Gældspleje af realkreditlån i bolig
Markedsføringsmateriale
LÅNEANBEFALINGER
24. juni 2015
Fastrentelån: Endnu for tidligt med omvendt konvertering
Af chefanalytiker Martin Lundholm, [email protected], tlf. 96 34 40 55
·
Faldet i de lange renter er stoppet brat og afløst af højere lange renter og meget stor usikkerhed.
·
Vi vurderer, at det endnu er for tidligt at indfri fastrentelån og derved reducere restgælden. Dertil er det for usikkert
om renten kommer ned igen.
·
Totalkredit kom i januar med en prisjustering, der blandt andet ramte lån uden afdrag. Vi anbefaler, at specielt
låntagere med disse lån får revurderet boligfinansieringen, da Totalkredit giver rabat på omlægning i år.
Makroøkonomisk baggrund
omkring investor- og udsteder-aktiviteter. Ser vi på
Så skete det! Faldet i de lange renter stoppede i april efter
aktivitetsbarometrene i figur 2, er der umiddelbart intet
over 30 års næsten uafbrudt fald. Den 17. april nåede den
realøkonomisk, der kan retfærdiggøre stigningen. Men
toneangivende 10-årige tyske rente ned i rekord lave 0,05
omvendt viser figur 2 heller ikke, hvorfor de lange renter
pct. og den 10. juni toppede den foreløbigt i 1,06 pct.
skulle så langt ned.
Stoppet i faldet har været meget voldsomt og været
præget af meget stor usikkerhed med store kursudsving
Figur 2: Aktivitetsbarometre
både fra dag til dag og indenfor dagen.
62
februar kunne man optage 30-årige fastrentelån i en 1½
pct. obligation og i skrivende stund er det 3 pct. og 3½
pct. obligationer, der er i fokus. Set i en historisk
sammenhæng, er renten på realkreditlån med fast rente
gået fra at være ekstrem lav, til nu ”blot” at være meget
lav, som det fremgår af figur 1.
60
Værdi >50 indikerer vækst
Det danske realkreditmarked er ikke gået ram forbi. I
58
56
54
52
50
48
46
Figur 1: Renten på fastrente realkreditlån
44
2010
24%
2011
2012
EU
21%
2013
2014
USA
2015
Kina
Kilde: Eco Win o g M arkit
18%
I Danmark ser presset på Fastkurspolitikken ud til at være
15%
overstået
vinder.
12%
med
Der
vil
Nationalbanken
dog
gå
som
nogen
tid
den
forventede
endnu,
inden
Nationalbanken begynder at normalisere renten.
9%
Udviklingen på obligationsmarkederne vil være præget af
6%
meget
3%
stor
usikkerhed
de
næste
måneder.
Den
Europæiske Centralbank (ECB) vil fortsat foretage opkøb
0%
1900 1913 1927 1941 1955 1969 1983 1997 2011
af obligationer og holde renten ekstrem lav. Modsat er
den amerikanske centralbank (Fed) på vej med første
renteforhøjelse senere i år og væksten i både USA og
Europa begynder at se selvbærende ud, dog på et lavt
Mens
de
lange
renter
er
steget,
er
de
korte
realkreditrenter derimod kun steget lidt i samme periode.
niveau. Dertil kommer usikkerheden om en mulig græsk
statsbankerot. De lange renter kan derfor kortvarigt falde
lidt, men på længere sigt forventer vi stigende lange
Det er svært at komme med en entydig forklaring på,
renter.
hvorfor rentefaldet er stoppet, men forklaringen skal
findes i et miks af bedre vækst- og inflationsudsigter,
De korte renter op til 3 års løbetid forventes at være
ECB’s opkøbsprogram, dårlig likviditet og tekniske forhold
nogenlunde stabile mindst 12 måneder frem.
Side 1 af 3
Lånepaletten
er vi ikke sikre på bliver muligt, og så sidder man med et
I takt med, at de lange renter er steget, er kupon-renten
for dyrt lån.
på fastrentelån fulgt med op. Da vi som udgangspunkt
altid anbefaler det fastrentelån, hvor obligationskursen er
Alternativt kan man i stedet optage et variabelt forrentet
tættest på kurs 100, er det i skrivende stund 3 pct. og 3½
lån,
pct. obligationer, der er i fokus, når vi taler 30-årige lån.
omvendt
men
derved
ændres
konvertering
risikoprofilen.
kaldes
også
Denne
type
for
”skrå
konvertering”.
I tabel 1 har vi beregnet nøgletal for 1. år samt
kursfølsomheden ved en stigning i renten på 1 pct.-point
Vores samlede vurdering er, at det endnu er for tidligt at
ved en gæld på 1 mio. kr.
foretage omvendt konvertering. Kun hvis man har en
Tabel 1: Aktuelle lånemuligheder, 1 mio. kr. i gæld
1. år pr. måned
Kursnettoydelse
afdrag
følsomhed*
30-årige lån med afdrag
F-kort
3.226
2.819
0
F1
3.341
2.636
0
F5
3.413
2.385
-38.400
Renteloft
3.218
2.777
-9.998
3% 2047
3.950
1.769
-80.123
30-årige lån uden afdrag
F-kort
573
-50
0
F1
870
0
0
F5
1.193
0
-38.400
Renteloft
605
0
-9.998
3½% 2047
2.603
0
-82.745
Fastrentelån med 10, 15 og 20 års løbetid
1% 2027
9.164
8.188
-50.568
2% 2032
6.453
4.885
-61.350
2,5% 2037
5.168
3.298
-67.519
skrå konvertering. Vi vil afvente endnu lavere kurser på
meget høj risikovillighed, kan det overvejes – evt. som
No te: B eregnet på baggrund af Spar No rds fo rventninger til renten på variabelt fo rrentede
lån o g ved 80% belåning.
* Ændring i kursværdien af restgælden ved en stigning i renten på 1%-po int
længere sigt og indtil da skal låntagere med lavkupon-lån
blot glæde sig over, at de nåede at få et fastrentelån med
historisk lav rente.
Figur 3: Kursudvikling
103
101
99
97
95
93
91
89
87
Vi
skal
kraftigt
understrege,
at
usikkerheden
på
obligationsmarkedet er meget høj og må forventes at
85
sep.14
nov.14
være det nogen tid endnu. Man må forvente store
jan.15
mar.15
1½% NYK 2047
2½% NYK 2047
kursbevægelser både fra dag til dag og indenfor dagen.
maj.15
2% NYK 2047
Kilde: RIO o g egne beregninger
Derfor er kurssikring en nødvendighed, når fastrentelån
skal hjemtages.
4 pct.’ere stadig konverteringsmodne
Omvendt konvertering - nej
Selv om de lange renter er steget markant de seneste
de
måneder, er renten stadig lav. Derfor kan det stadig
bagvedliggende obligationer falder, når renten stiger. Det
betale sig at konvertere fastrentelån med en kupon på 4
giver mulighed for at indfri lånet til en lavere kurs og
pct. eller mere.
Fastrentelån
har
den
egenskab,
at
kursen
på
derved barbere en del af restgælden væk i ét hug. Når
man ser på kursudviklingen alene i år, kunne det være
I tabel 2 har vi vist to eksempler.
fristende for især 30-årige 1½ pct. og 2 pct. lån, hvor
kursen er faldet med op til 9 kurspoint, jf. figur 3.
I #1 konverteres et 4 pct.-lån med 26 års restløbetid til et
I stedet skal man optage et 3 pct. lån, der er dyrere end
års månedlige nettoydelse på 100 kr. og en samlet
det oprindelige lån. Udfordringen er, at for at denne
besparelse over hele løbetiden på i alt 47.000 kr.
3 pct.-lån med samme løbetid. Det giver en reduktion i 1-
øvelse på den lange bane kan betale sig, skal man senere
kunne konvertere tilbage til et 2 pct. eller 2½ pct. lån. Det
I #2 er løbetiden forlænget og derved sænkes 1. års
Tabel 2: Eksempler på konvertering af realkreditlån med fast rente og med afdrag
#
1
2
Nuværende lån
Kupon
Restløbetid
4%
26 år
4%
26 år
Nyt lån
Obligation
Restløbetid
3% 2047
26 år
3% 2047
30 år
Ændring i 1. års
månedlige
nettoydelse
afdrag
-100
-520
380
-40
Totale
besparelse
Stigning i
obl.
restgæld
47.000
39.400
47.100
47.100
Note: Restgæld på 1 mio. kr. Efter skat. Inkl. standardomkostninger til konvertering mv.
Side 2 af 3
månedlige nettoydelse med 520 kr. Set over hen over
hele lånets løbetid giver det en samlet besparelse på
Stigningerne skal sammenholdes med, at den månedlige
39.400 kr.
nettoydelse på det afdragsfrie 4 pct.-lån vil stige med
2.886 kr., når afdragsfriheden udløber om 5 år, hvis blot
lånet løber videre.
Lån uden afdrag
Totalkredit ændrede ved året start priserne på lån med
variabel
rente
og
afdragsfrie
lån.
Dermed
Alt det praktiske
følger
Totalkredit trop med de andre store realkreditinstitutter,
Fastrentelån kan opsiges til oktober-terminen frem til 31.
der bl.a. mærker ratingbureauernes krav om at reducere
juli 2015. Kontakt din rådgiver i Spar Nord inden fristen
omfanget af de mest risikable lån. I forbindelse med
udløber, hvis du ønsker at følge vores anbefalinger.
prisjusteringen er det frem til udgangen af 2015 muligt
med rabat at omlægge ramte lån til en lånetype med
Alle beregninger og anbefalinger er vejledende og uden
lavere omkostninger.
ansvar for Spar Nord Bank. Vurderinger og anbefalinger er
baseret
på
standardberegninger
og
en
række
Har man lån med afdragsfrihed og en høj kupon, er det
forudsætninger, der ikke nødvendigvis er identisk med de
muligt at komme i gang med at afdrag uden en alt for
vilkår, der gælder for den enkelte låntager. Søg derfor
drastisk forhøjelse af 1. års månedlige nettoydelse. I tabel
altid konkret rådgivning i Spar Nord Bank.
3 viser vi et eksempel. Ved at gå fra 4 pct. til 3 pct. og
samtidig forlænge lånet med 5 år stiger 1. års månedlige
ydelse umiddelbart 1.140 kr.
Tabel 3: Eksempler på konvertering af realkreditlån med fast rente fra uden afdrag til med afdrag
#
1
Nuværende lån
Kupon
Restløbetid
4%
25 år
Nyt lån
Obligation
Restløbetid
3% 2047
30 år
Ændring i 1. års
månedlige
nettoydelse
afdrag
1.140
1.820
Totale
besparelse
81.400
Stigning i
obl.
restgæld
47.100
Note: Restgæld på 1 mio. kr. Efter skat. Inkl. standardomkostninger til konvertering mv. samt omlægningsrabat i 2015
Redaktion afsluttet, 24. juni 2015, kl. 13:49
Denne publikation er udgivet af Handelsområdet i Spar Nord Bank A/S, Postboks 162, 9100 Aalborg. Publikationen er markedsføringsmateriale og kan
ikke anses som investeringsanalyse. Gengivelsen af publikationen eller dele heraf er ikke tilladt uden forudgående tilladelse. Der er ikke forbud mod at
handle inden offentliggørelse og Spar Nord Bank koncernen kan have positioner i de pågældende finansielle instrumenter og val utakryds.
Publikationen er baseret på offentligt tilgængeligt materiale, som Handelsområdet i Spar Nord Bank A/S anser for at være pålidelig. Handelsområdet i
Spar Nord Bank A/S tager forbehold for fejl i kilder, trykfejl og beregningsfejl. Alle vurderinger er udført på den angivne dato og kan ændres uden
videre. Historiske afkast, vurdering af gevinstpotentiale og værdiansættelsesmæssige betragtninger kan ikke opfattes som garanti for fremtid afkast.
Med mindre andet er angivet er afkastberegninger opgjort eksklusiv handelsomkostninger. Den fremtidige kursudvikling og/eller det fremtidige afkast
kan blive negativt og gevinster eller tab kan blive forøget eller formindsket som følge af valutakursudsving.
Anbefalingerne skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende finansielle instrumenter. Spar Nord Bank koncernen påtager sig intet
ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af materialet.
Side 3 af 3