Asumisen palvelut, verkostostrategiat & johtamisjärjestelmät Taloyhtiö 2015 Arto Huuskonen, TkT Messukeskus, 15.4.2015 OSA I ASUMISEN TILANNEKUVA www.tekes.fi/Julkaisut/onnellinen_tyo_ja_asuintila.pdf ASUMISEN LISÄARVO ELÄMISEN TOIMINNOT ASUMINEN YDINTOIMINNOT • Nukkuminen • Syöminen • Peseytyminen/ hygienia • Pukeutuminen • Ihmissuhteiden hoito • Lasten kasvatus • Lemmikkien pito • Harrastaminen/ leikkiminen • Vapaa-ajan vietto/oleskelu • Etc. TERVEYDEN YLLÄPITÄMINEN TALOUDELLISEN PÄÄOMAN KASVATTAMINEN TUKITOIMINNOT • Ydintoimintojen vaatimien tilojen & palvelujen hankinta ja hallinta • Rahan hankinta ja hallinta • Henkilölogistiikka • Tavaralogistiikka • Tavaroiden säilytys • Tavaroiden huolto • Etc. HENKISEN PÄÄOMAN KASVATTAMINEN SOSIAALISEN PÄÄOMAN KASVATTAMINEN ETC. MISTÄ SYNTYY LISÄARVOA? 1. Tuottamalla ydin- ja tukitoimintoja vaativia tiloja- ja palveluja edullisemmin 2. Erilaistamalla ydin- ja tukitoimintojen vaatimien tilojen ja palvelujen tuottamisen 3. Tuottamalla ydin- ja tukitoimintoja asukkaan puolesta 4. Liittämällä muita elämisen toimintoja asumisen yhteyteen Rolls Roycen arvolupaus (Ng et al., 2012) ”Power by the hour” GDL SDL (Vargo & Lusch, 2004; Siltaloppi & Nenonen, 2013) OSA II ASUMISEN PALVELUT ASUMISEN PALVELULIIKETOIMINTA ”ASUMISEN FM” ASUKASPALVELUT (vrt. käyttäjäpalvelut) ASUINTILOJEN KÄYTÖN MAHDOLLISTAVAT TILAT JA PALVELUT ASUINTILAT Muunneltu: Grönroos (2007): “Service Management and Marketing. Customer Management in Service Competition” LISÄARVOPALVELUT TUKIPALVELUT YDINPALVELU YDINPALVELUT Asumisen toiminnot mahdollistavat tilat: -Asunto, 1hh -Asunto, 2hh -Asunto, 3hh -Asunto, 4hh+ TUKIPALVELUT LISÄARVOPALVELUT Asuntoon liittyvät palvelut: - Asunnon ominaisuuksiin ja rakennusmateriaaleihin vaikuttaminen - Asunnon pienet kunnostustyöt - Huoneistoremontit - Sisustussuunnittelu ja –palvelut Valinnaiset asuintilat: -Keittiö / keittokomero -Ruokailuhuone -Sauna -Kodinhoitohuone/ Siivouskomero -Parveke / Terassi Tilojen ja palvelujen hallinnointiin liittyvät palvelut: - Kiinteistövälitys, vuokraus - Isännöinti (kokonaisuutena) - Tilojen varaaminen - Tavara- ja palveluhankintakanavat - Rahoituspalvelut Kiinteistöjen käyttöön liittyvät yhteistilat ja laitteet (sisä, ulko): - Porraskäytävä, Hissi - Pihatie - Jätehuone - Tekninen tila / IV / Lämmönjako - Siivousvälinevarasto Asukkaan toimintaan liittyvät tilat: - Säilytystilat (pyörä- ja lastenvaunusäilytys, UVV, kanakoppi) - Autohalli/-talli/-paikka - Yhteiset käyttötilat (esim. saunaosasto, pyykkitupa, kerhohuone, kuntosali) - Piha-alueet, leikkialueet ja -laitteet Tilatuotanto: - Tontti- ja rakentamispalvelut (ei eritellä tarkemmin tässä yhteydessä) Kiinteistöjen käyttöön liittyvät palvelut: - Lämpö, vesi, sähkö - TV- & tietoliikenneyhteydet - Turvapalvelut Asukkaan toimintaan liittyvät palvelut: - Kotisiivous - Ostosten kotiinkuljetus ja catering - Lastenhoitopalvelut - Autonpesupalvelu, etc. Kiinteistöjen ylläpitoon liittyvät palvelut: - Yhteisten tilojen siivous - Ulkoalueiden hoito - Jätehuolto -Teknisten järjestelmien huolto - Palvelupyyntöjen käsittely - Kunnossapito Asukkaaseen ja asukkaan hyvinvointiin liittyvät palvelut: - Sosiaalinen isännöinti - Asumisyhteisöjen toiminta - Erityisryhmien päivätoiminta - Koti- ja kotisairaanhoidon palvelut ASUMISPALVELUJEN TARJONTA SUOMEN ASUMISTUOTEPORTFOLIO (VAPAARAHOITTEINEN) Palvelu Perustuote ”Halpa” asuminen Tornitaloasuminen Väliaikainen asuminen Hotellikoti, Loma-as. Senioriasuminen Hoivaasuminen Segmentointi ASUKASPALVELUT (1/4) Kolmen tyyppisiä palvelujen käyttäjiä: 1. Palvelusuuntautuneet Useimmiten: suurituloisia, johtajia, >75-vuotiaita Lapsiperheet, ikääntyneet 2. Potentiaaliset palveluiden ostajat 3. Kriittisesti palveluihin suhtautuvat Kuluttajatutkimus (2007) Tavoite ja toteutus: • Selvitettiin 33 kotitalouspalvelun kysyntää (kotitöitä korvaavia ostopalveluja, joista osa on verottajan määrittelemiä verovähennyskelpoisia palveluita) • Ei sisällytetty: Ravintolapalvelut, lasten päivähoito • Lomakekysely 2006: 2110 vastausta Yleisesti palvelujen käytöstä: • Suurin osa (yli 70 %) kotitalouksista on ostanut palveluja kerran tai pari kertaa kuukaudessa • Lähes puolet talouksista (46 %) oli käyttänyt jotain kotitalouden perustehtävää korvaavaa palvelua edes kerran (käyttö noin joka kolmas viikko) Selittäviä tekijöitä: Ikä Lasten lukumäärä Tulot TULOKSET Perustehtäväpalvelut Ajoittaiset palvelut Erityistilanteiden palvelut • Palvelusuuntautuneet: Osuus koko aineistoista 9,6 %; Käyttävät 55 % kaikista palveluiden käyttökerroista (keskimäärin 2-3krt/vko) Palvelujen kulutus, eniten käytetyt • 33 palvelusta kotitaloudet olivat hankkineet keskimäärin neljää eri palvelua, ostokertojen keskiarvo 23krt/v. Perustehtäväpalvelut: • Ateriapalvelu • Vaatteiden pesu • Puutarha- tai pihatyöt • Siivous (24%) (24%) (9%) (8%) Ajoittaiset palvelut • Auton pesu (45%) • Kodinkoneiden asennus/huolto (31%) • Auton renkaiden vaihto (24%) Erityistilanteiden palvelut • Remontti kotona (14%) • Ateria/pitopalvelu perhejuhliin (12%) Maksuhalukkuus: • Suurin osa kuluttajista ei halua maksaa kotitalouspalveluista hintoja, joita markkinat edellyttävät • Keskimäärin: 10 – 15 €/krt riippumatta palvelusta ASUKASPALVELUT (2/4) ALMA (2010-2012) Halutuimmat yhteiskäyttötilat (>10%): • Kokous-, kerho- tai askartelutila (23-27%) • Pesu-/kuivaushuone (16-17%) • Kunto-/punttisali (15-16%) • Kierrätyspiste (14-15%) • Pyöräkatos/-varasto (12-13%) Tavoite ja toteutus: • Mitä yhteiskäyttötiloja nykyisissä taloissa tai yhtiöissä on käytössä; mitä yhteiskäyttötiloja toivotaan nykyisten lisäksi? • Nettikysely: 807 vastaajaa, joista kerrostaloasukkaita 546 Selittäviä tekijöitä: Hallintatapa (omistus), Sukupuoli, Lapsikotitalous, kotitalouden koko Yhteisen tekemisen tilaa toivovat useammin omistusasunnossa asuvat vastaajat, miehet sekä vastaajat, jotka asuvat lapsikotitaloudessa 1-3hlö kotitaloudet: ainakin yksi yhteiskäyttötila Kotitalouden tulot Tulojen kasvaessa palvelujen käyttö kasvaa, lukuun ottamatta hyvinvointi- ja terveyspalvelut (ei selkeää trendiä) TULOKSET • Kotitalouspalveluiden käyttö, maksuhalukkuus sekä kiinnostusta käyttää palveluja? Käytetyimmät kotitalouspalvelut (kerran-pari/v.): • Tavarankuljetuspalvelut (28%) • Kotiin toimitettavat ateriat (10-30%) • Kodin pienet kunnostustyöt (19%) • Vaatehuolto (17%) • Huonekalujen asennus (8%) • Siivous (3%) Maksuhalukkuus kotitalouspalveluihin: • Kotisiivous: 20-29€/krt • Aterian toimitus: 1-9€/krt • Kuntosali: 1-9€/krt • Lastenhoito: 10-19€/h • Lemmikkieläin ulkoilutus: 1-9€/krt Palvelujen sisällyttäminen vastikkeeseen: • Kuntosali (62%) • Kodin pienet kunnostustyöt (44%) • Viikkosiivous (43) • Nettitavarantoimitus (41%) Palvelumanagerointi: • 80% haluaa tilata kotitalouspalvelut itse • 17% haluaisi käyttää palveluasiahenkilöä ASUKASPALVELUT (3/4) Asuinalueen ominaisuudet (1-4): • Turvallisuus (3.70) • Hyvä maine (3.35) • Hyvät kevyen liikenteen väylät (3.32) • Hyvät liikenneyhteydet pääliikenneväylille (3.23) Asuinalueen palvelut (1-4): • Julkinen liikenne, esim. bussipysäkki(3.56) • Puisto (3.13) • Päivittäistavarakauppa (3.13) • Terveyskeskus/lääkärinvastaanotto (2.99) SEVERI (2011-2013) Tavoite ja toteutus: • Suomalaisten keski-ikäisten ja iäkkäiden tulevaisuuden asuntotoiveet ja perusteet uuden kerrostaloasunnon ostamiselle • Satunnaisotanta Tampereen uudisasuntokohteiden esittelyissä (syksy 2012): 69 vastausta (35%) Selittäviä tekijöitä: Ikä, Sukupuoli, Asuinkaupunki Naiset arvostavat lähes kaikkia asunnon ominaisuuksia miehiä enemmän Huoneistosaunan merkitys vaihtelee paikkakunnittain: Helsingissä ja Tampereella huoneistosauna ei ole yhtä ehdoton ominaisuus kuin muissa tutkituissa kaupungeissa Esteettömät ratkaisut ovat (luonnollisesti) tärkeämpiä iäkkäämmille kuin nuoremmille asukkaille TULOKSET • Postikysely: 1142 vastaajaa (29%) neljässä kaupungissa (Helsinki, Tampere, Jyväskylä, Oulu) Ratkaisevan tärkeät (>60%): Julkiset liikenneyhteydet, Päivittäistavarakauppa Rakennus (1-4): • Hissiyhteys kaikkiin tiloihin (3.08) • Yhteinen piha-alue (3.00) • Pyykinkuivaushuone (2.95) • Pyykkitupa (2.83) Asunnon ominaisuudet (1-4): • Parveke (3.52) Ratkaisevan tärkeä (>60%) • Laatoitettu kylpyhuone (3.48) • Luontonäkymä (3.18) • Erillinen wc-tila (3.13) • Vaatehuone (3.13) Uuden asunnon valintaperusteet (1-4): • Terveellisyys (3.65) • Hyvä äänieristys (3.59) • Asunnon remonttivapaat vuodet (3.57) • Pienet ylläpitokustannukset (3.51) ASUKASPALVELUT (4/4) YHTEENVETO ASUKASPALVELUJEN KYSYNNÄSTÄ Kysytyt palvelut Maksuhalukkuus: Ihmisten palvelutarpeet rajoittuvat perinteisiin kotitalouspalveluihin, kysytyimpinä: • Kotiin toimitettavat ateriat • Pyykkihuolto • Kodin remonttipalvelut • Siivous • Auton pesu ja renkaiden vaihto (kodin ulkopuolella) Toisaalta, markkinakyselyissä usein kysytään osto- ja maksuhalukkuutta vain perinteisesti kotitalouspalveluiksi miellettävien palvelujen osalta Tällöin aivan uudenlaiset palvelutarpeet ja ideat palveluinnovaatioiksi jäävät usein selvittämättä Suurin osa kuluttajista ei ole valmis maksamaan kotitalouspalveluista hintoja, joita markkinat edellyttävät Palvelukysyntään vaikuttavia tekijöitä: Palvelujen kysyntä yleisesti ottaen kasvaa • tulojen kasvaessa palvelukohtaisesti yli kynnysarvon (n. 3.000-4.000 €/kk) ja • kotitalouden koon kasvaessa (lasten lukumäärä) Poikkeus: Terveydenhuoltopalvelujen kysynnässä ei ole tunnistettu yhteyttä tulojen kanssa Kysytyt asumisen yhteistilat Perinteisten taloyhtiöissä tarjottavien yhteistilojen (kerhotilat, talopesula) lisäksi asukkaat ovat lisääntyvissä määrin kiinnostuneita taloyhtiön omasta kuntoilutilasta/kuntosalista 13 OSA III VERKOSTOSTRATEGIA VUOKRATALOYHTIÖN NÄKÖKULMA (1/3) Painopiste 1: Isännöinti - Oma asiakasrajapinta - Keskitetty managerointi - Paikallisesti hajautettu kokonaishuolto - Erikoishuoltojen vuosisopimukset - Huoneistokorjauksien vuosisopimukset Loppuasiakkaat (vuokralaiset) Henkilötön Henkilöllinen Asiakaspalvelu (oma tuotanto) Vuokrataloyhtiö Esim. 1 Ylläpidon ICT Kiinteistönhoito Siivous ja -huolto (~50-60 tuottajaa) (~50-60 tuottajaa) Isännöinti (2 tuottajaa) Huoneistokorjaukset (~20 tuottajaa) Huuskonen, A. (2014). “Managing strategic service networks: Contingency view of integration in the context of Component services", Doctoral dissertation, Aalto University, School of Engineering. VUOKRATALOYHTIÖN NÄKÖKULMA (2/3) Painopiste 2: Tekninen huolto -Keskitetty asiakasrajapinta -Keskitetty tekninen huolto -Paikallisesti hajautettu kiinteistönhoito -Huoneistokorjauksien vuosisopimukset Loppuasiakkaat (vuokralaiset) Henkilötön Henkilöllinen Asiakaspalvelu (2 tuottajaa) Vuokrataloyhtiö Esim. 2 Ylläpidon ICT Teknisten järjestelmien huolto (3 tuottajaa) Kiinteistönhoito (>100 tuottajaa) Isännöinti (3 tuottajaa) Huoneistokorjaukset (~15 tuottajaa) Huuskonen, A. (2014). “Managing strategic service networks: Contingency view of integration in the context of Component services", Doctoral dissertation, Aalto University, School of Engineering. VUOKRATALOYHTIÖN NÄKÖKULMA (3/3) Painopiste 3: Hoito ja huolto -Oma asiakasrajapinta -Oma tekninen huolto -Keskitetty kiinteistönhoito -Erikoishuoltojen vuosisopimukset -Huoneistokorjauksien vuosisopimukset Loppuasiakkaat (vuokralaiset) Henkilötön Henkilöllinen Asiakaspalvelu (oma tuotanto) Vuokrataloyhtiö Esim. 3 Ylläpidon ICT Kiinteistönhoito ja -huolto (4 tuottajaa) Siivous (3 tuottajaa) Isännöinti (1 tuottaja, tytäryhtiö) Huoneistokorjaukset (~12 tuottajaa) Huuskonen, A. (2014). “Managing strategic service networks: Contingency view of integration in the context of Component services", Doctoral dissertation, Aalto University, School of Engineering. ISÄNNÖINNIN NÄKÖKULMA (1/3) 1. PERINTEINEN ISÄNNÖINNIN ORGANISOINTI 2. KAKSOISMALLI Lähde: Roth et al. (2012) “Asumisen palvelut tulevaisuuden isännöinnissä” ISÄNNÖINNIN NÄKÖKULMA (2/3) 3. TIIMIMALLI 4. YHDISTETTY TIIMI- JA KAKSOISMALLI Lähde: Roth et al. (2012) “Asumisen palvelut tulevaisuuden isännöinnissä” ISÄNNÖINNIN NÄKÖKULMA (3/3) 5. ISÄNNÖINTI PALVELUINTEGRAATTORINA ISÄNNÖINNIN TULEVAISUUS, PARADIGMAN MUUTOS? Lähde: Roth et al. (2012) “Asumisen palvelut tulevaisuuden isännöinnissä” PALVELUNTUOTTAJAN NÄKÖKULMA Dynaaminen / Orgaanien RAKENNE Vakaa / Mekanistinen VERKOSTOSTRATEGIA YMPÄRISTÖ Vakaa (Kiinteistöpalvelut) Dynaaminen (Asukaspalvelut) STANDARDOINTI YMPÄRISTÖN VAKAUTTAMINEN Markkinointi: - Riittävän palvelutarjonnan rakentaminen - Aktiivinen tarjoustoiminta - Asiakaskumppanuuksien kehittäminen Tuotanto: - Alueellinen suunnittelu - Hankintojen keskittäminen Johtaminen: - Vertikaaliset integraatiomekanismit - ICT, integraattoriroolit KUSTOMOINTI Markkinointi: - Kts. Standardointi Tuotanto: - Erilliset organisaatiorakenteet / Paikallisverkostot Johtaminen: - Hajautettu koordinointi - Keskitetty & hajautettu valvonta - Kumppaneiden valinta (luotettavuus) Markkinointi: - Kumppaneiden markkinointikanavien hyödyntäminen Tuotanto: - Sopimustekniikka (jatkuvuus) Johtaminen: - Hinnoittelu - Alueellinen koordinointi KOONTI Markkinointi: - Mukautuva/kehittyvä palvelutarjonta - Kumppaneiden valinta (houkuttelevuus) Tuotanto: - Web-pohjaiset teknologiat (Internet of things) Johtaminen: - Keskitetty koordinointi - Keskitetty seuranta - Asiakastyytyväisyys Huuskonen, A. (2014). “Supply network design in the residential-FM sector: A service provider perspective", Facilities, Vol. 32 Iss: 11/12, pp.723 - 738 OSA IV PALVELUVERKOSTOJEN JOHTAMISJÄRJESTELMÄT Managing Strategic Service Networks Contingency view of Integration in the Context of Component Services Doctoral dissertation Arto Huuskonen, M.Sc. (tech) Defended: June 6, 2014 Arvon muodostuminen loppuasiakkaalle - Ydinpalvelu (siirtyminen A -> B) - Tukipalvelut (esim. lentoonlähdön valmistelu) - Lisäarvopalvelut (esim. ateriapalvelu) Loppuasiakkaat (<A) (A+) (B-) “Kärkiyritys” (Palvelun ostajat) Komponenttipalvelujen tuottajat Määritelmä: Komponenttipalvelu Palvelu, joka tuotetaan alempaa arvoverkosta ostajan asiakkaille, ja tulevat siten osaksi ostajan arvolupausta loppuasiakkaalle, ilman että ostaja muokkaa palvelua (van der Valk et al., 2009; van der Valk & Wynstra, 2012) Standardointi Kenttävalvonta Loppuasiakkaat, käyttäjät Vuorovaikutus Arvo ASUKKAAT & asukastoimikunnat 0/- + 0/- Ostajat + ASIAKASPALVELU Investorit Kunnalliset asuntoyhtiöt Taloyhtiöt Komponenttipalvelujen tuottajat ISÄNNÖINTI YLLÄPIDON ICT TEKNISTEN JÄRJESTELMIEN HUOLTO KIINTEISTÖNHUONEISTOHOITO JA KORJAUKSET HUOLTO SIIVOUS TÄYDENTÄVÄT PALVELUT JA MATERIAALIT INTEGRAATIO JA INTEGRAATION JOHTAMINEN Erikoistuminen, eriävyys - Tavoitteet - Tieto/osaaminen - Näkökulma, tilannekuva - Prosessit - Kulttuuri ... Loppuasiakkaat Mitä korkeampi erikoistumisen taso ja mitä korkeampi integraation taso, sen tehokkaammin organisaatio toimii (Lawrence & Lorsch, 1967) Integraation laatu ja taso “Kärkiyritys” (Palvelun ostajat) Komponenttipalvelujen tuottajat Määritelmä: Integraation johtaminen Prosessi ja organisatoriset menetelmät, jolla saavutetaan tietty yhteistyön laatu ja taso organisaatioiden tai organisaatioyksiköiden välillä (Lawrence and Lorsch, 1967) INFORMAATION PROSESSOINNIN NÄKÖKULMA (Galbraith, 1973; Tushman & Nadler, 1978; Daft & Lengel, 1986) 1. Organisaatiot (ja organisaatioverkostot) ovat avoimia järjestelmiä, joiden täytyy huomioida tehtävien suorittamisen epävarmuus. 2. Mitä suurempi suoriutumisen epävarmuus, sitä suurempi on informaation määrä ja laatu (runsaus), joka täytyy prosessoida tehtävien suorittamisen aikana, jotta saavutetaan tietyn tasoinen suorituskyky (tehokkuus). Vakiintuneet verkostot Kehittyvät verkostot Verkostossa piilevä epävarmuus Informaation prosessoinin kapasiteetti Integraation vaatimukset Organisaatiorakenne Integraatiomekanismit Nousevat verkostot “FIT” Verkoston tehokkuus Informaation prosessointi= Informaation kerääminen, tulkitseminen ja jalostaminen organisaation päätöksenteossa (Galbraith, 1973: 5) NYKYAIKAISEN KIINTEISTÖNPIDON JOHTAMISJÄRJESTELMÄ - Sopimukset ja vastuurajat (SPEC, SLA) - Tavoitteet ja mittaristot (KPI) - Huoltosuunnitelma (tehtäväkuvaukset, palvelutasomääritteet) - Huollon ohjelmointi (huoltokirja) - Kunnossapidon suunnitelma (ennakoiva PTS, priorisointi) - PTS-prosessi , hankemalli, projektipankki - Katselmukset ja palkkiosanktiojärjestelmät (isännöinti, hoito-huolto) - Mittareihin sidotut hinnankorotusja/tai palkkiomekanismit - Säännönmukaiset tapaamiskäytännöt - Säännönmukaiset raportointikäytännöt - Kenttävalvonta - Vikailmoitus- ja huoltokäytännöt (Palvelupyynnöt, Käyttöpäiväkirja) - Tehtäväkohtainen/ suunnittelematon ongelmanratkaisu 1 2 4 3 Strateginen Ohjelmointi Operatiivinen JOHTAMISJÄRJESTELMÄN VIITEKEHYS Vuorovaikutus Yhteinen: - Kiinteistökehitys - Palveluprosessien kehitys - Johtamisprosessien kehitys - Henkilösuhteiden kehitys VERKOSTOKONTEKSTI MIKÄ MÄÄRITTELEE JOHTAMISJÄRJESTELMÄN JA SEN TEHOKKUUDEN? Milloin? Millaiset johtamismeksnismit? Loppuasiakasrajapinnan (=asukkaat) tyyppi P2.1a-c Palvelutasomääreiden ja mittaroinnin tyyppi (panos, tuotos, prosessi) P2.2a Epämuodolliset vuorovaikutusmenetelmät yhdellä tai usealla tasolla P2.2b Muodolliset vuorovaikutusmenetelmät operatiivisellä tasolla Tyyppi I Monimutkaisuus (yhtenevät rajapinnat) Palveluverkoston maantieteellinen monimutkaisuus Tarpeen ajoittaisuus/ vaihtelu/heilahtelu Palveluverkostosuhteiden monimutkaisuus (määrä) Palvelun uutuus (yritykselle tai teollisuuden alalle) Palvelun tärkeys/riski ostajan taloudelliselle suorituskyvylle P2.2c Muodolliset vuorovaikutusmenetelmät funktionaalisella tasolla P2.3a Muodolliset vuorovaikutusmenetelmät sopimuksenomistajatasolla Yksittäisen toimijan merkittävyys/tärkeys P2.3b Kahdenvälisten suhteiden kehittämisen menetelmät Laadun merkitys/riski suorituskyvylle P2.4a Laatuun sidotut palkkiosanktiojärjestelmät P2.4b Kustannuksiin sidotut palkkiosanktiojärjestelmät Tyyppi II Tyyppi III Tyyppi IV ESIM 1. ENERGIA- JA OLOSUHDEJOHTAMINEN Mittaa, vertaa, raportoi ja reagoi ► Analysoi Pidä rakennus ja toimintaa ja ► järjestelmät ► tunnista toimintakunnossa energiatuhlarit Metrix Kulutusseuranta, Mittarointi Hoito ja huolto Kunnossapito, PTS 26 25 24 23 94 22 Ylläpito Anna tietoa myös tilojen käyttäjille, motivoi toimimaan oikein Taloinfo ESIM 2. PTS-PROSESSI KUNNOSSAPIDON JOHTAMINEN – JOHTAMISJÄRJESTELMÄ / KIINTEISTÖSTRATEGIA Korjaustarpeen tunnistaminen Vuosikorjausohjelman suunnittelu 1. TARVE 2. OHJELMOINTI - Toteuttamattomat PTS -toimenpiteet - Huolto- ja vikahistoria - Auditointi /tekninen riskikartoitus - Kuntoarviot ja energiakatselmukset - Käyttäjätarpeet - Hankkeistaminen (projektien niputus) - Hankkeiden suunnittelu ja aikataulutus - Hinnoittelu ja kustannusarviot Taloudellinen ohjaus ja priorisointi Hankeiden ja toteutuksen johtaminen 3. BUDJETOINTI 4. TOTEUTUS - Budjettiehdotuksen laadinta - Vuosikorjausohjelman tarkennukset - Vuosikorjausohjelman hyväksyttäminen (budjettikäsittely) - Hankkeiden käynnistäminen ja toteutus - Toteutuneet kustannukset - Verohallinnon urakkailmoitukset - Vaikutusten arviointi (esim. energia, toimivuus jne.) KUNNOSSAPIDON HALLINTA – TIETOJÄRJESTELMÄ (Esim. Granlund Manager) - PTS toimenpiteet - Korjausvelka - Raportit ja dokumentaatio - Perusteet / luokittelut - Kustannusarviot - Vuosikorjausohjelma (ehdotus) - Budjettiehdotus - Hyväksymismenettely - Vuosikorjausohjelma - Budjetti (hyväksytty) - Toteutuksen seuranta - Budjetin seuranta - Dokumentointi Future FM: ICT-enabled, needs-based service management Building users Investor User-owner Developer Roles: -Asset management -Strategy & goals -Budgeting SERVICE MANAGEMENT SYSTEM Roles: -Needs identification -Service requests -Quality control BUILDING MANAGERS? (as we understand it today) ”Back-office specialist” Service suppliers Roles: -Service supply -Peer-controlled quality -Coordination Roles: -Clint service -Technical service -ICT development & support Less energy gives more Arto Huuskonen Johtava asiantuntija, TkT +358 (0)50 5124368 [email protected]
© Copyright 2024