretning, kontor mv.
Boligudlejning
Kilde: Realkreditrådet
Som det fremgår af ovenstående figur, andrager det samlede udlånsvolumen til erhvervs- og investeringsejendomme i det danske realkreditsystem ca. kr. 550 mia., fordelt med ca. kr. 300 mia. til kontorog forretningsejendomme mv., og ca. kr. 250 mia. til boligudlejningsejendomme.
Det samlede udlånsvolumen er steget konstant gennem hele finanskrisen, og i 2008–2009 udviklede udlånsvolumenet for kontor- og
forretningsejendomme sig specielt hurtigt – i lyset af, at mange låntagere omlagde deres finansiering fra banklån til realkreditfinansiering.
Udlånsvæksten
er aktuelt svag,
primært på
grund af en
svag låneefterspørgsel
Efter en ganske kraftig vækst i realkreditinstitutternes udlån til erhvervs- og investeringsejendomme i 2008 og 2009 har nettovæksten
i udlånene – defineret som bruttonyudlån med fradrag af indfrielser
og afdrag – på det seneste været ganske svag.
Bruttonyudlånet til erhvervs- og investeringsejendomme i den danske
realkreditsektor er aktuelt på ca. kr. 80 mia. om året. Til gengæld er
indfrielser og afdrag på omkring kr. 70 mia.
Nettonyudlånet er, som det fremgår af omstående figur, således
aktuelt på ca. kr. 2–3 mia. pr. kvartal eller kr. 10 mia. på årsbasis –
svarende til under 2% af udlånsmassen til erhvervs- og investeringsejendomme.
8
S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd
In alliance with Jones Lang LaSalle
10
30-05-2013, 10:52
Der er en vis risiko for, at realkreditsektoren i de kommende år bliver
mødt med stærkere kapitalkrav. I betragtning af styrken i den danske
realkreditmodel burde dette være aldeles overflødigt.
Under alle omstændigheder er det dog Sadolin & Albæks vurdering,
at kapaciteten i det danske realkreditsystem er tilstrækkelig til at
håndtere det behov for ejendomsfinansieringer, som registreres i
markedet, men øgede kapitalkrav vil utvivlsomt medføre forhøjede
bidragssatser.
Realkreditsektorens nettonyudlån i mia. kr.
14
12
10
8
6
4
2
0
2013K1
2012K3
2012K1
2011K3
2011K1
2010K3
2010K1
2009K3
2009K1
2008K3
2008K1
2007K3
2007K1
2006K3
2006K1
2005K3
2005K1
2004K3
2004K1
2003K3
2003K1
2002K3
2002K1
2001K3
2001K1
2000K3
2000K1
Forretning, kontor mv.
Boligudlejning
Kilde: Realkreditrådet
Banksektoren
er særdeles tilbageholdende
med ejendomsfinansieringer
Til gengæld forekommer udlånsvilligheden til ejendomsprojekter i
den danske banksektor ikke overvældende. Naturligt nok begrænses
udlånsmulighederne af, at de fleste låntagere benytter sig af realkreditfinansiering.
Men det registreres efterhånden ofte, at i forhold til anlægsinvesteringer er villigheden til f.eks. at yde byggefinansiering i banksektoren ganske beskeden. Ejendomsudviklere er derfor tvunget til at søge
alternative finansieringsløsninger for projekt- og byggefinansiering,
og der er på det seneste set flere tilfælde, hvor byggeprojekter,
specielt inden for boligsegmentet, finansieres af pensionskasser.
I mange udenlandske markeder tager forsikringsselskaber og pensionskasser efterhånden betydelige markedsandele inden for ejendomsfinansiering.
En sådan udvikling vil vi som følge af det velfungerende realkreditsystem ikke se i Danmark.
Kun i specielle tilfælde, f.eks. i forbindelse med byggefinansiering,
vil vi i Danmark se forsikringsselskaber og pensionskasser påtage
sig en større rolle – som alternativ til et banksystem, der efter finanskrisen og i lyset af tilsynsmyndighedernes til tider ganske nidkære fremfærd i forbindelse med risikovurdering af ejendomsengagementer har en vis berøringsangst overfor ejendomsfinansieringer.
In alliance with Jones Lang LaSalle
S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd
11
30-05-2013, 10:52
9
DE INTERNATIONALE EJENDOMSMARKEDER
De nordiske
lande er alle
“safe havens”
Vi har i dette nummer af NewsLetter valgt at foretage en sammenligning af kontormarkederne i de fire nordiske hovedstæder, nemlig
Stockholm, Oslo, København og Helsinki.
De nordiske økonomier er – deres forskelligheder til trods – alle
modne og relativt sunde.
De 4 nordiske lande er alle at finde blandt de i alt kun omkring et
dusin lande i verden, som nyder godt af en Triple-A rating. Ud fra et
investeringsmæssigt perspektiv er alle landene derfor at betegne
som “safe havens”.
Den økonomiske udvikling
har i de senere
år været væsensforskellig
i de nordiske
lande
På trods heraf har økonomierne i de nordiske lande udviklet sig
væsensforskelligt under og efter finanskrisen. Danmark og Finland
blev hårdt ramt af krisen, med et kraftigt faldt i BNP i 2009, en meget
moderat fremgang i årene herefter, og igen i 2012 et svagt fald i BNP.
Sveriges BNP blev også ramt relativt hårdt i 2009, men som følge af
svækkelsen af den svenske krone oplevede Sverige en pæn eksportfremgang i årene herefter, hvilket gav sig udtryk i en kraftig økonomisk vækst i 2010 og en mere moderat vækst i 2011 og 2012, hvor
den svenske krone igen blev styrket.
Den norske økonomi har gennem de seneste 5 år vist en bemærkelsesværdig styrke. Faldet i BNP var under 2% i 2009, og siden da er
den årlige vækst i BNP steget fra knap 2% i 2010 til over 3% i 2012.
Det er selvklart, at den bedre økonomiske udvikling i Sverige og
Norge har haft en gunstig effekt på beskæftigelse, forbrugertillid,
privatforbrug og boligpriser.
Kontorlejepriserne er langt
højere i Oslo og
Stockholm end i
København og
Helsinki
Kontorlejepriserne i Oslo og Stockholm har i årevis ligget over niveauerne i København og Helsinki. Det gælder især lejepriserne for
førsteklasses kontorer i CBD (Central Business District), mens forskellen er mindre for kontorer uden for CBD.
Som det fremgår af nedenstående figur, er toplejen for kontorer i
både Oslo og Stockholm omkring eller over EUR 500 pr. m2 pr. år,
mens det i Helsinki er ca. EUR 300 pr. m2 pr. år. I København er niveauet omkring EUR 235 pr. m2 pr. år.
I de fleste kontormarkeder i Europa er lejepriserne for kontorer uden
for CBD mellem 30% og 50% under lejepriserne i CBD.
Det gælder således ikke kun for de mest betydende europæiske
kontormarkeder, dvs. London, Paris og Frankfurt, men også for
kontormarkederne i Helsinki, Oslo og Stockholm.
10
S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd
In alliance with Jones Lang LaSalle
12
30-05-2013, 10:52
Her skiller det københavnske marked sig markant ud. København har
ikke en såkaldt “Golden Triangle”, hvor de mest betydende virksomheder inden for den finansielle sektor og de liberale erhverv (specielt
advokatfirmaer) alle lokaliserer sig.
I København lokaliserer sådanne virksomheder sig overalt fra Tuborg
Nord over Nordhavnen, inderhavnen og centrum til Kalvebod Brygge,
Havneholmen og Ørestad Nord, og forskellen i lejepriser mellem
disse områder er relativt beskeden.
Topleje for kontorer i EUR pr. m2 pr. år
600
500
400
300
200
100
Helsinki
København
CBD
Oslo
Stockholm
Uden for CBD
Kilde: Jones Lang LaSalle / Sadolin & Albæk
Det er et generelt kendetegn, at antallet af ledige kontorer i de fleste
byer er højere i omegnen end i CBD.
Attraktiviteten ved at lokalisere sig centralt i Helsinki, Oslo og
Stockholm understreges af, at tomgangen her er langt lavere end i
markederne generelt. Mens tomgangen i Storstockholm er over 9%, er
den i CBD således under 4%.
På trods af, at kontorlejepriserne i det centrale Stockholm ofte er det
dobbelte af niveauet for moderne kontorlokaler uden for centrum,
anses en central beliggenhed i Stockholm således som særdeles
attraktiv og væsentlig ved mange virksomheders lokaliseringsvalg.
I København er forskellen mellem tomgangen i og uden for CBD langt
lavere, hvilket også afspejler det forhold, at en citybeliggenhed af
ganske mange virksomheder, herunder i den finansielle sektor og
blandt de liberale erhverv, ikke vægtes specielt højt i forhold til de
mest attraktive beliggenheder i de nyere udviklingsområder nord og
syd for CBD.
In alliance with Jones Lang LaSalle
S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd
13
30-05-2013, 10:52
11
Tomgangsprocenter for kontorer
12%
10%
8%
6%
4%
2%
Helsinki
København
CBD
Oslo
Stockholm
Totalmarked
Kilde: Jones Lang LaSalle / Sadolin & Albæk
Det ville være nærliggende at antage, at nybyggeriet af kontorer ville
være størst i markeder med lav tomgang og vice versa.
Det er imidlertid ikke tilfældet i de nordiske markeder.
Forventet gennemsnitligt årligt nybyggeri i 2012-2014, % af kontorbestanden
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
Helsinki
København
Oslo
Stockholm
Kilde: Jones Lang LaSalle / Sadolin & Albæk
Som det fremgår af ovenstående figur, er det gennemsnitlige årlige
nybyggeri af kontorer i disse år omkring 1% af bestanden i samtlige
nordiske hovedstæder.
Det er imidlertid tankevækkende at notere, at nybyggeriet er lavest i
Oslo og Stockholm, som er de to markeder med den laveste tomgang.
12
S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd
In alliance with Jones Lang LaSalle
14
30-05-2013, 10:52
Nybyggeriet
afhænger af
udbuddet af
attraktivt
beliggende
grundarealer
Forklaringen er formentlig, at det ganske store udbud af attraktivt
beliggende grundarealer til kontorbyggeri i København motiverer
flere virksomheder til at bygge nyt. I Oslo og Stockholm er udbuddet
af attraktivt og centralt beliggende grundarealer langt mere begrænset.
Det betyder, at virksomhederne i højere grad er nødsaget til at indrette sig i den eksisterende bygningsbestand, og det vil alt andet lige
give et opadgående pres på lejepriserne.
Nettostartafkastkravene
i de nordiske
hovedstæder
er på samme
niveau
Til trods for markedernes forskellighed er investorernes krav til
første års nettoafkast af førsteklasses kontorejendomme ikke voldsomt forskellige i de nordiske hovedstæder.
Som nedenstående figur viser, registreres den laveste “prime yield” i
Stockholm med 4,75% , og der er endog set transaktioner til startafkast noget under dette niveau.
I København ligger “prime yield” 25 bp højere, og i Oslo og Helsinki
ca. 50 bp højere.
Nettostartafkastkrav for førsteklasses kontorejendomme (“prime yield”)
6,00%
5,50%
5,00%
4,50%
4,00%
3,50%
Helsinki
København
Oslo
Stockholm
Kilde: Jones Lang LaSalle / Sadolin & Albæk
Høje lejeniveauer i Oslo
og Stockholm
betyder meget
høje kvadratmeterpriser for
investeringsejendomme
Omkostningerne til nybyggeri varierer naturligt nok ikke markant
inden for Norden.
Til gengæld medfører de høje lejeniveauer i Oslo og Stockholm, at
kvadratmeterpriserne for moderne kontorejendomme på de bedste
beliggenheder ligger meget højt.
In alliance with Jones Lang LaSalle
S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd
15
30-05-2013, 10:52
13
Priser i EUR pr. m2 for førsteklasses kontorejendomme på bedste beliggenhed
12 500
10 000
7 500
5 000
2 500
0
Helsinki
København
Oslo
Stockholm
Kilde: Jones Lang LaSalle / Sadolin & Albæk
Få nybygningsmuligheder i de centrale bydele i Oslo og Stockholm
betyder således, at grundpriserne er langt højere end i Helsinki og
(især) København.
Sadolin & Albæk
14
S&A NewsLetter Juni 2013 DK.pmd
In alliance with Jones Lang LaSalle
16
30-05-2013, 10:52
MARKEDSBAROMETER
2009
2008
Kontor
1. kvt.
2. kvt.
2010
3. kvt.
4. kvt.
1. kvt.
København
Aarhus
4. kvt.
1. kvt.
2. kvt.
3. kvt.
4. kvt.
1. kvt.
2. kvt.
2013
3. kvt.
4. kvt.
1. kvt.
Ændring
4. kvt.
Primær
1.900
1.900
1.850
1.850
1.850
1.800
1.750
1.750
1.700
1.700
1.700
1.750
1.800
1.800
1.800
1.800
1.800
1.800
1.750
1.800
1.800
Sekundær
1.250
1.250
1.200
1.200
1.200
1.175
1.125
1.125
1.100
2. kvt.
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
1.100
0,0%
Primær
1.450
1.450
1.450
1.400
1.400
1.400
1.400
1.400
1.400
1.400
1.400
1.400
1.400
1.400
1.400
1.400
1.400
1.400
1.350
1.350
1.350
0,0%
- Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter -
Sekundær
Trekantområdet
3. kvt.
2012
3. kvt.
Leje
2. kvt.
2011
2. kvt.
Primær
Sekundær
-%-
Aarhus
Trekantområdet
0,0%
875
875
875
850
850
850
850
850
825
800
800
800
750
750
750
750
750
750
750
750
750
0,0%
1.050
1.050
1.050
1.050
1.050
1.050
1.050
1.050
1.050
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
0,0%
625
625
625
625
625
625
625
625
625
600
600
600
550
550
550
550
550
550
525
525
525
Startforrentning
København
1. - 2. kvt.
0,0%
- %-point -
Primær
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
Sekundær
5,75
6,00
6,25
6,50
6,50
6,50
6,75
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,25
6,25
6,50
6,50
6,50
6,75
6,75
6,75
6,75
Primær
5,00
5,00
5,00
5,25
5,25
5,25
5,25
5,25
5,25
5,25
5,25
5,25
5,25
5,25
5,25
5,25
5,25
5,25
5,25
5,25
5,25
0,00
Sekundær
5,50
6,00
6,25
6,50
6,50
6,50
7,00
7,00
7,00
7,00
6,75
6,75
6,75
6,75
7,00
7,00
7,00
7,00
7,00
7,00
6,75
-0,25
Primær
5,25
5,50
5,75
5,75
5,75
6,00
6,25
6,00
6,00
6,00
5,75
5,75
5,75
5,75
5,75
5,75
5,50
5,50
5,50
5,50
5,25
-0,25
Sekundær
6,50
6,75
7,00
7,00
7,00
7,25
7,25
7,25
7,25
7,25
7,25
7,25
7,25
7,00
7,00
7,00
7,25
7,50
7,50
7,50
7,25
4,8
4,9
5,4
6,9
7,7
8,3
8,6
8,8
9,7
9,6
9,1
7,9
8,6
8,0
9,8
9,8
10,1
9,4
9,6
9,9
Tomgang
0,00
0,00
-0,25
- %-point -
Storkøbenhavn
5,5
0,30
Aarhus Amt *
5,3
6,3
6,9
6,6
7,3
7,9
9,3
9,8
10,4
10,6
10,8
11,3
10,6
11,1
11,1
12,0
13,6
13,7
13,3
13,1
13,5
0,40
Trekantområdet
4,0
4,8
5,0
5,4
6,2
6,6
6,6
5,8
6,6
6,5
6,1
6,2
7,6
7,2
7,3
8,3
8,8
9,2
9,3
9,6
9,5
-0,10
2008
Butik
2. kvt.
3. kvt.
2009
4. kvt.
1. kvt.
2. kvt.
2010
3. kvt.
4. kvt.
1. kvt.
Leje
København
Aarhus
Trekantområdet
2. kvt.
2011
3. kvt.
4. kvt.
1. kvt.
2. kvt.
2012
3. kvt.
4. kvt.
1. kvt.
2. kvt.
2013
3. kvt.
4. kvt.
1. kvt.
Ændring
2. kvt.
- Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter -
1. - 2. kvt.
-%-
Top
19.000
19.000
19.000
18.000
18.000
17.500
17.500
17.500
18.000
18.000
18.000
19.000
19.000
19.500
19.500
19.500
20.000
20.000
20.000
20.500
20.500
0,0%
Høj
14.500
14.500
14.000
13.000
12.500
12.000
12.500
12.500
13.000
13.000
14.000
14.000
14.000
14.000
14.500
14.500
15.000
15.000
15.000
15.500
16.000
3,2%
Lav
8.000
8.000
7.000
7.000
7.000
6.800
6.500
6.500
6.750
6.750
7.000
7.000
7.000
7.000
7.000
7.000
7.500
7.500
7.500
7.500
8.000
Top
5.000
5.000
5.000
5.000
4.800
4.800
4.800
4.800
4.800
4.800
5.000
5.000
5.000
5.000
5.200
5.200
5.200
5.200
5.200
5.300
5.300
0,0%
Høj
2.800
2.800
2.800
2.800
2.800
2.700
2.700
2.700
2.700
2.700
2.800
2.800
2.700
2.800
2.800
2.800
2.800
2.900
2.900
2.900
3.900
34,5%
Top
3.000
3.000
3.000
3.000
3.000
3.000
3.000
3.000
3.000
3.000
3.000
3.000
2.850
2.850
2.900
2.900
2.900
2.900
2.900
2.900
3.000
3,4%
Høj
1.400
1.400
1.400
1.400
1.300
1.250
1.250
1.250
1.250
1.250
1.300
1.300
1.200
1.200
1.200
1.200
1.200
1.200
1.200
1.200
1.200
Startforrentning
6,7%
0,0%
- %-point -
København
Primær
5,00
5,00
5,00
5,00
4,75
4,75
4,75
0,00
Sekundær
5,75
6,25
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
0,00
Aarhus
Primær
4,00
4,25
4,75
5,00
5,00
5,25
5,25
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
0,00
Sekundær
5,50
6,00
6,50
6,50
6,50
6,75
6,75
6,75
6,75
6,75
6,75
6,75
6,75
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
6,50
Primær
5,00
5,50
5,75
5,75
5,75
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
5,75
5,75
5,50
5,50
5,50
5,50
5,50
0,00
Sekundær
6,00
6,50
6,75
6,75
6,75
6,75
6,75
6,75
6,75
6,75
6,75
6,75
7,00
7,00
7,00
7,00
7,00
7,25
7,50
7,50
7,50
0,00
Trekantområdet
4,25
4,50
4,75
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
4,75
4,75
4,75
Tomgang
- %-point -
Storkøbenhavn
Aarhus Amt *
Trekantområdet
2,0
2,8
4,3
Lager/produktion
2,4
2,8
4,5
2,5
3,4
4,5
3,2
4,3
4,1
2008
3,1
4,3
6,9
3,2
4,4
6,8
3,6
4,8
7,2
3,3
4,4
7,2
3. kvt.
4. kvt.
Primær
600
600
600
Sekundær
450
450
Primær
475
Sekundær
Primær
Sekundær
1. kvt.
Aarhus
Trekantområdet
3,4
5,2
7,1
3,3
5,2
6,9
3,5
5,8
7,2
3,3
5,9
7,7
2010
2009
2. kvt.
1. kvt.
2. kvt.
3,5
6,2
8,1
3,2
6,1
6,9
3,7
5,9
7,0
3,8
6,0
7,2
2011
3. kvt.
4. kvt.
1. kvt.
2. kvt.
4,0
6,5
9,2
4,4
6,6
9,4
4,2
7,1
10,2
2012
3. kvt.
4. kvt.
1. kvt.
2. kvt.
4,6
6,1
9,4
4,4
5,9
9,7
2013
3. kvt.
4. kvt.
1. kvt.
Ændring
3. kvt.
4. kvt.
2. kvt.
600
575
575
550
550
550
550
550
575
575
575
575
575
575
575
575
575
575
425
425
400
400
375
375
375
350
350
325
325
325
325
325
325
325
325
325
325
0,0%
475
475
475
450
450
450
450
450
450
425
425
400
400
400
400
400
400
400
400
400
0,0%
325
325
300
300
300
300
275
275
275
275
300
300
275
275
275
275
275
275
275
275
275
475
475
475
475
450
450
400
400
400
375
375
375
350
350
350
350
375
400
400
400
400
0,0%
300
300
300
300
300
300
275
275
275
250
250
250
225
225
225
225
225
225
225
225
275
22,2%
Lang
6,25
6,50
6,75
6,75
6,75
6,75
7,00
7,00
7,00
7,25
7,25
7,25
7,25
7,25
7,25
7,25
7,25
7,25
7,25
7,25
7,25
Kort
7,25
7,50
7,75
8,00
8,00
8,00
8,25
8,50
8,50
8,50
8,50
8,75
8,75
8,75
8,75
9,00
9,00
9,00
9,00
9,00
9,25
Lang
6,25
6,50
6,50
6,75
6,75
6,75
7,00
7,00
7,00
7,25
7,25
7,25
7,25
7,25
7,25
7,25
7,25
7,25
7,25
7,25
7,25
0,00
Kort
7,25
7,50
7,75
8,00
8,00
8,00
8,25
8,50
8,50
8,50
8,50
8,50
8,75
8,75
8,75
9,00
9,00
9,00
9,00
9,00
9,25
0,25
Lang
6,25
6,75
6,75
6,75
6,75
6,75
7,25
7,25
7,25
7,25
7,25
7,25
7,25
7,25
7,50
7,50
7,25
7,25
7,25
7,25
7,25
0,00
Kort
7,25
7,50
7,75
8,00
8,00
8,00
8,25
8,50
8,50
8,50
8,50
8,50
8,75
8,75
8,75
9,00
9,00
9,00
9,00
9,00
9,25
- Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter -
Aarhus
Trekantområdet
0,0%
0,0%
- %-point -
Tomgang
Storkøbenhavn
1. - 2. kvt.
-%-
Startforrentning**
København
-0,20
-0,20
0,30
2. kvt.
Leje
København
0,00
0,00
0,25
0,25
- %-point -
4,2
3,9
3,9
4,0
3,5
4,1
4,2
4,5
4,7
4,4
4,7
0,30
Aarhus Amt *
1,6
1,9
2,3
3,0
3,5
4,1
4,7
5,2
6,0
6,7
6,5
7,3
6,9
7,1
6,6
6,3
6,0
5,5
5,3
4,9
5,1
0,20
Trekantområdet
1,9
0,9
1,8
1,3
1,9
1,3
2,3
1,3
2,6
2,0
3,1
2,3
3,2
2,6
3,1
2,3
3,9
3,1
4,0
3,2
3,2
3,2
3,3
3,5
3,3
3,5
3,5
3,7
3,9
4,1
4,2
0,10
* Nu administrativt del af Region Midtjylland
** Lang og kort henviser til kontraktens længde
Omslag JUNI 2013.indd 9
30/05/13 10.52
Omslag s.4 DK UK:00100/06 Omslag .2006_5 08/02/10 13.37 Page 2
Sadolin & Albæk A/S
A/S
Palægade
2-4 26
Nikolaj Plads
DK-1261
København KK
DK-1067 Copenhagen
Tel: +45
+45 70
70 11
11 66
66 55
55
Fax: +45
+45 33
33 32
32 72
72 96
96
Store Torv 7, 2
2
DK-8000 Aarhus C
Tel:
Tel: +45
+45 70
70 11
11 66
66 55
55
Fax:
Fax: +45
+45 86
86 20
20 96
96 19
19
E-mail: [email protected]
[email protected]
Web: www.sadolin-albaek.dk
CVR nr.
No.10525675
10 52 56 75
ISSN: 1603-9661
1603-967X
Omslag JUNI 2013.indd 6
30/05/13 10.52