Asumisen palvelut,
verkostostrategiat &
johtamisjärjestelmät
Taloyhtiö 2015
Arto Huuskonen, TkT
Messukeskus, 15.4.2015
OSA I
ASUMISEN TILANNEKUVA
www.tekes.fi/Julkaisut/onnellinen_tyo_ja_asuintila.pdf
ASUMISEN LISÄARVO
ELÄMISEN TOIMINNOT
ASUMINEN
YDINTOIMINNOT
• Nukkuminen
• Syöminen
• Peseytyminen/
hygienia
• Pukeutuminen
• Ihmissuhteiden hoito
• Lasten kasvatus
• Lemmikkien pito
• Harrastaminen/
leikkiminen
• Vapaa-ajan
vietto/oleskelu
• Etc.
TERVEYDEN
YLLÄPITÄMINEN
TALOUDELLISEN
PÄÄOMAN
KASVATTAMINEN
TUKITOIMINNOT
• Ydintoimintojen
vaatimien tilojen &
palvelujen hankinta
ja hallinta
• Rahan hankinta ja
hallinta
• Henkilölogistiikka
• Tavaralogistiikka
• Tavaroiden säilytys
• Tavaroiden huolto
• Etc.
HENKISEN
PÄÄOMAN
KASVATTAMINEN
SOSIAALISEN
PÄÄOMAN
KASVATTAMINEN
ETC.
MISTÄ SYNTYY LISÄARVOA?
1. Tuottamalla ydin- ja tukitoimintoja vaativia
tiloja- ja palveluja edullisemmin
2. Erilaistamalla ydin- ja tukitoimintojen
vaatimien tilojen ja palvelujen tuottamisen
3. Tuottamalla ydin- ja tukitoimintoja asukkaan
puolesta
4. Liittämällä muita elämisen toimintoja
asumisen yhteyteen
Rolls Roycen
arvolupaus
(Ng et al., 2012)
”Power by the
hour”
GDL
SDL
(Vargo & Lusch, 2004;
Siltaloppi & Nenonen, 2013)
OSA II
ASUMISEN PALVELUT
ASUMISEN PALVELULIIKETOIMINTA
”ASUMISEN FM”
ASUKASPALVELUT (vrt. käyttäjäpalvelut)
ASUINTILOJEN KÄYTÖN MAHDOLLISTAVAT
TILAT JA PALVELUT
ASUINTILAT
Muunneltu:
Grönroos (2007):
“Service Management and Marketing. Customer
Management in Service Competition”
LISÄARVOPALVELUT
TUKIPALVELUT
YDINPALVELU
YDINPALVELUT
Asumisen toiminnot
mahdollistavat tilat:
-Asunto, 1hh
-Asunto, 2hh
-Asunto, 3hh
-Asunto, 4hh+
TUKIPALVELUT
LISÄARVOPALVELUT
Asuntoon liittyvät palvelut:
- Asunnon ominaisuuksiin ja
rakennusmateriaaleihin vaikuttaminen
- Asunnon pienet kunnostustyöt
- Huoneistoremontit
- Sisustussuunnittelu ja –palvelut
Valinnaiset asuintilat:
-Keittiö / keittokomero
-Ruokailuhuone
-Sauna
-Kodinhoitohuone/
Siivouskomero
-Parveke / Terassi
Tilojen ja palvelujen hallinnointiin
liittyvät palvelut:
- Kiinteistövälitys, vuokraus
- Isännöinti (kokonaisuutena)
- Tilojen varaaminen
- Tavara- ja palveluhankintakanavat
- Rahoituspalvelut
Kiinteistöjen käyttöön liittyvät
yhteistilat ja laitteet (sisä, ulko):
- Porraskäytävä, Hissi
- Pihatie
- Jätehuone
- Tekninen tila / IV / Lämmönjako
- Siivousvälinevarasto
Asukkaan toimintaan liittyvät tilat:
- Säilytystilat (pyörä- ja lastenvaunusäilytys, UVV, kanakoppi)
- Autohalli/-talli/-paikka
- Yhteiset käyttötilat (esim. saunaosasto,
pyykkitupa, kerhohuone, kuntosali)
- Piha-alueet, leikkialueet ja -laitteet
Tilatuotanto:
- Tontti- ja
rakentamispalvelut (ei
eritellä tarkemmin
tässä yhteydessä)
Kiinteistöjen käyttöön liittyvät
palvelut:
- Lämpö, vesi, sähkö
- TV- & tietoliikenneyhteydet
- Turvapalvelut
Asukkaan toimintaan liittyvät palvelut:
- Kotisiivous
- Ostosten kotiinkuljetus ja catering
- Lastenhoitopalvelut
- Autonpesupalvelu, etc.
Kiinteistöjen ylläpitoon liittyvät
palvelut:
- Yhteisten tilojen siivous
- Ulkoalueiden hoito
- Jätehuolto
-Teknisten järjestelmien huolto
- Palvelupyyntöjen käsittely
- Kunnossapito
Asukkaaseen ja asukkaan hyvinvointiin
liittyvät palvelut:
- Sosiaalinen isännöinti
- Asumisyhteisöjen toiminta
- Erityisryhmien päivätoiminta
- Koti- ja kotisairaanhoidon palvelut
ASUMISPALVELUJEN TARJONTA
SUOMEN ASUMISTUOTEPORTFOLIO
(VAPAARAHOITTEINEN)
Palvelu
Perustuote
”Halpa”
asuminen
Tornitaloasuminen
Väliaikainen
asuminen
Hotellikoti,
Loma-as.
Senioriasuminen
Hoivaasuminen
Segmentointi
ASUKASPALVELUT (1/4)
Kolmen tyyppisiä palvelujen käyttäjiä:
1. Palvelusuuntautuneet
 Useimmiten: suurituloisia, johtajia, >75-vuotiaita
 Lapsiperheet, ikääntyneet
2. Potentiaaliset palveluiden ostajat
3. Kriittisesti palveluihin suhtautuvat
Kuluttajatutkimus (2007)
Tavoite ja toteutus:
• Selvitettiin 33 kotitalouspalvelun kysyntää
(kotitöitä korvaavia ostopalveluja, joista osa
on verottajan määrittelemiä
verovähennyskelpoisia palveluita)
• Ei sisällytetty: Ravintolapalvelut, lasten
päivähoito
• Lomakekysely 2006: 2110 vastausta
Yleisesti palvelujen käytöstä:
• Suurin osa (yli 70 %) kotitalouksista on
ostanut palveluja kerran tai pari kertaa
kuukaudessa
• Lähes puolet talouksista (46 %) oli käyttänyt
jotain kotitalouden perustehtävää korvaavaa
palvelua edes kerran (käyttö noin joka
kolmas viikko)
Selittäviä tekijöitä:
 Ikä
 Lasten lukumäärä
 Tulot
TULOKSET
 Perustehtäväpalvelut
 Ajoittaiset palvelut
 Erityistilanteiden palvelut
• Palvelusuuntautuneet: Osuus koko aineistoista 9,6 %;
Käyttävät 55 % kaikista palveluiden käyttökerroista
(keskimäärin 2-3krt/vko)
Palvelujen kulutus, eniten käytetyt
• 33 palvelusta kotitaloudet olivat hankkineet
keskimäärin neljää eri palvelua, ostokertojen keskiarvo
23krt/v.
 Perustehtäväpalvelut:
• Ateriapalvelu
• Vaatteiden pesu
• Puutarha- tai pihatyöt
• Siivous
(24%)
(24%)
(9%)
(8%)
 Ajoittaiset palvelut
• Auton pesu
(45%)
• Kodinkoneiden asennus/huolto (31%)
• Auton renkaiden vaihto
(24%)
 Erityistilanteiden palvelut
• Remontti kotona
(14%)
• Ateria/pitopalvelu perhejuhliin (12%)
Maksuhalukkuus:
• Suurin osa kuluttajista ei halua maksaa
kotitalouspalveluista hintoja, joita markkinat
edellyttävät
• Keskimäärin: 10 – 15 €/krt riippumatta palvelusta
ASUKASPALVELUT (2/4)
ALMA (2010-2012)
Halutuimmat yhteiskäyttötilat (>10%):
• Kokous-, kerho- tai askartelutila (23-27%)
• Pesu-/kuivaushuone
(16-17%)
• Kunto-/punttisali
(15-16%)
• Kierrätyspiste
(14-15%)
• Pyöräkatos/-varasto
(12-13%)
Tavoite ja toteutus:
• Mitä yhteiskäyttötiloja nykyisissä taloissa tai
yhtiöissä on käytössä; mitä
yhteiskäyttötiloja toivotaan nykyisten
lisäksi?
• Nettikysely: 807 vastaajaa, joista
kerrostaloasukkaita 546
Selittäviä tekijöitä:
Hallintatapa (omistus), Sukupuoli,
Lapsikotitalous, kotitalouden koko
 Yhteisen tekemisen tilaa toivovat useammin
omistusasunnossa asuvat vastaajat, miehet
sekä vastaajat, jotka asuvat
lapsikotitaloudessa
 1-3hlö kotitaloudet: ainakin yksi
yhteiskäyttötila
Kotitalouden tulot
 Tulojen kasvaessa palvelujen käyttö kasvaa,
lukuun ottamatta hyvinvointi- ja
terveyspalvelut (ei selkeää trendiä)
TULOKSET
• Kotitalouspalveluiden käyttö,
maksuhalukkuus sekä kiinnostusta käyttää
palveluja?
Käytetyimmät kotitalouspalvelut (kerran-pari/v.):
• Tavarankuljetuspalvelut
(28%)
• Kotiin toimitettavat ateriat (10-30%)
• Kodin pienet kunnostustyöt (19%)
• Vaatehuolto
(17%)
• Huonekalujen asennus
(8%)
• Siivous
(3%)
Maksuhalukkuus kotitalouspalveluihin:
• Kotisiivous:
20-29€/krt
• Aterian toimitus:
1-9€/krt
• Kuntosali:
1-9€/krt
• Lastenhoito:
10-19€/h
• Lemmikkieläin ulkoilutus:
1-9€/krt
Palvelujen sisällyttäminen vastikkeeseen:
• Kuntosali
(62%)
• Kodin pienet kunnostustyöt (44%)
• Viikkosiivous
(43)
• Nettitavarantoimitus
(41%)
Palvelumanagerointi:
• 80% haluaa tilata kotitalouspalvelut itse
• 17% haluaisi käyttää palveluasiahenkilöä
ASUKASPALVELUT (3/4)
Asuinalueen ominaisuudet (1-4):
• Turvallisuus
(3.70)
• Hyvä maine
(3.35)
• Hyvät kevyen liikenteen väylät
(3.32)
• Hyvät liikenneyhteydet pääliikenneväylille (3.23)
Asuinalueen palvelut (1-4):
• Julkinen liikenne, esim. bussipysäkki(3.56)
• Puisto
(3.13)
• Päivittäistavarakauppa
(3.13)
• Terveyskeskus/lääkärinvastaanotto (2.99)
SEVERI (2011-2013)
Tavoite ja toteutus:
• Suomalaisten keski-ikäisten ja iäkkäiden
tulevaisuuden asuntotoiveet ja perusteet
uuden kerrostaloasunnon ostamiselle
• Satunnaisotanta Tampereen
uudisasuntokohteiden esittelyissä (syksy
2012): 69 vastausta (35%)
Selittäviä tekijöitä:
Ikä, Sukupuoli, Asuinkaupunki
 Naiset arvostavat lähes kaikkia asunnon
ominaisuuksia miehiä enemmän
 Huoneistosaunan merkitys vaihtelee
paikkakunnittain: Helsingissä ja Tampereella
huoneistosauna ei ole yhtä ehdoton
ominaisuus kuin muissa tutkituissa
kaupungeissa
 Esteettömät ratkaisut ovat (luonnollisesti)
tärkeämpiä iäkkäämmille kuin nuoremmille
asukkaille
TULOKSET
• Postikysely: 1142 vastaajaa (29%) neljässä
kaupungissa (Helsinki, Tampere, Jyväskylä,
Oulu)
 Ratkaisevan tärkeät (>60%): Julkiset
liikenneyhteydet, Päivittäistavarakauppa
Rakennus (1-4):
• Hissiyhteys kaikkiin tiloihin
(3.08)
• Yhteinen piha-alue
(3.00)
• Pyykinkuivaushuone
(2.95)
• Pyykkitupa
(2.83)
Asunnon ominaisuudet (1-4):
• Parveke
(3.52)
 Ratkaisevan tärkeä (>60%)
• Laatoitettu kylpyhuone
(3.48)
• Luontonäkymä
(3.18)
• Erillinen wc-tila
(3.13)
• Vaatehuone
(3.13)
Uuden asunnon valintaperusteet (1-4):
• Terveellisyys
(3.65)
• Hyvä äänieristys
(3.59)
• Asunnon remonttivapaat vuodet (3.57)
• Pienet ylläpitokustannukset
(3.51)
ASUKASPALVELUT (4/4)
YHTEENVETO ASUKASPALVELUJEN KYSYNNÄSTÄ
Kysytyt palvelut
Maksuhalukkuus:
Ihmisten palvelutarpeet rajoittuvat
perinteisiin kotitalouspalveluihin,
kysytyimpinä:
• Kotiin toimitettavat ateriat
• Pyykkihuolto
• Kodin remonttipalvelut
• Siivous
• Auton pesu ja renkaiden vaihto (kodin
ulkopuolella)
Toisaalta, markkinakyselyissä usein kysytään
osto- ja maksuhalukkuutta vain perinteisesti
kotitalouspalveluiksi miellettävien palvelujen
osalta
Tällöin aivan uudenlaiset palvelutarpeet ja
ideat palveluinnovaatioiksi jäävät usein
selvittämättä
Suurin osa kuluttajista ei ole valmis
maksamaan kotitalouspalveluista hintoja, joita
markkinat edellyttävät
Palvelukysyntään vaikuttavia tekijöitä:
Palvelujen kysyntä yleisesti ottaen kasvaa
• tulojen kasvaessa palvelukohtaisesti yli
kynnysarvon (n. 3.000-4.000 €/kk) ja
• kotitalouden koon kasvaessa (lasten
lukumäärä)
Poikkeus: Terveydenhuoltopalvelujen
kysynnässä ei ole tunnistettu yhteyttä tulojen
kanssa
Kysytyt asumisen yhteistilat
Perinteisten taloyhtiöissä tarjottavien
yhteistilojen (kerhotilat, talopesula) lisäksi
asukkaat ovat lisääntyvissä määrin
kiinnostuneita taloyhtiön omasta
kuntoilutilasta/kuntosalista
13
OSA III
VERKOSTOSTRATEGIA
VUOKRATALOYHTIÖN NÄKÖKULMA (1/3)
Painopiste 1: Isännöinti
- Oma asiakasrajapinta
- Keskitetty managerointi
- Paikallisesti hajautettu kokonaishuolto
- Erikoishuoltojen vuosisopimukset
- Huoneistokorjauksien vuosisopimukset
Loppuasiakkaat
(vuokralaiset)
Henkilötön
Henkilöllinen
Asiakaspalvelu
(oma tuotanto)
Vuokrataloyhtiö
Esim. 1
Ylläpidon ICT
Kiinteistönhoito
Siivous
ja -huolto
(~50-60 tuottajaa)
(~50-60 tuottajaa)
Isännöinti
(2 tuottajaa)
Huoneistokorjaukset
(~20 tuottajaa)
Huuskonen, A. (2014). “Managing strategic service networks: Contingency view of integration in the context of Component services",
Doctoral dissertation, Aalto University, School of Engineering.
VUOKRATALOYHTIÖN NÄKÖKULMA (2/3)
Painopiste 2: Tekninen huolto
-Keskitetty asiakasrajapinta
-Keskitetty tekninen huolto
-Paikallisesti hajautettu kiinteistönhoito
-Huoneistokorjauksien vuosisopimukset
Loppuasiakkaat
(vuokralaiset)
Henkilötön
Henkilöllinen
Asiakaspalvelu
(2 tuottajaa)
Vuokrataloyhtiö
Esim. 2
Ylläpidon ICT
Teknisten
järjestelmien huolto
(3 tuottajaa)
Kiinteistönhoito
(>100 tuottajaa)
Isännöinti
(3 tuottajaa)
Huoneistokorjaukset
(~15 tuottajaa)
Huuskonen, A. (2014). “Managing strategic service networks: Contingency view of integration in the context of Component services",
Doctoral dissertation, Aalto University, School of Engineering.
VUOKRATALOYHTIÖN NÄKÖKULMA (3/3)
Painopiste 3: Hoito ja huolto
-Oma asiakasrajapinta
-Oma tekninen huolto
-Keskitetty kiinteistönhoito
-Erikoishuoltojen vuosisopimukset
-Huoneistokorjauksien vuosisopimukset
Loppuasiakkaat
(vuokralaiset)
Henkilötön
Henkilöllinen
Asiakaspalvelu
(oma tuotanto)
Vuokrataloyhtiö
Esim. 3
Ylläpidon ICT
Kiinteistönhoito
ja -huolto
(4 tuottajaa)
Siivous
(3 tuottajaa)
Isännöinti
(1 tuottaja,
tytäryhtiö)
Huoneistokorjaukset
(~12 tuottajaa)
Huuskonen, A. (2014). “Managing strategic service networks: Contingency view of integration in the context of Component services",
Doctoral dissertation, Aalto University, School of Engineering.
ISÄNNÖINNIN NÄKÖKULMA (1/3)
1. PERINTEINEN ISÄNNÖINNIN
ORGANISOINTI
2. KAKSOISMALLI
Lähde: Roth et al. (2012) “Asumisen palvelut tulevaisuuden isännöinnissä”
ISÄNNÖINNIN NÄKÖKULMA (2/3)
3. TIIMIMALLI
4. YHDISTETTY
TIIMI- JA KAKSOISMALLI
Lähde: Roth et al. (2012) “Asumisen palvelut tulevaisuuden isännöinnissä”
ISÄNNÖINNIN NÄKÖKULMA (3/3)
5. ISÄNNÖINTI PALVELUINTEGRAATTORINA
ISÄNNÖINNIN TULEVAISUUS,
PARADIGMAN MUUTOS?
Lähde: Roth et al. (2012) “Asumisen palvelut tulevaisuuden isännöinnissä”
PALVELUNTUOTTAJAN NÄKÖKULMA
Dynaaminen / Orgaanien
RAKENNE
Vakaa / Mekanistinen
VERKOSTOSTRATEGIA
YMPÄRISTÖ
Vakaa (Kiinteistöpalvelut)
Dynaaminen (Asukaspalvelut)
STANDARDOINTI
YMPÄRISTÖN VAKAUTTAMINEN
Markkinointi:
- Riittävän palvelutarjonnan rakentaminen
- Aktiivinen tarjoustoiminta
- Asiakaskumppanuuksien kehittäminen
Tuotanto:
- Alueellinen suunnittelu
- Hankintojen keskittäminen
Johtaminen:
- Vertikaaliset integraatiomekanismit
- ICT, integraattoriroolit
KUSTOMOINTI
Markkinointi:
- Kts. Standardointi
Tuotanto:
- Erilliset organisaatiorakenteet /
Paikallisverkostot
Johtaminen:
- Hajautettu koordinointi
- Keskitetty & hajautettu valvonta
- Kumppaneiden valinta (luotettavuus)
Markkinointi:
- Kumppaneiden markkinointikanavien
hyödyntäminen
Tuotanto:
- Sopimustekniikka (jatkuvuus)
Johtaminen:
- Hinnoittelu
- Alueellinen koordinointi
KOONTI
Markkinointi:
- Mukautuva/kehittyvä palvelutarjonta
- Kumppaneiden valinta (houkuttelevuus)
Tuotanto:
- Web-pohjaiset teknologiat
(Internet of things)
Johtaminen:
- Keskitetty koordinointi
- Keskitetty seuranta
- Asiakastyytyväisyys
Huuskonen, A. (2014). “Supply network design in the residential-FM sector: A service provider perspective",
Facilities, Vol. 32 Iss: 11/12, pp.723 - 738
OSA IV
PALVELUVERKOSTOJEN
JOHTAMISJÄRJESTELMÄT
Managing Strategic
Service Networks
Contingency view of Integration
in the Context of Component Services
Doctoral dissertation
Arto Huuskonen, M.Sc. (tech)
Defended: June 6, 2014
Arvon muodostuminen loppuasiakkaalle
- Ydinpalvelu (siirtyminen A -> B)
- Tukipalvelut (esim. lentoonlähdön valmistelu)
- Lisäarvopalvelut (esim. ateriapalvelu)
Loppuasiakkaat
(<A)
(A+)
(B-)
“Kärkiyritys”
(Palvelun ostajat)
Komponenttipalvelujen tuottajat
Määritelmä: Komponenttipalvelu
Palvelu, joka tuotetaan alempaa arvoverkosta ostajan
asiakkaille, ja tulevat siten osaksi ostajan arvolupausta
loppuasiakkaalle, ilman että ostaja muokkaa palvelua
(van der Valk et al., 2009; van der Valk & Wynstra, 2012)
Standardointi
Kenttävalvonta
Loppuasiakkaat, käyttäjät
Vuorovaikutus
Arvo
ASUKKAAT
& asukastoimikunnat
0/-
+
0/-
Ostajat
+
ASIAKASPALVELU
Investorit
Kunnalliset asuntoyhtiöt
Taloyhtiöt
Komponenttipalvelujen
tuottajat
ISÄNNÖINTI
YLLÄPIDON ICT
TEKNISTEN
JÄRJESTELMIEN
HUOLTO
KIINTEISTÖNHUONEISTOHOITO JA KORJAUKSET
HUOLTO
SIIVOUS
TÄYDENTÄVÄT
PALVELUT JA
MATERIAALIT
INTEGRAATIO JA INTEGRAATION JOHTAMINEN
Erikoistuminen, eriävyys
- Tavoitteet
- Tieto/osaaminen
- Näkökulma, tilannekuva
- Prosessit
- Kulttuuri
...
Loppuasiakkaat
Mitä korkeampi erikoistumisen taso ja
mitä korkeampi integraation taso, sen
tehokkaammin organisaatio toimii
(Lawrence & Lorsch, 1967)
Integraation
laatu ja taso
“Kärkiyritys”
(Palvelun ostajat)
Komponenttipalvelujen
tuottajat
Määritelmä: Integraation johtaminen
Prosessi ja organisatoriset menetelmät, jolla
saavutetaan tietty yhteistyön laatu ja taso
organisaatioiden tai organisaatioyksiköiden välillä
(Lawrence and Lorsch, 1967)
INFORMAATION PROSESSOINNIN NÄKÖKULMA
(Galbraith, 1973; Tushman & Nadler, 1978; Daft & Lengel, 1986)
1. Organisaatiot (ja organisaatioverkostot) ovat avoimia järjestelmiä, joiden täytyy
huomioida tehtävien suorittamisen epävarmuus.
2. Mitä suurempi suoriutumisen epävarmuus, sitä suurempi on informaation määrä ja
laatu (runsaus), joka täytyy prosessoida tehtävien suorittamisen aikana, jotta
saavutetaan tietyn tasoinen suorituskyky (tehokkuus).
Vakiintuneet
verkostot
Kehittyvät
verkostot
Verkostossa
piilevä
epävarmuus
Informaation
prosessoinin
kapasiteetti
Integraation
vaatimukset
Organisaatiorakenne
Integraatiomekanismit
Nousevat
verkostot
“FIT”
Verkoston tehokkuus
Informaation prosessointi=
Informaation kerääminen, tulkitseminen ja
jalostaminen organisaation päätöksenteossa
(Galbraith, 1973: 5)
NYKYAIKAISEN KIINTEISTÖNPIDON
JOHTAMISJÄRJESTELMÄ
- Sopimukset ja vastuurajat (SPEC, SLA)
- Tavoitteet ja mittaristot (KPI)
- Huoltosuunnitelma (tehtäväkuvaukset,
palvelutasomääritteet)
- Huollon ohjelmointi (huoltokirja)
- Kunnossapidon suunnitelma
(ennakoiva PTS, priorisointi)
- PTS-prosessi , hankemalli,
projektipankki
- Katselmukset ja palkkiosanktiojärjestelmät (isännöinti,
hoito-huolto)
- Mittareihin sidotut hinnankorotusja/tai palkkiomekanismit
- Säännönmukaiset tapaamiskäytännöt
- Säännönmukaiset raportointikäytännöt
- Kenttävalvonta
- Vikailmoitus- ja huoltokäytännöt
(Palvelupyynnöt, Käyttöpäiväkirja)
- Tehtäväkohtainen/
suunnittelematon
ongelmanratkaisu
1
2
4
3
Strateginen
Ohjelmointi
Operatiivinen
JOHTAMISJÄRJESTELMÄN VIITEKEHYS
Vuorovaikutus
Yhteinen:
- Kiinteistökehitys
- Palveluprosessien kehitys
- Johtamisprosessien kehitys
- Henkilösuhteiden kehitys
VERKOSTOKONTEKSTI
MIKÄ MÄÄRITTELEE JOHTAMISJÄRJESTELMÄN JA SEN TEHOKKUUDEN?
Milloin?
Millaiset johtamismeksnismit?
Loppuasiakasrajapinnan
(=asukkaat) tyyppi
P2.1a-c
Palvelutasomääreiden ja
mittaroinnin tyyppi
(panos, tuotos, prosessi)
P2.2a
Epämuodolliset
vuorovaikutusmenetelmät
yhdellä tai usealla tasolla
P2.2b
Muodolliset
vuorovaikutusmenetelmät
operatiivisellä tasolla
Tyyppi I
Monimutkaisuus
(yhtenevät rajapinnat)
Palveluverkoston
maantieteellinen
monimutkaisuus
Tarpeen ajoittaisuus/
vaihtelu/heilahtelu
Palveluverkostosuhteiden
monimutkaisuus (määrä)
Palvelun uutuus
(yritykselle tai
teollisuuden alalle)
Palvelun tärkeys/riski
ostajan taloudelliselle
suorituskyvylle
P2.2c
Muodolliset
vuorovaikutusmenetelmät
funktionaalisella tasolla
P2.3a
Muodolliset
vuorovaikutusmenetelmät
sopimuksenomistajatasolla
Yksittäisen toimijan
merkittävyys/tärkeys
P2.3b
Kahdenvälisten suhteiden
kehittämisen menetelmät
Laadun merkitys/riski
suorituskyvylle
P2.4a
Laatuun sidotut palkkiosanktiojärjestelmät
P2.4b
Kustannuksiin sidotut palkkiosanktiojärjestelmät
Tyyppi II
Tyyppi III
Tyyppi IV
ESIM 1. ENERGIA- JA OLOSUHDEJOHTAMINEN
Mittaa, vertaa,
raportoi ja reagoi
►
Analysoi
Pidä rakennus ja
toimintaa ja
► järjestelmät
►
tunnista
toimintakunnossa
energiatuhlarit
Metrix
Kulutusseuranta,
Mittarointi
Hoito ja huolto
Kunnossapito, PTS
26
25
24
23
94
22
Ylläpito
Anna tietoa myös
tilojen käyttäjille,
motivoi toimimaan
oikein
Taloinfo
ESIM 2. PTS-PROSESSI
KUNNOSSAPIDON JOHTAMINEN – JOHTAMISJÄRJESTELMÄ / KIINTEISTÖSTRATEGIA
Korjaustarpeen
tunnistaminen
Vuosikorjausohjelman
suunnittelu
1. TARVE
2. OHJELMOINTI
- Toteuttamattomat
PTS -toimenpiteet
- Huolto- ja vikahistoria
- Auditointi /tekninen
riskikartoitus
- Kuntoarviot ja
energiakatselmukset
- Käyttäjätarpeet
- Hankkeistaminen
(projektien niputus)
- Hankkeiden
suunnittelu ja
aikataulutus
- Hinnoittelu ja
kustannusarviot
Taloudellinen
ohjaus ja
priorisointi
Hankeiden ja
toteutuksen
johtaminen
3. BUDJETOINTI
4. TOTEUTUS
- Budjettiehdotuksen
laadinta
- Vuosikorjausohjelman
tarkennukset
- Vuosikorjausohjelman
hyväksyttäminen
(budjettikäsittely)
- Hankkeiden käynnistäminen ja toteutus
- Toteutuneet
kustannukset
- Verohallinnon
urakkailmoitukset
- Vaikutusten arviointi
(esim. energia,
toimivuus jne.)
KUNNOSSAPIDON HALLINTA – TIETOJÄRJESTELMÄ (Esim. Granlund Manager)
- PTS toimenpiteet
- Korjausvelka
- Raportit ja
dokumentaatio
- Perusteet / luokittelut
- Kustannusarviot
- Vuosikorjausohjelma
(ehdotus)
- Budjettiehdotus
- Hyväksymismenettely
- Vuosikorjausohjelma
- Budjetti (hyväksytty)
- Toteutuksen seuranta
- Budjetin seuranta
- Dokumentointi
Future FM:
ICT-enabled, needs-based service management
Building users
Investor
User-owner
Developer
Roles:
-Asset management
-Strategy & goals
-Budgeting
SERVICE
MANAGEMENT
SYSTEM
Roles:
-Needs identification
-Service requests
-Quality control
BUILDING
MANAGERS?
(as we understand
it today)
”Back-office
specialist”
Service suppliers
Roles:
-Service supply
-Peer-controlled quality
-Coordination
Roles:
-Clint service
-Technical service
-ICT development &
support
Less energy gives more
Arto Huuskonen
Johtava asiantuntija, TkT
+358 (0)50 5124368
[email protected]