1. No category

4. februar 2015
Byplan
Øverødvej 2
2840 Holte
Bekendtgørelse
Endelig vedtagelse af Lokalplan 233 for et område i Ebberød samt Tillæg 4 til Kommuneplan 2013
Kommunalbestyrelsen vedtog den 28. januar 2015 Lokalplan 233 for et
område i Ebberød samt Tillæg 4 til Kommuneplan 2013. Lokalplanen
samt kommuneplantillægget har været fremlagt i offentlig høring i 8
uger fra 10. oktober 2014 til 5. december 2014.
Lokalplanens formål og afgrænsning
Lokalplanområdet omfatter et område i Ebberød og omfatter følgende
matr. nr.: 1b, 1c, 1d, 1e, 1f, 1g, 1h, 1i, 1k, 1l, 1m, 1n, 1o, 1p, 1q, 1r, 1s,
1t, 1u, 1v, 1x, 1y, 1z, 1æ, 1ø, 1aa, 1ab, 1ac, 1ad, 1ae, 1af, 1ag, 1ah,
1ai, 1ak, 1al, 1am og 1ao Ebberødgård, Birkerød.
Lokalplan 233 og tillæg 4 til Kommuneplan 2014 for et område i Ebberød, er udarbejdet med det formål at muliggøre at bygningerne til kommunens Botilbud Ebberød i Ebberød kan nedrives og erstattes af nye
bygninger. Lokalplanen har til hensigt at sikre, at ny bebyggelse indpasses i kulturmiljøet. Det er samtidig et formål, at understøtte det
værdifulde kulturmiljø i Ebberød ved at fastlægge bevaringsbestemmelser for den bevaringsværdige bebyggelse i området.
Du kan få yderligere information i Byplan på [email protected] eller
tlf. 4611 2500.
Lokalplanen er vedtaget med følgende ændringer til lokalplanforslaget:
 Det præciseres i § 6.2, at der i delområde A ikke kan opføres nye
selvstændige bygninger med undtagelse af skure, udhuse, carporte
samt nødvendige tekniske anlæg.
 I § 6.4 vedr. ny bebyggelse i delområde A begrænses ny bebyggelse
på matr. nr. 1c og 1ag Ebberødgård fra 3 etager eksklusiv kælderetage til 2 etager eksklusiv kælderetage. Begrænsningen beror på, at
4. februar 2015
den eksisterende bebyggelse på disse matrikler er beliggende tæt op
af skovbrynet samt tæt op af bevaringsværdig bebyggelse.
 Der gives i § 7.6, § 7.14 samt § 8.5 mulighed for også at anvende
farven NCS-8000 (gråsort) til udhuse, skure og udhæng.
 I § 8.8 ændres størrelsen på ovenlysvinduer fra 120x80 cm til 140x80
cm og farven ændres fra NCS S5500N til sort eller mørke grå.
 Der gives i § 8.7 mulighed for at føre tagmateriale på bevaringsværdige bygninger tilbage til det oprindelige tagmateriale.
 Det fastlægges, at hegn i området skal være levende hegn. På det
fælles friareal må der ikke opføres levende hegn. Såfremt det fælles
friareal grænser op til en etagebebyggelse, må der i en zone på 5 m
fra bebyggelsens facader etableres hække.
 Parkeringsudlægget op mod pilealléen ved Sophie Magdelenes Vej i
delområde B indsnævres.
 Det tilføjes i § 7.6 og § 8.11 at etablering af udhuse, skure samt carporte til bebyggelsen, der ikke er udpeget som villaer, forudsætter en
samlet plan for de enkelte ejendomme, og at planen skal godkendes
af Kommunalbestyrelsen.
Ved lokalplanens vedtagelse gælder, at der ikke må retligt eller faktisk
etableres forhold i strid med planens bestemmelser, medmindre dispensation meddeles efter planloven.
Klagevejledning efter planloven
Du kan klage over denne lokalplan efter reglerne i planlovens § 58, stk.
1, nr. 4.
Efter denne bestemmelse kan kun retlige spørgsmål påklages. Det vil
sige, at der kan klages over spørgsmål om lokalplanens lovlighed, herunder den lovlige tilvejebringelse. Der kan derimod ikke klages over
lokalplanens hensigtsmæssighed eller rimelighed.
Klageberettigede er miljøministeren og i øvrigt enhver med retlig interesse i sagens udfald samt visse landsdækkende foreninger og organisationer, jf. lovens § 59.
Klagen skal være indgivet skriftligt inden 4 uger fra lokalplanens offentliggørelse på kommunens hjemmeside, jf. lovens § 60, stk. 1.
2
4. februar 2015
Hvis du ønsker at klage over denne afgørelse, kan du klage til Naturog Miljøklagenævnet. Du klager via Klageportalen, som du finder et link
til på forsiden af www.nmkn.dk Klageportalen ligger på www.borger.dk
og www.virk.dk. Du logger på www.borger.dk eller www.virk.dk, ligesom du plejer, typisk med NemID. Klagen sendes gennem Klageportalen til den myndighed, der har truffet afgørelsen. En klage er indgivet,
når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen.
Natur- og Miljøklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage,
der kommer uden om Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til
det. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du
sende en begrundet anmodning til den myndighed, der har truffet afgørelse i sagen. Myndigheden videresender herefter anmodningen til Natur- og Miljøklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes.
Kommunen sender via Klageportalen kommunens bemærkninger til
sagen og de anførte klagepunkter til Natur- og Miljøklagenævnet vedhæftet den påklagede lokalplan og de dokumenter, der er indgået i udarbejdelsen af lokalplanen.
Samtidig med at kommunen sender klagesagen til Natur- og Miljøklagenævnet sendes en kopi af udtalelsen til dig og eventuelle andre involverede i klagesagen med en frist for at afgive bemærkninger til Natur- og Miljøklagenævnet på 3 uger fra modtagelsen.
Rettidig klage har ikke opsættende virkning, medmindre Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer andet, jf. lovens § 60, stk. 5.
Når du klager, skal du betale et gebyr på 500 kr. Du betaler gebyret
med betalingskort i Klageportalen. Hvis du bliver fritaget for at bruge
Klageportalen, vil du modtage en opkrævning på gebyret fra Natur- og
Miljøklagenævnet. Betales gebyret ikke på den anviste måde og inden
for den fastsatte frist på 14 dage, afvises klagen fra behandling.
Gebyret tilbagebetales, hvis
1) klagesagen fører til, at den påklagede afgørelse ændres eller ophæves,
2) klageren får helt eller delvist medhold i klagen, eller
3) klagen afvises som følge af overskredet klagefrist, manglende klageberettigelse eller fordi klagen ikke er omfattet af natur- og Miljøklagenævnets kompetence.
3
4. februar 2015
Det bemærkes, at hvis den eneste ændring af den påklagede afgørelse er forlængelse
af frist for efterkommelse af afgørelsen som følge af den tid, der er medgået til at behandle sagen i klagenævnet, tilbagebetales gebyret dog ikke.
Natur- og Miljøklagenævnet kan også beslutte at tilbagebetale gebyret, hvis
1) der er indledt forhandlinger med afgørelsens adressat og/eller førsteinstansen
om projekttilpasninger, og disse forhandlinger fører til, at klager trækker sin
klage tilbage, eller
2) klager i øvrigt trækker sin klage tilbage, før Natur- og Miljøklagenævnet har
truffet afgørelse i sagen.
Gebyret tilbagebetales dog ikke, hvis Nævnet vurderer, at der er forhold, der taler imod
at tilbagebetale gebyret, fx hvis klagen trækkes tilbage meget sent, herunder efter at
klager har haft et afgørelsesudkast i partshøring.
Hvis du vil indbringe afgørelsen for domstolene, skal dette ske inden 6
måneder efter den offentlige bekendtgørelse af lokalplanen på kommunens hjemmeside, planlovens § 62.
4
Lokalplan 233
for et område i Ebberød
samt tillæg 4 til Kommuneplan 2013
kop
Bis
an
Sv
es
j
Ve
j
ve
ge
rin
Ty
Biskop
S
vanes
Vej
e
Sophie Magd
lenes Vej
Rude Skov
Hvad er en lokalplan?
Ifølge Lov om planlægning kan Kommunalbestyrelsen beslutte at
udarbejde en lokalplan, når en bestemt udvikling ønskes fremmet.
Kommunalbestyrelsen har endvidere pligt til at udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større byggeeller anlægsarbejder, herunder nedrivning af bebyggelse.
Lokalplanen fastlægger bindende bestemmelser for ejere, lejere
og brugere af de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, herunder blandt andet bestemmelser om områdets fremtidige anvendelse samt bebyggelsesregulerende bestemmelser. Kommunens
lokalplaner kan ses på www.rudersdal.dk og www.plansystem.dk
En lokalplan skal overholde kommuneplanen, men lokalplanen kan
indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som
kommuneplanen giver.
Offentlighedsperiode
For at sikre kommunens borgere kendskab til og mulighed for indflydelse på planlægningen skal Kommunalbestyrelsen fremlægge
et forslag til lokalplan eller kommuneplantillæg i mindst 8 uger.
Forslaget til Lokalplan 233 samt Tillæg 4 til Kommuneplan 2013
har været fremlagt fra og med den 10. oktober 2014 til og med den
5. december 2014.
Kommunalbestyrelsen vedtog lokalplanen endeligt den 28. januar
2015.
Sjælsø

Trørød
Øresund
Rude Skov
Birkerød
Holte
Furesø
Kort visende lokalplanområdets placering i kommunen
2
Jægersborg
Hegn
Lokalplan 233 for Ebberød samt Tillæg 4 til
Kommuneplan 2013
Redegørelse......................................................................... 5
Indledning og baggrund ................................................................ 5
Lokalplanområdets eksisterende forhold ...................................... 7
Lokalplanens formål og indhold .................................................. 19
Lokalplanens forhold til anden planlægning ................................ 20
Tilladelser eller dispensationer i medfør af anden lovgivning ...... 25
Servitutter ................................................................................... 25
Lov om miljøvurdering ................................................................ 26
Tillæg 4 til Kommuneplan 2013........................................ 27
Lokalplanens bestemmelser ............................................ 29
§1 Lokalplanens formål .............................................................. 29
§2 Lokalplanens afgrænsning og zonestatus.............................. 29
§3 Områdets anvendelse ........................................................... 29
§4 Matrikulære forhold................................................................ 30
§5 Vej-, sti- og parkeringsforhold ................................................ 30
§6 Bebyggelsens omfang og placering ....................................... 31
§7 Bebyggelsens ydre fremtræden ............................................. 32
§ 8 Bevaringsværdig bebyggelse............................................... 33
§9 Ubebyggede arealer .............................................................. 35
§10 Tekniske anlæg ................................................................... 36
§11 Før ny bebyggelse tages i brug ........................................... 37
§12 Ophævelse af Lokalplan nr. 64 ............................................ 37
§13 Ophævelse af servitutter...................................................... 37
Lokalplanens retsvirkninger ........................................................ 37
Vedtagelsespåtegning ................................................................ 38
Tegningsbilag
1.
2.
3.
4.
5.
Lokalplanområdet og delområder
Bevaringsværdig bebyggelse
Ubebyggede arealer
Fremtidige forhold – delområde B
Illustrationsplan – delområde B
Lokalplanen er udarbejdet af Rudersdal Kommune.
Foto og illustrationer: Rudersdal Kommune© og JJW Arkitekter
3
4
Redegørelse
Indledning og baggrund
Med udgangspunkt i Psykiatri- og Handicapplanen fra 2008 for
Rudersdal Kommune er det besluttet, at kommunens nuværende
Botilbud Ebberød i Ebberød området skal nedlægges og erstattes
af ét nyt botilbud med 80-100 boliger, placeret på de arealer, hvor
”Bøgelunden” i dag er placeret.
Med baggrund heri blev der efterfølgende udarbejdet en udviklingsplan for de kommunale døgninstitutioner mv. i Ebberød. Det
blev blandt andet illustreret, hvorledes det fysisk ville være muligt
at omdanne områdets botilbud til et tidssvarende tilbud.
Dette forslag til en ny lokalplan for dele af Ebberød Området er
udarbejdet på baggrund af den fysiske udviklingsplan som Byplanudvalget tiltrådte august 2010. Derudover har der været en arkitektkonkurrence for det nye institutionsbyggeri, og lokalplanen er
udarbejdet under hensyn til dette. Bestemmelserne i lokalplanen
omkring det nye botilbud tager således afsæt i dommerbetænkningen, der blev udarbejdet i forbindelse med kåring af vinderprojektet.
Illustration af vinderprojektet
Vinderprojektet udmærker sig ved at indpasse sig i kulturmiljøet
ved placering af bebyggelse i klart afgrænsede bebyggelser, der
kobler sig ubesværet til den eksisterende struktur af enklaver i
landskabet. De eksisterende sigtelinjer bevares og samspillet med
den eksisterende bebyggelse medvirker til, at den nye bebyggelse
indskriver sig naturligt i kulturmiljøet.
5
Bebyggelsen fremstår med en stram arkitektur mod landskabet.
Udadtil tegner vinderforslaget sig som relativt lukkede længehuse
med saddeltag. Bebyggelsen er udført med murede teglstensfacader og en tagbelægning af teglskaller. Indadtil fremstår husene
mere åbne med facader i træ og glas og med fladt tag vendt mod
gårdrummet. Valg i materialer afspejler sammenhængen med
landskabet og den øvrige bebyggelse. Ved at anvende det samme materiale på tag og facader tydeliggøres bygningens form, idet
beklædningen glider hele vejen rundt om bygningskroppen og
samler den. Materialevalget bibringer således den samlede bebyggelse stoflighed og en gennemgående tyngde, der relaterer sig
til den øvrige værdifulde bebyggelse.
Bebyggelsen åbner sig mod de indre gårdrum med facader i overvejende
glas.
Byplanudvalget har med udgangspunkt i dialog med borgerne
endvidere besluttet, at denne lokalplan også skal omfatte delområde 1 i den nuværende Lokalplan nr. 64 for et område mellem
Ravnsnæsvej og Rude Skov, Ebberød området. Det skyldes, at
udviklingen af området siden den gældende lokalplans vedtagelse
i 1992 har ændret sig, og derfor er der behov for at opdatere lokalplanen med henblik på at få etableret et fremadrettet og korrekt
administrationsgrundlag. Området er i Kommuneplan 2013 udpe6
get som et kulturmiljø, og flere af bygningerne er registreret som
bevaringsværdige i en SAVE registrering foretaget i 2011. Lokalplanen har således til hensigt at bevare området som et værdifuldt
kulturmiljø.
Lokalplanområdets eksisterende forhold
Luftfoto af lokalplanområdet
Bydelen Ebberød er beliggende som en afsides ”enklave” øst for
Birkerød, og er omkranset af Rude Skov og kuperede marker. Bydelen repræsenterer et enestående og bevaringsværdigt kulturmiljø med en særlig campusagtig bebyggelsesstruktur og adskillige
bevaringsværdige bygninger. Bydelen byder med smukke landskabelige omgivelser og de mange bevaringsværdige bygninger
på en stor variation af visuelle oplevelser og har en egen rolig og
landsby atmosfære.
Bydelen er et værdifuldt kulturmiljø af regional betydning.
Kulturmiljøet er skabt af:



Enklaver af arkitektonisk værdifuld bebyggelse med en ensartet arkitektur
Et unikt dødislandskab med park karakter, der omkranser og
flyder ind imellem bygningerne
Smalle snoede veje uden fortov, der snor sig gennem bydelen
og understreger områdets rolige atmosfære og landsbykarakter.
Bebyggelse
Den ældre del af bebyggelsen i Ebberød består af klassiske bygninger stramt organiseret omkring veldefinerede gårdrum, og lange
gennemgående akser nord-syd og øst-vestgående retning.
7
Enklaver af bebyggelse danner mindre intime og private rum i bydelen.
Gennem tiderne er udbygningen af Ebberød sket således, at der i
hver tidsepoke er skabt et nyt bykvarter adskilt fra de andre af
landskabet, der flyder imellem bebyggelserne.
Hver enkelt bygning lukker sig i større eller mindre grad om sig
selv og danner dermed et privat nærområde, samtidig med at flere
bygninger er koncentreret i enklaver med tydeligt artikulerende
indbyrdes sammenhænge. De interne rum i bebyggelsen samt
samspillet mellem bygningerne er særligt værdifuldt for området.
Enklaverne af etagebebyggelse er alle oprindeligt opført til institutionsformål. Udover etagebebyggelsen er der i området enkelte
villaer, hvoraf flere er opført som tjenesteboliger til institutionsbebyggelsen. Villaerne fremstår med varierende stilart og størrelse.
Ebberød rummer i dag Kriminalforsorgens Uddannelsescenter
(KUC), en børnehave, ca. 150 private boliger og en række bo- og
dagtilbud, herunder ca. 144 kommunalt drevne boliger og hertil
regionens botilbud.
En af områdets villaer.
8
Beskrivelse af bebyggelsen fra 1890’erne
Den ældste del af bygningsmassen er hovedsagelig etagebyggeri
fra 1890ʼerne, opført af institutionen Gamle Bakkehus som
åndsvaganstalt. Institutionen bestod fra starten af hovedbygningen, de fire bygninger omkring den centrale plads og på avlsgården. Denne gruppe bygninger blev opført i 1891- 1892. Omtrent
samtidig blev kapellet ved skoven opført samt et bygningsanlæg
bestående af tre bygninger omkring et gårdrum. Bygningerne blev
tegnet af arkitekten Georg Johan Simon Wittrock og må betegnes
som dennes hovedværk. Disse bygninger tegner området og rejser
sig i flere etager omkring større og mindre veldefinerede gårdrum.
Relieffer og ornamenteringer i facaden bidrager til høj arkitektonisk værdi.
Særligt karakteristisk for bebyggelsen er den høje detaljeringsgrad
i murværket, som veksler mellem røde og gule teglsten. De gule
tegl anvendes til ornamentering og bidrager til at fremhæve bebyggelsens træk. I flere af bygningerne er der endvidere skabt
relieffer i murværket, hvor facaden ved vinduespartier fremstår let
tilbagetrukket. Flere af bygningerne er ligeledes symmetrisk opbygget, hvilket er et væsentligt karaktertræk.
Bygningerne opført i 1890’erne fremstår med en stor detaljerigdom.
9
Beskrivelse af bebyggelsen fra 1920’erne
Pladsmangel på institutionen startede endnu en stor byggeperiode
fra 1918-1924. Der blev opført en tilbygning til hovedbygningen,
herunder vandtårnet, som er et særligt orienteringspunkt i bebyggelsen. Ligeledes blev der opført et nyt bygningsanlæg nordvest
for centralanlægget (mandsafdeling og tuberkulosehospital) samt
tre større bygninger mod syd (kvindeafdelingen). Der blev også
bygget en ny avlsbygning med beliggenhed i områdets nordlige
del.
Den sydlige bebyggelse af Johannes Magdahl Nielsen fremstår med
pudsede facader.
Bygningsanlæggene fra 1920’erne er alle tegnet af arkitekten Johannes Magdahl Nielsen, og varierer let i arkitektonisk udtryk, hvilket primært skyldes, at den nordlige bebyggelse fremstår med
murværk i blank tegl og den sydlige bebyggelse fremstår med
pudset facade.
Helt mod nord ligger en enklave af bebyggelse af Johannes Magdahl
Nielsen opført i rødt tegl.
10
Vandtårnet er et særligt vartegn for bebyggelsen og et markant
orienteringspunkt. Vandtårnet blev opført i 1922 og sikrede Ebberød med egen vandforsyning. Tårnet er 37 m højt og er inspireret
af et middelalderligt borgtårn. Ved eventuelt renoveringsarbejde
skal tårnets konstruktionsprincipper og arkitektur respekteres.
Vandtårnet rejser sig over bebyggelsen og er et værdifuldt orienteringspunkt i kulturmiljøet.
Særligt karakteristisk for de to enklaver af bebyggelse beliggende i
henholdsvis den nordlige og den sydlige del af området er, at bebyggelsen fremstår med klassiske træk. Det ses i en stringent facaderytme og en streng symmetri. Typisk for bebyggelsen er desuden den lette overbygning med bindingsværk, som fremstår let
tilbagetrukket på tagfladen.
Bebyggelsen fremstår med et stramt arkitektonisk formsprog.
11
Beskrivelse af den nyere bebyggelse
Den trefløjede funktionærbolig.
I 1930’erne blev der kun opført mindre udvidelser og tilbygninger
samt en trefløjet bygning til funktionærboliger, arkitekt Ove Huus.
De seneste udvidelser af institutionen er tegnet af arkitekt Erik
Ejlers: kontorfløj og festsal ved hovedbygningen 1957-1958, boligafdelingerne mod nordvest samt syge- og plejeafdelingerne mod
øst og sydøst fra 1960’erne og 1970’erne.
Festsalen er opført i gule teglsten og fremstår i funktionalistisk stil. Bygningen er meget fint indpasset i det skrånende terræn.
12
Save registrering af områdets bygninger
Rudersdal Kommune har i perioden 2010-2014 foretaget en SAVE
registrering af bygninger i den tidligere Birkerød Kommune, herunder Ebberød. En SAVE registrering har til hensigt, at få kortlagt
værdifulde bygninger med henblik på at sikre bevaringsværdierne i
enten en lokalplan eller en kommuneplan. SAVE-vurderingen af
bygninger
bygger
på
fem
forskellige
parametre:





Arkitektonisk værdi
Kulturhistorisk værdi
Miljømæssig værdi
Originalitet
Tilstand
Ved den arkitektoniske vurdering ser man på bygningens proportioner, facaderytme, den arkitektoniske bearbejdningsgrad og på
samspillet mellem form, materialevirkning og funktion.
Ved den kulturhistoriske vurdering indgår en række forskellige
aspekter, herunder om bygningen er en manifestation af den lokale byggeskik, om den er en repræsentant for en særlig stilperiode,
og om den er udtryk for særlig håndværksmæssig formåen.
Ved den miljømæssige vurdering ser man på bygningens betydning eller ”støtteværdi” for tilstødende bygninger og for helheden
eller anlægget. Man ser på, hvordan bygningen er placeret og tilpasset landskabet, husrækken, gadebilledet eller det miljø, den er
en del af.
Ved vurderingen af originalitet ser man på, i hvor høj grad bygningens oprindelige udtryk er bevaret, eller om det helhedsindtryk,
som man har søgt at skabe ved en eventuel større ombygning
fremstår originalt.
Ved vurderingen af tilstand ser man på, om bygningen er ordentligt
og rigtigt vedligeholdt, herunder de almene byggetekniske forhold.
De ovennævnte fem vurderingsparametre sammenfattes til sidst i
en fælles bevaringsværdi. Vurderingen af bevaringsværdien bygger således på det samlede indtryk af bygningens kvalitet og tilstand.
For hvert af de fem vurderingsparametre gives en karakter på en
skala, der går fra 1-9, hvor 1 betegner den højeste værdi. Det vil
sige, at karaktererne 1-3 regnes for en høj bevaringsværdi, 4-6 for
en middel bevaringsværdi og 7-9 for en lav bevaringsværdi.
13
Kapellet i skovbrynet er vurderet med SAVE værdi 1. Området omkring
kapellet er en gravplads, hvor områdets beboere tidligere er blevet begravet.
I Rudersdal Kommune har man udpeget bygninger med bevaringsværdi 1-3 som bevaringsværdige. Inden at Kommunalbestyrelsen kan regulere i henhold til bevaringsbestemmelser skal en
SAVE registrering formelt godkendes i en lokalplan eller i en kommuneplan.
Bydelen Ebberød er i Kommuneplanen udpeget som et kulturmiljø.
Udpegningen bygger blandt andet på bebyggelsens ensartede og
helstøbte karakter.
Bygningerne på matr. nr. 1m, 1n og 1q samt 1r Ebberødgård, Birkerød, er i SAVE registreringen vurderet til bevaringsværdi 4, og
bygningerne på 1m og 1q og 1r Ebberødgård, Birkerød, er opført i
samme periode og af samme arkitekt, som de øvrige omkringliggende bygninger. Disse bygninger er derfor særligt værdifulde,
fordi de sammen med de øvrige bygninger understøtter oplevelsen
af et helstøbt kulturmiljø.
Bygningen beliggende på matr. nr. 1n Ebberødgård, Birkerød, er
opført i 1910 og fremstår i historicistisk stil og mimer i sin arkitektoniske udformning bebyggelsen syd for.
Bygningerne beliggende på matr. nr. 1m, 1n, 1q samt 1r Ebberødgård, Birkerød, vil derfor med lokalplanen blive udpeget som bevaringsværdige. De øvrige bygninger med SAVE værdi 4 vurderes
ikke af særlig værdi ift. kulturmiljøudpegningen, idet de er af nyere
dato (2005).
14
Bygningen på matr. nr. 1n Ebberødgård, Birkerød, fremstår med facade i
rødt og gult tegl. Den gule tegl er ligesom bygningerne fra 1890’erne
anvendt til at understrege bygningens arkitektur.
Villaerne er, med undtagelse af villaen beliggende på matr. nr. 1c
Ebberødgård, Birkerød, alle benævnt med høj bevaringsværdi i
den gennemførte SAVE registrering.
Villaerne adskiller sig fra enklaverne af bebyggelse ved at fremstå
med en egen karakter og derfor kan krav i forhold til farver på vinduer og døre samt farver på pudsede facader være mere frie end
kravene til etagebebyggelsen. Det skyldes, at eventuelle ændringer i farvevalg skal tilpasses villaens arkitektur og ikke nødvendigvis den omkringliggende etagebebyggelse. Dog bør facader i blank
mur (med synlige mursten) som udgangspunkt fastholdes.
Daghaver i den nordlige del af området.
I den nordlige del af området er der et mindre område med daghaver, der er etableret med ensartede havehuse på små havelodder.
Daghaverne er fint indpasset i landskabet og området fremstår
roligt i kraft af bebyggelsens ensartede udformning.
Bebyggelsen er beliggende på række ud mod det åbne landskab
15
Landskab
Bebyggelsen er beliggende i et unikt landskab, hvor større og mindre bakkeformationer adskilles af lavninger, ofte med småsøer.
Området er omgivet af skov og skovbrynene danner en markant
afgrænsning af bydelen.
De ubebyggede arealer fremstår med parkpræg skabt af store
græsflader med formelle træplantninger som alléer og trærækker
og stramt klippede bøgehække og mange fritstående store træer.
Enkelte steder brydes græsfladen af søer.
Hække markerer mindre private haver til boligerne og åbner sig samtidig
mod det fælles friareal.
De ubebyggede arealers parkpræg er af væsentlig værdi for bebyggelsen. Den sammenhængende grønne flade omkranser bebyggelsen og flyder flere steder ind mellem bebyggelsen, hvilket
understreger området som et helstøbt miljø.
Det er karakteristisk for området, at der omkring parkeringsarealer
og ved bebyggelsen er etableret klippede hække af bøg eller avnbøg. Hækkene er etableret med en maksimal afstand på 5 m fra
bebyggelsens facader, og ofte er hækkene kun placeret vinkelret
på bebyggelsen, hvilket understreger de ubebyggede arealers
parkpræg.
16
Sophie Magdelenes Vej er omkranset af store fuldkronede træer.
Områdets alléer og de mange store fritstående træer er afgørende
for det værdifulde parkpræg.
Træerne er blevet registreret i forbindelse med udarbejdelse af
nærværende lokalplan. Den registrerede træbestand er meget
varieret med hensyn til arter og alder, og er overvejende i sund
vækst og af stor bevaringsværdi, se tegningsbilag 3. Ved vurderingen af træernes bevaringsværdi er der taget hensyn til træart, alder/størrelse og sundhedstilstand.
Store fuldkronede træer danner rum og variation på de fælles friarealer.
Infrastruktur og parkering
I udviklingsplanen udarbejdet af Juul og Frost i 2010 udpeges vejprofilerne i området som særlig værdifulde for oplevelsen af bydelen.
17
Cykelstier er flere steder markeret med opstregninger på asfalten, hvilket
understøtter det intime landsbymiljø.
De originale vejprofiler har følgende bevaringsværdige karaktertræk:

Vejene er generelt smalle og bidrager til at farten naturligt
sænkes.

Profilen er enkelt og uden terrænspring i form af opkanter og
græsflader udgør en væsentlig del af vejprofilen. Dette tilgodeser også områdets kørestolebrugere.

Vejenes udtryk er som man finder dem i landsbyer- dvs. uden
opstribninger og kantsten.

Parkering foregår spredt og indpasset i mindre felter.
Karakteristisk for vejprofilen er at det afsluttes med én eller to rækker
brosten op mod en græsplæne. Hvor der er etableret fortov eller cykelsti
er dette udført med et mellemstykke på min. 1 m af græs.
18
De smalle veje bør bibeholdes med deres brostenskanter og
græsarmerede vigespor, der sikrer at biler kan passere hinanden
under hensyn. Hvor forholdene tillader det, suppleres med parallelparkering ligeledes i græsarmering. Græsset flyder herved helt
ud til vejens kant og tydeliggør den landskabelige kontekst og fortorvene bevares som spor i den grønne flade.
Overgangen mellem vejen og det fælles friareal er markeret af en række
brosten.
Parkeringen bør ligeledes fastholdes med mindre og spredte parkeringspladser i tilknytning til enklaverne af bebyggelse. Bøgehække omkranser eller afslutter ofte parkeringspladserne mod de
åbne fælles friarealer. Dette princip bør fastholdes og anvendes
ved etablering af nye parkeringspladser.
Lokalplanens formål og indhold
Lokalplanens formål er at muliggøre udviklingsplanen for Psykiatriog Handicap og fastholde området som et værdifuldt kulturmiljø.
Det indebærer sikring af bebyggelsesstrukturen, bestående af enklaver af ens bebyggelse primært opført i 1890’erne og 1920’erne,
samt sikring af områdets bevaringsværdige bygninger, således at
de ikke nedrives eller ombygges væsentligt. Lokalplanen indeholder således bestemmelser, der sikrer den værdifulde bebyggelses
arkitektoniske udtryk og muliggør at eventuelle ændringer kan tilbageføres til oprindeligt udtryk.
Områdets landskab er en væsentlig del af kulturmiljøet. De bevaringsværdige træer, den sammenhængende bevoksning og terrænforhold sikres derfor med nærværende lokalplan. Samtidig
udgør friarealernes parkpræg et betydningsfuldt karaktertræk for
bydelen, hvilket sikres ved bestemmelser, der fastlægger bestemmelser for udformning af friarealerne samt fastsætter at levende
hegn kun må etableres indenfor en afstand af 5 m fra facaderne.
19
Vejprofilets nuværende udformning bidrager til at skabe en rolig og
landsbyagtig atmosfære i bydelen. Principperne for vejprofilets
udformning bevares med nærværende lokalplan. Der gives dog
mulighed for mindre justeringer med henblik på at skabe en større
trafiksikkerhed og en mere hensigtsmæssig trafikafvikling af området.
Lokalplanen har desuden til formål at udlægge området til blandet
bolig-, erhvervs-, og institutions- og offentlige formål, offentligt botilbud med tilknyttede funktioner, samt en mindre del til et område
med daghaver. Lokalplanområdet inddeles i tre delområder, et
område A som omfatter den eksisterende og overvejende bevaringsværdige bebyggelse, et område B som muliggør opførsel af et
nyt offentligt botilbud samt et område C som udlægges til nyttehaver.
Endelig har lokalplanen til formål at sikre at ny bebyggelse i delområde B indpasses i kulturmiljøet ved fastlæggelse af placering,
omfang og arkitektonisk fremtræden.
Bevaring af bebyggelse
Lokalplanen indeholder bestemmelser der sikrer den bevaringsværdige bebyggelse, der bidrager til oplevelsen af et helstøbt kulturmiljø. Lokalplanen sikrer at bebyggelsen ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden tilladelse fra Rudersdal
Kommunalbestyrelse.
Lokalplanens forhold til anden planlægning
Fingerplan 2013
Området ligger, som resten af kommunen, i Fingerplanens udpegning af "det ydre storbyområde (Byfingre)". Det ydre storbyområde
består af et byområde og et landområde.
Lokalplanområdet indgår i byområdet.
Kommuneplan 2013
Forslaget til lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2013, vedtaget den 19. juni 2013 af Rudersdal Kommunalbestyrelse. I lokalplanens område indgår to rammeområder. Den
vestlige del er omfattet af Bi.BE7, og den østlige er omfattet af
Bi.D17.
I forhold til Bi.BE7 forudsætter lokalplanen at det bebyggede etageareal angivet i Bi.BE7 hæves samt, at der gives en bredere
ramme for anvendelsen. Bi.BE7 udlægger området til tæt-lav boliger og etageboliger, erhverv samt offentlige formål med et samlet
etageareal på maksimalt 38.000 m2, hvoraf min. 60 % af etagearealet skal anvendes til boligformål. I dag er etagearealet i området opgjort til 51.144 m2, hvilket betyder at bebyggelsen overskrider den maksimale ramme.
Lokalplanen vil muliggøre én tilbygning pr. villabebyggelse, samt at
uudnyttede loftrum kan udnyttes ved etagebebyggelse. Det betyder, at det samlede maksimale etageareal til området hæves til
55.000 m2. Anvendelsen justeres til blandet bolig, offentlige formål,
udvalgsvarebutikker, publikumsorienterede service, liberale erhverv og rekreative formål.
20
Et mindre areal i den nordlige del af området anvendes i dag til
daghaver. Lokalplanen og Kommuneplantillægget sikrer at arealet
også i fremtiden kan anvendes til dette formål. Rammen der fastlægger at min. 60% af bebyggelsen skal anvendes til boligformål
fjernes, idet den er svær at administrere.
Desuden giver lokalplanen mulighed for at der kan etableres en
udvalgsvarebutik eller en café med et bruttoareal på maksimalt
200 m2. Ifølge kommuneplanen tillades det at etablere enkeltstående butikker udenfor bycentrene, såfremt de etableres med et
maksimalt bruttoetageareal på 200 m2.
Lokalplanen er i overensstemmelse med Bi.D17. Bi.D17 fastlægger anvendelsen til offentligt formål med en maksimal bebyggelsesprocent på 30, og lokalplanen holder sig indenfor rammen.
Kulturmiljø
Hele lokalplanområdet er omfattet af det kortlagte værdifulde kulturmiljø Ebberødgård.
I kulturmiljøudpegningen anbefales det, at der udarbejdes en helhedsplan for Ebberødgårds by- og landområde, hvori der indgår en
strategi for fastholdelse og forbedring af de bygningsmæssige,
landskabelige og oplevelsesmæssige værdier. Der bør også indgå
visioner og bestemmelser for mulighederne for hvor og hvordan,
der fortsat kan bo og leve folk i området. Helhedsplanen bør derfor
danne ramme for fremtidig forvaltning af trafik-, jordbrugs-, frilufts-,
turisme-, byudviklings-, naturinteresser m.v..
Inden for kulturmiljøudpegningen må der kun ske ændringer, som
har til formål at forbedre områdernes landskabs-, natur-, og kulturværdi eller i medfør af allerede gældende bestemmelser i en fredning eller lokalplan.
21
Afgrænsning af kulturmiljøet.
Zonestatus
Den eksisterende zonestatus er i dag byzone og området forbliver
i byzone.
Andre lokalplaner
Lokalplanområdet er omfattet af Lokalplan nr. 64 for et område
mellem Ravnsnæsvej og Rude Skov, Ebberød for tidligere Birkerød Kommune, som aflyses for denne lokalplans område ved lokalplanens endelige vedtagelse.
Klima- og energi
I Tillæg 2 til Kommuneplan 2013 om klimatilpasningsplan er lokalplanområdet ikke udpeget som risikoområde.
Bebyggelse og anlæg på den enkelte ejendom skal overholde den
befæstelsesgrad, der er fastsat i den til enhver tid gældende spildevandsplan. Kravene kan dog fraviges, hvis der udføres andre
klimatilpasningstiltag, som kompenserer for afledning af regnvand.
Befæstelsesgraden er i lokalplanen fastsat til 50% for delområde A
og C. I delområde B skal regnvand ved opførelse af ny bebyggelse
afledes lokalt. Lokalplanen muliggør desuden for grønne tage for
den flade del af taget i delområde B.
22
Derudover stilles der krav til, at nybyggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, således at ny bebyggelse skal opfylde den
energiklasse, der er fastsat i gældende bygningsreglement på
tidspunktet for ansøgning om byggetilladelse.
Trafikplanlægning
Lokalplanområdet trafikforsynes fra nord af Biskop Svanes Vej.
Derudover forsynes området af Tyringevej, som er en sidevej til
Biskop Svanes Vej.
Biskop Svanes Vej snor sig gennem området og har forbindelse til
Birkerød mod vest gennem et villaområde. Denne vejforbindelse er
til gående, cyklende samt kollektiv trafik.
Parkering
I lokalplanområdet er der i dag anlagt ca. 410 p-pladser, hvilket
vurderes tilstrækkeligt i forhold til områdets nuværende anvendelse. Såfremt en ejendom skifter anvendelse eller ved nybyggeri,
skal der udlægges parkeringspladser på baggrund af følgende
parkeringsnormer:
Til tæt-lav bolig bebyggelse skal udlægges 1,5 p-plads pr. bolig.
Til åben-lav bolig bebyggelse skal udlægges mindst 2 p-pladser pr.
bolig.
Til offentlige botilbud skal der udlægges ¾ p-plads pr. beboer.
For erhverv, kontor, institutioner m.v. skal der mindst udlægges 1
p-plads pr. 50 m2 etageareal.
Til børneinstitutioner skal der mindst udlægges 1 p-plads pr. 5
børn.
Til udvalgsvarebutik, dagligvarebutik og publikumsorienteret service skal der udlægges 1 p-plads pr. 50 m2 bruttoetageareal udvalgsvarebutik.
Det nødvendige antal parkeringspladser skal til enhver tid være
anlagt.
Vandforsyningsplan
Lokalplanområdet ligger i Forsyningen Allerød Rudersdal A/S’
vandforsyningsområde.
Området er beliggende i vandvindingsområde Birkerød Vandværk.
Spildevandsplan
Lokalplanområdet ligger inden for et kloakeret opland og er omfattet af spildevandsplan 2013-2016.
Lokalplanområdet ligger i kloakoplandet til Sjælsø renseanlæg.
Den nordlige del af området er fælleskloakeret, og den sydlige er
separatkloakeret.
23
Ved nybyggeri og tilbygning i fælleskloakerede områder er der
krav om nedsivning af tagvand og andet overfladevand i henhold til
kommunens spildevandsplan.
Varmeforsyningsplan
Inden for byzone er der i forbindelse med nybyggeri tilslutningspligt
til den kollektive opvarmningsform, som forsyner det pågældende
område.
Lokalplanområdet ligger i kommunens energiforsyningsområde for
fjernvarme.
Såfremt det ud fra en miljømæssig helhedsbetragtning er hensigtsmæssigt at anvende alternative og mere energirigtige opvarmningsformer eller lavenergibyggeri, er der mulighed for fritagelse for tilslutningspligten.
Naturbeskyttelsesloven
En del af lokalplanområdet er omfattet af en skovbyggelinje. Den
eksisterende bebyggelse, Bøgelunden, der med nærværende lokalplan kan nedrives, er delvist opført indenfor den reducerede
skovbyggelinje. Den fremtidige bebyggelse vil tilsvarende blive
opført indenfor den reducerede skovbyggelinje.
Vådområder, lavbundsarealer og søer
I lokalplanområdet er der 5 søer, der inkl. søbredden er omfattet af
naturbeskyttelseslovens § 3.
Lokalplanområdet er på tre sider omgivet af skove, der fastlægger
skovbyggelinjer, som er reduceret i forhold til den generelle skovbyggelinje på 300 m fra skov, jf. naturbeskyttelseslovens § 17.
Byggelinjerne har varierende afstand til skoven. I forbindelse med
tilladelse til opførsel af nyt byggeri i delområde B er der behov for
en yderligere reduktion af skovbyggelinjen på omkring et par meter
eller en dispensation fra skovbyggelinjen.
Derudover er en mindre sø i den sydvestlige del af området, der
udover skovbyggelinjen også er omfattet af søbyggelinje. Der forudsættes ingen reduktioner i denne beskyttelseslinje.
Fredskovsforhold
I lokalplanområdet er der et mindre areal med fredskovspligt.
Støjforhold
Lokalplanområdet er ikke berørt af støj eller rystelser fra virksomheder, jernbaner eller motorveje.
Drikkevandsinteresser
Lokalplanens område er beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser, men uden for nitratfølsomme indvindingsområder. Lokalplanen giver ikke anledning til ændret anvendelse, der
indebærer nogen risiko for grundvandet.
Lokalplanområdet ligger i Forsyningen Allerød Rudersdal A/S
24
vandforsyningsområde.
Geologisk interesseområde
Lokalplanområdet er ikke udpeget som geologisk interesseområde.
Tilladelser eller dispensationer i medfør af anden lovgivning
Uanset lokalplanens bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse dertil
fra:

Hørsholm Egns Museum angående fortidsminder.1

Vedrørende placering af bygninger, skure, campingvogne og
lignende på arealer indenfor skovbyggelinjen, jf. lov om naturbeskyttelse.

Vedrørende ændringer af den naturlige tilstand af søer og vådområder omfattet af lov om naturbeskyttelse.
Fredningsforhold
Lokalplanområdet er ikke omfattet af fredninger, hverken i henhold
til bygningsfredningslovgivningen eller i henhold til naturbeskyttelsesloven.
"Ved fældning af træer skal naturbeskyttelseslovens § 29 iagttages
vedrørende beskyttelse af bilag IV-arter efter Habitatdirektivet. I
henhold til bekendtgørelse i medfør af jagt- og vildtforvaltningsloven må træer med spættehuller ikke fældes i perioden 1/11 31/8."
Jordforurening
Der foreligger ikke særlig mistanke om forurening af jord eller
grundvand i nærområdet til de i nærværende lokalplan udlagte
byggefelter.
Ejendommene er som helhed omfattet af kommunens områdeklassificering (typisk byområder), hvor jorden som udgangspunkt påregnes at være lettere forurenet. Dette indebærer krav om dokumentation og forureningsklassificering af den jord, der skal køres
bort fra ejendommen. I det omfang jorden viser sig at være ren,
kan den som udgangspunkt frit genanvendes eller bortskaffes.
Eventuel forurenet jord skal bortskaffes efter anvisning fra kommunen.
Servitutter
Der ændres ikke på servitutforhold i forbindelse med lokalplanen. I
forbindelse med nærværende lokalplan vil private byggeservitutter
1
I tilfælde af, at der i forbindelse med jord- og anlægsarbejder findes spor af
fortidsminder, skal arbejdet i henhold til museumslovens § 27 standses, i det
omfang det berører fortidsmindet, og fundet skal straks anmeldes til Hørsholm Egns Museum.
25
og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen,
fortrænges af planen jf. § 18 i Lov om planlægning.
Lov om miljøvurdering
I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget er der foretaget en screening i henhold til lov om miljøvurdering af planer og
programmer (lovbekendtgørelse nr. 989 af 2. juli 2013).
På baggrund heraf er det kommunens vurdering, at planforslaget i
henhold til lovens § 4, stk. 2 medfører, at der ikke skal udarbejdes
en miljøvurdering.
Begrundelsen for ikke at foretage miljøvurdering er baseret på at
lokalplanen er en bevarende lokalplan, som har til hensigt at understøtte og bevare områdets eksisterende miljø. Der stilles ydermere krav til, at nybyggeri opføres som lavenergi bebyggelse samt
at regnvand afledes lokalt. Planen medfører således ikke væsentlige ændringer på miljøet. Det vurderes dog, at den ændrede anvendelse af området vil give en mindre trafikmæssig belastning af
området.
26
Tillæg 4 til Kommuneplan 2013
Kommunalbestyrelsen vedtog den 28. januar 2015 følgende bestemmelse for lokalplanlægningen for rammeområde Bi.BE7 til
erstatning for bestemmelser vedtaget den 19. juni 2013.
Vedtaget bestemmelser for rammeområde Bi.BE7:
Rammenavn
Bi.BE7
Områdets anvendelse
Blandet bolig og erhverv
Fremtidig zonestatus
Byzone
Eksisterende zonestatus
Byzone
2
Maksimalt etageareal
55.000 m
Maksimalt antal etager
3
Maksimal bygningshøjde i meter 12 m
2
Minimum grundstørrelse i m
Blandet bolig, offentlige formål, liberale
Generel anvendelse
erhverv, publikumsorienteret service og
rekreative formål.
27
28
Lokalplanens bestemmelser
Lokalplan 233 for et område ved Ebberød
I henhold til Lov om planlægning, jf. Lovbekendtgørelse nr. 587 af
27. maj 2013 med senere ændringer, fastlægges følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område:
§ 1 Lokalplanens formål
1.1 Det er lokalplanens formål:
At sikre området som samlet kulturmiljø, herunder sikre:

At området som samlet kulturmiljø bevares, herunder
sikre områdets bevaringsværdige bygninger, bebyggelsesstrukturen og det værdifulde landskab.

At udlægge området til blandet bolig, butik, café, liberale erhverv, offentlige formål, herunder institution,
behandlings- og botilbud med døgndækning, offentlig
administration samt offentlig botilbud og lignende.

At ny bebyggelse indpasses i kulturmiljøet og bebyggelsesstrukturen, ved fastlæggelse af placering, omfang og arkitektonisk fremtræden.
§ 2 Lokalplanens afgrænsning og zonestatus
2.1
Planområdet afgrænses som angivet på kortbilag 1 og omfatter følgende matrikelnumre: 1b, 1c, 1d, 1e, 1f, 1g, 1h, 1i,
1k, 1l, 1m, 1n, 1o, 1p, 1q, 1r, 1s, 1t, 1u, 1v, 1x, 1y, 1z, 1æ,
1ø, 1aa, 1ab, 1ac, 1ad, 1ae, 1af, 1ag, 1ah, 1ai, 1ak, 1al,
1am og 1ao Ebberødgård, Birkerød samt alle parceller der
efter den 2. september 2014 udstykkes fra de nævnte ejendomme.
2.2
Området er beliggende i byzone.
2.3
Området opdeles i delområderne A, B og C som vist på tegningsbilag 1.
§ 3 Områdets anvendelse
3.1
Delområde A må kun anvendes til blandet bolig, café, udvalgsvare- eller dagligvarebutik, liberale erhverv, offentlige
formål, herunder institution, behandlings- og botilbud med
døgndækning med tilknyttede funktioner samt offentlig administration og lignende. Se afgrænsning på tegningsbilag 1.
En eventuel café, dagligvare- eller udvalgsvarebutik må
maksimalt gives et bruttoetageareal på 200 m2. Områdets
anvendelse udelukker ikke opstilling af mobilantennemaster
eller andre tekniske anlæg.
3.2
Delområde B må kun anvendes til offentlige formål, herunder
institution, behandlings- og botilbud med døgndækning med
29
tilknyttede funktioner samt offentlig administration og lignende. Se afgrænsning på tegningsbilag 1. Områdets anvendelse udelukker ikke opstilling af mobilantennemaster eller andre tekniske anlæg.
3.3
Delområde C må kun anvendes til daghaver med tilhørende
fællesanlæg. Se afgrænsning på tegningsbilag 1.
§ 4 Matrikulære forhold
4.1
Bortset fra mindre skelreguleringer kan der ikke ske yderligere udstykning i området. Undtaget herfra er matr. nr. 2h Ebberødgård, Birkerød, der kan udstykkes i to. Såfremt matr.
nr. 2h Ebberødgård, Birkerød udstykkes skal skelgrænsen
følge delområdeafgrænsningen.
§ 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold
5.1
Området vejbetjenes fra Ravnsnæsvej via Tyringevej eller
Biskop Svanes Vej.
5.2
Vejene og cykelstierne i området skal så vidt muligt fastholdes med eksisterende bredde og vejprofil. Cykelstier skal så
vidt muligt etableres 1 m fra eksisterende vejprofil, sådan at
der opstår min. 1 m bredt græsareal mellem eksisterende
vejprofil og cykelsti.
5.3
Ny vej i delområde B, Sophie Magdelenes Vej skal gives en
maksimal bredde på 7 m. Asfalten skal afsluttes med to rækker brosten og græsrabat. Såfremt der etableres fortov eller
cykelsti skal der mellem vej og fortov/cykelsti være et græsareal med en min. bredde på 1 m.
Delområde A og C:
5.4
30
Ved ny bebyggelse skal der udlægges et tilstrækkeligt antal
parkeringspladser og mindst:

1,5 p-plads pr. bolig til tæt-lav boligbebyggelse.

2 p-pladser pr. bolig til åben-lav boligbebyggelse.

¾ p-plads pr. bolig til offentlige botilbud samt manøvreareal til handicapbusser og levering og afhentning af varer og affald.

1 p-plads pr. 50 m2 etageareal til erhverv, kontor, institutioner m.v.

1 p-plads pr. 5 børn til børneinstitutioner.

1 p-plads pr. 50 m2 bruttoetageareal til café, dagligvareeller udvalgsvarebutik.
Delområde B:
5.5
Ved ny bebyggelse skal der udlægges et tilstrækkeligt antal
parkeringspladser og mindst:

5.6
¾ p-plads pr. bolig til offentlige botilbud samt manøvreareal til handicapbusser og levering og afhentning af varer og affald.
I delområde B skal der mindst anlægges handicap parkeringspladser svarende til:

1 handicapparkeringsplads pr. 25 parkeringspladser.
5.7
I delområde B skal parkeringspladser anlægges indenfor
arealet, der er markeret på tegningsbilag 4.
5.8
Der kan etableres stier på de på tegningsbilag 3 angivne
friarealer. Stierne må gives en maksimalt bredde på 1,8 m
og skal etableres med fast grus.
5.9
Veje, parkeringspladser, adgangsforhold, stier og gangarealer skal indrettes, så de tilgodeser bevægelseshæmmede og
handicappedes færden, jf. det til enhver tid gældende bygningsreglement.
§ 6 Bebyggelsens omfang og placering
6.1
Der må ikke opføres bebyggelse på de fælles friarealer markeret på tegningsbilag 3. Undtaget herfra er overdækkede
pergolaer, bålpladser, tipi etc.
Delområde A:
6.2
I delområde A må der maksimalt opføres 55.000 m2 etageareal. I området kan der ikke opføres ny selvstændig bebyggelse med undtagelse af skure og udhuse jf. § 6.7, carporte
jf. § 8.11 samt nødvendige tekniske anlæg.
6.3
Såfremt bebyggelse, der ikke er markeret som bevaringsværdig, i delområde A nedrives, kan ny bebyggelse opføres
+/- 1 m indenfor soklen af den eksisterende bebyggelse.
6.4
Ny bebyggelse i delområde A må maksimalt opføres i 3 etager eksklusiv kælderetage med undtagelse af bebyggelse på
matr. nr. 1c og 1ag, der maksimalt må opføres i 2 etager
eksklusiv kælderetage.
6.5
I delområde A kan der maksimalt opføres en tilbygning til
hver villa markeret på tegningsbilag 1.
6.6
Der må ikke opføres altaner eller tilbygninger til etagebebyggelse i delområde A. Dog må uudnyttede loftrum udnyttes.
31
6.7
I delområde A må sekundære bygninger til villaer, som skure, udhuse mv. maksimalt være 20 m2 og maksimalt have en
højde på 3 m. Sekundære bygninger skal minimum placeres
en meter fra skel. Skure og udhuse til den øvrige bebyggelse
skal ske efter en samlet plan godkendt af Kommunalbestyrelsen.
Delområde B:
6.8
I delområde B må der maksimalt opføres 8.500 m2 brutto
etageareal.
6.9
Ny bebyggelse i delområde B skal placeres indenfor byggefelterne angivet på tegningsbilag 4.
6.10 Ny bebyggelse i delområde B må maksimalt opføres i 2 etager eksklusiv kælder.
6.11 Til ny bebyggelse i delområde B skal skure, udhuse mv. placeres indenfor det angivne byggefelt og kan sammenbygges
med bebyggelsen.
6.12 Der må ikke opføres carporte til ny bebyggelse i delområde
B. Dog kan der opføres en overdækning til el-scootere og
lign. i gårdhaverummene. Overdækningen skal fremstå med
en pergola lignende let konstruktion.
Delområde C:
6.13 I delområde C må der ikke opføres ny bebyggelse, såfremt
eksisterende bebyggelse nedrives kan ny bebyggelse opføres inden for soklen af den eksisterende bebyggelse.
6.14 Ny bebyggelse i delområde C må maksimalt opføres i 1 etage.
§ 7 Bebyggelsens ydre fremtræden
Delområde A:
7.1
Bebyggelsen skal i sin arkitektoniske udformning harmonere
med og respektere den eksisterende bebyggelse.
7.2
Bebyggelsen skal fremstå med facader i tegl.
7.3
Tagmaterialet skal være tegl eller naturskifer og må ikke være reflekterende.
7.4
Taget skal fremstå som saddeltag.
7.5
Eventuel ny bebyggelse på matr. nr. 1ah Ebberødgård, Birkerød skal udføres med symmetriske facader.
7.6
Sekundære bygninger, som skure og udhuse skal opføres
med fladt tag og facader i vandret træbeklædning samt
32
fremstå mørk grå som NCS S7500N2, S7502B eller som
NCS-8000.
Delområde B:
7.7
Bebyggelsen skal opføres i sort, mørkegrå eller mørkebrune
tegl.
7.8
Vinduer og altan/terrassedøre skal fremstå med rammer af
træ, det vil sige lakeret, ubehandlet eller olieret træ.
7.9
På bygningens yderside markeret på tegningsbilag 4 skal
hver altan etableres med et indhak i facaden med en minimums dybde på 75 cm i hele altanens længde.
7.10 I facaden mod gårdrum skal vinduer, døre og eventuelle altaner placeres i et samlet bånd. Det samlede bånd af vinduer, døre og eventuelle altaner kan opføres som et fremskudt
facadeparti. Se eventuelt illustration side 6.
7.11 Taget skal på hver enkelt bygning fremstå dels med fladt tag
og dels med saddeltag. Se tegningsbilag 5.
7.12 Saddeltaget skal fremstå med samme materiale som facaden. Det vil sige tegl med tilnærmelsesvist samme farve og
dimension som stenen anvendt på facaden. Facade og tag
skal fremstå skarptskåret, dvs. uden synlige tagrender og
nævneværdigt tagudhæng.
7.13 Der må kun etableres ovenlys i den del af taget, som er fladt.
7.14 Såfremt sekundære bygninger, som skure og udhuse ikke
sammenbygges med bebyggelsen skal de opføres med fladt
tag og facader i vandret træbeklædning samt fremstå i mørk
grå som NCS S7500N, S7502B eller som NCS-8000.
Delområde C:
7.15 Bygningen skal opføres med saddeltag.
7.16 Bygningen skal opføres med facader af vandret træbeklædning og fremstå rødmalet.
§ 8 Bevaringsværdig bebyggelse
8.1
Bygninger angivet på tegningsbilag 2 er bevaringsværdige
og må ikke nedrives uden kommunalbestyrelsens tilladelse.
8.2
Ændring af bebyggelsens ydre facade skal ske i overensstemmelse med bygningens traditionelle fagdeling og byggeskik. Placering af vinduer og døre må ikke ændres og facader i blank mur skal fastholdes som synligt murværk. Hvor
2
NCS – Natural Colour System er et internationalt farvesystem, der ikke
er forbundet med et bestemt produkt, hvilket betyder at alle farvehandlere
kan benytte NCS koder.
33
der efter husets opførelse er sket ændringer, er det tilladt at
føre disse ændringer tilbage til det oprindelige.
8.3
Dørenes og vinduernes størrelse, udformning, opsprodsning
samt materiale må ikke ændres. Hvor der efter husets opførelse er sket udskiftning af vinduer og døre, er det tilladt at
erstatte disse af nye i materialer, farve og udformning, herunder opsprodsning som oprindeligt.
8.4
Farven på pudsede facader på etagebyggeri må ikke ændres. Hvor der efter husets opførelse er sket ændringer, er
det tilladt at føre disse ændringer tilbage til det oprindelige.
Farven på pudsede facader må på villaer ændres til farver
der arkitektonisk og farvemæssigt harmonerer med bygningens arkitektur.
8.5
Farven på vinduesrammer på etagebyggeri opført i
1890’erne skal være lys grå som NCS S1000N og mørk grå
som NCS S5500N. Farven på øvrigt træværk f.eks. udhæng
eller lignende skal være mørk grå som NCS S7500N, NCS
S7502B eller som NCS-8000.
8.6
Farven på vinduesrammer på etagebyggeri opført i
1920’erne skal være hvid som NCS S0500N
8.7
Tagmaterialer må ikke ændres. Hvor der efter husets opførelse er sket ændringer, er det tilladt at føre disse ændringer
tilbage til det oprindelige. Tagrender og nedløbsrør skal udføres i zink.
8.8
Ovenlys vinduer må maksimalt have en bredde på 80 cm og
en højde på 140 cm, og må kun placeres i én række på tagfladen. Overkanten på ovenlys vinduer skal på hvert tag
etableres med samme afstand fra tagryggen og med respekt
for huset symmetri. Farven på vinduesrammer skal være sort
eller mørk grå.
8.9
Der må maksimalt etableres 4 kviste pr. tagflade og kviste
skal etableres med respekt for husets symmetri. Kviste skal
etableres med flunker i zink og vinduers udformning, bredde,
farve og opsprodsning skal udformes som vinduer i facaden.
Der må maksimalt isættes to vinduer pr. kvist.
8.10 Tilbygninger til villaer skal udformes med respekt for villaens
arkitektoniske udtryk.
8.11 Carporte til bebyggelsen, markeret på tegningsbilag 1 som
villaer, skal opføres minimum 5 m fra vejskel. Carporte opføres med saddeltag med hældning 20-30 grader og med tegldækning eller alternativt tagdækning som hovedhus. Udhuse
mv. skal integreres i en eventuel carport. Carporte kan kun
opføres som enkeltcarporte i en maksimal størrelse 3 x 8 m.
Hvor det er muligt, kan opføres dobbelte carporte over skel.
Sådanne må maksimalt have en størrelse på 6 x 8,5 m. Carporte til den øvrige bebyggelse skal ske efter en samlet plan
34
for de enkelte ejendomme. Planen skal godkendes af Kommunalbestyrelsen.
§ 9 Ubebyggede arealer
9.1
Den maksimale befæstelsesgrad for delområde A og C er
0,503. For ny bebyggelse i delområde B skal regnvand afledes lokalt.
9.2
I området er der jf. tegningsbilag 3 udpeget flere bevaringsværdige træer. Træernes rodnet og drypzoner skal respekteres, og træerne må ikke beskæres væsentligt eller fældes
uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen.
9.3
I området er der jf. tegningsbilag 3 udpeget bevaringsværdige sammenhængende bevoksninger. Bevoksningen skal respekteres og må ikke fjernes.
9.4
De på tegningsbilag 3 angivne fælles friarealer skal fremstå
som park med græs, fritstående træer eller mindre grupper
af træer og enkelte buske. Træerne skal fortrinsvis være letløvede arter som eksempelvis bøg, hestekastanje og lind.
Der kan etableres regnbede på de fælles friarealer.
9.5
Hegn i området skal være levende hegn af bøg eller avnbøg,
evt. med et bagvedliggende trådhegn med en maksimal højde på 120 cm. Der må ikke opsættes hegn på de på tegningsbilag 3 angivne fælles friarealer, dog må der opsættes
levende hegn i en zone på 5 m fra etagebebyggelsens facader, selvom dette areal er udpeget som en del af det fælles
friareal.
9.6
Langs veje og på parkeringsarealer kan der plantes træer.
Træarterne skal være moderatvoksende. I grænsen mellem
parkeringsareal og det fælles friareal kan der etableres hække af bøg eller avnbøg.
9.7
I området må der i nødvendigt omfang etableres hegn omkring dyrefolde. Hegnet må maksimalt have et areal svarende til den eksisterende dyrefold. Hegn må maksimalt være
1,2 m højt og skal fremstå med olieret eller ubehandlet træværk eventuelt suppleret med trådhegn. Indenfor hegnet kan
der opstilles et læskur til heste.
9.8
Terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m i forhold til eksisterende terræn kræver kommunalbestyrelsens tilladelse.
Terrænregulering må ikke foretages nærmere naboskel end
1,0 m. Skråninger må ikke være stejlere end 1:1,5 m.
Der må ikke etableres støttemure.
9.9
3
Der må ikke ske opbevaring af både, campingvogne og uindregistrerede køretøjer indenfor lokalplanområdet.
Det svarer til en befæstelsesgrad på 50%.
35
9.10 Der må ikke oprettes oplagsplads indenfor lokalplanområdet.
Dog kan der oprettes en midlertidig oplagsplads i forbindelse
med byggeri i området.
9.11 Belysning af veje, parkeringsarealer og stier må ikke være til
gene for omgivelserne, og lyskilden må maksimalt placeres
3,5 m over terræn.
9.12 I delområde B kan der etableres pergola og beplantning i
form af f.eks. højbede, træer eller mindre buske i gårdrummene.
§ 10 Tekniske anlæg
10.1 Skilte skal placeres i tilknytning til indkørslen til den enkelte
bebyggelse. Der må kun opstilles et fritstående skilt ved hver
bebyggelsesenhed. Skiltenes højde må maksimal være 40
cm og skiltets bredde på ikke overstige 80 cm. Fra underkant af skiltet til terræn må der maksimalt være 50 cm. Lysskilte og reklameflag tillades ikke. Byggepladsskilt kan tillades opstillet i byggeperioden.
10.2 Ny bebyggelse skal opføres som lavenergibebyggelse og
opfylde den energiklasse, der er fastsat i gældende bygningsreglement på tidspunktet for ansøgning om byggetilladelse.
10.3 Solenergi må etableres på flade tage. På bygninger der ikke
er bevaringsværdige kan der etableres solenergi på saddeltage under forudsætning af, at panelerne fremstår arkitektonisk og skalamæssigt som tegltag. Solenergi må ikke placeres på terræn.
10.4 Elektriske ledningsanlæg må kun etableres eller omlægges i
form af jordkabler.
10.5 Området forsynes af fjernvarme, og der er tilslutningspligt i
området.
10.6 Der kan etableres jordvarme. Jordvarme skal etableres således, at det ikke foranlediger fældning af bevaringsværdige
træer, og terrænet skal efter etablering af jordvarme fremstå
uændret i forhold til terræn og evt. fældning af bevoksning og
træer skal reetableres.
10.7 Tekniske anlæg med et areal over 10m2 og en højde over
2,10 m skal ved placering og udformning tilpasses områdets
karakter.
10.8 Vindmøller må ikke opsættes i området. Parabolantenner på
bygninger må ikke overstige bygningsprofilen og må ikke opsættes på den del af facaden og taget som vender mod vejen.
10.9 Mobilantennemaster kan placeres på de fælles friarealer i
skovbevoksede områder.
36
§ 11 Før ny bebyggelse tages i brug
Før ny bebyggelse tages i brug:
11.1 Skal der være sikret vejadgang, p-pladser samt tilslutning til
varmeforsyning, afvanding, kloak samt anden teknisk infrastruktur der er nødvendig for bygningens anvendelse.
§ 12 Ophævelse af Lokalplan 64
12.1 Lokalplan 64 for et område mellem Ravnsnæsvej og Rude
Skov, vedtaget af Birkerød Kommune, den 13. januar 1993
ophæves for så vidt angår lokalplanområdet, i forbindelse
med den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan.
§ 13 Ophævelse af servitutter
13.1 Følgende servitutter aflyses i forbindelse med endelig vedtagelse af lokalplanen:
 Ingen bestemmelser
Lokalplanens retsvirkninger
Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge
§ 18 i Lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt
anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.
Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte
som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv pligt til at udføre de
anlæg med videre, der er indeholdt i planen.
Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens
bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne
i planen. En bestemmelse i en lokalplan, hvis indhold er fastlagt i
aftale med en statslig eller regional myndighed, kan dog kun fraviges ved en dispensation med den pågældende myndigheds godkendelse.
Et område, der omfattes af lokalplanen, udlægges til offentlige formål. Det betyder, at ejeren efter § 48 i Lov om planlægning under
visse forudsætninger kan kræve ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning.
Videregående afvigelser fra lokalplanens bestemmelser kan kun
gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jfr. § 18 i Lov om
planlægning.
Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og Lov
om planlægning.
37
Vedtagelsespåtegning
Rudersdal Kommunalbestyrelse vedtog den 28. januar 2015 Lokalplan 233 for et område i Ebberød endeligt.
Jens Ive
Borgmester
38
/
Iben Koch
Direktør

Bis
1ap
kop
1a
sV
ane
Sv
ej
1e
C
1i
1f
1b
1k
1o
1c
1l
1n
1p
1q
1m
1s
1r
1d
1g
1u
1t
1v
1h
A
1ak
1z
1y
1æ
1x
1aa
1am
1ø
1ac
1ad
B
1an
Bis
kop
V
es
n
a
Sv
ej
1ab
1af
1ae
1al
1ag
1ai
1ah
1ao
A
Lokalplanens afgrænsning
Delområde afgrænsning
Delområde
Villabebyggelse
LOKALPLAN 233
for et område i Ebberød
1g
TEGNINGSBILAG 1
Lokalplanens afgrænsning, delområder,
eksisterende forhold og matrikler
Mål 1:4000
Dato: 04.08.2014

Bis
1ap
kop
1a
sV
ane
Sv
ej
1e
1920'erne
1i
1f
1b
1k
1o
1c
1l
1n
1p
1q
1m
1s
1r
1d
1g
1u
1t
1890'erne
1v
1h
1z
1y
1æ
1x
1ak
1aa
1am
1ø
1ac
1ad
1an
kop
Bis
sV
ane
v
S
1ab
ej
1ae
1af
1al
1920'erne
1ag
1ah
1ai
1ao
LOKALPLAN 233
for et område i Ebberød
1g
Lokalplanens afgrænsning
Bebyggelse med bevaringsbestemmelser
Bevaringsværdi 1-3
Bevaringsværdi 4
Bevaringsværdi 5-7
Tidsperiode for bebyggelse
TEGNINGSBILAG 2
Bevaringsværdig bebyggelse
Mål 1:4000
Dato: 04.08.2014
Bevaringsværdige træer
Bis
1ap
Acer sp.
Ahorn
Avnbøg
Birk
Bøg
Douglasgran
Eg
Fyr
Hestekastanje
Hjertetræ
Lind
Lærk
Nordmandsgran
Platan
Rødbøg
Røn
Thuja
Tsuga
Tulipantræ
Valdnød
Vandgran
Ægte kastanje
kop
1a
sV
ane
Sv
ej
1e
1i
1f
1b
1k
1o
1l
1n
1c
1p
1q
1m
1s
1r
1d
1g
1u
1t
1v
1h
1æ
1x
1ak
1z
1y
1aa
1am
1ø
1ac
1ad
1an
ko
Bis
v
pS
1ab
j
Ve
s
e
an
1ae
1af
1al
1ag
1ah
1ai
1ao
LOKALPLAN 233
for et område i Ebberød
1g
Lokalplanens afgrænsning
Fælles friareal med parkkarakter
Bevaringsværdig sammenhængende bevoksning
Eksisterende dyrefold
TEGNINGSBILAG 3
Fri- og ubebyggede arealer
Mål 1:4000
Dato: 04.08.2014
(6)
(12)
(1)
(4)
(3)
(1)
(27)
(1)
(14)
(3)
(46)
(1)
(1)
(18)
(5)
(6)
(14)
(2)
(3)
(2)
(3)
(1)


Bis
kop
1ap
sV
ane
Sv
1a
10a
ej
1e
C
3
1i
1f
1b
1k
1o
1c
1l
1n
1p
1q
1m
1d
1g
1u
1t
1v
1h
A
1ak
1z
1y
1æ
1x
1s
1r
1aa
1am
1ø
1ac
1ad
B
1an
van
pS
o
k
Bis
ej
es V
1ab
1ae
1af
1al
1ag
1ai
1ah
1ao
LOKALPLAN 233
1g
for et område i Ebberød
A
Lokalplanens afgrænsning
Delområde afgrænsning
Delområde
Fremtidig byggefelt
Fremtidig parkering
Udvendig facade
TEGNINGSBILAG 4
Fremtidige forhold - delområde B
Mål 1:4000
Dato: 17.12.2014

LOKALPLAN 233
for et område i Ebberød
TEGNINGSBILAG 5
Illustrationsplan - delområde B
(konkurrenceforslag)
Mål Dato: 04.08.2014
Nærmere oplysninger om lokalplanen kan fås ved henvendelse til:
Rudersdal Kommune, Byplan
Rådhuset
Øverødvej 2
2840 Holte
Telefon 46 11 25 00
e-mail: [email protected]
Åbningstid:
Mandag og tirsdag
Onsdag
Torsdag
Fredag
kl.10.00–15.00
lukket
kl.10.00–19.00
kl. 8.00–11.00