Planbeskrivningen
PÄ 10/2015a SAMRÅDSHANDLING 1281K-P163 Detaljplan för Helgonagården 5:12 m fl i Lund, Lunds kommun Onsjögatan 10 Upprättad 2015-11-09 Innehåll: Planbeskrivning Plankarta med planbestämmelser och illustration ANBESKRIVN NING PLA Detaljplan förr Helgona agården 5:12 m.ffl i Lund,, Lunds kommun SAMR RÅDSHAND DLING UPPRÄ ÄTTAD: 20 015-11-09 PÄ 10//2015a 1281K K-P163 STAND DARDFÖR RFARAND E SAMRÅDSHANDLING PLANBESKRIVNING 2015-11-09 1281K-P163 PÄ 10/2015a Vad är en detaljplan? En detaljplan styr hur marken får användas för ett område inom kommunen exempelvis för bostäder, kontor, handel och industri. Detaljplanen får även reglera placering, utformning och utförande. En detaljplan består av en plankarta som är juridiskt bindande och en planbeskrivning som beskriver plankartan. Planbeskrivningen, som inte är juridisk bindande, ska underlätta förståelsen för plankartans innebörd. Planprocessen Detaljplaneprocessen regleras i plan- och bygglagen och syftar till att pröva om ett givet förslag till markanvändning är lämpligt. I processen ska allmänna och enskilda intressen vägas mot varandra. Planprocessen kan hanteras antingen med enkelt eller normalt planförfarande. Under samråd och granskning ges möjlighet för sakägare, myndigheter och andra berörda att inkomma med synpunkter. Förändringar i planprocessen infördes dock 2015-01-01 varför planer påbörjade efter detta datum ska hanteras antingen med standardförfarande eller utökat förfarande. 2 (22) SAMRÅDSHANDLING PLANBESKRIVNING 2015-11-09 1281K-P163 PÄ 10/2015a INNEHÅLL Vad är en detaljplan? ..................................................................................................... 2 Planprocessen ............................................................................................................... 2 INNEHÅLL ...................................................................................................... 3 INLEDNING .................................................................................................... 4 Sammanfattning ............................................................................................................. 4 Handlingar ...................................................................................................................... 4 Medverkande ................................................................................................................. 5 Plansökande .................................................................................................................. 5 FÖRUTSÄTTNINGAR .................................................................................... 5 Tidigare ställningstaganden ........................................................................................... 5 Plandata och markägoförhållanden ............................................................................... 6 Befintlig stadsbild och markanvändning ....................................................................... 6 Historik ........................................................................................................................... 8 Kulturmiljö ...................................................................................................................... 8 Service ........................................................................................................................... 9 Trafik .............................................................................................................................. 9 Natur .............................................................................................................................. 10 Teknisk försörjning ......................................................................................................... 10 PLANFÖRSLAG ............................................................................................. 11 Planens syfte.................................................................................................................. 11 Övergripande karaktär och disposition .......................................................................... 11 Markanvändning och gestaltning ................................................................................... 12 Trafik .............................................................................................................................. 14 Teknisk försörjning ......................................................................................................... 15 Räddning ........................................................................................................................ 15 Fastighetsbestämmelser ................................................................................................ 15 Ändrad lovplikt, lov med villkor....................................................................................... 15 GENOMFÖRANDE ......................................................................................... 16 Organisatoriska åtgärder ............................................................................................... 16 Tekniska och ekonomiska åtgärder ............................................................................... 16 Fastighetsrättsliga åtgärder ........................................................................................... 16 KONSEKVENSER .......................................................................................... 17 Miljökonsekvenser ......................................................................................................... 17 Sociala konsekvenser .................................................................................................... 22 3 (22) SAMRÅDSHANDLING PLANBESKRIVNING 2015-11-09 1281K-P163 PÄ 10/2015a INLEDNING Sammanfattning Detaljplanens syfte är att pröva lämpligheten att möjliggöra komplettering till befintliga studentbostäder, genom ny- och tillbyggnation inom Helgonagården 5:12. Befintlig bebyggelse föreslås byggas till i tre sammanhängande volymer med en höjd av två till tre våningar och genom en mindre tillbyggnad ovanpå befintligt studentbostadshus. Den befintliga bebyggelsens västra del rivs i förslaget. Totalt möjliggör förslaget 24 nya studentlägenheter och utrymme för kontor. I framtaget förslag ges även plats för friyta samt bildande av gemensamhetsanläggning för att möjliggöra en interngata vid en eventuell framtida förtätning längs Tornavägen. Planförslaget syftar till att inordna ny bebyggelse i Smörlyckans kulturhistoriska värden. PLANDATA Planområdets area: cirka 1887 m2 Antal bostäder: 24 studentlägenheter Handlingar Till detaljplanen finns följande handlingar: Plankarta med planbestämmelser och illustration Planbeskrivning (denna handling) Övriga handlingar som ligger till grund för förslaget (tillgängliga på Stadsbyggnadskontoret): Buller vid studentbostäder vid Onsjögatan i Lund, framtagen av Trivector. Daterad 2015-03-20. Miljökonsekvensbeskrivning till ansökan för ny reservkraftsanläggning för SUS i Lund. Framtagen av Kodeda konsulter AB, Anders Lundgren. Daterad 2015-01-29. Översiktlig miljöteknisk markundersökning inom kv Helgonagården 5:12, Lund, framtagen av Miljöfirman Konsult Sverige AB. Daterad 2015-06-12. Uppdrag B5 747 Fastigheten Helgonagården 5:12 i Lund Luftprovtagning för analys av klorerade kolväten inom lägenheter i byggnaden bilaga 1.1-1.3, framtagen av IMTEK. Daterad 2015-0702. Kompletterande miljöteknisk markundersökning inom kv Helgonagården 5:12, Lund. Framtagen av Miljöfirman. Daterad 2015-09-14. Riskutredning av verksamheter som kan påverka människors säkerhet i Lund, Lunds kommun. Framtagen av WUZ. Daterad 201411-20. 4 (22) SAMRÅDSHANDLING PLANBESKRIVNING 2015-11-09 1281K-P163 PÄ 10/2015a Detaljplaneprocessen följer plan- och bygglagen SFS 2010:900. Detaljplanen genomförs enligt standardförfarande enligt ny plan- och bygglag som trädde i kraft 1 januari 2015. Standardförfarandet tillämpas då förslaget till detaljplan är förenligt med översiktsplanen och länsstyrelsens granskningsyttrande samt inte är av betydande intresse för allmänheten eller i övrigt av stor betydelse. Detaljplanen antas inte heller medföra en betydande miljöpåverkan. Detaljplanen handläggs i delegation. Medverkande Planarkitekt: Katarina Meier Biträdande planhandläggare: Julia Johansson Biträdande planchef: Lotta Wallin Trafikplanerare: Samuel Yngve Landskapsarkitekt: Maria Borisson Lindvall Bygglovsarkitekt: Pia Laike Stadsantikvarie: Henrik Borg Lantmätare: Christina Norlander Exploateringsingenjör: Ruxandra Lazar På fastighetsägarens uppdrag har White arkitekter tagit fram förslag till nya byggnader, illustrationer med mera. Plansökande Sökande är Johan Nordbeck, Lundabostäder AB. FÖRUTSÄTTNINGAR Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer Enligt ÖPL-2010, Lunds kommuns översiktsplan, ligger fastigheten inom område där utbyggnaden av staden företrädelsevis ska ske genom förtätning. Detaljplaner Planområdet saknar detaljplan. Aktuell detaljplan följer nuvarande markanvändning, bostäder. Den bygg- och anläggningsverksamhet som finns inom fastigheten kommer att försvinna. I förslag från sökande inkluderas förutom bostäder även mindre utrymme för kontor. Pågående ramprogram Ett på stadsbyggnadskontoret pågående ramprogramarbete för Norra universitetsområdet inkluderar Smörlyckans bostadsområde. Ramprogrammets syfte är att konkretisera visionen om kunskapsstråket men kommer även översiktligt att behandla trafikstrukturer, kopplingar, grönstrukturvärden, kulturmiljö med mera. Påbörjat planarbete, PÄ 2-2010, för hela Smörlyckans bostadsområde avstannades 2011 för att avvakta ramprogrammets slutsatser. Aktuell detaljplan hanterar endast Helgonagården 5:12 samt en remsa av den kommunala gatumarken intill. 5 (22) SAMR RÅDSHAND DLING PLANB BESKRIVN NING 2015-11-09 1281K-P163 PÄ 10/2015a Bevarin ngsprogram m Smörlyyckans bostaadsområde i helhet redovisas som kulturhistor oriskt intressaant i bevarin ngsprogram mmet ”Lund utanför valllarna – Dell 1". Planom mrådets beby yggelse är ddäremot intee markerad som byggna nad som ingåår i, eller tillsammans med andraa, bygger up pp en kulturrhistorisk väärdefull milljö i bevariingsprogram met. Dagvattenstrategi k haar tillsammaans med VA A SYD tagitt fram en daagvattenLunds kommun strategii för Lunds kommun daaterad 2013 3-05-28. Godkänd av koommunstyrelseen 2013-09--04 samt goodkänd av VA V SYDs äg garnämnd 22013-10-09. Planda ata och markägoför m rhållanden n Planom mrådet omfaattar den privvatägda fastigheten Heelgonagårdeen 5:12 och del av den d kommu unalägda Heelgonagårdeen 8:1. Orienterringskarta med d planområdeet inom grön markering. m Inom planområdet p t (i Onsjögaatan) finns leedningsrätt (1281K-95440:B1351). Befinttlig stadsb bild och m markanvändning Smörlyyckans bostaadsområde ggränsar i vääst och norr mot de störrre vägarna Getingeevägen och Tornavägeen. Bostadso området har en småskallig bebygggelsestruktur med minddre byggnad dsvolymer på p djupa tom mter. I områådet finns frrämst enfam miljshus som m inte sällan n har gårdsh hus på tomteen. Grönskaan är ett viktigt inslag i stad dsbilden. Smörlyyckan omges av storskaaliga struktu urer som Lu unds tekniskka högskolaa och Smörlyyckans idrotttsplats. Plannområdets närhet n till universitetsoområdet är positivt p med häänsyn till deetaljplanens syfte att mö öjliggöra by yggnation av fler bostääder för studentter. 6 (2 22) SAMR RÅDSHAND DLING PLANB BESKRIVN NING 2015-11-09 1281K-P163 PÄ 10/2015a område med pplanområdet in nom grön marrkering. Smörlyckkans bostadso Nuvaraande markan nvändning fför planomrrådet är bosttäder för stuudenter sam mt en byggg- och anläg ggningsverkksamhet. Beebyggelsen inom planoområdet avvikerr till viss deel från övrigga bostadsom mrådet vad gäller skalaa och utformnning. Planområådet omfattar området inom m grön markerring samt en del d av Onsjögaatan. Planomrrådet är bebyggt med m en förhålllandevis stor ooch sammanh hållen volym, i övrigt är marrken främst hå årdgjord. 7 (2 22) SAMRÅDSHANDLING PLANBESKRIVNING 2015-11-09 1281K-P163 PÄ 10/2015a Till vänster: Planområdets hörn mot Albogatan – Onsjögatan. Till höger: Vy från Albogatan mot fastighetens baksida. Historik 1902 upprättades en styckningsplan som delade upp Smörlyckans bostadsområde i 35 byggnadstomter. 23 av tomterna byggdes ut mellan åren 1903-1905. Därefter har det tillkommit ett antal kompletteringar, bland annat funkisvillor under 1930–40-talet. De första tomterna bebyggdes främst av hantverkare och arbetare som lät uppföra egnahem med hjälp av lån från den grosshandlare som ägde marken. Området innehåller idag i stort sett enbart bostäder. Tidigare har det funnits livsmedelsbutik och skomakeri, ett slakteri och en stenhuggare i bostadsområdet. Planområdets befintliga byggnad är i huvudsak uppförd 1928/1932 men sedan ombyggd 1945, 1975 och 2010. Bebyggelsen har bland annat använts som tvätteri och kassacentral. 2010 skedde renovering och ombyggnad för att inrymma studentlägenheter. Kulturmiljö Kulturhistorisk intressant bebyggelse och byggnadsminnen Smörlyckans bostadsområde ingår i kommunens bevaringsprogram. Programmet anger att området är värdefullt till följd av sin sammanhållenhet då flertalet av husen är uppförda under samma period. Grönskan och de stora tomterna har stor betydelse liksom den konsekventa och planterade förgårdsmarken, mellanrumet mellan husen och områdets måttliga skala. Den äldre bebyggelsen är genomgående uppförd i rött till brunrött maskinslaget tegel med obrutna takfall mot gatan, endast i ett par fall förekom ursprungligen frontespiser. Några av kvartershörnen har markerats med hörnuppbyggnader. Bevaringsprogrammet anger att eventuell ny bebyggelse i skala och materialval ska anpassas till den äldre. Speciell omsorg bör ägnas utformningen av detaljer som fönstersättning, entréer och takfot. Även om planområdets bebyggelse avviker mot områdets övriga ska en om- och tillbyggnation anpassas till området i helhet. Arkeologi Den planerade exploateringen berör inga kända fornlämningar. 8 (22) SAMRÅDSHANDLING PLANBESKRIVNING 2015-11-09 1281K-P163 PÄ 10/2015a Smörlyckans bostadområde med bebyggelse i rött tegel. Onsjögatan, planområdet med befintlig bebyggelse till vänster vilken har en grå fasad efter ombyggnation 2010. Service Närhet till kommersiell och allmän service inom Lunds tätort. Trafik Gång- och cykeltrafik Längs Tornavägen och Getingevägen finns gång- och cykelbanor som enkelt nås från planområdet. Blå stråket, en del av Lunds kommuns huvudcykelnät, passerar strax söder om planområdet samt förbinder bland annat Norra Fäladen med LTH och centrum. Kollektivtrafik Lundalänkens framtida spårvagnshållplats nås inom 350 meter från planområdet. Stadsbuss 2 och 4 nås inom 200 meter från planområdet. Biltrafik Enligt trafikmätningar från 2012 respektive 2013 uppgår trafiken vid planområdet till 5 500 f/d på Tornavägen och 8 800 f/d på Getingevägen. De mindre lokalgatorna Albogatan och Onsjögatan har mycket små trafikflöden (<500 f/d). 9 (22) SAMRÅDSHANDLING PLANBESKRIVNING 2015-11-09 1281K-P163 PÄ 10/2015a Natur Topografi Ingen betydande höjdsskillnad inom planområdet, svag lutning mot nordväst. Natur, park och vegetation Grönskan inom planområdet är sparsam då planområdets inre del i huvudsak är hårdgjord. Mot Onsjögatan löper en relativt nyplanterad häck och inom fastigheten finns ett äldre samt fåtal yngre träd. Markföroreningar Enligt Länsstyrelsens MIFO-rapport är det svårt att utesluta att föroreningar, om än i mindre mängder, förekommer i marken till följd av den tvätteriverksamhet som bedrivits på platsen fram till 1972. Det bedrevs främst vattentvätt men även kemtvätt med perkloretylen. 1926 inreddes den första kemiska tvättmaskinen på fastigheten. Läget, i ett bostadsområde, gör att känsligheten bedöms stor medan skyddsvärdet anses litet. Dock är spridningsförutsättningarna troligen små då jordarten är moränfinlera (SGU) och infiltrationen liten. Länsstyrelsen anger att den tidigare tvätteriverksamheten bör uppmärksammas vid förändrad markanvändning. Fastigheten är listad som riskklass 3. Markradon Baserat på genomförda radonmätningar klassificeras planområdet som normalriskområde. (Normalriskmark 10-50 kBq/m3 och högriskmark >50 kBq/m3.) Luftföroreningar Miljökvalitetsnormerna för utomhusluft enligt 5 kap miljöbalken gäller för svaveldioxid, bly, kvävedioxid, kolmonoxid och partiklar (PM 10). Enligt miljöförvaltningens uppgifter överskrids inte miljökvalitetsnormerna inom Lunds kommun. Luftföroreningarna ligger inom godtagbara nivåer inom planområdet. Teknisk försörjning Fastigheten är ansluten till befintligt energisystem samt system för dagvatten och vatten i Onsjögatan. Fastigheten är inte ansluten till fjärrvärmenätet. Fjärrvärmeledning finns i den kommunala marken mot Tornavägen där framtida förtätning kan bli aktuell. Kraftringens gasledning ligger strax utanför planområdet och påverkas inte av förslaget. Plats för renhållning finns inom fastigheten. 10 (22) SAMR RÅDSHAND DLING PLANB BESKRIVN NING 2015-11-09 1281K-P163 PÄ 10/2015a Ledningaar VASyd. Röd linjee visar kombin nerat system. B Blå linje visarr vattenledningar. Ledningaar Kraftringen n. Röd linjee visar befintlig fjärrvärmelledning.Svart visar gas till vilken planom mrådet är ansluten. PLANF FÖRSLAG G Planen ns syfte Detaljpplanens syfte är att prövva lämpligh heten att möjjliggöra kom mplettering g till befiintliga studeentbostäder,, genom ny- och tillbyg ggnation inoom Helgonnagården 5:1 12 m.fl. Planförrslaget innefattar: Bekräftar rådande r marrkanvändnin ng Byggrätt so om reglerarr höjd och lääge för nya byggnader Utformning g- och utseeendebestäm mmelser för ny n bebyggeelse Plats för biildande av ggemensamh hetsanläggniing för evenntuell framtida kv vartersgata Krav på sanering av m metaller och h PAH. gripande karaktär k oc ch disposition Överg Förslagget innebär att a 24 mindr dre studentläägenheter occh utrymmee för kontorr möjligggörs i en sam mmanhängaande men up pplevelsemässigt uppddelad utbyggnnad. Bebyg ggelsen koppplas sammaan med loftg gångar och fförsörjs med 11 (2 22) SAMR RÅDSHAND DLING PLANB BESKRIVN NING 2015-11-09 1281K-P163 PÄ 10/2015a två trapppor, en inv vändig och een utvändig, samt en hiiss. Utbyggnnaden sker främst i västlig rik ktning inom fastigheten n. Förslaget innebär att den västra delen av a befintlig byggnad b rivvs. Möjlig siituationsplan framtagen f avv Stadsbyggnadskontoret. Del av befintlig b byggn nad rivs och p lanområdet utvecklas med fler f bostäder. Orangeaa volymer är enligt e förslageet nya, den grå å volymen är befintlig. b De nyaa bostadsvollymerna förreslås vara två t till två och en halv vvåningar hö öga då den övre vååningen rym ms i plan meed sadeltak. En envånin ngspåbyggnnad ovanpå befintlig b byggnaad ger totalt tre våningaar med en kombinerad k loftgång occh balkong på p befintligtt tak i sööder. Bebyggelsen föresslås ha en variation v i hö öjd, fasadm material och takutfoormning med d sadeltak rrespektive platt p tak. Med häänsyn till om mrådets kultturhistorisk ka värden regleras förgåårdsmarken n fri från bebygggelse till en bredd av 5--6 meter och h planbestäm mmelser regglerar byggnaadsvolymern nas placerinng samt bred dd och höjd d för att inorrdna bebygg gelsen i områdeets struktur. Avgränsninng mot gataa får endast ske med hääck. Den grö öna förgårddsmarken, ofta häckkanntad, är en kvalitet k i om mrådet som hhelhet. För att säkra tillgäänglighet förr eventuell framtida f förrtätning moot Tornavägen har platss för en körbar k yta genom g fastiggheten inklu uderats i förrslaget. Marka användning och ges staltning Friyta p för friy yta skapas. Det kan I förslaaget placerass ny bebygggelse så att plats möjligggöra ökad grönska g inom m fastigheteen. 12 (2 22) SAMR RÅDSHAND DLING PLANB BESKRIVN NING 2015-11-09 1281K-P163 PÄ 10/2015a Ny bosstadsbebyg ggelse Föreslaagen bebygg gelsetäthet ((nettoexploaateringstal) inom planoområdet är 0,83. Exploatering E gstalet är denn totala bru uttoarean BT TA, exklusivve garage, källare och förråd,, inom föresslagen kvarttersmark sam mt halva om mgivande, trafikföörsörjande gata. g Beräknnat antal tilllkommande lägenheter inom planom mrådet är 24 st. Planförrslaget möjlliggör mindr dre och geno omgående läägenheter föör studenterr. Den avv exploatöreen föreslagnna bostadsbeebyggelsen uppförs i enn sammaanhängande tillbyggnadd vilken upp plevelsemässsigt är uppddelad i tre delvolyymer samt en e tillbyggnnad ovanpå befintligt b stu udentbostaddshus. Påbygggnaden har utformats u föör att på ett balanserat sätt s utgöra een fungeraande tillägg och markerra bebyggellsens hörn likt exempell på befintliiga hörnmottiv inom Sm mörlyckan. Det D skapas även ett slääpp mellan den länngre byggnaadskroppen och övriga byggnader för att göraa friytan tillgängglig och bry yta upp en an annars lång och o solid by yggnadskroppp. Loftgånngen är heltt öppen unddertill vilkett möjliggör rörelse r melllan byggnaadskropparn na. Onsjögatan och längan mot väst skka För vollymen med gavel mot O lägenheeternas entrréer placerass i fasad förr att hålla need bebyggellsens bredd och därrmed säkra att öppen looftgång byg ggs. Det skapar också een bättre kontaktt mellan läg genheterna ooch omgivn ningen. Takk kupor tillåtss för att skapa en anväändbar konttorsyta i dett övre planeet. I framtaget förslag är de föreslaggna takkupo orna cirka 4 meter bred da, vilket an nses vara beegränsad omfattnning enligt plankartans p bestämmellse. Frontesp pis tillåts föör att lösa tillgängglighet från hiss- och trrapphus mot loftgången n Sektion mot m Onsjögata an visar föres laget tillägg ovanpå o befintllig byggnad saamt ny byggnaddskropp till vänster om befinntlig byggnad d. Sektion i öst-västlig riiktning visar bbefintlig och ny n bebyggelse från f Onsögattan mot fastigh hetens inre deel. 13 (2 22) SAMRÅDSHANDLING PLANBESKRIVNING 2015-11-09 1281K-P163 PÄ 10/2015a Föreslagen planbestämmelse för användning: B Bostäder BK Bostäder och kontor. Föreslagna planbestämmelser gällande placering utformning och utförande: Avgränsning mot gata får endast ske med häck. v Frontespis mot loftgång och takkupor får uppföras utan att inverka på byggnadshöjden. De ska vara lägre än taknock och kupor ska även vara skilda från fasadliv. entré Entréer till lägenheter ska placeras i fasad. 0,0 Högsta totalhöjd i meter, undantaget skorsten och andra tekniska anordningar. 0,0 Högsta byggnadshöjd i meter. f Ny bebyggelse ska i huvudsak utformas med fasader av stenmaterial. 0.0 Sadeltak. Minsta respektive största taklutning i grader. På yta markerad med prickar får byggnad inte uppföras. Marken får heller inte överbyggas med loftgång eller andra anordningar. På yta markerad med kryss får komplementbyggnader placeras och marken får överbyggas med loftgång. Föreslagen bestämmelse, n, i detaljplan avser värna grönska mot gata med hänsyn till kulturmiljön då det är ett vanligt återkommande inslag i bostadsområdet med stöd av kommunens bevaringsprogram. Kommersiell service I förslaget tillåts kontor i begränsad omfattning. I framtagna ritningar ryms cirka 60 kvm kontor. Trafik Den körbara ytan i planförslaget möjliggör anslutning till en eventuell kommande förtätning med bostäder längs med Tornavägen. Ytan kommer då att fungera som en intern-, kvartersgata och har i aktuell detaljplan anpassats för att inneha rätt mått och lutning för begränsad biltrafik. Ytan 14 (22) SAMRÅDSHANDLING PLANBESKRIVNING 2015-11-09 1281K-P163 PÄ 10/2015a har säkrats genom prickmark. I väntan på en eventuell förtätning kan den körbara ytan nyttjas för att nå de innersta bostäderna samt för cykelparkering. En sträcka mot Onsjögatan har getts in- och utfartsförbud dels för att värna grönska mot gatan samt dels för att placera parkering mot planområdets södra del i syfte att undvika parkering i närhet av korsningen Onsjögatan Albogatan. Parkering Gällande parkeringsnorm för såväl bil som cykel ska tillämpas. Parkering för funktionshindrade kan vid behov ordnas inom 25 meter från entré. Teknisk försörjning Energiförsörjning, el, tele och bredband Planområdet är anslutet till befintligt nät. Vatten-, avlopp- och dagvattenhantering Planområdet är anslutet till befintligt nät och ligger inom verksamhetsområde för VA. VA SYD ansvarar för att ta hand om dagvattnet. Renhållning Med hänsyn till bostadsområdets kulturmiljö med konsekvent obebyggd förgårdsmark ska miljöhus, eller annan byggnation, inte uppföras på förgårdsmark mot gata. Det är däremot tillåtet att lösa sophantering med fristående kärl på förgårdsmark eller rymma miljörum inom given byggrätt. Räddning Lösningar för räddning så som utrymningsvägar löses i bygglovsskedet. Den körbara ytan längs med planområdets södra gräns skapar tillgänglighet för räddningsfordon, därför får denna inte blockeras. Fastighetsbestämmelser För att i framtiden kunna skapa en intern, kvartersgata genom planområdet ges plats för bildande av gemensamhetsanläggning i planen. g Plats för bildande av gemensamhetsanläggning Ändrad lovplikt, lov med villkor I förslaget ställs krav att bygglov ges villkorat att sanering av metaller och PAH i fyllnadsjord ska ske innan startbesked för bostäder ges. 15 (22) SAMRÅDSHANDLING PLANBESKRIVNING 2015-11-09 1281K-P163 PÄ 10/2015a GENOMFÖRANDE Organisatoriska åtgärder Genomförandetid Planen har en genomförandetid på 5 år från det datum den vinner laga kraft. Före genomförandetidens utgång får mot berörda fastighetsägares bestridande detaljplanen ändras eller upphävas endast om det är nödvändigt på grund av nya förhållanden av stor allmän vikt, vilka inte kunnat förutses vid planläggningen. Efter genomförandetidens utgång får planen ändras eller upphävas utan att rättigheter som uppkommit genom planen beaktas. (4 kap 40 § PBL). Avtal Planförslaget innebär att en del allmän plats övergår till att bli kvartersmark för bostadsändamål. Ersättning ska betalas till Lunds kommun enligt överenskommelse. Detta innebär att den kommunala marken på fastigheten Helgonagården 8:10 ska regleras till fastigheten Helgonagården 5:12. Kostnaden för fastighetsregleringen står ägaren till fastigheten Helgonagården 5:12 för. Tecknande av exploateringsavtal är en förutsättning för att detaljplanen ska komma att antas. Tekniska och ekonomiska åtgärder Utbyggnad, ansvarsfördelning och kostnadsfördelning av gemensamma tekniska anläggningar Iordningsställande av interngata vid eventuell förtätning bekostas av exploatören. Kostnad för framtagande av detaljplan Detaljplanen bekostas av exploatören genom planavtal. Inlösen, ersättning Ändras eller upphävs detaljplanen under genomförandetiden har fastighetsägare rätt till ersättning för eventuell förlorad byggrätt som inte utnyttjas. Fastighetsrättsliga åtgärder Mark inom planområdet är utlagt som kvartersmark för bostads- och kontorsändamål. Området som markerats med grön färg på nedanstående karta bör genom fastighetsreglering överföras från Helgongården 8:1 till Helgonagården 5:12. Fastighetsregleringen bör i första hand ske genom frivillig överenskommelse. Om en sådan inte kan nås kan berörda sakägare ansöka om att få frågan om fastighetsreglering prövad hos lantmäterimyndigheten även utan överenskommelse. Ersättning bestäms då av lantmäterimyndigheten och beräknas genom så kallad vinstfördelning enligt reglerna i 5 kap 10a§ fastighetsbildningslagen. 16 (22) SAMRÅDSHANDLING PLANBESKRIVNING 2015-11-09 1281K-P163 PÄ 10/2015a Kartbild som visar den mark som i förslaget bör överföras till Helgonagården 5:12. Gemensamhetsanläggning Området betecknat med ”g” i planen är tänkt att fungera som gemensam utfart för Helgonagården 5:12 och området väster om Helgonagården 5:12 (del av Helgonagården 8:1, mot Tornavägen) den dag detta område förtätas. Området är ännu inte planlagt och frågan om att bilda gemensamhetsanläggning kommer invänta eventuell framtida exploatering. Rättigheter Ledningsrätt 1281K-9540:B1351 (el-, naturgas-, fjärrvärmeanl) berör det grönmarkerade området som överförs till Helgonagården 5:12. Rättigheten kommer att fortsätta att gälla oförändrat efter fastighetsregleringen. Ledningsrätten innebär bland annat begränsningar i hur marken får nyttjas. Helgonagården 8:1 berörs av ett antal olika avtalsrättigheter. Frågan om huruvida dessa rättigheter berör planområdet är inte utredd. Sådan utredning kommer att göras i samband med en eventuell fastighetsreglering. Ansökan om fastighetsbildning Det ankommer på berörda fastighetsägare att hos lantmäterimyndigheten i Lund ansökan om erforderlig fastighetsbildning. KONSEKVENSER Miljökonsekvenser Miljöbedömning enligt miljöbalken Stadsbyggnadskontoret bedömer med vägledning av förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar att planförslaget inte antas medföra betydande miljöpåverkan i den mening som avses i 6 kap 11–18 § miljöbalken och i 4 kap 34 § PBL. Behovet av miljöhänsyn vid 17 (22) SAMRÅDSHANDLING PLANBESKRIVNING 2015-11-09 1281K-P163 PÄ 10/2015a genomförandet av detaljplanen belyses därför inte i en miljöbedömning enligt 6 kap miljöbalken. Då rådande förhållanden bekräftas, markanvändning bostäder och kontor, samt redan ianspråktagen och till stor del hårdgjord mark nyttjas bedöms planens miljökonsekvenser vara små. Inget riksintresse berörs och inga andra stora intressekonflikter bedöms uppstå. Metaller och PAH saneras innan byggnation, riskaspekten är godtagbar samt trafikalstringen liten vilket sammantaget inte bedöms ge betydande miljöpåverkan. Miljökvalitetsnormer Miljökvalitetsnormerna för utomhusluft enligt 5 kap miljöbalken gäller för svaveldioxid, bly, kvävedioxid, kolmonoxid och partiklar (PM 10). Enligt miljöförvaltningens uppgifter överskrids inte miljökvalitetsnormerna inom Lunds kommun. Luftföroreningarna ligger inom godtagbara nivåer inom planområdet. Trafiktillskottet från den förändring som planförslaget innebär bedöms inte förändra nivåerna för befintlig bebyggelse. I stort sett allt dagvatten i Lunds kommun rinner till Höje å och Kävlingeån via dagvattenledningar, diken och små vattendrag. Enligt Vattenmyndighetens beslut om statusklassificering och miljökvalitetsnormer för ytvatten har Höje å dålig ekologisk status med kravet att uppnå god ekologisk status 2027, Kävlingeån har otillfredsställande ekologisk status med kravet att uppnå god ekologisk status 2027. De olika vattendragen i Lunds kommun som fungerar som dagvattenrecipienter har klassificerats efter hur stort flöde och vilka mängder av närsalter och föroreningar recipienterna kan tåla/ta emot beroende på deras speciella förutsättningar. I dagvattenstrategin redovisas klassificering av de olika recipienternas känslighet. Planområdet ingår i avrinningsområdet Höje å. Markradon Vid normalriskmark ska byggnader utföras radonskyddade. Vid högriskmark ska byggnader utföras radonsäkrade. Markföroreningar Miljöteknisk markundersökning, upprättad av Miljöfirman 2015-06-12 samt 2015-09-14, visar att det generellt finns låga halter av klorerade kolväten inom fastigheten. 14 jordprov och två grundvattenprov har tagits. I ett jordprov i fastighetens nordöstra hörn har halter påvisats över riktvärdet för mindre känslig mark enligt naturvårdsverkets riktlinjer vid förorenad mark. I två jordprover har klorerade lösningsmedel endast påträffats i halter under riktvärden för känslig markanvändning. I övriga jordprover har klorerade lösningsmedel inte detekterats. I ett grundvattenprov var samtliga halter under detektionsnivå och i det andra har låga halter av klorerade kolväten detekterats. Inomhusluftmätningar, framtagna av IMTEK 2015-07-02, visar att inga ämnen överskrider detektionsgränsen för inomhusmiljö. Ytterligare en inomhusluftmätning är planerad till årsskiftet 2015/2016. Föroreningen av klorerade kolväten inom fastigheten är avgränsad till det nordöstra hörnet, vilket i förslag till detaljplan ligger inom punktprickad 18 (22) SAMR RÅDSHAND DLING PLANB BESKRIVN NING 2015-11-09 1281K-P163 PÄ 10/2015a förgårddsmark inom m den komm munala mark k som planeeras överförras till kvarterrsmark. Föro oreningens utbredning utanför fasttigheten är ookänd. Miljöföörvaltningen n ser inget hhinder med planerad beebyggelse ddå den inte försvårrar en framtiida fördjupaad undersök kning över den d kloreradde förorenningens utbrredning. Miiljöförvaltniingen bedöm mer utifrån provressultaten att sanering s avv klorerade kolväten k ino om fastigheeten inte är skälig eller e nödvän ndig. Länssttyrelsens en nhet för föro orenade omr mråden delarr miljöföörvaltningen ns syn. Länssstyrelsen seer inget hinder till att pplanerad bebygggelse uppförrs. De ser innte förorenin ngen av klorerade kolvväten på fastigheeten som en n risk för määnniskors hälsa h och serr det inte soom skäligt att a kräva en e sanering. Oljekollväten i haltter över KM M har påträfffats på 6,5 meters m djupp i ett jordproov. Det rör sig s troligen om en begrränsad förorrening på sto tort djup, vilken är ä svår att sanera. Miljööförvaltning gen bedömeer att föroreening inte utgör någon n risk fö ör människoors hälsa elller miljön och att det innte finns någon skälighet s att ta bort dennna förorening. Utöver klorerade kolväten k ochh djupliggan nde oljekolv väten har fööroreningar i o PAH:er i utfyllning gsmassor pååträffats. Förrorenade form avv metaller och utfyllniingsmassor ska sanerass bort enligtt beslut från n miljöförvaaltningen. Under rubriken r Lo ov och villkkor regleras i förslag tilll detaljplan att ”Sanerin ng av metaaller och PA AH i fyllnaddsjord ska ske innan staartbesked föör bostäder ges”. Saneringen blir b en posittiv konsekveens av detalljplanens geenomförand de då den bidrar till en e mer giftfrri miljö. Påträffadd punkt med höga h detektionnsvärden, 1 in nom grön markkering. Bild ffrån Utredning g gjord avv Miljöfirman Konsult K Sverig ige AB. 19 (2 22) SAMRÅDSHANDLING PLANBESKRIVNING 2015-11-09 1281K-P163 PÄ 10/2015a Hushållning med naturresurser Förtätning är ett led i en översiktlig strategi för god markhushållning. Kulturhistoriskt intressant bebyggelse Förslaget bedöms inte påverka på Smörlyckans kulturmiljö i helhet på ett negativt sätt. Planområdets befintliga bebyggelse är inte bedömd att vara kulturhistoriskt värdefull och avviker i volym och utformning gentemot Smörlyckans övriga bostadsbebyggelse. Förslaget bedöms skapa en mer småskalig struktur med bostäder inom fastigheten anpassad till områdets kulturhistoriska värden, vilket därmed kan betraktas positivt för områdets kulturmiljö. Andelen exploaterad yta inom fastigheten förblir i princip densamma. Arkeologi Inga kända fornlämningar. Påträffas fornlämningar i samband med markarbeten ska dessa, i enlighet med 2 kap 10§ kulturminneslagen, omedelbart avbrytas och Länsstyrelsen underrättas. Solförhållanden Den föreslagna byggnationen skuggar främst den egna fastigheten och dess friyta. Trafikbuller Förslaget bedöms inte alstra någon betydande trafik. Enligt Regeringens Förordning (2015:216) om trafikbuller vid bostadsbyggnader som trädde i kraft 2015-06-01 är tillåten bullernivå vid fasad 60 dBA ekvivalent ljudnivå utan krav på ljuddämpad sida. Det gäller för lägenheter som är maximalt 35 kvm. Om uteplats ska anordnas får maximal ljudnivå inte överstiga 70 dBA. Framtagen trafikbullerutredning, Trivector 2015-03-20, visar att förslaget i samtliga beräkningspunkter klarar riktvärdet för ekvivalent ljudnivå på 60 dBA vid fasad och maximal nivå 70 dBA för skyddad sida. Enligt utredningen blir den ekvivalenta ljudnivån 60 dBA vid båda våningarna för fasaden ut mot Tornavägen. Projektet avser studentbostäder. Reservkraftsanläggning SUS Skånes Universitetssjukhus reservkraftsanläggning och Kraftringens ångkraftverk ligger inom fastigheten Vårdbiträdet 1, på andra sidan Tornavägen. De är lokaliserade närmare 100 meter från planområdets gräns och bedöms inte, med den verksamhet som bedrivs idag, medföra olägenhet för människors hälsa och säkerhet. Sjukhusets befintliga reservkraftsanläggning planeras att tas ur bruk. Ett nytt, större reservaggregat planeras med föreslagen lokalisering inom Vårdbiträdet 1, i fastighetsgräns mot Tornavägen. Det planerade aggregatet är ett avslutat detaljplanärende PÄ14-2015 som antogs i oktober 2015 av Byggnadsnämnden. Externt industribuller Boverkets Industri- och annat verksamhetsbuller vid planläggning och bygglovsprövning av bostäder, rapportnummer: 2015:21, ligger till grund 20 (22) SAMRÅDSHANDLING PLANBESKRIVNING 2015-11-09 1281K-P163 PÄ 10/2015a för planeringen. Riktvärde för ny bebyggelse under natt, kvällar och helger är 45 dBA vid fasad och 50 dBA vid fasad under dagtid. Då den planerade anläggningen är ett reservaggregat kommer det endast tas i drift vid akuta behov i syfte att säkra sjukhusets energitillgång. Anläggningen ska, enligt miljökonsekvensbeskrivning framtagen av Kodeda konsulter AB 2015-01-29, testköras under begränsade och kontrollerade tider vilket bidrar till en begränsad bullerbild. Det kommer även tillämpas bullerdämpande åtgärder för att minska dess omgivningspåverkan. Aggregatet klarar därmed kravet om att buller ej får överskrida 50 dBA vid närmsta bostad under dagtid när aggregatet körs för fullt. Riktlinjer i Naturvårdsverkets rapport SNV 1978:5 har legat till grund för miljökonsekvensbeskrivningen vilken förhåller sig till den närmast liggande befintliga bostaden inom Smörlyckan, 45 meter från det planerade aggregatet, inom fastighet Helgonagården 5:13. Den fasad för föreslagen bebyggelse inom planområdet som ligger mot Tornavägen planeras placeras med ett avstånd på cirka 30-35 meter till det planerade aggregatet. Det innebär marginell skillnad i förhållande till de beräkningar som gjorts i miljökonsekvensbeskrivningen där bebyggelsen inom Helgonagården 5:13 är närmsta bostad. Den beräknade bullerskillnaden ryms inom 1 dBA och därmed inom felmarginalen för bullerberäkningarna. Med hänsyn till att aggregatet är ett reservkraftverk med begränsad drift och få testtimmar är Stadsbyggnadskontorets bedömning att det inte krävs skyddsåtgärder för de nya bostäderna som dessutom är genomgående mot skyddad sida. Luftkvalitet Miljökonsekvensbeskrivningens bedömning är att miljökvalitetsnorm för luft gällande kolmonoxid och kolväte inte kommer överskridas när aggregatet körs. Gällande partiklar och kvävedioxid bedöms omgivningspåverkan bli begränsad och att det är osannolikt att värden överskrids. Försiktighetsåtgärder vid källan planeras vidtas för att minimera utsläpp till luft. Risk Det nya aggregatets bränsletank utgör en riskfaktor gällande transport, påfyllning och förvaring av diesel. Tank-, aggregatrum och dieselmotorer avskiljs som brandceller och är lokaliserade mot sjukhusområdet, det vill säga bort från Tornavägen. Transport för påfyllnad av bränsle löses via Baravägen och Vårdbiträdet 1. Tornavägen blir därmed inte led för farligt gods. Stadsbyggnadskontorets samlade bedömning är att det inte föreligger betydande risk för den planerade bebyggelsen. Kemicentrum och Getingevägen Framtagen riskutredning inom ramprogrammet för Norra universitetsområdet, WUZ daterad 2014-11-20, visar att planområdet ligger utanför kemicentrums 21 (22) SAMRÅDSHANDLING PLANBESKRIVNING 2015-11-09 1281K-P163 PÄ 10/2015a riskavstånd på 75 meter. Planområdet ligger även utanför riskavstånd för farligt gods Getingevägen. Sociala konsekvenser God bebyggd miljö Förslaget tillför studentbostäder i nära anslutning till universitetet vilket det finns ett stort behov av i Lund. Det skapar även en ökad blandning av bostadsformer inom Smörlyckan. Förslaget har anpassats för att knyta an till sin omgivning. Barnperspektivet Vid utarbetande av planförslaget har hänsyn till barns intressen, behov och situation i enighet med barnkonventionen tagits. I förslaget tillgodoses plats för friyta. Tillgänglighet Vid utarbetande av planförslaget har kravet på god tillgänglighet och användbarhet för funktionshindrade beaktats. Hur kraven på tillgänglighet i 8 kap 4§ (byggnader) och 8 kap 9 § PBL (tomter) i detalj kommer att tillgodoses avgörs i samband med byggnads- och markprojekteringen och därmed vid kommande bygglovprövning. STADSBYGGNADSKONTORET I LUND Lotta Wallin biträdande planchef Katarina Meier planarkitekt 22 (22)
© Copyright 2024