Indstilling
Til
Aarhus Byråd via Magistraten
Fra
Teknik og Miljø
Dato
13. april 2015
Opførelse af enfamiliehus, Strandhusvej 31,
Egå
Teknik og Miljø bemyndiges til at meddele de fornødne
tilladelser til et enfamiliehus i 2 etager og kælder på
Strandhusvej 31.
1. Resume
Lokalplanen for Strandhusvej tillader kun et byggeri på
maksimalt 250 m2 i 2 etager plus garage i kælderniveau.
Det er dette volumen, som ejerne har søgt og fået
byggetilladelse til.
Byggeriet er delvist opført. Byggeriet fremtræder meget
stort, og der er fra flere sider sat spørgsmålstegn ved, om
det også reelt overholder lokalplanen. Sagsbehandlingen
har vist, at byggeriet er opført for stort. Bygherren har
fremsendt et revideret byggeprojekt, hvor etagearealet er
reduceret. Byggeriet er opført 35 cm for højt. Der søges
om dispensation til opretholdelse af højde som følge af
uforholdsmæssigt store omkostninger ved en lovliggørelse.
Teknik og Miljø anbefaler, at der meddeles dispensation til
det reviderede byggeprojekt.
2. Beslutningspunkter
At Byrådet godkender det ansøgte projekt og bemyndiger
Teknik og Miljø til at meddele de fornødne tilladelser.
3. Baggrund
Da der er tale om flere indsigelser mod det ansøgte
byggeri, har Teknik og Miljø ikke bemyndigelse til at træffe
afgørelse i sagen.
Klik her for at angive tekst.
side 1 af 10
4. Sagsfremstilling
Lokalplan
Ejendommen er omfattet af lokalplan 654. Med
lokalplanens vedtagelse i 2003 blev området overført til
byzone. Lokalplanen stiller særlige krav til bebyggelse i
området, som er et skrånende kystlandskab langs de
fredede arealer ved Egåen.
Lokalplanen (§ 1) har blandt andet til hovedformål at
sikre, at kystlandskabet ikke påvirkes negativt, og at nye
boliger får en attraktiv udformning, der tager hensyn til
udsigtsforholdene for bebyggelsen umiddelbart vest for
lokalplanområdet (Altanstien, Egå Strandvej).
Lokalplanen bestemmer blandt andet, at

Etageareal må ikke overstige 250 m2.

Bygning må højst opføres i 2 etager.

Der må indrettes garage i kælderniveau. Der må
ikke herudover indrettes kælder.

Bygningshøjde må ikke overstige 7 meter.

På bygninger, der mod Strandhusvej fremstår i 2
etager, skal øverste etage udformes anderledes end
nederste etage.
Byggetilladelse
Ejerne påbegyndte i marts 2012 byggeriet i henhold til
byggetilladelse fra februar 2012.
Ejerne var ikke repræsenteret af professionel
bygherrerådgiver.
På
tidspunktet
for
byggetilladelsen
forelå
der
ikke
tegningsmateriale over indvendige arealer, bortset fra
ejers oplysning om, at der i overensstemmelse med
lokalplanen ville blive opført ”250 m2 bolig og 34 m2
overdækket terrasse”. I byggetilladelsen kræves, at der
skal
fremsendes
en
landinspektørerklæring
om,
at
byggeriet overholder lokalplan 654. Erklæringen blev
modtaget i juli 2012.
Lokalplanen fastsætter et maksimalt niveauplan på 5
meter (over havets overflade). Et niveauplan bruges til at
Klik her for at angive tekst.
side 2 af 10
beregne bygningshøjde på grunde med skrånende terræn.
Et niveauplan på 5 meter betyder, at en bygningshøjde på
7 meter ikke ligger højere end i kote 12 (meter over
havets overflade). I byggetilladelsen meddelte Byggeri
efter naboorientering dispensation til, at lokalplanens
niveauplan
hæves
med
0,6
meter
til
5,6
meter.
Dispensationen var begrundet i ejendommens særlige
beliggenhed ved Egåens nederste løb og som led i
klimasikring af ejendommen i tilfælde af oversvømmelse.
Samtidig
bleven
bygningsreglementets
mindre
skrå
overskridelse
højdegrænseplan
af
mod
Strandhusvej 33 godkendt.
Efterfølgende ansøgning om dispensation
Det viste sig efter byggeriets opstart, at byggeriet
krævede en række yderligere dispensationer fra lokalplan
654.
Ejerne søgte i 2013 om lovliggørende dispensation til
byggeriet.
I
december
2013
blev
Byggeri
gjort
opmærksom på, at byggeriet var opført 35 cm for højt.
Efter at have gennemført naboorientering med en række
indsigelser til følge traf Byggeri afgørelse i sagen 10.
februar 2014.
I afgørelsen blev der meddelt afslag på et badeværelse i
kælderniveau, afslag på beregning af etageareal på 267
m2 med et uopvarmet areal på 63 m2 i stueetage samt
afslag
på
bygningens
højdeoverskridelse
på
35
cm.
Byggeri varslede påbud om fysisk lovliggørelse, det vil
sige, at etagearealet blev krævet reduceret til 250 m2 og
bygningshøjden med 35 cm.
I afgørelsen godkendte Byggeri under henvisning til de i
2008
i
bygningsreglementet
indførte
krav
om
tilgængelighed (niveaufri adgang), at der blev opført
indgangsparti og trappe/elevator i kælderniveau.
Revideret projekt
Byggeri modtog i november 2014 et revideret projekt med
et reduceret etageareal. Samtidig blev der søgt om
Klik her for at angive tekst.
side 3 af 10
lovliggørende
dispensation
til
bygningens
højdeoverskridelse på 35 cm.
Det er dette reviderede projekt, som nu fremsendes til
Byrådet.
Det reviderede projekt har ikke været i høring hos de
omboende. Det skyldes, at der er tale om en sag om
lovliggørelse af et allerede opført, ulovligt byggeri. Byrådet
skal beslutte, om byggeriet kan lovliggøres som ansøgt i
det reviderede projekt med et reduceret etageareal (fysisk
lovliggørelse) og dispensation til en bygningshøjde på 7,35
meter (retlig lovliggørelse).
De omboende er blevet bekendt med det reviderede
projekt i forbindelse med, at byggesagen i januar 2015 har
været
omtalt
i
Århus
Stiftstidende.
Naboer
og
Grundejerforeningen Strandhusvej har i brev til Teknik og
Miljø i forbindelse med avisomtalen fremsat en række
indsigelser mod det reviderede projekt. Tegningsmaterialet
er tilrettet efter modtagelse af brevet, således at enkelte
forhold udgår eller præciseres.
Byggeri har tidligere foretaget naboorienteringer i sagen,
dels
i
januar
2012
og
dels
i
oktober
2013.
Naboorienteringerne afstedkom en række indsigelser.
Samtlige indsigelsespunkter behandles i denne indstilling.
Indsigelserne kan tematiseres således:

Byggeriet er for stort (etageareal)

Byggeriet er for højt (bygningshøjde)

Byggeriet fremtræder i 3 etager (etageantal)
Ejerne har siden februar 2014 været repræsenteret af
advokat.
1) Etageareal
Flere indsigere gør gældende, at etagearealet langt
overstiger 250 m2.
Teknik og Miljø:
Klik her for at angive tekst.
side 4 af 10
Teknik og Miljø har beregnet etagearealet til 249,4 m2,
som derfor er umiddelbart tilladt efter lokalplanen.
Bebyggelsesprocenten beregnes til 18,3 og overholder
lokalplanens bestemmelse om en maksimal
bebyggelsesprocent på 25.
Beregning af etageareal i områder, der er omfattet af en
lokalplan, skal udføres i overensstemmelse med de regler,
der var gældende på tidspunktet for offentliggørelsen af
lokalplanen. Lokalplan 654 er offentliggjort i 2003, og
derfor skal etagearealet beregnes efter
”Bygningsreglement for småhuse 1998” (BR-S 98), Bilag
A.
Ifølge en undtagelsesregel i BR-S 98 må der etableres
overdækninger med et areal på indtil 5 % af grundens
areal, uden at arealet skal medregnes i etagearealet.
5 % reglen omfatter ifølge bygningsreglementet og den
uddybende
vejledningstekst
overdækninger,
som
beboelsesrum,
f.eks.
både
ikke
åbne
og
anvendes
udestuer,
terrasseoverdækninger,
til
lukkede
egentlige
altanlukninger,
overdækkede
gårde,
forbindelsesgange og lignende.
Kælderniveau indgår beregningsmæssigt med 0 m2
etageareal.
Stueetage indgår beregningsmæssigt med 110 m2
etageareal.
Overdækket altan på 20,4 m2 medregnes ikke (under 5 %
af grundens areal).
Et areal på 42,1 m2 medregnes ikke, da arealet ligger inde
i skrænten i en ”zone”, der reelt er kælder. Arealet
rummer blandt andet 2 disponible rum, som skal være
uden vinduer og kun må anvendes til opbevaring, ikke til
beboelse.
Overetage indgår beregningsmæssigt med 139,4 m2.
Overdækket altan på 18,1 m2 medregnes ikke (under 5 %
af grundens areal – de 2 altaner er tilsammen 20,4 + 18,1
= 38,5 ~2,83 %)
Klik her for at angive tekst.
side 5 af 10
I forbindelse med vurdering af om de to overdækkede
altaner er omfattet af undtagelsesreglen, lægges der vægt
på, at arealerne ikke i ydre fremtoning fremtræder som
sædvanlige beboelsesrum under et sædvanligt tag og med
almindelige vinduer m.v.
2) Bygningshøjde
Indsigerne kræver bygningshøjden reduceret med 35 cm.
Teknik og Miljø:
Lokalplanen fastsætter en maksimal bygningshøjde på 7
meter
over
niveauplan
på
5,0
meter
(over
havets
overflade). Byggeri har som tidligere skrevet allerede
meddelt dispensation til et forhøjet niveauplan på 5,6
meter. Bygningen er 35 cm højere, end den må være efter
det forhøjede niveauplan.
Ejerne har søgt om dispensation og har redegjort for
årsagen til højdeoverskridelsen.
Der er sket en fejl. Fejlen er opstået som en kombination
af
manglende/mangelfuld
bygherrerådgiver/entreprenør
rådgivning
og
en
fra
kompliceret
og
udfordrende byggegrund.
Til
støtte
for
dispensationsansøgningen
har
ejerne
fremsendt et notat, udarbejdet af Niras. Med notatet
ønsker ejerne at dokumentere, at såfremt bygningshøjden
skal
reduceres
med
35
cm,
vil
det
pådrage
dem
omkostninger af en så betydelig størrelse, at det ikke vil
stå
mål
med
hensynet
til
håndhævelse
af
den
i
byggetilladelsen fastlagte totale højde for byggeriet.
Notatet redegør for størrelsen af de omkostninger, som
ejer har afholdt til den eksisterende tagkonstruktion, samt
de omkostninger, der er afholdt til udførelse af skrænten,
der vil lide væsentlig skade, såfremt husets højde skal
sænkes.
Niras har tillige udarbejdet skitser med sigtelinjer fra
bagvedliggende ejendom på Egå Strandvej 16 og henover
Strandhusvej
31.
Det
vurderes,
at
forhøjelsen
af
bygningshøjden med 35 cm ikke i væsentlig grad påvirker
Klik her for at angive tekst.
side 6 af 10
udsigtsforholdene
for
bagvedliggende
ejendom.
Der
etableres ikke ovenlysvinduer i byggeriet.
De økonomiske og visuelle beregninger forelå ikke, da
Teknik og Miljø i februar 2014 traf afgørelse om, at
bygningshøjden skulle reduceres med 35 cm.
Flere
indsigere
henviser
til
en
byggesag
på
naboejendommen, Strandhusvej 33. Der er tale om et
byggeri,
som
pågik
i
1983-1985,
hvorefter
det
af
forskellige årsager gik i stå. Overfredningsnævnet traf i
1991 afgørelse om færdiggørelse af byggeriet inden april
1992, idet byggeriet ellers skulle nedrives. I 1993 vedtog
Byrådet,
at
sommerhuset
skulle
fjernes.
Under
byrådsmødet kom det frem, at en køber tilbød at
færdiggøre byggeriet. Byrådet vedtog i sit møde i februar
1994 at meddele tilladelse til færdiggørelse af byggeriet
blandt andet på betingelse af, at bygningshøjden skulle
reduceres med 72 cm.
3) Etageantal
Indsigerne gør gældende, at byggeriet fremtræder i 3
etager.
Teknik og Miljø:
Hverken i planloven eller byggelovgivningen findes en
definition på begreberne ”etage” og ”etageantal”.
”Håndbog for bygningsmyndigheder” indeholder en række
fortolkninger af byggelovgivningens bestemmelser,
herunder også af etagebegrebet.
Langs Strandhusvej er der et kraftigt terrænspring i form
af en 12 meter høj skrænt. Skrænten, som strækker sig
over en lang række grunde, bevirker, at kælderen bliver
frilagt.
Det følger af håndbogen, at det er almindelig praksis, at
en kælder, der bliver frilagt på grund af et terrænspring,
ikke medregnes som en etage. Det er dog en
forudsætning, at frilæggelse ikke er kunstigt fremkaldt, og
at fornuftig adgang til vej gør en sådan
bygningsudformning naturlig.
Klik her for at angive tekst.
side 7 af 10
Ejerne lover, at ny hæk mod Strandhusvej plantes i en
højde på ikke under 1,80 meter.
Teknisk byggesagsbehandling
Siden 2009 har byggelovgivningen bestemt, at kommuner
ikke ved byggeri af enfamiliehuse skal foretage en teknisk
byggesagsbehandling/kontrol. Dette forhold afspejler sig i
kravene til byggeansøgningsmateriale.
Skrænt mellem Strandhusvej og Egå Strandvej
To naboejendomme på Egå Strandvej 16 og 18 har i
byggeperioden været generet af mangelfuld sikring af den
12 meter høje skrænt mellem Strandhusvej og Egå
Strandvej.
På grund af risiko for jordskred standsede Byggeri medio
2012 byggeriet og afspærrede de yderste fire meter af
naboejendommene på Egå Strandvej.
Som led i sikring af skrænten skal skrænten beplantes.
Beplantning er endnu ikke udført af ejer. Ejer har søgt
fristen herfor udsat til ultimo marts 2015.
På toppen af skrænten mod skel (hæk) til Egå Strandvej
16 skal der være et vandret areal på 0,5 meter. Det har i
november 2014 vist sig, at dette vandrette areal ikke er
etableret.
Terrænreguleringen
er
ikke
godkendt
af
bygningsmyndigheden, som foreskrevet i lokalplanens § 7,
stk. 3.
-oKonklusion
Med udgangspunkt i ovennævnte gennemgang anbefales
det, at Teknik og Miljø bemyndiges til at meddele den
fornødne dispensation til og godkendelse af det reviderede
projekt,
herunder
den
i
forbindelse
med
skrænten
foretagne terrænregulering.
5. Strategi for borgerinddragelse
Byggeri har gennemført flere naboorienteringer i sagen;
Klik her for at angive tekst.
side 8 af 10
I januar 2012 om niveauplan og det skrå
højdegrænseplan.
I oktober 2013 om indretning af kælderniveau og
beregning af etageareal.
Ejere og brugere i følgende ejendomme er hørt:

Egå Strandvej 16 og 18

Strandhusvej 29 og 33

Grundejerforeningen Strandhusvej v/formand
Jesper Hjortdal
Kristian Würtz
/
Erik Jespersen
Bilag
Bilag 1:
Oversigtskort
Bilag 2:
Tegningsmateriale, revideret projekt
Bilag 3:
Byggetilladelse med bilag 3, 3A-3E
Bilag 4:
Fotos
Bilag 5:
Indsigelser
Bilag 6:
Ansøgers kommentar
Bilag 7:
Ansøgers redegørelse for bygningshøjde med
oversigter over afholdte udgifter ved hhv. tag og
skrænt
Bilag 8:
Notat om bygningshøjde (Niras)
Bilag 9:
Sigtelinjer (Niras), skitse S01 og S02
Bilag 10: Dataark
Tidligere beslutninger
Byrådet vedtog i sit møde den 23. februar 1994
at meddele tilladelse til færdiggørelse af byggeri
på Strandhusvej 33 blandt andet på betingelse
af, at bygningen blev reduceret, således at
dagældende bygningsreglement blev overholdt.
Det indebar, at tagets toppunkt skulle reduceres
med 72 cm.
Klik her for at angive tekst.
side 9 af 10
Sagsnummer: 13/044707-14
Lix: 44
Center for Miljø og Energi
Sagsbehandler: Pernille Bugge
Tlf.: 89 40 22 13
Tlf.: 89 40 25 23
E-post: [email protected]
Klik her for at angive tekst.
side 10 af 10