LOKALPLAN 33-004 Resenbro FORSLAG - 16-12-2009
LOKALPLAN 33-004 Børnecenter Solbo Resenbro FORSLAG Fremlægges i offentlig høring fra 29. april 2015 til 25. juni 2015 Indholdsfortegnelse Formål 1 Bestemmelser 2 1. Formål 3 2. Områdets afgrænsning og zonestatus 4 3. Områdets anvendelse 5 4. Udstykning 6 5. Veje, stier og parkering 7 6. Bebyggelsens omfang og placering 9 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 10 8. Ubebyggede arealer og beplantning 11 9. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug 12 10. Ophævelse af eksisterende lokalplan 13 11. Lokalplanens retsvirkninger 14 Redegørelse 15 Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning 16 Lokalplanens formål og baggrund 17 Eksisterende forhold 18 Fremtidige forhold 19 Miljøvurdering 20 Lokalplanens forhold til anden planlægning 21 Tilladelser fra andre myndigheder eller efter anden lovgivning 23 Juridiske kort 25 Hvad er en lokalplan? 26 Andre sagsbilag 27 Lokalplanens formål Lokalplanen skal give Børnecenter Solbo brede rammer for udformning og placering af fremtidig bebyggelse, så institutionen kan udvikle sig i takt med nye behov og muligheder. Herunder give mulighed for at både bygningsanlæg og udendørs lege- og opholdsarealer kan udvikles og udbygges med udgangspunkt i den eksisterende bygning. Lokalplanen skal også sikre, at ny bebyggelse og nye legeområder udformes og placeres, under hensyn til beliggenheden ud til skoven og de omliggende naboer. Bebyggelsen tænkes primært opført indenfor lokalplanens delområde I. Der udlægges dog også areal, der kan sikre, at hvis der med tiden bliver behov for yderligere bebyggelse kan den etableres uden at der skal gennemføres en ny lokalplanproces. LOKALPLAN 33-004 1 LOKALPLAN 33-004 2 1. Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanens formål er: Ad 1.1: Der kan ikke dispenseres fra lokalplanens formål At give mulighed for at institutionen og de tilhørende udendørs lege- og opholdsarealer, kan udvikles og udbygges med udgangspunkt i den eksisterende bygning At ny bebyggelse og nye legeområder udformes og placeres, under hensyn til beliggenheden ud til skoven og til naboerne At der bliver brede rammer for udformning og placering af bebyggelse, så institutionen kan udvikle sig i takt med nye behov og muligheder At bebyggelsen kan opføres i etaper. LOKALPLAN 33-004 3 2. Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanens grænse er vist på kortbilag 1, og omfatter matr.nr. 11 e Skellerup By, Linå, del af matr.nr. 11 a Skellerup By, Linå og del af matr. nr. 19 b Skellerup By, Linå, del af 7.000a, samt alle parceller der efter 1. december 2014 udstykkes fra de nævnte ejendomme i lokalplanområdet. 2.2 Lokalplanområdet opdeles i delområderne I, II, III og IV som vist på kortbilag 1 og 2. 2.3 Lokalplanområdet ligger dels i byzone og dels i landzone. Områder i landzone overføres til byzone ved lokalplanens endelige vedtagelse. Dog undtaget delområde II som forbliver landzone. LOKALPLAN 33-004 Ad 2.3: Arealet nord for Dybdalsvej er bevokset med skov og krat og har status af fredskov. Der er ikke planer om bebyggelse i området, som alene skal bruges rekreativt. Området fastholdes derfor i landzone. 4 3. Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til offentlige formål, i form af dag- og døgninstitutioner med tilhørende boliger, samt til de aktiviteter, der naturligt vil være knyttet til institutioner af denne karakter. Herudover må området anvendes til skov og rekreative formål, samt aktiviteter i tilknytning hertil. 3.2 Delområde I må kun anvendes til institutionsbebyggelse og boliger i tilknytning hertil samt til parkerings-, opholds- og legearealer. Delområde II må kun anvendes til rekreative formål som skov og stier samt offentligt tilgængelige p-pladser i tilknytning til Gjernbanestien og til institutionen. Der må ikke bygges i området. Ad 3.2: Delområde III reserveres til en fremtidig mulig udbygning af institutionen. Der er ikke ved lokalplanens vedtagelse planer om at udnytte arealet. Indtil udbygningen bliver aktuel skal området henligge som skov. Delområde III må kun anvendes til bolig- og institutionsbebyggelse med tilhørende opholds- og legearealer. Området skal henligge som skov, indtil byggeri til udvidelse af institution igangsættes. Området må ikke bebygges før 80% af byggemulighederne i delområde I er udnyttet. Delområde IV omfatter eksisterende vej. Området må ikke anvendes til andet end vejformål. 3.3 I delområde I og III må der uden for byggefelterne opføres mindre bygninger på maks. 15 m2, til opbevaring af lege- og haveredskaber m.m. samt bygninger og anlæg nødvendige for privat, fælles og offentlig forsyningsvirksomhed, f.eks. transformerstationer, masteanlæg, regnvandsbassin, fælles affaldsplads og andre tekniske anlæg. Bygningerne skal placeres og udformes, så de er tilpasset øvrig bebyggelse i lokalplanområdet. 3.4 Der kan indenfor området opstilles telemast fx for mobilantenne med tilhørende teknikskabe. Mast og teknikskabe skal placeres ved mærket X på kortbilag 2. LOKALPLAN 33-004 5 4. Udstykning 4.1 Lokalplanområdet kan ikke udstykkes yderligere. Matrikler indenfor lokalplanområdet kan sammatrikuleres, ligesom der kan foretages mindre skeljusteringer. LOKALPLAN 33-004 6 5. Veje, stier og parkering 5.1 Der udlægges areal til nye stier, parkeringspladser og manøvrearealer som vist på kortbilag 2. Ad 5.1: Stier, parkeringspladser og manøvrearealer skal anlægges efter vejlovgivningens regler. 5.2 Lokalplanområdet skal have ind- og udkørsel fra Dybdalsvej. Ind- og udkørsler skal placeres efter nærmere aftale med Silkeborg Kommune. 5.3 Ved overkørsler fra p-arealer skal der etableres hjørneafskæringer, jf. § 39 i lov om offentlige veje ( jf. lovbek. nr. 1048 af 3. november 2011). Der skal også sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. 5.4 Stien i delområde II er en del af Gjernbanestien. Stien skal anlægges som rekreativ natursti, med et profil og en belægning, der svarer til Gjernbanestien i øvrigt. Ad 5.4: Gjernbanestien er ikke anlagt på strækningen langs med Dybdalsvej. Cyklister og gående er i dag henvist til at gå ad Dybdalsvej. 5.5 Stier, parkerings- og manøvrearealer skal etableres med belægninger, som regnvand kan trænge igennem, fx græsarmering, særlige belægningssten, grus, stenmel eller lign. Dog undtaget Gjernbanestien gennem delområde II, som skal anlægges med belægning som Gjernbanestien i øvrigt jf. 5.4. Ad 5.5: Regnvand skal som udgangspunkt håndteres indenfor lokalplanområdet. Bestemmelsen skal sikre, at regnvand så vidt muligt nedsives, med henblik på at imødegå følger af evt. skybrud. 5.6 Der skal ved opførelse af ny tilbygning og ombygning af hovedbygning, etape I og II, udlægges areal til min. 40 p-pladser. Der skal til bebyggelse indenfor delområde III udlægges areal til yderligere 15 p-pladser, med mindre det kan dokumenteres, at der ikke er behov herfor. P-pladserne til bebyggelse i delområde III kan anlægges indenfor delområde II, såfremt det sikres at p-pladserne bliver offentligt tilgængelige og kan udnyttes i tilknytning til brug af Gjernbanestien. Såfremt p-pladserne i delområde II er anlagt inden bebyggelse i delområde III igangsættes, kan bebyggelsen opføres uden at der etableres yderligere p-pladser, idet det forventes, at der kan ske en dobbeltudnyttelse af p-pladserne. Såfremt bebyggelsen ikke opføres og ombygges under et, skal der udlægges areal til et antal p-pladser, der relativt svarer til byggeriets omfang. Antallet af handicappladser bestemmes i henhold til bygningsreglementets bestemmelser med tilhørende anvisninger. P-pladser skal anlægges på arealer udlagt hertil, i det omfang der er brug for dem. LOKALPLAN 33-004 Ad 5.6: Bestemmelserne skal sikre, at der er tilstrækkeligt store arealer udlagt til parkering. Dog således at Ppladser kun anlægges i det omfang, der er brug for dem. Det betyder, at de arealer, der er udlagt til p-arealer, kun skal befæstes, i den udstrækning, der er behov for p-pladserne. Herved sikres det, at der ikke ligger store p-plads arealer ubenyttede hen. P-pladsantallet for etape I og II er beregnet ud fra et etageareal på 2.400 m2. Det svarer til 1 p-plads pr. 60 m2. Der er udlagt areal til offentligt tilgængelige p-pladser i delområde II. En forudsætning for ibrugtagning af bebyggelse i delområde III er at disse p-pladser er etableret. Det antages, at der kan ske en dobbeltudnyttelse af p-pladserne, således at de kan udnyttes af institutionen i dagtimerne på hverdage, og af brugere af Gjernbanestien hovedsageligt i weekender og udenfor normal arbejdstid. Der må dog ikke være 7 restriktioner på brugen af pladserne, som skal være offentligt tilgængelige. Ved opførelse af bebyggelse i delområde III svarer krav om 15 ppladser til ca. 1 p-plads pr. 67 m2. 5.7 P-pladser skal afskærmes mod naboer af beplantning. Parkeringspladser i delområde II skal fremstå grønne og opdelt i enklaver på max. 5 p-pladser, der adskilles af beplantning. Ppladserne skal etableres med græsarmering, grusbelægning eller lignende, der kan understrege områdets rekreative karakter. 5.8 Parkeringspladser i delområde II kan etableres uden landzonetilladelse (bonusvirkning). LOKALPLAN 33-004 8 6. Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Ny bebyggelse skal placeres inden for de fastlagte byggefelter, som er vist på kortbilag 2. Byggefeltet ligger min. 2,5 m fra naboskel. Ad 6.1: Byggefelt A ligger 2,5 m fra skel mod nabo mod nordøst. Bebyggelse kan i øvrigt ikke placeres nærmere vej end eksisterende bygning. 6.2 Det samlede etageareal må ikke overstige 2.400 m2 indenfor byggefelterne A+C til sammen 1.000 m2 indenfor byggefelt B Bebyggelse i byggefelt B, i delområde III, må ikke påbegyndes før min. 80% af byggemulighederne i delområde I er udnyttet. 6.3 Ny bebyggelse indenfor byggefelterne A og B må ikke opføres med en højde, der overstiger 6 m over terræn. Eksisterende bebyggelse i delområde C langs med Dybdalsvej kan ombygges til en højde på max. 8.5 m. Ad 6.3 Det er hensigten med højdebestemmelserne at bebyggelsen ikke må virke mere dominerende i forhold til nabobebyggelse og skov, end hvis der blev etableret en tæt-lav boligbebyggelse i området. 6.4 Ny bebyggelse skal opføres efter en samlet plan for hele området. Ad 6.4: Bestemmelsen skal sikre, at såfremt der sker ændringer i placeringen af en del af bebyggelsen, så revideres den samlede plan, så der fortsat er sammmenhæng i bebyggelsen. 6.5 Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning (naturgas), el, vand og kloakering efter de enkelte forsyningsvirksomheders til enhver tid gældende regler. Ad 6.5: Såfremt bebyggelsen opføres som lavenergibyggeri fritages denne fra tilslutningspligten til den kollektive varmeforsyning jf. Planlovens § 19, stk. 4. Lavenergibyggeri betyder, at byggeriet opfylder klassifikationskravene til lavenergibyggeri i Bygningsreglementet, der er gældende på byggetidspunktet. Tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning er betinget af, at Silkeborg Kommune efterfølgende godkender et projektforslag efter varmeforsyningsloven, og at der kan opnås forsyning fra forsyningsanlægget ved byggeriets ibrugtagning. LOKALPLAN 33-004 9 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Ny bebyggelse skal udføres således, at hver etape af bebyggelsen fremtræder med en ensartet karakter. Ad 7.1 Det betyder dog ikke at alle bygningsdele skal fremtræde ens. Men det skal tilstræbes at alle bygninger i den pågældende etape får et udtryk og en karakter, der sikrer at de opleves som samhørige. 7.2 I området må ingen form for kommerciel skiltning eller reklamering finde sted. 7.3 Der kan indenfor området opføres en mast for mobilantenner med en højde på maks. 36 m, med tilhørende teknikskabe. Teknikskabe indenfor området skal opføres som en samlet enhed. Master og teknikskabe skal placeres i princippet som vist på kortbilag 2. Master og teknikskabe skal skjules bag en beplantning, der skal holdes i en bredde på min. 1 m og en højde på min. 1,8 m. 7.4 På udvendige bygningssider samt på tagfladen må blanke og reflekterende materialer kun anvendes til vinduer, solfangere og solceller. LOKALPLAN 33-004 Ad 7.4: Materialer betegnes som blanke og reflekterende, når de har en glans, som svarer til en malet overflade med et glanstal over 20. 10 8. Ubebyggede arealer og beplantning 8.1 Arealer, som ikke anvendes til vej og parkering eller bebyggelse m.m., skal anlægges som legeplads, have eller grønne fælles friarealer, i overensstemmelse med intentionerne vist på illustrationsplanerne kortbilag 3 og 4. 8.2 Grønne arealer, legepladser m.m. jf. § 8.1 skal anlægges og beplantes efter en samlet plan. Arealerne kan dog anlægges etapevist, i takt med udbygningen af området. 8.3 Skovbevoksningen indenfor delområde III skal opretholdes, indtil bebyggelse til udvidelse af institutionen skal igangsættes jf. 3.2. Der skal tillige i delområde III fastholdes/etableres afskærmende skov eller beplantningsbælter, i en udstrækning som vist på kortbilag 2. Ad 8.3: Beplantningen kan dog udtyndes og fornys efter nærmere aftale med Silkeborg Kommune . 8.4 Det samlede befæstede og bebyggede areal må ikke overstige 50 % af grundens areal, med mindre befæstelsen udføres med materialer, der er gennemtrængelige for regnvand. Ad 8.4: Baggrunden for kravet er, at regnvandssystemet er dimensioneret efter en samlet befæstelse på 50 %. Befæster man yderligere, er der risiko for oversvømmelser andre steder på systemet. 8.5 Der skal i skel mod nabo etableres hæk eller et bælte af buskbeplantning, som stedvist kan suppleres med træer, som vist på kortbilag 2. Beplantningen skal etableres med hjemmehørende danske plantearter. Ad 8.5: Bestemmelsen skal sikre, at der etableres en grøn afskærmning mod naboerne. Valg af plantesort skal aftales med de pågældende naboer. 8.6 Der skal udlægges areal til indretning af plads til opsamling af affald, herunder genanvendeligt affald. Placering, indretning og adgang til pladsen skal ske i henhold til gældende regulativer. Større både, uindregistrerede køretøjer og campingvogne må ikke opbevares inden for lokalplanområdet. Ad 8.6: Der kan alternativt indrettes en fælles plads for flere ejendomme. Placering og indretning af en sådan fælles plads skal aftales med Silkeborg Forsyning A/S. 8.7 Ved etablering af beplantningsbælter og anden afskærmende beplantning skal der vælges hjemmehørende danske arter af træer, buske og klatreplanter, svarende til den eksisterende beplantning i området. Ad 8.7: Bestemmelsen hindrer ikke, at der på have- og legearealer anvendes andre plantearter. 8.8 Master og teknikskabe skal afskærmes af beplantningsbælter, der skal holdes i en bredde på min. 1 m og en højde på min. 1,8 m jf. 7.3. LOKALPLAN 33-004 11 9. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug 9.1 Ny bebyggelse indenfor delområde I må ikke tages i brug før: Bebyggelsen er tilsluttet fælles forsynings- og ledningsanlæg jf. § 6.5, Parkeringsarealer er etableret jf. § 5.6. Grønne friarealer og beplantningsbælter indenfor delområdet er anlagt og beplantet jf. § 8, eller der foreligger en godkendt plan for områderne med tidsfrister for etablering. Såfremt en bebyggelse ikke opføres under ét, skal der til hver udbygningsetape være anlagt en tilsvarende del af fællesarealerne. 9.2 Ny bebyggelse indenfor delområde III må ikke tages i brug før: Min. 80% af byggemulighederne indenfor delområde I er udnyttet Bebyggelsen er tilsluttet fælles forsynings- og ledningsanlæg jf. § 6.5, Parkeringpladser er etableret jf. § 5.6. Grønne friarealer indenfor delområdet er anlagt og beplantet jf. § 8, eller der foreligger en godkendt plan for områderne med tidsfrister for etablering. Såfremt en bebyggelse ikke opføres under ét, skal der til hver udbygningsetape være anlagt en tilsvarende del af fællesarealerne. Ad 9.2: Der er udlagt areal til offentligt tilgængelige p-pladser i delområde II. En forudsætning for ibrugtagning af bebyggelse i delområde III er at disse p-pladser er etableret. Det antages, at der kan ske en dobbeltudnyttelse af p-pladserne, således at de kan udnyttes af institutionen i dagtimerne på hverdage, og af brugere af Gjernbanestien hovedsageligt i weekender og udenfor normal arbejdstid. Der må dog ikke være restriktioner på pladserne som skal være offentligt tilgængelige. 9.3 Master og teknikskabe må ikke tages i brug, før der er etableret afskærmende beplantning, som angivet i § 8.8. LOKALPLAN 33-004 12 10. Ophævelse af eksisterende planer 10.1 Lokalplan nr.181.01 vil blive ophævet, på de arealer, der er omfattet af nærværende lokalplan nr. 33-004. Ophævelsen sker ved den endelige vedtagelse af lokalplan 33-004 og offentliggørelsen heraf. LOKALPLAN 33-004 13 11. Lokalplanens retsvirkninger 11.1 Ifølge planlovens § 18 gælder lokalplanens bestemmelser fra den dag, det er offentliggjort, at byrådet har vedtaget planen endeligt. Herefter må ejendomme i lokalplanområdet kun bebygges, udstykkes og i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planen. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen, jfr. planlovens § 47. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en eventuel dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation, og der skal gives mindst 14 dages frist til at fremkomme med eventuelle bemærkninger herom. Først herefter kan byrådet ifølge § 19 i planloven give dispensation. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved at tilvejebringe en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jf. planlovens § 18. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen jf. ovenfor. Anvendelsen af området er fastlagt til offentlige formål. Det betyder, at ejere efter § 48 i planloven under visse omstændigheder kan kræve ejendommene overtaget af kommunen mod erstatning. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven. En del af området overføres med lokalplanens vedtagelse fra landzone til byzone. Ejere af ejendomme, der benyttes til landbrug m.m., og som med lokalplanen overføres til byzone, kan efter Planlovens § 47 a forlange den del af ejendommen, der overføres til byzone, overtaget af kommunen, inden 4 år efter overførslen. Bestemmelserne finder alene anvendelse, hvis ejendommen på det tidspunkt ejeren forlanger en overtagelse, fortsat benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage. LOKALPLAN 33-004 14 LOKALPLAN 33-004 15 Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning Lokalplanområdet omfatter ejendommen Dybdalsvej 13, matr.nr. 11 e Skellerup By, Linå samt del af det bagvedliggende skovareal, matr.nr. 11 a Skellerup By, Linå. Herudover er medtaget del af Dybdalsvej og del af det nordfor liggende skovområde matr. nr. 19 b Skellerup By, Linå. Selve ejendommen huser Børnecenter Solbo, der er en institution for svært handicappede børn. Institutionen ligger centralt i Resenbro, omgivet af boligbebyggelse mod øst og vest, skov mod syd og Dybdalsvej mod nord. Institutionen er i dag velintegreret i lokalsamfundet, og der foregår en gensidig udnyttelse af de faciliteter, der findes på institutionerne og skolen i området. Ejendommen ejes af Silkeborg Kommune, og omfatter i dag et areal på 6.583 m2 og er bebygget med et etageareal på ca. 1.375 m2 svarende til ca. 21%. Projektet anslår, at der vil være behov for opkøb af ca. 5.200 m2 af det bagvedliggende skovareal. De berørte arealer er i dag privatejede, og noteret som fredskov. Herudover er i lokalplanområdet medtaget fredskovsarealer nord for Dybdalsvej. Arealerne ejes i dag af BaneDanmark, men forventes overdraget til Silkeborg Kommune i forbindelse med etablering af Nordskovvej. Fredskovsforpligtelserne forventes opretholdt, idet det forventes at p-pladserne kan etableres på baggrund af tilladelse efter skovloven. LOKALPLAN 33-004 16 Lokalplanens formål og baggrund På Solbo har beboerne, som alle er børn med svære handicaps, et behov for mere fleksible rammer og flere kvadratmeter. Institutionen, der ligger på Dybdalsvej 13 i Resenbro, skal derfor om- og tilbygges, så den kan imødekomme både de nuværende - og fremtidige behov. Årstiderne Arkitekter A/S har, på vegne af Solbo, udarbejdet et projektforslag, som angiver, hvordan om- og tilbygningen kan ske. Lokalplanen skal give brede rammer for udformning og placering af bebyggelse, så institutionen kan udvikle sig i takt med nye behov og muligheder. Herunder give mulighed for at Børnecenter Solbo og de tilhørende udendørs opholdsarealer kan udvikles og udbygges med udgangspunkt i den eksisterende bygning. Lokalplanen skal samtidigt sikre, at ny bebyggelse og nye legeområder udformes og placeres, under hensyn til beliggenheden ud til skoven og de omliggende naboer. Bebyggelsen tænkes primært opført indenfor lokalplanens delområde I. Der udlægges dog også areal, der kan sikre, at hvis der med tiden bliver behov for yderligere bebyggelse, kan den etableres i delområde III, uden at der skal gennemføres en ny lokalplanproces. LOKALPLAN 33-004 17 Eksisterende forhold Projektforslaget omfatter ejendommen Dybdalsvej 13, matr.nr. 11 e Skellerup By, Linå samt del af skovarealerne syd og nord for ejendommen, matr.nr. 11 a Skellerup By, Linå og matr. 19b Skellerup By, Linå. Dybdalsvej 13 ejes af Silkeborg Kommune. Ejendommen anvendes i dag som institution for svært handicappede børn. Døgnafdelingerne, Kvisten og Regnbuen, råder i dag over i alt 16 døgnpladser, hvoraf de fire pladser anvendes til døgnaflastning. Herudover tilbydes der weekendaflastninger for 5 børn. Børnehaven Solsikken er normeret til 10 børn i alderen 0-6 år. Institutionen ligger omgivet af boligbebyggelse mod øst og vest, skov mod syd og Dybdalsvej mod nord. Nord for Dybdalsvej ligger et bælte af skov, på de tidligere banearealer. Ejendommen omfatter i dag et areal på 6.583 m2 og er bebygget med et etageareal på ca. 1.375 m2 svarende til ca. 21%. Ejendommen ligger i byzone og er i dag omfattet af lokalplan 181.01, der fastlægger anvendelsen til åben-lav boligbebyggelse. Det bagvedliggende skovareal ligger i landzone, og er ikke lokalplanlagt. Området ligger i kommuneplanens rammeområde 33-R-03. Ligeledes ligger det nuværende baneareal nord for Dybdalsvej i landzone. Heller ikke dette område er omfattet af lokalplan. Denne del af området ligger indenfor kommuneplanens rammeområde 33-R-01. På baggrund af projektforslaget anslås det, at der vil være behov for opkøb af ca. 5.200 m2 fredskov, syd for ejendommen. Arealerne er i dag privatejede. Herudover omfatter lokalplanen fredskovsarealer nord for Dybdalsvej. De berørte arealer er i dag ejet af BaneDanmark, men forventes overdraget til Silkeborg Kommune indenfor kort tid. Skovloven Da byggeriet delvist skal placeres indenfor arealer, der er pålagt fredskovspligt, vil realiseringen af lokalplanen forudsætte dispensation fra skovloven. Myndighed er Naturstyrelsen, Søhøjlandet. Skoven vurderes at være af meget begrænset naturværdi jf. notat af 9. juli 2014. Solbo's nuværende bemanding: I hverdagen er der: 7 medarbejder på Kvisten og i Regnbuen fra 6.00 til 9.00 og igen fra 15.00 til 22.30. 2 nattevagter fra 22.30 til 6.30 5 medarbejder i TAP gruppen fra 7 til 14 9 medarbejder i Solsikken fra 7 til 16.30 3 ledere I weekender er der: 7 medarbejder fra 6.00 til 22.30 2 nattevagter fra 22.30 til 6.30 1 medarbejder i TAP gruppen fra 7.00 til 14.00 om lørdagen ( der er ingen om søndagen) Der er 3 medarbejdere i weekend aflastning hver anden weekend fra 6.00 til 22.00 Herudover er der tilknyttet en række administrative medarbejdere til Solbo. En del af de administrative medarbejdere har i dag kontorplads på Silkeborg rådhus. Disse kontorpladser ønskes flyttet, så de ligger i tilknytning til institutionen. LOKALPLAN 33-004 18 Fremtidige forhold Som 1. etape opføres en ny tilbygning. Tilbygningen skal rumme 16 bo-enheder fordelt på fire levegrupper, samlet omkring et nyt industrikøkken. I alt ca. 1.000 m2. 2. etape omfatter ombygning af den eksisterende hovedbygning til aflastningsafdeling i stueetagen og administrative funktioner på 1. etage. Ved ombygningen vil der blive indrettet 8 døgnpladser i den eksisterende bygning, så det samlede antal pladser på institutionen bliver 24. Medarbejderantallet forventes øget med ca. 4 medarbejdere. Herudover forventes det at ca. 20 administrative medarbejdere, der er tilknyttet Solbo, fremover vil få kontorplads i bygningerne. Det kan ikke udelukkes, at der på sigt vil opstå behov for at udvide Solbo yderligere. Projektet omfatter derfor også forslag til en mulig placering af yderligere bebyggelse. Der er dog ikke i dag planer om at udvide yderligere. Den bygningsmæssige udvidelse vil på sigt omfatte et areal på ca. 2.000 m2. Samlet set vil det fremtidige bygningsareal herved blive ca. 3.400 m2. Med den grundafgrænsning, der er vist i projektforslaget, vil det svare til en bebyggelsesprocent på ca. 30%. Projektet er udarbejdet med udgangspunkt i, at beboerne skal kunne komme rundt, ugeneret og skærmet fra vind og vejr. Samtidigt er nærhed mellem funktionerne og levegrupperne afgørende for personalets samarbejde og for institutionens pædagogiske principper. De fire bygningskroppe har hver især egen indgang, så hver levegruppe kan komme skærmet ind og ud af deres bygning. Derudover bliver der direkte adgang til legepladsen og til de øvrige udearealer fra hver enkelt bygning. To af bygningerne vender sig indad i komplekset og åbner sig mod den eksisterende centralt beliggende legeplads. De to andre bygningskroppe vender sig udad mod skovkanten, så de kan tilgodese behov for afsidesliggende arealer, til de børn der har det bedst ved at være skærmet fra de andre beboere. Det nye køkken vil udgøre et centrum i det nye kompleks. Den centrale beliggenhed er hensigtsmæssig både i forhold til udbringning af mad til levegrupperne, daginstitutionen og den eksisterende hovedbygning. Det er tillige intentionen at bevare så meget som muligt af den eksisterende legeplads, som rummer en sansehave og små zoneinddelte opholdsarealer. De nye udearealer bliver bearbejdet f.eks. ved at bevare dele af den eksisterende skovbevoksning ind mod naboerne. Skovkanten kan dermed udgøre en visuel afskærmning. I projektet er det angivet, at der kan etableres 40 p-pladser. P-pladserne tænkes etableret i takt med udbygningen af institutionen. Det forventes at 40 p-pladser vil være rigeligt til at tilgodese institutionens parkeringsbehov i første omgang. Såfremt der bliver behov for yderligere udbygning af institutionen vil evt. nye p-pladser kunne etableres i skovbæltet nord for Dybdalsvej. P-pladserne her vil her kunne få en dobbeltfunktion, idet de både vil kunne benyttes af brugere af Gjernbanestien og af besøgende til Solbo. Denne p-plads skal opleves som en grøn pplads, integreret i den omsluttende skov. LOKALPLAN 33-004 19 Miljøvurdering Lokalplanen er screenet efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Screeningen er sket efter § 3 stk. 1 nr. 3. På baggrund af screeningen vurderes det, at planen ikke skal miljøvurderes, idet realiseringen ikke medfører væsentlige miljøpåvirkninger. Påvirkning af Natura 2000 områder og bilag IV-arter Kommunen må ikke vedtage planer, der kan skade yngle- og rasteområde for dyrearter eller ødelægge plantearter på EU’s habitatdirektivs IV (Bek. 408 af 01/05-2007). Alle planer og projekter skal derfor vurderes i forhold til, om de kan skade Natura 2000 områder eller strengt beskyttede arter på bilag IV. Relevante bilag IV arter i Silkeborg Kommune er: Arter af Flagermus, Odder, Stor Vandsalamander, Spidssnudet frø, Strandtudse, Grøn Kølleguldsmed, Grøn Mosaikguldsmed og Markfirben. Lokalplanområdet består i dag af eksisterende institutionsbebyggelse samt et skovareal. Skovens naturindhold er undersøgt, og det vurderes, at skoven har en meget begrænset naturværdi. Det er kommunens vurdering, at området ikke er et velegnet levested for bilag IV arter. Silkeborg Kommune vurderer ligeledes, at planen ikke vil påvirke Natura 2000 områder. For alle arealudlæg gælder det, at naturtilstanden af områderne med tiden kan ændre sig. Levesteder for arterne kan derfor opstå eller forsvinde, hvis arealerne ligger hen uden at blive udnyttet. Vurderingen bygger derfor på arealernes nuværende tilstand og den eksisterende viden, som kommunen er i besiddelse af. Arealet ligger ca. 200 m sydøst for habitatområde H45 Gudenå og Gjern Bakker. Da der er en større vej samt flere boliger imellem arealet og habitatområdet, vurderes det, at planen ikke får negativ indflydelse på arter eller naturtyper på udpegningsgrundlaget for H45. LOKALPLAN 33-004 20 Lokalplanens forhold til anden planlægning Silkeborg Kommuneplan 2013-2025 I kommuneplan 2013 er Dybdalsvej 13 udlagt til offentlige formål (ramme 33-O-02). Fredskovsarealerne er i kommuneplanen udlagt til rekreative formål (33-R-01 og 33-R-03 ). Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med rammebestemmelserne, da en del af skovområdet fremover skal anvendes til offentlige formål. Der er derfor udarbejdet tillæg 20 til kommuneplan 2013-2025, der inddrager den del af fredskovsarealet, der bliver omfattet af lokalplanen, i rammeområdet til offentlige formål. Kommuneplantillægget sikrer, at der er den nødvendige overensstemmelse mellem lokalplanen og kommuneplanen. Kommuneplantillæg 20 omfatter lokalplanens delområde I og III, og offentliggøres samtidig med lokalplanen. Eksisterende lokalplan 181.01 Når lokalplan 33-004 vedtages endeligt vil lokalplan 181.01 blive ophævet, indenfor det område, der er omfattet af 33-004. Servitutter Der er ikke på ejendommene tinglyst servitutter i strid med lokalplanforslaget. Anden sektorplanlægning Vej- og trafikplanlægning De nye bygninger forventes ikke at medføre væsentlig øget trafik i området. Indretning af hovedbygningen til aflastningsfunktioner og administrative funktioner vil give mere trafik på Dybdalsvej i morgen- og eftermiddagsspidstimen end i dag. På det foreliggende grundlag forventes dette dog kun at have et begrænset omfang. Kollektiv trafik Området betjenes af busrute 1 samt regionale busser. Varmeforsyning Området er udlagt til individuel varmeforsyning. Det anbefales, at ny bebyggelse opføres som lavenergibyggeri. Lavenergibyggeri betyder, at byggeriet opfylder de klassifikationskrav til lavenergibyggeri i Bygningsreglementet, der er gældende på byggetidspunktet. Spildevandsplan En del af lokalplanområdet er omfattet af Silkeborg Kommunes spildevandsplan 2011-2021. Området er kun spildevandskloakeret. Regnvand fra udvidelsen af grunden skal derfor håndteres internt på grunden. Grundejer skal forestå jordbundsundersøgelser m.m. der viser om jorden er egnet til nedsivning. Vandforsyningsplan Lokalplanområdet ligger i et område med drikkevandsinteresser. Grundvandet i området strømmer mod nordnordøst mod Gudenå. 500 meter øst for området ligger Resenbro Vandværk. Det vurderes, at lokalplanområdet ligger uden for indvindingsoplandet til Resenbro Vandværk. Det vurderes, at lokalplanen ikke påvirker grundvandet væsentligt i området. Affaldsplan Lokalplanområdet er omfattet af Silkeborg Kommunes affaldsplan. Alt affald skal bortskaffes i henhold til LOKALPLAN 33-004 21 gældende regulativer. Anden overordnet planlægning Arealet ligger ca. 200 m sydøst for habitatområde H45 Gudenå og Gjern Bakker. Da der er en større vej samt flere boliger imellem arealet og habitatområdet, vurderes det, at planen ikke får negativ indflydelse på arter eller naturtyper på udpegningsgrundlaget for H45. LOKALPLAN 33-004 22 Tilladelser fra andre myndigheder eller efter anden lovgivning Skovbyggelinie (Naturbeskyttelseslovens § 17) og ophævelse af fredskov (Skovloven) Der er skovbyggelinje på hele arealet. Det planlagte byggeri kræver derfor enten en dispensation fra skovbyggelinjen på baggrund af konkret projektansøgning (kommunen) eller en reduktion af linjen (Naturstyrelsen). Afgørelser kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet. En del af lokalplanområdet er noteret som fredskov. På fredskovspligtige arealer må der ikke opføres bygninger, etableres anlæg eller gennemføres terrænændringer m.m. Det planlagte byggeri kræver derfor dispensation fra skovloven. Myndighed er Naturstyrelsen, Søhøjlandet. Fredskovpligten kan ophæves på et areal som ønskes anvendt til andet formål, hvis særlige grunde taler for det. Praksis for ophævelse af fredskovspligten er dog meget restriktiv. Tilladelse kan kun gives såfremt der ikke kan findes en placering uden for fredskov og såfremt hensynet til overordnede samfundsmæssige formål vejer tungere end hensynet til at bevare arealet som fredskov. En afgørelse efter skovloven afventer desuden, at der foreligger en endeligt godkendt lokalplan for området. Teknik og Miljø vurderer, at skoven har meget begrænset naturværdi jf. notat af 9. juli 2014. Samtidigt vurderes det, at der er væsentlige samfundsmæssige interesser i at Solbo udvides, med udgangspunkt i den nuværende beliggenhed. Solbo har ligget i Resenbro siden 1950, hvilket gør at institutionen efterhånden er blevet en integreret del af lokalområdet. En flytning af institutionen vil formentlig betyde, at tilknytningen til lokalområdet mistes. Ligeledes er mulighederne for placering af ny bebyggelse analyseret. Det er på baggrund heraf vurderet, at en udvidelse kun kan ske mod sydøst, ind i området bag institutionen, bl.a. under hensyn til den funktionelle sammenhæng. Såfremt Naturstyrelsen meddeler tilladelse til at ophæve fredskovspligten, vil det formentlig ske under forudsætning af, at der findes et erstatningsareal, hvor der kan rejses ny skov, svarende til ca. 2 gange det areal, hvor fredskovspligten ophæves. Parkering i fredskovsareal ved Gjernbanestien Det fremgår af Naturstyrelsens vejledning om Skovlovens § 11 pkt. 41, at i bynære, offentligt ejede skove kan der etableres bl.a. p-pladser og cykelstier uden lysanlæg, – hvis det er små beskedne anlæg til brug for den almindelige skovgæst og holdt i naturfarver og -materialer: En bynær skov forstås som en skov, der ligger så tæt på en by, at den rent faktisk bruges som udflugtsmål eller kan forventes at blive brugt, hvis skoven indrettes for publikum med f.eks. p-plads og stier. Bynærhed skal vurderes konkret, idet befolkningen i større byer accepterer en længere afstand til udflugtsmål end i små byer. Generelt accepteres der et større antal anlæg uden dispensation i offentlige skove end i private skove. Det forventes på baggrund heraf, at Silkeborg Kommune kan få tilladelse til etablering af p-pladser på fredskovsarealer nord for Dybdalsvej i tilknytning til Gjernbanestien. P-pladserne vil her kunne få en dobbeltfunktion. Dels som p-pladser for brugere af Gjernbanestien, dels for besøgende til institutionen. Fredede områder En del af det område, der i dag er omfattet af kommuneplanramme 33-R-03, er medtaget i det forslag til fredning, som Danmarks Naturfredningsforening har fremsendt til Fredningsnævnet. Danmarks Naturfredningsforening har dog indsendt fredningskort, som sikrer, at det areal, der bliver omfattet af lokalplan 33-004, ikke er omfattet af fredningsforslaget. Områdeklassificering Området er udtaget fra områdeklassificeringen, jf. Jordforureningslovens §50a i forbindelse med vedtagelsen af denne lokalplan. Der kan dog ske ændringer af områdeklassificeringen efterfølgende. Det er derfor det til enhver tid gældende kort for områdeklassificeringen på Silkeborg Kommunes hjemmeside, som er gældende. Flytning af jord skal følge jordforureningslovens § 50. LOKALPLAN 33-004 23 Afvandingsforhold Vandløb, grøfter, dræn, rørledninger, lavninger i terrænet hvor vand opsamles m.v. skal i forbindelse med byggeri og anlægsarbejde reetableres, således at afvanding sikres. Ændres placering, bredde, dybde, rørdiameter kræves en godkendelse i forhold til Vandløbsloven. Veje og stier (Lov om offentlige veje samt lov om private fællesveje) Før veje, stier og parkeringsarealer anlægges skal Silkeborg Kommune godkende projektet. I visse tilfælde skal godkendelsen offentligt annonceres med en indsigelsesfrist på 6 uger. Det fremsendte projekt skal omfatte plan, længdeprofil samt tværsnit, der viser opbygning af vejen/stien. Der skal oplyses om afvandings- og belysningsforhold samt udførelse af vejens tilslutning til overordnet vej. Forlægning/nedlægning af eksisterende private vejadgange, der ikke er forenelige med realiseringen af lokalplanen, forudsættes gennemført i henhold til vejlovgivningens regler herom. Forsyning I området er der el-anlæg og/eller fiberbredbåndsrør. Udgiften ved evt. flytning eller omlægning af disse i forbindelse med lokalplanens realisering, skal bekostes af den, der udstykker ejendommene. LOKALPLAN 33-004 24 0 10 20 30 Meters Signaturer Lokalplangrænse A Fredskov Delområdenummer Delområdegrænse Teknik- og Miljøafdelingen Søvej 3, 8600 Silkeborg. Tlf. 89 70 10 00 Mål: 1:1000 Dato: 29.12.2014 Konstr.: Tegn.: Lokalplan 33-004 Eksisterende forhold Bygninger er vist ved tagudhæng / Evt. skel er kun til oversigtsbrug / Koter er angivet i DVR90 XX Rev.dato: Sagsnr.: AML Tg.nr.: Kortbilag 1 Copyright: Silkeborg Kommune 40 0 10 20 30 Meters Signaturer X Lokalplangrænse Byggefelt Træer/hæk Delområdegrænse Eksist vej Færdsel_parkering Placering af evt. mast Fremtidig sti Teknik- og Miljøafdelingen Søvej 3, 8600 Silkeborg. Tlf. 89 70 10 00 Skov og rekreativt område Mål: 1:1000 Dato: 29.12.2014 Konstr.: XX Tegn.: AML Lokalplan 33-004 Lokalplankort Bygninger er vist ved tagudhæng / Evt. skel er kun til oversigtsbrug / Koter er angivet i DVR90 Rev.dato: Sagsnr.: Tg.nr.: Kortbilag 2 Copyright: Silkeborg Kommune 40 1 6 5B 2q 15 7 II 19b 2bf 9 7000a 2bg IV D I 13 ej lsv a d yb 2dc 5F 11e 5E 2dd 17 11n 9 o III 15 11al 11s 9B 11ac 11 11ak 9A a Signaturer Lokalplangrænse 11ad 13 Delområdegrænse 7 D A 11æ Delområdenummer 11ae 15 Teknik- og Miljøafdelingen Søvej 3, 8600 Silkeborg. Tlf. 89 70 10 00 Mål: 1:1000 Dato: 27.11.2014 Konstr.: XX Tegn.: AML Lokalplan 33-004 Illustrationsplan - Udvidelse og ombygning Bygninger er vist ved tagudhæng / Evt. skel er kun til oversigtsbrug / Koter er angivet i DVR90 Rev.dato: Sagsnr.: Tg.nr.: Kortbilag 3 Copyright: Silkeborg Kommune 1 6 5B 2q 15 7 II 19b 2bf 9 7000a 2bg IV Dy I 13 ej lsv a bd 2dc 5F 11e 5 2dd 17 11n 9 o III 15 11al 11s 9B 11ac 11 11ak Signaturer 9A 11ad 13 Lokalplangrænse a Delområdegrænse 7 A Delområdenummer 11æ D 11ae 15 Teknik- og Miljøafdelingen Søvej 3, 8600 Silkeborg. Tlf. 89 70 10 00 Mål: 1:1000 Dato: 27. 11. 2014 Konstr.: XX Tegn.: AML Lokalplan 33-004 Illustrationsplan: Mulig fremtid udvidelse Bygninger er vist ved tagudhæng / Evt. skel er kun til oversigtsbrug / Koter er angivet i DVR90 Rev.dato: Sagsnr.: Tg.nr.: Kortbilag 4 Copyright: Silkeborg Kommune Hvad er en lokalplan? En lokalplan fastlægger retningslinjerne for, hvordan et areal må anvendes. For eksempel: Hvordan man må placere og udforme bygninger, veje og stier. Hvor der skal være friarealer og hvordan de skal indrettes. Hvilke huse og bymiljøer, der er bevaringsværdige mv. Retningslinjerne i en lokalplan skal medvirke til, at et område anvendes og udformes under hensyn til omgivelserne og i overensstemmelse med den øvrige planlægning i kommunen. Silkeborg Kommune udarbejder altid en lokalplan forud for større bygge- og anlægsarbejder, væsentlige nedrivninger eller væsentlige ændringer i anvendelsen af en ejendom - eller hvis byrådet i øvrigt skønner, at det er nødvendigt. Lokalplaner udarbejdes efter regler i Planloven. Planloven regulerer anvendelsen af areal i Danmark på et overordnet niveau. Den sikrer samtidigt, at der bliver taget hensyn til alle interesser i samfundet, når arealer bruges og indrettes. Planloven bestemmer også, hvad en lokalplan skal indeholde, og hvordan den skal offentliggøres. Offentlig høring Inden Silkeborg Byråd kan vedtage en lokalplan, skal forslaget offentliggøres i otte uger. Borgerne kan sætte sig ind i forslaget og har mulighed for at kommentere det og komme med forslag til ændringer. Når Byrådet har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt. Bestemmelserne får herefter bindende virkning for grundejere og brugere i området. Når lokalplanen er vedtaget Når en lokalplan er vedtaget må der ikke etableres byggeri eller anlæg, der er i strid med planen. Anvendelsen af bebyggelse og anlæg, der er lovligt etableret før lokalplanens vedtagelse, kan dog fortsætte uændret. En lokalplan medfører heller ikke pligt for grundejerne til at realisere de anlæg, som planen indeholder. Men hvis du vil ændre noget på din ejendom, skal ændringerne være i overensstemmelse med lokalplanen. For eksempel, hvis du ønsker at bygge om på din ejendom eller ønsker at bruge din ejendom til andre formål. Byrådet kan give dispensation til mindre betydende ændringer, mens mere væsentlige ændringer kun kan gennemføres med en ny lokalplan. Læsevejledning Lokalplanen er delt op i to hovedafsnit: Redegørelsen beskriver baggrunden for lokalplanen samt lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning. Denne del er beskrivende og ikke juridisk bindende. Bestemmelserne og de tilhørende kortbilag er den juridisk bindende del af lokalplanen. Denne del er bindende for byrådet, samt for grundejere i - og brugere af området. LOKALPLAN 33-004 26
© Copyright 2024