Gældspleje af realkreditlån i bolig Markedsføringsmateriale LÅNEANBEFALINGER 13. marts 2015 Refinansiering af rentetilpasningslån: Drop F1 - skift til et billigere lån Af chefanalytiker Martin Lundholm, [email protected], tlf. 96 34 40 55 · Endnu engang er renterne faldet og endnu engang nået nye historisk lave niveauer. · F1-lånet er blevet for dyrt på grund af højere omkostninger og lavere lange renter. · Totalkredit giver rabat i år, hvis man skifter til et lån med lavere omkostninger. Vi anbefaler derfor, at alle boligejere med rentetilpasningslån får revurderet boligfinansieringen. · Vi anbefaler, at boligejere sikrer renten for en længere periode i forbindelse med den kommende refinansiering. Lån over 1½ mio. kr. kan med fordel overveje at dele lånet i to og dermed ”spille” på to heste. Makroøkonomisk baggrund positive takter. Specielt har den indenlandske Et massivt opkøb fra Den Europæiske Centralbank (ECB) efterspørgsel i Tyskland overrasket positivt. Der er derfor af bl.a. statsobligationer, et stort fald i energipriserne og håb om, at ECB’s obligationsopkøb, svækkelse af euroen en markant svækkelse af euroen har presset renterne ned og i nye rekord lave niveauer i Eurozonen. I Danmark har en kreditmarkedet er ved at tø op i Eurozonen, tilsammen massiv kan sætte gang i et holdbart og selvbærende opsving i indstrømning udfordret den af valuta danske i januar fastkurspolitik og og februar gjort, at lavere energipriser sammen med tegn på, at Europa. Nationalbanken har sat renterne ned i negativt territorium og stoppet for udstedelser af statsobligationer. Det har medført, at Danmark i perioder har haft Figur 2: Aktivitetsbarometre verdens 62 næstlaveste renter – kun i Schweiz har renterne været Samlet set har det betydet, at vi igen har nået nye rekord lave renteniveauer, jf. figur 1, og i mange tilfælde er renterne endda blevet negative! Figur 1: Renten på fastrente realkreditlån 24% 60 Værdi >50 indikerer vækst lavere. 58 56 54 52 50 48 46 44 2010 21% 18% 2011 2012 EU 2013 2014 USA 15% 2015 Kina Kilde: Eco Win o g M arkit 12% På kortere sigt forventer vi uændrede til lavere lange 9% renter, men efterhånden som tiden går, forventer vi, at de økonomiske nøgletal i Europa bliver bedre, og i USA 6% forventer vi, at centralbanken (Fed) hæver renten til juni, 3% hvilket begge dele forventes at presse de lange renter op. Dertil kommer, at de lange renter er så lave og afvigende, 0% 1900 1912 1925 1938 1951 1964 1977 1990 2003 at pludselig og markante kursfald på lange obligationer er en overhængende risiko. Derfor skal man udnytte de lave lange renter, mens tid er. Vækstmæssigt mindre har afmatning amerikansk hen økonomi over oplevet vinteren, en men aktivitetsbarometret (ISM) ligger stadig over 50 og De korte renter op til 3 års løbetid forventes at være nogenlunde stabile mindst 12 måneder frem. indikerer dermed fortsat fremgang, som det fremgår af figur 2. Væksten i Eurozonen har de seneste måneder vist Side 1 af 3 F1 er blevet et dyrt lån Ønsker man forsat variabel rente, er F1 også blevet dyrt i Totalkredit hævede 1. januar prisen på lån med variabel forhold til alternativerne, som det fremgår af tabel 1. rente og afdragsfrie lån. Dermed følger Totalkredit trop Således forventes 1. års månedlige nettoydelse at blive med de andre store realkreditinstitutter, der bl.a. mærker højst på F1-lånet set i forhold til F-kort, F3 og F5, som er ratingbureauernes krav om at reducere omfanget af de vist i tabellen. mest risikable lån. I forbindelse med prisjusteringen er det frem til udgangen af 2015 muligt med rabat at omlægge Forventninger til auktionen ramte lån til en lånetype med lavere omkostninger. Der er denne gang ekstra stor usikkerhed omkring Prisjusteringen rammer især F1- og F2-lån både med og renterne i forbindelse med refinanseringen til juli. Det er uden afdrag. Prisjusteringen og det massive fald i den primært usikkerheden om der fortsat er et pres på den lange rente gør, at besparelsen (målt som 1. års danske fastkurspolitik, som vi så i januar og februar. Det månedlige nettoydelse) ved at tage F1-lån frem for er umuligt at forudsige, om presset vil komme tilbage, fastrentelån, er blevet historisk lav, jf. figur 3. eller vil vende 180 grader. Dertil kommer usikkerheden omkring negative renter. Vi forventer derfor uændrede Figur 3: Forskel i nettoydelse mellem fast rente og F1 renter i forhold til april-refinanseringen. 1100 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 Tabel 2: Auktionsresultater fra Totalkredit Kontantlånsrente, med afdrag Termin F1 F3 jan-11 1,60 2,26 apr-11 2,07 2,82 okt-11 1,22 1,70 jan-12 1,12 1,52 apr-12 0,89 1,23 okt-12 0,38 0,68 jan-13 0,36 0,70 apr-13 0,44 0,78 okt-13 0,49 1,01 jan-14 0,25 0,67 apr-14 0,35 0,69 jul-14 0,37 okt-14 0,36 0,46 jan-15 0,51 0,40 apr-15 0,13 0,17 juli-15 (f) 0,13 0,17 F5 2,88 3,37 2,19 2,02 1,83 1,22 1,20 1,28 1,68 1,32 1,22 0,72 0,59 0,45 0,45 No te: 1. mio . kr., 30 års løbetid, med afdrag, før etableringso mko stninger. Egne beregninger Med andre ord er den umiddelbare fordel ved F1-lån i Anbefalinger forhold til lån med fast rente blevet reduceret kraftigt, da Vi anbefaler, at låntagere, der har rentetilpasningslån med besparelsen i 1. års månedlige nettoydelse er kommet refinansiering til juli, får foretaget et ”service-eftersyn” i ned på ca. 330 kr. pr. 1 mio. kr. i gæld. lyset af de historisk lave renter og prisjusteringen fra Totalkredit. Tabel 1: Aktuelle lånemuligheder, 1 mio. kr. i gæld 1. år pr. måned Kursnettoydelse afdrag følsomhed* 30-årige lån med afdrag F-kort 3.178 2.912 0 F1 3.300 2.724 0 F3 3.249 2.708 -23.000 F5 3.301 2.596 -42.000 2% 2047 3.630 2.069 -83.401 30-årige lån uden afdrag F-kort 430 0 0 F1 740 0 0 F3 705 0 -23.000 F5 870 0 -42.000 2% 2047 1.746 0 -99.733 Fastrentelån med 10, 15 og 20 års løbetid ½% 2027 8.980 8.313 -53.159 1% 2032 6.289 5.314 -58.745 1½% 2037 4.918 3.653 -74.482 No te: B eregnet på baggrund af Spar No rds fo rventninger til renten på variabelt fo rrentede lån o g ved 80% belåning. * Ændring i kursværdien af restgælden ved en stigning i renten på 1%-po int Figur 4: Kontantlånsrenten på rentetilpasningslån 6,5 5,5 4,5 3,5 2,5 1,5 0,5 -0,5 -1,5 2008 2009 F1 2010 2011 2012 2013 F3 2014 2015 F5 Kilde: RIO o g egne beregninger Side 2 af 3 Vi anbefaler, at man sikrer renten. Dette kan enten gøres ved at skifte til F5 eller ved at skifte helt eller delvist over til fastrentelån. Endelig anbefaler vi, at låntagere med afdragsfri lån får gennemgået mulighederne for at omlægge til en lånetype med lavere bidrag og omkostninger. Delt belåning Realkreditlån behøver ikke være et enten-eller med hensyn til variabel eller fast rente. Det kan også være et både-og, så man derved spreder risikoen og muligheder ligesom på investeringssiden. Totalkredit har reduceret omkostningerne ved belåninger, to så etablering lån ikke af er sådanne lig med at indfri fastrentelånet til en lavere kurs, når de lange renter er steget, og derved skærer restgæld væk. Flere studier har vist, at det på langt sigt er mest optimalt. F1-lånet, giver delt belåning nogle spændende muligheder for en beskeden merydelse på ca. hvis man fortsat afdrager. man frem til 30. april 2015 mulighed for at ændre perioden mellem rentetilpasninger, afdragsprofil Vælger man afdragsfrihed på fastrentelånet, vil 1. års månedlige udløber, hvis du ønsker at følge vores anbefalinger. ansvar for Spar Nord Bank. Vurderinger og anbefalinger er baseret på standardberegninger og en række forudsætninger, der ikke nødvendigvis er identisk med de vilkår, der gælder for den enkelte låntager. Søg derfor altid konkret rådgivning i Spar Nord Bank. nettoydelse falde ca. 839 kr. Gevinsten ved begge eksempler er, at man bliver i stand til at skære restgæld væk ved at kunne og lånetype. Kontakt din rådgiver i Spar Nord inden fristen Alle beregninger og anbefalinger er vejledende og uden I tabel 3 har vi regnet på to eksempler. Set i forhold til at kr., Alt det praktiske Har man rentetilpasningslån med refinansiering til juli, har forventes at være lave i lang tid endnu, og muligheden for 104 Vi anbefaler primært delt belåning til lån over 1½ mio. kr. delte Ved delt belåning udnytter man både, at de korte renter med No te: B eregnet på baggrund af Spar No rds fo rventninger til renten på variabelt fo rrentede lån o g ved 80% belåning. * Ændring i kursværdien af restgælden ved en stigning i renten på 1%-po int dobbelt omkostninger. fortsætte Tabel 3: Delt belåning, 1 mio. kr., 30 år 1. år pr. måned Kursnettoydelse afdrag følsomhed* 100% F1-lån med afdrag F1 3.300 2.724 0 50% F-kort med afdrag og 50% 2½-47 med afdrag F-kort 1.589 1.456 0 2% 2047 1.815 1.034 -41.701 Samlet 3.404 2.491 -41.701 50% F-kort med afdrag og 50% 2½-47 uden afdrag F-kort 1.589 1.456 0 2% 2047 873 0 -49.866 Samlet 2.462 1.456 -49.866 indfri fastrentelånet til en lavere kurs, når renten er steget. Redaktion afsluttet, 13. marts 2015, kl. 13:09 Denne publikation er udgivet af Handelsområdet i Spar Nord Bank A/S, Postboks 162, 9100 Aalborg. Publikationen er markedsføringsmateriale og kan ikke anses som investeringsanalyse. Gengivelsen af publikationen eller dele heraf er ikke tilladt uden forudgående tilladelse. Der er ikke forbud mod at handle inden offentliggørelse og Spar Nord Bank koncernen kan have positioner i de pågældende finansielle instrumenter og valutakryds. Publikationen er baseret på offentligt tilgængeligt materiale, som Handelsområdet i Spar Nord Bank A/S anser for at være pålidelig. Handelsområdet i Spar Nord Bank A/S tager forbehold for fejl i kilder, trykfejl og beregningsfejl. Alle vurderinger er udført på den angivne dato og kan ændres uden videre. Historiske afkast, vurdering af gevinstpotentiale og værdiansættelsesmæssige betragtninger kan ikke opfattes som garanti for fremtid afkast. Med mindre andet er angivet er afkastberegninger opgjort eksklusiv handelsomkostninger. Den fremtidige kursudvikling og/eller det fremtidige afkast kan blive negativt og gevinster eller tab kan blive forøget eller formindsket som følge af valutakursudsving. Anbefalingerne skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende finansielle instrumenter. Spar Nord Bank koncernen påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af materialet. Side 3 af 3
© Copyright 2024