Lokalplan for et område til centerformål i Søndervig
Lokalplan nr. 370 for et område til centerformål i Søndervig Nordsøen Søndervig Ortofoto@Ringkøbing-Skjern Kommune Ringkøbing-Skjern Kommune 10. november 2015 Lokalplanen er udarbejdet af Ringkøbing-Skjern Kommunes planafdeling Nærmere oplysninger Ringkøbing-Skjern Kommune Land, By og Kultur Smed Sørensens Vej 1 6950 Ringkøbing [email protected] - www.rksk.dk Forsidebilledet viser lokalplanens afgrænsning. Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig Vejledning Hvad er en lokalplan? ............................................................................................................. side 4 Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål ............................................................................................. side 5 Lokalplanområdet................................................................................................................... side 6 Lokalplanområdets omgivelser ................................................................................................. side 7 Lokalplanens indhold ............................................................................................side 7 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning .................................................................. side 9 Miljøforhold ......................................................................................................................... side 11 Miljøvurdering...................................................................................................................... side 14 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder .............................................................. side 14 Servitutter........................................................................................................................... side 14 Planbestemmelse Indledning ........................................................................................................................... side 1. Formål ............................................................................................................................ side 2. Område og zonestatus ...................................................................................................... side 3. Arealanvendelse ............................................................................................................... side 4. Udstykning ...................................................................................................................... side 5. Bebyggelsens placering og omfang ..................................................................................... side 6. Bebyggelsens udseende .................................................................................................... side 7. Ubebyggede arealer.......................................................................................................... side 8. Veje, stier og parkering ..................................................................................................... side 9. Tekniske anlæg ................................................................................................................ side 10. Miljø.............................................................................................................................. side 11. Grundejerforening........................................................................................................... side 12. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug............................................................... side 13. Lokalplan og byplanvedtægt............................................................................................. side 14. Servitutter ..................................................................................................................... side 15. Retsvirkninger ................................................................................................................ side Vedtagelsespåtegning ........................................................................................................... side Offentlig bekendtgørelse ....................................................................................................... side 15 16 16 17 17 17 20 22 24 24 25 25 25 25 26 26 27 27 Matrikelkort ..........................................................................................................................Bilag Eksisterende forhold ..............................................................................................................Bilag Fremtidig arealanvendelse......................................................................................................Bilag Ny bymidte afgrænsning ........................................................................................................Bilag Ringkøbing-Skjern Kommune 1 2 3 4 3 § Vejledning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består overordnet af en redegørelse, planbestemmelser og tilhørende kortbilag. Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Planbestemmelserne, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke direkte bindende. Kortbilag, der består af: Matrikelkort, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel. Eksisterende forhold, der viser, hvorledes området er disponeret ved udarbejdelsen af lokalplanforslaget. Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området er disponeret. Kortet hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne som er bindende. I tilfælde der er uoverensstemmelse mellem kort og bestemmelserne, så er det teksten, der er bindende. Alle kortbilag i denne lokalplan er i 1:4000. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne og andre interessenter lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter kan planen vedtages endeligt. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser, eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige vedtagne lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort denne, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Kommuneplan Ringkøbing-Skjern 2013-2025 Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med den gældende kommuneplans hovedstruktur og kommuneplanrammerne. Derfor ændres den eksisterende hovedstruktur og de eksisterende kommuneplanrammer i et tillæg til kommuneplanen. Tillægget offentliggøres samtidig med lokalplanen og med samme indsigelsesfrist. Øvrige bilag kan være kommuneplantillæg og miljøscreening. Hvorfor lokalplaner? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at udarbejde lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Dette gælder også, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. 4 Ringkøbing-Skjern Kommune Redegørelse Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig Lokalplanområdets afgrænsning. Luftfoto optaget i 2013. Lokalplanens baggrund og formål I Søndervig er der etableret mange udvalgsvarebutikker samt en stor dagligvarebutik, hvilket gør, at Søndervig får et opland, som både omfatter de omkringliggende sommerhusområder og en stor del af baglandet op til 10 kilometer fra byen eller mere i sommerperioden. Detailhandelen i Søndervig er vigtig for den lokale beskæftigelse og samtidig et vigtigt element i byen i kraft af det kundeflow og byliv, som detailhandelen er med til at skabe. En velfungerende detailhandel fungerer således også som et mødested og er væsentlig for byernes kvalitet. Udviklingen af detailhandel har derfor stor betydning for turismen, der er en særdeles vigtig sektor i Ringkøbing-Skjern Kommune. 5 Redegørelse Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig Turismen har især i de største turistområder ved Hvide Sande og Søndervig en væsentlig betydning for beskæftigelsen, og turisternes forbrug i detailhandelen er en væsentlig del af butikkernes eksistensgrundlag. Søndervig er i Kommuneplan 2013-2025 kategoriseret som en landsby med et lokalcenter og er i dag omfattet af Lokalplan nr. 72 for tidligere Holmsland Kommune, hvor der er mulighed for at etablere maks. 7500 m2 bruttoetageareal til butikker. Rammen på de 7500 m2 er i dag fuldt udnyttet, hvorfor der generelt er et ønske om en højere ramme, end lokalplanen muliggør. Med kommuneplanen er det et ønske, at de centrale dele af Søndervig overføres til byzone. Da en ændring af områdets zonestatus er i strid med Planlovens § 5b stk. 1 nr. 3, som bl.a. angiver at eksisterende sommerhusområder skal fastholdes til ferieformål, fastholdes byen i sommerhusområde. Med nærværende plan ændres byens status fra landsby med lokalcenter til lokalcenterby med bymidte, dog uden at området overføres til byzone. Formålet med lokalplanen er således, at udlægge et område til centerformål blandt andet med mulighed for at etablere maks. 12.000 m2 bruttoetageareal til butikker. Lokalplanens afgrænsning er identisk med afgrænsning af delområde III i Lokalplan nr. 72, for tidligere Holmsland Kommune. Byrådet i Ringkøbing-Skjern Kommune besluttede på mødet den 18.02.2014, at der kan igangsættes udarbejdelse af plangrundlag for et område til centerformål i Søndervig. 6 Lokalplanområdet Området omfatter den centrale del af Søndervig by. Området er ca. 14 ha stort og ligger i sommerhusområde og landzone. Området ligger i et meget karakteristisk kystlandskab i overgangen mellem de yderste klitrækker og det flade marsklignende bagland. Lokalplanområdet anvendes i dag til center- og servicebebyggelse med butikker, udlejningsbureauer, restauranter, hoteller, bowlingcenter, diskoteker samt helårsbeboelse og ferieboliger. Indenfor lokalplanområdet er Lodbergsvej mod nord, Nordsøvej mod syd og Badevej, der strækker sig fra øst til vest. Handelslivet i Søndervig er baseret på et bredt udbud i udvalgsvarebutikker. Nordsøvej er bl.a. indgangen til Søndervig Centeret med bl.a. supermarked, udvalgsvarebutikker, udlejningsbureauer o. lign., der er afhængige af kørende kunder lige til døren. Redegørelse Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig Lodbergsvej, set fra nord mod syd. Søndervigcenteret. Området ved Badevej er byens forbindelse til havet, hvor der er mulighed for at færdes ad strandpromenaden til helt ned til stranden. Det flade landskab og byens baggrund mod den store klitrække giver en åbenhed, der er karakteristisk for Søndervig. Udviklingen af Søndervig har dog ført til en øget og mere intensiv udnyttelse af byområdet med større og mere massive bygninger og mange belagte flader. Det har gjort at bl.a. bygningsfacaderne og arealerne ud mod Houvig Klitvej har karakter af bagside. Adgangen til Søndervig sker fra nord fra Houvig Klitvej, fra syd fra Holmsland Klitvej og fra øst fra Søndervig Landevej. En del af lokalplanområdet er sammenfaldende med Lokalplan nr. 32, der er en sti fra Søndervig til Hvide Sande. Med nærværende lokalplan ændres der ikke på beliggenheden af stien. Lokalplanområdets omgivelser Lokalplanområdet afgrænses mod nord, vest og syd af sommerhuse og mod øst af Houvig Klitvej, hvor Søndervig Feriepark øst for denne etableres. Fra Badevej til stranden. Lokalplanens indhold Disponering Lokalplanen giver mulighed for etablering af en lang række aktiviteter, der understøtter områdets bycenterfunktion med bebyggelse til detailhandelsbutikker, servicevirksomheder, hoteller, restauranter, ferieboliger og sommerhuse m.v., Lokalplanområdet inddeles i tre delområder, A, B og C, der modsvarer områdernes indbyrdes forskellige karakterer og anvendelse. Anvendelse Delområde A må kun anvendes til centerformål. Inden for området må der kun etableres butikker, ferieboligbebyggelse, sommerhuse, ikke generende fremstillingsvirksomheder i tilknytning til butikkerne, hoteller, restauranter, liberale erhverv, offentlige- og kulturelle institutioner og –formål, kollektive anlæg, bowlingcenter, kursus- og konferencecenter, andre idrætsanlæg o. lign. Der må kun etableres butikker inden for bymidteafgrænsningen. Der må etableres maks. 12.000 m2 bruttoetageareal til butiksformål. Butikker skal etableres i stueetagen. Der må ikke etableres selvstændige butikker over stueetagen, men på 1. sal kan der etableres butiksarealer/udvidelse i tilknytning til en butik i stueetagen. Delområde B må kun anvendes til ferieboliger og sommerhuse, samt parkering. Del af matr. nr. 211mø, og del af 211fs, Søgård Hgd., Nysogn må dog kun anvendes til kiosk og offentlige toiletter. Ved kommuneplanrevision kan den angivne maksstørrelse på 120 m² på sommerhusbebyggelse blive udvidet. Derefter åbnes der for en dispensationsmulighed i forhold til den angivne maksstørrelse, som er angivet i lokalplanen. 7 Redegørelse Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig Delområde C må kun anvendes til ferieboligbebyggelse, sommerhuse, samt center- og servicevirksomhed. Indenfor lokalplanområdet må der kun etableres virksomheder med miljøklasse maks. 3. Bebyggelse Byens åbne karakter skal bevares. Der skal sikres en god balance mellem massive større bygninger og fritliggende mindre huse ved en regulering af maksimale matrikelstørrelser samt udlæg af byggelinjer. Erhvervsbebyggelser skal have karakter af helårsbebyggelse med en kvalitet i materialer, konstruktioner og afdæmpet farvevalg, der gør byen til en god oplevelse både sommer og vinter. Bebyggelse kan generelt ikke opføres højere end max. 8,5 meter over terræn. Dog tillades max. 14,3 meter på matr. nr. 211np, Søgård Hgd., Nysogn og max. 6,5 meter på matr. nr. 211ai, Søgård Hgd., Nysogn. Sommerhuse må dog ikke opføres højere end 5 meter. Højdebestemmelserne er overført fra tidligere lokalplaner. Bebyggelse skal udformes så der tages hensyn til Søndervigs særlige landskab, hvor by og huse opleves fra alle sider. Landskab, beplantning og terræn Den naturlige og åbne overgang i landskabet fra sommerhusområde til centerområde fastholdes og tydeliggøres med beplantning, lave klitter eller lign. Den eksisterende spredte beplantning i terræn, klitter mv. skal i videst mulig omfang bevares. Der må ikke laves større terrænreguleringer. Lokalplanen muliggør at parkeringsarealer kan begrønnes med de på stedet værende naturlige vækster. Ved at trække klit- og dyrkningslandskabet ind i området, blødes belagte flader op så det oprindelige landskab og stedets karakter kommer frem. Derved muliggøres, at parkeringsarealer kan gives et grønt præg langs Houvig Klitvej, så de ikke får karakter af bagside. Parkeringsareal ved Houvig Klitvej. Trafik Vejadgang til lokalplanområdet sker fra nord ad Houvig Klitvej, fra syd ad Holmsland Klitvej og fra øst ad Søndervig Landevej. Der ændres ikke ved lokalplanens interne veje. I Lokalplan nr. 200 for Søndervig Feriepark er der skabt forbindelse fra ferieparken til Søndervig centrum via to gangtunneller under Houvig Klitvej mod nord og syd. Den nordlige gangtunnel vil udmunde nord for lokalplanens område. Da det forudsættes, at den sydlige gangtunnel munder ud i parkeringsarealet bag Lodbergsvej 14 og 16, giver lokalplanen mulighed for, at der kan placeres til en stiforbindelse fra den fremtidige gangtunnel til Lodbergsvej, se Bilag 3. Derudover giver lokalplanen mulighed for en gangtunnel ved områdets nordligste indkørsel fra Houvig Klitvej, se Bilag 3. Parkering Der udlægges ikke flere offentlige p-pladser i henhold til den eksisterende Lokalplan nr. 72 Søndervig i fremtiden. De eksisterende p-pladser forbeholdes især til de endagsbesøgende. Da behovet er stort, må disse p-pladser ikke nedlægges og bruges til andre formål. Skiltning Bestemmelser for skiltning tager udgangspunkt i Skiltevejledningen for tidligere Holmsland Kommune. Skiltning på bygninger skal overvejende udføres som enkeltbogstaver enten opsat i træ, plast, o. lign. eller påmalet direkte på facaden. Sammenhængende skilteflader og –plader kan kun anvendes i mindre omfang og størrelse. Skilte og markiser m.v. skal i størrelse og udseende tilpasses den enkelte facade, og sådan at bygningernes form ikke sløres af skiltningen. Faste baldakiner o. lign. må ikke opsættes på facaden. 8 Redegørelse Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig Direkte lysskilte – flader, større reklameskilte- og firmaflagning tillades ikke. Mindre orienteringsskilte i forbindelse med f.eks. hotel- og centerbebyggelse kan opsættes. Miljø Lokalplanområdet ligger op mod både Houvig Klitvej og Holmsland Klitvej. Da dette kan give støjbelastning, er der fastsat bestemmelser, der sikrer, at ny bebyggelse til følsom anvendelse (ferieboliger og sommerhuse) ikke kan tages i brug, inden det er dokumenteret, at de indendørs støjkrav kan overholdes. Dette kan betyde, at ferieboliger og sommerhuse skal etableres med særlige støjisolerende materialer. Se Miljøstyrelsens vejledning nr. 5/1984 Ekstern støj fra virksomheder. Da der er mulighed for at etablere både virksomheder og følsom anvendelse (ferieboliger og sommerhuse) indenfor området, er der desuden fastsat bestemmelser om virksomhedsklasser (max. miljøklasse 3) samt støjbidrag, herunder bygningstransmitteret støj, fra virksomhederne. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning EU-naturbeskyttelsesområder Ifølge bekendtgørelse om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter (Bekendtgørelse nr. 408 af 1. maj 2007) kan et planforslag ikke vedtages, hvis gennemførelse af planen kan betyde: - at planen skader Natura 2000-områder, - at yngle- eller rasteområder i det naturlige udbredelsesområde for dyrearter, der er optaget i Habitatdirektivet (EU direktiv nr. 92/43/EØF af 21. maj 1992 om bevaring af naturtyper samt vilde dyr og planter) bilag IV, litra a) kan blive beskadiget eller ødelagt, eller at de plantearter, som er optaget i habitatdirektivets bilag IV, litra b) i alle livsstadier, kan blive ødelagt. En række dyr, der er omfattet af habitatdirektivets bilag IV, kan have levested, fødesøgningsområde eller sporadisk opholdssted i nærområdet for arealet. Ringkøbing-Skjern Kommune har ingen aktuelle registreringer af arter, der står på Habitatdirektivets Bilag IV i lokalplanområdet. Området anvendes i dag til sommerhusområde, og området vurderes ikke at indeholde særlige naturværdier. Det er derfor kommunens vurdering, at der næppe er forekomster af de beskyttede plantearter på arealet. Grundet bilag IVarternes levevis, vurderer Ringkøbing-Skjern Kommune, at arterne ikke vil blive påvirket negativt som følge af en realisering af lokalplanen, idet området ikke er et egnet levested eller fødesøgningsområde. Det er endvidere Ringkøbing-Skjern Kommunes vurdering, at en realisering af lokalplanen ikke vil skade yngle- eller rasteområder for arterne. Klitfredning Et mindre område i lokalplanens vestlige del er omfattet af klitfredning iht. Naturbeskyttelseslovens § 8, se Bilag 2. Uanset lokalplanens bestemmelser må der ikke foretages ændringer af tilstanden af klitfredede arealer. Der må ikke etableres bebyggelse, hegn, placeres campingvogne o. lign eller plantes. Ligeledes må der ikke foretages udstykning, matrikulering eller arealoverførsel, hvorved der fastlægges skel indenfor klitfredningslinien. Beskyttet hede En del af lokalplanområdet ligger indenfor et større hedeareal mellem Vesterhavet og Søndervig. Hedearealet er beskyttet gennem Naturbeskyttelseslovens §3. For heder, strandenge og strandsumpe samt ferske enge og biologiske overdrev, der før Naturbeskyttelseslovens ikrafttrædelse den 1. juli 1992 var beliggende i byzone eller sommerhusområde, gælder beskyttelsesordningen efter naturbeskyttelseslovens § 3, stk. 2, kun for tilstandsændringer til landbrugsformål. I tidligere Regionplan for Ringkjøbing Amt fra 1989 er lokalplanområdet udlagt til et sommerhusområde. Lokalplanområdet har således været udpeget til sommerhusformål før Naturbeskyttelseslovens ikrafttrædelse. Realiseringen af lokalplanen vurderes på denne baggrund ikke at forudsætte en dispensation fra Naturbeskyttelsesloven. Forholdet til kysten Lokalplanområdet ligger inden for kystnærhedszonen, hvor der gælder særlige bestemmelser for især bebyggelsers påvirkning af kystlandskabet. Det skal bemærkes, at den tilladte mulighed for udbygning indenfor lokalplanområdet ikke afviger væsentligt fra den eksisterende bebyggelse i højde og tæthed. Det vurderes umiddelbart på den baggrund, at den mulige udbygning af området ikke vil påvirke kysten visuelt. I lokalplanen forudsættes det dog, at der skal foretages en særskilt visuel vurdering på baggrund 9 Redegørelse Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig af dokumentation af de individuelle projekter forinden byggetilladelse kan udstedes. Med lokalplanens realisering vil det fortsat være muligt for offentligheden, at have adgang til kysten. Fredning, bevaringsværdige bygninger, kulturmiljøværdier mv. Inden for lokalplanområdet findes ingen fredede eller bevaringsværdige bygninger. Værdifulde kulturmiljøer Lokalplanområdet ligger indenfor et område med værdifulde kulturmiljøer. Udpegningen vedrører klitgårdene langs kysten. De gamle gårde er fortrinsvis placeret i overgangen mellem klithede og ager eller eng og så højt i terrænet, at sikkerhed for stormfloder blev opnået. Det er vurderet, at kulturværdien overvejende knytter sig til klitgårdene, som ikke er omfattet af lokalplanafgrænsningen. Bevaringsværdige landskaber og geologiske bevaringsværdier Hele fjordlandskabet og tangen mellem Søndervig og Hvide Sande er udpeget som ”Bevaringsværdigt landskab” og ”Geologisk værdifuldt område”. Det vurderes at udviklingen i Søndervig indenfor lokalplanens afgrænsning, ikke tilsidesætter udpegningsgrundlagene og retningslinjerne. Øvrige udpegninger Ringkøbing Fjord er omfattet af en fredning, der bl.a. begrænser jagt, færdsel mv., dog primært i den sydlige del omkring Tipperne mv. Fredningen berøres ikke af realiseringen af lokalplanen. Detailhandel Liv, aktivitet og ”trafik” (persontrafik) i byernes midter er vigtige for detailhandelen, da kunderne ikke så ofte som tidligere planlægger deres indkøb, men i højere grad handler efter en hurtig indskydelse og kan fristes af f.eks. et spændende vareudbud eller gode tilbud. En livlig kundetrafik i centrale handelsområder er derfor væsentlig for detailhandelen. For at øge attraktiviteten og dermed kundestrømmene til bymidten bør butikkerne derfor placeres koncentreret, så kunderne får en oplevelse af, at kunne gå ”fra butik til butik”. Derved kan der ofte opstå synergier mellem butikker inden for forskellige brancher og butikkerne får gavn af hinanden. En koncentreret butiksstruktur vil også gøre byens detailhandel robust overfor ændringer i konjunkturen, hvor der eksempelvis kan ske butikslukninger. Er der derimod tale om ekstensiv udnyttelse af en bymidte, hvor butikker ligger spredte, kan der opstår store ”huller” i butiksstrukturen med tab af synergier mellem butikkerne som konsekvens. På samme måde er der derfor også vigtigt, at andre byfunktioner, som skaber liv i bymidten og tiltrækker mange mennesker, bliver placeres tæt på byens detailhandel. I den forbindelse kan man tale om ”ankerfunktioner” eller ”ankerbutikker” (typisk større dagligvarebutikker), som er byfunktioner, der genererer mange besøgende. Sådanne funktioner kan placeres i ender af de primære handelsgader, for på den måde at skabe kunde gennemstrømning i handelsområderne. Redegørelse for bebyggelsens påvirkning af det eksisterende bymiljø I henhold til Planlovens § 15, stk. 8 skal lokalplaner, som muliggør etablering af butikker, indeholde bestemmelser om det maksimale bruttoetageareal for de enkelte butikker og det samlede bruttoetageareal, der kan anvendes til butiksformål, samt en redegørelse for bebyggelsens påvirkning af bymiljø, herunder den eksisterende bebyggelse i området, friarealer og trafikale forhold. Den eksisterende Lokalplan nr. 72, der gælder for området muliggør 7.500 m2 bruttoetageareal til butiksformål. Området er i dag yderligere bebygget med ca. 745 m2. Derudover er der i dag etableret 799 m2 bruttoetageareal til lager uden for bymidten. Da lageret på sigt ønskes flyttet inden for bymidteafgrænsningen, skaber nærværende lokalplan mulighed for en udbygning til maks. 12.000 m2 for lokalplanområdet. Bowlingcenteret med de mange aktiviteter fungerer i dag som en ankerfunktion på Lodbergsvej. 10 Butiksstørrelserne i Søndervig ligger mellem 40 og 450 m2 med undtagelse af dagligvarebutikken på Badevej 1. Detailhandelsanalysen for Ringkøbing-Skjern Kommune (2009) vurderer, at butiksstørrelsernes fordeling følger det generelle billede Redegørelse Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig på landsplan med hovedparten af butikkerne under 500 m2. Andelen af små butikker i Ringkøbing-Skjern Kommune dominerer i den samlede butiksbestand, hvor ca. 76% af butikkerne er under 500 m2. Lokalplanen fastlægger derfor et max. bruttoetageareal på 500 m2 for den enkelte udvalgsvarebutik. De tre største dagligvarebutikker i kommunen ligger i Søndervig (3.100 m2) og Ringkøbing i bymidten og ved Herningvejscenteret (begge på ca. 3.000 m2). Retningslinjerne i kommuneplanen for detailhandel i Søndervig fastlægger, at der kan etableres butikker indenfor bymidten med et maks. bruttoetageareal på 1.500m2 for dagligvarebutikker. På baggrund deraf fastlægger lokalplanen et max. bruttoetageareal på 1.500 m2 for den enkelte dagligvarebutik. Den eksisterende dagligvarebutik må dog bibeholdes i sin nuværende størrelse på 3.100 m2. Søndervig har mange udvalgsvarebutikker, samt en stor dagligvarebutik med et opland, som både omfatter de omkringliggende sommerhusområder og en stor del af baglandet i en radius på op til 10 km. eller mere i sommerperioden. Lokalplanen ændrer ikke på de eksisterende friarealer og trafikale forhold. Der er forsat god adgang til området fra nord ad Houvig Klitvej, fra syd af Holmsland Klitvej og fra vest ad Søndervig Landevej. Tilmed er der direkte cykelstiforbindelser både fra Ringkøbing og Hvide Sande. Desuden er der direkte bus forbindelser fra Hvide Sande til Søndervig (Rute 580) og fra Ringkøbing til Søndervig (Rute 580). Muligheden for at etablere yderlige 3.755 m2 bruttoetageareal til butiksformål vurderes ikke at påvirke området væsentligt. Kommuneplanen Kommuneplan 2013-2025 er gældende kommuneplanen vedtaget af byrådet. område, og i retningslinjerne for detailhandel i Søndervig, idet retningslinjerne fastlægges, at der maks. kan etableres 7.500 m2 bruttoetageareal til butiksformål, hvor nærværende lokalplan muliggør maks. 12.000 m2 bruttoetageareal til butiksformål indenfor bymidteafgrænsningen. Derfor er der udarbejdet et kommuneplantillæg, som sikrer, at der er den nødvendige overensstemmelse mellem lokalplanen og kommuneplanen. Kommuneplantillæg nr. 34 offentliggøres samtidig med lokalplanen. Lokalplan nr. 50, Lokalplan nr. 69 og Lokalplan nr. 72 Lokalplanområdet er omfattet af Lokalplan nr. 50 – Hotel Klitten i Søndervig, Lokalplan nr. 69 – for et område til center bebyggelse og boliger i Søndervig og Lokalplan nr. 72 – Søndervig i fremtiden, alle for tidligere Holmsland Kommune. Nærværende lokalplan er ikke i overensstemmelse med Lokalplan nr. 72, idet denne fastsætter et maksimal bruttoetageareal på 7.500 m2 og et maksimalt bruttoetageareal på 200 m2 for den enkelte butik. Nærværende lokalplan er i overensstemmelse med Lokalplan nr. 50 og Lokalplan nr. 69. For at reducere antallet af lokalplaner i området indarbejdes bestemmelserne fra Lokalplan nr. 50 og Lokalplan nr. 69 i nærværende lokalplan. Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af nærværende lokalplan ophæves den del af Lokalplan nr. 72, som nærværende lokalplan omfatter. Endvidere ophæves Lokalplan nr. 50 og Lokalplan nr. 69. En del af lokalplanområdet er sammenfaldende med Lokalplan nr. 32, der er en sti fra Søndervig til Hvide Sande. Med nærværende lokalplan ændres der ikke på beliggenheden af stien. Med kommuneplanen er det et ønske, at de centrale dele af Søndervig overføres til byzone. Da en ændring af områdets zonestatus er i strid med Planlovens § 5b stk. 1 nr. 3, som bl.a. angiver at eksisterende sommerhusområder skal fastholdes til ferieformål, fastholdes byen i sommerhusområde. Miljøforhold Lokalplanområdet ligger inden for kommuneplanens rammeområde 46be002, men er ikke i overensstemmelse med rammebestemmelserne, idet området udlægges til blandet bolig og erhverv. Eksisterende rammeområde opdeles og ændres til to centerområder. Derudover er lokalplanen ikke i overensstemmelse med kommuneplanens hovedstruktur, idet området fastholdes i sommerhus- Byrådet skal meddele dispensation fra tilslutningspligt for ny bebyggelse, der opføres som lavenergibebyggelse efter det for ansøgningstidspunktet gældende bygningsreglement. Opvarmning Størstedelen af lokalplanområdet er forsynet med individuel naturgas. Der er tilslutningspligt til individuel naturgas i den vestlige del af lokalplanområdet. 11 Redegørelse Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig Vandforsyning Bebyggelse skal tilsluttes den almene vandforsyning efter Ringkøbing-Skjern Kommunes anvisning. Lokalplanområdet ligger indenfor Søndervig vandværks forsyningsområde. Grundvand Lokalplanområdet ligger udenfor områder med drikkevandsinteresser (OD) og særlige drikkevandsinteresser (OSD), nitratfølsomme indvindingsoplande (NFI, indsatsområder mht. nitrat (ION). Kloakering Den nordligste del af lokalplanområdet er i Spildevandsplan 2010-2020 udlagt i et spildevandskloakeret område, hvor vej- og tagvand nedsives. Den resterende del, dog med undtagelse af enkelte sommerhuse og området længst mod vest, er fælleskloakeret. Udsnit fra Spildevandsplan 2010-2020 Det vil derfor ikke være nødvendigt med et tillæg til Spildevandsplanen for at sikre kloakforsyningen i området. Jordforurening Region Midtjylland har vurderet, at matr.nr. 34y, Søgård Hgd., Nysogn, kan være forurenet, idet matriklen benyttes til servicestation. Region Midtjylland har derfor kortlagt matrikelnummeret på vidensniveau 1 (V1). Dette indebærer, at der før bygge- og anlægsarbejdet skal indhentes en § 8-tilladelse i henhold til Lov om forurenet jord ved etablering af eksempelvis servicehuse på land. Det kan i den forbin- 12 Redegørelse Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig delse blive nødvendigt med gennemførelse af undersøgelser og evt. afværgeforanstaltninger. Holmsland Klitvej har en trafikbelastning på 3.800 biler (ÅDT) i 2012. I henhold til Jordforureningslovens § 50a (Lov om forurenet jord nr. 1427 af 4. december 2009) er lokalplanområdet omfattet af områdeklassificeringen. Betegnelsen dækker over, at området kan være lettere forurenet. Der kan i eksisterende støjbelastede byområder planlægges for nye ferieboliger og sommerhuse under forudsætning af, at de enkelte ferieboliger og sommerhuse støjisoleres i facaden således at det indendørs støjniveau på Lden 33 dB (A) kan overholdes, og at udendørs opholdsarealer ikke påvirkes af støj der overstiger Lden 58 dB(A). Dette gælder også for opholdsarealer etableret på altaner og tagterrasser. Dette betyder som udgangspunkt, at flytning af jord væk fra lokalplanområdet skal anmeldes til Ringkøbing-Skjern Kommune forud for flytning. Se http://www.rksk.dk/jordflytning-8341.aspx. Hvis bygherre i forbindelse med bygge- eller jordarbejde støder på en forurening, skal arbejdet standses ifølge § 71 i lov om forurenet jord. Forureningen skal anmeldes til Ringkøbing-Skjern Kommune, og arbejdet må først genoptages efter fire uger, eller når kommunen har taget stilling til, om der skal fastsættes vilkår for arbejdet. Hvis bygherre i forbindelse med bygge- eller jordarbejde støder på en forurening, skal arbejdet standses ifølge § 71 i lov om forurenet jord. Forureningen skal anmeldes til Ringkøbing-Skjern Kommune, og arbejdet må først genoptages efter fire uger, eller når kommunen har taget stilling til, om der skal fastsættes vilkår for arbejdet. Renovation Ved erhvervsejendomme bør der udlægges arealer til opsamling af affald, så det sikres, at der er plads til en rationel affaldssortering og opbevaring. Ved detailhandelsbutikker bør der, afhængigt af butikstypen, tages højde for og afsættes plads til, at kunderne kan aflevere tom emballage som eksempelvis flasker, malingsrester og lign. Af hensyn til fremkommeligheden i området skal køreveje for renovationsbiler og vendepladser indrettes efter reglerne for dagrenovation i Ringkøbing-Skjern Kommune. Se http://www.rksk.dk/dagrenovation-7733.aspx. Af hensyn til arbejdsmiljøet skal transportvejene mellem afhentningssted og renovationsbilerne leve op til kravene i Ringkøbing-Skjern Kommunes "Regulativ for Dagrenovation". Hvor der er behov for at opsamlingen af affald skal ske i storcontainere, skal der tages hensyn til, at containeren skal kunne tømmes af en lastbil, som skal kunne komme helt hen til containeren. Se http://www.rksk.dk/dagrenovation-7733.aspx. Trafikstøj Lokalplanområdet er beliggende mod Houvig Klitvej og Holmsland Klitvej. Houvig Klitvej har en trafikbelastning på ca. 2.900 biler (ÅDT) i 2012 og I forbindelse med ændrede anvendelser, ombygning og nybyggeri skal bebyggelse og opholdsarealer udformes således, at Miljøstyrelsens til enhver tid gældende grænseværdier for trafikstøj kan overholdes, p.t. vejledning nr. 4/2007. Miljøkonsekvensvurdering af virksomheder Når Ringkøbing-Skjern Kommune tillader ny aktivitet i et område, sker det på grundlag af en miljøkonsekvensvurdering. Enhver aktivitet er klassificeret efter, hvor meget den erfaringsmæssigt belaster omgivelserne med bl.a. støj, rystelser og trafik. Der må kun etableres virksomheder indenfor miljøklasse max. 3, dvs. virksomheder der kan indpasses i et centerområde uden væsentlige gener for omgivelserne. Detailhandelsbutikker kan give anledning til generende støj fra varetransport/-indlevering og fra ventilationsanlæg. I et centerområde er de vejledende støjgrænser 43 dB(A) i dagtimerne, 33 dB(A) om aftenen og 28 dB(A) om natten. Det vurderes, at støjgrænserne kan overholdes ved fastsættelse af krav til afskærmning af ventilationsanlæg mv. Lokalplanen begrænser ikke den igangværende, lovlige erhvervsudøvelse for områdets eksisterende virksomheder. Museumsloven, arkæologi og skjulte fortidsminder Fortidsminder, som for eksempel bopladser og grave fra oldtiden, er beskyttet af Museumsloven forstået på den måde, at de ikke må ødelægges uden en forudgående arkæologisk vurdering og/eller undersøgelse har fundet sted. Måske er der allerede kendskab til nogle fortidsminder i et bestemt område; men ofte er fortidsminderne skjulte under muldlaget, og de er derfor ikke tidligere blevet registreret. 13 Redegørelse Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig For at sikre at eventuelle fortidsminder ikke berøres af anlægsarbejde, anbefales det bygherren at kontakte Ringkøbing-Skjern Museum for at få foretaget en arkæologisk forundersøgelse af det pågældende område. Museet udarbejder derefter en udtalelse inden for 4 uger. Det er absolut en fordel, at kontakte museet så tidligt som muligt for at undgå, at skjulte fortidsminder først dukker op, når anlægsarbejdet er gået i gang og så må indstilles, medens en arkæologisk undersøgelse foretages. Et muligt statsligt tilskud til bygherrens omkostninger ved det arkæologiske undersøgelse mistes, hvis der ikke er foretaget en arkæologisk forundersøgelse. Findes der ikke ved forundersøgelsen fortidsminder på området, kan bygherren – hvad angår Museumsloven – uden videre gå i gang med anlægsarbejdet. Findes der ved forundersøgelsen fortidsminder, som bør undersøges, kan anlægsarbejdet muligvis flyttes, så fortidsminderne ikke berøres. Er dette ikke muligt, skal der foretages en arkæologisk undersøgelse. Se i øvrigt folderen ”Vi graver før du går i gang …” om Museumsloven og anlægsarbejde. Folderen kan også ses på Ringkøbing-Skjern Museums hjemmeside: www.riskmus.dk. Miljøvurdering Ifølge Lov om miljøvurdering af planer og programmer § 3, stk. 1 skal alle fysiske planer indeholde en miljøvurdering, hvis planen skønnes: 1. at være omfattet af lovens bilag 3 og 4, 2. at kunne påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt, eller i øvrigt 3. at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Hvis planer er omfattet af lovens bilag 3 og 4 og hvis planer samtidig fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan eller alene indeholder mindre ændringer i sådanne planer, skal der ifølge lovens § 3, stk. 2, kun gennemføres en miljøvurdering, hvis de må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Screening af lokalplanforslaget Ringkøbing-Skjern Kommune har gennemført en screening af lokalplanforslaget for at vurdere, om der skal gennemføres en miljøvurdering i henhold til lovens § 3, stk. 2. Screeningen foreligger i et selvstændigt notat, der er indsat som Bilag 7 i forslag til Lokalplan nr. 370. 14 Konklusion De mulige negative konsekvenser af planens realisering knytter sig hovedsagligt til risiko for støj fra butikkernes vareindlevering, ventilationsanlæg mv. Der fastsættes krav til virksomhedernes maximale støjbidrag, det vurderes dermed at påvirkningen ikke er væsentlig. Der kan være trafikstøj fra Holmsland Klitvej. Derfor fastsættes bestemmelse om, at ved etablering af ny følsom anvendelse (ferieboliger og sommerhuse) skal man dokumentere, at de vejledende støjgrænser overholdes. De mulige negative konsekvenser af planens realisering knytter sig derudover hovedsagligt til midlertidige gener ved opførsel af nyt byggeri. Det vurderes, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, da virkeliggørelse af planen ikke vurderes at medføre væsentlige indvirkninger på miljøet jf. § 3, stk. 2. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Politiet Der kan ikke uden samtykke fra politiet gives tilladelse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdslens sikkerhed og afvikling (se Færdselslovens § 100). Servitutter Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for byggeog anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan f.eks. dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og Tvkabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, der dækker det pågældende område. Inden der foretages grave og anlægsarbejder i vejarealer, skal der foretages forespørgsel i LER (ledningsregistret). Formålet med graveforespørgslen er at få afklaret, hvilke ledninger der ligger i det pågældende areal, og dermed undgå, at der sker skade på ledningerne ved gravearbejder. Planbestemmelser Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig Lokalplanområdets afgrænsning, 1:10.000. Indledning I henhold til Bekendtgørelse af Lov om planlægning, Miljøministeriets lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 med senere ændringer, fastsættes følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område. Det fremgår af Planlovens § 15, hvad der kan træffes bestemmelse om i en lokalplan. Lokalplanens bestemmelser suppleres af bestemmelse i anden lovgivning navnlig byggeloven – herunder bygningsreglementet. Lokalplanens bestemmelser er bindende og registreres i PlansystemDK. Lokalplanens bindende bestemmelser står i venstre margen. I højre margen – med kursiv – er der korte supplerende kommentarer til de enkelte bestemmelser. Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. 15 Planbestemmelser Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig 1. Formål Lokalplanens formål er: Der kan ikke dispenseres fra lokalplanens formål. at sikre områdets anvendes til centerformål, sommerhuse og ferieboligbebyggelse, at sikre en balance i butiksmønsteret i Søndervig ved bl.a. at fastlægge max. butiksstørrelser (bruttoetageareal) der opfylder områdets behov, at sikre en harmonisk indpasning af bebyggelsen i landskabet ved bl.a. at fastlægge placering, omfang og udformning samt materiale- og farvevalg ved ny bebyggelse, og at give mulighed for begrønning af belagte flader, at sikre adgangsforhold til ny bebyggelse. at bevare klithedelandskabet og naturen i størst muligt omfang. 2. Område og zonestatus 2.1. Matrikeloversigt Lokalplanens område er vist på Bilag 1. Lokalplanen omfatter følgende matrikelnumre: Matr. nr. 34ae, 34af, 34av, 34cu, 34dq, 34fd, 34fi, 34p, 34q, 34r, 34s, 34v, 34y, 35bh, 35bi, 35bm, 211a, 211aæ, 211aø, 211b, 211bq, 211bø, 211d, 211dc, 211dp, 211dz, 211ex, 211eø, 211f, 211fg, 211g, 211gd, 211gp, 211hu, 211i, 211ik, 211ix, 211kl, 211l, 211lc, 211mb, 211mc, 211mn, 211mr, 211mz, 211na, 211nb, 211no, 211np, 211r, 211v, 217i, del af 211ai, 211ce, 211cm, 211fs, 211mh, 211mø, del af offentligt vejareal "7000 aæ, 7000bm, 7000z" Søgård Hgd., Nysogn, samt alle parceller eller delnumre, der udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. 2.2. Opdeling i delområder Lokalplanområdet opdeles i delområde A, B og C som vist på Bilag 3. 2.3. Zoneforhold Lokalplanområdet ligger i sommerhusområde og i landzone og skal forblive i sommerhusområde og i landzone. 16 Lokalplanområdet er ca. 14 ha. Planbestemmelser Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig 3. Arealanvendelse 3.1 Delområde A Delområdet må kun anvendes til centerformål. Inden for området må der kun etableres butikker, ferieboligbebyggelse, sommerhuse, ikke generende fremstillingsvirksomheder i tilknytning til butikkerne, hoteller, restauranter, liberale erhverv, offentlige- og kulturelle institutioner og –formål, kollektive anlæg, bowlingcenter, kursus- og konferencecenter, andre idrætsanlæg o. lign. Indenfor delområdet må der kun etableres virksomheder med miljøklasse maks. 3. Butikker skal etableres i stueetagen. Der kan ikke etableres selvstændige butikker over stueetagen, men på 1. sal kan der etableres butiksarealer/udvidelse i tilknytning til en butik i stueetagen. Som udgangspunkt må der kun etableres virksomheder med miljøklasse maks. 3 jf. Miljøministeriets Håndbog om Miljø og Planlægning. Miljøklasse 3 er virksomhedstyper med ingen eller kun begrænset genepåvirkning overfor ferieboliger og sommerhuse, der derfor som udgangspunkt kan etableres i centerområder og blandede bolig- og erhvervsområder. 3.2 Delområde B Delområdet må kun anvendes til sommerhuse, ferieboligbebyggelse samt parkering. Del af matr. nr. 211 mø, og del af 211fs, Søgård Hgd., Nysogn må dog kun anvendes til kiosk og offentlige toiletter. 3.3 Delområde C Delområdet må kun anvendes til ferieboligbebyggelse, sommerhuse, samt center- og servicevirksomhed. Indenfor delområdet må der kun etableres virksomheder med miljøklasse maks. 3. Som udgangspunkt må der kun etableres virksomheder med miljøklasse maks. 3 jf. Miljøministeriets Håndbog om Miljø og Planlægning. Miljøklasse 3 er virksomhedstyper med ingen eller kun begrænset genepåvirkning overfor ferieboliger og sommerhuse, der derfor som udgangspunkt kan etableres i centerområder og blandede bolig- og erhvervsområder. 4. Udstykning 4.1. Grundstørrelser Grunde må ikke udstykkes mindre end 1200 m2. Grundstørrelsen er overført fra tidligere Lokalplan nr. 72. 5. Bebyggelsens placering og omfang 5.1. Generelt Ved placering af ny bebyggelse skal der tages størst mulig hensyn til grundens naturlige vegetation og terrænforhold. Det overordnede mål er, at bevare klithedelandskabet og naturen i størst muligt omfang. 17 Planbestemmelser Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig 5.2. Byggeliner Ny bebyggelse må ikke placeres nærmere vejskel end 5 meter fra vejskel ved Lodbergsvej og Nordsøvej 4 meter øst for vejskel ved Nordsøvej, 3 meter nord og syd for vejskel ved Badevej. Bestemmelserne er overført fra tidligere Lokalplan nr. 72. Arealet mellem byggelinje og vejskel, må ikke anvendelses til nogen form for bebyggelse. Ny bebyggelse må ikke placeres indenfor byggelinjen fra Houvig Klitvej på 17,5 meter fra vejmidte plus 2 gange højdeforskellen og 1 meter meters passagetillæg. Ny bebyggelse må ikke placeres indenfor byggelinjen fra Holmsland Klitvej på 20 meter plus højdeforskellen. 5.3. Delområde A Bebyggelsesprocent Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 70. Bebyggelsesprocenten på 70 for den enkelte ejendom sikrer en volumenmæssig ensartet bebyggelse inden for bymidten. Bygningshøjde Indenfor delområde A må bygningshøjden ikke overstige 8,5 meter målt fra terræn. For ejendommen 211eø, Søgård Hgd., Nysogn gælder en maks. bebyggelseshøjde på 3,75 meter målt fra terræn. Etager Indenfor delområde A må bygninger maks. opføres i 2. etager. Butiksarealer Inden for bymidteafgrænsningen i delområde A, se Bilag 4, må etageareal, der anvendes til butiksformål til dagligvarer ikke overstige 1.500 m2 pr. butik. Til beregning af etagearealet, der anvendes til butiksformål, medregnes samtlige arealer. Det vil sigesalgsarealer, lager, overdækket varegård, interne adgangsarealer, m.v. Personalerum o. lign. medregnes ikke. Inden for bymidteafgrænsningen i delområde A, se Bilag 4, må etageareal, der anvendes til butiksformål til udvalgsvarer ikke overstige 500 m2 pr. butik. Det samlede areal til butiksformål indenfor bymidteafgrænsingen i delområde A, se Bilag 4, må ikke overstige 12.000 m2. 5.4. Delområde B Bebyggelsesprocent mm. For ejendommene på matr. nr. 211ai og 211np, Søgård Hgd. Nysogn må den samlede bebyggelsesprocent ikke overstige 30. Der må kun opføres ét sommerhus pr. ejendom med et samlet boligareal på max. 120 m2. 18 En samlet bebyggelsesprocent på 30 er overført fra tidligere Lokalplan nr. 50. Bestemmelserne om maks. antal m2 fremgår af kommuneplanens generelle rammebestemmelser for Planbestemmelser Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig Derudover må der opføres garage og udhus med et etageareal på max. 35 m2. Undtaget er ejendommene på matr. nr. 211ai, 211np, 211d og 211no, Søgård, Hgd., Nysogn. Der må opføres kiosk og offentlige toiletter på maks. 200 m2 på del af matr. nr. 211mø og del af matr. nr. 211fs, Søgård Hgd., Nysogn. sommerhuse. Ved kommuneplanrevision kan den angivne maksstørrelse på 120 m² på sommerhusbebyggelse blive udvidet. Derefter åbnes der for en dispensationsmulighed ift. den angivne maksstørrelse. Bygningshøjde Sommerhuse indenfor delområde B må ikke overstige 5 meter i højden, målt fra terræn. Bebyggelse på matr. 211np, Søgård Hgd., Nysogn, må ikke overstige 14,3 meter målt fra terræn. Højde- og etagebestemmelserne for sommerhuse fremgår af kommuneplanens generelle rammebestemmelser. Bebyggelse på matr. 211ai, Søgård Hgd., Nysogn, må ikke overstige 6,5 meter målt fra terræn. Højde- og etagebestemmelserne for matr. nr. 211ai og 211np, Søgård, Hgd. Nysogn er overført fra Lokalplan nr. 50. Skorstene og antenner er ikke omfattet af højdebegrænsningen. Etager Sommerhuse indenfor delområde B må maks. opføres i 1 etage. Ferieboliger på matr. nr. 211ai, Søgård Hgd., Nysogn må maks. opføres i 1,5 etage. Ferieboliger på matr. nr. 211d og 211no, Søgård, Hgd., Nysogn må maks. opføres i 2 etager. Butiksarealer Indenfor delområde B må der ikke etableres butikker. 5.5. Delområde C Bebyggelsesprocent Bebyggelsesprocenten for delområdet som helhed, må ikke overstige 30. Bygningshøjde Indenfor delområde C må bygningshøjden ikke overstige 8,5 meter målt fra terræn. Etager Indenfor delområde C må bygninger maks. opføres i 2. etager. En samlet bebyggelsesprocent på 30 er overført fra tidligere Lokalplan nr. 72. Butiksarealer Indenfor delområde C må der ikke etableres butikker. 6. Bebyggelsens udseende 6.1. Generelt Bebyggelse indenfor området skal ved sin place- 19 Planbestemmelser Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig ring, materialevalg og farvevirkning udformes, så der tages hensyn til Søndervigs særlige landskab, hvor bebyggelsens opleves fra alle sider – ikke kun fra gadesiden. 6.2. Materialer og facadebeklædninger Udvendige bygningssider ved bolig- og erhvervsbebyggelse skal udføres som muret byggeri og fremstå i enten blank murværk eller vandskuret, pudset samt evt. malet behandling eller i træ. Overfladematerialer på butiksfacader skal være i overensstemmelse med husets øvrige facadematerialer af hensyn til helhed fra terræn til tagryg. 6.3. Farver Farvevalget skal være afdæmpet i naturfarver og jordfarver eller disses blanding med sort eller hvid. Kraftigere farvesætning på mindre bygningsdele kan dog anvendes. 6.4. Tage Taghældningen må ikke overstige 45o. Mindre dele af taget kan udføres med en anden taghældning. Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende tagmaterialer, bortset fra vinduer eller anlæg for udnyttelse af solenergi. 6.5. Solceller/solfangere Solfangere/solceller må ikke medføre blændingsgener for naboer, genboer eller forbipasserende. Solfangere/solcelleanlæg skal etableres parallelt med tagfladen. 6.6. Skiltning på bygninger Skilte kan kun opsættes på den ejendom, der reklameres for. Bestemmelsen gælder også for tage på garager, carporte, udhuse, overdækkede terrasser mv. Ved etablering af solfangere/solceller på flade tage skal der søges byggetilladelse. Der skal søges om godkendelse ved kommunen til al skiltning til butikker og erhvervsvirksomheder. Skilte skal så vidt muligt udføres som enkeltbogstaver, påsat i træ eller påmalet som let typografi på facaden eller alternativt på plade. Bestemmelsen sikrer, at skiltene ikke får karakter af en facadebeklædning. Skiltningen skal placeres på stueetagen. Skilte skal tilpasses bygningens lodrette og vandrette linjer. Der må ikke være skiltning over bygningens tagfod. Bestemmelsen er med til at sikre en god balance i bygningens samlede udtryk. Skilte fra forskellige butikker i samme bygning skal udføres, så facaden opleves som en helhed. Der kan maksimalt opsættes ét facadeskilt/udhængsskilt og ét fritstående skilt pr. butik. Skiltningen skal placeres på egen grund og mindst 2,5 meter fra skel mod vej og nabo. 20 Bestemmelsen sikrer, at skiltene ikke får karakter af en facadebeklædning. Planbestemmelser Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig Der må ikke skiltes med produktreklamer og tilbud, men kun med forretningens logo og navn. Ved udhængsskilte skal skiltets fremspring fra facaden være mindre end 1 meter og skiltets underkant skal være mindst 2,8 meter over terræn. Udhængsskiltet må ikke dække for naboens udhængsskilt og må ikke være over 0,75 m2. Der kan maksimalt opsættes et udhængsskilt pr. forretning, dog et på hver side af en hjørneforretning. Udhængsskiltet skal placeres under underkant vinduer på eventuelt første sal. Der må ikke opsættes permanente billboards (plakattavler), gavlreklamer, bannere, rulleskilte og lignende. Lysskilte skal udføres som enkeltbogstaver belyst bagfra eller enkeltbogstaver belyst af enkelt spot forfra. Der må ikke opsættes lysarmaturkasser. Lysskilte må ikke være blændende. Belysning af skilte skal overholde vejreglerne Der må ikke anvendes projektør eller laserlys i forbindelse med skiltning eller reklamering. Der må ikke opsættes flag (reklamering på højkant), vimpler og bannere. 6.7. Køle- og ventilationsafkast Køle- og ventilationsafkast skal være en integreret del af bygningskroppen og bygningens arkitektur. Køle- og ventilationsanlæg og disses evt. anlæg på taget skal skjules i tagkonstruktionen, så kun selve friskluftindtagene og afkastristene er synlige og ikke rager op over tagfladen. Køle- og ventilationsafkast skal støjmæssigt afskærmes, så de gældende love og vejledninger på miljøområdet overholdes. 7. Ubebyggede arealer 7.1. Generelt Ubebyggede ubefæstede arealer skal i videst mulig omfang fremstå og bevares som åbne naturarealer. Der opfordres til at pleje grunden løbende ved blandt andet at fjerne selvsåede træer og buske og bekæmpe Rynket Rose (rosa rugosa, Hybenrose). 7.2. Klitfredede arealer I klitfredede områder må der ikke foretages ændringer af tilstanden. Denne bestemmelse står over de efterfølgende bestemmelser. Der må således kun foretages ændringer m.v. på klitfredede arealer, hvis der er opnået dispensation dertil. 7.3. Beplantning Indenfor lokalplanområdet må der kun plantes de på stedet værende vækster, der er naturligt hjemmehørende i klitlandskabet. Der må ikke anlægges haver og der må ikke plantes Rynket Rynket Rose er ikke naturligt hjemmehørende i klitlandskabet, men er en invasiv art, der kan brede sig helt ukontrollabelt. Noget lignende kan siges om fyr. 21 Planbestemmelser Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig Rose (rosa rugosa, Hybenrose). 7.4. Terrænreguleringer Ud over etablering af volde må der kun foretages mindre terrænreguleringer på opholds- og færdselsarealer i umiddelbar tilknytning til bebyggelsen og på køre- og vendearealer. Der skal altid tages størst muligt hensyn til grundens naturlige terrænforhold og vegetation. Der må ikke tilføres sand- og jordmaterialer udefra til terrænreguleringer og etablering af volde. Øvrige arealer skal fastholds med naturligt terræn. Jord med anden sammensætning vil give anderledes plantevækst og blive grobund for vækster, der ikke er naturligt hjemmehørende på stedet. Byggeaffald må ikke indbygges i voldene. 7.5. Udendørs oplag Udendørs oplag må ikke finde sted. Større affaldscontainere må ikke opsættes synligt eller permanent mod offentlig vej. Oplag af fritidsbåde, campingvogne og uindregistrerede køretøjer må ikke finde sted. 7.6. Belægning, terrasser, kørearealer mv. For sommerhuse og ferieboliger gælder at terrasser og andre arealer belagt med fliser, træ eller lignende må kun anlægges i umiddelbar tilknytning til bebyggelsen og kun med det formål at tjene som opholdsareal. 7.7. Volde, stakitter, mure, fodhegn mv. For ejendomme til sommerhuse og ferieboliger gælder at volde, stakitter, plankeværk og læmure må kun etableres i umiddelbar tilknytning til bebyggelsen og kun med det formål at være lægivende og afskærmende ved opholdsarealer. De skal placeres på egen grund og må maksimalt være 1,2 meter høje, målt på den indvendige eller udvendige side efter ejers valg. I umiddelbar tilknytning til bebyggelsen skal forstås som en afstand på få meter. Indkørsler må således kun forsynes med fast belægning tæt ved huset. Der må ikke etableres nogen form for anlæg indenfor klitfredningen. I umiddelbar tilknytning til bebyggelsen skal forstås som en afstand på få meter. Etablering af f.eks. fælles vold med naboen kræver dispensation fra lokalplanen. Plankeværk må dog være højere end 1,2 meter over helt korte strækninger ind mod huset. Mod veje og stier skal foden af volden være mindst 1,5 meter fra nærmeste vejskel. Følger vejen eller stien ikke vejudlægget på matrikelkortet, eller er den faktiske placering af vejen på en anden matrikel end vejudlægget på matrikelkortet, regnes de 1,5 meter fra den faktiske kant af vejen eller stien. Volde skal have flad skråning på ydersiden, ikke stejlere end 1:2 (ca. 26o). Volde skal så vidt muligt udføres med svungne linier og i øvrigt tilpasses grundens naturlige terrænforhold. Volde skal fremstå som et naturharmonisk bindeled mellem husets nære omgivelser og de omkringliggende uberørte arealer. Volde må kun tilplantes eller tilsås med de på stedet værende naturlige vækster. Der kan plantes hjelme, marehalm, lyng osv. eller tilsås med særlige frøblandinger, som er fremstillet spe- 22 Planbestemmelser Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig cielt til naturtypen på stedet, f.eks. klithede. 7.8. Fodhegn Hvor der er et reelt behov, må der etableres højest 40 cm høje fodhegn af umalet træ med det formål at lede gående og cyklende ad de udlagte veje og stier, hvor sådanne findes. Fodhegnene må kun placeres på egen grund, højest 15 meter fra selve boligdelen af bebyggelsen, og kun på korte strækninger. 7.9. Trådhegn Uanset andre bestemmelser skal der opsættes trådhegn mod vejarealer, hvis vejmyndigheden forlanger det. Hegnet skal opsættes på umalede træstolper og skal i øvrigt udføres efter vejmyndighedens anvisning. 7.10. Sandmiler Sandmiler til nedsivning af spildevand skal indpasses i terrænet, og der skal så vidt muligt tages hensyn til naboerne ved placeringen. Sideskråningerne skal være flade og ikke stejlere end 1:2 (ca. 26o). De skal i øvrigt udformes med svungne former og gives et på naturharmonisk præg som muligt. Hvor milen placeres, skal overjorden graves af og genanvendes som overjord på milen. For bevoksning på miler gælder samme regler som for volde i 7.8. 7.11. Portaler Der må ikke etableres murede søjler eller opføres portaler eller lignende ved indkørslen til grunden eller bebyggelsen, eller for at markere gårdsplads og lignende. Fodhegn må ikke i væsentlig grad hindre offentlighedens ret ifølge naturbeskyttelsesloven til at færdes på udyrkede arealer. Det er Ringkøbing-Skjern Kommune, der i tvivlstilfælde afgør, om der er et reelt behov for fodhegn, og om offentlighedens ret til at færdsel hindres i væsentlig grad. Ifølge tinglyste servitutter kan vejmyndigheden af hensyn til trafiksikkerheden kræve etableret trådhegn langs hovedlandevejene. Milerne skal i videst muligt omfang fremstå som en naturlig del af terrænet, og de skal i øvrigt anlægges i overensstemmelse med bestemmelserne i nedsivningstilladelsen, bl.a. hvad højde og afstand til vej og skel angår. Der må ikke etableres sandmiler indenfor klitfredningen. Jord med anden sammensætning vil give anderledes plantevækst og blive grobund for vækster, der ikke er naturligt hjemmehørende på stedet. Der må ikke etableres faste anlæg indenfor klitfredningen. 8. Veje, stier og parkering 8.1. Veje Vejadgangen til lokalplanområdet skal ske fra Lodbergsvej, Houvig Klitvej, Badevej og Nordsøvej som vist på Bilag 3. Der udlægges areal til veje i princippet som vist på Bilag 3. De eksisterende veje og adgangsforhold bliver fastholdt med lokalplanen. Lokalplanen udlægger ikke nye vej- eller stiarealer, men fastholder matrikelkortets eksisterende vejarealer. Der vil kunne være uoverensstemmelse mellem vejens faktiske forløb i marken og matrikelkortets visning, hvilket dermed også vil være tilfældet på Bilag 3. Derfor er lokalplanens vejudlæg alene et princip for vejbetjeningen, vejens præcise placering i marken kan alene bestemmes konkret i hvert enkelt tilfælde. 8.2. For tankstationen mod Holmsland Klitvej fortsætter til- og frakørsel uændret idet der ikke må være adgang for kørende og gående trafik 23 Planbestemmelser Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig mellem tankstationen og matr. nr. 34y, Søgård, Hgd. Nysogn samt de øvrige ejendomme i lokalplanområdet. 8.3. Stier Der udlægges areal til sti a-a og b-b fra fremtidige gangtunneller fra Søndervig Feriecenter til Lodbergsvej, i princippet som vist på Bilag 3. I Lokalplan nr. 200 for Søndervig Feriepark er der skabt forbindelse fra ferieparken til Søndervig centrum via to gangtunneller under Houvig Klitvej mod nord og syd. Den nordlige gangtunnel vil udmunde nord for lokalplanens område. Da det forudsættes, at den sydlige gangtunnel munder ud i parkeringsarealet bag Lodbergsvej 14 og 16, giver lokalplanen mulighed for, at der kan placeres til en stiforbindelse fra den fremtidige gangtunnel til Lodbergsvej, se Bilag 3. Derudover giver lokalplanen mulighed for en gangtunnel ved områdets nordligste indkørsel fra Houvig Klitvej, se Bilag 3. 8.4. Parkering Inden for lokalplanområdet skal der ved ny bebyggelse etableres: 2 p-pladser pr. feriebolig 2 p-plads pr. 50 m2 kontor- og erhvervsareal 1 p-plads pr. 25 m2 butiksareal 1½ p-plads pr. hotelværelse 1 p-plads pr. 50 m2 institutionsetageareal Parkeringsarealerne skal gives et grønt præg med de på stedet værende naturlige vækster. 9. Tekniske anlæg 9.1. Ledninger, kabler mv. Ledninger og kabler til områdets tekniske forsyning må kun fremføres under terræn. Transformere, pumpestation el.lign. kan etableres inden for lokalplanområdet. 9.2. Vandforsyning Ny bebyggelse inden for lokalplanområdet skaltilsluttes kollektiv vandforsyning efter Ringkøbing-Skjern Kommunes anvisning. 9.3. Varmeforsyning Ny bebyggelse, herunder større om- og tilbygninger, skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning efter Ringkøbing-Skjern Kommunes anvisning. 9.4. Spildevand Ny bebyggelse indenfor lokalplanområdet skal tilsluttes det offentlige kloaksystem i overensstemmelse med Ringkøbing-Skjern Kommunes anvisning. 24 Bestemmelsen er overført fra tidligere Lokalplan nr. 72. Bestemmelsen sikrer, at belagte flader i byen blødes op, så det oprindelige landskab og stedet karakter kommer frem og at parkeringsarealer langs Houvig Klitvej ikke får karakter af bagside. Planbestemmelser Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig 10. Miljø 10.1. Miljøklasser Inden for lokalplanområdet må der kun etableres virksomheder i miljøklasse max. 3. Som udgangspunkt må der kun etableres virksomheder med miljøklasse max. 3 jf. Miljøministeriets Håndbog om Miljø og Planlægning. Miljøklasse 3 er virksomhedstyper med ingen eller kun begrænset genevirkning overfor ferieboliger og sommerhuse, der derfor som udgangspunkt kan etableres i centerområder og blandede bolig- og erhvervsområder. 11. Grundejerforening 11.1. Drift og vedligeholdelse Den til enhver tid værende ejer skal forestå drift og vedligeholdelse af alle arealer indenfor lokalplanområdet. 12. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug 12.1. Støj Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før det ved målinger eller beregninger er dokumenteret at Miljøstyrelsens grænseværdier for støj kan overholdes. 13. Lokalplan og byplanvedtægt 13.1. Ved offentlig bekendtgørelse af den endeligt godkendte Lokalplan nr. 370 ophæves Lokalplan nr. 50, tinglyst den 23.12.1993, og Lokalplan nr. 69 tinglyst d. 23.12.1997. Ved offentlig bekendtgørelse af den endeligt godkendte Lokalplan nr. 370 ophæves Lokalplan nr. 72, tinglyst den 29.10.1998, for det område, der er omfattet af Lokalplan nr. 370. En del af lokalplanområdet er sammenfaldende med Lokalplan nr. 32, som ikke vil blive ophævet. Ringkøbing-Skjern Kommune vil foranledige Lokalplan nr. 50 og Lokalplan nr. 69 aflyst, samt Lokalplan nr. 72 delvist aflyst. 14. Servitutter Der ophæves ingen servitutter. 15. Retsvirkninger Midlertidige retsvirkninger Når forslaget til lokalplan er offentliggjort må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indhol- Da forslaget til lokalplan kan blive ændret ved Byrådets endelige vedtagelse, omfatter bestemmelsen også bebyggelse og anvendelse af bebyggelse, der 25 Planbestemmelser Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig det af den endelige plan. er i overensstemmelse med forslaget. Der gælder efter planlovens § 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil. De midlertidige retsvirkninger gælder, indtil lokalplanen er endeligt vedtaget og vedtagelsen er offentliggjort, dog højst et år efter offentliggørelsen. Endelige retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget af Byrådet og vedtagelsen er offentliggjort, må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Dispensationsmuligheder Der kan meddeles dispensation fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Der kan dog kun meddeles dispensation i særlige tilfælde, hvad beskyttelsen af klitheden og landskabet angår. Mere omfattende afvigelser kan kun foretages ved at udarbejde en ny lokalplan. Overtagelsespligt Da der ikke er handlepligt medfører en lokalplan som altovervejende hovedregel ikke erstatningspligt for kommunen. Men, hvis en ejendom er udlagt til et offentligt formål i en lokalplan, så kan ejeren under visse forudsætninger forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. I henhold til planlovens § 47, kan der foretages ekspropriation af privat ejendom eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen er af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan. 26 Efter udløbet af indsigelsesfristen i forbindelse med den offentlig høringsperiode kan Byrådet eventuelt give tilladelse til, at en ejendom udnyttes i overensstemmelse med forslaget. En lokalplan medfører ikke “handlepligt”. Det betyder, at eksisterende lovlige forhold kan fortsætte som hidtil. Men når ejerne eller brugerne af en ejendom ønsker at ændre forholdene - opføre ny bebyggelse, bygge om m.v. - så skal ændringerne være i overensstemmelse med lokalplanen. Dispensation kan kun meddeles efter forudgående naboorientering, med mindre Byrådet skønner, at en sådan orientering er af underordnet betydning for de personer og foreninger, der skal orienteres. Matrikelkort: Bilag 1 Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig Eksisterende forhold: Bilag 2 Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig Arealanvendelse: Bilag 3 Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig Ny bymidteafgrænsning: Bilag 4 Lokalplan nr. 370 Centerformål, Søndervig
© Copyright 2024