G_Nya Lysekilshemmet_Planbeskrivning
Dnr: LKS 13-388-214 Datum: 2015-01-29 GRANSKNINGSHANDLING Detaljplan för NYA LYSEKILSHEMMET Del av Lyse-Fiskebäck 2:7 m.fl. Lyse, Lysekils kommun PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Detaljplanen består av: Plankarta med bestämmelser Till detaljplanen hör följande handlingar: - Planbeskrivning inkl. genomförandefrågor - Illustrationskarta - Fastighetsförteckning - Samrådsredogörelse Utredningar: - Geoteknisk utredning, Bohusgeo AB, 2014-0217 och 2014-10-09 - Naturvårdsutlåtande, Naturcentrum AB, 201402-25 - Bullerutredning, ÅF-Infrastructure AB, 201404-16 - VA- och dagvattenutredning, ÅF-Infrastructure AB, 2014-11-10 - Arkeologisk utredning, Förenklad avrapportering, Riksantikvarieämbetet, 201410-29 INNEHÅLL INLEDNING3 PLANDATA4 AVVÄGNINGAR ENLIGT MILJÖBALKEN 5 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN8 BEHOVSBEDÖMNING AV MKB 9 FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER11 GENOMFÖRANDEFRÅGOR23 FASTIGHETSKONSEKVENSBESKRIVNING 26 MEDVERKANDE I PLANARBETET27 INLEDNING Bakgrund Antalet äldre med behov av vård växer, och därmed även kraven på ändamålsenliga lokaler. Vid en genomgång av befintliga omsorgslokaler på det befintliga Lysekilshemmet, har det konstaterats att det skulle bli för dyrt att bygga om för att matcha den verksamhet som bedrivs, samt att en ombyggnad och nybyggnad av väg, blir alltför kostsam. En utredning har gjorts, där dagens lokaler och plats i staden ställts mot en ny placering och ny byggnad. Utredningen föreslog att en ny placering är det mest fördelaktiga, varför den här detaljplanen nu tas fram. Planarbetet handläggs med normalt planförfarande enligt nya plan- och bygglagen (2010:900). Planens syfte och huvuddrag Syftet med detaljplanen är att möjliggöra för ett omsorgsboende med ca 63 bostäder i maximalt två våningar, med tillhörande utemiljöer, parkeringsplatser och infarter. Syftet är också att säkra de värdefulla lövträd som finns i området, samt att säkerställa att dagvattenhanteringen löses på ett sätt som inte påverkar flödet till Gullmarsfjorden negativt. Planprocessen Planprocessen drivs med ett så kallat normalt planförfarande, vilket bland annat innebär att förslaget till detaljplan kommer att samrådas och ställas ut för granskning innan det kan tas upp för godkännande och antagande. Tidpunkten för laga kraft förutsätter att antagandebeslutet inte överklagas. Preliminär tidplan för planarbetet Beslut om granskning februari 2014 Granskningfeb-mar 2015 Godkännande i KS juni 2015 Antagande i KF juni 2015 DETALJPLAN FÖR NYA LYSEKILSHEMMET GRANSKNINGSHANDLING 3 PLANDATA Lägesbestämning, areal och avgränsning Planområdet är beläget cirka 3,5 kilometer utanför Lysekils tätort, intill infarten mot Fiskebäcks fritidshusområde, och är cirka 23500 m2. Väster om planområdet ligger Ulserödsleden, som går från rondellen vid Coop Extra till färjeleden mellan Finnsbo-Skår. Markägoförhållanden Planområdet ägs av Lysekils kommun, och är en del av fastigheten Lyse-Fiskebäck 2:7. Planområdet avses styckas av och bli en egen fastighet. 4 GRANSKNINGSHANDLING DETALJPLAN FÖR NYA LYSEKILSHEMMET AVVÄGNINGAR ENLIGT MILJÖBALKEN Grundläggande hushållningsbestämmelser, 3 kap MB Miljöbalkens 3 kapitel föreskriver att mark- och vattenområden ska användas för det eller de ändamål som de är mest lämpade för. Brukningsvärd jordbruksmark av nationell betydelse får endast tas i anspråk för bebyggelse eller anläggningar om det behövs för att tillgodose väsentliga samhällsintressen och detta behov inte kan tillgodoses på ett från allmän synpunkt tillfredsställande sätt genom att annan mark tas i anspråk. Skogsmark som har nationell betydelse för skogsnäringen skall så långt möjligt skyddas mot åtgärder som kan påtagligt försvåra ett rationellt skogsbruk. Vidare föreskrivs att särskild hänsyn ska tas till stora mark- och vattenområden som är opåverkade av exploateringsföretag, områden som är ekologiskt känsliga, av betydelse för fiske eller vattenbruk, som har natur- eller kulturvärden, som är värdefulla för friluftslivet, som är särskilt lämpliga för industriell produktion, energidistribution, kommunikationer m.m. eller har betydelse för totalförsvaret. Dessa områden ska så långt som möjligt skyddas mot åtgärder som påtagligt kan skada dem. Om de är utpekade som riksintressen ska de skyddas mot åtgärder som kan orsaka påtaglig skada på områdena. Planförslaget berörs inte av något särskilt utpekat riksintresse enligt 3 kap, och bedöms vara förenligt med kapitlet i sin helhet. Särskilda hushållningsbestämmelser och Natura 2000, 4 kap MB Stora delar av kustområdena i Lysekils kommun är av riksintresse enligt 4 kap 1 § Miljöbalken med hänsyn till de natur- och kulturvärden som finns i området. Exploateringsföretag och andra ingrepp i miljön får endast komma till stånd om det kan ske på ett sätt som inte påtagligt skadar områdets natur- och kulturvärden samt inte är ett hinder för turismens och friluftslivets, främst det rörliga friluftslivets, intressen. Fritidsbebyggelse får endast komma till stånd i form av kompletteringar till befintlig bebyggelse. Bestämmelserna är inte tänkta att utgöra hinder för utvecklingen av befintliga tätorter eller det lokala näringslivet. Planområdet berörs av riksintresset för högexploaterad kust, 4 kap 4 §. Planförslaget innebär dock inget förslag till boende, och bedöms därför inte skada riksintressets intentioner. Ett dike med flöde ner mot Natura 2000-området Gullmarn finns inom planområdet, där åtgärder måste vidtas för att skydda recipienten. Ett genomförande av detaljplanen bedöms inte medföra påtaglig skada på riksintresset. Miljökvalitetsnormer, 5 kap MB Enligt Miljöbalken 5 kap 1 § får regeringen för vissa geografiska områden eller för DETALJPLAN FÖR NYA LYSEKILSHEMMET GRANSKNINGSHANDLING 5 hela landet meddela föreskrifter om kvaliteten på mark, vatten, luft eller miljön i övrigt, om det behövs för att varaktigt skydda människors hälsa och miljö eller för att avhjälpa skador på eller olägenheter för människors hälsa eller miljö (miljökvalitetsnormer). Miljökvalitetsnormer för utomhusluft Normer finns angivna för kvävedioxid och kväveoxider, svaveldioxid, kolmonoxid, bly, bensen, partiklar (PM 10) och ozon. Med hänsyn till relativt låg trafikbelastning i område med begränsad bebyggelse bedöms inte miljökvalitetsnormerna komma att överskridas. Miljökvalitetsnormer för vatten Gullmarsfjorden omfattas av miljökvalitetsnormer för vatten. Vattenmyndigheten har gjort en bedömning av den ekologiska och kemiska statusen i vattenförekomsten ”Gullmarns centralbassäng”. Den ekologiska statusen har klassificerats som måttlig och miljökvalitetsnormer för god ekologisk status i ytvattenförekomsten ska uppnås till 2021. Den kemiska ytvattenstatusen (exklusive kvicksilver) har klassats som god. Miljökvalitetsnormer för god kemisk status är fastställda till 2015, vilket betyder att den kemiska statusen inte får försämras. ”Gullmarns centralbassäng” är även av länsstyrelsen förtecknad som ett musselvatten som ska skyddas enligt förordningen om miljökvalitetsnormer för fisk- och musselvatten (SFS 2001:554). Avsikten är att inom området göra det möjligt för skaldjur att leva och växa och på så sätt bidra till en hög kvalitet på sådana skaldjursprodukter som äts direkt av människa. Dagvattenhanteringen beskrivs mer utförligt under avsnittet Teknisk försörjning. Ett genomförande av detaljplanen innebär inte att tillflödet av dagvatten till Gullmarn nämnvärt förändras. Planförslagets genomförande bedöms därför inte motverka att god ekologisk status kan uppnås eller bidra till förändring av den kemiska statusen. Planen bedöms inte heller påverka Gullmarsfjordens funktion som musselvatten. Miljökvalitetsnormer för omgivningsbuller Normen avser att skydda människors hälsa från skadliga effekter från störande omgivningsbuller från vägar, järnvägar, flygplatser och industriell verksamhet. I det aktuella planområdet är det främst vägtrafiken som kan generera störningar. En bullerutredning har tagits fram där förslag finns på åtgärder för att skapa en bra ljudmiljö. Miljökvalitetsnormen bedöms därför inte komma att överskridas. Det finns idag inga indikationer på att gällande miljökvalitetsnormer överskrids eller riskerar att överskridas inom områden som kan komma att beröras eller påverkas av aktuell planläggning. Planförslagets genomförande bedöms inte medföra överskridande av gällande miljökvalitetsnormer. 6 GRANSKNINGSHANDLING DETALJPLAN FÖR NYA LYSEKILSHEMMET Strandskydd Planområdet ligger inte inom strandskyddat område. Lokala miljömål De lokala miljömålen som redovisas i ÖP 06 ska integreras i samhällsplaneringen och balanseras mot sociala och samhällsekonomiska intressen. All samhällsplanering och allt byggande ska syfta till en sund, energisnål, trivsam och vacker miljö med kretsloppstänkande. Av de lokala miljömålen har aktuell detaljplan koppling till målet God bebyggd miljö. Nedan redovisas aktuella delar av det lokala miljömålet med kommentarer om hur planförslaget förhåller sig till målbeskrivningen. • Den fysiska planeringen och samhällsbyggandet skall ske på sådant sätt att de lokala miljömålen avseende energianvändning, användning av icke fossila bränslen och transporter kan nås Nya Lysekilshemmet är planerat att värmas upp med bergvärme, och kan därför anses bidra till god energianvändning. Omsorgboendet är placerat direkt intill en busshållplats med flera turer i timmen, vilket bidrar till att möjliggöra för de anställda och besökare att åka kollektivt. DETALJPLAN FÖR NYA LYSEKILSHEMMET GRANSKNINGSHANDLING 7 • Kommuninvånarna ska inte utsättas för bullerstörningar över de riktvärden som riksdagen fastställt En bullerutredning för den aktuella detaljplanen har genomförts. Utredningen visar att det med flera olika alternativ går att nå en ljudnivå som uppfyller de riktvärden som finns. • Radonhalten i samtliga skolor och förskolor år 2010 är lägre än 200 Bq/m3 luft och att radonhalten i alla bostäder år 2020 är lägre än 200 Bq/m3 En upplysning om att byggnader där människor vistas stadigvarande bör uppföras radonsäkert finns i plankartan. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer Området är till största del markerat med markanvändningen ”tätortsutbyggnad, huvudsakligen bostäder” i ÖP06. En mindre del har användningen ”allmänt ändamål och centrumbebyggelse” samt ”långtidsparkering”. Detaljplaneförslaget bedöms stämma överens med intentionerna i översiktsplanen. Kommunala program m.m. Boendestrategi En boendestrategi antogs av Lysekils Kommunfullmäktige 27 juni 2013. Samhällsbyggnadsförvaltningen och övriga berörda förvaltningar har av Kommunfullmäktige givits i uppdrag att bedriva fysisk planering i enlighet med strategin. Syftet med strategin är att dra upp riktlinjer för att kunna styra planeringen av bostäder i önskvärd riktning, att skapa attraktiva och ändamålsenliga boenden för såväl nuvarande som blivande kommuninvånare. Var i kommunen man bygger bostäder, vad man bygger och för vem man bygger påverkar hela samhället för lång tid framöver. Ett ändamålsenligt bostadsbyggande blir viktigt för att kunna främja såväl tillväxten som välfärden för kommunen och dess invånare. Detaljplaneförslaget berör mål 3 som är ”Ta hand om den ökande befolkningsandelen äldre”. Strategin innebär att vi ska ”planera för fler bostäder anpassade till äldre nära service i de olika kommundelarna”. Detaljplaneförslaget bedöms arbeta enligt denna strategi, då planområdet på sikt kommer att uppfattas som en del av Lysekils tätort. Detaljplaner Planområdet berörs av ”Områdesbestämmelser för Lyse-Fiskebäck 2:20 m.fl” från 2003-03-13. Områdesbestämmelserna reglerar byggrätter för fritidsbebyggelse öster om planområdet. Infarten till fritidshusområdet går rakt igenom planområdet, vilken är tänkt att dras om. Områdesbestämmelserna kommer att 8 GRANSKNINGSHANDLING DETALJPLAN FÖR NYA LYSEKILSHEMMET upphöra att gälla för området som nu detaljplaneras. Väster om planområdet finns en detaljplan för bostadsändamål, ”Stadsplan för Torpetområdet”, 14-LYE-1382. Denna antogs av Kommunfullmäktige 1974. Genomförandetiden har gått ut. Söder om planområdet pågår arbete med en detaljplan för bostadsändamål, ”Detaljplan för Norra Tronebacken”. Detaljplanen är godkänd av dåvarande Miljö- och byggnadsnämnden, men är inte antagen av Kommunfullmäktige. Det är i dagsläget svårt att förutsäga när detaljplanen kan bli antagen och genomförd. BEHOVSBEDÖMNING AV MKB Under framtagandet av aktuellt planförslag har en behovsbedömning gjorts för att bedöma om planens genomförande kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Behovsbedömningen presenteras i ett separat dokument, daterat 2014-03-12. Konsekvenserna av planens genomförande beskrivs också i denna planbeskrivning. Sammanfattning Kommunen har genomfört en behovsbedömning enligt PBL 4 kap 34 § och miljöbalken 6 kap 11 § för aktuell plan. Planförslaget bedöms vara förenligt med bestämmelserna i Miljöbalken. Vid behovsbedömningen har kriterierna i MKBförordningens bilaga 4 särskilt beaktats och inte ansetts vara uppfyllda. Bilaga 4 till MKB-förordningen anger vilka karaktäristiska egenskaper i planen som ska bedömas samt vad som ska beaktas med hänsyn till typen av påverkan och vilket område som kan komma att påverkas. Planförslaget innebär att en idag obrukad åkermark bebyggs med en byggnad avsedd för omsorgsboende. Åtgärder för att skydda Natura 2000-området Gullmarn kommer att vidtas. Detta sker genom att dagvattnet ska fördröjas och renas innan det når recipienten. Kommunens ställningstagande Mot bakgrund av ovanstående ställningstaganden har Lysekils kommun i beslut 2014-06-02 § 82 tagit ställning till att planens genomförande inte bedöms medföra risk för betydande miljöpåverkan. En miljöbedömning av planen behöver därmed inte genomföras och behov av att upprätta en särskild miljökonsekvensbeskrivning finns inte. Länsstyrelsen har givits tillfälle att yttra sig över behovsbedömningen och kommunens förslag till ställningstagande. Länsstyrelsen har 2014-03-25 skriftligen meddelat att Länsstyrelsen delar kommunens uppfattning att planförslaget inte kan förväntas innebära betydande miljöpåverkan. Planförslaget behöver därmed inte miljöbedömas. DETALJPLAN FÖR NYA LYSEKILSHEMMET GRANSKNINGSHANDLING 9 10 GRANSKNINGSHANDLING DETALJPLAN FÖR NYA LYSEKILSHEMMET FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Natur Mark och vegetation Förutsättningar: Terrängen inom området är flack, och består av obrukad åkermark samt två grusvägar. Höjden varierar från +22 meter över havet till +24 meter över havet. Naturcentrum AB har tagit fram ett naturvårdsutlåtande där det konstateras att det inom planområdet inte finns några dokumenterade naturvärden i form av skyddsvärda naturtyper och det inte heller finns några uppgifter om rödlistade eller i övrigt sällsynta arter. Enligt bedömning av Naturcentrum finns det inte heller några höga naturvärden i området. Det finns dock ett antal objekt med visst naturvärde och två biotopskyddselement enligt miljöbalken som bör beaktas, se karta nedan. I den sydöstra delen av området finns en samling lövträd med björk, sälg, asp m.m. som enligt naturvårdsutlåtandet klassas som ett område med ”visst naturvärde” (område 1 enligt kartan nedan). Några av björkarna har ringsågats och är döende. Det finns även ett dike i den norra delen av planområdet där det växer mindre aspar i rad på ena sidan om diket. Dessa är med största sannolikhet självsådda, och omfattas därför inte av biotopskyddsbestämmelserna. Samtliga lövträd i den sydöstra delen av planområdet är inmätta och finns redovisade i grundkartan. Norr om den största grusvägen finns en stenmur (nummer 4 på bilden på föregående sida), som också omnämns i Naturcentrums utlåtande. Naturcentrum bedömer att stenmuren omfattas av det generella biotopsskyddet. Stenmuren är inmätt i grundkartan 2014. Förändringar: Den åkermark som finns inom planområdet idag kommer att bebyggas. Detta innebär att stora delar av planområdet kommer att bestå av hårdgjord yta i form av tak, asfalterade ytor o.s.v. En bestämmelse om att komplementbyggnader (återvinningshus m.m.) ska ha takvegetation införs för att ytterligare minska de hårdgjorda ytorna något. Som grund till beslutet att bygga ut på åkermark är att översiktsplanen redovisar området som utbyggnadsområde av Lysekils tätort. Den träddunge som pekats ut i naturvårdsutlåtandet kommer att bevaras genom att den får användningen Allmän plats; NATUR. Eventuellt behöver ett skötselprogram för träddungen upprättas, vilket bevakas under planprocessens gång. Exploateringsavtalet ska styra att vite utgår om träden fälls. Stenmuren som redovisas i Naturcentrums naturvårdsutlåtande, bedöms med dagens planförslag inte kunna finnas kvar i nuvarande läge i anslutning till DETALJPLAN FÖR NYA LYSEKILSHEMMET GRANSKNINGSHANDLING 11 planerad byggnad. Dispens kommer att sökas för att flytta den, och lämpligt nytt läge måste arbetas fram tillsammans med Länsstyrelsen. Konsekvenser: En yta som tidigare använts för odling och bete blir bebyggd, vilket medför negativa konsekvenser för djur- och naturliv då en öppen korridor ner till mer trädtäta områden försvinner. Den ökade andelen yta med hårdgjord mark kan medföra problem vad gäller dagvattnet. Se avsnittet Teknisk försörjning; Vatten, spillvatten och dagvatten samt VA- och dagvattenutredning för en utförlig beskrivning av hur frågan hanteras. En stenmur som omfattas av det generella biotopsskyddet flyttas till ännu inte fastslagen plats inom detaljplaneområdet. Geoteknik Förutsättningar: En geoteknisk undersökning och utredning är utförd av Bohusgeo AB och redovisas i Försöksrapport/Fält, Försöksrapport/Lab, Markteknisk undersökningsrapport (MUR/Geo) samt PM/Geoteknik samtliga daterade 201402-17. Inom planområdet uppgår den totala jordlagermäktigheten till mellan ca 2 och ca 20 meter. Jordlagren består i huvudsak av följande lager från markytan räknat: vegetationsjord, fast ytlager, lera och friktionsjord vilande på berg. Lera återfinns med upp till 18 meters mäktighet och den korrigerade skjuvhållfastheten uppgår till ca 10 kPa närmast under det fasta ytlagret och ökar med ca 1 kPa/m mot djupet, leran bedöms vara normalkonsoliderad. Friktionsjorden under leran har inte undersökts närmare, men sonderingarna har trängt ner mellan ca 1 och ca 4 meter. Grundvattennivån har inte uppmätts men bedöms normalt ligga ca 1 till 2 meter under markytan, i samband med riklig nederbörd bedöms den dock kunna stiga till markytans nivå. Släntstabiliteten i området bedöms vara tillfredställande men lokalt, i anslutning till diken, kan den behöva utredas ytterligare om nivåskillnaderna överstiger ca 1,5 meter. Befintliga diken som ska bevaras bör även erosionsskyddas. Förändringar: En planbestämmelser införs om att område 2 meter från dikes släntkrön inte får utsättas för någon belastning. Område 2-7 m från dikes släntkrön får inte påföras större belastning än 10 kPa. Samtliga diken ska erosionsskyddas. Byggnader bedöms behöva grundläggas med kompensationsgrundläggning alternativt spetsbärande pålar. Uppfyllnader bör undvikas när dessa kan ge upphov till marksättningar, vilka i sin tur kan medföra påhängslaster på pålar, brott på 12 GRANSKNINGSHANDLING DETALJPLAN FÖR NYA LYSEKILSHEMMET På berget syns fyra hus i intilliggande bostadsområdet Torpet. Längst till höger i bild syns den villa som ligger mittemot planområdet. ledningar, mm. Om uppfyllnader inte kan undvikas bör dessa lastkompenseras med lättfyllning. Bergras/blocknedfall Förutsättningar: Risk för bergras och/eller blocknedfall föreligger ej. Se geotekniskt PM av Bohusgeo, daterad 2014-10-09, s.7. Radon Förutsättningar: Markradonhalten har uppmätts i en punkt och resultatet visar på 0 kBq/m3, marken klassas som lågradonmark. Om kontakt med avsprängt berg erhålles bör kompletterande radonmätningar utföras. Markföroreningar Förutsättningar: Förekomsten av markföroreningar har inte undersökts, men planområdet är i huvudsak befintlig åkermark och sannolikheten för markföroreningar bedöms vara liten. Bebyggelseområden Bebyggelse Förutsättningar: Planområdet är idag obebyggt, bortsett från en mindre röd lada som i dagsläget inte används. I direkt anslutning till planområdet finns en villa, samt infarter till ett fritidshusområde. Villan har rött tegeltak och träfasad. Väster om planområdet syns också fyra villor, som ligger på en höjd. DETALJPLAN FÖR NYA LYSEKILSHEMMET GRANSKNINGSHANDLING 13 Datorvisualisering av en enplansbyggnad. 14 GRANSKNINGSHANDLING DETALJPLAN FÖR NYA LYSEKILSHEMMET Datorvisualisering av en tvåplansbyggnad. DETALJPLAN FÖR NYA LYSEKILSHEMMET GRANSKNINGSHANDLING 15 Förändringar: Planområdet föreslås tillåta en större byggnad på 5600 kvm (BYA) för omsorgsboende i maximalt två våningar. Byggnadens idé är att det ska finnas en huvudkorridor där de offentliga delarna av verksamheten ska finnas. Lägenheter för omsorgsboende ska finnas i byggnadskroppar som utgår från en huvudkorridor. Dessa byggnadsdelar bildar mindre rum, där de boende ska kunna gå ut själva och ha möjlighet till utevistelse. Byggnaden ska rymma ca 63 lägenheter vid maximal utbyggnad av en enplansbyggnad. Byggnaden föreslås ha två entréer, en i väst och en i öst. Den västra fungerar mer som en besöksentré för de som kommer till fots, via cykel eller med buss. Möjlighet finns även att skapa en mindre vändplats för bilar. Den östra entrén är tänkt att vara främst en personal- och varumottagningsentré, men fungerar även som entré för de som har bil. I anslutning till byggnaden kommer även mindre komplementbyggnader för återvinning och förvaring att tillåtas. Byggnaden föreslås utformas med fasader i ljusa kulörer. Taket föreslås vara tegel eller bandfalsad plåt i en tegelröd kulör. Detaljplanen är medvetet flexibel med ytan för byggrätten, då utformningen av byggnaden, samt dess exakta läge kan komma att förändras under processens gång. Den illustration av byggnaden som visas på illustrationskartan är anpassad främst till en enplansbyggnad. Se även visualiseringarna på föregående sidor, där en tvåplansbyggnad även visas. Konsekvenser: Den planerade byggnaden bedöms inte medföra några negativa konsekvenser för landskaps- eller stadsbilden. Omgivningar och service Förutsättningar: Planområdet ligger ca 1,2 km från närmaste matbutik, och ca 1,5 km till närmaste skola och förskola. Avståndet till Lysekils centrum är 3 km. Vårdcentral och sjukhus finns ca 2 km från planområdet. Konsekvenser: Ytterligare behov av service bedöms inte nödvändigt, då de boende på omsorgsboendet med största sannolikhet inte kommer att uträtta sina ärenden på egen hand. Arkeologi Förutsättningar: Området är enligt Länsstyrelsen ett område där topografi och fornlämningsmiljöer i närheten gör att det kan misstänkas att tidigare ej kända fornlämningar kan finnas inom planområdet. I det här fallet sammanfaller strandlinjernas förskjutning med en period som kallas för mellanneolitikum, vilkjen är den mellersta bondestenåldern. Det var då inte så vanligt att boplatserna följde strandlinjerna, men det fanns en kultur som var jägare/samlare/fiskare, och dessa höll gärna till i dessa lägen. Det kan även finnas boplatser från senare 16 GRANSKNINGSHANDLING DETALJPLAN FÖR NYA LYSEKILSHEMMET perioder då boplatserna inte var lika strandbundna. En arkeologisk utredning är genomförd i området. 59 schakt upptogs med grävmaskin, och 15 handgrävda provgropar grävdes. Två flintavslag påträffades i ett av de upptagna schakten, och ytterligare två flintavslag framkom i en av de handgrävda provgroparna. Någon närmare datering av avslagen har inte gått att göra. Inga överlagrade lämningar hittades. Inte heller gjordes några andra iakttagelser av arkeologiskt intresse. Länsstyrelsen har därför enligt skrivelse inkommen 2014-11-04, ingenting att erinra mot att marken används för avsett ändamål ur antikvarisk synpunkt. Kulturmiljö Planområdet varken gränsar till eller innehåller någon kulturhistorisk intressant bebyggelse. Gator och trafik Gator, gång- och cykelvägar Förutsättningar: Väster om planområdet går Ulserödsvägen, vilket är den gamla infartsvägen till Lysekil. Förutom att leda till bostäder och verksamheter längs med vägen, används Ulserödsvägen som en ”smitväg” till färjeläget vid Finnsbo. Genom planområdet går idag två grusvägar, vilka leder vidare ner till fritidsbostäder i Fiskebäck samt en kommunal badplats. Dessa är idag en gemensamhetsanläggning (ga:10 där även Lysekils kommun är delägare). Grusvägarna är i dagsläget 3,2 meter i bredd, och kräver en låg hastighet. Förändringar: En av infartsvägarna till Fiskebäcksområdet dras om, se illustrationskarta. Infartsvägen kommer att vara Allmän plats; LOKALGATA med kommunalt huvudmannaskap. Längs med Ulserödsvägen skapas möjlighet till en gång- och cykelväg med bredden 3,2 meter. Gång- och cykelvägen finns inom Allmän plats; HUVUDGATA. När området Norra Tronebacken (pågående planarbete) byggs ut, ska gång- och cykelvägen kopplas på och leda hela vägen in till Lysekils stadskärna. Gång- och cykelvägen samt lokalgatan föreslås ha asfaltsbeläggning. Konsekvenser: Trafiken kommer sannolikt att öka något till den nya bebyggelsen. Några negativa konsekvenser för fritidshusområdet bedöms inte finnas. Trafiksäkerheten för oskyddade trafikanter bedöms öka i och med utbyggnaden av gång- och cykelbanan. Kollektivtrafik Förutsättningar: Närmaste busshållplats ligger ca 50 meter från den planerade DETALJPLAN FÖR NYA LYSEKILSHEMMET GRANSKNINGSHANDLING 17 byggnaden. Flera busslinjer trafikerar hållplatsen dagligen. Förändringar: Någon förändring av hållplatsläget är i dagsläget inte aktuellt. En dialog med Västtrafik kring bästa möjliga placering av hållplatsen är dock önskvärd. Då den ena av grusvägarna som leder ner till fritidsbostadsområdet planeras att flyttas norrut, måste en ny gångväg till busshållplatsen skapas. Denna föreslås placeras söder om planerad byggnad, se illustrationskarta. Parkering, varumottag, utfarter Förutsättningar: Det finns i dagsläget ingen anlagd parkering inom området. Förändringar: Det planerade omsorgsboendet har behov av parkering för personal och besökare. Detaljplanen medger parkeringsmöjligheter för ca 55-60 bilplatser. Normtalet för vårdinrättning enligt gällande parkeringsnorm är 168 bilplatser, vilket inte bedöms som rimligt då de boende med största sannolikhet inte kommer att ha egna bilar. Varumottagning till omsorgsboendet föreslås finnas vid den östra entrén. Tillgänglighet Förutsättningar: Området är med undantag för grusvägarna, otillgängligt för personer med nedsatt rörelse- och orienteringsförmåga. Förändringar: Området bedöms medföra att personer med nedsatt rörelse- och orienteringsförmåga får större tillgänglighet till området då en ny gång- och cykelväg anläggs förbi området, samt att det kommer att anläggas en ny infartsväg till området som måste uppfylla dagens krav på tillgänglighet. Konsekvenser: Detaljplanen bedöms innebära positiva konsekvenser för tillgängligheten. Friytor Lek och rekreationsområden Förutsättningar: I nära anslutning till planområdet finns området Fiskebäck, vilket förutom att vara ett fritidshusområde, även är ett populärt rekreationsområde. Den grusväg som går snett genom planområdet används som entré till området. Inom planområdet finns ingen lekplats. Förändringar: Den grusväg som går snett genom området kommer att flyttas norrut. Konsekvenser: Att planområdet bebyggs, kan komma att medföra en upplevd barriär för att ta sig ner till området Fiskebäck för rekreation. Den reella tillgången till rekreation kommer dock inte att bli sämre. 18 GRANSKNINGSHANDLING DETALJPLAN FÖR NYA LYSEKILSHEMMET Öppet dike till vänster, och bäcken som rinner ner mot Gullmarsfjorden till höger. Teknisk försörjning Vatten, spillvatten och dagvatten Förutsättningar: I dagsläget finns ingen VA-anslutningspunkt i direkt närhet till planområdet. En VA- och dagvattenutredning har därför upprättats för planområdet och den planerade bebyggelsen. Närmaste VA-anslutningspunkt finns i bostadsområdet Torpet, ca 200 m från planområdet. Fritidshusområdet öster om planområdet har endast sommarvatten från LEVA. Dagvattnet avleds idag främst via öppna avrinningsvägar. Dagvattnet kommer dels från bergsidan i väster, och dels från jordbruksmarken norr om området. De större volymerna dagvatten ansamlas vid en stentrumma under Ulserödsvägen vid infarten till Lyse-Fiskebäck 1:117. Där ansluter dagvatten från östra delen av av bergsidan inom bostadsområdet Torpet och husen längs Falkvägen. Från vägdiken längs Ulserödsvägen kommer dagvatten från den södra delen av vägen längs med planområdet. De huvudsakliga avrinningsvägarna därefter leder dagvattnet genom planområdet via större diken ner mot Fiskebäcksområdet och vidare till Natura 2000-området Gullmarsfjorden. DETALJPLAN FÖR NYA LYSEKILSHEMMET GRANSKNINGSHANDLING 19 Förändringar: VA- och dagvattenutredningen som genomförts av ÅFInfrastructure AB, daterad 2014-04-30, föreslår som alternativ A att VA-ledningar dras från befintlig pumpstation i Torpet genom berget väster om planområdet, och ner till planområdet. Avloppet pumpas via en pumpstation (E2 i plankartan) upp till anslutningen vid Torpet. Vattenledningen föreslås ha dimensionen 110 mm, och avloppsledningen 90 mm. Dagvatten från tillkommande hårdgjorda ytor inom Lyse-Fiskebäck 2:7 föreslås avledas till ett dagvattenmagasin för utsläpp till befintliga större diken strax öster om planområdet. Dagvattenmagasinet föreslås placeras under cirkulationsplatsen vid den östra entrén till omsorgsboendet. Parkeringsytan föreslås förses med ett separat magasin där sedan dagvattnet avleds mot befintliga öppna avrinningsvägar. Det är enligt VA- och dagvattenutredningen viktigt att nuvarande öppna rinningsvägar fram till och inom planområdet kvarstår för dagvattentransporten genom området. De öppna rinningsvägarna ska ha en kapacitet för ett 20-årsregn. De föreslagna dagvattenmagasinen dimensioneras efter ett 20-årsregn. Utgående dagvatten från magasinet inom ett 20-årsregn avger inte mer dagvatten än vad befintligt område avger idag. Befintliga diken nedströms belastas alltså inte ytterligare p.g.a. detaljplanen. Dagvatten som passerar dagvattenmagasinet förväntas renas genom avsättning i magasinsfyllningen. Konsekvenser: Dagvattnet som rinner genom området, och det dagvatten som rinner från hårdgjorda ytor som uppkommer som en konsekvens av detaljplanen, bedöms inte påverka Gullmarsfjordens vatten negativt när föreslagna dagvattenmagasin har skapats. Värme Förutsättningar: Det finns ingen infrastruktur för värme inom planområdet. Närmaste fjärrvärmeanslutning ligger ca 1 km bort. Förändringar: Det planerade omsorgsboendet är tänkt att anslutas till bergvärme. El, tele Förutsättningar: En 10V-kabel som ägs av LEVA i Lysekil går längs med Ulserödsvägen. Denna är inmätt 2014. TeliaSonera (Skanova) har en ledningsrätt förbi området. Förändringar: Ett u-område för 10V-kabeln har lagts in i plankartan efter inmätning. Eventuella kostnader för ledningsflytt bekostas av exploatören. 20 GRANSKNINGSHANDLING DETALJPLAN FÖR NYA LYSEKILSHEMMET Den ledningsrätt som finns till förmån för TeliaSonera (Skanova), behöver ändras för att omsorgsboendet ska kunna byggas inom D1. Ett u-område finns i plankartan, dit ledningarna kan flyttas. Avfallshantering Förutsättningar: RAMBO ansvarar för avfallshanteringen i kommunen. Förändringar: Den tilltänkta cirkulationsplatsen på baksidan ska också fungera som en vändplats för sopbilar. Tömning av avfallskärl ska ske i anslutning till cirkulationsplatsen. Hälsa och säkerhet Buller Förutsättningar: En bullerutredning har genomförts av ÅF, daterad 2014-0416. Utredningen visar att ekvivalenta ljudnivåer understiger 55 dBA vid normal årsdygnstrafik på Ulserödsvägen. Vid s.k. sommartrafik ökar trafikbullret till som högst 57 dBA vid den planerade byggnadens nordvästra del. Enligt de skisser som finns idag blir då 3-4 lägenheter berörda av ljudnivåer överstigande 55 dBA. Dessa lägenheter är inte utformade som genomgångslägenheter. Förändringar: Bullerutredningen föreslår ett antal möjliga åtgärder för att understiga 55 dBA på fasad vid sommartrafik. Alternativen är beroende av om en byggnad med ett våningsplan eller två våningsplan byggs. - Uppföra en bullervall eller bullerskärm utmed Ulserödsvägen. Vid ett våningsplan krävs en vall/skärm på 1,7 m, vid två våningsplan krävs vall/skärm på 3 m. - Uppföra bullerskärm utmed Ulserödsvägen. - Flytta byggnaden österut så att minst 25 meters avstånd erhålles mellan vägkant och närmaste byggnadsfasad. - Förlägga kontor, matsal och gemensamma lokaler etc. vid den mest bullerutsatta delen då bullerkrav avseende vägtrafik endast gäller för ljudnivåer inomhus och ej utomhus för denna typ av lokaler. - För att minimera bullervallens höjd kan den byggnadsdel som ligger närmast vägen vara i ett våningsplan och resterande byggnad i två våningsplan och klara riktvärden med en lägre bullervall än 3 meter. De alternativ som är mest realistiska i samrådsskedet är att uppföra bullerskärm eller bullervall utmed Ulserödsvägen. En bullervall förespråkas dock eftersom det skulle, förutom att bidra till en bättre ljudmiljö, även medföra att området på ett naturligt och estetiskt fördelaktigt sätt skiljdes från Ulserödsvägen. I planen finns inlagt ett område på kvartersmark som är betecknat med ”m1”. Innan åtgärden är genomförd i enlighet med bullerutredningen går det inte att bevilja startbesked för utbyggnad av omsorgsboendet. Konsekvenser: Detaljplanen medför att en bättre ljudmiljö skapas på platsen. DETALJPLAN FÖR NYA LYSEKILSHEMMET GRANSKNINGSHANDLING 21 Människor kommer inte att utsättas för högre bullernivåer än tillåtet i sina bostäder. Brandsäkerhet Förutsättningar: Det finns i dagsläget inget brandpost inom eller i direkt anslutning till planområdet. Närmaste brandpost finns på Falkvägen i det intilliggande bostadsområdet Torpet. Förändringar: Behov och placering av en ny brandpost måste utredas i samråd med Räddningstjänsten. Den planerade byggnaden är tänkt att ha ett sprinklersystem, vilket ger krav på större dimension på vattenledningar. Havsnivåhöjning Förutsättningar: Planområdet är beläget 22-24 meter över havet, och bedöms inte beröras av havsnivåhöjningar. 22 GRANSKNINGSHANDLING DETALJPLAN FÖR NYA LYSEKILSHEMMET GENOMFÖRANDEFRÅGOR Organisatoriska frågor Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats. Genomförandetid Genomförandetiden är 10 år från den dag detaljplanen vinner laga kraft. Ansvarsfördelning Ansvarsfördelning sker enligt tabell nedan. Anläggning (kartbeteckning) Anläggningens ägare Genomförandeansvarig Allmänna platser LOKALGATA Lysekils kommun Exploatör Lysekils kommun NATUR Lysekils kommun Lysekils kommun Exploatör Lysekils kommun Vatten, spillvatten- Leva i Lysekil AB och dagvattenledningar Driftansvarig Leva i Lysekil AB Kvartersmark D1 – vård; omsorgsboende Exploatör Exploatör Exploatör P – parkering Exploatör Exploatör Exploatör E1 – transformatorstation Leva i Lysekil AB Leva i Lysekil AB Leva i Lysekil AB E2 – pumpstation Leva i Lysekil AB Exploatör Leva i Lysekil AB * Genomförandeansvarig ansvarar för fördelningen av kostnader och utförande av exploatering med reglering genom avtal. Avtal Ett exploateringsavtal som reglerar kostnader för mark samt anläggandet av vägar och VA, dagvattenhantering m.m. ska upprättas innan planen kan antas av kommunfullmäktige. Fastighetsrättsliga frågor Markägande Fastighetsägare och rättighetshavare framgår av den till detaljplanen hörande fastighetsförteckningen. Fastigheten Lyse-Fiskebäck 2:7 ägs av Lysekils kommun. Allmän plats Kommunen äger Lyse-Fiskebäck 2:7, vilken delvis redovisas som allmän plats i detaljplanen (LOKALGATA och NATUR). Kommunen avser behålla de delar av DETALJPLAN FÖR NYA LYSEKILSHEMMET GRANSKNINGSHANDLING 23 detaljplanen som är allmän plats i sin ägo. Kvartersmark För att skapa en fastighetsindelning enligt detaljplanen ska mark avstyckas från Lyse-Fiskebäck 2:7. Exploatören ansöker hos Lantmäteriet om avstyckning och övrig fastighetsreglering/bildning som rör kvartersmark. Gemensamhetsanläggningar Den gemensamhetsanläggning för väg som går ner till fritidshusområdet, kommer delvis att lösas in. Dagens infartsväg kommer att ersättas, men kommer att bli en allmän väg fram till den cirkulationsplats som planeras framför den östra entrén på omsorgsboendet. Servitut/Ledningsrätt Servitut för VA-ledning över allmänplatsmark NATUR (detaljplan för Norra Tronebacken) bör skapas till förmån för LEVA i Lysekil AB om alternativ A eller B väljs för VA-ledningar. För område avsett för E (teknisk anläggning) på kvartersmark skall ledningsrätt upplåtas till förmån för LEVA i Lysekil AB. Upplåtelsen belastar exploateringsfastigheten. Den ledningsrätt som finns till förmån för TeliaSonera (Skanova) behöver ändras för efter det att ledningen flyttats till det utpekade u-området. Ekonomiska frågor Mark Ersättning och kostnader för mark och servitut regleras i det till detaljplanen hörande exploateringsavtalet. Exploateringskostnader Fördelning av exploateringskostnader regleras i det till detaljplanen hörande exploateringavtalet. Va- anläggningsavgift VA- anläggningsavgift skall erläggas för den allmänna VA-anläggningen enligt gällande taxa när förbindelsepunkt upprättats och meddelats. Fjärrvärme Möjlighet till fjärrvärme finns inte inom planområdet. Geoteknik Geotekniska åtgärder som krävs för byggnader och anläggningar inom kvartersmark och allmänplatsmark bekostas av exploatören. 24 GRANSKNINGSHANDLING DETALJPLAN FÖR NYA LYSEKILSHEMMET Markmiljö och fyllnadsmassor Åtgärder som krävs för markmiljö och fyllnadsmassor inom kvartersmarken bekostas av exploatören. Planavgift Vid bygglovsprövning kommer planavgift inte tas ut, då exploatören bekostar planarbetet. Tekniska frågor Vatten, spillvatten och dagvatten Utbyggnaden av Nya Lysekilshemmet innebär att området ansluts till det kommunala VA-nätet. Alternativ A är enligt den VA- och dagvattenutredning som genomförts av ÅF-Infrastructure, daterad 2014-04-30, det mest rimliga alternativet. VA-ledningar kopplas på befintlig pumpstation i bostadsområdet Torpet, ca 550 meter bort från planområdet. Ca 200 meter av dessa går genom berget väster om planområdet. Utbyggnaden bekostas av exploatören. Dagvatten avleds via befintliga öppna avrinningsytor, via dagvattenmagasin under cirkulationsplats och parkeringsplats. Utbyggnad av dagvattenmagasin bekostas av exploatören och regleras via exploateringsavtalet. Uppvärmning/Fjärrvärme Området är inte anslutet till fjärrvärmenätet. En lokal lösning bekostas av exploatören. Lokalgata, Gc-väg, Parkering, Gångväg m.m. Anläggningar som skall byggas ut inom allmänplatsmark skall detaljprojekteras i samråd med Lysekils kommun. Belysning Anläggning av belysning ska ske i samråd med Lysekils kommun. Brand och säkerhet Brandpost finns inte inom området. Frågan ska samrådas med Räddningstjänsten. Eventuellt tillkommande ny brandpost bekostas av exploatören. El, Tele och transformator Inom planområdet finns plats för ny transformator med beteckningen E1. Denna ska anslutas till LEVAs befintliga 10 V-kabel. Arbetet bekostas av exploatören. Eventuell flytt av kablar bekostas av exploatören. Naturområden Skyddsvärda lövträd inom Allmän plats: NATUR; lövträd, som utpekats i naturvårdsutlåtandet, ska hägnas in och skyddas då åtgärder genomförs i området. Inhägnaden bör omfatta minst en storlek av trädets krona för att även DETALJPLAN FÖR NYA LYSEKILSHEMMET GRANSKNINGSHANDLING 25 skydda dess rötter. Om träden skadas eller tas bort ska ett vite om 250 000 kr per träd utgå. Detta säkras även i exploateringsavtalet. Geoteknik Enligt geoteknisk undersökning utförd av Bohusgeo, daterad 2014-02-17, krävs det att planerad bebyggelse behöver grundläggas med kompensationsgrundläggning alternativt spetsbärande pålar. Uppfyllnader bör undvikas när dessa kan ge upphov till marksättningar. Om uppfyllnader inte kan undvikas bör dessa lastkompenseras med lättfyllning. Bergras och blocknedfall Åtgärder krävs inte. Markmiljö och fyllnadsmassor Ett kontrollprogram ska upprättas och genomföras i samband med schaktning innan bygglov ges. FASTIGHETSKONSEKVENSBESKRIVNING Nedan följer en beskrivning av konsekvenserna för de fastigheter som ligger innanför detaljplaneområdet när det gäller fastighetsbildning, förändrad markanvändning samt bestämmelser om markens nyttjande. Lyse-Fiskebäck 2:7 Avses bebyggas med ett omsorgsboende och avstyckas. Lyse-Fiskebäck s:1 Planläggs som Allmän plats: HUVUDGATA. Lyse-Fiskebäck 1:114 Mindre del planläggs som Allmän plats: LOKALGATA. Lyse-Fiskebäck ga:10 Del av gemensamhetsanläggningen blir Allmän plats: LOKALGATA samt kvartersmark: T (Biltrafik). Lyse-Fiskebäck 1:122 Planläggs som Allmän plats: HUVUDGATA Lyse-Fiskebäck 1:129 Servitut för väg/infart regleras efter den nya vägdragningen. PLANPROCESSEN Planen befinner sig nu i granskningskedet. Myndigheter, fastighetsägare och andra berörda parter informeras och bereds tillfälle att lämna synpunkter på planförslaget. Kungörelse om samrådet annonseras i Bohusläningen och Lysekilsposten samt läggs ut på kommunens hemsida. Efter granskningen sammanställs och kommenteras de synpunkter som kommit in i ett granskningsutlåtande. Därefter görs eventuella justeringar utifrån de synpunkter som då kommit in. Därefter kan detaljplanen godkännas av Kommunstyrelsen och sedan antas av Kommunfullmäktige. 26 GRANSKNINGSHANDLING DETALJPLAN FÖR NYA LYSEKILSHEMMET MEDVERKANDE I PLANARBETET Emelie Greiff, planeringsarkitekt, samhällsbyggnadsförvaltningen Sara Norén, mark- och exploateringsingenjör, samhällsbyggnadsförvaltningen SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Emelie Greiff Planeringsarkitekt DETALJPLAN FÖR NYA LYSEKILSHEMMET GRANSKNINGSHANDLING 27
© Copyright 2025