3 2 Isännöitsijän viikko Takana vakaa vuosi, edessä uudet haasteet Vuosi 2012 oli Akseli Kiinteistöpalvelut Oy:lle tasaisesti kehittyvän toiminnan vuosi. Toiminnalliset ja taloudelliset tavoitteet saavutettiin pääosin hyvin. Tästä kuuluu kiitos osaavalle ja ahkeralle henkilökunnalle ja ennen kaikkea uskollisille asiakkaille. Liikevaihto oli 6.456.422 euroa, jossa oli kasvua edellisestä vuodesta 8,8 prosenttia. Tulos oli suunnitelman mukaisten poistojen jälkeen 6.996 euroa tappiollinen. Tuloksen osalta jäi vähän parannettavaa alkaneelle vuodelle. Asiakasmäärän jo useita vuosia jatkunut tasainen kasvu ilahduttaa ja luo hyvän perustan toiminnan kehittämiselle. Kehityksessä pysyttävä mukana Uusi lainsäädäntö ja nopea tekninen kehitys asettavat myös kiinteistöpalveluyrityksille uusia haasteita. Parhaiten näihin pystyy vastaamaan riittävän suuri ja kasvava yritys. Akselin palveluksessa olevaan 100 hengen joukkoon mahtuu monen asian erityisosaamista. Kasvun myötä voimme palkata myös uusia osaajia. Kuluvan vuoden alusta lähtien saimme sähköisen laskujen kierrätyksen käyttöön sekä kaikkien asiakasyhtiöiden Mitä kuuluu isännöitsijän työpäivään? Akseli Kiinteistöpalvelut Oy:n isännöitsijä Tanja Merivirta piti kirjaa kevään yhtiökokousten värittämän viikkonsa työtehtävistä. Tarkasteltavaksi osui vappua edeltävä viikko numero 27. Maanantai että Akselin osalta. Yhä suurempi osa laskuista saapuu verkkolaskuina ja skannaus on katoavaa perinnettä. Taloyhtiölle tämä merkitsee ajantasaisia ja kustannustehokkaita taloushallinnon palveluja. Rakennusautomaatio, putkityöt ja sähkötyöt organisoitiin vuosi sitten Akselissa omaksi talotekniikkaosastoksi. Asiakkaat ovat vuoden kuluessa löytäneet mukavasti uudet palvelut. Tarjoamme talotekniikan palveluja sekä taloyhtiöille että suoraan asukkaille. Vaikkapa keittiöremontin teettäjälle on helpottavaa löytää putkimies ja sähkömies läheltä yhdestä paikasta. Talotekniikasta on muotoutunut Akselille myös taloudellisesti merkittävä toiminto. ten ja muiden vastuuhenkilöiden kanssa on toteutettu järjestämällä säännöllisesti vähintään kaksi kertaa vuodessa asiakastilaisuuksia taloyhtiöpäättäjille. Olemme saaneet kuulla näissä tilaisuuksissa oman alansa parhaita asiantuntijoita. Tämän kevään asiakastilaisuudessa oli pääesiintyjänä Isännöintiliiton lakiasiantuntija Marina Furuhjelm kertoen kiinteistöalan ajankohtaisista lakimuutoksista. Kulmakunnassa julkaistavilla tiedotussivuilla on viime vuosina välitetty asiakastilaisuuden tärkeintä antia hoidossamme olevien taloyhtiöiden kaikille asukkaille ja lehden muillekin lukijoille. Näin saamme asiantuntijoiden sanomaa välitettyä laajalle joukolle. Esitysmateriaalit löytyvät myös Akseli Kiinteistöpalveluiden kotisivuilta. Kulmakivinä tiedottaminen ja avoimuus Allekirjoittanut ja koko Akselin väki toivottavat asiakkailleen, yhteistyökumppaneilleen ja kaikille KulmakunHyvä yhteistyö Kulmakunta-lehden kanssa säännöllisen tie- nan lukijoille lämmintä ja virkistävää kesää. dottamisen merkeissä on jatkunut 10 vuoden ajan. Akselin omien kuulumisten ohella tiedotussivuilla on jaettu taloyhtiöiden hallituksia ja asukkaita palvelevaa tietoa monipuolisesti. Tiedottaminen lisää avoimuutta omistajayhtiöiden ja Mauri Kivilaakso asukkaiden suuntaan. toimitusjohtaja Hyvää yhteistyötä asiakaskiinteistöjen hallituksien jäsen- Akseli Kiinteistöpalvelut Oy - Työpäivä alkoi normaalisti kello 8.30. Päivä kului paperitöissä, kuten edellisen viikon yhtiökokouspöytäkirjoja laatien ja tulevien yhtiökokousten kutsuja tehden. Sovin myös muutamista remonteista. Kello 16 jälkeen valmistelin kahta illalla pidettävää yhtiökokousta. Työpäivä päättyi kokousten jälkeen noin kello 21. ”Hyvin kiireinen viikko” Isännöitsijä Tanja Merivirta arvioi tarkastelun alle osuneen viikon olleen erityisen kiireinen. - Kevät on muutenkin vuoden kiireisintä aikaa, mutta nyt arkipäivälle osunut vappu teki viikosta vielä tavallista tiukemman. Keväisin, kun yhtiökokousruletti on kiivaimmillaan, isännöitsijät kulkevat kentällä tavallista vähemmän. - Kentällä liikutaan enemmän taas, kun yhtiökokouksissa päätetyt urakat alkavat. Tiistai - Aamu alkoi kello 8.30. Valtaosa päivästä kului taas tavanomaisissa paperitöissä. Poikkeuksellista oli päiväsaikaan pidetty taloyhtiön hallituksen kokous. Aika harvan hallituksen koostumus on sellainen, että päiväkokoukset ovat mahdollisia. Illalla oli yksi yhtiökokous, ja työpäivä päättyi kello 20. Keskiviikko - Tilintarkastajan kanssa oli sovittu tapaaminen jo aamu kahdeksaksi. Sen jälkeen aikaa kului puhelimessa ja paperitöissä. Kello12 minä ja muut Akselin isännöitsijät tapasimme Turun kaupungin korjausneuvojan, ja kello 14 oli palaveri erään taloyhtiön hallituksen puheenjohtajan kanssa. Sitten valmistauduin illan yhtiökokoukseen, jonka jälkeen työpäivä päättyi kello 20. Torstai ”Mikä tässä oikein maksaa?” Isännöitsijäntodistus ei synny napin painalluksella Isännöitsijäntodistuksen hinta herättää toisinaan kritiikkiä. - Isännöitsijäntodistus ei synny nappia painamalla, kuten olen joskus kuullut väitettävän. Se vaatii lukuisia työvaiheita ja jatkuvaa tietojen päivittämistä, Isännöintiliitto ry:n lakiasiantuntija Marina Furuhjelm muistuttaa. Laki ja asetukset määräävät isännöintitodistuksen vähimmäissisällöstä. Furuhjelmin mukaan on kuitenkin yleinen käytäntö, että todistukseen merkitään tietoa minimisisältöä enemmän. - Monet isännöitsijäntodistukseen tarvittavista tiedoista ovat sellaisia, joita päivitetään jatkuvasti ja viedään sitä mukaa rekisteriin. Osa tiedoista taas pitää päivittää varta vasten, kun todistus tilataan. Esimerkiksi ajanmukainen asuntokohtainen lainaosuus on aina laskettava isännöitsijäntodistukseen. Isännöitsijän on tarkistettava, että kaikki todistuksen tiedot pitävät edelleen paikkansa. Aikaa kuluu, kun monikohtaiseen todistukseen varmistetaan muun muassa osakkaan mahdolliset vastikerästit, rakennuksen korjaushistoria sekä huoneistossa tehdyt remontit. Isännöitsijä on viime kädessä vastuussa siitä, että isännöitsijäntodistuksen tieILMOITUS Perjantai dän, että pääkaupunkiseudulla isännöitsijäntodistuksesta voidaan velottaa jopa 250 euroa. Akseli Kiinteistöpalvelut Oy:n hinnoittelu osuu keskihinnan alapuolelle: isännöitsijäntodistuksen saa 78 eurolla. - Tämä vastaa alle tunnin työtä, jos hintaa verrataan isännöitsijän arvonlisäverolliseen ja työnantajamaksut sisältävään keskimääreäiseen tuntikustannukseen. - Voidaan tietysti miettiä, mikä on kohtuullista ja mihin kustannuksia verrataan, mutta esimerkiksi minä en pystyisi päivittämään todistusta tunnissa. Kulut vain tilaajalle Isännöintiliitto ry:n lakiasiantuntija Marina Furuhjelm muistuttaa, että isännöitsijäntodistuksen laatimiseen kuuluu lukuisia vaiheita. dot pitävät paikkansa. Jos todistus laaditaan hutiloiden ja asiakirjaan eksyy väärää tietoa, vastuu lankeaa isännöitsijän harteille ja isännöitsijä on korvausvelvollinen virheistään. - Isännöitsijän henkilökohtainen vastuu on todella kova. Myös se maksaa, Furuhjelm huomauttaa. Hallituksen hyväksymä maksu Lain mukaan todistuksesta voidaan periä ”taloyhtiön hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu”. Käytännössä tämä tarkoittaa, että taloyhtiön hallitus sopii hinnasta isännöintiyrityksen kanssa osakkaan puoles- ta. Sovittu hinta ilmoitetaan eivät kärsi todistuksen laatiisännöintiyrityksen palvelu- misesta. hinnastossa. Furuhjelmin mukaan isänIsännöitsijäntonöitsijäntodisdistuksen toimi- Akseli velottaa tuksen viimeksi tusaika on taval- keskimääräistä tilastoitu keskilisesti kahdesta hinta on 80 euneljään arkipäi- vähemmän. roa. vää. - Hinnat ovat Toimitusaika on joustava, kuitenkin jo nousseet, ja jotta isännöitsijän muut työt keskiarvo on kohonnut. Tie- Mieluisin työtehtävä - Töihin taas kello 8.30. Kymmeneltä kävin nostamassa yhden yhtiön pankkilainan. Kello 12-15 välisenä aikana kävimme erään parvekeurakan urakkaneuvottelut. Tapaamisten välit kuluivat paperitöissä. Urakkaneuvottelujen jälkeen valmistauduin kahteen yhtiökokoukseen, joista jälkimmäinen päättyi kello 21. Furuhjelm viittaa asunto-osakeyhtiölakiin, johon kirjatun ajatuksen mukaan nimenomaan todistuksen tilaajan on syytä maksaa isännöitsijäntodistuksen laatimisesta syntyvät kulut. - Laki lähtee siitä, ettei kyseisillä kuluilla ole syytä rasittaa muita osakkeenomistajia. Todistuksen hintaa taivastelevien on hyvä muistaa, että isännöitsijän lisäksi isännöitsijäntodistuksen laatimiseen tarvitaan myös muita ammattilaisia, kuten kirjanpitäjää ja kiinteistösihteeriä. ILMOITUS - Työpäivä alkoi kello 8.30. Päivän täyttivät jälleen paperityöt, kuten kokouspöytäkirjojen ja isännöitsijäntodistusten laadinta. Koska oli vapun alusviikko, ja keskelle viikkoa osuva vappu veisi kaksi arki-iltaa tulevalta viikolta, myös perjantai-illalla oli yhtiökokous. On hyvin poikkeuksellista, että yhtiökokouksia järjestetään viikonloppua vasten. Päivä päättyi kello 20. Kirjanpitäjät ja isännöitsijät tekevät tiivistä yhteistyötä. Akselissa yhteistyötä helpottavat vierekkäin sijaitsevat työtilat. Isännöitsijä Tanja Merivirta (vas.) tarkastelee lukuja kirjanpitäjä Birgitta Vikstedtin kanssa. Vaikka yhtiökokoukset venyttävät isännöitsijöiden työpäiviä keväisin ja syksyisin, Merivirta pitää yhtiökokouksia työnsä kantilta kaikkein antoisimpina tehtävinä. - Kokous on juuri se hetki, kun tapaa asukkaita. Toivon aina, että ihmiset ovat lukeneet kokouskutsun ja esityslistan huolella, jotta asioista syntyisi keskustelua. Merivirta alleviivaa vapaan ja avoimen keskustelun merkitystä. - Yhtiökokoukset eivät ole kuolemanvakavia tilaisuuksia, joten turhaa jäykistelyä pitäisi välttää - vaikka esityslistan mukaan edetäänkin. Vapaamuotoiset keskustelut ovat usein kokousten hedelmällisintä antia. Merivirta katsoo, että etenkin isoimpien taloyhtiöiden olisi hyvä kokoustaa kahdesti vuodessa: keväisin ja syksyisin. Suurin osa yhtiöistä kokoontuu vain kevätkokouksiinsa. - On hyvä nähdä yhtiöiden väkeä riittävän usein. Kiireistä ja pitkistä päivistä huolimatta, Merivirta vakuuttaa nauttivansa työstään. - Parasta on, kun ei koskaan tiedä, mitä työpäivä tuo tullessaan. Pihalla liikkuminen edellyttää varovaisuutta Öljysäiliötyömaa valmistuu syyskuussa Akseli Kiinteistöpalvelut Oy:n pihamaalla heti vapun jälkeen alkanut Varissuon Lämpö Oy:n öljysäiliötyömaa valmistuu syyskuussa. Akselin kiinteistöjen hoitopäällikkö Ilkka Heinonen kehottaa Akselin Varissuon toimistossa asioivia huomioimaan työmaasta johtuvat pihamaan erityisjärjestelyt, jotta mahdollisilta vaaranpaikoilta vältyttäisiin. - Töiden aikana pääoven eteen johtaa yhden auton mentävä ura, ja autoilijan pitää tarpeen vaatiessa väistää vastaantulevaa. Varovaisuutta tarvitaan. Myös pysäköintipaikkoja löytyy pihamaalta tavallista vähemmän. Autot olisi hyvä parkkeerata muualle, jos se vain on mahdollista, Heinonen vetoaa. Hän muistuttaa, että työmaalla liikkuminen on ehdottomasti kielletty. - Työmaa-alue on rajattu lippusiimalla ja sitä reunustavat työmaasta varoittavat YIT:n kyltit. Alueelle ei voi eksyä vahingossa. Heinonen painottaa liikku- Öljysäiliötä purettiin viime viikolla. Työmaa vaikuttaa muun muassa pihan pysäköintiin. ILMOITUS miskiellon koskevan myös viikonloppuja. - Akselin piha on yksityisaluetta. Ei täällä voi kulkea miten tahansa. Kameravalvonnassamme ei ole katvealueita, joten kamerat paljastavat, jos työmaalla tehdään ilkivaltaa. Nykyisin Varissuon lämmittämisestä huolehtii puuhaketta polttava biolämpölaitos. Öljyä käytetään ainoastaan pakkashuippujen lämmöntarpeen tyydyttämiseen. Öljyä polttava lämpölaitos tekee myös varalaitoksen virkaa, jos biolämpölaitoksen toiminnassa ilmenee häiriöitä. Vanhaan öljysäiliöön upposi peräti kaksi miljoonaa litraa vähärikkistä raskasta polttoöljyä. Uusi säiliö on selvästi pienempi. - Sen tilavuus on noin 30 prosenttia vanhasta. Tämä johtuu juuri siitä, että öljyä käytetään enää lähinnä varalämmönlähteenä. Uutta öljysäiliötä eivät ohikulkijat huomaa: sen laki jää betoniseinämien taakse. ILMOITUS