Lisa Schønnemann
Holmenevej 19
3140 Ålsgårde
Center for Teknik Miljø og Klima
Natur og Miljø
Mørdrupvej 15
3060 Espergærde
Mailet d.d.
Tlf. 49282589
[email protected]
www.helsingor.dk
Dato 30.06.2015
Sagsnr. 15/7450
Sagsbeh.
Mette Thorsen
Landzonetilladelse til en ekstra bolig
Adresse
Holmenevej 19, 3140 Ålsgårde
Matrikelnr. 1d, Saunte by, Hornbæk
Ejendomsnr. 48680
Kære Lisa Schønnemann
Vi har nu behandlet din ansøgning om landzonetilladelse til at indrette en ekstra
bolig hvor der nu er udhus på Holmenevej 19 i Ålsgårde.
Vi giver landzonetilladelse til at benytte dit hidtidige udhus til beboelse, det vil
sige, du får tilladelse til at indrette en ekstra bolig på ejendommen.
Baggrunden for tilladelsen er i hovedtræk
 At indretningen af en ekstra bolig ikke vil påvirke det bevaringsværdige
landskab eller kulturmiljøet, idet boligen indrettes i en allerede opført
bygning
 at den ekstra bolig ikke giver gener for naboerne
 at anvendelsesændringen i princippet kan sidestilles med retten til at
indrette ekstra bolig i overflødiggjort landbrugsbygning.
Bemærk
 Tilladelsen er omfattet af klageadgang – vi offentliggør tilladelsen på vores
hjemmeside (se nedenfor)
 Du må ikke udnytte tilladelsen før klagefristen er udløbet
 Tilladelsen er gyldig i 3 år. Hvis den ikke er udnyttet inden, bortfalder den
(planlovens § 56)
 Du skal også have byggetilladelse til projektet – du skal være
opmærksom på, at byggetilladelsen kan indebære krav om at ændre
bygningen, så den blandt andet opfylder brand-, isolerings- og
adgangskrav.
Afgørelsen er truffet efter
 Landzonebestemmelserne (planlovens § 35 stk. 1)
 Klageadgang er fastlagt i planlovens § 58 stk. 1, nr. 1 og
naturbeskyttelseslovens § 87 (se nedenfor)
 EU's habitatdirektiv, Bilag IV – listen over særlig sårbare og truede
dyrearter.
1
Lovgivningen
Landzonebestemmelserne og kommuneplanen
Landzonetilladelse er generelt nødvendig til nyt byggeri og hvis arealer skal skifte
anvendelse (planlovens § 35). Landzonereglerne indebærer også, at man
sædvanligvis kan indrette en ekstra bolig i sine overflødiggjorte
landbrugsbygninger (planlovens § 37).
Men idet der her er tale om genindretning af en bolig i et oprindeligt stuehus,
som i en periode har været udhus, kræver det nu en landzonetilladelse at ændre
udhuset tilbage til bolig.
Ved vurdering af om projekter kan opnå tilladelse afvejes formålet – nytten –
nøje i forhold til især landskabs- og nabopåvirkningen, men også i forhold til de
generelle planmæssige aspekter.
Ejendommen er i kommuneplanen udpeget som beskyttelsesområde for
landskabelige bevaringsværdier og kulturmiljø.
Inden for de udpegede beskyttelsesområder må tilstanden eller arealanvendelsen
af sammenhængende helheder eller enkeltelementer ikke ændres, hvis det
forringer deres værdi eller muligheden for at styrke eller genoprette deres værdi.
Landskabelige bevaringsværdier
Ejendommen ligger i udkanten af Saunte ejerlav med små gårde og
husmandssteder.
Ejendomsstrukturen er præget af mange små parceller, som går tilbage til
udstykningstiden. Her blev gårde flyttet ud langs Holmenevej, der er en ryg i
landskabet og en del af Horneby Ås. Kombinationen af små markstykker,
kratbevoksninger og hegn definerer landskabskarakteren her som ”mosaik”.
Tilplantning og fritliggende bebyggelse kan ødelægge de lange kig ud over de
åbne vidder og den relative uforstyrrethed, der er karakteristisk for området.
Kulturmiljø
Saunte overdrev med husmandsudstykningerne, hvor Holmenevej ligger, er
sårbart med hensyn til ændring af vejføringen og ud- og tilbygninger langs vejen
gennem Saunte.
I den konkrete vurdering af placering og udformning af evt. nye bygninger, anlæg
mv. bør de særlige og karakteristiske kulturhistoriske træk, f.eks.
bevaringsværdig bebyggelse, bebyggelsesmønster og byggetradition,
ejendomsstruktur og egnstypisk beplantning indgå.
Kulturhistoriske bevaringsværdier skal ses i sammenhæng med landskabs- og
bygningsfredninger, samt andre beskyttelsesinteresser i det åbne land.
Før vi tillader projekter i landzonen skal vi også vurdere, om det har afgørende
virkning på habitatområder og dyrearter, der er omfattet af beskyttelsen i EU's
habitatdirektiv.
2
Praksis og vejledning
Når der som her er tale om indretning af en ekstra bolig i en eksisterende
bygning, sidestiller vi projektet med den mulighed planloven giver for at inddrage
overflødiggjorte landbrugsbygninger til for eksempel en mindre virksomhed eller
en bolig (§ 37).
Naturstyrelsen (tidligere Miljøministeriet) har i ”Vejledning om
landzoneadministration”, 2002, beskrevet, at det i stedet for at opføre nye boliger
er hensigtsmæssigt at udnytte eksisterende værdier i form af tomme
beboelsesbygninger i landsbyer eller stuehuse på nedlagte landbrug.
Projektet, ejendommen og sagsforløbet
Du har søgt om landzonetilladelse til at etablere en bolig i dit eksisterende udhus
på 78 m². Bygningen, hvor boligen ønskes indrettet, er gårdens oprindelige
stuehus fra 1875 (BBR bygning 1). Huset har tidligere været registreret som
bevaringsværdigt i kommuneplanen med SAVE karakteren 3.
Imidlertid er huset i 2004 igen blevet undersøgt, hvor kommunen fandt, at det
var meget ændret og slidt, og værdien blev herefter sat ned til SAVE karakteren
5 - i princippet udenfor den kategori (1-4), vi regner for bevaringsværdigt.
Ejendommen er på ca. 2,1 ha og har landbrugspligt.
Du har bygget nyt stuehus til landbrugsdriften på ejendommen efter kommunens
byggetilladelse 11. april 2005, på vilkår, at det gamle stuehus blev ændret til
udhus.
Der er indrettet en virksomhed med svømmehal for hunde i en af bygningerne
(BBR 2), som er opført i 1904 og ombygget i 1952 og 2007. Bygningen er med
udnyttet tagetage på i alt 429 m² og hertil et overdækket areal på 104 m².
På ejendommen findes i øvrigt en bygning (BBR 4), der forbinder det tidligere
stuehus med længebygningen hvor der er hundesvømmehal. Bygningen er
registreret som garage med 43 m².
Du ønsker igen at indrette og bruge udhuset til bolig. Begrundelsen er, at du har
behov for boligen af familiemæssige årsager, og at du ser en sådan ændring af
anvendelsen som en umiddelbar ret efter planlovens § 37.
3
Luftfoto 2014 af ejendommen, Holmenevej 19 i Ålsgårde – Tilladelsen til en ekstra bolig gælder for
bygningen, der er markeret med en rød ring.
Høring
Projektet har været i den lovpligtige nabohøring hos naboerne. Vi har også sendt
høringsbrevet til Danmarks Naturfredningsformening (Helsingør-afdeling) og
Friluftsrådet for Nordsjælland til orientering.
Der er ikke kommet bemærkninger i høringen.
Baggrund og vurdering
Vi vurderer, at der ikke sker nogen negativ fysisk påvirkning af landskabet da
selve bygningen, hvor boligen indrettes, allerede eksisterer. Bygningen er opført
i 1875.
”Mosaikken” af de små parceller langs Holmenevej ikke vil blive forstyrret af, at
der indrettes en bolig i udhuset.
Der sker heller ikke nogen påvirkning af bebyggelsesstrukturen i
kulturmiljøområdet, idet den ekstra bolig etableres i allerede eksisterende
bygninger på ejendommen.
Boligen vil derfor ikke forringe oplevelsen af landskabs-eller kulturmiljøværdier i
området.
4
Det taler derimod yderligere for bygningens indretning til bolig, at der derved
bliver bedre mulighed for bevaring af de arkitektoniske kvaliteter, som tidligere
har dannet grundlag for bygningens SAVE karakter 3.
Endelig vurderer vi på baggrund af, at der ikke er kommet indsigelser fra
naboerne, at der heller ikke vil være gener for dem.
Vi finder, at der efter omstændighederne og i lyset af den bestemmelse i
planloven (§ 37) som giver mulighed for at tage en overflødiggjort
landbrugsbygning i brug til eksempelvis en bolig er rimelig grund til at give
landzonetilladelse til en ekstra bolig.
Hvis udhuset havde beholdt sin oprindelige anvendelse til beboelse, kunne en
overflødiggjort landbrugsbygning tages i brug som bolig uden landzonetilladelse.
Vi har også vurderet, at projektet, som omfatter en eksisterende bygning, der
allerede er i brug, ikke vil have afgørende betydning for dyrearter, som er
omfattet af beskyttelsen i habitatdirektivet.
Samlet set og med baggrund i, at der ikke sker nogen negativ påvirkning af
landskab, kulturmiljø eller dyrearters levesteder, og at der ikke er kommet
indsigelser fra de omboende, giver vi landzonetilladelse til at indrette en bolig i
udhuset.
Med i alt 2 boliger er retten til en ekstra bolig på ejendommen ”opbrugt”.
Klageadgang
Klagefristen er 4 uger fra offentliggørelsen på kommunens hjemmeside. Det vil
sige fristen for at klage er til og med dato.
Eventuel klage skal indtastes i og sendes elektronisk via Natur- og
Miljøklagenævnets klageportal.
Klageportalen nås på klagenævnets hjemmeside.
Du må ikke udnytte tilladelsen, før de 4 uger er gået. Hvis der bliver klaget, har
klagen den virkning, at tilladelsen kun må udnyttes, hvis Natur- og
Miljøklagenævnet bestemmer det.
Klageberettigede er:







Enhver med retlig interesse i sagen
Modtageren af afgørelsen
Ejeren af ejendommen
Offentlige myndigheder
Lokale foreninger og organisationer, som har en væsentlig interesse i
afgørelsen
Landsdækkende foreninger og organisationer, hvis formål er beskyttelse af
natur og miljø
Landsdækkende foreninger og organisationer, som varetager væsentlige
rekreative interesser.
5
Det er Natur- og Miljøklagenævnet, der bestemmer, om afsenderen er berettiget
til at klage.
Til klageberettigede
Hvis Natur- og Miljøklagenævnet modtager en klage kvitterer Nævnet for
ansøgningen og ansøger får besked. Nævnet videresender også klagen til
kommunen.
Kommunen har herefter 3 uger til at kommentere klagepunkterne og fremsende
alle sagens dokumenterer, så de kan indgå i Nævnets behandling af klagen.
Klager og ansøger får kopi af kommunens bemærkninger til klagen.
Klagegebyret er 500 kr. Natur- og Miljøklagenævnet sender selv en opkrævning,
når klagen er modtaget - men påbegynder ikke behandlingen, før gebyret er
modtaget rettidigt.
Oplysninger om klageadgang og gebyr finder du på Nævnets hjemmeside
www.nmkn.dk. – Du får det indbetalte gebyr tilbage, hvis du får helt eller delvis
medhold i klagen.
En eventuel retssag på baggrund af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder
fra datoen for afgørelsen.
Med venlig hilsen
Mette Thorsen
Arkitekt
Kopi til orientering
Foreninger:
Danmarks Naturfredningsforening – DN og DN-Helsingør
[email protected], [email protected]
Danmarks Ornitologiske Forening – DOF
[email protected] og [email protected]
Dansk Botanisk Forening:
[email protected] og nbu@sj_botaniskforening.dk
Friluftsrådet, Nordsjælland
[email protected]
Danmarks Fritidsfiskerforbund
[email protected]
Danmarks Sportsfiskerforbund
[email protected], [email protected]
Myndigheder:
Museum Nordsjælland (Holbo Herreds Kulturhistoriske Centre - Gilleleje Museum)
6
[email protected]
Helsingør Kommunes Museer
[email protected]
Kulturstyrelsen
[email protected]
Naturstyrelsen
[email protected]
7