Värdering fastigheter Castellums fastighetsbestånd var vid årsskiftet värderat till 37 599 Mkr, motsvarande 11 118 kr/kvm. Genomsnittlig värderingsyield för Castellums bestånd, exkl projekt, mark och byggrätter kan beräknas till 6,9%. Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar som baseras på en 10-årig kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. För att säkerställa värderingen har 154 fastigheter motsvarande värdemässigt 57% av beståndet externvärderats. 62 C A S T E L L U M 2 014 F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E L S E Värdering fastigheter Antaganden i Castellums interna värdering Intern värdering Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2014 värderat samtliga fastigheter internt.Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt baserat på en 10-årig kassaflödesmodell, som beskrivs nedan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 500 kr/kvm (1 100).Ytterligare information om värderingen framgår av not 11. Kontor/butik Kassaflöde år 1 Hyresvärde, kr/kvm 1 350 10% 799 9% 316 180 35 25 3,0% 3,0% 1,5% 4,5% - 12,5% 9,0% - 17,0% 1,5% 6,9% - 14,0% 11,4% - 18,5% 5,5% 65% 6,7% - 9,5% 7,8% 6,3% 5,5% 55% 8,1% - 11,3% 8,9% 7,4% Vakans, % Direkta fastighetskostnader, kr/kvm Fastighetsadministration, kr/kvm Avkastningskrav Realränta Inflation Risk Avkastning eget kapital Ränta Belåningsgrad Avkastning totalt kapital Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1-9 Vägd diskonteringsfaktor restvärde* Lager/industri * (avkastning totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation) För att åskådliggöra modellen har följande exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassaflödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden har endast till syfte att exemplifiera modellen. Även om relevanta siffror använts ska exemplet inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling. Fastighetsbeståndets värde vid olika avkastningskrav och tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader Antaganden i exemplet: • Ekonomisk uthyrningsgrad bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 96% år 2020. • Driftsöverskott år 2014 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheterna, med antagen kostnad om 30 kr/kvm för renodlad fastighetsadministration. • Tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1,5% per år under kalkylperioden. • Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år. • Värdet av projekt, mark och byggrätter har antagits till 2 093 Mkr. • Avkastningskravet, d v s diskonteringsfaktorn, beräknas enligt följande: Eget kapital Lånat kapital Vägt avkastningskrav Mkr Hyresvärde Avkastningskrav Andel av kapital Vägt avkastningskrav 8,0% - 18,2% 5,5% 40% 60% 100% 3,2% - 7,3% 3,3% 6,5% - 10,6% 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 3 451 3 503 3 555 3 609 3 663 3 718 3 773 3 830 3 888 3 946 4 005 3 845 Hyresintäkter 3 060 3 152 3 250 3 334 3 421 3 532 3 623 3 677 3 732 3 788 Ekonomisk uthyrningsgrad 88,7% 90% 91% 92% 93% 95% 96% 96% 96% 96% 96% Fastighetskostnader – 871 – 884 – 897 – 911 – 924 – 938 – 952 – 967 – 981 – 996 – 1 011 Driftsöverskott = kassaflöde 2 189 2 268 2 353 2 423 2 497 2 594 2 671 2 710 2 751 2 792 2 834 Diskonterat kassaflöde år 1-9 16 176 Diskontering restvärde år 10 19 330 Antaget värde projekt, mark, byggrätter Summa fastighetsvärde 2 093 Diskontering kassaflöde 39 849 Diskontering restvärde 37 599 C A S T E L L U M 2 014 F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E L S E 63 Värdering fastigheter Genomsnittlig värderingsyield, Mkr (exkl. projekt/mark och byggrätter) Driftsöverskott fastigheter + Indexjustering 2015, 1% (1%) + Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% – Fastighetsadministration, 30 kr/kvm Normaliserat driftsöverskott Värdering (exkl. byggrätter om 559 Mkr) Genomsnittlig värderingsyield 2014 2 286 25 251 – 99 2 463 35 506 6,9% 2013 2 341 35 279 – 107 2 548 35 613 7,2% Osäkerhetsintervall Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10% ska ses som ett mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5% ett värdeintervall på fastighetsportföljen om 35 719 - 39 479 Mkr motsvarande +/- 1 880 Mkr. pris netto uppgick till 3 054 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 163 Mkr. Underliggande fastighetspris som således uppgick till 3 217 Mkr, översteg senaste värdering om 3 198 Mkr med 19 Mkr. Värdeuppgången netto, inklusive årets förändring, över den senaste 10-års-perioden har varit 1,1% per år, vilket är i nivå med inflationen. Totalavkastning Vad avser fastigheternas totalavkastning, d v s summan av direktavkastning och värdeförändringar, kan konstateras att hur väl Castellum faller ut beror på när mätningen påbörjas. Vad avser lager/industri har Castellum haft en bättre totalavkastning i snitt jämfört med kontor/butik, oavsett när mätningen påbörjas. Det årliga genomsnittet de senaste 10 åren har varit 6,8% (6,3% direktavkastning + 0,5% värdeförändring), vilket överstiger kontor/butik som haft 5,9% (5,4% direktavkastning + 0,5% värdeförändring). I beräkningen ingår inte projektvinster eller förvärv det år förvärvet genomfördes. Värdeförändringar Värdeförändringar 2014 uppgick till 344 Mkr (328), motsvarande 0,9% (0,9%). Under året noterades en allmän prisuppgång varför en sänkning av marknadens genomsnittliga avkastningskrav gjordes med 0,1% i de interna värderingarna. Detta, tillsammans med värdeförändringar i genomförda förvärv, projektvinster och ett antal individuella justeringar på fastighetsnivå har resulterat i en värdeförändring om sammantaget 488 Mkr. Genomförda fastighetsförsäljningar har medfört en värdeförändring om –144 Mkr. Försäljnings- Genomsnittlig värderingsyield över tid 64 C A S T E L L U M 2 014 F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E L S E 1 år 3 år snitt/år 10 år snitt/år 8% 27% 16% 37% 26% 4% 17% 20% 24% 22% 6% 11% 12% 14% 6% 0,9% – 0,3% 0,5% 0,0% 1,1% 1,2% Totalavkastning Fastigheter Castellumaktien NASDAQ OMX Stockholm (Six Return) Fastighetsindex Sverige (EPRA) Fastighetsindex Europa (EPRA) Värdeförändring Värdeförändring fastigheter ovägt Inflation Värdeförändring Värdering fastigheter Extern värdering För att säkerställa värderingen har 154 fastigheter motsvarande värdemässigt 57% av beståndet externt värderats av Forum Fastighetsekonomi AB. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. Forums värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 21 109 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 21 383 Mkr, d v s en nettoavvikelse om –274 Mkr motsvarande –1%. Bruttoavvikelserna var +620 Mkr respektive –894 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 7%. Därtill har NAI Svefa utfört en skrivbordsvärdering av 41 fastigheter motsvarande värdemässigt 25% av beståndet. NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 9 105 Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 9 348 Mkr, d v s en nettoavvikelse om –243 Mkr motsvarande –3%. Forums värdering av samma fastigheter uppgick till 9 216 Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om –132 Mkr motsvarande –1%. Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5-10%. Intern v s extern värdering, Mkr 2014 2013 2012 2011 Extern värderare 1* Andel extern av intern Avvikelse netto extern vs intern D:o i % Bruttoavvikelse positiva Bruttoavvikelse negativa Genomsnittlig avvikelse 21 109 57% – 274 – 1,3% 620 – 894 7,1% 19 624 52% – 148 – 0,8% 427 – 575 5,1% 18 527 52% – 377 – 2,0% 324 – 701 5,4% 17 058 51% – 182 – 1,1% 347 – 529 5,1% Extern värderare 2* Andel extern av intern Avvikelse netto extern vs intern D:o i % Bruttoavvikelse positiva Bruttoavvikelse negativa Genomsnittlig avvikelse * Olika värderare mellan åren. 9 105 25% – 243 – 2,7% 115 – 358 5,1% 7 912 21% 51 0,6% 292 – 241 6,8% 7 153 19% 117 1,6% 268 – 151 6,0% 5 652 16% 88 1,6% 199 – 111 5,6% Totalavkastning snitt per år i olika cykler t o m 2014 Castellums värdering v s Forum och Svefa 41 fastigheter, 9 miljarder kr motsvarande 25% av portföljen C A S T E L L U M 2 014 F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E L S E 65
© Copyright 2024