Ottiliana 49 - Ystads kommun
PLANBESKRIVNING 2015-03-05 Antagen handling Dnr: 2014/17 Antagen av: SAMBN 2015-03-15, § 53 Laga Kraft: 2015-04-16 Genomförandetiden slutar: 2020-04-16 SAMBN arkiv nr: 304 Detaljplan för Ottiliana 49 inom Gamla staden i Ystad Ystads kommun, Skåne län 1(21) PLANBESKRIVNING 2015-03-05 Antagen handling Dnr: 2014/17 INNEHÅLL Syfte och bakgrund Sammanfattning/Huvuddrag Planeringsförutsättningar Planförslag Genomförandefrågor Behovsbedömning av miljöbedömning Konsekvenser 3 3 5 12 16 18 19 HANDLINGAR Till detaljplanen finns följande handlingar: Plankarta med planbestämmelser Illustrationsplan Planbeskrivning (denna handling) Fastighetsförteckning Program till detaljplan 2(21) PLANBESKRIVNING 2015-03-05 Antagen handling Dnr: 2014/17 SYFTE OCH BAKGRUND Syfte Detaljplanens syfte är att pröva möjligheten till uppförande av bostadshus i två våningar inom fastigheten Ottiliana 49. Bakgrund Ett planprogram omfattande kvarteren Ottiliana, Olivia och Petronella togs fram och var på samråd oktober-november 2012. Syftet med planprogrammet var att pröva möjligheten att ändra användning från parkeringsändamål på de kommunägda fastigheterna Gamla Staden 2:6 och 2:7 samt privatägda fastigheten Ottiliana 42 till bostäder, att se över planbestämmelserna för befintlig bebyggelse inom resten av kvarteret (kvarteret Ottiliana m.m.) samt att lösa parkeringssituationen. Fastighetsägaren inkom 2014-02-05 med begäran om planbesked för fastigheten Ottiliana 49. Syftet med planändringen är att möjliggöra uppförande av tre radhus (alternativt sex mindre lägenheter). I planprogrammet föreslås flerfamiljshus på platsen där fastighetsägaren nu vill bygga radhus. Stadsbyggnadsavdelningen bedömer att föreslagen exploatering är i linje med planprogrammet och inte försvårar en fortsatt exploatering. Planprocessen Planbesked Samråd/ Granskning Antagande Laga kraft Planarbetet bedrivs med så kallat enkelt förfarande eftersom planförslaget är förenligt med översiktsplanen och inte är av stor vikt eller är av principiell betydelse och inte heller antas medföra en betydande miljöpåverkan samt saknar intresse för allmänheten. Ett enkelt förfarande innebär att samråd- och granskningsskede slås samman till ett skede och att detaljplanen därefter antas i Samhällsbyggnadsnämnden. SAMMANFATTNING/HUVUDDRAG Områdets gestaltning och disposition (allmänt) Huvudidén med planen är att tillföra bostäder i detta mycket centrala kvarter i Ystads medeltida stadskärna. I nuläget används största delen av fastigheten till markparkering på samma sätt som resten av kvarterets inre delar. Stadsbilden kommer inte att påverkas väsentligt utanför kvarteret eftersom byggnaderna kommer att synas relativt lite från Lilla Norregatan. Inne i kvarteret kommer stadsbilden däremot påverkas mer då öppen parkeringsyta ersätts med bostadshus på två våningar. Nya byggnaderna placeras i anslutning till det befintliga Hantverkshemmets röda tegelvilla och ska 3(21) PLANBESKRIVNING 2015-03-05 Antagen handling Dnr: 2014/17 anpassas till omgivande bebyggelse vad gäller utformning, material och färg. I och med nybyggnation kommer de befintliga parkeringsplatserna i fastigheten att försvinna. Parkeringsplatserna för de tillkommande bostäderna kommer dock att anordnas inom fastigheten. Föreslagna åtgärder (sammanfattning) Planen innefattar: Omvandling av kvartersmark från överbyggd gård och annan terrassbyggnad samt mark som icke får bebyggas till kvartersmark för bostäder. Bostadshus i två våningsplan med högsta byggnadshöjd om 7 meter. Tillåten byggnadsarea är 330 m2 Infartsvägen till bostäderna inom kvartersmark markeras med prickmark (mark som inte får bebyggas) och reserveras för gemensamhetsanläggning för tillfart till fastighet. 4(21) PLANBESKRIVNING 2015-03-05 Antagen handling Dnr: 2014/17 PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR Planområdet Planområdets läge och avgränsning Planområdet är beläget i den västra delen av Ystads medeltida stadskärna. Fastigheten Ottiliana 49 har avstyckats från fastigheten Ottiliana 42 och ligger i inre delen av kvarteret som begränsas av Västra Vallgatan i väster, Sladdergatan i norr, Lilla Norregatan i öster och Lilla Västergatan i söder. Planområdets areal är ca 1045 m2. Planområdet är relativt plant, topografin faller svagt åt väster. Nuvarande markyta inom den östra delen av planområdet ligger som högst ca 8,2 m ö h, medan den västligaste delen som lägst ligger ca 7,7 m ö h. Vid den västra fastighetsgränsen finns en stödmur som löper i sydsydostlignordnordvästlig riktning. Stödmuren är i den norra delen ca 1,3 m hög och i den södra delen ca 0,5 m hög. Det förefaller som om marknivån närmast öster om muren höjts genom utfyllnader, detta för att få en någorlunda horisontell mark för bilparkering. Närmast väster om muren tycks marken i motsvarande grad schaktats ner. Vid den södra fastighetsgränsen finns en ca 2,5 meter hög tegelmur som gör att nivåskillnaderna mellan fastigheterna inte upplevs där. En geoteknisk provborrning har visat att även den ursprungliga topografin faller åt väster. Utmed Lilla Norragatan i öster ligger bottensanden på ca +6,9 m ö h. I västra delen av planområdet är motsvarande värden ca +5,4 och +6,2 m ö h. Planområdet omgärdas av kvarteren Ottiliana, Olivia och Petronella samt fastigheterna Gamla Staden 2:6 och 2:7. 5(21) PLANBESKRIVNING 2015-03-05 Antagen handling Dnr: 2014/17 Markägoförhållanden Marken inom planområdet ägs av en privat fastighetsägare. Fastigheten har styckats av från fastigheten Ottiliana 42 2012-08-08. Ottiliana 42 ägs av samma privata fastighetsägare. Markanvändning Marken inom planområdet används idag till största del som parkeringsplats. Inom planområdet fanns tidigare en låg garagebyggnad som revs under sommaren 2014. I nuläget är största delen av marken asfalterad men en del av ytan utgörs av grus och en del av gräs. Vid södra plangränsen finns en cirka 2,5 meter hög tegelmur. Vy mot planområdet sedd från Lilla Norregatan Vy från planområdet mot Lilla Norregatan Parkeringsplatser inom planområdet. Tegelmuren syns i fonden. 6(21) PLANBESKRIVNING 2015-03-05 Antagen handling Dnr: 2014/17 Geoteknik En geoteknisk undersökning har tagits fram av GeoSyd AB, daterad 2009-05-15, i samband med upprättandet av planprogram för området. Geoteknisk provtagning har utförts i april-maj 2009 på parkeringsplatsen i den inre delen av kvarteret omfattande även fastigheten Ottiliana 49. Vid provtagning med skruvborr konstaterades att marken inom området normalt överst består av 1,0 - 2,3 meter mer eller mindre mullhaltig fyllning och matjord. Härunder består marken till borrat djup av sand. I sanden har skikt och linser av silt och lera noterats. Undersökningen visar att marken kan vara löst - halvfast lagrad till 1,6 - 3,2 meters djup. På större djup är marken fast eller mycket fast lagrad. Efter avslutade borrningar inmättes fria vattenytor på 2,7 - 4,2 meters djup. Tidigare ställningstaganden Översiktsplanen Enligt översiktsplan 2005 för Ystad är området avsett för blandad stadsbebyggelse. Föreslagen detaljplan överensstämmer därmed med översiktsplanen. Detaljplaner, områdesbestämmelser För området gäller detaljplan Ystad 98. Enligt denna är marken avsedd för kvartersmark för överbyggd gård och annan terrassbyggnad samt mark som icke får bebygggas. Det finns ingen genomförandetid kvar. Program, inventeringar m.m. Kulturmiljöprogram för Skåne (länsstyrelsen) I Kulturmiljöprogram för Skåne pekas Ystad ut som särskilt värdefull kulturmiljö och beskrivs som en av de bäst bevarade medeltidsstäderna i landet. Såväl stadsplanen med gatunät och fastighetsindelningen som den äldre bebyggelsen samt planteringarna och torgbildningarna har kulturhistoriskt värde. Bevarandeprogrammet för Ystad 2005 I bevarandeprogrammet för Ystad 2005 beskrivs olika tidsepoker i stadens utveckling, från "Medeltidsstaden" till "Det moderna Ystad". I kvarteren som omgärdar planområdet finns bebyggelse från de flesta tidsepokerna. Inom planområdet finns ingen befintlig bebyggelse, men de kulturhistoriska värdena i omgivande kvarteren ska beaktas även vid nybyggnation. Ett viktigt komplement till bevarandeprogrammet är Byggnadsinventering för Stadskärnan i Ystad. Inventeringen av stadskärnan gjordes 2002-2003 och omfattar alla kvarter i Stadskärnan och omgivande områden. I samband med inventeringen har det gjorts en värdering av byggnaderna, som grundar sig på byggnadernas kulturhistoriska och miljömässiga värden. För bedömning har använts en femgradig skala, siffrorna 1-5, med en siffra för det kulturhistoriska värdet och en för det miljömässiga. I kvarteret Ottiliana har byggnaderna värderats i klasser 1-5 både vad gäller kulturhistoriskt och miljömässigt värde. I kvarteret Olivia har byggnaderna värderats i klasser 2-5. I kvarteret Petronella har alla byggnaderna mot Lilla Västergatan bedömts ha 7(21) PLANBESKRIVNING 2015-03-05 Antagen handling Dnr: 2014/17 ett miljömässigt värde av klass 1 och de flesta hus har bedömts ha kulturhistoriska värden i klasser 1-3. Riksintressen och förordningar Riksintresse för kulturmiljövården (miljöbalken 3 kap. 6 §) Planområdet berör område av riksintresse för kulturmiljövården Ystads stadskärna (M167). Ystad beskrivs som en sjöfartsstad som bevarat prägeln av stor och betydande medeltids- och 1500-talsstad, vilken från 1800-talets slut expanderade som följd av järnvägens och sjöfartens utveckling. Det som ger uttryck för riksintresset är bland annat: Den medeltida stadskärnan har ett välbevarat gatunät och tomtmönster och bebyggelsen huvudsakligen låg och småskalig karaktär från den förindustriella tiden, men med inslag av hus i det sena 1800-talets mer storstadsmässiga skala kring främst torget. Den sydskandinaviska byggnadstraditionen med hus i tegel och korsvirke men också en hel del putsade byggnader. Gaturummen med sin slutna karaktär och gårdsmiljöerna. Tillägg och förtätningar från 1800-talet i framför allt medeltidsstadens ytterkanter samt Norra Promenaden och andra drag i stadsmönstret som visar den äldre stadskärnans yttre gräns. Riksintresse för kustområdet (miljöbalken 4 kap. 4 §) Planområdet är beläget inom område som enligt 4 kap 1 § miljöbalken är av riksintresse med hänsyn till de natur- och kulturvärden som finns i området. Exploateringsföretag och andra ingrepp får komma till stånd endast om det inte möter något hinder enligt 2-8 §§ i 4 kap och det kan ske på ett sätt som inte påtagligt skadar områdets natur- och kulturvärden. Enligt 4 § får fritidsbebyggelse inom kustområdet komma till stånd endast i form av kompletteringar till befintlig bebyggelse. Bestämmelserna i 4 kap utgör inget hinder för utvecklingen av befintliga tätorter. Miljökvalitetsnormer Enligt 5 kap. miljöbalken får regeringen meddela föreskrifter om kvaliteten på mark, vatten, luft eller miljön i övrigt, om det behövs för att varaktigt skydda människors hälsa eller miljön eller för att avhjälpa skador på eller olägenheter för människors hälsa eller miljön (miljökvalitetsnormer). Miljökvalitetsnormerna anger de föroreningsnivåer eller störningsnivåer som människor kan utsättas för utan fara för olägenheter av betydelse eller som miljön eller naturen kan belastas med utan fara för påtagliga olägenheter. För utomhusluft finns miljökvalitetsnormer för kvävedioxid och kväveoxider, svaveldioxid, kolmonoxid, bly, bensen, partiklar (PM10 och PM2,5), ozon, arsenik, kadmium, nickel och benspyren. Vattenmyndigheten i Södra Östersjöns vattendistrikt har beslutat om miljökvalitetsnormer för samtliga yt- och grundvattenförekomster i distriktet. Dessa syftar till att alla vattenförekomster ska uppnå minst god yt- och grundvattenstatus eller god ekologisk potential senast 22 december 2015. 8(21) PLANBESKRIVNING 2015-03-05 Antagen handling Dnr: 2014/17 Hälsa och säkerhet Markradon Enligt ÖP 2005 ligger Ystad tätort inom ett område där det inte finns några problem med höga markradonhalter. Radonmätning bör dock genomföras i samband med projektering då radonhalterna kan variera kraftigt. Luftföroreningar Kommunen bedriver miljöövervakning av bland annat luftkvaliteten. De mätningar som nu görs av luftkvaliteten påbörjades 2006. Innan dess gjordes sporadiska mätningar mellan 1991 och 2002 av kvävedioxid, svaveldioxid och ozon. Nuvarande mätningar är samordnade med Ystad Hamn. Parametrarna är kvävedioxid (NO2), svaveldioxid (SO2), partiklar (PM10 och PM2,5), flyktiga organiska föreningar (VOC) och marknära ozon (O3) under sommarhalvåret. De mätningar som gjorts under 2013 visar att årsmedelvärdet för kvävedioxid ligger under miljökvalitetsnormen vid samtliga mätpunkter. Miljömålet för kvävedioxid till 2020 uppnås redan med undantag för Färjeterminalen. Svaveldioxidhalten varierar under året och ligger något högre vid Bornholmsterminalen i jämförelse med Östra Förstaden. I jämförelse med åren 2011 och 2012 visar värdena på en nedåtgående trend i svaveldioxidhalterna. Miljömålet för svaveldioxid till 2020 uppnås redan i dag. Mätningar av partiklar PM10 och PM2,5 görs i Östra Förstaden. Årsmedelvärdet för PM10 var lägre år 2013 i jämförelse med året innan. Resultatet visar att värdena är något högre under mars-maj, vilket tros bero på att det finns mycket vägdamm under dessa månader. Detta kan man även se tidigare år. Värdena av PM10 ligger långt under miljökvalitetsnormen. Miljömålet för PM10 till 2020 nås redan idag. Årsmedelvärdet för PM2,5 var något högre år 2013 i jämförelse med föregående år. Resultatet visar att värdena är något högre under mars-maj, troligtvis av samma anledning som PM10. Värdena för PM2,5 ligger dock långt under miljökvalitetsnormen. För PM2,5 finns det ett förslag till miljömål till 2020, vilket nås redan idag. Mätningarna av flyktiga organiska föreningar (VOC) görs vid Bornholmsterminalen och i Östra Förstaden. Resultaten visar att miljökvalitetsnormen för bensen inte överskrids vid någon av mätpunkterna under perioden 2011-2013. Miljömålet för VOC till 2020 uppnås redan idag. Marknära ozon mäts på sommarhalvåret som regional bakgrundsmiljö. Mätningar görs en gång per månad vid Åbergs Trädgård under april-september. De uppmätta halterna av ozon baseras på månadsmedelvärden och är därför inte direkt jämförbara med miljökvalitetsnormen, som baseras på timmedelvärden. För att skydda människors hälsa ska det eftersträvas att ozon inte förekommer i utomhusluft med mer än 120 µg/m3. 9(21) PLANBESKRIVNING 2015-03-05 Antagen handling Dnr: 2014/17 Buller (vägtrafik) Följande av riksdagen antagna riktvärden för vägtrafikbuller, enligt regeringens proposition 1996/97:53, gäller för bostäder, vård- och undervisningslokaler: ekvivalentnivå maxnivå ute, frifältsvärde inne ute, frifältsvärde inne 55 dBA (vid uteplats) 30 dBA 70 dBA (vid uteplats) 45 dBA (nattetid) Enligt en översiktlig bulleranalys utförd av Ramböll 2012-2013 är ekvivalenta bullernivåerna inom planområdet låga, 40-45 dBA ekvivalentnivå. Därmed finns det ingen risk att riktvärden för ekvivalent ljudnivå överskrids. Maximala bullernivåerna har däremot uppmätts till 70-75 dBA i de västliga och sydliga delarna av planområdet och 60-65 dBA i resten av fastigheten. Risker Fastigheten ligger i Ystads stadskärna och omgärdas av befintliga bostads- och kontorsbyggnader. Inga kända risker finns i närområdet. Natur- och kulturmiljö Naturmiljö och biologisk mångfald Det finns inga särskilda naturvärden inom planområdet. Största delen av planområdet består av asfalterade kör- och parkeringsytor. En del av parkeringsplatserna är på grusmark och resten av planområdet består av gräsmatta. Vid västra plangränsen finns häckplanteringar och ett lönnträd. Kulturmiljö Kvarteret har att döma av äldre kartmaterial fram till 1800-talet endast haft bebyggelse längs Lilla Västergatan samt mera sporadiskt längs Lilla Norregatan. Först i slutet av 1800-talet och i början av 1900-talet kom bebyggelsen längs Sladdergatan till samt bebyggelsen längs Lilla Norregatan i hörnet vid Sladdergatan. Så sent som 1891 byggdes praktvillan ”Villa Frida”, sedermera Hantverkshemmet. Kring 1970 byggdes fyra envåningsradhus utmed Västra Vallgatan och fyra 1½-plans radhus utmed östra delen av Lilla Västergatan. Större delen av kvarteret har således långt fram på 1900-talet varit obebyggt och var in på 1960-talet plantskola och trädgårdsmästeri. ”Villa Frida” i fastigheten Ottiliana 42 uppfördes år 1891 efter ritningar av Peter Boisen. Som byggherre stod handlaren Herman Gussing och hans hustru Frida. Byggnadens exteriör är mycket välbevarad och i bevarandeprogrammet har byggnaden fått kulturhistoriskt värde 1 och miljömässigt värde 2. Byggnaden har fått bevarandebestämmelser i detaljplan. Enligt Bevarandeplan för den medeltida stadskärnan i Ystad och Byggnadsinventering för Stadskärnan i Ystad finns den intressantaste bebyggelsen i kvarteret Petro- 10(21) PLANBESKRIVNING 2015-03-05 Antagen handling Dnr: 2014/17 nella med den långa raden av små, enkla sammanbyggda hus utmed Lilla Västergatan där alla hus har en mycket stor betydelse för gatumiljön. Området är ett värdefullt exempel på den täta och låga bebyggelsen som framför allt under 1800-talet växte fram i utkanten av de skånska städerna. De små gårdshus som finns mot norr har en mycket blandad karaktär. De har inget större värde vart och ett, men har betydelse för att liva upp den stora parkeringsytan och visa på variation. Arkeologi Den medeltida stadskärnan är en fast fornlämning (RAÄ Ystad 50:1). Ingrepp i denna kräver tillstånd från länsstyrelsen. En geoteknisk undersökning gjordes i samarbete med Riksantikvarieämbetet UV Syd av parkeringen och området kring Hantverkshemmet inom fastigheten Ottiliana 42 i april 2009. Man fann då att området inrymmer kulturlager som sannolikt kan dateras till såväl förhistorisk tid som medeltid och historisk tid, med en tjocklek som varierar mellan 0,75 och 2,3 meter. Arkeologisk förundersökning har utförts inom planområdet i oktober 2014 av Riksantikvarieämbetet UV Syd. Två mindre schakt grävdes inom exploateringsytan. I provschakten påträffades spår efter byggnader, stenläggningar och kulturlager. Lämningarna dateras till perioden från 1200/1300-talen fram till 1800-talet. De lämningar som har skydd enligt Kulturmiljölagens 2 kapitel påträffas från ca 0,60 meter under nuvarande markyta och ner till ca 1,80 meter. Enligt Länsstyrelsen kräver en utbyggnad fortsatta arkeologiska insatser. Dessa insatsers omfattning är beroende av vilken grundläggningsmetod som väljs. De arkeologiska insatserna kan begränsas ifall byggnaden grundläggs med platta på mark och de lagskyddade lagren inte berörs. Tillstånd till bygge med ovannämnd grundläggning ansöks hos Länsstyrelsen som godkänner grundläggningsplanen. Även ansökan om tillstånd till fortsatta arkeologiska undersökningar ska ställas till Länsstyrelsens Samhällsbyggnadsavdelning, Kulturmiljöenheten. Vid plantering av träd bör Länsstyrelsen kontaktas då planteringar kan skada de lagskyddade lagren. Stads- och landskapsbild Planområdet ligger i Ystads medeltida stadskärna som präglas av ett småskaligt bebyggelsesätt och byggnader från olika epoker. Planområdet är beläget i inre delen av kvarteren Ottiliana, Olivia och Petronella, som tidigare utgjorde en enda stor kvarterskropp. Kvarteret bevarade sin glesa bebyggelse och låga exploatering genom att ett trädgårdsmästeri på 1900-talet disponerat hela kvarterets inre. Denna grönyta är numera asfalterad och används till parkering. Det finns bara lite grönska i form av en grupp med träd och buskar i mitten av parkeringen samt några enstaka träd spridda över området. 11(21) PLANBESKRIVNING 2015-03-05 Antagen handling Dnr: 2014/17 Service Området ligger centralt i Ystads stadskärna med närhet till samhällsservice, butiker, skolor m.m. Trafik och infrastruktur Befintlig bebyggelse i kvarteren Ottiliana, Olivia och Petronella ligger utmed omgivande gator men saknar i stort sett egna möjligheter för biluppställning. De inre, obebyggda delarna av kvarteret är avsedda för parkeringsändamål. De flesta platser är förhyrda och ett parkeringstillstånd erfordras. Infart till parkeringen på fastigheterna Gamla staden 2:6 och 2:7 sker från Lilla Norregatan söder om Hantverkshemmet och infart till parkeringen på fastigheten Ottiliana 41 sker från Lilla Norregatan norr om Hantverkshemmet. Busshållplats för flera stadsbusslinjer finns vid Stortorget och vid Siriushuset på Stora Norregatan ca 200 meter från planområdet. Järnvägsstation och busshållplatser för regionbussar finns ca 700 meter från planområdet. PLANFÖRSLAG Bebyggelse Bostäder Föreslagen ny bebyggelse består av 3 stycken radhus på 2 våningsplan. Alternativt skulle man kunna uppföra 6 mindre lägenheter. Vinden får inredas. Högsta tillåtna byggnadshöjd är 7,0 meter. Utöver tillåten byggnadshöjd och högsta antal våningar får takkupor eller frontespiser uppföras till högst 50% av fasadlängden. Balkonger får finnas i takvåningen infällda i takfallet, de får dock inte uppta mer än 50% av fasadlängden. Balkongräcken ska vara genomskinliga och balkongen får inte finnas i gaveln. Största tillåtna byggnadsarea är 330 m2. Därutöver medges komplementbyggnader till en sammanlagd yta på högst 40 m2 med en högsta totalhöjd på 2,8 m. Fasader på huvudbyggnad ska utföras i puts eller tegel. Tak på huvudbyggnad ska utformas som sadeltak med taktäckning av lertegel eller falsad plåt. Taklutning ska vara mellan 30 och 45 grader. Vid södra plangränsen finns en ca 2,5 m hög tegelmur. Muren bör bevaras men genom att ta öppningar i muren kan man anordna passage från fastigheten mot söder. Det är av stor vikt att bebyggelse utformas med stor hänsyn till de omgivande kulturmiljövärdena. 12(21) PLANBESKRIVNING 2015-03-05 Antagen handling Dnr: 2014/17 Illustrationsplan över planerad bebyggelse. Förslag på byggnadens utformning. Karin Petterssons Arkitektbyrå AB. Byggnadsteknik Grundläggningen ska ske på ett sätt som inte skadar lämningar som har skydd enligt Kulturmiljölagens 2 kapitel. Grundläggningsplanen ska vara godkänd av Länsstyrelsen. Om de lagskyddade kulturlagren påverkas av grundläggningen krävs fortsatta arkeologiska insatser. Ansökan om tillstånd till fortsatta arkeologiska undersökningar ska ställas till Länsstyrelsens Samhällsbyggnadsavdelning, Kulturmiljöenheten. 13(21) PLANBESKRIVNING 2015-03-05 Antagen handling Dnr: 2014/17 Grönstruktur och parker Planområdet ligger nära till parken Norra Promenaden där det även finns en lekplats. Det är relativt nära till strandområden med möjligheter till rekreation och motion. Varje bostad kommer att få en egen uteplats som åtminstone delvis bör planteras för att tillföra grönska till de annars relativt hårdgjorda omgivningarna runt om planområdet. Hela den byggnadsfria gårdsytan ska utföras i genomsläppligt material. Plantering av träd eller stora buskar kan dock skada de lagskyddade kulturlagren som påträffats från ca 0,60 meter under nuvarande markyta och därmed bör Länsstyrelsen kontaktas vid plantering av träd eller större buskar. Trafik Biltrafik/parkering Angöring/tillfart sker från Lilla Norregatan. Tillfartsvägen inrättas som gemensamgetsanläggning. Parkering ska ske på egen tomt. Man kan få plats för 1-2 bilplatser/bostad vilket är tillräckligt för de boende. För besökare finns det allmänna parkeringsplatser söder om planområdet. Gång- och cykeltrafik Planområdet ligger i Ystads stadskärna med sina smala gator och trottoarer. I stadskärnan finns inga cykelvägar men i Norra Promenaden går en cykelväg som ansluter till cykelvägar längs Kyrkogårdsgatan och vidare till det övriga cykelvägnätet. Teknisk försörjning Energiförsörjning, tele, elektronisk kommunikation samt vatten och avlopp Försörjning av energi, tele, elektronisk kommunikation samt vatten och avlopp sker genom anslutning till befintliga nät. Möjlighet att ansluta till fjärrvärme finns. Dagvattenhantering Dagvatten tas omhand i kommunens ledningsnät. Förutsättningar för omhändertagande av dagvatten inom planområdet finns inte. Hela den byggnadsfria gårdsytan ska utföras i genomsläppligt material för att minska mängden dagvatten som rinner av från tomten till ledningsnät. Även uppställningsplats för bil ska ha en beläggning av plattor, gräsarmering eller annan genomsläpplig beläggning i stället för asfalt. Infartsvägen får asfalteras. Avfallshantering Ystads kommun sköter hämtning av hushållsavfall. Avfall som ska källsorteras hanteras genom FTI AB (Förpacknings- och tidningsinsamling). Sysav Kemi hanterar miljöfarligt avfall. Restavfall och eventuellt matavfall hämtas enligt gällande Renhållningsordning i anslutning till farbar väg det vill säga Lilla Norrgatan. Gemensam avfallsbehållare kan medges för upp till tre närliggande hushåll. 14(21) PLANBESKRIVNING 2015-03-05 Antagen handling Dnr: 2014/17 Tillgänglighet Planområdet ligger centralt i Ystads stadskärna vilket innebär att tillgång till service är bra i närheten av planområdet. Busshållplats för flera stadsbusslinjer finns ca 200 meter från planområdet. Själva planområdet är relativt plant och enligt planförslaget kommer biluppställning att ske i anslutning till varje bostad. Tillgänglighet till och inom byggnader är fastighetsägarens ansvar. Denna bevakas i bygglovsskedet. Lovplikt Bygglov Bygglov får inte ges förrän markens lämplighet har säkerställts genom provtagning och erfoderlig sanering. Marklov Marklov krävs för schaktning/fyllning som avsevärt ändrar markens höjdläge enligt 9 kap 11§ PBL. 15(21) PLANBESKRIVNING 2015-03-05 Antagen handling Dnr: 2014/17 GENOMFÖRANDEFRÅGOR Ansvarsfördelning Fastighetsägaren ansvarar för exploatering av området. Tidplan Detaljplanen handläggs med enkelt förfarande. Samråd/granskning planeras ske under januari/februari 2015 och planen bedöms kunna antas under första/andra kvartalet 2015. Byggstart kan ske tidigast sommaren 2015. Ekonomi Kostnader för planens genomförande bekostas av exploatören. Genomförandetid Planen har en genomförandetid på fem (5) år, från det datum den vinner laga kraft. En detaljplan får inte ändras eller upphävas före genomförandetidens utgång, om någon fastighetsägare som berörs motsätter sig det, såvida inte ändringen eller upphävandet behövs på grund av nya förhållanden av stor allmän vikt som inte har kunnat förutses vid planläggningen eller om införande av bestämmelser om fastighetsindelning m.m. behövs. De rättigheter som har uppkommit genom detaljplanen hindrar inte att detaljplanen ändras eller upphävs efter genomförandetidens utgång. (4 kap 39-40 §§ PBL) Utredningar Om utbyggnad berör de lagskyddade kulturlagren ska ansökan om tillstånd till fortsatta arkeologiska undersökningar ställas till Länsstyrelsens Samhällsbyggnadsavdelning, Kulturmiljöenheten. Fastighetsbildning Avstyckning/indelning i mer än en fastighet är möjlig. Fastigheten avses avstyckas i tre fastigheter. Gemensamhetsanläggningar Ny gemensamhetsanläggning avses inrättas för gemensam infartsväg i samband med avstyckning av fastigheter. Det är även möjligt att bilda en gemensamhetsanläggning för avfallshantering. Servitut, ledningsrätt m.m. Rätt att dra fram ledningar inom planområdet kan regleras med ledningsrätt eller servitut. 16(21) PLANBESKRIVNING 2015-03-05 Antagen handling Dnr: 2014/17 Ansökan om fastighetsbildning m.m. Det ankommer på berörda fastighetsägare att hos Lantmäterimyndigheten i Malmö ansöka om erforderlig fastighetsbildning, inrättande av gemensamhetsanläggning eller upplåtelse av ledningsrätt. 17(21) PLANBESKRIVNING 2015-03-05 Antagen handling Dnr: 2014/17 BEHOVSBEDÖMNING AV MILJÖBEDÖMNING När en detaljplan upprättas ska kommunen göra en bedömning av behovet att göra en miljöbedömning. Enligt 6 kap. 11 § miljöbalken ska en miljöbedömning av planen göras om genomförandet av planen kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Syftet med miljöbedömingen är att integrera miljöaspekter i planen eller programmet så att en hållbar utveckling främjas. Påverkan Syftet med planen är att tillföra bostäder i detta mycket centrala kvarter i Ystads medeltida stadskärna. I nuläget används största delen av fastigheten till markparkering på samma sätt som resten av kvarterets inre delar. Nya byggnaderna placeras i anslutning till det befintliga Hantverkshemmets röda tegelvilla och ska anpassas till omgivande bebyggelse vad gäller utformning, material och färg. Genomförandet av planen innebär att befintliga parkeringsplatser ersätts med bostadsbebyggelse. Parkeringsplatserna för de tillkommande bostäderna kommer dock att anordnas inom fastigheten. Behovsbedömning Ett genomförande av detaljplanen bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan och en miljöbedömning behöver därför inte göras. Behovsbedömningen grundas på följande: Planområdet omfattar endast ett mindre, lokalt område inne i ett kvarter omgivet av befintlig bebyggelse. Planområdet är beläget i Ystads medeltida stadskärna, som är av riksintresse för kulturmiljövården. Genomförandet av planförslaget bedöms inte påverka riksintresset negativt då planområdet ligger inne i kvarteret och tillkommande bebyggelse ska anpassas till omgivande bebyggelse. Påverkan från trafik kommer att minska då befintliga parkeringsplatser ersätts med bostadsbebyggelse. Området som nu utgörs av cirka 24 parkeringsplatser kommer att ersättas med tre radhus alternativt sex mindre lägenheter vilket innebär högst sex parkeringsplatser. Genomförande av planen kommer inte att medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids. Planen bedöms dock medföra viss påverkan på omgivningen och den berörs också av förhållanden i omgivningen samt riksintressen m.m., vilket redovisas under Konsekvenser. 18(21) PLANBESKRIVNING 2015-03-05 Antagen handling Dnr: 2014/17 KONSEKVENSER Riksintressen och förordningar Riksintresse för kulturmiljövården (miljöbalken 3 kap. 6 §) Planområdet berör område av riksintresse för kulturmiljövården (Ystads stadskärna M167). Inom planområdet finns ingen befintlig bebyggelse men för att anpassa ny bebyggelse till befintlig miljö i omkringliggande fastigheter får ny bebyggelse utformningsbestämmelser. Ny bebyggelse bedöms inte påverka riksintresset negativt. Riksintresse för kustområdet (miljöbalken 4 kap. 4 §) Planområdet är beläget inom område som enligt 4 kap 1 § miljöbalken är av riksintresse med hänsyn till de natur- och kulturvärden som finns i området. Bestämmelserna i 4 kap utgör inget hinder för utvecklingen av befintliga tätorter. Området runtomkring planområdet är redan ianspråktaget för bebyggelse, varför riksintresset inte påverkas. Miljökvalitetsnormer Planerad bebyggelse bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna för utomhusluft och yt- och grundvattenförekomster överskrids. Hälsa och säkerhet Markradon Enligt ÖP 2005 ligger Ystad tätort inom ett område där det inte finns några problem med höga markradonhalter. Radonmätning bör dock genomföras i samband med projektering då radonhalterna kan variera kraftigt. Om markradonvärdena ligger inom normalradonintervallet (10-50 kBq/m3 luft) ska grundläggning utföras radonskyddande och inom högradonintervallet (>50 kBq/m3 luft) radonsäkert. Luftföroreningar Genomförande av detaljplanen bedöms inte medföra någon ökning av luftföroreningar, tvärtemot kan luftföroreningarna minska eftersom befintliga parkeringsplatser ersätts med bostäder med färre parkeringsplatser för bil. Vägtrafikbuller Trafiken till planområdet kommer att minska till följd av genomförande av planen då befintliga parkeringsplatser ersätts med bostäder med färre parkeringsplatser. Enligt en översiktlig bulleranalys utförd av Ramböll 2012-2013 är ekvivalenta bullernivåerna inom planområdet låga, 40-45 dBA ekvivalentnivå. Därmed finns det ingen risk att riktvärden för ekvivalent ljudnivå överskrids. Maximala bullernivåerna har däremot uppmätts till 70-75 dBA i de västliga och sydliga delarna av planområdet och 60-65 dBA i resten av fastigheten. 19(21) PLANBESKRIVNING 2015-03-05 Antagen handling Dnr: 2014/17 En bedömning har gjorts att maximala bullernivåerna inte kommer att upplevas speciellt störande eftersom ekvivalenta bullernivåerna är så låga och det maximala bullret kommer från bilar som kör sakta, inte t.ex. tåg. Det är även möjligt att anordna uteplatserna i den del av fastigheten där maximala bullernivåerna är lägre. Risker Det finns inga kända risker som kan påverka området. Trafik Påverkan från trafik kommer att minska jämfört med dagens situation då befintliga parkeringsplatser ersätts med bostadsbebyggelse. Området som nu utgörs av cirka 24 parkeringsplatser kommer att bebyggas med tre radhus alternativt sex mindre lägenheter vilket innebär att antal parkeringsplatser kommer att vara högst sex stycken. Natur- och kulturmiljö Kulturmiljö Ny bebyggelse inom planområdet ska anpassas till de kulturhistoriskt värdefulla byggnaderna i omgivande kvarteren vad gäller utformning, byggnadshöjd, takform, material och färg. Arkeologi En arkeologisk förundersökning utfördes inom planområdet i oktober 2014 av Riksantikvarieämbetet UV Syd. Vid undersökningen påträffades fina lämningar från medeltid och framåt. Det framkom kulturlager, stenläggningar och spår efter byggnader. Lämningarna dateras till perioden från 1200/1300-talen fram till 1800-talet. De lämningar som har skydd enligt Kulturmiljölagens 2 kapitel påträffas från ca 0,60 meter från nuvarande markyta och ner till ca 1,80 meter. En utbyggnad kräver fortsatta arkeologiska insatser. Dessa insatsers omfattning är beroende av vilken grundläggningsmetod som väljs. Det finns möjlighet att ansöka om tillstånd till bygge med alternativ grundläggning (platta på mark), varvid de arkeologiska insatserna kan begränsas, förutsatt att lagskyddade kulturlager inte berörs. Ansökan om tillstånd till fortsatta arkeologiska undersökningar eller tillstånd till grundläggning med platta på mark ska ställas till Länsstyrelsens Samhällsbyggnadsavdelning, Kulturmiljöenheten. Stadsbild Ny byggnad inom planområdet kommer att synas i stadsbilden från Lilla Norregatan samt från byggnader i omgivande kvarteret. Nybyggnation anpassas till omgivande bebyggelse vad gäller utformning, höjd, takform, material och färg. Sociala konsekvenser Befolkning och service Tillskott av bostäder i planområdet är positivt eftersom behovet av centralt belägna bostäder är stort i Ystad. Samhällsservice, butiker, skolor m.m. finns i närheten. 20(21) PLANBESKRIVNING 2015-03-05 Antagen handling Dnr: 2014/17 Barnperspektivet Vid utarbetande av detaljplanen har hänsyn tagits till barns intressen, behov och situation i enlighet med barnkonventionen. Planen ger möjlighet till en god boendemiljö med en egen uteplats, närhet till parker och gång- och cykelvägar till skola m.m. Säkerhet och trygghet Planområdet ligger i stadsmiljö, där många människor rör sig, vilket ger en känsla av trygghet. Tillgänglighet Planområdet ligger centralt i Ystads stadskärna vilket innebär att tillgång till service är bra i närheten av planområdet. Busshållplats för flera stadsbusslinjer finns ca 200 meter från planområdet. Själva planområdet är relativt plant och enligt planförslaget kommer biluppställning att ske i anslutning till varje bostad. Planområdet ska utformas med tillgänglighetsanpassning för personer med funktionsnedsättning. Detta gäller såväl ute- som innemiljön. Genomförandefrågor Fastighetsägare ska genomföra planen. MEDVERKANDE I planarbetet har från Stadsbyggnadsavdelningen planarkitekt Niklas Tengheden och planchef Leila Ekman medverkat. Stadsbyggnadsavdelningen Leila Ekman Leila Ekman stadsarkitekt Niklas Tengheden Niklas Tengheden planarkitekt 21(21)
© Copyright 2024