Gældspleje af realkreditlån i bolig
Markedsføringsmateriale
LÅNEANBEFALINGER
13. marts 2015
Refinansiering af rentetilpasningslån: Drop F1 - skift til et billigere lån
Af chefanalytiker Martin Lundholm, [email protected], tlf. 96 34 40 55
·
Endnu engang er renterne faldet og endnu engang nået nye historisk lave niveauer.
·
F1-lånet er blevet for dyrt på grund af højere omkostninger og lavere lange renter.
·
Totalkredit giver rabat i år, hvis man skifter til et lån med lavere omkostninger. Vi anbefaler derfor, at alle boligejere
med rentetilpasningslån får revurderet boligfinansieringen.
·
Vi anbefaler, at boligejere sikrer renten for en længere periode i forbindelse med den kommende refinansiering. Lån
over 1½ mio. kr. kan med fordel overveje at dele lånet i to og dermed ”spille” på to heste.
Makroøkonomisk baggrund
positive
takter.
Specielt
har
den
indenlandske
Et massivt opkøb fra Den Europæiske Centralbank (ECB)
efterspørgsel i Tyskland overrasket positivt. Der er derfor
af bl.a. statsobligationer, et stort fald i energipriserne og
håb om, at ECB’s obligationsopkøb, svækkelse af euroen
en markant svækkelse af euroen har presset renterne ned
og
i nye rekord lave niveauer i Eurozonen. I Danmark har en
kreditmarkedet er ved at tø op i Eurozonen, tilsammen
massiv
kan sætte gang i et holdbart og selvbærende opsving i
indstrømning
udfordret
den
af
valuta
danske
i
januar
fastkurspolitik
og
og
februar
gjort,
at
lavere
energipriser
sammen
med
tegn
på,
at
Europa.
Nationalbanken har sat renterne ned i negativt territorium
og stoppet for udstedelser af statsobligationer. Det har
medført,
at
Danmark
i
perioder
har
haft
Figur 2: Aktivitetsbarometre
verdens
62
næstlaveste renter – kun i Schweiz har renterne været
Samlet set har det betydet, at vi igen har nået nye rekord
lave renteniveauer, jf. figur 1, og i mange tilfælde er
renterne endda blevet negative!
Figur 1: Renten på fastrente realkreditlån
24%
60
Værdi >50 indikerer vækst
lavere.
58
56
54
52
50
48
46
44
2010
21%
18%
2011
2012
EU
2013
2014
USA
15%
2015
Kina
Kilde: Eco Win o g M arkit
12%
På kortere sigt forventer vi uændrede til lavere lange
9%
renter, men efterhånden som tiden går, forventer vi, at de
økonomiske nøgletal i Europa bliver bedre, og i USA
6%
forventer vi, at centralbanken (Fed) hæver renten til juni,
3%
hvilket begge dele forventes at presse de lange renter op.
Dertil kommer, at de lange renter er så lave og afvigende,
0%
1900 1912 1925 1938 1951 1964 1977 1990 2003
at pludselig og markante kursfald på lange obligationer er
en overhængende risiko. Derfor skal man udnytte de lave
lange renter, mens tid er.
Vækstmæssigt
mindre
har
afmatning
amerikansk
hen
økonomi
over
oplevet
vinteren,
en
men
aktivitetsbarometret (ISM) ligger stadig over 50 og
De korte renter op til 3 års løbetid forventes at være
nogenlunde stabile mindst 12 måneder frem.
indikerer dermed fortsat fremgang, som det fremgår af
figur 2. Væksten i Eurozonen har de seneste måneder vist
Side 1 af 3
F1 er blevet et dyrt lån
Ønsker man forsat variabel rente, er F1 også blevet dyrt i
Totalkredit hævede 1. januar prisen på lån med variabel
forhold til alternativerne, som det fremgår af tabel 1.
rente og afdragsfrie lån. Dermed følger Totalkredit trop
Således forventes 1. års månedlige nettoydelse at blive
med de andre store realkreditinstitutter, der bl.a. mærker
højst på F1-lånet set i forhold til F-kort, F3 og F5, som er
ratingbureauernes krav om at reducere omfanget af de
vist i tabellen.
mest risikable lån. I forbindelse med prisjusteringen er det
frem til udgangen af 2015 muligt med rabat at omlægge
Forventninger til auktionen
ramte lån til en lånetype med lavere omkostninger.
Der er denne gang ekstra stor usikkerhed omkring
Prisjusteringen rammer især F1- og F2-lån både med og
renterne i forbindelse med refinanseringen til juli. Det er
uden afdrag. Prisjusteringen og det massive fald i den
primært usikkerheden om der fortsat er et pres på den
lange rente gør, at besparelsen (målt som 1. års
danske fastkurspolitik, som vi så i januar og februar. Det
månedlige nettoydelse) ved at tage F1-lån frem for
er umuligt at forudsige, om presset vil komme tilbage,
fastrentelån, er blevet historisk lav, jf. figur 3.
eller vil vende 180 grader. Dertil kommer usikkerheden
omkring negative renter. Vi forventer derfor uændrede
Figur 3: Forskel i nettoydelse mellem fast rente og F1
renter i forhold til april-refinanseringen.
1100
1000
900
800
700
600
500
400
300
200
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Tabel 2: Auktionsresultater fra Totalkredit
Kontantlånsrente, med afdrag
Termin
F1
F3
jan-11
1,60
2,26
apr-11
2,07
2,82
okt-11
1,22
1,70
jan-12
1,12
1,52
apr-12
0,89
1,23
okt-12
0,38
0,68
jan-13
0,36
0,70
apr-13
0,44
0,78
okt-13
0,49
1,01
jan-14
0,25
0,67
apr-14
0,35
0,69
jul-14
0,37
okt-14
0,36
0,46
jan-15
0,51
0,40
apr-15
0,13
0,17
juli-15 (f)
0,13
0,17
F5
2,88
3,37
2,19
2,02
1,83
1,22
1,20
1,28
1,68
1,32
1,22
0,72
0,59
0,45
0,45
No te: 1. mio . kr., 30 års løbetid, med afdrag, før etableringso mko stninger. Egne beregninger
Med andre ord er den umiddelbare fordel ved F1-lån i
Anbefalinger
forhold til lån med fast rente blevet reduceret kraftigt, da
Vi anbefaler, at låntagere, der har rentetilpasningslån med
besparelsen i 1. års månedlige nettoydelse er kommet
refinansiering til juli, får foretaget et ”service-eftersyn” i
ned på ca. 330 kr. pr. 1 mio. kr. i gæld.
lyset af de historisk lave renter og prisjusteringen fra
Totalkredit.
Tabel 1: Aktuelle lånemuligheder, 1 mio. kr. i gæld
1. år pr. måned
Kursnettoydelse
afdrag
følsomhed*
30-årige lån med afdrag
F-kort
3.178
2.912
0
F1
3.300
2.724
0
F3
3.249
2.708
-23.000
F5
3.301
2.596
-42.000
2% 2047
3.630
2.069
-83.401
30-årige lån uden afdrag
F-kort
430
0
0
F1
740
0
0
F3
705
0
-23.000
F5
870
0
-42.000
2% 2047
1.746
0
-99.733
Fastrentelån med 10, 15 og 20 års løbetid
½% 2027
8.980
8.313
-53.159
1% 2032
6.289
5.314
-58.745
1½% 2037
4.918
3.653
-74.482
No te: B eregnet på baggrund af Spar No rds fo rventninger til renten på variabelt fo rrentede
lån o g ved 80% belåning.
* Ændring i kursværdien af restgælden ved en stigning i renten på 1%-po int
Figur 4: Kontantlånsrenten på rentetilpasningslån
6,5
5,5
4,5
3,5
2,5
1,5
0,5
-0,5
-1,5
2008
2009
F1
2010
2011
2012
2013
F3
2014
2015
F5
Kilde: RIO o g egne beregninger
Side 2 af 3
Vi anbefaler, at man sikrer renten. Dette kan enten gøres
ved at skifte til F5 eller ved at skifte helt eller delvist over
til fastrentelån.
Endelig anbefaler vi, at låntagere med afdragsfri lån får
gennemgået mulighederne for at omlægge til en lånetype
med lavere bidrag og omkostninger.
Delt belåning
Realkreditlån behøver ikke være et enten-eller med
hensyn til variabel eller fast rente. Det kan også være et
både-og, så man derved spreder risikoen og muligheder
ligesom på investeringssiden. Totalkredit har reduceret
omkostningerne
ved
belåninger,
to
så
etablering
lån
ikke
af
er
sådanne
lig
med
at indfri fastrentelånet til en lavere kurs, når de lange
renter er steget, og derved skærer restgæld væk. Flere
studier har vist, at det på langt sigt er mest optimalt.
F1-lånet,
giver
delt
belåning
nogle
spændende muligheder for en beskeden merydelse på ca.
hvis
man
fortsat
afdrager.
man frem til 30. april 2015 mulighed for at ændre
perioden
mellem
rentetilpasninger,
afdragsprofil
Vælger
man
afdragsfrihed på fastrentelånet, vil 1. års månedlige
udløber, hvis du ønsker at følge vores anbefalinger.
ansvar for Spar Nord Bank. Vurderinger og anbefalinger er
baseret
på
standardberegninger
og
en
række
forudsætninger, der ikke nødvendigvis er identisk med de
vilkår, der gælder for den enkelte låntager. Søg derfor
altid konkret rådgivning i Spar Nord Bank.
nettoydelse falde ca. 839 kr.
Gevinsten ved begge eksempler er, at man bliver i stand
til
at
skære
restgæld
væk
ved
at
kunne
og
lånetype. Kontakt din rådgiver i Spar Nord inden fristen
Alle beregninger og anbefalinger er vejledende og uden
I tabel 3 har vi regnet på to eksempler. Set i forhold til at
kr.,
Alt det praktiske
Har man rentetilpasningslån med refinansiering til juli, har
forventes at være lave i lang tid endnu, og muligheden for
104
Vi anbefaler primært delt belåning til lån over 1½ mio. kr.
delte
Ved delt belåning udnytter man både, at de korte renter
med
No te: B eregnet på baggrund af Spar No rds fo rventninger til renten på variabelt fo rrentede
lån o g ved 80% belåning.
* Ændring i kursværdien af restgælden ved en stigning i renten på 1%-po int
dobbelt
omkostninger.
fortsætte
Tabel 3: Delt belåning, 1 mio. kr., 30 år
1. år pr. måned
Kursnettoydelse
afdrag
følsomhed*
100% F1-lån med afdrag
F1
3.300
2.724
0
50% F-kort med afdrag og 50% 2½-47 med afdrag
F-kort
1.589
1.456
0
2% 2047
1.815
1.034
-41.701
Samlet
3.404
2.491
-41.701
50% F-kort med afdrag og 50% 2½-47 uden afdrag
F-kort
1.589
1.456
0
2% 2047
873
0
-49.866
Samlet
2.462
1.456
-49.866
indfri
fastrentelånet til en lavere kurs, når renten er steget.
Redaktion afsluttet, 13. marts 2015, kl. 13:09
Denne publikation er udgivet af Handelsområdet i Spar Nord Bank A/S, Postboks 162, 9100 Aalborg. Publikationen er markedsføringsmateriale og kan
ikke anses som investeringsanalyse. Gengivelsen af publikationen eller dele heraf er ikke tilladt uden forudgående tilladelse. Der er ikke forbud mod at
handle inden offentliggørelse og Spar Nord Bank koncernen kan have positioner i de pågældende finansielle instrumenter og valutakryds.
Publikationen er baseret på offentligt tilgængeligt materiale, som Handelsområdet i Spar Nord Bank A/S anser for at være pålidelig. Handelsområdet i
Spar Nord Bank A/S tager forbehold for fejl i kilder, trykfejl og beregningsfejl. Alle vurderinger er udført på den angivne dato og kan ændres uden
videre. Historiske afkast, vurdering af gevinstpotentiale og værdiansættelsesmæssige betragtninger kan ikke opfattes som garanti for fremtid afkast.
Med mindre andet er angivet er afkastberegninger opgjort eksklusiv handelsomkostninger. Den fremtidige kursudvikling og/eller det fremtidige afkast
kan blive negativt og gevinster eller tab kan blive forøget eller formindsket som følge af valutakursudsving.
Anbefalingerne skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende finansielle instrumenter. Spar Nord Bank koncernen påtager sig intet
ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af materialet.
Side 3 af 3