EKONOMI
AVSKRIVNINGAR KASSAFLÖDEN OCH PLÅNBOK
BAKGRUND – VAD HAR HÄNT?
• Nya regler från 1 jan 2014
‒ Förenklingar och anpassningar
• Ingen praxis, tolkning pågår
• Stor osäkerhet om tillämpning
VAD FÖRÄNDRINGEN INNEBÄR
• Fastighetsägare (t ex Brf) påverkas i första
hand avseende investeringar, underhåll och
avskrivningar
• Avskrivning ska ske med lika stora belopp varje
år på anskaffningsvärdet eller komponenter
= rak avskrivning
• Progressiv avskrivning tas bort
• Inga restvärden
ÅRLIGA AVSKRIVNINGAR, EX
2 500 000
2 000 000
Progressiv
1 500 000
1 000 000
Rak
500 000
1
5
9
13
17
21
25
29
33
37
41
45
49
53
57
61
65
69
73
77
81
85
89
93
97
101
105
109
113
117
0
• Avskrivning = kostnad = förbrukning
BRF VARVET HÄGERN
ÅRLIGA AVSKRIVNINGAR
8 000
Ny avskrivningsplan
7 000
6 000
Ek plan
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
Utfall
• Avskrivning = kostnad = förbrukning
Ek plan
109
106
103
100
97
94
91
88
85
82
79
76
73
70
67
64
61
58
55
52
49
46
43
40
37
34
31
28
25
22
19
16
13
10
7
4
1
0
KONSEKVENSER
• Måste man inte gå + ?
• Många Brf går med minusresultat – underskott
• Kassaflödet har blivit mer i fokus
• BrL tar sikte på kassaflödet – att man kan betala
för sig
• Stadgar behöver ses över och anpassas
• Inte ens önskvärt att höja avgifter för att uppnå
ett + resultat i många brf
STATUS FÖR BRF VARVET
HÄGERN
• Positivt kassaflöde
• God likviditet
• Starkt och stärkt eget kapital
• Soliditeten ökar från bra utgångsläge
• Föreningen äger mer av sina egna tillgångar
• Plånboken har blivit starkare
• Möjlighet att egenfinansiera en stor del av
kommande investeringar och underhåll
• Goda möjligheter till upplåning för framtida
investeringar = enligt ursprunglig kalkyl
STATUS FORTS…
• Ränteutvecklingen positiv för föreningen
• Avvikelser mot ekonomisk plan utgörs i
huvudsak av den resultateffekt som högre
avskrivningar medför pga ändrat regelverk samt
räntekostnaderna för reversen till Akelius
AVSLUTNINGSVIS
• Lika mycket pengar in som kalkylerat
• ”Ingenting har hänt” - plånboken lika som innan
regeländringar
• Trolig/möjlig ändring närmaste år som tar sikte
på framtid i stället för historia
• Dialog med banker och mäklare
ÅRSREDOVISNING
2014
FÖRENINGSSTÄMMA 2015-05-19
FÖRVALTNINGBERÄTTELSE (S.1-3)
• Verksamheten: 386 upplåtna lägenheter
• Händelser under året: Underhåll och pågående
projekt
• Budget 2015
• Förtroendevalda
• Medlemsinformation
RESULTATRÄKNING 2014 (S.5, NOTER S.10-12)
35000000
30000000
Årsavgifter bostäder
25000000
Hyresintäkter bostäder
Övriga intäkter
20000000
Ränteintäkter
Driftskostnader
Övriga externa kostnader
15000000
Underhåll
Personalkostnader
10000000
Avskrivningar
Räntekostnader
5000000
0
Räntekostnad revers
Intäkter
Kostnader
• Driftskostnader
• Avskrivning (K3 Komponentavskrivning jfr linjär avskrivning)
• Räntekostnader
ÅRETS RESULTAT 2014
Totalt -3 486 473kr
Årsavgifter ska enligt föreningens stadgar täcka följande:
Övriga intäkter
Driftskostnader
Övriga kostnader
Kapitalkostnader
Avskrivningar
Avsättning yttre uh-fond
Nuläge: Avskrivningar, försäljning
lägenheter, reparationer/investeringar
Framtiden: Nya stadgar behöver
ej täcka avskrivningar. Fokus likviditet
och kassaflöde. Stora investeringar.
JUSTERAD RESULTATRÄKNING
30000000
25000000
Årsavgifter bostäder
Hyresintäkter bostäder
20000000
Övriga intäkter
Ränteintäkter
Driftskostnader
15000000
Övriga externa kostnader
Underhåll
Personalkostnader
10000000
Avskrivningar enl ek plan
Räntekostnader
Räntekostnad revers
5000000
0
Intäkter
Kostnader
KASSAFLÖDE 2014 (S.8)
• Nya stadgar, behöver inte täcka avskrivningar med årsavgifter så
länge kassaflödet är positivt
• Kassaflöde 2014: + 2 274 tkr
• Vad ingår i kassaflödet?
Inbetalningar: Årsavgifter, övriga intäkter, ränteintäkter
Utbetalningar: Fakturor för driftskostnader/rep/underhåll,
förvaltningskostnader, personalkostnader/arvoden, räntekostnader,
amorteringar
• Nyckeltal likviditet: 145%
BALANSRÄKNING 2014 (S.6-7, NOTER S.13-14 )
100%
90%
80%
Byggnad och mark
70%
Inventarier
Pågående anläggningar
60%
Andel HSB Norr ek för
50%
Kortfristiga fordringar
Likvida medel
40%
Eget kapital
30%
Långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
20%
10%
0%
Tillgångar
Eget kapital och skulder
FORTS BALANSRÄKNING
Eget kapital
-Bundet
-Fritt
2014
299 Mkr
-5,6 Mkr
293,4 Mkr
• Soliditet: 46 %
• Låneskuld: 9 997 kr/kvm
2013
279 Mkr
-0,9 Mkr
278,1 Mkr
RESULTATDISPOSITION (S.4)
• Årets resultat överförs till kommande år genom
balanserat resultat
• Avsättning till yttre underhållsfonden enl ek plan,
underhållsplan
Balanserat resultat fr tidigare år
Årets resultat
-2 118 423
-3 486 474
-5 604 897
Reservering till underhållsfond
Täckande av årets underhåll
Balanseras i ny räkning
2 570 000
- 791 077
-7 383 820
-5 604 897