Planbeskrivning pdf, 1940844 kB
Detaljplan för Bostäder vid Kniparedsvägen i Olofstorp Enkelt planförfarande Figur 1 Ortofoto över Knipared. Planområdet markerad med orange ring. Granskningshandling juni 2015 Planprocessen Detaljplanearbetet är indelat i flera skeden. Det är främst i samrådsskedet som möjligheter att lämna synpunkter finns. I granskningsskedet kan anmärkningar framföras. När detaljplanearbetet påbörjas är ofta beslut som berör planen redan fattade i demokratisk ordning, såsom markanvändning i översiktsplanen och eventuellt mera detaljerat i program. Information Handlingarna (ej fastighetsförteckning) finns på Göteborgs Stads hemsida: www.goteborg.se/planochbyggprojekt Fastighetsförteckning, beslutsprotokoll, övriga handlingar samt kartor i skala 1:1000 finns på Stadsbyggnadskontoret, adress: Köpmansgatan 20, 403 17 Göteborg. Information om planförslaget lämnas av: Elin Wiman, Stadsbyggnadskontoret, tfn 031-368 15 13 Sirpa Antti-Hilli, Stadsbyggnadskontoret, tfn 031-368 16 09 Mattias Prick, Fastighetskontoret, tfn 031-368 10 58 Samråds/Granskningstid: 10 juni – 26 juni 2015 Planhandling Datum: 2015-06-01 Aktbeteckning: 2-5312 Diarienummer SBK: 0326/12 Handläggare SBK Elin Wiman tel: 031-368 15 13 [email protected] Diarienummer FK: 0296/13 Handläggare FK Mattias Prick Tel: 031-368 10 58 [email protected] Detaljplan för Bostäder vid Kniparedsvägen inom stadsdelen Olofstorp i Göteborg Detaljplanen är upprättad enlig PBL (2010:900) Planbeskrivning Detaljplanen omfattar följande handlingar: Planhandlingar: • Plan- och genomförandebeskrivning (denna handling) • Plankarta med bestämmelser, illustrationsritning och grundkarta Övriga handlingar: • Samrådsutlåtande • Fastighetsförteckning (publiceras ej på Internet) Utredningar: • • • • Arkeologisk rapport 2014:2, Göteborgs stadsmuseum Geotekniskt och bergtekniskt utlåtande, Göteborgs stad Fastighetshetskontoret, 2013-11-28 Solstudie, KUB Arkitekter, 2014-03-28 Dagvattenutredning, Norconsult, 2015-05-27 Innehåll SAMMANFATTNING ............................................................................................................................................... 3 Planens syfte och förutsättningar .................................................................................................................... 3 Planens innebörd och genomförande .............................................................................................................. 3 Överväganden och konsekvenser ..................................................................................................................... 4 PLANENS SYFTE OCH FÖRUTSÄTTNINGAR ............................................................................................................. 5 Syfte ................................................................................................................................................................. 5 Läge, areal och markägoförhållanden ............................................................................................................ 5 PLANFÖRHÅLLANDEN ........................................................................................................................................... 6 Mark, vegetation och fauna ............................................................................................................................. 6 Fornlämningar, kulturhistoria och befintlig bebyggelse ................................................................................. 8 Trafik och parkering, tillgänglighet och service ............................................................................................. 8 Risk .................................................................................................................................................................. 8 Störningar ........................................................................................................................................................ 9 DETALJPLANENS INNEBÖRD OCH GENOMFÖRANDE ............................................................................................... 9 Bebyggelse ....................................................................................................................................................... 9 Markplanering ............................................................................................................................................... 10 Trafik och parkering ...................................................................................................................................... 12 Tillgänglighet och service ............................................................................................................................. 13 Friytor ........................................................................................................................................................... 13 Teknisk försörjning ........................................................................................................................................ 13 Övriga åtgärder ............................................................................................................................................. 15 Fastighetsindelning ....................................................................................................................................... 15 Huvudmannaskap och ansvarsfördelning ...................................................................................................... 15 Fastighetsrättsliga frågor .............................................................................................................................. 15 Avtal............................................................................................................................................................... 16 Tidplan........................................................................................................................................................... 16 Genomförandetid ........................................................................................................................................... 16 ÖVERVÄGANDEN OCH KONSEKVENSER ............................................................................................................... 17 Nollalternativet .............................................................................................................................................. 17 Sociala konsekvenser ..................................................................................................................................... 17 Miljökonsekvenser ......................................................................................................................................... 18 Ekonomiska konsekvenser ............................................................................................................................. 19 ÖVERRENSSTÄMMELSE MED ÖVERSIKTSPLANEN ................................................................................................ 20 Sammanfattning Planens syfte och förutsättningar Stadsbyggnadskontoret har upprättat förslag till ny detaljplan för bostäder vid Kniparedsvägen i stadsdelen Olofstorp. Gällande detaljplan medger att berörda fastigheter bebyggs med ett bostadshus innehållande två lägenheter var. Storleken på en av fastigheterna ingående i planområdet medger avstyckning till två fastigheter. Syftet med planförslaget är att pröva möjligheterna till att uppföra en större byggnad inom den fastigheten för ett BmSS-boende (Boende med Särskild Service) med sex lägenheter. Gråbovägen Björsaredsskolan Lerjedalens golfklubb Planområdet Figur 1 Flygfoto över Knipared Planområdet är beläget vid Kniparedsvägen och omfattar Knipared 1:15 samt en begränsad del av Knipared 1:25. Området ligger cirka 13 kilometer nordost om Göteborgs centrum och utgör del av ett befintligt bostadsområde. Planområdet är kraftigt beväxt med sly och yngre träd. Mitt på tomten står en större ask med omkrets på cirka 4 meter. Berg i dagen förekommer och tomten sluttar åt öster. Planens innebörd och genomförande Planförslaget medger en sammanlagd byggnadsarea om högst 700m2 inkl komplementbyggnader för Knipared 1:15. Högsta tillåtna nockhöjd föreslås vara +72.5 meter över nollplanet (SWEREF 99 12 00/ RH 2000). Detta medger en byggnad i ett planplan med flackt sadel- eller pulpettak. Fastighetens form innebär att byggnaden behöver utföras i vinkel och med lägenheterna placerade i en länga. Fastighetens topografi innebär också att byggnaden kommer att behöva utföras med sockel eller motsvarande åt nordost. Parkering, förråd mm föreslås placeras inom fastighetens västra del. Bostadsbyggnadens entré föreslås vändas åt denna del av fastigheten. Inom Knipared 1:15 och 1:25 finns idag en vändplats för Kniparedsvägen. Genom detta planförslag föreslås vändplatsen flyttas söderut. Planförslaget innebär ingen övrig förändring av gatunätet eller gc-vägar. Göteborgs Stad, Planhandling 3 (22) Figur 2 Illustrationskarta över möjlig bebyggelse. Trafik till boendet kommer att genereras av de boende, personal till boendet, besökare, diverse leveranser mm vilket i princip utgör samma mängd trafik som rör sig till övriga hushåll längs Kniparedsvägen. Ett hushåll genererar i snitt 5 fordonsrörelser per dag, vilket är likvärdigt med det antal fordonsrörelser som ett BmSS-boende i helhet bedöms komma generera i snitt per dag. Tillkommande trafik bedöms inte medföra några problem gällande trafikbelastning och flöde. Göteborgs stads lokalförvaltning är byggherre för gruppbostaden och ansvarar för utbyggnad och drift av denna. Överväganden och konsekvenser Behovet av mark för bostäder med särskild service i Göteborg är stort. Ambitionen är att denna typ av bebyggelse ska integreras i befintliga områden. Den yta som tas i anspråk utgörs av kvartersmark som i gällande plan är avsatt för bostäder. Närmaste busshållplats är belägen på Gråbovägen ungefär 100-150 meter väster om planområdet och trafikeras med 10-minuters trafik i högtrafik. Tillgänglighet vad gäller kollektivtrafiksutbud anses ganska god. Området erbjuder gång- och cykeltrafik i blandtrafik på närbelägna lokalgator. Tillgängligheten till hållplatsen via gångbana ner mot Gråbovägen påverkas dock av lutningar upp till 14 procent på anslutande gångbana. Lutningsförhållandena uppfyller inte kraven på tillgänglighet för personer med nedsatt gångförmåga. Inga riksintressen eller andra områden med särskilda natur- eller kulturintressen berörs. Kontoret bedömer att redovisad användning kan anses vara den från allmän synpunkt mest lämpliga utifrån planområdets förutsättningar och föreliggande behov. Planen bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids. Kommunen har bedömt att ett genomförande av detaljplanen inte kommer att medföra någon betydande miljöpåverkan. Göteborgs Stad, Planhandling 4 (22) Planens syfte och förutsättningar Syfte Stadsbyggnadskontoret har upprättat förslag till detaljplan för bostäder vid Kniparedsvägen i stadsdelen Olofstorp. Gällande detaljplan medger att berörda fastigheter bebyggs med ett bostadshus innehållande två lägenheter var. Storleken på en av fastigheterna ingående i planområdet medger avstyckning till två fastigheter. Syftet med planförslaget är att pröva möjligheterna till att uppföra en större byggnad inom den fastigheten för ett BmSS-boende (Boende med Särskild Service) med sex lägenheter. Kommunens motiv med detaljplanen är att uppfylla rådande behov. I Göteborgs stads budget för 2014 anges att ”det behövs fler boendealternativ för personer med funktionsnedsättning. Den enskilde ska ha rätt att få ett boende anpassat efter eget behov med stöd och service. Fler boenden ska skapas och arbetet med att reservera lägenheter enligt f100 ska fortsätta.” Läge, areal och markägoförhållanden Planområdet är beläget vid Kniparedsvägen, cirka 13 kilometer nordost om Göteborgs centrum. Planområdet ligger inom ett befintligt bostadsområde. Gråbovägen Björsaredsskolan Lerjedalens golfklubb Planområdet Figur 3 Översiktskarta Planområdet utgörs av Knipared 1:15 som omfattar cirka 2000 m2 och ägs av Göteborgs stad samt cirka 30 m2 av Knipared 1:25 som är i privat ägo. Fastighetsägare och rättighetshavare framgår av fastighetsförteckningen. Göteborgs Stad, Planhandling 5 (22) Planförhållanden Översiktsplanen för Göteborgs kommun (2009) anger bebyggelseområde med grönoch rekreationsytor och ligger inom utredningsområde där förtätning kan ske för framtida bebyggelseområden. För fastigheterna gäller idag detaljplan F 4273, som vann laga kraft år 1997. Knipared 1:15 och 1:25 är i gällande plan till största delen avsedda för bostäder, men delar av fastigheterna är avsedda för lokalgata/ vändplan. Minsta tillåtna tomtstorlek är 900 m2, vilket innebär att Knipared 1:15 kan styckas av till två tomter. På varje fastighet får endast en huvudbyggnad och ett fristående garage eller förråd uppföras. Största byggnadsarea är 225 m2 per fastighet, varav högst 50 m2 får utgöra garage eller förråd. Om en fastighet överstiger 1000 m2 får byggnad med två lägenheter uppföras (ej parhus). Marken närmst vändplanen utgörs av prickad mark som enligt detaljplanen inte får bebyggas. Planens genomförandetid har gått ut. Gråbovägen Kvartersmark - bostadsändamål Knipared 1:25 Kvartersmark - bostadsändamål Knipared 1:15 Allmän plats – lokalgata Vändplan Allmän plats – lokalgata Kniparedsvägen Figur 4 Utsnitt ur detaljplan F 4273. Planområdet visas med orange linje. Mark, vegetation och fauna Berg i dagen förekommer och området sluttar åt öster. Den västra delen av planområdet ligger på cirka +67 meter över nollpunkten. I öster följer fastighetsgränsen för Knipared 1:15 i stort sett 64-meterskurvan. Växtligheten domineras av sly och yngre träd. Det lägre buskskiktet domineras av hallonsnår. Mitt på tomten står en större ask med omkrets på cirka 4 meter och som enligt Länsstyrelsens definition är ett så kallat ”jätteträd”. Ett jätteträd är ett träd som är grövre än en meter i diameter på smalaste stället under brösthöjd. Inga kända rödlistade arter lever i eller på trädet. Trädet i sig är kulturhistoriskt intressant på grund av sin ålder och storlek. Enligt den arkeologiska rapporten är det sannolikt är ett gammalt vårdträd. Göteborgs Stad, Planhandling 6 (22) Figur 5 Vegetation inom Knipared 1:15, till vänster syns den stora asken. Geoteknik Ett geotekniskt och bergstekniskt utlåtande har gjorts av Fastighetskontoret, Göteborgs stad. Inga platsspecifika geotekniska undersökningar har utförs för detaljplanearbetet. Enstaka geotekniska utredningar som har gjorts i närområdet och SGU’s jordartskarta utgör underlag för bedömning av markens beskaffenhet. Närområdet utgörs av en platå där marken sluttar svagt från Kniparedsvägen åt öster på en sträcka av cirka 150 meter, därefter blir släntlutningen brantare ner mot Björsabäcken. Marken sluttar även svagt åt sydost på en sträcka av cirka 90 meter för att även här bli brantare närmre Björsabäcksravinen. Planområdet är kuperat och sluttar generellt svagt åt öster och nordost. I de centralare delarna finns ett något högre liggande bergsparti med tunt jordtäcke. Berget sluttar ner mot nordost. Fastigheten sydväst om planområdet ligger delvis något högre än planområdet och nivåskillnaden tas upp av en stödmur. Fastigheterna öster om planområdet ligger på en lägre nivå. Enligt SGU’s jordartskarta utgörs marken av lera och de översta 0,5 metrarna utgörs av en blandning av friktionsjord och torrskorpelera. Jorddjup till fast berg bedöms vara någon till några meter. Markförhållandena med små jorddjup och berg i dagen eller tunt jordtäcke på berg medför begränsade dräneringsmöjligheter. Grundvattennivån vid perioder med nederbörd bedöms kunna sammanfalla med markytan eller strax därunder. Det bedöms inte föreligga några stabilitetsproblem och risk för eventuella blockutfall, erosion, eller översvämning. Enligt SGU’s översiktliga radonriskkarta är området klassificerat som lågnormalradonområde. Göteborgs Stad, Planhandling 7 (22) Fornlämningar, kulturhistoria och befintlig bebyggelse En arkeologisk utredning har utförts på platsen och inga fynd, anläggningar eller kulturlager framkom som bekräftade äldre lämningar (än 1800-tal). Knipared 1:15 har tidigare varit bebygg, dåvarande bostadshus och tillhörande uthus beviljades rivningslov 1972. Knipared 1:25 är bebyggd med en komplementbyggnad. Trafik och parkering, tillgänglighet och service Planområdet nås från söder via Kniparedsvägen som avslutas i en vändplan. Kniparedsvägen är i denna del cirka 4 meter bred och försörjer ett tiotal fastigheter. Området erbjuder gång- och cykeltrafik i blandtrafik på närbelägna lokalgator. Mellan vändplanen och Gråbovägen finns en gång- och cykelväg. Lutningsförhållandena ner mot Gråbovägen är problematiska och uppfyller inte krav på tillgänglighet för personer med fysisk funktionsnedsättning. Trafikverket utreder utbyggnad av en gång- och cykelbana längs Gråbovägen. Närmaste busshållplats är belägen på Gråbovägen ungefär 100-150 meter väster om planområdet och trafikeras av bl.a. expressbuss med en turtäthet om cirka 10 minuter i högtrafik. Tillgänglighet vad gäller kollektivtrafiksutbud anses ganska god. Tillgängligheten till hållplatsen påverkas dock av lutningar upp till 14 %. I närområdet finns i dagsläget två förskolor och ett flertal mindre verksamheter. I Olofstorp, cirka 2 km nordost om planområdet finns ett mindre stadsdelscentrum med handel, restauranger och skola. I Gunnilse, cirka 2,5 km mot Göteborgs centrum finns handel, förskola och skola. Risk Göteborgs stad har i fördjupad översiktsplan (1999) för transporter av farligt gods delat in stadens vägar i A-, B- eller oklassade vägar. Väg 190, även kallad Gråbovägen, klassas som en B-väg och är sekundär transportled för farligt gods. Här går transporter med brandfarliga vätskor. Planerad byggnad ska ligga cirka 65 meter från Gråbovägen. Avståndet underskrider det avstånd som är angett i den fördjupade översiktsplanen för transporter av farligt gods vad gäller säkerhetsavstånd mellan bostäder och primära transportleder för farligt gods. Vad som gäller för sekundära transportleder är inte helt tydligt, men byggnaden placeras inom det avstånd som riskerna bör beaktas. I en kvalitativ riskbedömning tillhörande detaljplan för Gunnilse centrum från 2013 bedömdes att ett skyddsavstånd om minst 40 meter från vägen skulle eliminera risken för påverkan för kringliggande bebyggelse vid olyckor med transporter av farligt gods. Knipared 1:15 ligger som närmst cirka 65 meter från vägkant Gråbovägen. Med bakgrund av nämnda utredning och en höjdskillnad om nästan 9 meter mellan Gråbovägen och Knipared 1:15 bedöms inga särskilda åtgärder behövas. Göteborgs Stad, Planhandling 8 (22) Störningar Buller Bostäderna närmast Gråbovägen är utsatta för störningar från vägtrafikbuller över 65dB. Planområdet är delvis utsatt för viss bullerstörning över 55 dB, men i huvudsak bedöms inte värdena överskrida riktvärden (55dB) gällande ekvivalenta värden vid fasad. Luftkvalitet 2011 gjordes beräkningar av kväveoxidhalten i Göteborg. Halten har beräknats över en stor del av Göteborgs stads yta och presenteras som skikt med olika färger på en stadskarta. Genom att studera spridningsbilderna kan man jämföra de uppskattade kväveoxidhalterna med miljökvalitetsnormerna för utomhusluft (SFS 2001:527). De beräknade värdena för planområdet bedöms inte överskrida gällande miljökvalitetsnormer för utomhusluft. Detaljplanens innebörd och genomförande Detaljplanen medger uppförande av en enplansbyggnad för bostäder. Avsikten är att uppföra ett boende med särskild service (BmSS) inom Knipared 1:15. Detaljplanen omfattar även en liten del av Knipared 1:25 för att släcka ut den gamla vändplanen och intilliggande prickmark på fastigheten. Planområdet ligger inom ett befintligt bebyggelseområde och den föreslagna markanvändningen och exploateringen ligger i linje med översiktsplanen. Bebyggelse Planförslaget medger en sammanlagd byggrätt om högst 700m2 byggnadsarea, inkl komplementbyggnader för Knipared 1:15. Fastighetens läge och topografi motiverar att högsta tillåtna nockhöjd regleras i förhållande till nollplanet. Utifrån en avvägning mellan befintliga markhöjder och tillgänglighet från gatan föreslås högsta tillåtna nockhöjd vara +73.0 meter över nollplanet (SWEREF 99 12 00/ RH 2000). Ovanför högsta tillåtna nockhöjd får skorsten, antenn mm sticka upp. Detta medger en byggnad i ett plan med sadel- eller pulpettak. Inom föreslagen byggrätt är avsikten att uppföra en bostadsbyggnad innehållande 6 mindre lägenheter avsedda för personer med behov av särskild service. Inom bostadsbyggnaden kommer även finnas tillhörande gemensamma ytor och utrymmen för personal. På tomten kommer även komplementbyggnader (förråd, sophus, cykelförråd och dylikt) att uppföras. Parkering, komplementbyggnader mm föreslås få placeras inom fastighetens västra del, i anslutning till den nya vändplanen, se avsnitt Gator och trafik på sidan 11. Bostadsbyggnadens entré föreslås vändas åt denna del av fastigheten. Ytan där komplementbyggnader får uppföras är mellan 11 och 26 meter djup mätt från fastighetsgräns mot Kniparedsvägen. Detta innebär även att bostadsbyggnaden inte får placeras närmre gatan än 11 meter. Komplementbyggnader inom detta område föreslås få placeras minst 1 meter från fastighetsgräns. Bostadsbyggnad förslås få placeras minst 4 meter från fastighetsgräns i norr, öster och söder. Mot Knipared 1:76 Göteborgs Stad, Planhandling 9 (22) i väst/ sydväst föreslås byggnad placeras minst 5 meter från fastighetsgräns. Uteplatser utan skärmtak får ligga närmre. Fastighetens form innebär att byggnaden behöver utföras i vinkel och med lägenheterna placerade i en länga. Detta ger bra förutsättningar för skyddade uteplatser för varje lägenhet i lägen där solförhållandena bedöms goda. Detaljplanen reglerar markanvändning (bostäder) samt största tillåtna byggnadsvolym (byggnadsarea och höjd). Byggnadens utformning kommer studeras ytterligare i bygglovsskedet. Ambitionen är att byggnaden ska uppföras enligt de riktlinjer som finns i stadens program för miljöanpassat byggande. Sektionssnitt A Sektionssnitt B Figur 6 Illustrationsplan över möjlig bebyggelse. Sektioner visas på nästa sida, figur 7. Markplanering Fastighetens topografi innebär att byggnaden kommer att behöva utföras med sockel eller motsvarande åt nordost. Även viss utfyllnad kommer vara nödvändig. Mellan gatan och byggnadens entré bör höjdskillnaden vara mycket liten för att byggnaden ska vara tillgänglig. I och med reglering av högsta tillåtna nockhöjd innebär detta att byggnadens höjdläge begränsas och således även behov av markutfyllnad. Gatans nivå ligger idag vid fastigheten på cirka + 66,7 meter över nollplanet. Se illustrationskarta ovan och sektion på sidan 11. Göteborgs Stad, Planhandling 10 (22) Figur 7 Sektioner genom föreslagen byggnad. För sektionssnittens läge, se illustrationsplan på föregående sida (figur 6). Figur 8 Volymbild över föreslagen bebyggelse Göteborgs Stad, Planhandling 11 (22) Trafik och parkering Trafik Trafik till boendet kommer att genereras av de boende, personal till boendet, besökare, diverse leveranser till de enskilda boende mm vilket i princip utgör samma mängd trafik som rör sig till övriga hushåll längs Kniparedsvägen. Trafiken till boendet bedöms inte urskilja sig från annan trafik som rör sig på gatan. Trafik som genereras till ett BmSS-boende är med andra ord samma sort och mängd trafik som genereras till ett vanligt hushåll. Ett hushåll genererar i snitt 5 fordonsrörelser per dag, vilket är likvärdigt med det antal fordonsrörelser som ett BmSS-boende i helhet bedöms komma generera i snitt per dag. Gator, GC-vägar Idag finns en vändplats på Kniparedsvägen som ligger inom Knipared 1:15 och 1:25. Genom detta planförslag föreslås vändplatsen flyttas söderut. Tillkommande trafikflöden bedöms inte medföra några problem gällande trafikbelastning och flöde. Vändplatsen föreslås utformas för ett medge backvändning för t.ex. renhållningsfordon. Vändplats med radie för att medge rundkörning bedöms inte möjligt med hänsyn till fastighetens utformning och önskad exploatering. Planförslaget innebär ingen övrig förändring av gatunätet eller gc-vägar. Ny vändplan Figur 9 Utsnitt ur bebyggelseförslaget. Befintlig vändplans läge i gällande detaljplan markeras med grön linje. Parkering/cykelparkering Parkering anordnas inom kvartersmarken och bedöms främst behövas för besökare och personal. Illustrationen ovan visar fyra parkeringsplatser för bil, varav en handikappanpassad plats, i anslutning till entrén. Det finns även utrymme för att anordna cykelparkering och cykelförråd inom fastigheten. Göteborgs Stad, Planhandling 12 (22) Tillgänglighet och service Ingen ny kommersiell service tillkommer genom detaljplanen. Byggnadens tillgänglighet säkerställs genom att byggnaden angörs direkt från lokalgatan. Entréförhållandena bedöms komma uppfylla gällande tillgänglighetskrav. Byggnaden kommer vara tillgänglig för räddningstjänstens fordon via det allmänna gatunätet. Friytor Yta för utomhusvistelse kommer finnas i direkt anslutning till respektive lägenhet samt på gemensamma ytor inom tomten. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Allmänna VA-ledningar för dricks- och spillvatten finns utbyggda till planområdet och förbindelsepunkt för spill- och dricksvatten finns upprättad till fastigheten. Dricksvattenanslutning kan ske till allmänt ledningsnät i Kniparedsvägen. Avloppsnätet inom kvartersmark ska utformas som duplikatsystem med skilda ledningar för dag- och dräneringsvatten respektive spillvatten. Spillvattenanslutning kan ske till allmänt ledningsnät i Kniparedsvägen. Inför byggnation ska berörd fastighetsägare/exploatör kontakta Kretslopp och vattennämnden för information om de tekniska förutsättningarna avseende VAanslutningen. Dagvatten Recipient för planområdet är Björsabäcken, som rinner öster om området. Björsabäcken mynnar i Lärjeån som är ett Natura 2000-område. Det saknas kommunal ledning för dagvatten i området. Det finns en samfällighetsförening, Knipared Ga:3, som ansvarar för områdets vägar, grönområden, dagvatten och dräneringsledningar med brunnar och erosionsskydd. Generellt hanteras dagvatten från tomtmark med så kallade bottenlösa brunnar, det vill säga att dagvattnet förutsätts kunna infiltrera i marken. Eventuellt kan det finnas dagvattenledningar men det saknas dokumentation över detta. Enligt uppgift från samfällighetsföreningen förekommer problem med avvattning av tomter. Söder om planområdet finns ett grunt och igenvuxet dike som sluttar från väster och åt öster. Diket avslutas i den östra änden med en betongbrunn men det är det oklart hurvida vattnet från diket avleds i ledning eller om allt vatten med tiden infiltrerar i marken. Generellt avvattnas området åt nordost och mot Björsabäcken som leds till Lärjeån. För att utreda förutsättningar för lokalt omhändertagande av dagvatten och ta fram förslag på dagvattenåtgärder för att skydda nedströms liggande områden från höga flöden och föroreningar i dagvattnet har en dagvattenutredning gjorts. I utredningen anges att dagvatten i första hand bör tas om hand inom tomtmark genom infiltration och i andra hand fördröjas i stenmagasin och vid behov avledas med öppet dike eller Göteborgs Stad, Planhandling 13 (22) med ledning. Möjligheterna till infiltration av dagvatten bedöms dock som mindre goda bland annat på grund av det grunda jorddjupet. Fördröjning av dagvatten från hårdgjorda ytor föreslås därför i ett utjämningsmagasin om 7 m3 (t.ex. stenkista eller dagvattenkassetter) i det sydöstra hörnet av Knipared 1:15. Avledning av dagvatten från planområdet efter fördröjning till recipient föreslås ske åt nordost eller åt söder i öppet dike mot Björsabäcken. Figur 10 Föreslagen dagvattenhantering. Brandvatten Kapaciteten på allmänt ledningsnät för dricksvatten medger uttag av brandvatten motsvarande alternativsystem. Brandpost med god kapacitet finns vid Gärdhemsvägen. Lägsta normala vattentryck i förbindelsepunkt motsvarar nivån + 107 meter. I de fall högre vattentryck önskas får detta ordnas och betalas av fastighetsägaren. Avståndet till brandposten är inom det längsta avstånd som anges för alternativsystem för brandvatten. Byggnaden bedöms falla inom den typ av bebyggelse som anges för alternativsystem och kommer i tillägg behöva sprinklas om den ska klassa som behovsprövat boende enligt SoL, LSS, LVM, LSU eller LVU. Värme Fjärrvärme finns inte utbyggt i området. El och tele El och tele finns utbyggt i området. Göteborgs Stad, Planhandling 14 (22) Beställning av utsättning respektive undanflyttning av ledningar ska ske till Göteborg Energi Nät AB i god tid innan arbetena ska påbörjas. Vid utförande av arbeten i närheten av Göteborg Energi Nät AB:s anläggningar ska bestämmelser för markarbeten vid elkablar följas. Avfall Avfallshanteringen ska lösas i ett separat miljöhus lättillgängligt placerat med plats för flera fraktioner. Övriga åtgärder Geotekniska åtgärder Tomten utgörs till stor del av berg i dagen/tunt jordtäcke på berg samt jord av torrskorpelera och sand med små mäktigheter. Föreslagen placering av byggnaden medför att grundläggning delvis hamnar på berg och delvis på lös jord. Övergången från berg till jord innebär att det föreligger en viss risk att sättningsdifferenser kan uppstå inom byggnaden. Byggnaden föreslås därför grundläggas på berg och packad/tätad sprängstensfyllning efter erforderlig utskiftning av befintliga lösa jordlager. Beroende på höjdsättningen av byggnaden kan det eventuellt bli aktuellt med vissa sprängningsarbeten. Fastighetsindelning Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Anläggningar inom allmän plats Kommunen, genom lokalförvaltningen, ansvarar för utbyggnad av anläggningar inom allmän plats. Anläggningar inom kvartersmark Lokalförvaltningen är byggherre för kvartersmarken som är avsedd för gruppbostaden och ansvarar för utbyggnad av denna. Drift och förvaltning Lokalförvaltningen ansvarar för framtida drift och underhåll av bostäderna. Detaljplanen föreskriver så kallat enskilt huvudmannaskap. Det innebär att när kommunen färdigställt området som enligt detaljplanen är allmän plats, så övergår ansvaret för framtida drift och underhåll till Knipardes samfällighetsförening. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Fastighetsbildning skall ske i enlighet med detaljplanen. Gemensamhetsanläggningar Fastigheten Knipared 1:15 och 1:25 är idag anslutna till gemensamhetsanläggningen Knipared Ga:3. Gamensamhetsanläggningen innefattar bl.a. vägar och grönytor i omkringliggande område och förvaltas av Knipareds samfällighetsförening. Göteborgs Stad, Planhandling 15 (22) Knipared 1:15 och 1:25 belastas även till viss del av anläggningen genom att, inom fastigheterna, upplåta ett område för vändplan. Detaljplanen medför att ändringar i gemensamhetsanläggningen kommer att behöva genomföras. Dels så kommer andelstalen för Knipared 1:15 för drift och utförande att omprövas men även anläggningens utrymme kommer förändras. Omprövningen av anläggningens utrymme syftar till att området för befintlig vändplan, som inom Knipared 1:15 och 1:25 idag upplåts till gemensamhetsanläggningen, upphör att gälla och ersätts istället med området inom Knipared 1:15 som i detaljplanen är utlagd som allmän plats. Ansökan om lantmäteriförrättning Kommunen, genom fastighetskontoret, ansöker om och bekostar erforderlig lantmäteriförrättning. Avtal Avtal mellan kommun och exploatör Ett avtal om kommunintern markupplåtelse ska upprättas mellan fastighetsnämnden och lokalnämnden avseende marken för boendet. Tidplan Samråd genomfördes i april 2014 Granskning: juni 2015 Antagande: oktober 2015 Om planen inte överklagas fastställ den fem veckor efter antagande. Förväntad byggstart: 3:e kvartalet 2016 Färdigställande: 3:e kvartalet 2017 Genomförandetid Under genomförandetiden har fastighetsägaren en lagstadgad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens slut fortsätter planen att gälla tills kommunen tar fram ny plan eller ändrar gällande plan. Fastighetsägaren äger efter genomförandetidens slut ingen rätt till ersättning för förlorade rättigheter som fanns i den ursprungliga planen. Planens genomförandetid Genomförandetiden är fem år från det datum då planen vunnit laga kraft. Göteborgs Stad, Planhandling 16 (22) Överväganden och konsekvenser Behovet av mark för bostäder med särskild service i Göteborg är stort. Ambitionen är att denna typ av bebyggelse ska integreras i befintliga strukturer. Den yta som tas i anspråk utgörs av kvartersmark som i gällande plan är avsatt för bostäder. Nollalternativet Nollalternativet skulle kunna innebära att kommunen säljer Knipared 1:15, som enligt gällande detaljplan då kan bebyggas med ett bostadshus innehållande två lägenheter eller kan delas av till två fastigheter och bebyggas med ett enbostadshus med tillhörande garage/förråd på respektive fastighet. Om denna plan inte kan genomföras måste kommunen hitta en annan lämplig plats för bostäder med särskild service vilket innebär en försämrad möjlighet att erbjuda denna typ av service som kommunen enligt lag (lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade, LSS, 1993:387) är skyldig att erbjuda sina invånare. Sociala konsekvenser Den planerade gruppbostaden ligger intill befintlig bostadsbebyggelse, vilket är önskvärt för ökad integration mellan bostäder med särskild service och befintlig bostadsbebyggelse. Intentionen att avinstitutionalisera boenden med särskild service och integrera dem i övrig bebyggelse med bostäder uppfylls i planen då närområdet i stort består av boende i form av enbostadshus. Tillgänglighet Närmaste busshållplats är belägen på Gråbovägen ungefär 100-150 meter väster om planområdet och trafikeras med 10-minuters trafik i högtrafik. Tillgänglighet vad gäller kollektivtrafiksutbud anses ganska god. Tillgängligheten till hållplatsen påverkas dock av lutningar upp till 14 procent på anslutande gångbana. Området erbjuder gång- och cykeltrafik i blandtrafik på närbelägna lokalgator. Topografin medför dock att lutningsförhållandena, speciellt ner mot Gråbovägen, är problematiska och uppfyller inte kraven på tillgänglighet för personer med fysisk funktionsnedsättning. Avvägning mellan den låga tillgängligheten på gång- och cykelbanan till Gråbovägen och möjligheterna att etablera ett BmSS-boende i den här typen av miljöer har gjorts. Vikten av att integrera den här typen av boende i befintliga bostadsområden och möjligheterna till god livskvalitet i övrigt bedöms väga tyngre. Möjlighet finns att ta sig till Gråbovägen och kollektivtrafiken via Kniparedsvägen och Fanjunkarens Lycka. Sträckan är cirka 700 meter och har tillgängliga lutningsförhållanden (som mest lutar det cirka 7 %). Hälsa och säkerhet Möjliggörande för den här typen av boende på platsen främjar jämlik och god livskvalitet. Närmiljön är stimulerande och goda möjligheter till god livskvalitet finns. Jämställdhet Att bo i ett boende med särskild service som är integrerat i övrig bostadsbebyggelse bör öka jämställdheten för de boende i samhället. Vardagsliv Göteborgs Stad, Planhandling 17 (22) Utbyggnad av BmSS-bostäder möjliggör att ungdomar och unga vuxna med funktionshinder kan flytta hemifrån, vilket underlättar vardagen för både familjen och den enskilde som får möjlighet till ett mer självständigt liv. Miljökonsekvenser Hushållning med mark- och vattenområden m.m. Vid utarbetande av denna detaljplan har stadsbyggnadskontoret gjort en lämplighetsprövning enligt 2 kap. plan- och bygglagen samt en avvägning enligt 3 och 4 kap. miljöbalken. Vidare har detaljplanen prövats mot kommunens översiktsplan i enlighet med 5 § förordningen om hushållning med mark och vattenområden m.m. Inga riksintressen eller andra områden med särskilda natur- eller kulturintressen berörs. Kontoret bedömer att redovisad användning kan anses vara den från allmän synpunkt mest lämpliga utifrån planområdets förutsättningar och föreliggande behov. Planen bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids. Detaljplanen är förenlig med Översiktsplan för Göteborg. Behovsbedömning Kommunen har gjort en behovsbedömning enligt PBL 4 kap 34§ och Miljöbalken 6 kap 11 § för aktuell detaljplan. Kommunen har bedömt att ett genomförande av detaljplanen inte kommer att medföra någon betydande miljöpåverkan. Vid behovsbedömningen har kriterier i MKB-förordningen bilaga 4 särskilt beaktats och ansetts vara uppfyllda. Detaljplaneförslaget medger endast en mindre komplettering i befintlig sammanhållen bebyggelse. Planförslaget medger i övrigt inte användning av planområdet för de ändamål som anges i PBL 4 kap 34§ varför kriterierna i MKBförordningen bilaga 2 inte behöver särskilt beaktas. Förslaget är samrått med länsstyrelsen. Följderna av planens genomförande ska dock alltid redovisas enligt PBL. Nedan följer därför en kort sammanställning av planens miljökonsekvenser. Miljömål Planförslagets begränsade omfattning bedöms ha en marginell inverkan på Göteborgs lokala miljömål. Kultur- och naturmiljö Uppförande av ett bostadshus inom Knipared 1:15 innebär att stor del av vegetationen, bland annat asken som finns på fastigheten kommer tas ner i samband med byggnation. Trädet kommer att tas om hand enligt Råd och riktlinjer för hantering av grova träd och almved inom Göteborgs kommun, rapport 2011:2. Påverkan på luft och vatten Den lokala trafiken i anslutning till planområdet beräknas öka endast marginellt på grund av de tillkommande bostäderna. Påverkan på luften i närområdet blir inte märkbar. Bostadsbebyggelse genererar inga föroreningar som skulle kunna ledas till recepient via dagvatten. Dagvatten från planområdet kommer att fördröjas innan det leds till Göteborgs Stad, Planhandling 18 (22) Lärjeån. Fördröjning av dagvatten minskar risker för översvämningar och förbättrar kvaliteten på dagvattnet, vilket i sin tur minskar belastningen på miljön. Skugga Förtätning inom befintliga bebyggelseområden medför generellt förändrade solförhållanden. För att klarlägga hur närliggande fastigheter påverkas av föreslagen bebyggelse har en solstudie tagits fram. I solstudier är vår- och höstdagjämning samt midsommar lämpliga tidpunkter att studera. Vid vår- och höstdagjämning (samma förhållanden råder, infaller i slutet av mars respektive september) skuggar i början av dagen den nya bebyggelsen sin egen gård. Under eftermiddagen rör sig skuggan österut och sveper över de västra delarna av Knipared 1:22 och 1:27 (fastigheterna direkt öster om planområdet). Sent på eftermiddagen börjar skuggorna bli långa och topografin och befintlig växtlighet medför att Knipared 1:22 och 1:27 hamnar helt i skugga efter kl 17.00. Under sommarsolståndet (runt midsommar) skuggar den nya bebyggelsen i stort sett bara sin egen gård dagtid. Under sen eftermiddag blir skuggorna längre och faller över västra delarna av Knipared 1:22 och 1:27. Kvällstid blir skuggorna än längre och topografin och befintlig växtlighet medför att Knipared 1:22 och 1:27 hamnar helt i skugga efter kl 19.00. Topografin inom planområdet och närområdet medför att Knipared 1:22 och 1:27 berörs mest av skuggor från den föreslagna bebyggelsens. Knipared 1:22 och 1:27 har goda solförhållanden under morgon, dag och eftermiddag, medan det under sen eftermiddag och kvällstid är begränsade solmöjligheter på grund av topografin och befintlig växtlighet. Föreslagen bebyggelse bedöms därför ha en begränsad påverkan på solförhållandena i omgivningen. De skuggningar som uppstår för omgivningen bedöms godtagbara. Ekonomiska konsekvenser Fastighetsnämndens inkomster och utgifter Fastighetsnämnden får inkomster i form av årliga avgifter till följd av den kommuninterna markupplåtelsen och utgifter för erforderliga lantmäteriåtgärder. Kretslopp och vattennämndens inkomster och utgifter Kretslopp och vattennämnden får inkomster i form av anläggningsavgifter. Lokalnämnden Utbyggnad av nya bostäder finansieras med medel som beviljas av kommunstyrelsen efter investeringsprövning. Lokalnämnden får kostnader för iordningställande av kvartersmarken, utbyggnad av vändplan/angöring samt för kommunintern markupplåtelse och ökade driftskostnader för bostäderna. Göteborgs Stad, Planhandling 19 (22) Överrensstämmelse med översiktsplanen Planen är i överensstämmelse med gällande översiktsplan (2009). För Stadsbyggnadskontoret Gunnel Jonsson Planchef Sirpa Antti-Hilli Konsultsamordnare Elin Wiman Radar arkitektur & planering För Fastighetskontoret Charlotta Cedergren Distriktschef Göteborgs Stad, Planhandling Mattias Prick Exploateringsingenjör 20 (22)
© Copyright 2024