Värdering fastigheter
Castellums fastighetsbestånd var vid årsskiftet värderat till 37 599 Mkr, motsvarande 11 118 kr/kvm.
Genomsnittlig värderingsyield för Castellums bestånd, exkl projekt, mark och byggrätter kan
beräknas till 6,9%.
Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar som baseras på en 10-årig
kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida
intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. För att säkerställa värderingen har 154
fastigheter motsvarande värdemässigt 57% av beståndet externvärderats.
62
C A S T E L L U M 2 014 F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E L S E
Värdering fastigheter
Antaganden i Castellums interna värdering
Intern värdering
Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde och
har per den 31 december 2014 värderat samtliga fastigheter
internt.Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt
baserat på en 10-årig kassaflödesmodell, som beskrivs nedan.
Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell
bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning
av en fastighets intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i
hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader.
Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip men
med avdrag för återstående investering. Byggrätter har
värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 500 kr/kvm (1 100).Ytterligare information om
värderingen framgår av not 11.
Kontor/butik
Kassaflöde år 1
Hyresvärde, kr/kvm
1 350
10%
799
9%
316
180
35
25
3,0%
3,0%
1,5%
4,5% - 12,5%
9,0% - 17,0%
1,5%
6,9% - 14,0%
11,4% - 18,5%
5,5%
65%
6,7% - 9,5%
7,8%
6,3%
5,5%
55%
8,1% - 11,3%
8,9%
7,4%
Vakans, %
Direkta fastighetskostnader, kr/kvm
Fastighetsadministration, kr/kvm
Avkastningskrav
Realränta
Inflation
Risk
Avkastning eget kapital
Ränta
Belåningsgrad
Avkastning totalt kapital
Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1-9
Vägd diskonteringsfaktor restvärde*
Lager/industri
* (avkastning totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation)
För att åskådliggöra modellen har följande exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassaflödets utveckling och
övriga i modellen ingående antaganden har endast till syfte att exemplifiera modellen. Även om relevanta siffror använts ska exemplet
inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling.
Fastighetsbeståndets värde vid olika avkastningskrav och
tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader
Antaganden i exemplet:
• Ekonomisk uthyrningsgrad bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 96% år 2020.
• Driftsöverskott år 2014 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheterna, med
antagen kostnad om 30 kr/kvm för renodlad fastighetsadministration.
• Tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1,5% per år under
kalkylperioden.
• Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år.
• Värdet av projekt, mark och byggrätter har antagits till 2 093 Mkr.
• Avkastningskravet, d v s diskonteringsfaktorn, beräknas enligt följande:
Eget kapital
Lånat kapital
Vägt avkastningskrav
Mkr
Hyresvärde
Avkastningskrav
Andel av kapital
Vägt avkastningskrav
8,0% - 18,2%
5,5%
40%
60%
100%
3,2% - 7,3%
3,3%
6,5% - 10,6%
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
3 451
3 503
3 555
3 609
3 663
3 718
3 773
3 830
3 888
3 946
4 005
3 845
Hyresintäkter
3 060
3 152
3 250
3 334
3 421
3 532
3 623
3 677
3 732
3 788
Ekonomisk uthyrningsgrad
88,7%
90%
91%
92%
93%
95%
96%
96%
96%
96%
96%
Fastighetskostnader
– 871
– 884
– 897
– 911
– 924
– 938
– 952
– 967
– 981
– 996
– 1 011
Driftsöverskott = kassaflöde
2 189
2 268
2 353
2 423
2 497
2 594
2 671
2 710
2 751
2 792
2 834
Diskonterat kassaflöde år 1-9
16 176
Diskontering restvärde år 10
19 330
Antaget värde projekt, mark, byggrätter
Summa fastighetsvärde
2 093
Diskontering kassaflöde
39 849
Diskontering restvärde
37 599
C A S T E L L U M 2 014 F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E L S E
63
Värdering fastigheter
Genomsnittlig värderingsyield, Mkr
(exkl. projekt/mark och byggrätter)
Driftsöverskott fastigheter
+ Indexjustering 2015, 1% (1%)
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94%
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm
Normaliserat driftsöverskott
Värdering (exkl. byggrätter om 559 Mkr)
Genomsnittlig värderingsyield
2014
2 286
25
251
– 99
2 463
35 506
6,9%
2013
2 341
35
279
– 107
2 548
35 613
7,2%
Osäkerhetsintervall
Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna
principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som
anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande
marknad ligger inom +/- 5-10% ska ses som ett mått på den
osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar.
I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För
Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5%
ett värdeintervall på fastighetsportföljen om 35 719 - 39 479
Mkr motsvarande +/- 1 880 Mkr.
pris netto uppgick till 3 054 Mkr efter avdrag för bedömd
uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 163 Mkr. Underliggande fastighetspris som således uppgick till 3 217 Mkr,
översteg senaste värdering om 3 198 Mkr med 19 Mkr.
Värdeuppgången netto, inklusive årets förändring, över den
senaste 10-års-perioden har varit 1,1% per år, vilket är i nivå
med inflationen.
Totalavkastning
Vad avser fastigheternas totalavkastning, d v s summan av
direktavkastning och värdeförändringar, kan konstateras att
hur väl Castellum faller ut beror på när mätningen påbörjas.
Vad avser lager/industri har Castellum haft en bättre totalavkastning i snitt jämfört med kontor/butik, oavsett när
mätningen påbörjas. Det årliga genomsnittet de senaste 10
åren har varit 6,8% (6,3% direktavkastning + 0,5% värdeförändring), vilket överstiger kontor/butik som haft 5,9%
(5,4% direktavkastning + 0,5% värdeförändring). I beräkningen ingår inte projektvinster eller förvärv det år förvärvet
genomfördes.
Värdeförändringar
Värdeförändringar 2014 uppgick till 344 Mkr (328), motsvarande 0,9% (0,9%). Under året noterades en allmän prisuppgång varför en sänkning av marknadens genomsnittliga
avkastningskrav gjordes med 0,1% i de interna värderingarna.
Detta, tillsammans med värdeförändringar i genomförda förvärv, projektvinster och ett antal individuella justeringar
på fastighetsnivå har resulterat i en värdeförändring om
sammantaget 488 Mkr. Genomförda fastighetsförsäljningar
har medfört en värdeförändring om –144 Mkr. Försäljnings-
Genomsnittlig värderingsyield över tid
64
C A S T E L L U M 2 014 F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E L S E
1 år
3 år
snitt/år
10 år
snitt/år
8%
27%
16%
37%
26%
4%
17%
20%
24%
22%
6%
11%
12%
14%
6%
0,9%
– 0,3%
0,5%
0,0%
1,1%
1,2%
Totalavkastning
Fastigheter
Castellumaktien
NASDAQ OMX Stockholm (Six Return)
Fastighetsindex Sverige (EPRA)
Fastighetsindex Europa (EPRA)
Värdeförändring
Värdeförändring fastigheter ovägt
Inflation
Värdeförändring
Värdering fastigheter
Extern värdering
För att säkerställa värderingen har 154 fastigheter motsvarande
värdemässigt 57% av beståndet externt värderats av Forum
Fastighetsekonomi AB. Urvalet av fastigheter har gjorts med
utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men
även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. Forums värdering
av de utvalda fastigheterna uppgick till 21 109 Mkr, inom
ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%,
beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums
värdering av samma fastigheter uppgick till 21 383 Mkr,
d v s en nettoavvikelse om –274 Mkr motsvarande –1%.
Bruttoavvikelserna var +620 Mkr respektive –894 Mkr med
en genomsnittlig avvikelse om 7%.
Därtill har NAI Svefa utfört en skrivbordsvärdering av 41
fastigheter motsvarande värdemässigt 25% av beståndet. NAI
Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till
9 105 Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 9 348 Mkr, d v s en nettoavvikelse om –243 Mkr
motsvarande –3%. Forums värdering av samma fastigheter
uppgick till 9 216 Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med
Castellums värdering om –132 Mkr motsvarande –1%.
Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två
externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet
+/- 5-10%.
Intern v s extern värdering, Mkr
2014
2013
2012
2011
Extern värderare 1*
Andel extern av intern
Avvikelse netto extern vs intern
D:o i %
Bruttoavvikelse positiva
Bruttoavvikelse negativa
Genomsnittlig avvikelse
21 109
57%
– 274
– 1,3%
620
– 894
7,1%
19 624
52%
– 148
– 0,8%
427
– 575
5,1%
18 527
52%
– 377
– 2,0%
324
– 701
5,4%
17 058
51%
– 182
– 1,1%
347
– 529
5,1%
Extern värderare 2*
Andel extern av intern
Avvikelse netto extern vs intern
D:o i %
Bruttoavvikelse positiva
Bruttoavvikelse negativa
Genomsnittlig avvikelse
* Olika värderare mellan åren.
9 105
25%
– 243
– 2,7%
115
– 358
5,1%
7 912
21%
51
0,6%
292
– 241
6,8%
7 153
19%
117
1,6%
268
– 151
6,0%
5 652
16%
88
1,6%
199
– 111
5,6%
Totalavkastning snitt per år i olika cykler t o m 2014
Castellums värdering v s Forum och Svefa
41 fastigheter, 9 miljarder kr motsvarande 25% av portföljen
C A S T E L L U M 2 014 F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E L S E
65