1. No category

NR. 1
FEBRUAR 2015
NYT
BLA
MEDLEMS
DELSH
D FOR AN
AV E R E
ANDELSLIV
BAG DØRENE
TEMA
Energirenovering
FOKUS
BANKRENTEN
leder
Nødvendige
renoveringer
I en medlemsundersøgelse fra 2013 svarede
35% af foreningerne, at de er nødt til at energirenovere inden for de næste 10 år. Som I kan
læse om i dette nummer af ABFnyt, er mange
foreninger allerede godt i gang, men der er desværre også en del forhindringer, som gør, at de
holder igen med renoveringslysten. En tilbageholdenhed, som skyldes en presset økonomi i
foreningerne og mangel på offentlige tilskud.
Jeg er dybt skuffet over, at der ikke er vedtaget
tilskudsordninger til energirenoveringer i andelsboligforeninger, men kun ordninger, som
er målrettet den enkelte andelshaver.
Politikere, med kendskab til andelsboligsektoren ved, at energirenoveringer finansieres af foreningen og ikke af den enkelte
andelshaver. Og alligevel er kassen smækket
i. Det er ikke godt nok. Derfor mener jeg, at
de offentlige tilskudsordninger fremadrettet skal skrues sådan sammen, at de også
kommer selve foreningen til gavn. Det vil jeg
kæmpe for.
Mange af vores medlemmer fortæller
også, at andelshaverne ikke har råd til de
boligafgiftsstigninger, som ofte er en naturlig
konsekvens af energirenoveringer. Derfor bliver der stemt nej til renoveringer på generalforsamlingerne. En stor gruppe andelshavere
Lavere renter og dermed
luft i privatøkonomien
vil betyde flere ja’er til
renoveringsprojekter
sidder nemlig med dyre andelsboliglån til
alt for høje renter, og det smitter negativt og
forståeligt nok af på lysten til at renovere. Lavere renter og dermed luft i privatøkonomien
vil betyde flere ja’er til renoveringsprojekter
både til gavn for foreningen og beskæftigelsen i byggesektoren.
Folketinget vedtog i 2012 en energiaftale
på tværs af rød og blå blok, som forpligter
det meste af Folketinget til at arbejde for en
reduktion af energiforbruget i Danmark. Og
andelshavere vil meget gerne bidrage til at
nå den målsætning. Hvis vi i fælleskab skal
krydse målstregen, er det simpelthen altafgørende, at andelsboligforeninger får adgang
til tilskudsordninger på lige vilkår som lejere
og ejere. n
LÆS TEMA PÅSIDE 10
Hans Erik Lund
LANDSFORMAND
MEDLEMSBLAD FOR ANDELSBOLIGFORENINGERNES FÆLLESREPRÆSENTATION
FOTO: JACOB NIELSEN
ANNONCER: EKSTRÖMS
ANNONCE SERVICE:
CARSTEN EKSTRÖM
TELEFON: 44 44 77 47
[email protected]
KONTROLLERET AF
FAGPRESSENS MEDIE KONTROL
OPLAG 96.115
MILJØMÆ
FOR PERIODEN
SK
1. JULI 2013 30. JUNI 2014
NIN
G
REDAKTION
JAN HANSEN (ANSVARSHAVENDE)
LISE CLEMMENSEN (REDAKTØR)
PRODUKTION: DATAGRAF
RK
MEDLEMSRÅDGIVNING
MAN. - FRE. 9.00 - 14.00
TELEFON: 33 86 28 30
LAYOUT: ROBERT HAREN
DI
FORSIDEN: FAMILIEN GARDE
BERGMANN, I A/B FRYD I
KØBENHAVN.
ABF'S SEKRETARIAT &
MEDLEMSRÅDGIVNING
VESTER FARIMAGSGADE 1, 8. SAL
1606 KØBENHAVN V
TELEFON: 33 86 28 30
WWW.ABF-REP.DK
[email protected]
N OR
NR. 1, FEBRUAR 2015
UDGIVET AF ABFNYT APS
EFTERTRYK AF ARTIKLER
OG BILLEDER I ABFNYT
MÅ KUN FINDE STED EFTER
FORUDGÅENDE AFTALE.
54
1 Tr
66
yksag 1
10
Energirenovering
ØKONOMIEN ER DEN STØRSTE UDFORDRING / FÅ MERE PLADS
MED NYE VINDUER OG EFTERISOLERING / FIRE FLUER MED
ÉT SMÆK / EN OPGAVE TIL 10 MIO. / EN KYNDIG VEJLEDER
4 DYRE ANDELSBOLIGLÅN
5 PANT I ANDELSBOLIGEN ER ET SIKKERT PAPIR
6 ABF’S BANKTJEK
8 KORT NYT
Andelshaverne
1 0 ØKONOMIEN ER DEN STØRSTE UDFORDRING
KUGLESTØDERNE
12 FÅ MERE PLADS MED NYE VINDUER
I KÆLDEREN
OG EFTERISOLERING
1 3 FIRE FLUER MED ÉT SMÆK
14 EN OPGAVE TIL 10 MIO.
1 5 EN KYNDIG VEJLEDER
16 ”BAG DØRENE”
Andelsliv
18ABFNYT
BAG DØRENE
2
0 ”EN ILDSJÆL”
22 LOVE & REGLER
24 KRYDS & TVÆRS
Fokus
25KALENDER
DYRE ANDELSBOLIGLÅN
26 KUGLESTØDERNE I KÆLDEREN
30 SPØRG EKSPERTEN
26
4
16
www.abf-rep.dk
3
fokus
TEKST MAJKEN S. ELIASEN FOTO JACOB NIELSEN
Dyre
andelsboliglån
Lånemulighederne ved andelsboligkøb kan være svære at gennemskue for andelshavere som
Morten Kolberg. Lånene er dyre
og komplicerede.
Morten Kolberg minder meget om alle
andre 41-årige danskere. Han er gift, far
til to, og da han og hans hustru for seks
år siden ventede deres første barn, fik de
brug for mere plads. I stedet for at flytte
i hus valgte de at blive i byen, hvor de
fandt en stor andelslejlighed på 150m2
på Frederiksberg.
Ligesom de fleste andre danskere skulle
Morten Kolberg forsøge at sætte sig ind i
lånemarkedet, og ligesom de fleste andre
havde han svært ved at gennemskue de
forskellige muligheder.
– Det at sammenligne de forskellige
låneformer med hinanden og sammenholde tilbuddene fra banker er voldsomt
kompliceret. Jeg brugte lang tid på at
sætte mig ind i det, og stadigvæk synes
jeg, at det er kompliceret, siger Morten
Kolberg.
Fastlåst i 10 år
Da Morten Kolberg i 2008 skulle låne
1,5 mio. kr. til sin nye andelslejlighed,
besluttede han sig for, at han gerne ville
have et fastforrentet andelsboliglån.
– Tanken var, at vi gerne ville have
noget fastforrentet på grund af sikkerhe-
4 ABFnyt 1 - 2015
den. Vi ville ikke stå med 1,5 mio. kr. i
andelsboliglån og så pludselig få at vide,
at renten steg. Samtidig ville vi gerne
have det afdragsfrit, fordi vi forventede en
masse udgifter i forbindelse med, at vi fik
børn.
Morten Kolberg indgik en låneaftale,
hvor millionen blev lånt ved et fastforrentet afdragsfrit banklån på seks procent, mens den resterende halve million
kom fra en kassekredit. Det var han som
udgangspunkt glad for. Han havde troet,
at den økonomiske krise ville medføre en
stigende rente på andelsboliglån, men efter nogle år kunne han se, at lånene med
de variable renter lå væsentligt lavere
end hans fastforrentede, så han overvejede at omlægge sit banklån. Det var i den
forbindelse, at han fandt ud af, at det slet
ikke er muligt.
– Jeg kan godt indfri det. Men der er
en overkurs på, hvis jeg indfrier det før
tid, så det vil sige, at det koster mig omkring 100.000 kr. at skulle indfri det lån.
Hvorfor er det så dyrt?
Selvom Morten Kolberg har fast rente på
det meste af sit lån, har han været ude
for, at renten lige pludseligt steg på hans
kassekredit.
– Min erfaring er, at når Nationalbankens diskontorente stiger, så går der et
splitsekund, og så hæver banken renten,
men når renten falder, så sænker de den
ikke, siger han.
Ud over usikkerheden ved at man som
andelshaver aldrig kan vide, om renten
stiger, så kan Morten Kolberg heller ikke
forstå, hvorfor det i det hele taget skal
være så dyrt at låne til andelsboligkøb.
– Det er en boligform, der er næsten
100 procent sikker – der er stort set ingen
tvangsauktioner på andelsboliger. Og andelshavere er i min optik gode betalere,
så hvorfor skal vi betale så mange procent
i renter? Nogle betaler helt op til otte
procent, slutter han. n
fokus TEKST LISE CLEMMENSEN
Pant i andelsboligen
er et sikkert papir
”Drømmelån til boligejere på 2%”. Det lyder fint, men hvorfor betaler andelshavere så højere rente end boligejere? Ifølge Finansrådet skyldes det, at pantets
sikkerhed ikke er ens for en andelsbolig og en ejerbolig. Det svar undrer ABF.
Når du som andelshaver åbner morgenavisen og læser overskrifter såsom ”Nyt drømmelån til 2%” og ”Aldrig har det været
billigere at låne til din bolig”, er der mange
andelshavere som tænker: Hvorfor betaler
jeg så 6% eller mere for mit andelsboliglån?
”Drømmelånsoverskrifterne” refererer
nemlig ikke til banklån men til realkreditlån, som kun tilbydes boligejere, fordi
realkreditinstitutterne får pant i fast ejendom, der bliver vurderet til at være et mere
sikkert papir end pant i en andelsbolig.
Sikker pant i andelsbolig
Kristina Breyen er juridisk konsulent i
Finansrådet, og ifølge hende er der en forklaring på, hvorfor andelshavere ikke kan
få realkreditlån med lave ”drømmerenter”.
– Realkreditlån er lån med pant i fast
ejendom. En andelsbolig er ikke fast ejendom. En andelshaver har en brugsret til en
andelsbolig, men altså ikke et stykke fast
ejendom, som han kan give pant i. Andelshaveren kan derfor ikke optage realkreditlån i sin andelsbolig, forklarer hun.
Renten på realkreditlån er derudover
lavere end på de banklån, som andelshavere kan optage, og ifølge Kristina Breyen
skyldes det, at pantet er mere usikkert i en
andelsbolig end i en ejerbolig.
– Ved et realkreditlån har realkreditinstituttet sikkerhed i fast ejendom. Ved et
andelsboliglån har banken derimod sikkerhed i en brugsret til en andelsbolig, og det
er et mere usikkert grundlag, siger hun.
Den forklaring køber ABF’s direktør, Jan
Hansen, ikke. Han mener ikke, at pantet
er mere usikkert i en andelsbolig end i en
ejerbolig.
– Jeg forstår ikke den analyse. Det er
sjældent, at vi ser tvangsauktioner på
andelsboliger. Da jeg i dag (23. januar, red.)
tjekkede hjemmesiden tvangsauktioner.dk,
var der 245 ejerboliger registreret mod 4
andelsboliger, siger han.
Sund økonomi
Finansrådet og ABF er langt fra enige om
pantets sikkerhed i en andelsbolig. Lidt
nemmere går det, når spotlyset rammer
foreningens og andelshaverens økonomi.
Begge dele spiller, ifølge Kristina Breyen,
en rolle, når bankerne vurderer en andelshavers kreditværdighed og den efterfølgende rente.
– Renten kommer an på bankens egne
lånemuligheder (fundingmulighederne)
og på bankens kreditvurdering af kunden.
Andelsboligforeningens økonomi har også
en betydning, fordi den kan påvirke kun-
dens økonomi, for eksempel i form af, at
kundens månedlige ydelse til andelsboligforeningen øges væsentligt, forklarer hun.
Og i ABF er man helt på linje med
Finansrådet, når man laver en kobling
mellem renteniveau på den ene side og
foreningens og andelshaverens økonomi på
den anden.
– Boligejere skal fremvise budgetter, lønsedler og årsopgørelser fra SKAT, inden de
kan få realkreditlån. Det gælder naturligvis
også andelshavere, som skal i banken. Jo
bedre økonomi, du har som andelshaver,
desto stærkere står du i en forhandlingssituation med din bank, siger Jan Hansen.
Og så er det vigtig, at både andelshavere og bestyrelse sammen sørger for at
have styr på foreningens økonomi. Men
rentesatser på 8-12%, som jeg stadig hører
om, er helt urimeligt, siger Jan Hansen og
fortsætter.
– Der er mange penge at spare ved at
renteshoppe, som ABFnyts bankundersøgelse viser. Jeg kan kun opfordre vores
medlemmer til at kigge deres lån igennem,
skabe overblik over egen og foreningens
økonomi og fx tjekke mybanker.dk og se,
om der er penge at spare ved at skifte bank
eller forhandle med sin nuværende, slutter
Jan Hansen.
Andelsboliglån
Andelsboligkredit
Andelspantebrev
Et andelsboliglån har
variabel rente, og
derfor kan din ydelse
stige og falde i lånets
løbetid.
En andelsboligkredit fungerer som en
helt almindelig kassekredit med variabel
rente og et kreditmaksimum. Det betyder
også, at du kan få afdragsfrihed så længe
kreditten løber.
Andelspantebrev er et lån med fast rente og
ydelse. Du får med andre ord sikkerhed omkring
de fremtidige betalinger. Til gengæld er den
månedlige ydelse typisk lidt højere end ved
rentetilpasningslånene.
www.abf-rep.dk
5
ABF’s banktjek
Det kan være uoverskueligt at ringe rundt
til forskellige banker for
at indhente information
om deres andelsboliglån. ABFnyt har derfor
bedt seks banker svare
på en række spørgsmål
om deres produkter på
lånemarkedet for andelsboliger.
Hvad er den laveste rente på
andelsboliglån hos jer lige nu?
Vi har to rentesatser. Den ene er på
3,50 procent, hvis der maksimalt
skal lånes 60 procent af beløbet og
4,20 procent, hvis der skal laves op
til 90 procent belåning.
Vi tilbyder ikke 100 procent
belåning.
I øjeblikket har vi en variabel
rente ned til 3,45 procent.
Hvad skal der til for at få
den laveste rente på et
andelsboliglån hos jer?
Maksimal 60 procents belåning.
For at få den mest fordelagtige
rente kræver det, at kunden
også vælger os som sit primære
pengeinstitut. Når vi finansierer
kundens bolig, skal vi selvsagt
også kende kundens samlede
økonomi.
Hvilke krav stiller I
til rådighedsbeløb?
Det kan vi ikke oplyse, da kunderne så kan konstruere deres
budgetter efter det.
Sparekassen tager udgangspunkt
i Finanstilsynets anbefalinger
mht. rådighedsbeløb. Men vi går
altid ind og laver en individuel
vurdering fra sag til sag mht.
tidligere forbrugsmønster mv.
Hvilke krav stiller I til
andelshavers økonomi?
Vi vurderer individuelt, men vi
forventer, at kunderne kan klare
alle daglige forretninger med
selvbetjeningsprodukter som
Mobilbank og Internetbank samt
selv lave et budget. Vi kigger på den givne kundes
tidligere forbrugsmønster og
økonomiske adfærd.
Hvilke krav stiller I til
foreningens økonomi?
Maksimal 50 procent gæld i forhold til ejendommens offentlige
ejendomsvurdering.
Vi har ingen ultimative krav, men
går naturligvis altid ind og laver
en grundig, saglig vurdering og
undersøgelse af den enkelte
andelsboligforening hele vejen
rundt.
Kræver I helkundestatus?
Vil vi gøre i 2015, når vores nye
online-ansøgningsportal er på
plads. Indtil da kan man få en
andelsboligkredit hos os, hvis
kunden ansøger om det online.
Når vi finansierer kundens bolig,
skal vi selvsagt også kende kundens samlede økonomi for at give
den bedste rådgivning - og derfor
er der krav om helkundestatus.
Hvis foreningens vedtægt tillader, at en bank midlertidigt kan
overtage andelen ved tvangsauktion, kan andelshavere få en
lavere rente, end andelshavere
i en forening , som ikke har bestemmelsen i sin vedtægt?
Nej
Nej, som udgangspunkt er der
ikke nogen forskel. Men det
bygger igen på en individuel
vurdering fra sag til sag.
Har I andre krav?
6 ABFnyt 1 - 2015
Kunden skal ved køb altid have
minimum 10 procent i udbetaling
+ til betaling af alle omkostninger.
Nej
fokus PrioritetsLån Andel med variabel
rente ligger på 3,50 procent. Dertil
tilbyder Handelsbanken fast rente,
hvor en P2 (to års fast rente) for
eksempel koster 3,79 procent.
Vores laveste sats er 3,50 procent på et ‘Andelsboliglån+’.
3,75 procent
3,7 procent
Fastlæggelse af renten sker
ud fra en samlet vurdering af
kundens økonomi. Dertil skal
lånet (plus andelen af gælden fra
andelsboligforeningen) kunne
rummes inden for 80 procent af
værdien af andelsboligbeviset.
For at få et ‘Andelsboliglån+’
skal en række kriterier være
opfyldt, bl.a. skal man være
helkunde, og lånets størrelse må
maksimalt udgøre 80 procent af
andelens vurdering.
Renten bliver sat på baggrund
af den enkelte kundes økonomi, foreningens økonomi samt
kundens forretningsomfang med
banken. Man skal være tilmeldt fordelsprogrammet Nordik360Premium,
derudover bliver renten sat ud
fra en samlet betragtning af forretningsomfanget med banken.
Kravet til rådighedsbeløb er individuelt, fordi forbrugsmønstret
varierer kunderne imellem.
Vi har ikke et specifikt krav, men
foretager en individuel vurdering
med baggrund i den samlede
økonomi, herunder historisk
forbrug og formueforhold.
Vores erfaring er, at der kan være
relativ stor forskel på, hvad en
familie kan og ønsker at leve for.
Derfor kigger vi altid på den enkelte
kundes økonomi, drømme og ønsker
for fremtiden frem for at fokusere
på et fast rådighedsbeløb.
Som udgangspunkt bruges
følgende satser som minimum:
Single = 5.000 kr.
Par = 8.500 kr.
Første barn = 2.750 kr.
Efterfølgende børn (pr. barn) =
1.750 kr.
Udgangspunktet er, at andelshaverne skal have en fornuftig
økonomi. Det indebærer blandt
andet, at de har et tilstrækkeligt rådighedsbeløb til at kunne
præstere afvikling af lånet over
maksimalt 30 år.
Vi tager altid afsæt i en individuel
vurdering af kundens økonomi.
Kunden skal have et tilfredsstillende rådighedsbeløb men plads
til normal afviklingsstruktur samt
luft i økonomien til f.eks. uforudsete udgifter eller rentestigninger.
Helt grundlæggende skal kunden
være i stand til at betale sit
lån. Det indebærer også, at der
efter faste udgifter til bolig mv.
er penge til overs til at leve for
uden, at det bliver for stramt. Vi stiller krav til rådighedsbeløbet og gældsfaktoren.
At gælden i andelsboligforeningen er fornuftig i forhold til
ejendommens værdi, så penge
til drift, vedligeholdelse og
forbedringer på ejendommen
samt servicering af gælden kan
ske stabilt.
Foreningens økonomi og gældsforhold har betydning for vores
samlede kreditvurdering, men vi
har ikke konkrete nøgletal, der
skal være opfyldt.
Vi har ikke firkantede krav,
men vi skal kende foreningens
økonomi. Det er jo væsentligt for
kunderne, at de har et realistisk
billede af økonomien i foreningen. Blandt andet fordi det har
betydning for udviklingen i andelsværdien samt den fremtidige
boligafgift og dermed kundens
rådighedsbeløb. Der er ikke nogen specifikke krav
til foreningens økonomi som
sådan. Hele foreningen vurderes
ud fra en totalbetragtning
baseret på forhold som bl.a.
finansieringssammensætning,
driftsresultater, ejendommens
stand m.m.
Ja, som udgangspunkt.
For at få et ‘Andelsboliglån +’,
og dermed muligheden for at få
laveste rente, kræver vi helkundestatus.
Så firkantet kan man ikke sige
det. Men kunder, der samler
deres forretninger i banken, har
mulighed for bedre vilkår.
Ja
Ja, Det skyldes, at vi så har mulighed for at yde ‘PrioritetsLån
Andel’ med særlig lav rente, hvis
den klausul er med.
Vi foretrækker, at vedtægterne giver muligheden, men vi
stiller ikke krav om, at gamle
vedtægter skal ændres. Det har
ikke betydning for rentefastsættelsen.
Det indgår som en del af den
samlede vurdering. Det er klart,
at det giver en lidt større sikkerhed, hvis banken har mulighed
for at overtage andelen ved en
tvangsauktion.
Nej
Ja, vi ser på, hvor mange andelshavere, foreningen har. Der skal
være tilstrækkelig risikospredning
blandt andelshaverne. Foreningens gældsfaktor spiller derfor
også en rolle. Vi stiller også større
krav til andelsboligforeninger, som
har forholdsvis store indtægter fra
erhvervslejere i ejendommen fremfor boligydelse fra andelshaverne.
Som udgangspunkt skal vi have
pant i andelen, men lån kan
bevilges uden sikkerhed eller
med alternativ sikkerhed efter
en individuel vurdering.
Nej
Vi stiller krav om etablering af
sikkerhed i form af et ejerpantebrev på lånets størrelse.
Endvidere kan der være krav til
etablering af en livsforsikring.
Svarene er indhentet i perioden 5.-21. januar 2015.
www.abf-rep.dk
7
kort nyt
Vind en pris
til foreningen
At renovere sin bolig er vigtig for at have en god livskvalitet i
hjemmet, for sine udfoldelsesmuligheder og sin økonomi. Har jeres
andelsboligforening gennemført et renoveringsprojekt, kan I være
med i opløbet om ”RENOVER prisen 2015”.
Frem til søndag den 1. marts kan alle, der har et bud på renoveringsprojekter, som fortjener titlen ”Danmarks bedste renovering”, indstille
projekter til prisen.
Projekter kan indstilles via hjemmesiden renover.dk. Vinderprojektet modtager en pris og 100.000 kr. til en fest for de parter, som har
været involveret i projektet. Vinderen kåres ved en prisfest den 3.
september 2015.
Læs mere på
WWW.RENOVER.DK
Billigere at fyre
med olie og gas
Fra nytår er flere energiafgifter bortfaldet, og det betyder
billigere olie, gas og fjernvarme.
Ifølge ing.dk sparer gaskunder gennemsnitligt ca. 1.600 kr. årligt, mens
oliefyrsejere sparer ca. 2.000 kr.
Det er forsyningssikkerhedsafgiften,
der er forsvundet, mens de forhøjede
afgifter fra 2010 er tilbage på normalt
niveau.
Læs mere på
WWW.ING.DK
2% lån:
Søg rådgivning hos ABF
Flere realkreditinstitutter tilbyder nu
2% fastforrentede realkreditlån, og
flere realkreditinstitutter følger efter.
Aldrig har det været billigere at optage et realkreditlån, men andelsboligforeningerne skal tænke sig om,
inden de kaster sig ud i en omlægning.
A/B Duegården
erklæret konkurs
Efter ønske fra A/B Duegården i København erklærede Sø- og Handelsretten foreningen konkurs den 19. december 2014.
Dommen gik dermed imod Nykredit, der ikke mente, at foreningen var
insolvent. Retten nåede dog til et andet resultat, idet dommen både
fastslår, at foreningen er insolvent, og at den samtidig har en retlig
interesse i en konkurs.
I en kommentar til dommen siger direktør i ABF, Jan Hansen:
ABF anbefaler foreninger at søge økonomisk rådgivning hos
ABF, hvis de overvejer at konvertere til et 2% fastforrentet
realkreditlån.
For nogle foreninger vil der være gevinster at hente, mens
omkostningerne ved en omlægning vil æde en eventuel besparelse for andre foreninger, forklarer økonomisk rådgiver i
ABF, Finn Marcher.
Læs nyheden på
WWW.ABF-REP.DK > NYHEDER
Bliv bedre til at snakke
med din bankrådgiver
-Jeg håber, at den klare dom betyder, at penge- og kreditinstitutter
fremover vil påtage sig et medansvar for at finde holdbare løsninger
på de økonomiske problemer, som nogle andelsboligforeninger slås
med.
Penge- og Pensionspanelet, der er nedsat af Folketinget til at give
uvildige råd om privatøkonomi, har udviklet computerspillet ”Bankspillet”. Spillet går ud på at gøre brugerne klar til mødet med deres
bankrådgiver.
A/B Duegården blev stiftet i 2007 efter en uigennemskuelig stiftelsesrådgivning. Som en konsekvens af de mange skrøbelige stiftelser
har regeringen også i efteråret strammet reglerne for stiftelse af
andelsboligforeninger.
Bankspillet er et virtuelt kortspil, hvor man bliver hjulpet igennem
alle aspekter før, under og efter et bankmøde. Spilleren bliver
præsenteret for en række kort med forskellige spørgsmål om
begreber inden for privatøkonomi, mens andre kort giver råd til
forhandlingssituationen.
Nykredit har kæret kendelsen,
hvilket betyder, at sagen fortsætter i en højere retsinstans.
Finansrådet, Finansforbundet og Forbrugerrådet Tænk har også
været med til at udvikle Bankspillet. Spillet er gratis.
Spil spillet på
BANKSPILLET.RAADTILPENGE.DK
8 ABFnyt 1 - 2015
VI HAR SOLGT 97* BOLIGER
DET SENESTE ÅR ...
*Kilde: Boligsiden.dk, d. 08.01.2015. Udgør et samlet salgstal
for Min Bolighandels forretningsområde.
TIL ANDELSHAVERE
TIL ANDELSBOLIGFORENINGEN/
ADMINISTRATORER
Hvorfor Min Bolighandel:
1. Vi har FASTE LAVE SALÆRER
– ingen bliver snydt. Samtidig får man
som kunde en ejendomshandel
fra A til Z, også fremvisninger.
2. Vi er Statsaut. ejendomsmæglere og
Medlem af Danske Ejendomsmæglerforening, præcis som de store
ejendomsmæglerkæder.
3. Vi har allerede mange tilfredse kunder
– se udtalelserne på vores hjemmeside.
4. Vi har stor erfaring med salg af andelsboliger.
> Idet vi i forvejen har et storkundesamarbejde med 4 andelsboligforeninger omkring formidling af
1. gangs salg og eksklusionssager,
søger vi samarbejde med flere andelsboligforeninger
> Vi tilbyder en prøveperiode på 1 år,
hvor man som andelsboligforening,
for kr. 20.000 + moms i salær pr.
1. gangs salg, kan se hvordan Min
Bolighandel arbejder.
> Blandt de 4 andelsboligforeninger
vi i øjeblikket har samarbejde med,
vil det være muligt for nye foreninger at få kontakt til disse, for
at høre om deres erfaringer med
Min Bolighandel.
Klip denne annonce ud og aflever den
til Min Bolighandel og du får salæret
til kr. 30.000 inkl. moms.
SKAL VI OGSÅ SÆLGE
DIN ANDELSBOLIG?
Anders Hansen
Indehaver,
Ejendomsmægler MDE
Simon Christensen
Indehaver,
Ejendomsmægler MDE
Mobil 2960 9499
[email protected]
Mobil 5133 4060
[email protected]
Min Bolighandel ApS
Kirke Værløsevej 18A . 3500 Værløse
Tlf.: 70 254 264
Benjamin
Sabani
Ejendomsmægler
MDE
Lars
Nielsen
Ejendomsmægler
MDE
Tanja
Poulsen
Mathiesen
Ejendomsmægler MDE
Poul
Stubkjær
Djursner
Ejendomsmægler MDE
Sofie
Krambeck
Ejendomsmægler &
Valuar MDE
Martin
Qvist
Ejendomsmægler
MDE
Erling
Nielsen
Salg og
vurdering
Ellen Rye
Petersen
Salg og
vurdering
Solveig
Brandt
Christensen
Elev
[email protected]
www.minbolighandel.dk
tema
TEKST MAJKEN S. ELIASEN ILLUSTRATION NIELS POULSEN
TEMA: ENERGIRENOVERING
35% af ABF’s medlemsforeninger får behov for at energirenovere inden for de næste 10 år. Hvordan kommer man
i gang? Og er der tilskudsordninger, som kan reducere udgifterne? ABFnyt går i dette nummer bag om energirenovering og kigger nærmere på proces og økonomi for både forening og andelshavere.
Tag med til A/B Sundparken Afd. C, som har fået nye gasfyr og 5.500 kr. i tilskud pr. fyr fra Naturgas Fyn. Hør om,
hvordan A/B Andelshaven har skiftet døre og vinduer og reduceret deres varmeforbrug og om A/B Lyshøj, der har
fået ny isolering og bedre økonomi.
Energirenovering:
Økonomien er den
største udfordring
Mere information, grønne tilskud og bedre rådgivning. ABF har tre målsætninger,
der skal kæmpes for, hvis energirenoveringer skal føres ud i livet i landets 200.000
andelsboliger.
ABF har stor interesse i at hjælpe og vejlede medlemsforeningerne til at energirenovere deres ejendomme. For energirenovering er på alle måder en god idé for en
andelsboligforening.
– Typisk sparer man omkostninger ved
varme, man får et bedre indeklima og en
bedre bolig at bo i. Og i forbindelse med
et salg er det lettere at sælge en bolig, der
er energirenoveret, fortæller Mette Dyregaard, juridisk konsulent hos ABF.
man stiller på en generalforsamling, hvor
foreningen beslutter, om de fx vil have
nye vinduer. Det bliver typisk besluttet
ved simpelt flertal, forklarer Mette Dyregaard.
På andre punkter kan andelsboligerne
have brug for hjælp udefra i forbindelse
med energirenovering, og derfor sætter
ABF kræfterne ind på at påvirke politikere og andre parter til at arbejde for bedre
forhold for de private andelsboligforeninger.
Demokratiet taler
Der er med andre ord økonomiske fordele
på både kort og lang sigt samtidig med, at
boligen bliver bedre at bo i for den enkelte andelshaver. Det er op til andelsboligforeningen at beslutte sig for, om den vil
have energirenoveret ejendommen.
– Rent praktisk er det et forslag, som
10 ABFnyt 1 - 2015
Info og rådgivning
Direktør i ABF, Jan Hansen, har udvalgt
tre områder, som han især vil fokusere
på i det nye år. Og målgruppen er ABF’s
egen medlemsskare.
– Generelt er der allerede nu en stor
lyst og motivation hos en bred kreds af
foreninger til at lave energirenoveringer,
men der er også nogle foreninger, som
mangler viden om, hvilken betydning
indeklimaet har i forhold til energirenovering, fortæller han.
– Vi kunne godt tænke os, at man havde en mere målrettet informationsindsats
fokuseret på energirenovering og indeklimaforbedringer, siger Jan Hansen.
Undersøgelser viser også, at bedre
komfort og indeklima som motivation
for at energirenovere er faldende med
alderen.
– Der har været for lidt fokus på
betydningen af indeklima i forhold til
de økonomiske fordele. Energirenoveringer kan jo også være med til at skabe
bedre ventilation, bedre lysforhold samt
bedre termisk komfort om sommeren og
vinteren. Det handler om livskvalitet, og
tema det er lige så vigtigt at inddrage, når man
diskuterer renoveringer, som økonomi og
CO2 er, fortæller Jan Hansen.
Mere viden til rådgiverne
En del af arbejdet med at fremme informationsindsatsen er foregået i netværksgrupper, som ABF har været en del af.
Netværksgrupper, der er bredt funderet
blandt byggeriets parter. Det er også i det
regi, at ABF arbejder på en anden målsætning - nemlig at få de tekniske rådgivere såsom ingeniører og arkitekter til at
blive mere vidende om energirenovering
i forhold til indeklima, så de bliver bedre
rådgivere.
– Når foreningerne går med overvejelser om at energirenovere, tager de
fat i rådgiverne, altså ingeniørerne og
arkitekterne. I den forbindelse er der er
behov for et kompetenceløft i forhold
til rådgiveres viden om indeklimadelen,
fortæller Jan Hansen.
Andelshavere blev snydt
Indtil for nylig gav BoligJobordningen
mulighed for at få håndværkerfradrag
i forbindelse med istandsættelse og
renovering. Det lød godt på papiret, men
i praksis spærrede reglerne ben for, at
andelshavere kunne bruge fradraget på
energirenovering.
En almindelig husejer kunne sagtens
bruge fradraget på klimaskærm, men en
andelshaver kunne kun bruge fradraget
på det område, som vedkommende var
ansvarlig for, hvilket vil sige indvendigt
i boligen, eftersom det er andelsboligforeningen, der står for det udvendige.
Tilskud og grønne lån
ABF har flere forslag til, hvordan man
kan lave gode tilskudsordninger for
andelsboligforeninger, der gerne vil energirenovere.
– Det kunne være ”grønne” lån, som
differentierer sig i forhold til en anden
belåning. Hvis man som forening gerne
vil låne penge til forbedring af indeklimaet og spare på energien, så skulle der
være mulighed for at få en finansiering,
som både gav lavere rente, lavere løbetid
og måske også en større belåningsprocent, forklarer Jan Hansen.
– Man kunne også politisk vedtage en
regulær tilskudsordning for energirenoveringer.
ABF lavede på et tidspunkt en undersøgelse blandt medlemsforeningerne,
hvor man spurgte, hvad der var den
største forhindring i forhold til at iværksætte energirenoveringer. Langt de fleste
svarede, at det var økonomien, forklarer
han og fortsætter.
– ABF har gjort politikerne opmærksomme på de økonomiske udfordringer
for andelsboligforeningerne. Lysten til at
energirenovere er tilstede i foreningerne,
men økonomisk har man simpelthen ikke
mulighed for det, slutter Jan Hansen. n
www.abf-rep.dk 11
tema
TEKST MAJKEN S. ELIASEN FOTO COLOURBOX
Få mere plads med nye
vinduer og efterisolering
Energirenovering er godt for miljøet og indeklimaet. Det kan også have afgørende
betydning for andre dele af dit liv, som du måske ikke har tænkt over, fx møblernes
placering og liggetiden ved salg.
Man kan få ondt i skuldrene
eller nakken, hvis man sidder
i træk. I gamle andelsboligforeninger, hvor der ikke
er isoleret ordentligt, kan
kuldestrålingen fra vinduer og
vægge derfor have en direkte
indflydelse på den måde, som
man indretter sin bolig på.
– Hvis man får ondt i skuldrene og nakken på grund af
træk, så rykker man møblerne
30 cm ind i rummene, fortæller Jørgen Steckhahn, der er
konsulent ved Videncenter for
energibesparelser i bygninger
(VEB). Eftersom en del andelsboliger i forvejen er små boliger, reducerer man simpelthen
sit boligareal, hvis man ikke
energirenoverer sit hjem.
– Hvis du kan rykke møblerne helt op ad væggen efter
en energirenovering, kan du
øge dit nettoareal med 20 cm
langs væggene. Det betyder
meget, hvis man bor i en
bolig på 50m2, forklarer Jørgen
Steckhahn.
Det er blot én af de mange
grunde til, at andelsboligfor-
12 ABFnyt 1 - 2015
eningerne bør energirenovere
deres ejendom, hvis det ikke
allerede er sket.
Det rigtige bogstav
De fleste ved, at energirenovering er godt for økonomien:
Man sparer på varmeregningen
og øger ejendommens værdi.
Men den økonomiske gevinst
har flere dimensioner.
– Folk bliver mere og mere
energirigtige, og de er bevidste
om, at de vil have et lavt energiforbrug, fortæller konsulenten fra VEB.
Potentielle købere kigger
derfor på energimærkningen,
når de skal ud og kigge på
bolig.
– Energimærkningen på
boliger angiver et forbrugsmønster fra A++ helt ned til
G, der er den værste. Hvis
du ligger i den klasse, der
hedder F og G, så ser folk slet
ikke på dem, forklarer Jørgen
Steckhahn.
Man skal gerne helt op
i klasse D for ikke at blive
frasorteret, inden køberne
overhovedet har været ude
og se på boligen. Det er en
tendens, som pengeinstitutterne understøtter, for bankerne
er nemlig blevet mere kræsne
med at låne penge ud, fortæller
konsulenten.
Selv hvis en potentiel køber
havde lyst til at se på en lejlighed i energiklasse G, så ville
vedkommende næppe kunne
låne penge til at købe den.
Nye vaner
Energirenovering koster mange
penge, og det er ikke sikkert,
at din andelsboligforening har
råd til at få alt lavet på én gang.
Det er her, at man må prioritere, hvad der er vigtigst at starte
med.
Hvis man ikke har kuldeproblemer ved at sidde op ad
væggen, så bør man starte med
taget, påpeger Jørgen Steckhahn.
Den største besparelse fås
ved at isolere på loftet, og
det er samtidig den billigste
investering, der er hurtigt tjent
ind. Men det forudsætter, at
indeklimaet er i orden i den
enkelte lejlighed.
– Komfortmæssigt er det
bedst, at man tager vinduer
og vægge. Du bliver nødt til at
have varmen, hvor du sidder.
Især ældre mennesker, der
har brug for mere varme end
yngre, kan få helbredsmæssige
problemer, hvis de bor i en
kold lejlighed. Når renoveringen er gennemført, er der kun
tilbage at gøre det til en vane at
lufte ud i den nye, tætte bolig.
Det skyldes, at der ophobes
fugtighed i boligen, når man fx
laver kaffe og vasker tøj.
Folk frygter nogle gange, at
deres hjem skal blive for tætte
efter en energirenovering, men
det er ikke tilfældet. Man skal
bare gebærde sig anderledes,
end da man boede i et hjem,
der var mindre energirigtigt.
– Gamle bygninger fra
1930’erne og 1950’erne var
utætte, og derfor skete udluftningen naturligt og uden,
at andelshaverne selv skulle
huske det, afslutter Jørgen
Steckhahn. n
tema TEKST MAJKEN S. ELIASEN FOTO HEIDI LUNDSGAARD
Fire fluer
med ét smæk
Da A/B Sundparken, afdeling C skiftede
deres gamle gasfyr ud med et kondenserende, fik de tilskud til investeringen,
færre varmeudgifter, sparet penge på
vedligeholdelse og gjort boligerne mere
attraktive på boligmarkedet.
De syv langhuse, der rummer
de 14 andelsboliger i A/B
Sundparken, afdeling C i
Svendborg, er kun 11 år gamle.
De første andelshavere flyttede
ind januar 2004. De fyr, der
hører til boligerne, kunne i
princippet godt holde mange
år endnu, men andelsboligforeningen besluttede sig for at
skifte dem ud i efteråret 2014,
fordi de fik et tilbud, de ikke
kunne afslå:
– Det startede med, at vi var
til seminar hos NGF Nature
Energy – det der før i tiden hed
Naturgas Fyn, fortæller den
lokale formand, Vagn Hansen.
– Der fik vi oplyst, at vi
i 2014 kunne få et tilskud
på 5.500 kr. pr. fyr, hvis vi
skiftede de gamle ud med nye.
Det søgte vi så om, og fik det
bevilliget.
Den samlede investering for
de 14 nye, kondenserende gasfyr var 364.000 kr., men med
et tilskud på 5.500 kr. pr. fyr
kunne andelshaverne trække
77.000 kr. fra beløbet. Og det
er ikke det eneste økonomiske
gode, der er fulgt med energirenoveringen.
Lavere varmeregning
Ifølge lovgivningen har det
siden 2006 været et krav, at
det skal være kondenserende
gasfyr, der bliver installeret i
nybyggeri. Eftersom A/B Sundparken, afdeling C er bygget
før, lovændringen trådte i kraft,
kunne de sagtens have fortsat
med at bruge deres gamle fyr,
men med de nye sparer de
væsentlige beløb på varmeregningen.
– De gamle fyr var ikke så
brændselsbesparende som de
nye fyr, forklarer Vagn Hansen
og fortsætter.
– Investeringen i kondenserende fyr betyder en driftsbesparelse for andelshaverne på
ca. 15 procent af brændselsudgifterne. De 15 procent svarer i
gennemsnit til ca. 1.700-1.800
kr. pr. bolig pr. år i besparelse.
som vi har indgået på de
nye gasfyr, også vil give os
en årlig besparelse på selve
vedligeholdelsen på 13.000
kr., udtaler formanden med
glæde i stemmen.
Billig vedligeholdelse
Bedre energimærke
Det er en besparelse, der kan
mærkes i den lille forening. I
de ti år, som andelsboligforeningen har eksisteret, har de
løbende lagt penge til side.
Dermed har udgiften til køb af
gasfyr ikke medført stigninger
af boligafgiften. Ud over den årlige besparelse på varmeregningen har den nye investering vist
sig at have endnu en positiv
sideeffekt.
– Det har vist sig, at den
fireårs garantiserviceordning,
Det er besparelser, der kan
mærkes lige nu og her, men på
den lange bane skulle der også
gerne opstå flere fordele på
grund af de nye fyr.
I øjeblikket er de 14 boliger
i A/B Sundparken, afdeling C
klassificeret som energimærke
C, men med de nye fyr håber
formanden, at de i 2015 vil få
lov til at blive opgraderet til
energimærke B.
– Det betyder, at boligerne
bliver mere attraktive i for-
Vagn Hansen har fået 5.500 kr. i tilskud til sit nye fyr.
bindelse med salg, fordi de er
mere energivenlige, siger Vagn
Hansen.
Investeringen i de nye
kondenserende gasfyr har altså
været vist sig at være besparende for både andelshaver og
forening både på kort og langt
sigt. Vagn Hansens bedste råd
til andre andelsboligforeninger,
der står foran at skulle skifte til
kondenserende fyr, er enkelt.
– De skal undersøge ved
deres naturgasproducent, om
de kan opnå tilskud til investeringen i nye fyr. n
www.abf-rep.dk 13
tema
TEKST MAJKEN S. ELIASEN FOTO JACOB NIELSEN
En opgave til 10 mio.
Den store pung kom op af lommen, da A/B Lyshøj i Valby planlagde en energirenovering, hvor den samlede pris lå på 10 mio. kr. Undervejs i forløbet omlagde de lånet og
fik mere luft i økonomien.
I Michael Hansens forening har energirenoveringen givet en lavere varmeregning.
Pudsning og maling af gårdfacaden, nye vinduer, reparation
af sålbænke, tag og brandkarme, isolering i brystninger og
ved etageadskillelsen ved loft
og kælder. Det er ikke en billig
omgang, når det drejer sig om
en halv karre, der huser 69
andele. Og renoveringerne er
kun første del af projektet, som
A/B Lyshøj har kastet sig ud
i. De tager hul på anden del i
sommeren 2015, hvor andelsboligforeningen skal have nye
14 ABFnyt 1 - 2015
faldstammer og faldrør. Samlet
pris = 10 mio. kr.
Ny energi til gammel ejendom
Det var på høje tid, at A/B Lyshøj, der holder til i en ejendom
fra midten af 1920’erne, blev
renoveret.
– Ejendommen var ikke blevet vedligeholdt i en længere
årrække, så vi har fået lavet en
genoprettelse af bygningens
stand, hvor vi har fået lagt nogle energirigtige renoveringer
ind, fortæller Michael Hansen,
formand for andelsboligforeningen.
A/B Lyshøj er gået all in
med energirigtig renovering og
har blandt andet fået sat trelagsvinduer i, fordi de har en
højere energieffektivitet. Det er
valg, der koster penge.
– Vi har delt projektet i to.
Første ombæring har kostet i
omegnen af fem mio. kr. og så
kommer et nyt projekt i 2015,
som koster ca. 4,8 mio. kr. Det
er til udskiftning af faldrør og
faldstammer, forklarer formanden.
Professionel hjælp undervejs
En del af udgifterne er gået til
teknisk hjælp. Andelsboligforeningen har valgt at hyre to
forskellige entreprenører til de
to projekter, der hver især er
ekspert på deres område.
Derudover har de hyret
en projektleder fra et rådgivningsfirma, der har stået for
tema TEKST MAJKEN S. ELIASEN FOTO RED STAR
kontakten til entreprenørerne,
og en advokat til at holde styr
på kontrakterne, så bestyrelsen
har ryggen fri.
Andelsboligforeningen kom
dog ikke uden om at måtte
hæve boligafgiften, da de
skulle finde de 10 mio. kr. til
renoveringsprojektet.
– Som udgangspunkt
finansierede vi projektet ved at
optage et obligationslån på tre
procent i et realkreditinstitut.
Til den første del af projektet,
hvor vi tog obligationslånet,
har lånet betydet en boligafgiftsstigning på mellem 268 kr.
og 405 kr. pr. måned afhængigt
af lejlighedens størrelse, fortæller Michael Hansen.
Billigere varme
Til gengæld kan den enkelte
andelshaver fremover forvente
et nedslag i varmeregningen,
hvilket imødekommer stigningen i boligafgiften. De udførte
energirenoveringer er dog
endnu for nye til, at formanden kender de præcise tal for
besparelserne.
Dertil kommer, at bestyrelsen i forbindelse med anden
halvdel af renoveringsprojektet har valgt at omlægge lånet,
hvilket vil give dem en mere
fornuftig økonomisk situation.
– Vi researchede markedet,
og jeg snakkede med en bankrådgiver, hvorefter vi har haft
det oppe på en ekstraordinær
generalforsamling, fortæller
formanden og fortsætter.
– Og så har vi lige besluttet
at lægge obligationslånet om
til finansiering hos Handelsbanken, hvor vi kan få en
lavere rente, der er variabel.
Omlægningen betyder, at
foreningen skal betale den
samme ydelse som tidligere,
men til gengæld skærer hele
tolv år af løbetiden.
– Og så kan vi lægge anden
del af projektet ind i den
finansiering uden at stige i
boligafgift, afslutter Michael
Hansen. n
En kyndig vejleder
Da A/B Andelshaven i Gråsten udskiftede døre og vinduer, fik de en
byggesagkyndig med på opgaven. De undgik på den måde at lave de
fodfejl, som en ikke-håndværkskyndig bestyrelse let kan begå.
For Lisa Lassen har en byggesagkyndig været alle pengene værd.
A/B Andelshavens 14 huse blev
bygget i 1987. Efter 25 års brug
var nedslidningen af dørene og
vinduerne begyndt at vise sig.
– Nogle af ruderne var
begyndt at punktere og i stedet
for gang på gang at bruge penge på at skifte ruder, så kunne
vi lige så godt skifte det hele
og blive færdige med det på én
gang, fortæller andelsboligforeningens kasserer, Lisa Lassen.
Bestyrelsen bragte det op på
en generalforsamling i 2011,
og ved årsskiftet 2012-13 fik de
lavet energirenoveringen. Hele
vejen blev de holdt godt i hånden af en uvildig byggesagkyndig, som de havde tilknyttet
projektet.
Djævlen ligger i detaljen
Bestyrelsen i A/B Andelshaven
tog fra starten højde for, at de
ikke selv havde indsigt i alle de
vigtige beslutninger, der skal
træffes i forbindelse med en
stor renovering.
– Vi har haft en byggesagkyndig tilknyttet projektet hele
vejen igennem, fordi vi har den
opfattelse, at hvis vi sidder med
en bestyrelse, der ikke har den
store viden om de her ting, så
kan en håndværker sagtens få
os overbevidst om, hvad der er
det rigtige at gøre, og bestyrelsen
ved ikke, hvad der er rigtigt og
forkert, fortæller Lisa Lassen.
træramme ved vinduerne, fordi
udskiftningen ville give et bedre
lysindfald, når de nye vinduer
kom op.
– Den byggesagkyndige
skulle have 30.000 kr., og det
er penge, som er givet godt ud,
forklarer Lisa Lassen.
Ingen huslejestigning
Tid og penge
Den byggesagkyndige kom også
med indspark undervejs – bl.a.
da foreningen skulle vælge
vinduesmateriale. Her anbefalede den byggesagkyndige
det dyrere aluminium frem for
plastic.
– Aluminium er vedligeholdelsesfrit og dermed pengene
værd, fordi vi sparer tid og
penge, forklarer kassereren.
Den byggesagkyndige rådede
dem også til at få et fugefirma
til at stå for silikonefugningen
fremfor at få tømrere til at
varetage den del af arbejdet.
På opfordring fra den byggesagkyndige valgte foreningen
også at skifte den indvendige
Alt i alt løb prisen for energirenoveringen op i 1,1 mio. kr.
Det har dog ikke medført en
stigning af boligafgiften i den
lille andelsboligforening.
– Vi har hensat penge til
vedligeholdelse, og vi solgte
nogle obligationer. Og så omlagde vi vores nedsparingslån
til et fastforrentet lån i stedet,
fortæller kassereren.
Til gengæld sparer de store
huse i foreningen omkring
2.000 kr. hvert år, fordi boligerne er blevet mere energivenlige, og fordi fjernvarmeselskabet samtidig har sat prisen ned
på fjernvarme. De dyre valg
kan således i længden vise sig
at være de billige. n
www.abf-rep.dk 15
andelsliv
BAG DØRENE
TEKST MAJKEN S. ELIASEN FOTO JACOB NIELSEN
A/B Fryd ligger i København. Det er en helt
almindelig andelsboligforening med helt
almindelige andelshavere.
ABFnyt har ringet på for at finde ud af,
hvem der gemmer sig bag dørene.
NY S
E R IE
Navn og alder:
Karin og Klaus Weitemeyer, 52
og 55 år.
Hvad laver I til daglig?
Klaus: It-projektleder hos TDC
Karin: Souschef i vuggestue
Navn og alder:
Lise Søndergaard, 33, Casper Juul
Andersen, 33, og sønnen Aksel
på 8 mdr.
Hvad laver I til daglig?
Lise: Lærer
Casper: Økonom i en bank
Hvorfor bor I i andelsbolig?
Lise: Det var en tilfældighed. Jeg
boede på kollegie, og så fandt
min far den her lejlighed, han
havde gode kontakter. Og det var
væsentlig billigere end en ejer, så
jeg var glad for, at det var en andel.
Med tiden er jeg blevet glad for andelstanken, den er vokset på mig.
Hvor mange år har I boet i
foreningen?
Lise: Jeg har boet her siden 2006
Casper: Jeg flyttede ind i 2010
Fortæl noget om jer selv, som
jeres naboer ikke ved
16 ABFnyt 1 - 2015
Lise: Det var et svært spørgsmål. Det eneste, jeg kan komme
i tanker om, er at vi elsker søde
sager. Vi hygger med søde sager
om aftenen.
Hvad er det bedste ved at bo i
din forening?
Lise: Det er fællesskabet.
Casper: Det er det bedste ved en
andelsbolig forening: At man altid
kan ringe på hos de andre og låne
noget værktøj eller dele børnetøj.
Der er også en tryghed i at bo i
andelsboligforening, så man ikke
er alene om tingene.
Hvad er jeres ønsker for foreningen i fremtiden?
Lise: Vi skal flytte til Virum, hvor
vi har købt hus, hvilket er med et
vist vemod. Jeg håber virkeligt for
foreningen, at de får renoveret
gården, den kunne godt forskønnes. Og bruge et større cykelskur.
Hvor mange år har I boet i
foreningen?
Klaus: Vi har boet her siden 1990.
Vi overtog lejligheden efter min
mor, det er mit barndomshjem.
I 1989 lavede vi en aftale med
min mor om, at vi flyttede herind
midlertidigt. Og så har vi boet
her siden.
Hvorfor bor du i andelsbolig?
Klaus: Det er tilfældigt. Det var
en lejelejlighed, da vi fly ttede
ind til min mor i 1990. Vi boede
de første sy v år sammen med
min mor og vores to børn.
Karin: Vi skulle bare bo her
et halv t år, og så skulle vi ud
og have villa. Men det var den
bedste løsning, vi nogensinde
har truffet, at bo her sammen
med min svigermor. Mine børn
har haft en fantastisk opvækst
med en ældre generation så
tæt på.
Fortæl noget om jer selv, som
jeres naboer ikke ved
Karin: Klaus er aktiv jæger.
Klaus: Det ved alle. De har alle
set fasaner og råvildt hænge ud
af soveværelsesvinduet eller
nede i kælderen. I begyndelsen satte jeg en seddel op ved
køkkentrappen om, at der hang
råvildt nede i kælderen, så folk
var forberedt, så de ikke gik ind i
et dødt dyr i kælderen.
Hvad er det bedste ved at bo i
din forening?
Klaus: At den ikke er så stor, der
er 17 andelshavere.
Karin: Alle kender hinanden, og
alle hilser på hinanden.
Hvad er jeres ønsker for foreningen i fremtiden?
Karin: Vi arbejder på at få tre
altaner op i 2015. Vi arbejder
også på, at lejlighederne ud mod
Vesterbrogade kan inddrage
bagtrappen til badeværelse eller
større køkken.
andelsliv Navn og alder:
Anne Katrine Serup, 38, bor
sammen med børnene Klara på
11 år og Jonas på 16 mdr.
Hvad laver du til daglig?
Frisør
Hvorfor bor du i andelsbolig?
Fordi det var den eneste måde,
jeg kunne finde noget, som
jeg kunne betale. Jeg købte i
2007, da alt var meget dyrt.
Jeg har tidligere haft en andel
i Brønshøj, så jeg kendte godt
til konceptet og var ikke
bange for det.
Hvor mange år har du boet i
foreningen?
Ni år
Jeg går til yoga. Det kan være,
det ikke er alle, der ved det.
Hvad er det bedste ved at bo
i din forening?
Det er, at man kender de fleste
så godt, at hvis man har et
problem, så ved man, hvor
man skal henvende sig. Det er
nærværet.
Hvad er dine ønsker for foreningen i fremtiden?
En ny gård kunne være rigtig
dejlig. Jeg synes, den trænger
til noget mere græs. Men det
er svært, fordi der har været
værksted, så der er forurenet
grund. Det koster mange penge at få gravet op, hvilket der
er forståelse for.
Fortæl noget om dig selv,
som dine naboer ikke ved
Navn og alder:
Michael Hansen, 41, og Birgitte
Stougård Andresen, 42.
Hvad laver I til daglig?
Birgitte: Ergoterapeut i psykiatrien
Michael: Arbejder med IT i et
pengeinstitut
Hvorfor bor I i andelsbolig?
Michael: Jeg har ikke valgt at bo i
andelsboligforening. Jeg har valgt
at bo i den her lejlighed. Jeg så
den på det rigtige tidspunkt. Jeg
skulle have noget større og faldt
for de tre stuer en suite, men jeg
kom også fra en toværelses”.
Hvor mange år har I boet i foreningen?
Michael: Syv år.
Birgitte: Tre år
Fortæl noget om jer selv, som
jeres naboer ikke ved
Vi kan godt lide at bingewatche
tv-serier. Vi har både Netflix og
HBO.
Hvad er det bedste ved at bo i
jeres forening?
Birgitte: Det er rummeligheden.
Det generer ikke, hvis der er
nogen, der larmer lidt eller nogle,
der holder fester. Fred med det”.
Michael: I de syv år, jeg har boet
her, har der kun været én andelshaver, der brokkede sig over ting,
men han bor her ikke mere. Der er
bare en forståelse i foreningen for,
at sådan er vi ikke.
Hvad er jeres ønsker for foreningen i fremtiden?
Michael: Lige nu har vi et stort
projekt, vi gerne vil have op at
stå: Inddragelse af bagtrapperne
på Vesterbrogade. Folk kan selv
bestemme, hvad de vil bruge
pladsen til, men det er hyppigst
badeværelse. Det er det største
problem i lejlighederne. Vi vil også
gerne have renoveret gården.
Navn og alder:
Majse Garde Bergmann, 41, bor
sammen med manden Claus Bergmann, 42, og børnene Selma på 14,
Klara på 11 og Theo på 7 år.
Hvad laver du til daglig?
Majse:Freelance dramaturg
Claus: Redaktør, TV2 Lorry
Hvorfor bor du i andelsbolig?
Vi boede er par gader væk, da vi
var studerende. Så blev vi glade
for området, og andelsboligen var
vores mulighed for at blive et sted
i København, hvor vi var glade
for at være. Det var økonomisk
muligt, fordi det var en andel.
Hvor mange år har du boet i
foreningen?
I fire år.
Fortæl noget om jer selv, som
jeres naboer ikke ved
Måske ved de ikke, at vi nogle gange lørdag aften i vores familie kan
finde på at holde sådan en mindre
fest, hvor vi skiftes til at sætte
musik på. Så danser vi alle mulige
forskellige stilarter, og nogle gange er der kostumer involveret.
Hvad er det bedste ved at bo i
din forening?
Den gode kommunikation. Der
er styr på det, både i forhold til
mails og orientering, men også at
vi gør os umage med, hvordan vi
omgås hinanden.
Hvad er dine ønsker for foreningen i fremtiden?
Jeg drømmer om at få en altan, og
det er noget, som vi er i gang med.
Jeg drømmer om at få asfalten væk
fra gården og få noget mere græs,
men det er måske mere utopisk.
Claus var ikke hjemme under interviewet.
www.abf-rep.dk 17
t
y
n
abf
Ændring af mail
via abf-rep.dk
Bestyrelser i ABF’s medlemsforeninger modtager løbende mails fra sekretariatet med nyheder, information og medlemsfordele. Hver forening
har én kontaktmail registreret i ABF’s medlemsregister.
Skifter jeres forening kontaktmail, fx i forbindelse med ny formand, er
det nu muligt at ændre den via ABF’s hjemmeside.
I er naturligvis stadig velkomne til at ringe eller skrive til sekretariatet.
ABF anbefaler, at foreningen opretter en bestyrelsesemail, som er uafhængig af bestyrelsens sammensætning.
Ændring af foreningens
kontaktmail på
Få udpeget en
voldgiftsmand via ABF
I forbindelse med et salg af en andel kan der opstå uenighed om
værdien af forbedringer, tilpasset løsøre og om afslag eller tillæg for
andelens vedligeholdelsesstand.
Hvis foreningens vedtægter angiver, at en tvist mellem sælger og
bestyrelse skal afgøres ved voldgift, betyder det, at en fagkyndig
person skal fastsætte en bindende prisfastsættelse af forbedringen,
af det tilpassede løsøre eller af afslag/tillæg for andelens vedligeholdelsesstand.
ABF kan hjælpe foreningen med at gennemføre en voldgiftsret mod
et honorar på 1.000 kr. pr. part for medlemmer og 1.500 kr. pr. part
for ikke-medlemmer. Derudover skal hver part betale et beløb på ca.
10.000 - 15.000 kr., når voldgiftsretten nedsættes. Beløbet afhænger
af sagens omfang.
Læs mere om voldgiftsmand på
WWW.ABF-REP.DK > MEDLEMSKAB > VOLDGIFT
Nyhedsbrev på abf-rep.dk
er for alle
ABF ønsker at dele viden, information og nyheder om andelsboligforhold. Derfor
udsender sekretariatet tre forskellige nyhedsbreve:
ABF-REP.DK > LOG IND
• Et som alle kan tilmelde sig uanset medlemskab. Du tilmelder dig via abf-rep.dk og framelder dig via linket nederst i et vilkårligt nyhedsbrev. Skifter du mail, skal
du afmelde nyhedsbrevet og tilmelde dig igen med den nye mailadresse.
• Et som kun er for medlemmer, som sendes til
foreningens kontaktmail. Mailændringer kan
ske på abf-rep.dk eller via sekretariatet.
• Et til ABF’s 93 tillidsvalgte i de 11 lokale
kredse.
Vis din kunst hos ABF
Udpegning af
vurderingsmand
Maler du, og har du lyst til at vise din kunst frem, er
det muligt at udstille i ABF’s sekretariatet i centrum
af København. Hver udstilling vises i to måneder.
Som medlem af ABF har jeres forening mulighed for
at få udpeget en vurderingsmand gennem ABF.
ABF garanterer ikke salg af værker, men der kommer
mange folk udefra, f.eks. i forbindelse med vores
kurser, som ser din kunst. Du er naturligvis også
velkommen til at lægger pjecer, som beskriver dig og
dine værker.
Er du interesseret, så send en mail til [email protected]
for at høre, hvornår der er ledige tider. Har du spørgsmål eller er du interesseret i at se lokalerne, er du
også meget velkommen til at skrive.
Har foreningen brug for en vurderingsmand til vurdering af andelsboligens forbedringer, tilpassede løsøre
og vedligeholdelsesstand kan ABF hjælpe jer med at
finde en vurderingsmand til opgaven.
Foreningen kan også have brug for hjælp til vurderingen
på grund af vurderingens kompleksitet. I kan kontakte
ABF’s medlemsrådgivning, hvis I er i tvivl om vurderingen af andelsboligen.
Læs mere om vurderingsmand på
ABF-REP.DK > MEDLEMSKAB > VURDERINGSMAND
18 ABFnyt 4 - 2014
Emner
til nye
Peter Maler A/S
Garanti for godt håndværk
ABF-kurser
Kursusafdelingen skal snart i gang
med at planlægge kursussæsonen
2015/16. Kursusudbuddet skal
sammensættes, så det matcher de
udfordringer, som foreningerne har.
Hvis du har idéer eller forslag til,
hvad underviserne skal tage med i
planlægningsfasen, så send en mail
til [email protected] mrk. ”Idé til nyt
kursus”.
Peter Maler A/S er blevet
totalentreprenør, og vi kan
nu påtage os alle former for
arbejde i Deres forening.
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Murerarbejde
Tømrerarbejde
VVS-arbejde
Blikkenslagerarbejde
Malerarbejde
Elarbejder
Kloakarbejde
Gulvarbejde
Snedkerarbejde
Rådgivning
Ring til Peter Maler A/S 3810 3280
www.peter-maler.dk
Godthåbsvænget 14A, 2000 Frederiksberg, telefon 3810 3280
20 14-20 15
Spar penge med
rettidig rådgivning
kursusprog
ram
www.abf-rep.dk
13
AI yder teknisk rådgivning vedr.:
•
Bygningsrenovering - facader, vinduer og tag
•
Lejlighedsvurdering og vedligeholdelsesplaner
•
Energirenovering, -screening og -optimering
•
Rådgivning vedr. VVS, afløb og konstruktioner
•
Gårdanlæg, anlæg og grønne områder
•
Vandafledning og fugtsikring
•
Nye altaner og tagterasser
Se eksempler på bæredygtigt byggeri og intelligent arkitektur på www.ai.dk
LINDEVANGS ALLÉ 6, 4 SAL
2000 FREDERIKSBERG
TLF: 33 31 33 31
FAX: 33 23 28 40
E-MAIL: [email protected]
WWW.ABILDHAUGE.DK
BYGNINGSRENOVERING
NYBYGGERI
-
-
BYGNINGSKONSTRUKTIONER
DRIFT & VEDLIGEHOLD
TILSTANDARAPPORTER
-
ANDELSLEJLIGHEDSVURDERINGER
-
BYGGESTYRING
BYGNINGSINSTALLATIONER
-
BYGHERRERÅDGIVNING
www.abf-rep.dk 19
en ildsjæl
TEKST LISE CLEMMENSEN FOTO BAGHUSET
NABO
TIL SKOVEN
NAVN: SVEND ERIK LAUSTSEN
ALDER: 65 ÅR
BESKÆFTIGELSE: POSTBUD GENNEM 40 ÅR
ANDELSBOLIGFORENING: A/B SKOVPARKEN, AALBORG
ANTAL ÅR I FORENINGEN: 16 ÅR
ANTAL ÅR SOM FORMAND: 12 ÅR
Hvorfor er du gået ind i bestyrelsesarbejdet?
– Hvis man ønsker et fællesskab, så er man nødt til at gøre en
indsats. Jeg vil gerne deltage og have indflydelse på fx vedligeholdelse af ejendommen og være med ved salg og tage godt
imod de nye andelshavere.
Hvad mener du, er din vigtigste opgave
som bestyrelsesformand?
– Det er at holde sammen på det hele - at tjekke, at der er styr
på forsikringer, økonomien og vedligeholdelsen, men jeg har
heldigvis en god hjælp i mine gode kolleger i bestyrelsen.
Hvilke nye tiltag arbejder I med
i jeres forening?
– Vi har lige skiftet de gamle elpærer ud med LED-pærer, så
der sparer vi 9.000 kr. årligt på elregningen. Og så skal vi
løbende have skiftet undertag på vores altaner på grund af en
konstruktionsfejl. Nyt tag på skure er også på tegnebrættet.
Jeg laver mange ting selv eller sammen med næstformanden.
Han er over 80 år, men han siger tit: ”Skal vi ikke lige ordne
det her”, og så tager vi fat i værktøjet og går i gang. Vi har et
godt samarbejde, men jeg savner, at der er flere, som vil tage
et stykke værktøj og gå i gang. Der er mange, som ikke tænker
over, at man som andelshaver flytter ind i et fællesskab og
skal hjælpe til. Folk går bare forbi og siger ”god arbejdslyst”.
Sidste vinter var der en andelshaver, som huggede is væk fra
skraldeområdet. Isen lagde han i en bunke, mens han hakkede
løs. Så kom der en andelshaver forbi, mens han arbejdede og
sagde ”skal det is ligge der?”. Hjælp var der intet af.
Hvad er den største udfordring ved at være formand?
Hvor mange timer lægger du i bestyrelsesarbejdet?
Hvad er det bedste ved at bo i jeres forening?
– 4-5 timer om ugen. Jeg laver noget hver dag, så opgaverne
ikke hober sig op.
– Placeringen tæt ved skoven, en velholdt ejendom, vi hilser på
hinanden, har sund økonomi og en venlig tone. Og så har jeg
20 ABFnyt 1 - 2015
– Det er at holde sammen på det hele, at få foreningen til at
fungere med bank, administration, forsikringer osv.
Hvad er dit hemmelige våben?
– At være ærlig, åben og tage opgaverne seriøst.
Hvad er den største udfordring, som andelsboligsektoren står overfor?
– Det er politisk - hvis man begynder at pille ved andelsboligkonceptet, bliver vi for meget lig med en ejerbolig. Så er jeg
bange for, at politikerne vil beslutte, at andelshavere skal betale
ejendomsværdiskat af deres bolig. Og det vil ødelægge andelsboligtanken. Jeg frygter for andelsboligens fremtid, hvis vi får
en borgerlig regering.
Energirenovering
Bæredygtigt byggeri
Termografering
Miljødriftplaner
Byfornyelse
Tagboliger
Trapperenovering
Altaner og tagterrasser
Tag- og vinduesudskiftning
Arkitekter A/S
Svanemosegaardsvej 9A
DK 1967 Frederiksberg C
Tlf +45 35 39 11 99
Fax +45 35 39 40 99
[email protected]
www.plan1.dk
arkitekter maa / par
Valuar Vurdering
med udgangspunkt i en vurdering
af Andelsboligforeningens handelsværdi!
Kr. 15.000,(inkl. moms)
30% Rabat ved genvurdering!
Hvad hedder din nabo?
– Jeg får nye naboer, Birgit og Bjarne. De flytter ind i det
nye år, men det er som om, at jeg kender dem allerede. Jeg
mødte dem i forbindelse med salget og har hjulpet dem
med oplysninger om foreningen. Og så har jeg inviteret
dem indenfor og smage min hjemmelavede kryddersnaps.
På den anden side bor Line med sin datter Laura på 7 år.
Nævn tre ord, der beskriver jeres forening?
– Fantastisk smukt byggeri i sin helt egen stil. Nabo til skoven. Hele ånden, som er her. Vi har det rart med hinanden. n
En Ildsjæl: I hvert nummer af ABFnyt møder du én af de
mange andelshavere, som bruger tid og kræfter på at
skabe velfungerende foreninger over hele landet.
•
•
•
•
•
•
•
Trapperenovering
Linoleum
Tæpper
Epoxy
Fugtspærre
Gulvafslibning
Medlem af BYG
EKSTRÖM14589
Ejendomsmægler MDE, Valuar
Tlf. 32 55 59 00
www.valuarvurderinger.dk
[email protected]
EKSTRÖM14588
Erik Jacobsen
fået et ”ekstra” barnebarn, Sofus på 9 år. Han bor to huse
fra mig, og jeg passer ham tit. Så sidder han og ser Ramasjang sammen med min hund Lucas.
35 84 02 97
CHR. PEDERSEN & SØN A/S
Klassisk og moderne gulvbelægning siden 1941
www.cpsgulve.dk
Transformervej 21A 2860 Søborg
E-mail: [email protected]
love & regler
Lovpligtigt CVR-nummer
til alle foreninger
Folketinget vedtog i december 2014, at alle andelsboligforeninger fremover skal have et CVR-nummer. Er jeres forening i tvivl
om, hvorvidt I allerede har et CVR-nummer, kan I tjekke det hos
Det Centrale Virksomhedsregister. (cvr.dk)
Har jeres forening ikke et CVR-nummer, kan I oprette et på
hjemmesiden virk.dk. Tjek også om I har flere CVR-numre.
Hvis I har to CVR-numre kan I slette det/de, som I ikke skal
bruge på virk.dk > Lukke virksomhed.
ABF bakker op om lovændringen. Et CVR-nummer. gør det
nemlig nemmere for foreninger og bestyrelsesmedlemmer at
være i kontakt med fx banker og det offentlige frem for bestyrelsesmedlemmers private CPR-numre.
Loven trådte i kraft 1. januar 2015.
Læs om CVR-nummer til foreningen på
WWW.ABF-REP.DK > LOV & FAKTA > ØVRIGE EMNER >
CVR-NUMMER
Den offentlige vurdering
Folketinget har vedtaget, at den offentlige vurdering pr.
1.10.2012 videreføres til 1.10.2016-vurderingen. Det betyder, at
vurderingen i 2016 vil være den samme som i 2012.
os Redmark
vi gode til tal,
en det er dig
er tæller
Baggrunden er et ønske om mere tid til at udforme nye retningslinier for vurdering af erhvervsejendomme, herunder private
andelsboligforeninger.
Læs mere om andelsværdiberegning på
WWW.ABF-REP.DK > LOV & FAKTA > ØKONOMI >
ANDELSVÆRDIBEREGNING
Nøglen til
regnskabet
– for andelsbolig- og ejerforeninger
Nedslag i grundskyld på 2,5%
Regeringen har vedtaget, at andelsboligforeninger
skal have et nedslag i deres grundværdi på 2,5%.
Nedsættelsen af grundværdien vil få betydning for
den faktiske betaling af grundskyld i de tilfælde,
hvor der betales grundskyld efter den aktuelle
grundværdi.
Hvis der som følge af grundskatteloftet betales
grundskyld af et mindre beløb, får nedsættelsen
ingen betydning for skattebetalingen, medmindre
nedsættelsen bringer grundværdien ned under
grundskatteloftet.
Nøgleoplysningsskemaer
Bekendtgørelsen om sælgers oplysningspligt
ved salg af andelsbolig er blevet justeret,
gældende fra 15. januar 2015.
Det er bl.a. blevet præciseret, at i andelsboligforeninger, hvor værdien af forbedringer,
tilpasset løsøre m.v. fastsættes på baggrund
af en vurderingsrapport udarbejdet af en professionel vurderingsmand, løber fristen på 10
arbejdsdage for udlevering af »Nøgleoplysningsskema om andelsbolig til salg«, når der
foreligger en vurderingsrapport. Hvis det er
foreningen, der bestiller vurderingsmanden,
skal foreningen sørge for, at vurderingsrapporten udarbejdes hurtigst muligt.
Læs mere på
ABF-REP.DK > LOV & FAKTA >
KØB OG SALG AF ANDELSBOLIG
Kontakt for yderligere
information:
Geertje Engelholm
Afd. leder, Revisor
Direkte: +45 41 96 58 62
E-mail: [email protected]
Vi er specialister i revision, regnskabsudarbejdelse
og rådgivning for andelsbolig- og ejerforeninger mv.
Vi har en tæt kontakt til administratorer, advokater,
penge- og realkreditinstitutter til gavn for vore
kunder. Derfor har mere end 400 af landets
andelsbolig- og ejerforeninger mv. valgt
os som revisor for netop deres forening.
Dirch Passers Allé 76 · 2000 Frederiksberg · Tlf. +45 39 16 36 36 · København | Aarhus | Aars | Aalborg
22 ABFnyt 1 - 2015
redmark.dk
BILLIGERE
LÅN
I ANDELSBOLIGEN?
BILLIGERE
LÅN
ANDELSBOLIGEN?
BILLIGERE
LÅN
IIANDELSBOLIGEN?
I Merkur har vi stor erfaring med at yde lån til andelsboliger. Både hvis du står og skal låne til en ny bolig,
I eller
Merkur
har
storerfaring
erfaring
med
ydelån
lån
andelsboliger.
Bådehvis
hvisdudubolig.
stårogog
skallåne
lånetiltillåne
bolig,
I Merkur
har
vivistor
atatyde
tiltilandelsboliger.
står
enennyny
bolig,
hvis
du
bare
vil
havemed
en
billigere
rente
på lånet i dinBåde
nuværende
Viskal
kan
også
dig
penge
eller
hvis
du
bare
vil
have
en
billigere
rente
på
lånet
i
din
nuværende
bolig.
Vi
kan
også
låne
dig
penge
eller
hviseksempel
du bare vil
en billigere rente på lånet i din nuværende bolig. Vi kan også låne dig penge
til for
enhave
ombygning.
foreksempel
eksempelenenombygning.
ombygning.
tiltilfor
Merkur arbejder som pengeinstitut for et samfund der kan bære langt ud i fremtiden både for
Merkur
arbejder
sompengeinstitut
pengeinstitut
foretetsamfund
samfund
derkan
kanbære
bærelangt
langt
i fremtiden
både
for
mennesker
ogsom
natur.
Som kundefor
bidrager
du til der
den
omstilling.
Kontakt
os
og få en
uforpligtende
snak.
Merkur
arbejder
ududi fremtiden
både
for
Vi har afdelinger
i København,
Aarhus,
og
Aalborg. Kontakt
mennesker
natur.
Somkunde
kundebidrager
bidragerOdense
den
omstilling.
Kontaktososogogfåfåenenuforpligtende
uforpligtendesnak.
snak.
mennesker
ogognatur.
Som
dudutiltilden
omstilling.
Vi
har
afdelinger
i
København,
Aarhus,
Odense
og
Aalborg.
Vi har afdelinger i København, Aarhus, Odense og Aalborg.
Ring til os på 70 27 27 06
Ringtiltilosospå
på 70
7027
2727
2706
06
Ring
KØBENHAVN
Vesterbrogade 40, 1
KØBENHAVN
KØBENHAVN
1620
København V
Vesterbrogade
Vesterbrogade
40,40,
11
[email protected]
1620
København
1620
København
VV
[email protected]
[email protected]
AALBORG
Bispensgade 16, 1
AALBORG
AALBORG
9000
Aalborg
Bispensgade
Bispensgade
16,16,
11
[email protected]
9000
Aalborg
9000
Aalborg
[email protected]
[email protected]
ODENSE
Mageløs 12, 1 tv
ODENSE
ODENSE
5000
Odense C
Mageløs
1 tv
Mageløs
12,12,
1 tv
[email protected]
5000
Odense
5000
Odense
CC
[email protected]
[email protected]
AARHUS
Sct. Clemens Torv 17, 1
AARHUS
AARHUS
8100
Aarhus
Sct.
Clemens
Torv
Sct.
Clemens
Torv
17,17,
11
[email protected]
8100
Aarhus
8100
Aarhus
[email protected]
[email protected]
krydsord
Følg ABF på
facebook.com/abf.rep.dk
og få nyheder og information
om andelsboligområdet
BEMALERIKENDT- SAMLING
GØRELSE
KEDELIGT
NUMMER
ANKER
TANGPLANTE
9
KARAKTERTRÆK
PIGENAVN
6
INTENTION
VEJE
FJERNET
KLASSE
TOG VED
NÆSEN
2
UJÆVNE
FORARGE
RADIUM
SKYDER
I VEJRET
SKÆRVE
AR
7
FORRETNING
MINDE
DYR
3
EKSPLODERE
RET
8
1
IRLAND
FRANSK
NEJ
NYDELSESMIDLET
RØRE
4
FOREFINDES
DRENG
PSYKE
FÆLDEN
TIDSRUM
FLYTTE 5
SIG
TAL
SPECIELLE
PUS
DEMONTEREDE
10
VINDERNE FRA SIDSTE NUMMER:
Solvejg Justesen, 9400 Nørresundby
Elsebeth Kristensen, 8300 Odder
Christopher Nørregaard, 4281 Gørlev
LØSNINGSORD I NOVEMBER-NUMMERET VAR ”ANDELSBOLIGMESSE”.
INDSEND DETTE NUMMERS LØSNINGSORD SENEST 13. APRIL 2015
OG VÆR MED I KONKURRENCEN OM LÆKKER CHOKOLADE.
KUN ÉN BESVARELSE PR. HUSSTAND.
LØSNING:
NAVN:
ADRESSE:
POSTNR. OG BY:
KUPONEN SENDES TIL: ABF, VESTER FARIMAGSGADE 1, 8. SAL, 1606 KBH V.
ELLER TIL [email protected] MÆRKET “LØSNING KRYDS OG TVÆRS”.
HUSK AT SKRIVE DIN POSTADRESSE I MAILEN.
24 ABFnyt 1 - 2015
r
e
d
n
e
kal
SE FLERE KURSER OG ARRANGEMENTER PÅ WWW.ABF-REP.DK > AKTIVITETER
her tilmelder du dig
Energirenovering
Passer I på ejendommen?
DATO: 3. marts
DATO: 18. marts
TID: Kl. 19-22
TID: Kl. 17-20
STED: 8200 Aarhus N
STED: 2100 København Ø
PRIS: Gratis
PRIS: Gratis
Der kan ofte ligge guld gemt i utætte vinduer, dårligt
isolerede varmerør i kælderen eller i ejendommens
klimaskærm.
Foreningen inviteres til et aftenarrangement med
fokus på, hvordan man bedst passer på ét af andelsboligforeningens mest værdifulde aktiver, nemlig selve
ejendommen.
Spørgsmålet er, hvordan man bedst afdækker, hvor
guldet ligger, og hvordan man får det gravet frem. For at
høre mere om det har ABF’s kredsbestyrelse for Østjylland bedt konsulent Christoffer Skov Olesen fra Kuben
Management fortælle om, hvordan man energirenoverer
i andelsboligforeningen.
Afdelingsdirektør Peter Wissing fra Merkur Andelskasse vil belyse det finansielle aspekt ved at fortælle
om finansieringsmuligheder og rentabiliteten ved at
energirenovere.
Aftenens program:
• Hvorfor skal man energirenovere?
• Hvad er muligt, og hvad kan betale sig?
• Hvad er energirenovering og god adfærd?
• Hvordan kommer man i gang?
ABF holder herefter et lille møde, hvor vi drøfter et
aktuelt emne.
Både andelshavere og bestyrelsesmedlemmer er velkomne til at deltage i arrangementet.
Der er mange opgaver, som skal håndteres, for at ejendommen vedligeholdes bedst muligt.
For at sætte fokus på vedligeholdelse har kredsbestyrelsen for kreds Hovedstaden inviteret en række firmaer
til at fortælle om et udpluk af de opgaver, der kan
melde sig i forbindelse med drift og vedligeholdelse af
ejendommen:
Du kan høre om:
• Forebyggelse af skimmel, råd og svamp v/Goritas
• Lovkrav om etablering af individuelle
varmtvandsmålere pr. 1. januar 2017 v/Brunata
• Strømpeforing af stigestrenge v/Greenpipe
• Etablering af elevatorer i ældre ejendomme
v/Alevator
Erfaringsudveksling
Der vil være rig lejlighed til at møde andre andelshavere og
udveksle erfaringer om driften af en andelsboligforening.
Både bestyrelsesmedlemmer og andelshavere er velkomne.
Vel mødt til en spændende aften om vedligeholdelse af
vores ejendomme.
Benyt lejligheden til at udveksle
ideer og erfaringer med de øvrige
deltagere og hør om kredsbestyrelsesarbejdet. Vi ser
frem til en spændende
aften.
www.abf-rep.dk 25
andelsliv
TEKST MAJKEN S. ELIASEN FOTO JACOB NIELSEN
KUGLESTØDERNE
I KÆLDEREN
Billardklubben i A/B Hesseløgård i København har måske
ikke så mange medlemmer som
for 20 år siden, men klubben
skaber stadig sammenhold
blandt andelshavere i alderen
18 til 87 år.
Den store, sølvskinnende vandrepokal står
fremme til beskuelse i billardrummet i
kælderen under A/B Hesseløgård. Vinderne
må ellers gerne tage den med hjem.
– Det er ikke altid, konerne synes, at den
er så pæn, og så spørger de, om den ikke
kan stå hernede, fortæller 61-årige Erling
Pedersen.
Han er formand for billardklubben og
vicevært i andelsboligforeningen, hvor han
har boet, siden han var blot seks måneder
gammel.
Et bord over gennemsnittet
Billardklubben blev grundlagt i 1973, og
det store, flotte billardbord, der optager det
meste af pladsen i det lavloftede kælderlokale, blev købt til vennepris for blot 3.000
kr. dengang.
– Vi har fået at vide af flere, at det er et
godt bord, så det skal vi ikke skille os af
med. Det er over gennemsnittet, fortæller
Claus B. Mortensen, mens han venter på,
at det bliver hans tur til at skyde i det spil
26 ABFnyt 1 - 2015
Michael Pedersen er meget koncentreret, når han forsøger at slå sin far i billard. De bor begge
i A/B Hesseløgård.
andelsliv Formanden Erling Pedersen har
billardklubbens t-shirt på. Det er det
samme logo, der også er indgraveret i
vandrepokalen.
fremstillet en guldnøgle til ham, fortæller
Erling Pedersen.
Hygge og sammenhold
skomagerbillard, som klubben er i gang
med en mandag aften sidst i januar.
Der er 28 medlemmer i klubben, men
som regel møder der kun to-seks stykker
op ad gangen på klubaftenen om mandagen. Før i tiden var der væsentligt flere
medlemmer, og der kunne være pres på,
når der mødte femten stykker op, der alle
ville spille på én gang. Så måtte man lave
ventelister.
– Men da de så begyndte at sende
Robinson i fjernsynet, så blev folk hjemme for at følge med i det, fortæller Erling
Pedersen.
Siden da har de været færre medlemmer
af billardklubben, men de gør, hvad de kan
for at få nye ind. Blandt andet har de et
par gange holdt åbent hus, så andelshavere
fra den store forening med 230 andele frit
kunne kigge forbi.
– Det koster 20 kr. om måneden at være
medlem, og det er en nøgleklub, forklarer
formanden.
Det vil sige, at alle medlemmer har
en nøgle, så de altid kan gå ned og spille
billard. Man må også gerne tage et familiemedlem eller en ven med, bare der er et
nøglemedlem til stede.
– Vores ældste medlem er 87 år. Han er
blevet udnævnt som æresmedlem, så vi fik
Selvom klubben eksisterer i en mindre skala end tidligere, spiller den stadig en rolle i
andelsboligforeningen.
-Det giver meget sammenhold, og
selvom folk ikke lige er til at spille billard,
føler jeg alligevel, at det er en forening, der
virker. Der er aktivitet, og vores bankoklub
er jo en støtteklub til billardklubben, siger
Erling Pedersen.
Man lærer også andre andelshavere at
kende på tværs af aldersskel.
– Jeg ville for eksempel ikke kende
Claus, hvis det ikke var fordi, at vi begge er
med i billardklubben, fortæller formanden
og nikker over mod det andet klubmedlem.
Det tredje klubmedlem omkring bordet
denne aften er 35-årige Michael Pedersen,
som er Erling Pedersens søn.
– Jeg meldte mig ind, lige så snart jeg
måtte, på min 18-års fødselsdag, fortæller
han med et smil.
Han har tit spillet mod sin far, men må
indrømme, at faderen som regel vinder
over ham i skomager.
– Men han kan jo også gå og øve sig
hernede hver dag, siger han og hentyder til
faderens job, som gårdmand i foreningen.
Langt mellem kvinderne
Erling Pedersens kone, Vibeke Jensen, sid-
Efter stormfloden var billardlokalet lukket i to måneder pga renovering. Nu er de gamle ølreklamer tilbage på væggene som pynt.
www.abf-rep.dk 27
andelsliv
Der er sat spotlys over
pointtavlen, så alle kan
se, hvad der står
Claus B. Mortensen står klar til skud med
køen, mens Erling Pedersen ser på i baggrunden.
der og ser håndboldkamp på den tv-skærm,
der er sat op i billardrummet. Råbene fra
håndboldkampen blander sig med de udbrud, der kommer fra billardspillerne hver
gang, der er en, der har lavet et særligt flot
skud eller har dummet sig og lavet nogle
’skæve’.
– Jeg spiller normalt ikke billard, men
da der var nogle, der ikke dukkede op til
turneringen, tog min veninde og jeg deres
pladser. Vi holdt vist længere i turneringen,
end de havde regnet med, siger Vibeke
med et drillende blik til mændene ved
billardbordet.
Klubben er både for mænd og for kvinder. Dog er der en klar overvægt af mænd,
eftersom kun to af de 28 medlemmer er af
hunkøn.
– Man behøver ikke være god til billard
for at være med. Det sjoveste er faktisk,
hvis alle er enten lige gode eller lige dårlige
til at spille, forklarer Claus B. Mortensen
på 49 år.
Ligesom formanden har han boet i
foreningen, siden han var spæd, og ligesom
formandens søn meldte han sig ind i billardklubben, så snart han blev 18 år.
– Før det havde jeg været ’føl’, hvor jeg
fulgte de andre, siger han.
Claus B. Mortensens afslappede holdning til spillet opsummerer hele idéen med
billardklubben, mener Erling Pedersen:
– Folk melder sig ind for hyggens skyld
og måske også for at se, om de kan blive
lidt bedre til billard, slutter han. n
Vejen til
dit liVs
altan
begynder
her!
Fra
køkkentrappe til
elevator?
Danmarks første
systemleverandør af
elevatorer til ældre
etageejendomme.
Danmarks førende
leverandør af altaner til
ældre etageejendomme.
www.altan.dk
28 ABFnyt 1 - 2015
70 26 83 03
www.alevator.dk
70 70 20 18
ARKITEKTFIRMAET YDER TEKNISK RÅDGIVNING VEDRØRENDE BL.A:
•
•
•
•
•
•
I billardklubben koster øl og
vand 8 kr., og der ryger et
par dåseøl ned, mens der
bliver spillet.
tag og tagterrasser
facader, vinduer og altaner
badeværelser
trapper
gårdanlæg
tilstandsrapporter og vurderinger af andelsboliger
FRIBORG OG LASSEN A/S
V E S T E R B RO G A D E
124B
1 6 2 0 K Ø B E N H AV N V
Tlf:
33
25
44
00
[email protected]
w w w. f r i b o r g - l a s s e n . d k
Nye låger
- monteret på 1 dag
Skift kun låger,
skuffer, evt. bordplader
og dit køkken bliver
som nyt!
Før
Ring og bestil tid til et
GRATIS hjemmebesøg!
Find din lokale OK ekspert på
WWW.OKKR.DK eller ring T: 30 12 13 14
OK
KØKKENRENOVERING
KØKKEN · BAD · GARDEROBE
Danmarks eneste landsdækkende kæde - Din garanti for tryghed og kvalitet!
www.abf-rep.dk 29
spørg eksperten
Hvordan er det lige med...
?
forslag på en generalforsamling
Mette Dyregaard
JURIDISK KONSULENT I ABF
Som andelshaver
har du mulighed for
at stille forslag på
foreningens årlige
generalforsamling
og få indflydelse på
driften af foreningen.
Hvem kan stille forslag?
Det fremgår af foreningens vedtægt, hvem der kan stille forslag. Iflg. ABF’s standardvedtægt fremgår det af § 22, stk. 4, at forslag kan stilles af en andelshaver,
dennes ægtefælle eller et myndigt husstandsmedlem.
Hvornår skal et forslag fremsættes?
Et forslag skal udarbejdes i god tid, inden generalforsamlingen afholdes. Bestyrelsen skal (jf. ABF’s standardvedtægt § 22, stk. 2) have dit forslag senest 8 dage før
generalforsamlingen. Bestyrelsen skal herefter, jf. § 22, stk. 3, informere de øvrige
andelshavere om de indkomne forslag senest 4 dage inden, generalforsamlingen
afholdes.
Hvordan skal forslaget udformes?
Der er ingen regler for, hvordan et forslag skal formuleres, men disse retningslinjer
bør følges:
•Det er forslagsstillers opgave at formulere en skriftlig begrundelse for forslaget eventuelt med bilag, så emnet er tilstrækkeligt belyst, inden det kan vedtages.
•Det er forslagsstillers opgave at fremlægge forslaget mundtligt på generalforsamlingen.
•Forslagsstillers fulde navn, adresse eller andelsnummer og dato skal fremgå
af forslaget.
•Forslaget skal formuleres, så andelshaverne kan stemme enten ”ja” eller ”nej” til forslaget.
Hvem styrer debatten?
Det er dirigenten, som styrer den efterfølgende debat, og ikke den andelshaver, som har
stillet forslaget. Det er også dirigenten, som afgør, hvornår debatten slutter og dermed
hvornår, afstemningen kan gå i gang. Efter afstemningen konstaterer dirigenten, om
forslaget er vedtaget eller ej.
Hvad er forskellen på et forslag og et ændringsforslag?
I modsætning til et forslag er et ændringsforslag, et forslag, der ændrer et allerede
indsendt forslag, og som er en smule anderledes end selve forslaget, men
stadig er formuleret inden for de samme rammer. Et ændringsforslag kan behandles på generalforsamlingen, selvom andelshaverene ikke er gjort bekendt med det på forhånd. Hvis
dirigenten vurderer, at ændringsforslaget er et egentligt,
selvstændigt forslag, og dermed ikke et ændringsforslag, skal dirigenten afvise forslaget, fordi det ikke er
indkommet til tiden. n
30 ABFnyt 11--2015
2015
Bygherrerådgivning
Energimærker
Vedligeholdelsesplaner
Bygningsdrift
Projektering
Andelsvurderinger
Byggestyring
Personligt engagement
hos jeres husingeniør
Trekronergade 126 H, 2. • 2500 Valby
Tlf: 70 22 11 41 • [email protected] • www.gaihede.dk
E&P ANDELS-EJER
I ØJENHØJDE
Peter Maaløe er kunderådgiver og tilbudsansvarlig i E&P
andels-ejer. Peter har beskæftiget sig med rådgivning og
priser på renoveringsarbejder i en lang årrække. Peter er
oprindeligt uddannet tømrer, og er praktisk og teknisk meget
kompetent, når det handler om at finde de rigtige løsninger.
Peter er typisk din første kontaktperson hos E&P andels-ejer.
Ring eller mail til Peter for uforpligtende tilbud eller
rådgivning indenfor tag, vinduer og facader:
Mobil:
Mail:
22 51 81 81
[email protected]
Ole Hansens Vej 1
DK-4100 Ringsted
Telefon: 57 61 72 72
www.eogp.dk
annonce_183mmx65mm_1_ver01.0.indd 1
VURDERING AF ANDELSBOLIGEN
Få en uafhængig og professionel gennemgang af forbedringer
og evt. mangler i forbindelse med salg
Arbejdet udføres i henhold til ABFs principper
Standardvurdering
Kr. 3.000,Inkl. moms
tlf. 29 24 48 32
[email protected]
Vurderinger foretages
hverdage 9 - 21
lørdag søndag 9 - 14
andelsboligvurdering.dk
Torben Lundgren
Byggeteknisk konsulent
17/01/13 14.11
AL HENVENDELSE: ABF, VESTER FARIMAGSGADE 1, 8. SAL., 1606 KØBENHAVN V
ÆNDRINGER VEDRØRENDE MODTAGER: RING TIL ABF PÅ TLF.: 33 86 28 30
ID NR. 42515
Få styr på
Få
Få
økonomisk
økonom
foreningens
vedtægt
overblik
overblik
- køb en vedtægtsgennemgang hos ABF
Som kunde i Nykredit får du en bank, der engaSom
kunde
andelsforeningsplaner,
kan vi aktivt bidrage til ati Ny
gerer sig i din forening. Vi hjælper dig med at få
gerer
sig i din f
realisere dem.
økonomisk overblik, så du kan træffe de rigtige
økonomisk ove
beslutninger. Vi tilbyder en lang række værktøjer
beslutninger
Læs mere på nykredit.dk/erhverv eller ring på tele. V
to typer
ABF’stilmedlemsrådgivning
tilbyder
medlemsforstyring af betalinger,
og hvis
du indvier os i din ABF tilbyder
til
fon 70 10
31
styring
10.af vedtægtsgennemgang:
af be
eninger at gennemgå deres vedtægt i forhold til,
om der er uhensigtsmæssige bestemmelser eller
bestemmelser, som bør opdateres for at leve op
til gældende lovgivning.
• En kommenteret gennemgang
• En overgang til ABF’s standardvedtægt
Begge ydelser tager udgangspunkt i ABF’s standardvedtægt, som er revideret i oktober 2014.
En vedtægtsgennemgang indeholder også
tekstforslag til ny formulering, så det er
Læs mere om vedtægtsgennemgang på
nemt og sikkert
for foreningen at revidere
Nykredit
Nykredit
WWW.ABF-REP.DK > MEDLEMSKAB > VEDTÆGTSGENNEMGANG
sin vedtægt.
Kalvebod Brygge
1-3
Kalvebod Brygge 1-3
1780 København V.
1780
København V.