Landzonetilladelse til bosted for voksne med særlige behov
Center for Teknik, Miljø og Klima Ansøger Behandlingsskolerne A/S Att.: Rasmus Flink Mikkel Damgaard Natur og Miljø Mørdrupvej 15 3060 Espergærde Tlf. 49282589 [email protected] www.helsingor.dk Ejer Juuls Skoleejendomme Aps. Dato 2.12.2015 Sagsnr. 15/12081 Sagsbeh. Mette Thorsen Sendt d.d. til ejers og ansøgers e-boks og emailadresser Landzonetilladelse til bosted for voksne med særlige behov Adresse Matrikel nr. Ejendomsnummer Marianelundsvej 11, 3490 Kvistgård 2d, 1g, Gurre Vang, Tikøb, m.fl. 79012 Kære ansøgere Rasmus Flink og Mikkel Damgaard, Behandlingsskolerne A/S og ejer Christopher Juul, Juuls Skoleejendomme Aps. Vi har nu færdigbehandlet jeres ansøgning, og vi giver jer hermed landzonetilladelse til at etablere et fast bosted for voksne med særlige behov på Marianelundsvej 11 i Kvistgård. Baggrunden for tilladelsen er i hovedtræk Ejendommen er i forvejen indrettet til behandling af unge med psykisk handicap på dagsbasis Bygningerne har forud for denne tilladelse historisk haft funktioner af lignende karakter: kro, udflugtsmål for børn i Hvidovre Kommune (feriekoloni), og senest behandlingssted for unge Der sker med tilladelsen ingen ydre bygningsmæssige ændringer, og dermed heller ingen negativ påvirkning af områdets landskabsværdier. Bemærk Tilladelsen er omfattet af klageadgang – vi annoncerer tilladelsen på vores hjemmeside i dag (se nedenfor) I må ikke udnytte tilladelsen, før klagefristen er udløbet Tilladelsen er gyldig i 3 år, og hvis den ikke er udnyttet inden, bortfalder den (planlovens § 56) I skal også have byggetilladelse til projektet - vær opmærksom på at byggetilladelsen kan indebære krav om at ændre bygningerne, så de opfylder blandt andet brand- og adgangskrav Når klagefristen er udløbet - og såfremt der ikke kommer klager overgår jeres ansøgning automatisk til byggesagsbehandler Rikke Oestergaard. 1 Afgørelsen er truffet efter Landzonebestemmelserne (planlovens § 35 stk. 1) Klageadgang er fastlagt i planlovens § 58 stk. 1, nr. 1 (se nedenfor) EU's habitatdirektiv, Bilag IV – listen over særlig sårbare og truede dyrearter. Lovgivningen Skovbyggelinje Ejendommen ligger indenfor skovbyggelinjen (naturbeskyttelseslovens § 17), der indebærer et byggeforbud i en bræmme på 300 meter langs skovbryn. Men der sker ingen ydre, bygningsmæssige ændringer, og derfor er projektet ikke omfattet af bestemmelserne om skovbyggelinje. Landzonebestemmelser og kommuneplan Planlovens § 35 stk. 1 indebærer, at tiltag, der ikke er nødvendige for driften af landbrug, kræver landzonetilladelse. Ansøgning om etablering af botilbud for voksne med særlige behov har ikke noget med landbrugsdriften at gøre, og kræver derfor tilladelse. Ved vurdering af om projekter kan opnå tilladelse afvejes formålet – nytten – nøje i forhold til især landskabs- og nabopåvirkningen, men også i forhold til de generelle planmæssige aspekter. Ejendommen er i kommuneplanen udpeget som beskyttelsesområde for landskaber og biologiske interesser. Indenfor de udpegede beskyttelsesområder må tilstanden eller arealanvendelsen af sammenhængende helheder eller enkeltelementer ikke ændres, hvis det forringer deres værdi eller muligheden for at styrke eller genoprette deres værdi. Landskab Marianelund ligger lige i udkanten af Krogenberg Hegn i sø- og skovlandet. Området er karakteristisk for åbent land mellem skovbryn med delvist bevaret bebyggelsesmønster og lange kig ud over de åbne dyrkningsflader. Området er præget af, at bybefolkningen siden 1800-tallet er flyttet hertil og har omdannet gårde til lystgårde. De lange kig over dyrkningsfladerne mellem skovene er sårbare overfor byvækst og tilplantning. Biologiske beskyttelsesinteresser Indenfor de udpegede beskyttelsesområder for plante-og dyrearter og naturtyper må der ikke ske ændringer, der reducerer eller forringer værdierne eller spredningsmulighederne for vilde dyr og planter. Før vi tillader projekter i landzonen skal vi også vurdere, om det har afgørende virkning på habitatområder og dyrearter, der er omfattet af beskyttelsen i EU's habitatdirektiv. 2 Marianelund ligger i den nordlige udkant af Krogenberg Hegn – bygningerne, der indrettes til bosted er med en lys grøn streg. Projektet, ejendommen og sagsforløbet Behandlingsskolerne A/S har på vegne af ejeren, Juuls Skoleejendomme A/S, søgt om landzonetilladelse til at etablere et botilbud for 6 voksne med særlige behov og et natopholdsrum for personale. I vil samtidig beholde den nuværende behandling og undervisning af børn med særlige behov i alderen 6 - 17 år. Ejendommen er på godt 13 ha. og har landbrugspligt. Bebyggelsen på stedet går tilbage til i hvert fald sidst i 1700-tallet, hvor der blev opført et beboelseshus. Beboelsen har skiftet hænder mange gange indtil en køber i 1826 etablerede Marianelund Kro, som bestod i 151 år, og var kendt for at være et godt udflugtsmål både sommer og vinter for Helsingørs borgere. Hovedbygningen er ombygget i 1978, og er på i alt 1370 m² (BBR 1). Den er bevaringsværdig med SAVE karakteren 4. En lade fra 1887 er på 160 m² (BBR 2), og vi har i 2015 givet landzonetilladelse til en hestehytte på 47 m² (BBR 3). I 1977 købte Hvidovre Kommune ejendommen, og indrettede den til kursuscenter og feriekoloni. Med overtagelse af bygningerne i 2013 og tilladelse af 19. marts 2014 fra NaturErhvervsstyrelsen til anden anvendelse end jordbrugsformål har Juuls Skoleejendomme drevet ejendommen med dagbehandling af børn og unge med forskellige psykiske udfordringer. Kommunen har sidestillet dagbehandlingen med Hvidovre Kommunes anvendelse til udflugtsmål og feriekoloni. Ændringen fra det eksisterende dagtilbud til også at omfatte indretning og ombygning til et botilbud med fast ophold er en ændring, der kræver landzonetilladelse. 3 Projektet til den ansøgte anvendelse til bosted medfører ikke udvendige ombygninger, men alene indvendige ændringer og de hertil nødvendige brandmæssige foranstaltninger. Vi har været på besigtigelse med Behandlingsskolerne A/S på ejendommen i forbindelse med en ansøgning om opførelse af en hestehytte på 47 m². Hytten indgår i behandlingen af børnene, der kommer på stedet om dagen. Vi gav landzonetilladelse til hytten den 1. juli 2015. Høring Projektet har været i den lovpligtige nabohøring hos 5 naboer, og er sendt til i alt 25 ejere, beboere og virksomheder, og til ejeren af skovene omkring, Naturstyrelsen Nordsjælland. Vi har også orienteret Danmarks Naturfredningsforening og Friluftsrådet for Nordsjælland. 1 nabo har sendt bemærkninger, der udtrykker familiens særligt begrundede behov for rolige omgivelser. Derudover udtrykker naboen også bekymring for deres egen ejendoms salgsværdi i relation til aktiviteterne på Marianelund, og at værdien efter naboens opfattelse er faldet, siden Marianelund blev behandlingssted på dagbasis. Ansøger er blevet forelagt disse svar, og har ikke sendt os bemærkninger hertil. Praksis og vejledning Natur- og Miljøklagenævnet træffer afgørelse om klager over kommunens afgørelser. I landzonesager har nævnets praksis været at give tilladelse til opholdssteder for adfærdsvanskelige unge, tidligere stof- og alkoholmisbrugere og lignende, også selvom der har været protester fra beboere i området. Nævnet har lagt vægt på, at etablering af socialpædagogiske opholdssteder er en samfundsmæssig nødvendighed, som bør tillades, med mindre der foreligger særlige omstændigheder, som gør, at anvendelsen ikke er forenelig med de hensyn, der skal varetages med planlovens landzonebestemmelser. (Se NKO 254 december 2002). Miljøministeriets (nu Miljø- og Fødevareministeriet) vejledning i landzoneadministration (2002, s. 69) oplyser, at der normalt bør meddeles landzonetilladelse til institutioner m.v. som fx døgninstitutioner for børn, unge og familier, daginstitutioner som børnehaver, m.v. der indrettes i eksisterende, tomme bygninger, herunder overflødiggjorte landbrugsbygninger. Ved vurderingen bør der lægges vægt på om institutionen etableres i eksisterende bebyggelse. Baggrund og vurdering Etableringen af botilbuddet sker i de eksisterende bygningsrammer på ejendommen, og ombygningsprojektet handler kun om de indvendige forhold. Der sker derved ikke nogen negativ påvirkning af landskabs- og naturværdierne i området. Vi vurderer, at hverken anvendelsen til botilbud eller de indvendige ombygninger forstyrrer oplevelsen af de værdifulde, åbne dyrkningsflader mellem skovene, ligesom dyre- og plantelivets spredningsmuligheder heller ikke bliver forhindret. 4 Naboen har sendt os bemærkninger, der udtrykker ønske om ro samt bekymring for salgsværdien af deres ejendom. Vi har sammenstillet familiens særligt begrundede ønske om ro og nøje afvejet det overfor hensynet til de kommende beboeres behov. Vi finder, at en tilladelse er indenfor praksis på området. Her er tale om en samfundsmæssig nødvendighed, som bør tillades, og finder ikke, at der foreligger særlige omstændigheder, som gør, at netop denne anvendelse ikke er forenelig med de hensyn, der skal varetages med planlovens landzonebestemmelser. Vi vurderer, at stedet er velegnet til etablering af botilbuddet, og at det samfundsmæssige hensyn til de 6 voksne med særlige behov her ikke bør have mindre vægt end eller vige for hensynet til naboen. Når det gælder salgsværdien af naboens ejendom, vurderer vi, at hensynet til en sådan privatøkonomisk interesse ligger uden for den række af planmæssige hensyn, som vi med landzonebestemmelserne skal sikre. Anvendelsen til botilbud er efter vores vurdering en hensigtsmæssig udnyttelse af den eksisterende bygning, og af en sådan karakter, som må forventes at kunne foregå i bygninger af denne størrelse og med forhistorie som kro og feriekoloni. Vi har også vurderet, at projektet, da det etableres indenfor den eksisterende bebyggelse, hvor der i forvejen er menneskelig færden ikke vil have afgørende betydning for dyrearter, som er omfattet af beskyttelsen i habitatdirektivet. Samlet set, med baggrund i at botilbuddet ikke forstyrrer oplevelsen af det værdifulde landskab mellem skovene, ikke ødelægger mulighederne for de lange kig udover de åbne dyrkningsflader, ikke forhindrer spredningsmulighederne for dyr og planter, og ikke påvirker habitatdirektivet, giver vi landzonetilladelse til projektet. Endelig er det vores vurdering, at anvendelsen til botilbud - trods indsigelser - er forenelig med de hensyn, vi med planlovens landzonebestemmelser skal varetage. Klageadgang Klagefristen er 4 uger fra offentliggørelsen på kommunens hjemmeside. Det vil sige fristen for at klage er til og med onsdag den 30. december 2015. Eventuel klage skal indtastes i og sendes elektronisk via Natur- og Miljøklagenævnets klageportal. Klageportalen nås på klagenævnets hjemmeside. Du må ikke udnytte tilladelsen, før de 4 uger er gået. Hvis der bliver klaget, har klagen den virkning, at tilladelsen kun må udnyttes, hvis Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer det. Klageberettigede er: Enhver med retlig interesse i sagen Modtageren af afgørelsen Ejeren af ejendommen Offentlige myndigheder 5 Lokale foreninger og organisationer, som har en væsentlig interesse i afgørelsen Landsdækkende foreninger og organisationer, hvis formål er beskyttelse af natur og miljø Landsdækkende foreninger og organisationer, som varetager væsentlige rekreative interesser. Det er Natur- og Miljøklagenævnet, der bestemmer, om afsenderen er berettiget til at klage. Til klageberettigede Hvis Natur- og Miljøklagenævnet modtager en klage kvitterer Nævnet for ansøgningen og ansøger får besked. Nævnet videresender også klagen til kommunen. Kommunen har herefter 3 uger til at kommentere klagepunkterne og fremsende alle sagens dokumenterer, så de kan indgå i Nævnets behandling af klagen. Klager og ansøger får kopi af kommunens bemærkninger til klagen. Klagegebyret er 500 kr. Natur- og Miljøklagenævnet sender selv en opkrævning, når klagen er modtaget - men påbegynder ikke behandlingen, før gebyret er modtaget rettidigt. Oplysninger om klageadgang og gebyr finder du på Nævnets hjemmeside www.nmkn.dk. – Du får det indbetalte gebyr tilbage, hvis du får helt eller delvis medhold i klagen. En eventuel retssag på baggrund af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder fra datoen for afgørelsen. Har I spørgsmål til tilladelsen, lovgivningen eller andet i sagen, er I velkomne til at kontakte mig. Med venlig hilsen, Mette Thorsen Arkitekt Kopi til orientering Vi orienterer naboen, der har sendt os bemærkninger, om afgørelsen. Vi sender også kopi af afgørelsen til følgende Foreninger: Danmarks Naturfredningsforening – DN og DN-Helsingør [email protected] og [email protected] Danmarks Ornitologiske Forening – DOF [email protected] og [email protected] Dansk Botanisk Forening [email protected] og nbu@sj_botaniskforening.dk Friluftsrådet, Nordsjælland [email protected] 6 Danmarks Fritidsfiskerforbund. [email protected] Danmarks Sportsfiskerforbund [email protected], [email protected] Myndigheder: Museum Nordsjælland (Holbo Herreds Kulturhistoriske Centre - Gilleleje Museum) [email protected] Helsingør Kommunes Museer [email protected] Kulturstyrelsen [email protected] Naturstyrelsen [email protected] 7
© Copyright 2024