Kaavaselostus
Asemakaavaselostus A-2629 Ranta-Kartanon kortteli 2150 (Kyösti Kallion katu 3 / Jalkarannantie 4), Kartano 28.5.2015 Lahden tekninen ja ympäristötoimiala / Maankäyttö kaavoitusarkkitehti Markus Lehmuskoski Sijaintikartta SELOSTUS A-2629 - D/2605/10.02.03.00.04/2014 2(19) ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS, JOKA KOSKEE 28. PÄIVÄNÄ TOUKOKUUTA 2015 PÄIVÄTTYÄ ASEMAKAAVAKARTTAA NRO A-2629 (Kyösti Kallion katu 3 / Jalkarannantie 4, Ranta-Kartano) Asemakaavan muutos koskee: Lahden kaupungin Kartanon (2.) kaupunginosan korttelin 2150 tonttia 1 Suunnittelualue sijaitsee noin 400 m etäisyydellä Lahden kauppatorilta länteen. Suunnittelualueen pinta-ala on noin 0,3 ha. ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN TARKOITUS Asemakaavan muutoksen tavoitteena on parantaa korttelin toteuttamismahdollisuuksia tarkastamalla kerroslukuja, rakennusalojen rajoja sekä muita korttelin sisäisiä kaavamerkintöjä. Kaavan vireille tulosta on ilmoitettu 17.9.2014 erillisellä kuulutuksella sekä osallisille kirjeitse luonnosvaiheen kuulemisen yhteydessä. Kaavatyö sisältyy Lahden kaupungin vuoden 2015 kaavoituskatsaukseen, josta on tiedotettu 4.3.2015. Lahden tekninen ja ympäristötoimiala Maankäyttö Vesijärvenkatu 11 C, PL 126, 15141 LAHTI SELOSTUS 1 A-2629 - D/2605/10.02.03.00.04/2014 3(19) TIIVISTELMÄ Skanska Talonrakennus Oy on hakenut asemakaavan muutosta (hakemus saapunut 14.8.2014). Osallistumis- ja arviointisuunnitelma laadittiin ja asetettiin nähtäville kaavahankkeen kotisivulle 23.9.2014. Luonnosvaiheen kuuleminen järjestettiin 15.1. – 29.1.2015. Kaavatyöhön liittyen järjestettiin yleisötilaisuus 20.1.2015. Asemakaavan muutoksella korotetaan korttelin matalamman osan kerroslukua kolmesta neljään ja korkeamman osan kerroslukua kahdeksasta kymmeneen. Korkeamman osan rakennusalaa levitetään korttelin sisään päin neljä metriä. Korttelin kokonaisrakennusoikeus säilyy aiemman asemakaavan mukaisena (9 000 k-m2). Kaavassa määrätään myös esimerkiksi julkisivujen materiaaleihin ja värisävyihin, parvekkeisiin, kellarikerroksen rakennusoikeuteen, kulkuaukkoihin, leikki- ja oleskelualueisiin, pysäköinnin järjestämiseen, pilaantuneeseen maaperään sekä pohjaveden suojeluun liittyvistä asioista. Asemakaavan muutoksella lisätään rakentamisen näkyvää julkisivupintaa, vaikka rakennusoikeus pysyy ennallaan. Uudisrakennuksen näköeste- ja varjostamisvaikutukset lisääntyvät aiemman asemakaavan mukaisesta ratkaisusta. Korttelin torniosa on mahdollista toteuttaa viereisen Pellonkulman asuinkerrostalon korkuiseksi. Asemakaava on mahdollista toteuttaa sen saatua lainvoiman. Kuva 1. Suunnittelualuetta ilmakuvassa vuodelta 2014 Lahden tekninen ja ympäristötoimiala Maankäyttö Vesijärvenkatu 11 C, PL 126, 15141 LAHTI SELOSTUS 2 A-2629 - D/2605/10.02.03.00.04/2014 4(19) LÄHTÖKOHDAT 2.1 SELVITYS SUUNNITTELUALUEEN OLOISTA RAKENNETTU YMPÄRISTÖ Suunnittelualueella sijaitsee vuonna 1950 rakennettu huoltoasemarakennus. Alueen eteläpuolella sijaitsee 9-kerroksinen asuinkerrostalo (Pellonkulma) ja länsipuolella Lahden linjaautoasema. Muu lähiympäristö on liikenne-, paikoitus- ja puistoaluetta. KULTTUURIHISTORIALLISESTI ARVOKKAAT KOHTEET Suunnittelualue sijoittuu Fellmaninpuiston välittömään läheisyyteen, mikä on luokiteltu valtakunnallisesti merkittäväksi rakennetuksi kulttuuriympäristöksi (RKY-kohde). Viereinen asuinkerrostalo (Pellonkulma) sekä linja-autoasema ovat asemakaavalla suojeltuja rakennuksia ja mainittuina Lahden kulttuurihistoriallisesti arvokkaiden kohteiden selvityksessä. LUONNONYMPÄRISTÖ JA MAISEMA Suunnittelualueen alkuperäinen luonnonympäristö on aiemman käyttötarkoituksen (huoltoasema) seurauksena kadonnut. Alue sijoittuu Fellmaninpuiston viheralueen sekä asemakaavaan merkityn, rakentamattoman Koivistonaukion puistoalueen läheisyyteen. Suunnittelualueen ylitse avautuu näkymiä Vesijärvelle ja puistoon viereisistä asuinkerrostaloista. MAAPERÄ JA POHJAVESI Suunnittelualueen maaperä on täyttökerroksen alla silttimoreenia – silttiä, jonka alla on tiivis moreenikerros (Ramboll 2007). Suunnittelualue on pohjavesialuetta. LIIKENNE Alueen lähiympäristön liikenne kulkee tällä hetkellä pääosin Jalkarannantietä pitkin. Alueelle tehdyn asemakaavan mukaisesti liikenne jakautuisi uudelle Kartanonkadulle ja Kyösti Kallion kadulle. Jalkarannantien kohta muutettaisiin jalankulku- ja pyöräilyliikenteen käyttöön sekä toriaukioksi ja puistoksi. MAANOMISTUS Tontin omistavat Asunto Oy Lahden Kartanonrouva (1/3) ja Asunto Oy Lahden Kartanonherra (2/3). Skanska Talonrakennus Oy omistaa asunto-osakeyhtiöiden koko osakekannan. Lahden tekninen ja ympäristötoimiala Maankäyttö Vesijärvenkatu 11 C, PL 126, 15141 LAHTI SELOSTUS A-2629 - D/2605/10.02.03.00.04/2014 5(19) 2.2 SUUNNITTELUTILANNE PÄIJÄT-HÄMEEN MAAKUNTAKAAVA 2006 Ympäristöministeriön 11.3.2008 vahvistamassa Päijät-Hämeen maakuntakaavassa 2006 suunnittelualue on osoitettu kuuluvaksi keskustatoimintojen alueeseen (C). Kortteli on merkitty kuuluvaksi myös kehittämisen kohdealueeseen (kk10) ja pohjavesialueeseen (pv41). Kuvat 2 ja 3. Otteet Päijät-Hämeen maakuntakaavasta 2006 ja Lahden yleiskaavasta 2025 LAHDEN YLEISKAAVA 2025 Lahden yleiskaava 2025 (oikeusvaikutteinen) on saanut lainvoiman 6.10.2014. Yleiskaavassa suunnittelualue on keskustatoimintojen aluetta (C-4). Kortteli on merkitty kuuluvaksi pohjavesialueeseen (pv). Yleiskaavan suunnitteluohjeen mukaan kulttuurihistoriallisesti arvokkaaseen rakennettuun ympäristöön tai sen läheisyyteen kohdistuvat muutokset tulee suunnitella paikan henkeä kunnioittaen. ASEMAKAAVA JA RAKENNUSTAPAOHJE Ranta-Kartanon alueelle laadittu asemakaava on saanut lainvoiman vuonna 2012. Voimassa olevassa asemakaavassa suunnittelualue on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL-10). Autopaikoitus tulee sijoittaa kellarikerrokseen tai maanpäälliseen paikoitushalliin. Paikoitushalli sekä leikki- ja oleskelualueet tulee toteuttaa yhteistyössä. Alueelle on laadittava korttelisuunnitelma. Asemakaavaan liittyy rakennustapaohje. Rakentaminen ohjataan nykyisessä asemakaavassa umpikorttelimaiseen muotoon siten, että kerrosluku on kolme. Korttelin länsikulmaan sallitaan yhden 8-kerroksisen rakennuksen rakentaminen. Rakennusoikeutta kortteliin on osoitettu yhteensä 7 300 k-m2 sekä kellarikerrokseen 1 700 k-m2. Korttelin rakennusten runkosyvyys on enintään 12 metriä. Asemakaavassa määrätään myös mm. pohjaveden suojeluun (pv-4), pilaantuneen maaperän kunnostamiseen (pima), autopaikkojen järjestämiseen (1ap/80), maanalaiseen rakentamiseen (ma-1) sekä rakennukseen jätettäviin kulkuaukkoihin liittyen. Asemakaavaan liittyvässä rakennustapaohjeessa määrätään mm., että julkisivuissa tulee käyttää puuta, rakennusten IV–VIII –kerrosten tulee olla lasimaisia ja että julkisivumateriaalien tulee olla korkeatasoisia. Lahden tekninen ja ympäristötoimiala Maankäyttö Vesijärvenkatu 11 C, PL 126, 15141 LAHTI SELOSTUS A-2629 - D/2605/10.02.03.00.04/2014 6(19) Kuva 4. Ote ajantasa-asemakaavasta ja suunnittelualueen rajaus RAKENNUSJÄRJESTYS Lahden, Nastolan ja Kärkölän yhteinen rakennusjärjestys on tullut Lahden kaupungin osalta voimaan 1.5.2013. SELVITYKSET JA HANKKEET Suunnittelualuetta koskien on tehty seuraavia selvityksiä: Selvitys Keskeinen sisältö Maaperä- ja rakennettavuusselvitys (Ramboll 2007) Suunnittelualueen maaperä on täyttökerroksen alla silttimoreenia – silttiä, jonka alla on tiivis moreenikerros. Kevyemmät rakennukset voidaan perustaa maanvaraisesti murskearinan varaan käyttäen kantavuutta p=80 kN/m2. Raskaammat rakennukset perustetaan tukipaalujen varaan. Ympäristössä on puupaaluperustuksia, joiden kohdalla pohjavesipintaa ei saa laskea. Lahden tekninen ja ympäristötoimiala Maankäyttö Vesijärvenkatu 11 C, PL 126, 15141 LAHTI SELOSTUS A-2629 - D/2605/10.02.03.00.04/2014 Ympäristömeluselvitys (Promethor 2007) 7(19) Selvityksen mukaan nykyisen asemakaavan toteuduttua suunnittelualueelle kantautuva liikenteen keskiäänitaso olisi ennustetilanteessa vuonna 2030 enimmillään päivällä 70 dBA (2 m korkeus) ja yöllä 60 dBA. Selvityksessä on käytetty liikennemääränä lukua 7518 KVL2030 Kyösti Kallion kadulla. Selvityksen mukaan julkisivujen ääneneristävyysvaatimukset täyttyvät normaaleilla asuinrakentamisessa käytettävillä julkisivuratkaisuilla ja hyvällä rakennustavalla. Korttelin sisäpihalla keskiäänitasot jäävät alle ohjearvojen. PIMA-selvitys, Jalkarannan Shell (Taratest Oy 2012) Suunnittelualueella on tutkituista maaperänäytteistä havaittu kohonneita haitta-ainepitoisuuksia. Puhdistustoimien riittävä laajuus ja puhtaan rajapinnan saavuttaminen tulee varmistaa riittävän kattavalla näytteenotolla, lisäksi tulee varmistua siitä, ettei haitta-aineita ole levinnyt syvempiin maakerroksiin. Taulukko 1. Suunnittelualuetta koskien tehtyjä selvityksiä POHJAKARTTA Alueen pohjakartta on tarkistettu 2.10.2014 ennen kaavaehdotuksen laatimista. Pohjakartta täyttää kaavoitusmittausasetuksen 1284/1999 vaatimukset. RANTA-KARTANON IDEAKILPAILU JA KAAVARUNKO Ranta-Kartanon alueesta järjestettiin vuonna 2005 yleinen kaupunkirakenteellinen ideakilpailu. Ensimmäisen palkinnoin sai nimimerkki ”Laituri”. Kilpailuarvostelun mukaan korttelikonseptin matalat jalustarakennukset ja niiden yläpuolelle kohoavat keveät tornit muodostavat persoonallisen ja onnistuneen synteesin lähiympäristön rakentamisperiaatteista. Ratkaisu mahdollisti ympäröivässä maisematilassa olevien kaupungin ominaispiirteitä korostavien maamerkkien näkymisen suunnitelmaa edelleen kehitettäessä. Kilpailuehdotuksen pohjalta laadittiin Ranta-Kartanon alueen kaavarunko vuonna 2007. Kuvat 5 ja 6. Ranta-Kartanon ideakilpailun ehdotus ”Laituri” sekä alueelle tehty kaavarunko Lahden tekninen ja ympäristötoimiala Maankäyttö Vesijärvenkatu 11 C, PL 126, 15141 LAHTI SELOSTUS A-2629 - D/2605/10.02.03.00.04/2014 8(19) MUUT SUUNNITELMAT Kaavatyön aikana on tehty palotekninen suunnitelma koskien X-kerroksisen asuintorniosan toteuttamista yhdellä uloskäytävällä. Suunnitelmasta on pyydetty lausunnot PäijätHämeen pelastuslaitokselta ja Lahden seudun rakennusvalvonnalta. Lausuntojen mukaan määräysten edellyttämä paloturvallisuustaso voidaan arvioida saavutettavan esitetyillä suunnitelmilla. Suunnittelualueelle ja sen ympäristöön on laadittu yleis- ja kunnallisteknisiä suunnitelmia. Kuva 7. Ranta-Kartanon alueelle laadittu yleissuunnitelma (FCG 2012) Arkkitehtitoimisto Petri Rouhiainen Oy on laatinut asemakaavatyötä varten viitesuunnitelmia. Kuva 8. Korkeustutkielma viereiseen Pellonkulman asuinkerrostaloon nähden (Arkkitehtitoimisto Petri Rouhiainen Oy). Pellonkulman talon kerroskorkeus on hiukan korkeampi kuin uudisrakennuksen. Lisäksi maasto laskee jonkin verran Pellonkulman talosta suunnittelualueelle päin. Rakennukset ovat likimain yhtä korkeat. Lahden tekninen ja ympäristötoimiala Maankäyttö Vesijärvenkatu 11 C, PL 126, 15141 LAHTI SELOSTUS 3 A-2629 - D/2605/10.02.03.00.04/2014 9(19) ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SUUNNITTELUN VAIHEET 3.1 SUUNNITTELUN KÄYNNISTÄMINEN JA SITÄ KOSKEVAT PÄÄTÖKSET Skanska Talonrakennus Oy on yhteistyössä kaupungin kanssa noin vuoden ajan pyrkinyt löytämään toteuttamiskelpoista ratkaisua korttelin rakentamiseksi nykyisen asemakaavan määräysten mukaisesti. Selvitystyön jälkeen Skanska Talonrakennus Oy on hakenut asemakaavan muuttamista (hakemus saapunut 14.8.2014). Asemakaavan muutoshakemus koskee III-kerroksisen rakennusosan korottamista IV-kerroksiseksi sekä rakennusalojen levittämistä korttelin sisäpihalle päin. Rakennusoikeuden määrään ei haeta muutosta. Hakemuksen taustalla ovat tuotannolliset ja taloudelliset syyt: rakennusoikeuden tehokkaan sijoittamisen mahdollistaminen rakennusalojen määrittämiin rajoihin. Aloitteen korttelin korkeamman osan korottamisesta kymmeneen kerrokseen kaupunkikuvallisista syistä on tehnyt kaupunki. 3.2 TAVOITTEET Asemakaavan muutoksen tavoitteena on parantaa korttelin toteuttamismahdollisuuksia tarkastamalla kerroslukuja, rakennusalojen rajoja sekä muita korttelin sisäisiä kaavamerkintöjä. 3.3 OSALLISTUMINEN JA YHTEISTYÖ OSALLISET MRL 62 §:n mukaan osallisia ovat alueen maanomistajat ja ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa, sekä viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. Osallisia ovat: Vaikutusalueen kiinteistöjen omistajat, asukkaat, yritykset ja asukasyhdistykset Maankäyttö Kunnallistekniikka Lahden kaupunginmuseo Lahden seudun ympäristöpalvelut Lahden seudun rakennusvalvonta Hämeen ELY-keskus / ympäristö Uudenmaan ELY-keskus / liikenne Lahti Energia Oy / kaukolämpö LE-Sähköverkko Oy Lahti Aqua Oy Päijät-Hämeen pelastuslaitos Itella Oyj DNA Oy VIREILLETULO Kaavan vireille tulosta on ilmoitettu 17.9.2014 erillisellä kuulutuksella sekä osallisille kirjeitse luonnosvaiheen kuulemisen yhteydessä. Kaavatyö sisältyy Lahden kaupungin vuoden 2015 kaavoituskatsaukseen, josta on tiedotettu 4.3.2015. Lahden tekninen ja ympäristötoimiala Maankäyttö Vesijärvenkatu 11 C, PL 126, 15141 LAHTI SELOSTUS A-2629 - D/2605/10.02.03.00.04/2014 10(19) OSALLISTUMINEN JA VUOROVAIKUTUSMENETTELYT Osallistumis- ja arviointisuunnitelma laadittiin ja asetettiin nähtäville kaavahankkeen kotisivulle 23.9.2014. Luonnosvaiheen kuuleminen järjestettiin 15.1. – 29.1.2015, jolloin alueen naapurikiinteistöille, maanomistajille sekä viranomaisille toimitettiin postitse kaavaluonnos ja OAS. Kaavatyöhön liittyen järjestettiin yleisötilaisuus 20.1.2015 Lahden historiallisella museolla. Kaavatyöhön liittyvää aineistoa on ollut nähtävillä kaavahankkeen kotisivulla internetissä. Seuraavassa on kooste luonnosvaiheen kuulemisessa saaduista lausunnoista ja mielipiteistä sekä vastaukset niihin: Osallinen Lausunnon/mielipiteen keskeinen sisältö Huomioonottaminen ja vaikutukset kaavaan Lahden kaupunginmuseo Kaavaluonnoksen mukaista ratkaisua on vaikea tunnistaa ideakilpailun tulokseksi. Se ei muutoinkaan tuota hyvää, tasapainoista, alueen kaupunkikuvallisia ja kulttuurihistoriallisia arvoja tukevaa ympäristöä. Viereiset suojelurakennukset nujertuvat uudismassan rinnalla. Varsinkin torniosa on ongelmallinen. Museo ei puolla asemakaavan muutosluonnosta ja esittää, että Ranta-Kartano suunnitellaan kokonaisuutena voimassa olevan asemakaavan pohjalta. Asemakaavan muutosprosessiin on päädytty, koska nykyinen, voimassa oleva asemakaava ei tontinomistajan mukaan ole toteutuskelpoinen. Hämeen ELY-keskus Ei huomautettavaa. - Lahden seudun ympäristöpalvelut Ei huomautettavaa. - Lahti Energia Oy Tontin lounaispuolella katualueella kulkee merkittävä kaukolämmön runkojohto. Rakennettaessa syviä kaivantoja ja rakenteita kaukolämpöjohto tulee ottaa huomioon esim. paalutuksessa tai kaivantojen tukemistyössä. Verkostot tulee huomioida toteutusvaiheessa. Lahti Aqua Oy Ei huomautettavaa. - Liekki ry Lausunto on kokonaisuudessaan kaavatyön liitteenä (lainaaminen kielletty). Yhdistys pitää kaavamuutosta tarpeettomana ja luonnoksen valmistelua epädemokraattisena eikä siten toteuttamiskelpoisena. Torniosan korotus kahdeksasta kymmeneen kerrokseen on esitetty tehtäväksi alkuperäisen kilpailuidean mukaisesti, jossa ”torniosa” erottuu selkeästi mittasuhteiltaan ja korkeutensa puolesta ”jalustaosasta”. Tornin kerrosluvun jättäminen kahdeksaan ja jalustaosan korotus kerroksella hävittäisivät alkuperäistä ideaa ja tasapainoisia mittasuhteita. Asemakaavan muutosprosessiin on päädytty, koska nykyinen, voimassa oleva asemakaava ei tontinomistajan mukaan ole toteutuskelpoinen. Tontin omistaja on hakenut muutoksia vain matalamman osan korottamiseen kolmesta neljään sekä korkeamman osan levittä- Lahden tekninen ja ympäristötoimiala Maankäyttö Vesijärvenkatu 11 C, PL 126, 15141 LAHTI SELOSTUS A-2629 - D/2605/10.02.03.00.04/2014 11(19) misestä 4 metrillä. Kaavatyön lähtökohtana on toteuttamisen mahdollistavan kaavaratkaisun löytäminen. Kolmikerroksisia asuinkerrostalojakin rakennetaan, mutta niiden taloudellisesti ja teknisesti toteutuskelpoisen yhtälön löytymisestä vastaa viime kädessä rakentaja. Tässä kaavatyökohteessa rakentaja ei käytetystä suunnittelu- ja selvitystyöstä huolimatta löytänyt tuotannollisesti ja taloudellisesti toimivaa ratkaisua. Vaikutusten arviointi koko Ranta-Kartanon aluetta koskien on liitetty tähän kaavaselostukseen sekä kaavatyön liitteeksi. Asunto-osakeyhtiö Pellonkulma Aiempi asemakaava on saanut lainvoiman vuonna 2012, ei ole perusteltua muuttaa sitä uudelleen. Esitetyt muutokset vaaditaan myös muihin alueen kortteleihin ja ao. ongelmat kertaantuvat. Kaava tulisi muuttaa koko alueelle kerralla ja huomioida mahdolliset hotelli/museosuunnitelmat. 8-kerroksinen torni tulisi palomääräysten mukaan halvemmaksi. Alkuperäinen kilpailuidea ei toteudu. Kerroslukulisäykset kasvattavat näkyvää massaa yli 30 %, maisema peittyy ja varjoisuus lisääntyy merkittävästi. Korkeuden ja leveyden lisääminen haittaa alueen tuulettumista ja lisää ilmanlaatuongelmia. Kaavamuutoksen takana on oltava maksimaalisen voiton tavoittelua, eikä laadukkaasta toteutuksesta välitetä. Luhtikäytävät, graafinen betoni ja viherkattojen puuttuminen eivät ole korkeatasoista rakentamista. Runkosyvyyden tulee olla kapeampi. Ajoneuvoliittymä kortteliin tulisi siirtää muualle. Näkymiä ei saa heikentää, asuntojen arvo alenisi. Skanska on yhteistyössä kaupungin kanssa noin vuoden ajan pyrkinyt löytämään toteuttamiskelpoista ratkaisua korttelin rakentamiseksi nykyisen asemakaavan määräysten mukaisesti. Skanska on selvityksissään päätynyt hakemaan omistamalleen korttelille kaavamuutosta. Ranta-Kartanon alueen muut korttelit tulee huomioida kaavan vaikutuksia arvioitaessa kokonaisuutena niin, että selvitetään vaikutukset sellaisessa tilanteessa, jossa muihinkin kortteleihin tehtäisiin vastaavan tyyppisiä kaavamuutoksia. Päätöksiä alueen muiden kortteleiden kaavamuutosten tai hotelli-/museosuunnitelmien osalta ei kuitenkaan ole olemassa. Skanskan selvitysten mukaan 10-kerroksisen rakennuksen vaativammat paloturvallisuusmääräykset ovat mahdollisia toteuttaa. Asemakaavamääräykset edellyttävät korkeatasoista toteuttamista ja laadukkaiden materiaalien käyttöä. Maininta graafisesta betonista on poistettu kaavaehdotuksen määräystekstistä. Luhtikäytävä on mahdollista toteuttaa esteettisesti ja antaa monia mahdollisuuksia julkisivun arkkitehtoniseen sommitteluun. Erona pimeään sisäkäytävään luhtikäytävä päästää myös luonnonvaloa asuntoihin siihen rajoittuvien aputilojen ikkunoiden kautta. Lahden tekninen ja ympäristötoimiala Maankäyttö Vesijärvenkatu 11 C, PL 126, 15141 LAHTI SELOSTUS A-2629 - D/2605/10.02.03.00.04/2014 12(19) Runkosyvyyden leventäminen torniosassa oli yksi kaavatyön hakijan edellyttämistä muutoksista toteutuskelpoisen ratkaisun löytämiseksi. Liikenne oli ajateltu hoidettavan aiemmassakin kaavassa Pellonkulmankujan puolelta, vaikka sitä ei oltu merkitty silloiseen kaavaan erityisenä liittymäkieltomerkintänä Kyösti Kallion kadulle. Nyt tuo merkintä on otettu kaavaehdotukseen, jotta asia on varmasti myös asemakaavassa selvä ja yksiselitteinen. Jukka Kemell Sari Ilmonen Rakennettavat talot eivät saa olla Pellonkulman talon korkuisia rakennussuojelusyistä. Pellonkulmassa on 9 kerrosta ja 10. kerroksessa saunaosasto ja aputiloja, uudisrakennuksessa olisi 10 asuinkerrosta ja tekniset tilat päälle. Uudisrakennus haittaa näkymiä. Korkeuden ja torniosan leveyden kasvattaminen eivät vastaa alkuperäisen kilpailuidean henkeä. Esitetyt muutokset tulevat tehtäväksi muihinkin kortteleihin, mikä korostaa ongelmia. Luhtikäytävä ei täytä kriteeriä arvokkaasta rakentamisesta. Rakennussuojelusyistä uudisrakennuksen korkeampaa ”torniosaa” ei ole haluttu korottaa Pellonkulman taloa korkeammaksi, vaan rakennusten todellinen korkeus olisi likimain sama. Suunnitellun rakennuksen kerroskorkeus on hiukan pienempi kuin Pellonkulman talossa. Lisäksi maanpinnan taso laskee jonkin verran Pellonkulman talosta poispäin mentäessä. Kaikkien parvekelasien tulee olla läpinäkymättömiä. Torniosaa voi korottaa yhdellä, jolloin suhde olisi sama jalustaosan kanssa. Julkisivuihin tulisi saada lisää väriä, ei pelkästään valkoisia. Lisää väljyyttä ja puistomaisuutta. Asemakaavamääräysten mukaan parvekelasien kaiteen (alaosan) tulee olla pääosin läpinäkymätöntä lasia, joka estää suoran näköyhteyden kadulta. Torniosan korotus kahdella kerroksella on suhteessa likimain sama, kuin jalustaosan korotus yhdellä kerroksella. Luhtikäytävä on mahdollista toteuttaa esteettisesti ja antaa monia mahdollisuuksia julkisivun arkkitehtoniseen sommitteluun. Erona pimeään sisäkäytävään luhtikäytävä päästää myös luonnonvaloa asuntoihin siihen rajoittuvien aputilojen ikkunoiden kautta. Kaavaehdotukseen on lisätty määräys värin käyttämisessä korttelissa. Värisävyiksi on valittu valkoinen, keltainen, oranssi ja vaalean ruskea. Muissa kortteleissa voisi mahdollisesti käyttää muita värisävyjä. Irma Nuuttila Ranta-Kartanon kaava on vastoin kaupunkilaisten toiveita, alueesta tulisi kehittää virkistysalue ja ottaa linja-autoasema uudiskäyttöön. Korkeat kerrostalot eivät sinne sovi. Lahden tekninen ja ympäristötoimiala Maankäyttö Vesijärvenkatu 11 C, PL 126, 15141 LAHTI Ranta-Kartanon alueen perusrakenne ja -ratkaisu on päätetty suunnitella koko aluetta koskeneen ideakilpailun pohjalta laaditun, vuonna 2012 lainvoiman saaneen asemakaavan mukaiseksi. Tätä koko alueen perusrakennetta ei ole tarkoitus muuttaa. Vireillä oleva kaavatyö koskee vain korttelia 2150. SELOSTUS Lea Kähäri Pirjo Virtanen A-2629 - D/2605/10.02.03.00.04/2014 13(19) Jos yhdelle korttelille sallitaan muutos, on oletettavaa, että muihinkin vaaditaan samaa. Miten alueesta saadaan yhtenäinen, jos kaava muutetaan jokaiselle korttelille erikseen? Voiko Ranta-Kartanon aluetta katsoa uudelleen? Olisi hyödyllistä palata arkkitehtikilpailun tavoitteisiin: ydinkeskustan ja Vesijärven rannan yhdistäminen, kaupunkirakenteellisesti ja –kuvallisesti korkeatasoisen Lahden keskustan osan muodostaminen, maiseman perustekijöiden huomioiminen sekä virkistysalueiden välisten näkymien ja yhteyksien turvaaminen. Ranta-Kartanon alueen muut korttelit tulee huomioida kaavan vaikutuksia arvioitaessa kokonaisuutena niin, että selvitetään vaikutukset sellaisessa tilanteessa, jossa muihinkin kortteleihin tehtäisiin vastaavan tyyppisiä kaavamuutoksia. Mielipide on kokonaisuudessaan kaavatyön liitteenä (lainaaminen kielletty). Kaavaehdotukseen on lisätty määräys värin käyttämisessä korttelissa. Värisävyiksi on valittu valkoinen, keltainen, oranssi ja vaalean ruskea. Muissa kortteleissa voisi mahdollisesti käyttää muita värisävyjä. Ranta-Kartanon alueen perusrakenne ja -ratkaisu on päätetty suunnitella koko aluetta koskeneen ideakilpailun pohjalta laaditun, vuonna 2012 lainvoiman saaneen asemakaavan mukaiseksi. Tätä koko alueen perusrakennetta ei ole tarkoitus muuttaa. Vireillä oleva kaavatyö koskee vain korttelia 2150. Rakennusoikeuden vähentäminen olisi kaavatyön tavoitteen vastainen, jolla pyritään löytämään taloudellisesti toteutuskelpoinen ratkaisu yhteistyössä tontin omistavan tahon kanssa. Tarmo Virtanen (Lahen uutisia blogi -kirjoitus ”Kaupungin toiveet”) Mielipidekirjoitus on kokonaisuudessaan kaavatyön liitteenä. Tontin omistaja on hakenut muutoksia vain matalamman osan korottamiseen kolmesta neljään sekä korkeamman osan levittämisestä 4 metrillä. Muutos, joka koskee korkeamman osan korottamista kahdeksasta kymmeneen, on tullut kaavatyön aikana ja aloitteen siihen on tehnyt maankäyttö, ei rakennusliike. Liikenne oli ajateltu hoidettavan aiemmassakin kaavassa Pellonkulmankujan puolelta, vaikka sitä ei oltu merkitty silloiseen kaavaan erityisenä liittymäkieltomerkintänä Kyösti Kallion kadulle. Nyt tuo merkintä on otettu kaavaehdotukseen, jotta asia on varmasti myös asemakaavassa selvä ja yksiselitteinen. Taulukko 2. Osallisten lausunnot/mielipiteet ja niiden huomioonottaminen Muilta osallisilta ei valmisteluvaiheen kuulemisessa tullut lausuntoa tai mielipidettä. VIRANOMAISYHTEISTYÖ Hämeen ELY-keskukselle on valmisteluvaiheen kuulemisen yhteydessä toimitettu OAS sekä kaavaluonnos. Kaavatyötä on käsitelty maankäytön, kaupunginmuseon sekä Hämeen ja Uudenmaan ELY-keskusten yhteisessä kaavaneuvottelussa 11.11.2014. Lahden tekninen ja ympäristötoimiala Maankäyttö Vesijärvenkatu 11 C, PL 126, 15141 LAHTI SELOSTUS 4 A-2629 - D/2605/10.02.03.00.04/2014 14(19) ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS 4.1 KAAVAN RAKENNE Asemakaavan muutoksella korotetaan korttelin matalamman osan kerroslukua kolmesta neljään ja korkeamman osan kerroslukua kahdeksasta kymmeneen. Korkeamman osan rakennusalaa levitetään korttelin sisään päin neljä metriä. Kaavamuutoksella säilytetään aiemman asemakaavan mukainen perusratkaisu, jossa rakentaminen ohjataan umpikorttelimaiseen muotoon siten, että korttelissa on yksi muuta rakennusmassaa korkeampi osa. Korttelin asuin-, liike- ja toimistorakennuksille (AL-1) osoitettu kokonaisrakennusoikeus säilyy aiemman asemakaavan mukaisena (7 300 k-m2 + kellarissa 1 700 k-m2). Kaavamääräyksissä on täsmennetty, että pihakannen alle sijoittuvia pysäköintitiloja ja kylmiä luhtikäytäviä ei lasketa rakennusoikeuteen. Osa korttelin tarvitsemista autopaikoista määrätään sijoittamaan kaupungin osoittamaan yleiseen pysäköintilaitokseen. Kaavassa määrätään myös esimerkiksi julkisivujen materiaaleihin ja värisävyihin, parvekkeisiin, kellarikerroksen rakennusoikeuteen, kulkuaukkoihin, leikki- ja oleskelualueisiin, pysäköinnin järjestämiseen, pilaantuneeseen maaperään sekä pohjaveden suojeluun liittyvistä asioista. Nykyiseen asemakaavaan liittyvä rakennustapaohje on tarkoitus suunnittelualueen korttelin osalta kumota ja sisällyttää ohjeessa esitetyt asiat pääosin kaavamääräyksiin. 4.2 KAAVARATKAISUN PERUSTELUT Asemakaavan muutoksen hakemuksen taustalla ovat tuotannolliset ja taloudelliset syyt: rakennusoikeuden tehokkaan sijoittamisen mahdollistaminen rakennusalojen määrittämiin rajoihin. Asemakaavaan tehtävät muutokset ovat perusteltuja mm. hissin rakentamisesta aiheutuvien kustannusten ja tavoiteltujen asuntotyyppien sijoittelun sekä jakauman yhteensovittamiseksi. Korttelin torniosan levittäminen neljällä metrillä johtuu osin siitä, että asuntojen parvekkeet joudutaan rakentamaan tontinrajan sisäpuolelle sisennettyinä sekä osin siitä, että 12 metrin runkosyvyys jo pelkästään on vaikeasti toteutettavissa tornimaiseen asuinkerrostaloon, jossa asunnot sijoittuvat yhden porraskäytävän ympärille. Kaavoitustyön yhteydessä on tullut esille tarve korottaa korttelin korkeamman osan kerroslukua kahdeksasta kymmeneen kaupunkikuvallisista syistä, jotta alkuperäisen Ranta-Kartanon ideakilpailun voittajatyön mukaiset mittasuhteet korttelin rakennusten massoittelussa säilyvät paremmin. Korttelin torniosa on ollut alkuperäisessä kilpailun ideassa selkeästi matalampaa osaa korkeampi. Kymmenen kerrosta vastaa viereisen Pellonkulman asuinkerrostalon korkeutta, eikä sitä ole haluttu ylittää. Jotta muutokset ovat olleet mahdollisia toteuttaa ilman, että korttelin rakennusoikeutta lisätään, on kerrosneliöitä vastaavasti vähennetty muualta korttelissa esimerkiksi kaventamalla matalampien rakennusosien runkosyvyyttä. Lahden tekninen ja ympäristötoimiala Maankäyttö Vesijärvenkatu 11 C, PL 126, 15141 LAHTI SELOSTUS A-2629 - D/2605/10.02.03.00.04/2014 15(19) 4.3 KAAVAN VAIKUTUKSET MRL 9 §:n mukaan kaavan tulee perustua riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Selvitysten perusteella on voitava arvioida suunnitelman toteuttamisen merkittävät välittömät ja välilliset vaikutukset. VAIKUTUKSET IHMISEN ELINOLOIHIN JA ELINYMPÄRISTÖÖN Asemakaavalla on olennaisia vaikutuksia ihmisen elinoloihin erityisesti läheisistä asuinrakennuksista avautuvien näkymien osalta. Asemakaavan muutoksella parannetaan korttelin toteuttamismahdollisuuksia mikä vaikuttaa alueen rakentumiseen, nykyisen ilmeen kohentumiseen ja siten osaltaan elinympäristön paranemiseen. Alueella sijaitsee tällä hetkellä entinen huoltoasema. Kaava mahdollistaa aiempaan asemakaavaan verrattuna korkeamman ja joltain osin maisemassa peittävämmän rakennuksen toteuttamisen. Tämä vaikuttaa viereisen asuinkerrostalon asukkaiden elinoloihin ja elinympäristöön mm. asunnoista avautuvien näkymien osittaiseen peittymiseen Vesijärvelle ja puistoon päin. Rakentamisen varjostusvaikutukset puisto-, tori- ja katutiloihin lisääntyvät jonkin verran aiempaan kaavaratkaisuun verrattuna. Korttelin toteutumismahdollisuuksien parantaminen vaikuttaa koko Ranta-Kartanon alueen toteutumiseen, koska alueen rakentamisen on ajateltu alkavan korttelista 2150. Koko Ranta-Kartanon alueen kokonaisratkaisun rakentumisella on olennaisia vaikutuksia lähiympäristön asukkaiden elinoloihin ja elinympäristöön. VAIKUTUKSET MAA- JA KALLIOPERÄÄN, VETEEN, ILMAAN JA ILMASTOON Asemakaavan muutoksella parannetaan korttelin toteuttamismahdollisuuksia, mikä parantaa tavoitetta suunnittelualueen pilaantuneen maaperän puhdistamisesta. Kaavamääräyksen mukaisesti alueella ei saa vaarantaa pohjaveden laatua eikä määrää. Rakentamisessa tulee säilyttää olemassa olevan orsiveden ja pohjaveden korkeusasema. Aiempaa korkeampi ja peittävämpi rakentaminen saattaa vaikuttaa jonkin verran ilmanlaatuun ja ilman vaihtumiseen kaupungin keskustan ja Vesijärven välillä. VAIKUTUKSET KASVI- JA ELÄINLAJEIHIN, LUONNON MONIMUOTOISUUTEEN JA LUONNONVAROIHIN Kaavamuutoksella ei ole olennaisia vaikutuksia luonnonympäristöön. VAIKUTUKSET ALUE- JA YHDYSKUNTARAKENTEESEEN, YHDYSKUNTA- JA ENERGIATALOUTEEN SEKÄ LIIKENTEESEEN Yhdyskuntarakenteen tiivistäminen Lahden yleiskaavan 2025 mukaisella keskustatoimintojen alueella on Lahden kaupungin strategian 2025 mukaista (kohta A7). Yhdyskuntarakenteen tiivistäminen alueella tukee osaltaan julkisten ja yksityisten palveluiden säilyvyyttä ja toimintamahdollisuuksia alueella sekä uusien palvelujen syntymistä. Kaavamuutoksella ei lisätä tai vähennetä vaikutuksia liikenteeseen aiempaan asemakaavaan verrattuna. Korttelin kokonaisrakennusoikeus ei kaavamuutoksella muutu. Liikenteellisesti suunnittelualue tukeutuu Kyösti Kallion katuun. Lahden tekninen ja ympäristötoimiala Maankäyttö Vesijärvenkatu 11 C, PL 126, 15141 LAHTI SELOSTUS A-2629 - D/2605/10.02.03.00.04/2014 16(19) VAIKUTUKSET KAUPUNKIKUVAAN, MAISEMAAN, KULTTUURIPERINTÖÖN JA RAKENNETTUUN YMPÄRISTÖÖN Kaavamuutoksella on olennaisia vaikutuksia kaupunkikuvaan, maisemaan, kulttuuriperintöön ja rakennettuun ympäristöön. Asemakaavan muutoksella korotetaan kerroslukuja 1 – 2 kerroksella ja levennetään korttelin korkeamman osan rakennusalaa neljällä metrillä. Lisääntyneet kerrokset ja levitetty torniosa peittävät maisemassa nykyiseen asemakaavan mukaiseen ratkaisuun verrattuna aiempaa enemmän näkymiä erityisesti viereisen Pellonkulman asuinkerrostalon osalta. Näkymät katutasolta muuttuvat aiempaan asemakaavaan verrattuna siten, että korttelin rakentaminen vaikuttaa lisääntyneen, vaikka rakennusoikeutta on vastaavasti vähennetty mm. kaventamalla korttelin matalamman osan runkosyvyyksiä. Rakentamisen varjostusvaikutukset puisto-, tori- ja katutiloihin lisääntyvät jonkin verran aiempaan kaavaratkaisuun verrattuna. Asemakaava mahdollistaa korttelin ”torniosan” rakentamisen likimain viereisen, suojellun Pellonkulman asuinkerrostalon korkuiseksi. VAIKUTUKSET RANTA-KARTANON KOKONAISRAKENTEESEEN Asemakaavatyön yhteydessä on tutkittu vaikutuksia tilanteessa, jossa kaikkiin Ranta-Kartanon alueen uudisrakentamisen kortteleihin toteutettaisiin saman tyyppiset muutokset kerroslukuihin ja rakennusalan rajoihin. Alueen muita kortteleita koskien ei kuitenkaan ole tehty päätöksiä kaavamuutosprosessien käynnistämisestä. Kaupunki omistaa alueen muut uudisrakennustontit. Alueesta on kaavatyön yhteydessä tehty havainnekuvia, jotka esittävät nykyisen asemakaavan mukaisen tilanteen sekä kuvitellun tilanteen, jossa kaikissa Ranta-Kartanon kortteleissa korotettaisiin III-kerroksiset (ja II-kerroksiset) osat IV-kerroksisiksi, VIII-kerroksiset osat X-kerroksisiksi sekä levitettäisiin torniosat neljällä metrillä sisäpihalle päin. Havainnekuvat ovat viitteellisiä eivätkä perustu todellisiin suunnitelmiin. Muutos lisäisi rakentamisen näkymiä peittävää estevaikutusta erityisesti ”jalustaosan” korotuksen sekä ”torniosan” levityksen vuoksi. Muutokset vaikuttaisivat myös varjostukseen lisäävästi ja jonkin verran puisto-, tori- ja katutilojen tilantunnun kokemisen korostumiseen. Kortteleiden ”torniosien” korotus ei olennaisesti vaikuta alueen muihin maamerkkeihin, niiden asemaan ja näkyvyyteen. Suurimmat vaikutukset muutoksilla olisivat Pellonkulman asuinkerrostalon joistakin asunnoista avautuvien puisto- ja järvinäkymien osittaiseen peittymiseen. Lahden tekninen ja ympäristötoimiala Maankäyttö Vesijärvenkatu 11 C, PL 126, 15141 LAHTI SELOSTUS A-2629 - D/2605/10.02.03.00.04/2014 17(19) Kuva 9. Mallinnuksia Ranta-Kartanon alueen kortteleista nykyisen asemakaavan mukaisesti (vasen sarake) sekä kuvitellusta tilanteesta, jossa saman tyyppisiä muutoksia tehtäisiin kaikkiin kortteleihin (oikea sarake). Alueen muut uudisrakennustontit ovat kaupungin omistuksessa. Päätöksiä muiden kortteleiden kaavamuutosten käynnistämisestä ei ole tehty. Lahden tekninen ja ympäristötoimiala Maankäyttö Vesijärvenkatu 11 C, PL 126, 15141 LAHTI SELOSTUS 5 A-2629 - D/2605/10.02.03.00.04/2014 18(19) ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN TOTEUTUS 5.1 TOTEUTTAMISTA OHJAAVA HAVAINNOLLISTAVA AINEISTO Kuvat 10 ja 11. Hankkeesta tehtyjä havainnekuvia (Arkkitehtitoimisto Petri Rouhiainen Oy) Lahden tekninen ja ympäristötoimiala Maankäyttö Vesijärvenkatu 11 C, PL 126, 15141 LAHTI SELOSTUS A-2629 - D/2605/10.02.03.00.04/2014 19(19) 5.2 TOTEUTTAMISEN AJOITUS Asemakaava on mahdollista toteuttaa sen saatua lainvoiman. Asemakaavan toteuttaminen edellyttää alueella olevan entisen huoltamorakennuksen purkamista sekä mahdollisen pilaantuneen maaperän puhdistamista tai kunnostamista. Lahdessa 28.5.2015 kaavoitusarkkitehti LIITTEET Asemakaavan seurantalomake Lahden tekninen ja ympäristötoimiala Maankäyttö Vesijärvenkatu 11 C, PL 126, 15141 LAHTI Markus Lehmuskoski Asemakaavan seurantalomake Asemakaavan perustiedot ja yhteenveto 398 Lahti 28.05.2015 Täyttämispvm ASEMAKAAVAN MUUTOS KOSKEE: KARTANON (2.) KAUPUNGINOSAN KORTTELIN 2150 TONTTIA 1 28.05.2015 Ehdotuspvm Vireilletulosta ilm. pvm 398A2629 Kunnan kaavatunnus Kunta Kaavan nimi Hyväksymispvm Hyväksyjä Hyväksymispykälä Generoitu kaavatunnus Kaava-alueen pinta-ala [ha] 0,3035 Maanalaisten tilojen pintaala [ha] Uusi asemakaavan pinta-ala [ha] Asemakaavan muutoksen pinta-ala [ha] 0,3035 Ranta-asemakaava Rantaviivan pituus [km] Omarantaiset Ei-omarantaiset Rakennuspaikat [lkm] Lomarakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Yhteensä 0,3035 100,0 9000 2,97 0,0000 0 A yhteensä 0,3035 100,0 9000 2,97 0,0000 0 Aluevaraukset Pinta-alan muut. Kerrosalan muut. [k[ha +/-] m² +/-] P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä T yhteensä V yhteensä R yhteensä L yhteensä E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä Maanalaiset tilat Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Pinta-alan muut. [ha +/-] Yhteensä Rakennussuojelu Yhteensä Suojellut rakennukset Suojeltujen rakennusten muutos [lkm] [k-m²] [lkm +/-] [k-m² +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Alamerkinnät Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Yhteensä 0,3035 100,0 9000 2,97 0,0000 0 A yhteensä 0,3035 100,0 9000 2,97 0,0000 0 AL-1 0,3035 100,0 9000 2,97 0,0000 0 Aluevaraukset P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä T yhteensä V yhteensä R yhteensä L yhteensä E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä Pinta-alan muut. Kerrosalan muut. [k[ha +/-] m² +/-]
© Copyright 2024