Promemoria
PLANBESKRIVNING 2015-01-27 Rev 2015-04-22 Dnr SBN 2012/275-20 STADSBYGGNADSKONTORET Martina Leopold-Skoglund Antagandehandling Detaljplan för fastigheten Sågtorp 3, Roslags-Näsby HANDLINGAR - Detaljplanekarta med bestämmelser, skala 1:1000 (A3), 2015-01-27, rev. 2015-04-22 - Illustrationskarta, skala 1:500 (A3), 2014-12-15, rev 2015-04-22 - Planbeskrivning 2015-01-27, rev. 2015-04-22 - Granskningsutlåtande 2015-04-22 Följande utredningar hör till planhandlingarna: 1. PM geoteknik och markmiljö, Ramböll, 2014-08-15 2. Fördjupad riskbedömning, WSP, 2014-03-19, rev 2014-09-17 3. Sol- och skuggstudier, White arkitekter, 2014-09-23 4. Sågtorp 3, Täby – Trafikbullerutredning för detaljplan 2014-10-10 Åkerlöf Hallin akustikkonsult AB 5. Dagvattenutredning, Ramböll, 2015-04-10 6. Trafiklösning, White arkitekter, 2015-04-10 2(25) PLANBESKRIVNING 2015-01-27 Rev. 2015-04-22 Dnr SBN 2012/275-20 PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Planen syftar till att ge plats för ett bostadshus i sex till tio våningar på fastigheten Sågtorp 3 i Täby och därmed möjliggöra byggande av 140-150 små bostäder. Därutöver möjliggör detaljplanen en påbyggnad av befintligt hotell med två våningar till totalt åtta våningar. PLANDATA Översiktskarta Lägesbestämning Planområdet ligger 100-200 meter väster om väg E18 och sydväst om RoslagsNäsby trafikplats. Området gränsar till Näsbyvägen och Ytterbyvägen. Norr om fastigheten Sågtorp 2, som idag är obebyggd, går Centralvägen. Avståndet till Roslags-Näsby hållplats för Roslagsbanan är cirka 500 meter. Areal och markägoförhållanden Planområdet är cirka 0,85 ha stort. Det omfattar fastigheten Sågtorp 3 som ägs av Maxus AB och en liten del av kommunalt trafikområde inom fastigheten RoslagsNäsby 29:1. Fastigheten brukas av Scandic hotell. 3(25) PLANBESKRIVNING 2015-01-27 Rev. 2015-04-22 Dnr SBN 2012/275-20 FÖRENLIGT MED 3, 4 OCH 5 KAP. MB Kapitel 3 i miljöbalken Miljöbalken kapitel 3 innehåller bestämmelser om hushållning med mark och vatten och preciserar vissa slag av mark- och vattenområden som är av allmänt intresse. Planområdet ligger på ett avstånd på 100-200 meter från väg E18 som utgör ett riksintresse för kommunikation. Vägen är viktig både för arbetsresor och för näringsliv. Vägen utgör primär transportväg för transporter av farligt gods. Genomförandet av detaljplanen beräknas inte påverka framtida möjligheter att använda väg E18 för transporter av farligt gods. Planområdet ligger inte inom eller i anslutning till andra områden av riksintresse. Kapitel 4 i miljöbalken Bestämmelserna om riksintresseområden i 4 kap. innehåller särskilda föreskrifter för hushållning med mark och vatten i vissa områden i landet. Detaljplanen kan genomföras utan att recipienten, Stora Värtan, belastas av mer föroreningar och större dagvattenmängder från planområdet. Mängden föroreningar och dagvatten beräknas tvärtom minska. Kapitel 5 i miljöbalken Detta kapitel innehåller bland annat krav på att miljökvalitetsnormer för luft inte ska överskridas. Anledningen är att planläggning inte ska vålla skada eller olägenheter på miljö eller människors hälsa. Planen bedöms inte medföra att några miljökvalitetsmål överskrids. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer Det nya Täby – översiktsplan 2010-2030 Översiktsplanen vann laga kraft 2011-10-10. Nuvarande användning för planområdet anges här huvudsakligen som arbetsplatser. Väster om planområdet finns ett förändringsområde för huvudsakligen bostäder. Detta område är utbyggt. Miljöplan för Täby kommun 2010-2014 Miljöplanen antogs av kommunfullmäktige den 21 juni 2010 och innehåller en nulägesbeskrivning och förslag till lokala miljömål. De fyra övergripande miljömålen för kommunen är: minskad klimatpåverkan, god vattenmiljö, halva Täby grönt och god bebyggd miljö. 4(25) PLANBESKRIVNING 2015-01-27 Rev. 2015-04-22 Dnr SBN 2012/275-20 Avfallsplan Det regionala avfallsbolaget SÖRAB ägs av tio kommuner. Nio av dessa kommuner har tagit fram en gemensam avfallsplan antagen 2008. Planen redovisar riktlinjer för avfallshanteringen fram till år 2020. Dagvattenpolicy En policy för hantering av dagvatten har utarbetats inom Oxundaåprojektet, ett samarbetsprojekt för vattenvård mellan kommunerna Täby, Sollentuna, Upplands Väsby, Vallentuna och Sigtuna. Policyn anger mål och strategier för dagvatten som uppstår inom tätorten. Kommunstyrelsen fastställde Oxundaåprojektets förslag till dagvattenpolicy i november 2001. Bullerprogram Täby kommun antog ett bullerprogram 2009-10-20. Enligt detta gäller följande: Vid planering av ny bebyggelse och infrastruktur tillämpar kommunen av riksdagen fastställda riktvärden samt i vissa fall avsteg från dessa i enlighet med avstegsfallen i Boverkets allmänna råd om buller i planeringen. För Täby gäller att nya flerbostadshus endast i undantagsfall ska uppföras där trafikbullernivån utomhus överskrider 55 dB(A) ekvivalent ljudnivå. En bullernivå upp till 65 dB(A) vid fasad kan godtas om det kan kompenseras med en tyst sida med högst 45 dB(A). Fasad ska dämpa till en ekvivalent ljudnivå inomhus på högst 30 dB. Stadsbyggnadskontoret har ett uppdrag att revidera bullerskyddsprogrammet för den del av Täbys centrala delar som omfattas av regionala stadskärnan. Inriktningen är att pröva om programmet kan inkludera en acceptans för högre bullernivåer för från, till exempel, trafik i den nya stadsmiljön. Sågtorp 3 ligger inom området för den regionala stadskärnan. Parkeringsstrategi Täby kommuns parkeringsstrategi och parkeringsnorm, antagen 2013-12-10, syftar till att ge en vägledning kring hur parkering bör ordnas i Täby kommun. I parkeringsnormen anges tal för cykel- och bilparkering. Tal som varierar beroende på avstånd till kollektivtrafik och boendeform. Talen för bilparkering kan reduceras om en grön resplan görs i vilken alternativa lösningar för resor och transporter klarläggs. 5(25) PLANBESKRIVNING 2015-01-27 Rev. 2015-04-22 Dnr SBN 2012/275-20 Gällande detaljplaner Gällande detaljplaner för planområdet och dess omgivning Fastigheten omfattas av två stadsplaner: S 164 Kv. Sågtorp m.fl., laga kraft 1979-05-01 och S 192 Kv. Konvaljen, laga kraft 1981-11-20. Båda planerna anger användningen kontor och handel. På den del av fastigheten som ligger närmast korsningen Ytterbyvägen/Näsbyvägen anges att marken endast får bebyggas med garage till en högsta byggnadshöjd av 6,0 m. För övriga delar gäller 7 våningar som maximalt antal våningar. Ett brett u-område finns mellan de två områdena för bebyggelse. Större delen av de nu föreslagna bostäderna är placerade på området för garage. Stadsplan S50, från 1961, reglerar användningen av fastigheterna Humlet 1 och 2 öster om Ytterbyvägen. För fastigheten Humlet 1 anges garageändamål och för Humlet 2 handelsändamål. Byggnadshöjden är begränsad till +12,0 meter (en våning). Idag ligger på dessa fastigheter en bensinstation och en snabbmatrestaurang samt en bilsalong. Detaljplan D182 från 2002 omfattar en mindre fastighet på Näsbyvägens södra sida och medger bostadsbebyggelse för gruppboende. Detaljplanen är genomförd. Detaljplan D243 från 2009 omfattar området väster om planområdet och medger bebyggelse av flerbostadshus i upp till sju våningar. Detaljplanen är genomförd. 6(25) PLANBESKRIVNING 2015-01-27 Rev. 2015-04-22 Dnr SBN 2012/275-20 Pågående och genomförda planeringsprojekt i omgivningen I centrala Täby pågår en utbyggnad av Täby centrum. Planering pågår för utbyggnad av Galoppfältet och utbyggnad av dubbelspår på Roslagsbanan. Öster om Roslagsbanan har en plan för ombyggnad av Roslags-Näsby trafikplats nyligen antagits. Detaljplaner för ett antal andra projekt bedöms påbörjas mellan 2013- 2015. Trafikplats Roslags-Näsby I anslutning till planområdet pågår planering för ombyggnad av Roslags-Näsby trafikplats. En detaljplan för Trafikplats Roslags-Näsby har antagits av kommunfullmäktige den 9 februari 2015, § 20. Syftet med detaljplanen är att möjliggöra en ombyggnad av trafikplatsen och anslutande vägar, att minska barriäreffekten av väg E18 genom att få till bättre kopplingar för fotgängare och cyklister samt att fastställa pågående markanvändning i anslutning till trafikplatsen. Syftet är även att anpassa detaljplanen efter befintlig vägområdesgräns för väg E18 och att möjliggöra breddning av väg E18 för kollektivtrafikkörfält. Delar av ombyggnaden av trafikplatsen kan ske med stöd av gällande detaljplaner. Västra Roslags-Näsby En ny detaljplan för Västra Roslags-Näsby har varit ute på samråd under januari 2014. Planen bedöms kunna inrymma cirka 800 bostäder i flerbostadshus samt arbetsplatser. Planen beräknas vara klar för antagande under våren 2016. 7(25) PLANBESKRIVNING 2015-01-27 Rev. 2015-04-22 Dnr SBN 2012/275-20 Regional stadskärna Ett tillskott av nya bostäder, infrastruktur, arbetsplatser, skolor, torg och parker behövs i centrala Täby. Förutsättningarna för ökat antal student- och forskarbostäder utreds också. Utbyggnad berör främst området från Västra RoslagsNäsby till Täby centrum, Galoppområdet och Arninge. Ny bebyggelse utgörs främst av flerbostadshus för att förverkliga kommunens ambitioner om stadsmässighet och bevarande av grönområden. Stora satsningar görs på Roslagsbanans dubbelspårsutbyggnad och trafikplatserna längs väg E18. Gemensamma utredningar genomförs om regional, kapacitetsstark, spårburen kollektivtrafik till och inom Stockholm Nordost. Program för planområdet Planprogram har inte utarbetats för planområdet. Miljökonsekvensbeskrivning Kommunen ska alltid göra en behovsbedömning för att avgöra om en aktuell detaljplan kan medföra risk för betydande miljöpåverkan. Kommunen har bedömt att det inte finns risk för betydande miljöpåverkan vid genomförande av denna detaljplan. En miljöbedömning, med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning behöver därför inte upprättas enligt kraven i plan- och bygglagen 5 kap. 18 §. Kommunen har samrått med Länsstyrelsen som delar kommunens uppfattning. Se vidare under rubrikerna Konsekvenser av planens genomförande och Ställningstagande till frågan om betydande miljöpåverkan på sidan 19. Kommunala beslut i övrigt Kommunstyrelsens utskott för stadsbyggnad, miljö och näringsliv beslutade den 2012-09-17 § 59 att meddela sökanden positivt planbesked och gav stadsbyggnadsnämnden i uppdrag att upprätta detaljplan för del av fastigheten Sågtorp 3 i syfte att möjliggöra uppförande av cirka 100 bostäder. Arbetet bedöms vara klart under 2015. Stadsbyggnadsnämnden godkände detaljplaneförslaget för samråd den 23 april 2014. Planförslaget bearbetades mot bakgrund av, bland annat, under samrådstiden inkomna yttranden och godkändes sedan för granskning av stadsbyggnadsnämnden den 27 januari 2015. 8(25) PLANBESKRIVNING 2015-01-27 Rev. 2015-04-22 Dnr SBN 2012/275-20 FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER HUS Planområdet kan efter genomförande av detaljplanen byggas ut på detta sätt. Natur Mark och vegetation Marken inom planområdet är idag hårdgjord och används för parkering. Refuger inom parkeringsytan är gräsbevuxna men i övrigt finns ingen vegetation inom planområdet. Mellan planområdet och Ytterbyvägen finns en grön remsa med gräs och buskvegetation. Nordväst om planområdet finns en rest av obebyggd naturmark. Privata trädgårdar omger villorna söder om planområdet. Naturmiljö Planområdet saknar naturmiljö. Obebyggda ytor består idag i huvudsak av asfaltytor som används för angöring, varumottagning och parkering. Fornlämningar Inom området finns inga kända fornlämningar. 9(25) PLANBESKRIVNING 2015-01-27 Rev. 2015-04-22 Dnr SBN 2012/275-20 Solförhållanden Solstudier har genomförts som underlag för detaljplanen. Planområdet är öppet för solinfall från tidig morgon. På eftermiddag/kväll skuggas området successivt av bostadshus och skog på den högre liggande terrängen i väst och nordväst. Befintliga förhållanden, vårdagjämning Efter utbyggnad skuggar det nya bostadshuset framför allt hotellet och marken framför hotellet. Villafastigheterna söder om Näsbyvägen skuggas inte alls och bostäderna väster om planområdet i liten grad efter utbyggnad. Det nya bostadshusets norra fasad får tidig morgonsol vid vårdagjämning. Den södra fasaden får goda solförhållanden på lägenheternas balkonger. Efter utbyggnad, vårdagjämning 10(25) PLANBESKRIVNING 2015-01-27 Rev. 2015-04-22 Dnr SBN 2012/275-20 Markbeskaffenhet Marken inom planområdet upplevs som plan. Området sluttar svagt ner mot korsningen Ytterbyvägen/Näsbyvägen i det sydvästra hörnet. Topografin inom området varierar något. I norr påträffas höjder omkring cirka +8,5 meter över havet och marken faller med jämn gradient mot sydost till omkring +7,7 meter. Marknivån inom området för planerade bostäder varierar från cirka +8,2 meter i öst till cirka +7,5 meter i väst. Geotekniska förhållanden och risk för skred/höga vattenstånd I ”PM Geoteknik och markmiljö” daterat 2014-08-15 redovisar Ramböll en geoteknisk undersökning av planområdet. Generellt är att överst i jordlagerföljden påträffas 1-2 m fyllning. Under fyllningen finns ett 3-5 m djupt lerlager. Lerlagrets mäktighet ökar från väst till öst och är delvis växellagrat med friktionsjord. Grundläggning för planerad bostadsbyggnad bedöms kunna utföras med slagna betongpålar och fribärande platta då inga block påträffats i sonderingarna. Eventuell förschakt bör utföras med försiktighet då kommunalt VA finns i närheten av planerad byggnad. Dränering för byggnad ska inte ligga djupare än 1,5 m under befintlig markyta, detta för att inte dränera grundvattnet i området. Det bedöms inte föreligga risk för skred/höga vattenstånd inom planområdet. I ”PM Geoteknik och markmiljö” redovisar Ramböll också en översiktlig miljöteknisk markundersökning av planområdet. Planområdets fria markytor är till stora delar asfalterade. Nuvarande markanvändning inom planområdet klassas som MKM (Mindre känslig markanvändning). Den framtida markanvändningen klassas troligen som KM (Känslig markanvändning). Det kan medföra behov av saneringsåtgärder för att utesluta risk för påverkan på naturmiljö och människors hälsa. Markundersökningen visar att alla analyserade ämnen understiger riktvärdet för MKM. Den visar också att alla analyserade ämnen, med undantag för PAH-H, understiger riktvärdena för KM. PAH-H är ett ämne som finns i tjära, gammal asfalt, m.m. Ämnet finns ofta i fyllnadsmassor och värden över KM har påträffats i två provpunkter i anslutning till Ytterbyvägen. Dessa punkter ligger inte i den del av området där bostäder planeras. En utökad provtagning bör göras för att avgränsa PAHföroreningarna och visa om saneringsåtgärder är nödvändiga. Radon Kommunen som helhet bedöms vara ett normalriskområde för radon. I samband med genomförande av detaljplanen ska radonförekomsten kartläggas för att bedöma behovet av radonsäker grundläggning. 11(25) PLANBESKRIVNING 2015-01-27 Rev. 2015-04-22 Dnr SBN 2012/275-20 Grundvatten Planområdet ligger över grundvattenförekomsten Täby-Danderyd. Denna ligger under större delen av Täby kommun och utgör inte en av länsstyrelsen prioriterad grundvattenförekomst för vattenförsörjning. Eftersom marken inom planområdet bedöms ha begränsade infiltrationsegenskaper är grundvattenförekomsten i huvudsak inte recipient för dagvattnet inom planområdet. Därför görs ingen bedömning av påverkan på denna. Gator och trafik Gång- och cykeltrafik Fastigheten omges av lokalgatorna Ytterbyvägen och Näsbyvägen. Centralvägen är en kommunal huvudgata som passerar norr om planområdet. HPL YTTERBYVÄGEN Planområdet ligger i god kontakt med det lokala vägnätet för gång- och cykeltrafik. Vid RoslagsNäsby station ansluter det till det regionala vägnätet för gång- och cykeltrafik HPL Kollektivtrafik Planområdet har god tillgång till kollektivtrafik. Roslags-Näsby hållplats på Roslagsbanan ligger cirka 500 meter från planområdet. Hållplats för motorvägsbussar finns cirka 400 meter från planområdet. Det gör det möjligt att nå både Universitetet och KTH inom cirka 10-15 min. På Ytterbyvägen finns busshållplatser, för ett flertal busslinjer, i båda riktningarna på sträckan förbi planområdet. NÄSBYVÄGEN Trafiklösning – Sågtorp 3, 2015-04-10, White arkitekter 12(25) PLANBESKRIVNING 2015-01-27 Rev. 2015-04-22 Dnr SBN 2012/275-20 In- och utfart, varumottagning, m.m. samt parkering Idag har fastigheten in- och utfart mot Näsbyvägen. På Ytterbyvägen finns två busshållplatser. En långsträckt refug separerar trafiken i de olika riktningarna. Planillustrationen visar en ny in- och utfart till planområdet mot Ytterbyvägen. Ytterbyvägens övergångsställe, mittrefug, filmarkeringar och busshållplats för norrgående bussar anpassas till den nya in-/utfarten. Utfart för hotellets transportbilar för varor och avfall samt turistbussar planeras ske genom befintlig in- och utfart mot Näsbyvägen. En förbudsskylt hindrar andra fordon att passera ut från parkeringsområdet över bostadshusets markområde. Fordon med ärende till bostadshuset tillåts passera ut och in från Näsbyvägen. Syftet är att freda bostädernas uteplats från passerande trafik. Markens anordnande och tillgång till parkering m.m. granskas i bygglovskedet och bedöms mot bakgrund av kommunens parkeringsstrategi. I detta skede väger även möjligheten att tillämpa en Grön Resplan in i bedömning av parkeringsbehov. En Grön Resplan har tagits fram för den planerade bebyggelsen. Den visar att det goda kollektivtrafikläget och goda förutsättningar för samnyttjande av både bil- och cykelparkering gör det möjligt att minska parkeringsnormen för bostäderna från 7 till 5 bilar/1000 m2 BTA. Avtal om samnyttjande kan tecknas mellan hotellverksamhet och bostäder. Bebyggelseförslaget innehåller ett bostadshus med 6000 m2 bruttoarea och en befintlig hotellbyggnad i sex våningar med påbyggnadsmöjlighet med två våningar vilket ger totalt 6 500 m2 bruttoarea. Detta ger det följande behov av parkering: - Bostäder enlig Grön resplan, 5 platser per 1000 m2 bruttoarea ger 30 platser. Hotell i zon A enligt kommunens parkeringsstrategi, 9 platser per 1000 m2 bruttoarea ger cirka 60 platser. Totalt ger detta ett behov av 90 bilplatser. Planillustrationen redovisar 106 bilplatser Bostädernas behov av cykelparkering ska enligt normen bli minst 270 platser för de 150 planerade lägenheterna. Planillustrationen redovisar 270 cykelplatser. Parkeringsytor ska ha inslag av vegetation och ytor som möjliggör infiltration/ fördröjning av dagvatten. Detaljplanen innehåller en planbestämmelse om detta. 13(25) PLANBESKRIVNING 2015-01-27 Rev. 2015-04-22 Dnr SBN 2012/275-20 Bebyggelseområden Inom planområdet finns idag ett hotell med rum i ett sex våningar högt lamellhus och foajé, restaurang, med mera, i en utbredd bottenvåning. Bostäder Söder om planområdet finns bostäder i form av friliggande villor tillhörande RoslagsNäsby villaområde. Väster om planområdet har ny bostadsbebyggelse uppförts under de senaste åren. Bebyggelsen består av sex flerbostadshus med cirka 140 lägenheter. Husen närmast planområdet är utformade som lamellhus i 6-7 våningar. Det planerade bostadshuset inom planområdet får 140-150 små lägenheter. En planbestämmelse reglerar att lägenheterna inte får ha större bostadsyta än 35 m2. Arbetsplatser, övrig bebyggelse Mellan Ytterbyvägen och väg E18/Norrtäljevägen finns, förutom en obemannad bensinstation, en utställnings- och försäljningslokal för bilar. Kommersiell och offentlig service Befintligt hotell inom planområdet har en restaurang öppen även för andra än hotellgäster. Öster om Ytterbyvägen finns en restaurang för snabbmat i anslutning till bensinstationen. I Roslags-Näsby centrum, cirka 0,5 km väster om planområdet, finns viss kommersiell service i form av lunchrestauranger, småbutiker, träningscenter m.m. I Täby centrum cirka 1 km norr om planområdet finns full kommersiell service samt bibliotek, polis och hälsovård med mera. I samrådshandling för ny detaljplan för Västra Roslags-Näsby finns en ny livsmedelsbutik i anslutning till Roslags-Näsby station med i bebyggelseförslaget. Tillgänglighet Området ligger i anslutning till regionalt och lokalt gång- och cykelstråk samt med närhet till goda kollektivtrafikförbindelser. Planerad bebyggelse och utemiljö inom planområdet ska ges en god tillgänglighet för personer med nedsatt rörelse- och orienteringsförmåga. 14(25) PLANBESKRIVNING 2015-01-27 Rev. 2015-04-22 Dnr SBN 2012/275-20 Detaljplanen innehåller nya byggrätter för bostäder i sex till tio våningar samt påbyggnad av hotellet till totalt åtta våningar. Byggnadskultur och gestaltning En ny byggnad för cirka 140-150 små bostäder planeras längs Näsbyvägen. Det bebyggelseförslag som illustreras i planhandlingarna har utformats med följande gestaltningsidéer: - - Huset ska vara en karaktäristisk byggnad som är väl synligt i det öppna läget mot Norrtäljevägen. Huset delas i två delar. En högre del, tio våningar, vänder sig mot motorvägen och det storskaliga landskapet. En lägre del, sex våningar, vänder sig mot befintliga bostadshus och öppnar för utblickar och himmelsljus. Gemensamma utrymmen i bottenvåningen mot Näsbyvägen öppnar sig mot gatan och kan bli en tillgång även för andra än de boende i fastigheten. Varje lägenhet har en balkong som utformas så att den avskärmar och dämpar trafikbuller. Balkongerna ger fasaderna en småskalig struktur. Gestaltningsidén associerar till en bokhylla ett ”kunskapens hus”. Detaljplanen innehåller också en byggrätt som ger befintligt hotell möjlighet att bygga på två våningar på den idag sex våningar höga huskroppen. 15(25) PLANBESKRIVNING 2015-01-27 Rev. 2015-04-22 Dnr SBN 2012/275-20 Friytor Ytor för rekreation och lek är begränsade i närområdet. Stora delar av planområdet planeras för angöringstrafik och parkering. Väster om det nya bostadshuset planeras en uteplats för rekreation och lek. Den får sol under stora delar av dagen. Bostädernas underjordiska avfallsbehållare planeras vid uteplatsens nordvästra hörn. Norr om uteplatsen finns hotellets varumottagning. Mellan bostadshuset och uteplatsen passerar utfartsvägen för lastbilar och turistbussar, m.m. Vägmarkens ytbeläggning utformas så att gångtrafiken mellan bostadshuset och uteplatsen prioriteras. Störningar Risker Planområdet ligger nära Preems bensinstation på Ytterbyvägen. En riskbedömning har gjorts med anledning av bensinstationens riskpåverkan på planerade bostäder. Riskbedömningen har kompletterats med en ”Fördjupad riskbedömning” daterad 2014-03-19, rev 2014-09-17. Underlag för denna är en illustrationsplan från White arkitekter daterad 2014-09-10. En byggnads byggnadstekniska egenskaper avgör hur mycket den påverkas av en olycka i närområdet. Bostadshuset planeras så att inga lägenheter har fönster eller dörrar i den sydöstliga fasaden (mot Ytterbyvägen och bensinstationen) och så att varje lägenhet utgör en egen brandcell. Lägenheterna kan bara nås av brand från en olycka i anslutning till bensinstationen via de inglasade balkongerna. Byggnaden i övrigt planeras så att lägenheternas entrédörrar är användbara för utrymning om kritiska förhållanden till följd av brand eller brandgaser uppstår i bostäderna. Slutsatser Den fördjupade riskbedömningen visar att föreslagen utformning av byggnaden skyddar bostäderna från riskpåverkan från bensinstationens verksamhet. Avståndet till bensinstationen och en ringa mängd drivmedelstransporter till denna ligger till grund för bedömningen. Trots att beräkningarna visar en låg risknivå finns anledning att göra några riskreducerande åtgärder. De åtgärder som föreslås motsvarar det som, enligt riskbedömningen, krävs vid ett stort utsläpp av drivmedel. 16(25) PLANBESKRIVNING 2015-01-27 Rev. 2015-04-22 Dnr SBN 2012/275-20 Riskreducerande åtgärder som är ekonomiskt motiverade och bör genomföras: - Bostadsbyggnad och cykelhus närmast Ytterbyvägen utformas så att utrymning är möjlig bort från riskkällan. - Bostadsbyggnad utformas med obrännbar fasad på de delar som är placerade mindre än 14 meter från planområdets gräns mot Ytterbyvägen. - Yttertak på ett avstånd understigande 14 meter från planområdets gräns mot Ytterbyvägen utförs med obrännbar takkonstruktion alternativt obrännbar taktäckning. Gäller även komplementbyggnader närmare bostadshuset än 8 meter. - Friskluftsintag riktas bort från Ytterbyvägen. - Markområden kring byggnader som innefattas i beräknat konsekvensområde utformas så att de inte uppmuntrar till stadigvarande vistelse. Planbestämmelserna i detaljplanen är utformade i enlighet med detta. Buller En bullerutredning har utarbetats med utgångspunkt från det bebyggelseförslag som illustreras i planhandlingen. Planområdet störs av buller från väg E18. Bullernivåer vid det planerade bostadshusets fasader beräknas till 66-70 dB(A) i öster, 61-65 dB(A) i norr och söder och 56-60 dB(A) i väster. Projekteringskraven för buller från trafik inkluderar även buller från bussar. Avståndet mellan planerad byggnads fasad och närmsta busshållplats är minst 50 meter. Den maximala ljudnivån från start/ stopp av bussar blir lägre än 70 dB(A) vid fasad och lägre än 35 dB(A) inomhus. Planerad byggnad måste utformas så att bullernivåer utanför fönster och på balkonger/uteplatser inte överskrider gällande riktvärden. Balkonger/uteplatser skärmar av och dämpar ljudet för att reducera det trafikbuller som når fram till fasad och kan dessutom tjäna som uteplats till lägenheterna. Detaljplanen bedöms kunna genomföras så att alla bostadslägenheter får högst 55 dB(A) utanför samtliga boningsrum (”Riksdagens riktvärden” innehålls). - minst en balkong/uteplats till varje bostad eller en gemensam uteplats i anslutning till bostäderna utsätts för högst 55 dB(A) ekvivalent och högst - 70 dB(A) maximal ljudnivå (frifältsvärde). - trafikbullernivån inomhus i boningsrum inte överstiger 26 dB(A) ekvivalent och 41 dB(A) maximal ljudnivå. - trafikbullernivån inomhus i hotellrum inte överstiger 30 dB(A) ekvivalent och 45 dB(A) maximal ljudnivå. Dessa fyra punkter förs in i detaljplanens planbestämmelser. Markområdet som tillhör bostadsbyggnaden uppnår inte riktvärden för uteplats. 17(25) PLANBESKRIVNING 2015-01-27 Rev. 2015-04-22 Dnr SBN 2012/275-20 Teknisk försörjning Dagvatten I Täby kommuns ABVA (Allmänna bestämmelser för vatten och avlopp) finns följande bestämmelser: - Dagvatten från fastigheter med mer än 1 000 m² hårdgjord yta ska fördröjas till minst 50 % inom fastigheten. - Erforderlig oljeavskiljning ska anordnas om det på en fastighet finns fler än 20 parkeringsplatser. - Takvatten får inte anslutas direkt till ledning. Kommunen arbetar också med åtgärder i befintliga områden för att minska belastningen på Stora Värtan. Detta gäller bland annat områden vid Sjöängens dagvattenutsläpp, i Arningeområdet, i Hägernäsområdet och vid Ullnabäcken. Enligt EU:s ramdirektiv för vatten ska ekologisk och kemisk status i sjöar och vattendrag uppnå miljökvalitetsnormen (MKN) god år 2015 eller senast år 2027. Dagvattnet från planområdet avleds mot Stora Värtan. Den senaste klassificeringen för Stora Värtan anger Måttlig ekologisk status (2013) och ej god kemisk ytvattenstatus (2014) med avseende på kvicksilver (VISS, 2015). Enligt fastställda MKN ska god ekologisk status uppnås 2021 och god kemisk ytvattenstatus 2015. Ett förslag till nya miljökvalitetsnormer har tagits fram som formellt beslutas om i december 2015. De anger att god ekologisk status ska uppnås 2027 men det går inte att avgöra inom vilken tid god kemisk ytvattenstatus kan uppnås på grund av att den största källan är atmosfärisk deposition av kvicksilver. En dagvattenutredning daterad 2015-04-10 med den planerade bebyggelsen som underlag, har utförts för planområdet. Denna innehåller ett förslag till dagvattenhantering som bedöms uppfylla följande krav efter genomförande av detaljplanen: - Belastningen på kommunens ledningssystem ökar inte. Utsläpp av föroreningar från planområdet minskar. Dagvattnet renas så att recipienten Stora Värtan inte påverkas negativt. Planens genomförande bedöms inte påverka möjligheterna att uppnå fastställda MKN för Stora Värtan eller de förslag till nya MKN som är på remiss. 18(25) PLANBESKRIVNING 2015-01-27 Rev. 2015-04-22 Dnr SBN 2012/275-20 Marken i området har en begränsad infiltrationsförmåga. Det krävs möjlighet att magasinera cirka 40 m3 dagvatten för att flödet ut från området inte ska öka vid ett 10-års regn med klimatfaktor. Vatten från hårdgjorda ytor kräver cirka 30 m³ och vatten från bostadshuset tak kräver 10 m³ lagringsutrymme. Genom att leda merparten av dagvattnet till svackdiken åstadkommer man tillräcklig fördröjning av flödena. Svackdiken fångar effektivt upp tungmetaller och oljor. På så vis erhålls såväl fördröjning som rening av dagvattnet. Dagvattenutredning Dagvattnet från tak- och markytor renas och fördröjs inom planområdet för att sedan bräddas till det kommunala ledningsnätet. 190 längdmeter svackdiken kan fördröja cirka 29 m³ vatten. Det motsvarar, i stort sett, hela behovet för hårdgjorda ytor. Takvatten från bostadshuset avleds via stuprörsutkastare och ränndalar till regngårdar och svackdiken. 45 längdmeter svackdiken kan fördröja de cirka 10 m3 som kommer från taket. Svackdiken är gräsklädda, diken med underliggande stenfyllnader. Svackdiken kan effektivt fånga upp tungmetaller och oljor. Regngårdar är växtbäddar med underliggande infiltrationsmaterial. Regngårdarna kan variera i storlek från någon kvadratmeter till större områden. Förslag till lämpliga platser för LOD-åtgärder För att dagvattenanläggningar ska bibehålla hydraulisk funktion och förmåga att ta hand om föroreningar krävs skötsel och underhåll. Fastighetsägare ska genomföra skötsel och underhåll enligt egenkontrollprogram. Kommunen är tillsynsmyndighet. 19(25) PLANBESKRIVNING 2015-01-27 Rev. 2015-04-22 Dnr SBN 2012/275-20 Vatten och avlopp Ledningar för kommunalt vatten, avlopp och dagvatten passerar diagonalt över fastigheten. Befintlig hotellbyggnad har en anslutningspunkt till dessa. Den nya byggnaden för bostäder kan också anslutas till befintliga ledningar. Detaljplanen innehåller ett u-område med en bredd av tio meter för de kommunala ledningarna inom vilket byggnader inte får uppföras. El och Värme Fortum har en elnätstation i anslutning till planområdets sydvästra gräns. Fortum bedömer att denna har kapacitet att försörja de planerade bostäderna. Den befintliga hotellbyggnaden är ansluten till Eon:s fjärrvärmenät. Bebyggelsen i detaljplanen planeras för anslutning till fjärrvärme. Avfall Återvinningsstationer finns vid Lahällsvägen/Studievägen och i Nytorps industriområde. Miljöstation finns vid Q-8 macken på Näsbydalsvägen Bebyggelseförslaget visar avfallshantering med markbehållare för både källsortering och restavfall. Brottsförebyggande åtgärder Området omkring bostäderna planeras för att skapa en trygg miljö utan skymda platser och med god belysning m.m. Lägenheter på bottenvåningen planeras med uteplatser i markplan. Dessa bör utformas med lämpligt skydd för insyn och intrång. Bedömning av miljöpåverkan För detaljplaner som medför betydande miljöpåverkan ska miljöbedömning utföras, vilket bland annat innebär att en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) ska utarbetas och redovisas tillsammans med detaljplanen. Om detaljplanen inte medför betydande miljöpåverkan behandlas miljöfrågorna i det ordinarie planarbetet och redovisas i planbeskrivningen. Konsekvenser av planens genomförande Detaljplanen strider inte mot gällande översiktsplan och bedöms inte strida mot några andra kommunala eller nationella riktlinjer, lagar eller förordningar. Planen berör inte område av nationell eller internationell skyddsstatus och bedöms inte innebära någon risk för människors hälsa och säkerhet. Utredningar som berör miljöfrågor finns som underlag för planarbetet: Fördjupad riskbedömning, Trafikbullerutredning, och Dagvattenutredning. Utredningarna sammanfattats och kommenteras under respektive rubrik i denna planbeskrivning. 20(25) PLANBESKRIVNING 2015-01-27 Rev. 2015-04-22 Dnr SBN 2012/275-20 Ställningstagande till frågan om betydande miljöpåverkan Detaljplanen berör inga riksintressen och bedöms inte medföra betydande risker för människors hälsa eller för miljön. Stadsbyggnadsnämndens bedömning är att den nya detaljplanen inte kommer att medföra någon betydande miljöpåverkan i lagens mening. Separat miljökonsekvensbeskrivning kommer därmed inte att upprättas för detaljplanen. Kommunen har samrått med Länsstyrelsen som delar kommunens uppfattning. ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Samråd har hållits under andra kvartalet 2014. Granskning har skett under första kvartalet 2015. Antagande beräknas under sommaren 2015. Utbyggnad inom kvartersmark kan påbörjas då detaljplanen vunnit laga kraft, erforderliga åtgärder för fastighetsbildning genomförts och bygglov beviljats. Planprocessen Detaljplanen befinner sig i planprocessens antagandeskede. Detaljplanen följer plan- och bygglagen 2010:900. Planprocessen sammanfattas nedan. Mer detaljerad information om planprocessen finns på kommunens hemsida, www.taby.se. - Planarbetet inleds med att ett detaljplaneförslag upprättas och skickas på samråd efter godkännande av stadsbyggnadsnämnden, SBN. Under samrådstiden ges berörda intressenter tillfälle att lämna synpunkter på förslaget. Efter samrådet upprättas en samrådsredogörelse som redovisar alla inkomna synpunkter samt hur kommunen ställer sig till dessa. - Efter samråd och eventuella revideringar samt efter godkännande av SBN ska planförslaget ställas ut minst tre veckor för granskning innan detaljplanen antas. Synpunkter på förslaget ska lämnas till kommunen senast under granskningstiden. Den som inte inkommit med yttrande senast under granskningstiden kan komma att förlora sin rätt att överklaga. Efter granskningen upprättas ett utlåtande som redovisar alla synpunkter som inkommit samt hur kommunen ställer sig dessa. - Detaljplanen antas av kommunfullmäktige. Sakägare, som inte fått sina inkomna synpunkter tillgodosedda, kan överklaga kommunfullmäktiges beslut. 21(25) PLANBESKRIVNING 2015-01-27 Rev. 2015-04-22 - Dnr SBN 2012/275-20 Beslutet om att anta en detaljplan vinner laga kraft, när tiden för överklagande gått ut (tre veckor från protokoll om antagande anslagits) och ingen har överklagat beslutet. Genomförandetid Detaljplanen har en genomförandetid på 10 år från det datum beslut om antagande av detaljplanen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden får detaljplanen inte ändras utan synnerliga skäl. Detaljplanen gäller även efter genomförandetidens utgång, men kan då ändras eller upphävas utan att de rättigheter som uppkommit genom planen behöver beaktas. Ansvarsfördelning Fastighetsägaren till Sågtorp 3 ansvarar för genomförande av planen. Huvudmannaskap Detaljplanen ligger inom kommunalt verksamhetsområde för vatten och avlopp varvid kommunen är huvudman för allmänna vatten- och avloppsledningar i området. Kommunen är också huvudman för allmän mark inom planområdet. Avtal En överenskommelse ska tecknas mellan kommunen och fastighetsägaren angående överlåtelse av allmän mark till fastighetsmark samt fastighetsmark till allmän mark. I planområdets norra del och längs Ytterbyvägen övergår allmän mark till fastighetsmark för parkering och dagvattenhantering. I planområdets sydvästra gräns överlåts fastighetsmark till allmän mark för gång- och cykelväg. Avtal om bildande av gemensamhetsanläggning tecknas mellan stamfastigheten och den fastighet som ska avstyckas för bostadsändamål. Syftet med gemensamhetsanläggningen är att säkerställa angöring och parkering för de olika verksamheterna inom planområdet. 22(25) PLANBESKRIVNING 2015-01-27 Rev. 2015-04-22 Dnr SBN 2012/275-20 FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR, KONSEKVENSER Berörda fastigheter Förutom fastigheten Sågtorp 3 som ägs av Maxus AB berörs mindre delar av kommunalt trafikområde, allmän plats, inom fastigheten Roslags-Näsby 29:1, och redovisas i tabell nedan. Fastighetsbeteckning Markanspråk (ca m2) Roslags-Näsby 29:1 460 Sågtorp 3 214 Förändring av mark Mark som idag är allmän platsmark planläggs som kvartersmark och regleras till Sågtorp 3. Mark som idag är kvartersmark planläggs som allmän platsmark och regleras till Roslags-Näsby 29:1 Fastighetsbildning Detaljplanen möjliggör att en fastighet för bostadsändamål kan avstyckas från fastigheten Sågtorp 3. Fastigheten ska rymma planerat bostadshus och markområden för förgårdsmark och utevistelse samt anordningar för cykelparkering och avfallshantering. En gemensamhetsanläggning ska bildas i samband med avstyckningen för att säkerställa parkeringsbehovet. Ledningsrätt, servitut Erforderliga servitut för ledningar för vatten, dagvatten och avlopp samt fjärrvärme till fastighet för bostadsändamål hanteras av fastighetsägaren innan eller i samband med lantmäteriförrättning. Befintliga kommunala VA-ledningar bör säkerställas med ledningsrätt alternativt servitut. I den mån någon ledning behöver flyttas kommer rättighet för det nya läget, efter prövning, att bli upplåten genom lantmäteribeslut (ledningsrätt eller servitut). Gemensamhetsanläggning för angöring och parkering bildas i samband med genomförande av detaljplanen. Hotellverksamhetens rätt till utfart över bostadsfastigheten bör säkerställas med ett officialservitut. 23(25) PLANBESKRIVNING 2015-01-27 Rev. 2015-04-22 Dnr SBN 2012/275-20 Allmänt Fastighetsbildnings-, ledningsrätts- och anläggningsåtgärder kan ske efter det att beslut om antagande av detaljplanen vunnit laga kraft. Förrättningskostnaderna debiteras efter fastställd lantmäteritaxa för aktuellt år för handläggningen. Ansökan ställs skriftligen till Lantmäterimyndigheten i Täby kommun, 183 80 Täby. EKONOMISKA FRÅGOR Plan- och genomförandeekonomi Kostnader som uppstår för planläggning är reglerade i plankostnadsavtal som tecknas mellan kommunen och fastighetsägaren. VA-avgifter Avgifter för anslutning av vatten och avlopp beräknas enligt Täby kommuns VAtaxa. Övriga avgifter Bygglovavgift utgår i samband med beslut om bygglov enligt kommunens taxa. Fastighetsägaren bekostar eventuella kompletterande utredningar i samband med genomförande av detaljplanen. Anslutningsavgifter för el- och tele regleras mellan fastighetsägaren och respektive leverantör. TEKNISKA FRÅGOR Tekniska utredningar Tekniska utredningar för buller, riskbedömning, fördjupad riskbedömning, geoteknik och markmiljö samt dagvattenhantering har tagits fram och uppdaterats inför antagandeskedet. Då förorenad mark påträffats ska detta meddelas miljökontoret enligt 10 kap MB. En utökad provtagning bör utföras för att avgränsa PAH-föroreningarna. Denna provtagning visar om saneringsåtgärder är nödvändiga. 24(25) PLANBESKRIVNING 2015-01-27 Rev. 2015-04-22 Dnr SBN 2012/275-20 Innan eventuella efterbehandlingsåtgärder i förorenade områden ska en anmälan om efterbehandlingsåtgärder av förorenade områden skickas till miljökontoret enligt 28§ förordningen om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd. En utökad provtagning för att avgränsa påträffade markföroreningar och avgöra om saneringsåtgärder är nödvändiga behöver göras under genomförandeskedet. Fornlämningar Om fornlämningar påträffas i genomförandeskedet ska detta anmälas till länsmuseet och hanteras enligt gällande lagar. Ledningar Befintliga avtal och ledningsrätter bör ses över med respektive ledningsägare i samband med utbyggnaden. Utgångspunkten är att anslutningspunkten för vatten-, avlopp- och fjärrvärmeledningar, för den nya byggrätten, ska kunna hanteras inom planerat u-område. Detta sker i samråd med berörda ledningsägare. Buller Detaljplanen har planbestämmelser som säkerställer att planerade bostäder och tillkommande hotellrum erhåller en god ljudmiljö. Dagvattenhantering Dagvattenhanteringen inom planområdet ska följa Täby kommuns ABVA, (Allmänna bestämmelser för vatten och avlopp). I denna finns följande bestämmelser: - Dagvatten från fastigheter med mer än 1 000 m² hårdgjord yta ska fördröjas till minst 50 % inom fastigheten och att erforderlig oljeavskiljning ska anordnas om det på en fastighet finns fler än 20 parkeringsplatser. - Takvatten får inte anslutas direkt till ledning. - Dagvatten ska så långt som möjligt tas om hand lokalt genom magasin för fördröjning, rening och infiltration. - 25(25) PLANBESKRIVNING 2015-01-27 Rev. 2015-04-22 Dnr SBN 2012/275-20 MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN I arbetet med framtagandet av denna detaljplan medverkar följande personer: För Täby kommun: Planchef Martina Leopold-Skoglund, stadsarkitekt Per Lagheim och miljöplanerare Sören Edfjäll. För White arkitekter AB: Tobias Stenmark och Ingela Ohrstedt, planarkitekter samt Johan Dahlberg, miljöspecialist. STADSBYGGNADSKONTORET Martina Leopold-Skoglund Planchef Per Lagheim Stadsarkitekt
© Copyright 2024