Finera® Vinyyliset kiinteistötuotteet HUIPPUHYVÄ HINTA-LAATU-ELINKAARI SUHDE “Meillä Kotitalo kulkee kaikissa asunnoissa. Olen saanut hyvää palautetta myös muilta kuin hallituksen jäseniltä. Lehti on riittävän käytännönläheinen.” • ihanteellinen esim. aidoissa, kaiteissa, jäteastiakatoksissa, terasseilla • ei tarvitse koskaan mitään pinta-käsittelyjä • luo siistin ja viimeistellyn ilmeen kiinteistöllesi • myrkytön materiaali, ei aiheuta terveys- tai ympäristöhaittoja • erittäin kestävä ja vahva mekaaninen kestävyys, kierrätettävä materiaali Kotitalo on tuhti tietopaketti taloyhtiön päättäjille. Lehti tarjoaa käytännön eväitä taloyhtiön arjen sujuvuuden, asumisviihtyvyyden ja arvon kehittämiseksi. www.finera.fi Tilaa Kotitalo-lehti: puh. 050 533 5123 tai www.kotitalolehti.fi IL_Kotitalo_ilmo_122x80_v1.indd 1 11.10.2012 13.53 Vakuutusmeklari Vakuutusmeklari Vakuutusmeklari Kiinteistövakuuttamisen suomalainen asiantuntija Kiinteistövakuuttamisen suomalainen asiantuntijaalueella. palveluksessasi myös Rovaniemen Kiinteistövakuuttamisen palveluksessasi myös Rovaniemen alueella Kiinteistövakuuttamisen FINIB OY Vattuniemenkuja 4 E, 00210 Helsinki suomalainen asiantuntija Puh. 09 7517 0700, www.finib.fi palveluksessasi myösasiantuntija Rovaniemen alueella. suomalainen Ei enää lumitöitä parvekkeella ja terassilla 2 www.lapinisannoitsijat.fi 82% suomalaisista pitää tärkeimpinä välineinä kotona viihtymiseen tietokonetta, nettiä ja televisiota. Pyydä heti edullisempi tarjous: www.sonera.ﬁ/kiinteistosopimus 0200 11611 (mpm/pvm) ma-pe 8-20, la 9-16.30 Laajakaista ja tv-palvelut ﬁksummin Nyt voit tarjota taloyhtiösi asukkaille luotettavan valokuitulaajakaistan ja monipuoliset kaapeli-tv-palvelut huippuedullisesti. Asukkaat saavat uusia yksilöllisiä mahdollisuuksia kotona viihtymiseen. Moderni valokuituverkko tuo palvelut kotiin jopa 1 000 Mbit/s nopeudella. Keskittämisedun ansiosta laajakaista on asukkaille puolet edullisempi kuin yksittäin asuntoon hankittuna. Ja palvelut saa jokainen valita itse. Olemme uudistaneet kiinteistölaajakaistan hinnoittelun. Kysy lisää ja pyydä tarjous! 3 www.lapinisannoitsijat.fi SISÄLLYS Pääkirjoitus, Lapin Isännöitsijät ry:n hallitus . ........................................................ 3 Leena Haapamäen haastattelu . ............................................................................ 4 Betonijulkisivujemme tila - Miksi korjaamme liian myöhään? ............................... 5 Levytys julkisivukorjauksen vaihtoehtona ............................................................. 5 Osakkeenomistajan remontin hyvittäminen .......................................................... 7 Loma-asuntojen isännöinti Rukalla ....................................................................... 8 Jätehuollon muutoksista . ...................................................................................... 9 Info-sivut . ............................................................................................................... 10-11 Vedenkäsittelylaite säästää putkia ja varmistaa erinomaisen vedenlaadun.......... 12 Puun kaato luvanvaraista toimintaa . ..................................................................... 14 Isännöinti luotsaa taloyhtiöiden korjaukset ........................................................... 14 Älä pelkää remonttimörköä..................................................................................... 16 Tunnistatko itsesi? . ................................................................................................ 17 P Ä Ä K I R J O I T U S / KOLUMNI Kokemuksia remonteista Kuluvan vuoden aikana kahteen isännöimääni taloon tehtiin putkistoremontti ja näistä taloista toiseen rakennettiin kaksi uutta hissiä. Ennen yhtiökokouspäätöstä putkistoille oli tehty kuntotutkimus ja tarkka huoneisto-kohtainen korjaussuunnitelma. Putkiremonteissa uusittiin käyttövesiputket ja viemäriputkia uusittiin osittain ja osittain pinnoitettiin. Pesuhuoneremontteja tehtiin vain osakkaiden oman tilauksen perusteella. Molemmat remontit kestivät alle puoli vuotta ja eikä kummastakaan talosta kukaan muuttanut remontin takia pois. Ennen töiden aloittamista asukastiedottamisesta sovittiin urakoitsijoiden kanssa. Häiriötä asumiseen työt tietenkin toivat, varsinkin huoneiston sisällä tehdyt työt. Mutta asukkailta saadun palautteen mukaan häiriöt eivät olleet kohtuuttomia, kunhan niistä tiedotettiin hyvissä ajoin. Kun taloyhtiö ei remontoinut huoneistojen pesuhuoneita, niin urakoitsija oli aktiivinen tarjoamaan osakkaille pesuhuoneremonttia. Näin alkuperäisiä pesuhuoneista saatiin samassa yhteydessä remontoitua nykyaikaisiksi ja putkistoremontin aiheuttamat työt voitiin hyvin sovittaa uudistettuun tilaan. Positiivisena kokemuksena oli se, että urakoitsijat huomioivat työskentelevänsä talossa ja asunnoissa, jotka toimivat jo ihmisen koteina. Tutkimuksen mukaan suoritettu putkistoremontti nostaa asuntojen arvoa 2-3%. Näillä kokemuksilla, voin olla samaa mieltä kuin sivun 16 artikkelissa ”Älä pelkää remonttimörköä”. Hissien rakentaminen hissittömän talon porraskäytäviin olikin sitten paljon haastavampi projekti. Ongelmat alkoivat jo rakennusluvan saamisessa. Monien vaiheiden jälkeen lupa saatiin tehdyn suunnitelman mukaisena. Seuraavaksi huomasimme, että Rovaniemen kokoisella paikkakunnalla ei ole monia urakoitsijoita, jotka ovat edes halukkaita tekemään tarjouksen tällaisesta työstä. Ennen urakan aloittamista työt aikataulutettiin putkistoremontin ja hissitoimittajan aikatauluihin. Urakoitsijan eri työvaiheisiin ilmoittamiin aikoihin lisättiin joustovaraa, jotta ei häirittäisi toisia urakoitsijoita. Työn alettua huomasimme, että aukkojen sahaaminen betonisiin lattialaattoihin ja portaisiin ei olekaan aivan yksinkertainen eikä varsinkaan siisti homma. Niin aukkojen mittauksissa kuin työntekijöiden ja asukkaiden turvallisuuden huomioimisessa sekä tilausten aikatauluttamisessa oli ongelmia. Näistä syistä jo ensimmäisen hissikuilun rakentaminen keskeytyi toiseen kerrokseen ja tämän jälkeen aikataulut menivätkin kokonaan pieleen. Lukemattomien tarkastuskäyntien, puhelujen, sähköpostiviestien ja tekstiviestin jälkeen aukot saatiin sahattua, hissikuilut ja hissit asennettua. Viimeistelytöissä lattioiden - kylmätekniikan huippuosaamista pintamateriaalin asbesti vaati erikoisjärjestelyjä ja savunpoistoikkunoiksi muutettujen kattoikkunoiden toimintaa jouduttiin korjaamaan. Hissit kuitenkin valmistuivat, vaikkakin aikataulusta myöhässä ja lopputulos on mielestäni ihan hyvä. Hissin asentaminen hissittömään taloon nostaa asuntojen arvoa 5-10%, joten avustusten jälkeen osakkaiden maksama kustannus korvautunee asunnon hinnan nousulla. Mutta sen opin, että jos vastaisuudessa isännöimässäni talossa ollaan päättämässä hissien laittamisesta hissittömään taloon, niin suosittelen ehdottomasti, että urakka annetaan aivan kokonaisuudessaan yhdelle pääurakoitsijalle, joka siten teettää osan töistä aliurakoitsijoilla. Asukkaiden kannalta edellä kerrotuissa remonteissa niin ennakko kuin työaikainen tiedottaminen on tärkeää ja osittain se onnistuikin, mutta parannettavaa jäi. Keskusliittomme suorittamissa kyselyissä saamme heikkoja arvosanoja tiedottamisesta. Vaikka tänä päivänä kaikkea tietoa on saatavilla lähes rajattomasti, niin meidän pitäisi –kylmätekniikan huippuosaamista osata hoitaa tiedottaminen niin, että talojemme asukkaat ja osakkaat saavat riittävästi ja riittävän selkeästi omaan www.webcool.fi Webcool Oy • Linnavuorentie 28 A, 00950 Helsinki • 020 703 2600 JetitekOy•Pohjolankatu4,96100Rovaniemi asumiseen ja omistamiseen liittyvää tietoa. •p.0400959985•www.jetitek.fi Tämä nyt jo 26. kerran ilmestyvä lehtemme toimii osaltaan asunto-osakeyhtiö muotoiseen asumiseen liittyvänä yleistiedottamisena. JETITEK Jorma Saukko puheenjohtaja Lapin Isännöitsijät ry Hyvin huollettu .. .. puuikkuna kestaa .. lahes ikuisesti Hallitus Puheenjohtaja Jäsen, sihteeri Jäsen Jäsen Jäsen Jäsen Puhelin Sähköposti Jorma Saukko 040 540 7651 [email protected] Tarja Väihkönen 0201 774 727 [email protected] Taru Tornberg 040 551 6889 [email protected] Arto Ranta 010 228 8502 [email protected] Kaisu Alasuutari 0207 311 363 [email protected] Juha-Pekka Louste 050 5969 030 [email protected] 26. vsk TOIMITUSKUNTA Jorma Saukko Kaisu Alasuutari Taru Tornberg JULKAISIJA Lapin Isännöitsijät ry. PAINOSMÄÄRÄ 34000 kpl PAINOPAIKKA Alma Manu Oy, Rovaniemi TAITTO Graafinen toimisto Viestinet [email protected] www.pohjolanultrasuoja.fi 4 www.lapinisannoitsijat.fi Osakkeenomistajille terveisiä, osallistukaa yhtiökokouksiin www.lapinisannoitsijat.fi 1.Esittely Olen Leena Haapamäki ja olen As Oy Pahkahongan hallituksen puheenjohtaja. Työpaikkani on Suomen riistakeskus Lapin aluetoimisto. 2.Kuinka taloyhtiön hallitustyöskentely alkoi ja miten kiinnostuit siitä? Itsestään selvää oli, että osallistun yhtiökokoukseen ja tulin valituksi hallitukseen. 3. Onko jäsenyys ollut jatkuvaa vai oletko ollut välillä pois? Pääsääntöisesti hallituksen jäsenyys on ollut jatkuvaa, pari vuotta olen toiminut hallituksen varajäsenenä sekä tilintarkastajana. 4.Mikä oli suurin yllätys aloittaessasi, jota et osannut odottaa vai oliko yllätyksiä? Ei varsinaisesti yllätyksiä, pikemminkin ihmettelyä, että vahvan puheenjohtajan asemaa ja mielipidettä pidettiin hallituksen keskuudessa ainoana ja oikeana. 5. Kuinka työskentely on muuttunut hallituksessa olon aikana vai onko? Aloittaessani hallitustyöskentelyn, käsiteltävät asiat olivat uusia, joista itselläkään ei ollut tietoa. Isännöitsijän laatimiin asioihin, esityksiin luotettiin ja hallitus hyväksyi ne ilman suurempia keskusteluja. Hallitustyöskentelyn ilmapiiri on muuttunut enemmän avoimempaan ja keskustelevaan suuntaan, ottaen huomioon kaikkien mielipiteet. 6. Mitä odotuksia ja haasteita sinulla on hallitustyöskentelystä? Haasteena pidän tulevan talousarvion laatimista Leena Haapamäki ja talousarvion käsittelyä hallituksessa ja edelleen yhtiökokouksessa. Haaste on myös yleisen talouskasvun hidastuminen, millä on myös vaikutusta taloyhtiön talouteen. Kiinteistön ylläpidon kustannukset nousevat, energian hinta, verotus, jätehuolto jne. Taloyhtiön tulot muodostuvat hoitovastikkeista ja kustannusten nousut katetaan pääsääntöisesti hoitovastikkeilla. Koska vastikkeiden korotuspaine ei houkuttele ketään, hallituksen on pystyttävä perustelemaan nousupaineet kaikkia tyydyttävällä tavalla ja ymmärrettävästi. 7.Osallistutko alan koulutukseen ja koetko, että niistä on sinulle hyötyä? Ehdottomasti osallistun mahdollisuuksien mukaan kaikkiin Kiinteistöliiton ja Kiinteistöliito Lapin järjestämiin koulutuksiin. Pidän koulutuksia tärkeänä. Elämme muutosten aikaa, jolloin mikään tieto ei ole liikaa eikä turhaa. Koulutustilaisuudet ovat myös hyvä tapa verkostoitua muiden asiasta kiinnostuneiden ihmisten kanssa. Koulutuksissa käydään läpi laajasti monenlaisia ajankohtaisia asioita, joista on hyötyä oman taloyhtiön hallinnon hoidossa. 8. Onko taloyhtiön osakkaiden kiinnostus muuttunut tänä aikana, kun olet ollut hallituksessa? Minä henkilökohtaisesti aina ihmettelen, ettei osakkaita kiinnosta osallistuminen omaisuutensa hoitamiseen. 9. Minkälaisia terveisiä haluat antaa yhteistyökumppaneille, isännöitsijälle kiinteistöhuollolle, siivoojalle? Yhteistyökumppaneiden kanssa on solmittu erinäisiä sopimuksia koskien isännöintiä,, kiinteistönhuoltoa ja siivousta. Sopimusehtoja toivotaan noudatettavan, käydään avointa keskustelua, muutetaan ehtoja, jos niissä todetaan puutteita, annetaan palautetta rakentavasti ja muistetaan kiittää hyvin tehdystä työstä. Mukava tapa olisi myös tavata yhteistyökumppaneita ja pitää ns. työmaapalavereita. 10 Minkälaisia terveisiä haluat antaa osakkeenomistajille? Osakkeenomistajille terveisiä, osallistukaa yhtiökokouksiin, pääsette mukaan päätöksentekoon sekä hallitustyöskentelyyn. Hallitustyöskentely avartaa ja on tarpeellista sekä terveellistä olla vuorollaan hallituksessa, jolloin huomaa, miten omaa taloyhtiötä hoidetaan. Vastuuta ei tarvitse pelätä. Monta kysymystä, yksi hyvä vastaus Tikkurilan Maalilinja - 010 860 8600 Tikkurilan Maalilinja on oikea vastaus kaikkiin kysymyksiisi maaleista ja niiden mahdollisuuksista. Innostu ja onnistu Maalilinjan avulla. Tikkurila Oyj, PL 53, 01301 Vantaa, puh. (09) 857 71 www.tikkurila.fi/ammattilaiset 5 www.lapinisannoitsijat.fi Betonijulkisivujemme tila - miksi korjaamme liian myöhään? Suomeen rakennettiin 1960ja 1970-luvuilla n. 550 000 kerrostaloasuntoa. Alamme elää aikaa, jossa näemme, kuinka olemme pitäneet huolta rakennustemme julkisivuista, kotiemme käyntikorteista, ja ennen kaikkea omaisuudestamme. Rakennetun omaisuuden tila asiantuntijaryhmän arvion mukaan rakennuskannan korjausvelka on tämän hetken arvion mukaan 30 - 50 mrd euroa ja se kasvaa koko ajan. Kun betoninen julkisivu tai parvekkeet toteutetaan oikein ja sitä huolletaan asiaan kuuluvalla tavalla, voidaan rakenteiden iäksi arvioida 50 - 100 vuotta. Kunnossapidon olennaisia asioita on pintojen puhtaana pito, vaurioiden syntymisen seuranta sekä oikeat huoltotoimet. Kasvillisuuden sijaintiin sekä pihojen kaltevuuksiin tulee myös kiinnittää huomiota, sillä ne voivat vaikuttaa veden rakenteisiin pääsyyn. Betonisten julkisivuelementtien ja parvekerakenteiden vaurioitumisen syitä ovat mm. betonin pakkasen kestämättömyys ja rakenneterästen korroosio. Betonirakenteeseen voi syntyä pakkasvaurio, kun betoniin pääsevä vesi jäätyy. Pakkasvaurioita vältetään käyttämällä huokoistettua pakkasenkestävää betonia, suunnittelemalla ja toteuttamalla rakennetekniset yksityiskohdat oikein ja suojaamalla rakenne kosteudelta. Betonirakenteen kosteusrasitusta voidaan oleellisesti vähentää käsittelemällä pinta vettä hylkivällä suojamaalilla. Betonissa olevia raken- Vanhan elementtikerrostalon julkisivut on korjattu Tikkurilan Finngard-eristerappausmenetelmällä. neteräksiä korroosiolta suojaa parhaiten betonin oma korkea emäksisyys (ph n. 13), joka muodostaa raudan ympärille ns. passivointikerroksen. Ilmassa oleva hiilidioksidi kuitenkin neutraloi betonia (karbonatisoituminen) koko ajan, ja kun ph-asteikolla betonin emäksisyys on laskenut tasolle ph 9, niin raudoitteen korroosio voi käynnistyä, jos rakenteissa on riittävästi kosteutta. Mitä lähempänä raudoite on betonin ulkopintaa, sitä nopeammin neutraloitunut vyöhyke saavuttaa sen ja korroosio voi käynnistyä. Karbonatisoituminen ja pakkasrapautuminen tulee pysäyttää, ennen kuin ne pääsevät liian pitkälle, jol- loin korjaukset muuttuvat kustannuksiltaan korkeiksi ja pahimmassa tapauksessa esimerkiksi parvekkeet joudutaan kokonaan purkamaan ja rakentamaan uudestaan. Yksi kustannustehokkaimmista suojausmenetelmistä on betonipintojen pintakäsittely ns. betonisuojamaaleilla ja -pinnoitteilla, joiden tarkoituksena on hidastaa hiilidioksidin pääsyä betoniin ja ennen kaikkea pitää betoni mahdollisimman kuivana. Rauta kun ei ruostu, jos ei ole kosteutta. Tyypillisiä betonisten julkisivujen ja parvekkeiden korjaustoimia voivat olla esim. elementtisaumojen tarkistus ja korjaus, ikkuna- ja myrskypeltien vedenpitävyyden varmista- minen, maalipinnan kunnon tarkastus sekä huoltomaalaus suojamaalilla, joka sopii hyvin yhteen vanhan maalin tai pintakäsittelyn kanssa. Betonisten julkisivujen ulkokuoren vaurioiden ollessa erittäin pahoja, voi järkevin ja pitkällä tähtäimellä myös kokonaistaloudellisin korjaustapa olla koko ulkovaipan uusiminen esim. eriste- tai levyrappaamalla. Näissä tapauksissa voidaan parantaa koko rakennuksen lämpötaloutta ja säästää tulevaisuudessa rahaa pienempinä lämmityskuluina. Jokainen meistä voi vaikuttaa oman lähialueensa rakennusten ja oman talonsa kohdalla julkisivurakenteiden huolenpitoon ja havaitessaan niissä vaurioita tai poikkeavuuksia ilmoittaa niistä esim. taloyhtiön isännöitsijälle. Mitä nopeammin rakennuksen julkisivuille ilmaantuneiden vaurioiden syiden selvitykseen voidaan ryhtyä tekemällä niille kuntotutkimus ja suunnitella ja toteuttaa oikeat korjaukset, niin sitä todennäköisemmin rakennuksen omistajat säästävät rahaa. Korjausvelan määrään voidaan vaikuttaa, kun julkisivun kuntoa arvioidaan, huolletaan, korjataan sekä uusitaan mahdollisimman nopeasti vaurioiden ilmaannuttua. Näillä toimenpiteillä muodostetaan tapahtumien ketju, jolla turvataan vanhan rakenteen ja rakennusten toimivuus myös tuleville sukupolville. Tomi Heino Projektimyyntipäällikkö Ammattilaiset Tikkurila Oyj Levytys julkisivukorjauksen vaihtoehtona Korjausrakentamisen tarve on kasvanut Suomessa 1990-luvulta alkaen. Rakennuskanta, joka syntyi 1960-70 –luvuilla, on rakenteiltaan tullut korjauskuntoon 20-30 vuoden käytön jälkeen. Tätä rakennuskantaa perusparannattaessa ei tulisi toistaa samoja virheitä, vaan suunnittelun perustana pitäisi olla pitkäaikaiskokemus, kestävyys ja takuut. Halvin ei aina ole se edullisin vaihtoehto. Taloyhtiölle julkisivuihin kohdistuva korjaus on usein taloudellisesti merkittävin yksittäinen korjaustoimenpide. Hallitus ja isännöitsijä ovat vaikeassa asemassa tehdessään päätöstä hinta/ laatu- suhteeltaan edullisimmasta ratkaisusta. Tuulettuvan julkisivulevytyksen etuihin voidaan laskea mm. parempi suojaus kuumalta ja kylmältä ilmalta tuulettuvuuden ansiosta ja vedon tunne sisätiloissa katoaa. Lisäksi vanha rakenne kuivuu ja sen elinkaari pitenee. Asennusaikana asumismukavuus ei häiriinny, sillä rakennusta ei tarvitse ”huputtaa” ja kesälläkin normaali ilmanvaihto toimii. Levyt asennetaan lavoilta, ei telineiltä, ja työ on turvallista, koska asen- nustyö etenee valmiiseen rakenteeseen asti ja kiinteistöstä vain osa on rakennusaluetta. Lisäksi on hyvä tietää, että julkisivulevytys voidaan tehdä myös kesäajan ulkopuolella, myös talvella. Laadukas levy vaatii hyvin vähän huoltoa. Yleensä suositus on n. 10 vuoden välein tehtävä julkisivujen pesu. Useista levyistä myös töhryjen ja graffittien poisto onnistuu helposti. Laadukas levy säilyttää myös värinsä alkuperäisenä eikä pintaan tule halkeamia tai värimuutoksia. Julkisivumarkkinoilla on useita levytyyppejä, jotka soveltuvat perusparannukseen. Ne eroavat toisistaan koostumuksen ja hinnan perusteella. Levyjä on saatavissa sileä- ja kivirouhepintaisina. Useita levyjä voidaan käyttää myös parvekaidelevyinä. Parhaimpien julkisivulevyjen elinkaariodotus on yli 60 vuotta. Antti Pyykkö Toimitusjohtaja Steni Finland Oy Taloissa, joissa ihmiseT viihTyväT Tutustu tapaamme toimia: www.realiaisannointi.fi Realia isännöinti Oy Rovakatu 36, 96200 Rovaniemi, Puh. 010 228 8500 Kun asunnonvaihto on ajankohtaista Asumisen asiantuntijat palveluksessanne. SKV Kiinteistönvälitys Oy Rovakatu 36, Rovaniemi Puh. 010 228 5400 Koti on sydämenasia www.skv.fi _____Avaimet käteen_______________ Suomen Rakennuttamiskeskus Oy LKV Rovakatu 29, 4. krs., 96200 Rovaniemi Rakennuttajatehtävät Valvonta Suunnittelu Tavarantarkastukset Kustannusarviot Kuntoarviot Timo Bruun DI, LKV, HTT [email protected] Puh. 0400-695867 6 www.lapinisannoitsijat.fi Vesikiertoinen lattialämmitys & maa-aurinkolämpöpumput Viiden tähden lämmitysjärjestelmät LÄMPÖPU M US P RE N KO IU RI DE AU T! T U NE Nopea kokonaistoimitus suunnittelusta takuutuotteeksi. Maankattava, joustava ja luotettava jälleenmyyjäverkosto. Tarkka ja yksilöllinen suunnittelu talosi lämmitystarpeeseen. Asennus aina valtuutetun Nereusasentajan tekemänä. Taloudellinen ja helppokäyttöinen Nereus-lämmitysjärjestelmä säästää energiaa ja ympäristöä. EN E R G I AVA www.nereus.ﬁ LM Lämpimiä lattioita vuodesta 1989 Valtuutettu Nereus jälleenmyyjä: Lappialämpö Oy, Rauno Kattelus, Koskikatu 20 C 1, 96200 Rovaniemi. Puh. 040 729 8948 lvi.palvelu@kattelus.ﬁ www.pwc.fi Asiantuntija lähelläsi ” Löydät meiltä kokeneet asiantuntijat kaikkiin tarvitsemiisi tilintarkastus-, neuvonta- ja veropalveluihin. Ota yhteyttä! HTM Tuomas Enbuske puh. 040 580 2465 Rouvat keskustelevat keskenään talon hiekkalaatikolla. Kaija kysyy Annilta: ”Onkos se sinun miehesi kätevä korjauksissa?” Anni: ”Minun mieheni vai, Reijohan on varsinainen tee se itse –mies.” ”Ihanko totta?” ”Kyllä vaan, aina kun pyydän häntä tekemään jotain, niin hän vastaa: ”Tee se itse!” PwC auttaa yrityksiä kasvamaan, toimimaan tehokkaasti ja raportoimaan luotettavasti. Tavoitteenamme on luoda kestävää menestystä. Apunasi on Suomessa yli 750 asiantuntijaa 20 paikkakunnalla ympäri maan. Olemme sitoutuneita tuottamaan laadukasta palvelua liikkeenjohdon konsultoinnin, yritysjärjestelyiden, veroneuvonnan, tilintarkastuksen ja muun varmennuksen alueilla. Ota yhteyttä tai lue meistä lisää osoitteessa www.pwc.fi. ” TaloyhTiösi paras kumppani ikkuna- ja oviremonTeissa! Fenestran pitkä kokemus ja vahva osaaminen varmistavat, että taloyhtiösi saa parasta palvelua ja asiantuntemusta suunnittelusta asennukseen. Toteutamme ikkuna- ja oviremontit ammattitaidolla luotettavasti, joustavasti ja asukkaille vaivattomasti. Fenestran kokonaisratkaisulla saat taloyhtiösi ikkunat, parvekeovet sekä kerrostaso-ovet kerralla kuntoon. Näin voitte helposti: • pienentää energiankulutusta • päästä eroon vedon tunteesta • nostaa koko kiinteistön arvoa Ota yhteyttä ovi- ja ikkuna-remonteissa: Jouni Okkonen p. 050 568 8124, [email protected] Lumoava Japani ja muut kiehtovat kiertomatkat Matka-Vekasta! Matka-Vekka Rovaniemi: Rovakatu 31, ma-pe 9–17 puh. 020 1204 650 www.matkavekka.fi www. lapinisannoitsijat. fi 7 www.lapinisannoitsijat.fi Osakkeenomistajan remontin hyvittäminen Yhtiökokouksessa päätetään yhtiössä suoritettavista kunnossapitotoimista ja uudistuksista. On kuitenkin mahdollista, että osakkeenomistaja on huoneistonsa hallintaoikeuden nojalla jo tehnyt oma-aloitteisesti huoneistossaan asuntoosakeyhtiön kaavaileman remontin. Tällöin voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32§:n 1 momentin mukaan yhtiökokous tulee päättää yksinkertaisella ääntenenemmistöllä osakkeenomistajalta perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta, mikäli osakkeenomistajan huoneistossa aiemmin suoritettu työ vähentää yhtiön kustannuksia. Tämän lain määräyksen tavoite on ollut poistaa osakkaan ja taloyhtiön välisiä erimielisyyksiä ja kannustaa osakkeenomistajaa huoneiston kunnossapidosta ja ajanmukaisuudesta huolehtimiseen. Vastikkeen alentamisesta päätetään yhtiökokouksessa Lain säännös hyvityksestä tulee sovellettavaksi sekä yhtiön päättäessä normaalilla ääntenenemmistöllä taloyhtiössä tehtävästä kunnossapitotoimesta että päätettäessä yksinkertaisella ääntenenemmistöllä tavanomaisesta uudistuksesta taloyhtiössä. Vastikkeen alentaminen ei ole taloyhtiön vapaasti päätettävissä, vaan hyvitys on pakottavaa lainsäädäntöä, eli hyvitys on myönnettävä aina edellytysten täyttyessä. Säännös on kuitenkin väljä ja antaa käytännössä taloyhtiölle harkintavaltaa vastikkeen alentamistilanteiden määrittelyssä ja hyvityksen suuruuden suhteen. Remontin hyödynnettävyys taloyhtiössä Osakkeenomistajan tulee itse vaatia vastikkeen alentamista antaen samalla selvitystä tekemästään taloyhtiötä hyödyttävästä Marina Furuhjelm remontista. Osakkeenomistajan tulee tarpeen vaatiessa dokumentein ja selvityksin ilmoittaa tehdyn remontin suorittamisaika ja työn suoritustapa. Osakkaan ilmoituksen tulee tapahtua riittävän varhain, jotta yhtiö voi ottaa ilmoituksen huomioon remonttia suunnitellessaan. Vaatimus on viimeistään esitettävä siinä yhtiökokouksessa, missä päätös yhtiön remontista tehdään. Jos vaatimus esitetään liian myöhään, ei osakas ole enää oikeutettu saamaan hyvitystä. Käytännössä päätös yhtiökokouksessa joudutaan monesti tekemään siten, että hallitusta valtuutetaan päättämään hyvityksen lopullisesta määrästä, kun yhtiön säästön määrä on selvinnyt. Tämä johtuu siitä, että yhtiökokoushetkellä harvemmin on käsillä riittävästi tietoa säästön määrästä tai edes siitä täyttyykö hyvityksen edellytykset. Remontista aiheutuvat säästöt ja myöhemmät kunnossapitokustannukset Taloyhtiön hyödynnettävissä olevaa remonttia ei ole nykyinen osakkeenomistajan tarvinnut suorittaa itse. Hyvittämiseen on oikeutettu sellainenkin osakkeenomistaja, jonka remontti on alun perin tehty huoneistossa jo rakennusvaiheessa tai osakkeenomistajan edeltäjän toimesta. Kustannussäästön edellytys on kuitenkin, että tehty remontti on edelleen hyödynnettävissä. Osakkeenomistajan on siis osoitettava syntyvän säästön määrä. Säästöä ei yleensä synny, mikäli osakkeenomistajan tekemistä toimenpiteistä on kulunut jo kauan aikaa tai työt ovat arvoltaan vähäisiä. Säästö jää usein myös alhaiseksi, mikäli uudistus toteutetaan kunnossapitotoimen yhteydessä niin, että osakkaan suorittama uudistus tulee ensin poistaa kunnossapitotoimen suorittamiseksi. Tällainen tilanne on esimerkiksi silloin, kun parvekelasitus toteutetaan rakennuksen ulkovaipan peruskorjauksen yhteydessä, eli osakkaan asentamat parvekelasit joudutaan ensin purkamaan yhtiön suorittaman korjauksen ajaksi. Säästön määrään vaikuttavat kustannukset Säästön lopulliseen määrään vaikuttavat lisäksi sellaiset kulut, jotka yhtiölle aiheutuu osakkeenomistajan työn huomioimisesta ja säästön selvittämisestä. Muita säästöstä vähennettäviä kustannuksia ovat mahdolliset ylimääräiset purku- ja asennuskulut. Yhtiön saaman säästön kannalta ei ole merkitystä, kuinka paljon osakkeenomistaja on itse maksanut remontista. Vastikkeen alentamisen laskeminen Vastikkeesta tehtävän alennuksen määrittäminen tapahtuu siten käytännössä niin, että lähtökohdaksi otetaan yhtiön teettämän työn tekijän tai käytössä olevan ammattilaisen arvio aiheutuvasta säästöstä. Tämän jälkeen arvioidaan osakkeenomistajan tekemän työn elinkaari suhteessa teetettävän työn elinkaareen, jotta saadaan selkeä kuva työn hyödystä (jäljellä oleva tekninen käyttöikä). Tästä säästöstä vielä vähennetään säästön arvioimisesta ja hallinnosta aiheutuneet kustannukset. Syntynyttä säästöä verrataan lopuksi osakkeenomistajan yhtiöperusteiseen maksuvelvollisuuteen siten, että alennuksen määrä on pienempi näistä. Marina Furuhjelm Isännöintiliitto Lakiasiantuntija, OTM