STENSVIK - Strömstad
PLANBESKRIVNING DETALJPLAN FÖR DEL AV KUNGBÄCK 1:38 M FL STENSVIK GRANSKNINGSHANDLING 2015-11-25 Diarienummer MBN/ 2008-0878 Plan- och bygglagen: 2010:900 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling SAMMANFATTNING Planområdet är beläget på yttersta delen av Hogdalsnäset i Strömstads kommun. Området innefattar Stensvik, som tidigare var ett aktivt fiskeläge. Detaljplanens syfte är att möjliggöra byggande av småhus genom att utnyttja redan avstyckade fastigheter och förtätning av befintliga fastigheter, på ett sådant sätt att karaktären i området bevaras. Bebyggelsen ska vara enbostadshus med standard för åretruntboende. Planen innehåller ca 20 bebyggda småhusfastigheter och 18 nya fastigheter för bostadsbebyggelse. Dessutom ingår natur, park och vattenområde. En fri- och lekyta är placerad centralt i planområdet. Detaljplanen hanteras enligt Plan- och bygglagen (PBL 2010:900) Konsult för planarbetet är Aspekt Arkitektur genom arkitekt Olof Ohlsson Mobtel: 0708 177508 E-post: [email protected] www.aark.se 1 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. INLEDNING Planens syfte och huvuddrag Läge och areal Markägare Handlingar 4 4 4 4 5 2. KOMMUNALA STÄLLNINGSTAGANDEN Strategisk plan för Strömstads kommun Översiktsplan Gällande detaljplaner Planbesked Miljömål Behovsbedömning 6 6 6 6 7 7 7 3. PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR Naturmiljö Artskydd Riksintressen Strandskydd Bebyggelse Byggnadskultur och gestaltning Fornlämningar/kulturminnen Rekreation och friluftsliv Service Kommunikationer Mark och vatten Radon Teknisk försörjning Miljökvalitetsnormer MKN 8 8 9 9 11 12 13 14 14 14 14 15 16 16 16 4. PLANFÖRSLAG Bebyggelse Strandskydd Utformning av bebyggelse Natur och rekreation Vattenområde Höga vattenstånd Gatunät och trafik Parkering Geoteknik och berg Vatten och spillavledning Dagvatten Värme El och tele Avfall Risker och störningar 18 18 18 18 19 19 20 20 21 21 22 22 23 23 23 23 5. KONSEKVENSBESKRIVNING Hållbar utveckling Miljömål 23 23 24 2 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling Miljökvalitetsnormer 24 6. GENOMFÖRANDE Tidplan Genomförandetid Huvudmannaskap och förvaltningsfrågor Ansvarsfördelning Fastighetsbildning mm Tekniska frågor och utredningar Ekonomiska frågor Handläggning Planavgift Medverkande tjänstemän/samverkan 25 25 25 25 25 25 28 28 28 28 28 3 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling Diarienummer MBN/2008-0878 GRANSKNINGSHANDLING Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl STENSVIK PLANBESKRIVNING 1. INLEDNING Planens syfte och huvuddrag Detaljplanens syfte är att möjliggöra byggande av småhus genom att utnyttja redan avstyckade fastigheter och förtätning av befintliga fastigheter, på ett sådant sätt att karaktären i området bevaras. Planförslaget innehåller ca 20 befintliga enbostadshus och 18 nya fastigheter för enbostadshus med helårsstandard. En lekplats för barn är placerad centralt i planområdet. Planen omfattar också park-, natur- och vattenområde. Läge och areal Planområdet är beläget på yttersta delen av Hogdalsnäset i Strömstads kommun. Området innefattar Stensvik, som tidigare var ett aktivt fiskeläge. Det ligger ca 20 km från Strömstads centrum och ca 12 km från Nordby köpcentrum. Planområdet avgränsas mot en bergskant i väster samt skogs- och hällmarksområde åt norr och öster. Åt söder avgränsas området av ett vattenområde. Området omfattar ca 11 ha varav ca 2 ha utgör vattenområde. Markägare Inom planområdet är alla bostadsfastigheter privatägda. Bebyggelsen har bildats genom att gårdarna Kungbäck 1:37, Kungbäck 1:38 och Kungbäck 1:19 har avstyckats med villafastigheter från 1900-talets början och fram till idag. Strandområdet och vägen genom området är samfällda. 4 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling Planområdet är markerat med en röd linje. Handlingar Detaljplanen består av en plankarta med bestämmelser som är juridiskt bindande. Till planen bifogas illustrationskarta och denna planbeskrivning samt samrådsredogörelse över inkomna synpunkter. Planbeskrivningen och illustrationskartan ska underlätta förståelsen av planförslagets innebörd, samt redovisa de förutsättningar och syften planen har. De har ingen egen rättsverkan. Avsikten är att de ska vara vägledande vid tolkningen av planen. Till planhandlingarna hör: • Planbeskrivning • Plankarta med planbestämmelser • Illustrationskarta • Fastighetsförteckning • Redogörelse för programsamråd • Samrådsredogörelse Övriga handlingar: • Naturinventering, Rio Kulturkooperativ, Naturrapport 2013:2 • Geoteknisk undersökning, Bohusgeo, 2013-06-18 • Dagvattenutredning, ÅF Infrastructure 2014-03-11 • Väg- och trafikutredning, Lincona, 2014-04-10 • Vägåtgärder FÖP Norra, Wikon 2015-01-09 5 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling 2. KOMMUNALA STÄLLNINGSTAGANDEN Strategisk plan för Strömstads kommun I den Strategiska planen för Strömstads kommun, antagen av kommunfullmäktige (KF) 2009-10-29, har nio utvecklingsområden pekats ut som kommunen ska arbeta aktivt med för att gynna den positiva utvecklingen av Strömstad. Kungbäck berörs främst av utvecklingsområdena för boende och natur. Översiktsplan I kommunens översiktsplan (ÖP), antagen av kommunfullmäktige (KF) 2013-10-24, anges att markanvändningen för planområdet är komplettering med i huvudsak nya bostäder. Utsnitt av Översiktsplan 2013. Området ligger längst i väster och omges av röd streckad linje. Gällande detaljplaner Området är inte tidigare detaljplanelagt. Öster om planområdet finns ett flertal detaljplaner som är pågående eller antagna. Se karta. 6 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling 1. Aktuell plan. Kungbäck 1:38 m fl. Bostäder. 2. Kungbäck 1:59 m fl. Bostäder. A. 3. Kungbäck 1:21, 1:22. Camping. P. 4. Kungbäck 1:144 m fl. Bostäder. A. 5. 6. 7. 8. Del av Kungbäck 1:59. Fritidshus. A. Strand 1:26 m fl. Bostäder. A. Strand 1:18 m fl. Camping. P. Strand 1:4, 1:27 m fl. Bostäder. A. A=Antagen P=Pågående Planbesked Ett planprogram har framtagits av Sjölén & Hansson Arkitekter AB, daterat 2012-11-27. Samråd om programmet har ägt rum under 1 kv 2013. Miljö- och byggnämnden har godkänt redogörelse för programsamråd 2013-05-23. Ett detaljplaneförslag utarbetades och godkändes 2014-06-26 för samråd, vilket hölls under tiden 2014-07-01 – 2014-09-01. Ett samrådsmöte hölls den 10 juli 2014 på Fiskaregården i Stensvik. Miljömål Riksdagen har beslutat om 16 nationella miljökvalitetsmål. I Strömstads kommun har man valt att lyfta fram fyra lokala miljömål som man vill fokusera på: De är Begränsad klimatpåverkan, Giftfri miljö, Hav i balans samt levande kust och skärgård samt God bebyggd miljö. Behovsbedömning Strömstads kommun har utfört en behovsbedömning daterad 2012-12-06. Plan- och byggavdelningen gör bedömningen att genomförande av detaljplanen inte antas medföra risk för betydande miljöpåverkan med följande motivering. Förtätningen kommer att ske inom ianspråktaget område genom bebyggelse av lucktomter. Inga dokumenterade höga natur-, kultur- eller friluftsvärden kommer att beröras. Detaljplanen uppfyller inte bedömningskriterierna i bilagorna 2 och 4 i Förordningen 1998:905 om miljökonsekvensbeskrivningar (MKB). 7 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling Ett tillägg har gjorts 2014-05-28 på grund av att naturinventeringen, Naturrapport 2013:2, har lagt förslag till åtgärder för skydd av hasselsnok och artskydd. Bedömningen kvarstår att genomförandet av planen inte medför risk för betydande miljöpåverkan, enligt delegationsbeslut 2015-11-12. 3. PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR Naturmiljö En naturinventering har utförts av Rio Kulturkooperativ, Naturrapport 2013:2, efter att samråd för planprogrammet skett. De beskriver planområdet: Det utgörs av en dalgång som omges av skogs- och hällmarker i väster, norr och öster. I söder finns en sandstrand och en havsvik. Dalgången är bebyggd med villor och en stor del av området utgörs av tomtmark. Mellan tomterna finns stora ytor med öppen, slagen gräsbevuxen mark som tidigare varit jordbruksmark, men som idag används som parkeringsplatser. En asfalterad väg löper genom området fram till stranden i söder, och vidare förbi stranden till en småbåtshamn och en camping i öster. I norra kanten av planområdet finns ett område med skogsmark som ansluter till befintlig väg och bebyggelse. Skogen utgörs här av en högvuxen blandskog av ek, björk och asp. I fältskiktet växer bland annat gräs, gökärt, ekorrbär, liljekonvalj och örnbräken. Delar av marken är tätt bevuxen med sly. Nordöstra hörnet av planområdet utgörs av ett hygge. Inom de plana gräsbevuxna ytorna i norra halvan av planområdet finns ett par öppna diken där det växer fuktgynnade arter. I väster avgränsas planområdet av en brant bergskant mot hällmarkerna på berget ovanför. Nedanför berget kantas branten av lövskog. I söder är denna relativt tät och består främst av asp, björk och rönn. Längre norrut kantar delar av denna skog befintliga trädgårdar och här växer bland annat enstaka stora ekar. Här har ett område med randekskog lokaliserats. Det innehåller en grupp med ekar som växer nära berget, och ett ekdominerat smalt skogsbestånd med buskar och yngre träd i buskskiktet. Södra delen av planområdet domineras av befintliga bostadshus och trädgårdar, slagna gräsbevuxna ytor samt öppna ytor igenvuxna med bland annat vass och älggräs. Längst ner i söder finns stranden med brygga, sandstrand och klippor samt äldre sjöbodar och verksamhetslokal. Inga högre naturvärden finns i denna del av området. Östra delen av planområdet gränsar till ett område som utgörs av hällmark och berg. Där ligger också en av de ursprungliga gårdarna. I den östra delen av planområdet löper en gång- och cykelväg i nordsydlig riktning ned mot strandområdet. Området i öster, som nu hamnat utanför planområdet utgörs av hällmark med ljung och små och stora stenblock. I större sänkor finns bestånd av främst ek, tall och björk, som ofta är täta och svårgenomträngliga. En stenmur löper i södra delen av planområdet och vid den finns ett registrerat fynd av hasselsnok från 1990-talet, strax utanför kanten av planområdet. Inga fynd av hasselsnok gjordes i området under naturinventeringen. Inventeringen utmynnar i rekommendationer om områden som bör undantas från byggnation av hänsyn till naturvärden. Även två spridningskorridorer för hasselsnokar och andra djur föreslås. I väster föreslås ekrandskogen skyddas och två tomter som redovisades i planprogrammet föreslås utgå. Den öppna gräsytan i anslutning till ekrandskogen används i dag till parkering. Den del som är belägen närmast vägen kan kvarstå som parkeringsmark. Bergen både öster och väster om dalgången bedöms som lämpliga livs- och födosöksmiljöer för hasselsnok. En tomt i öster som redovisas i planprogrammet har utgått då en stor del av den ingår i lämpliga livs- och födosöksmiljöer för hasselsnok. 8 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling Förtätning av planområdet tillsammans med pågående utbyggnad inom andra intilliggande detaljplaner innebär att berget i öster blir helt avskuret från andra liknande biotoper, vilket skulle kunna få konsekvenser på populationsnivå då en del av populationen isoleras. Det är därför viktigt att behålla möjliga spridningsvägar inom dalgången. En spridningskorridor föreslås åt väster och en åt norr. Artskydd Hasselsnoken omfattas av artskyddsförordningens 4 § om fridlysning som säger att: Det är förbjudet att - avsiktligt fånga eller döda djur, - avsiktligt störa djur, särskilt under djurens parnings- uppfödnings-, övervintrings- och flyttperioder. - avsiktligt förstöra eller samla in ägg i naturen, och - skada eller förstöra djurens fortplantningsområden eller viloplatser. Sedan samrådsförslaget har spridningsvägarna utökats i planen. Länsstyrelsen bedömer, att om erforderliga skyddsåtgärder i form av ändamålsenliga spridningsvägar finns, att exploateringen inte strider mot bestämmelserna i artskyddsförordningen avseende hasselsnok. Riksintressen Här visas riksintressen för naturvård (gröna rutor) och friluftsliv (bruna diagonala rutor). Riksintresse för turism och rörligt friluftsliv samt för obrutna kusten gäller hela kartområdet. Röd linje är plangräns. 9 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling Grundläggande hushållningsbestämmelser, 3 kap Miljöbalken (MB) Miljöbalkens 3 kapitel föreskriver att mark- och vattenområden ska användas för det eller de ändamål som de är mest lämpade för. Riksintresse naturvård Området ligger inom riksintresset för naturvård MB kap 3 § 6. Området sträcker sig över norra Bohusläns kust. Skyddet berör flera områden (naturvård, kultur) men handlar framförallt om allmänhetens tillgång till naturen, båtsport, bad och sportfiske. Utöver vad som anges i avsnittet Naturmiljö finns inga dokumenterade höga värden inom planområdet. Riksintresse för friluftsliv Planområdet är delvis markerat som riksintresse för friluftsliv enligt MB 3 kap § 6. Området sträcker sig över norra Bohusläns kust. Skyddet berör flera områden (naturvård, kultur) men handlar framförallt om allmänhetens tillgång till naturen, båtsport, bad och sportfiske. Obruten kust Hela kuststräckan i norra Bohuslän är av riksintresse för sina samlade natur- och kulturvärden och för rörligt friluftsliv, enligt miljöbalken 4 kap § 1, 2 och 3. Riksintresset går under benämningen obruten kust. Inom detta område får inga åtgärder ske som påtagligt påverkar eller skadar miljön. Turismens och friluftslivets intressen ska även de särskilt beaktas vid åtgärder inom området. Inga tyngre industrier eller liknande får uppföras. Natura 2000, 4 kap MB Utanför planområdet finns det skydd av vattnet norr och väster om Hogdalsnäset i form av Natura 2000-område. Planområdet avgränsas av bergskanter som skyddar mot nord- och västvindar 10 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling Strandskydd Länsstyrelsen har fastställt nya gränser för strandskyddet från 2015. Gränserna framgår av nedanstående bild. Länsstyrelsen har samrått med Strömstads kommun och tagit hänsyn till det pågående planarbetet, varvid mindre justeringar gjorts. Ett förslag till upphävande för den nyligen bildade fastigheten Kungbäck 1:122 har inte genomförts. Några utökningar och upphävningar av strandskyddet till följd av planförslaget föreslås inte. Ny strandskyddsgräns som gäller från 2015. 11 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling Bebyggelse Planområdet består av en delvis bebyggd dalsänka där man tidigare bedrivit mindre lantbruk, vattenområdet söder därom och mindre delar av hällmarken öster om Stensvik. Ursprungligen användes området som ängs- och betesmark. Området har långsamt utvecklats med bebyggelse från 1800-talets första hälft och framåt. De äldsta bostadshusen är de på 1:106, 1:107, 1:42 och 1:37. Något yngre är de på 1:38 och 1:54. De första bosättarna var fiskare, och därefter har de varit fiskare och jordbrukare fram till för cirka en generation sedan. Den tidigare betesmarken har sedan 1980-talet till största delen använts som bilparkering. Marken inom planområdet ligger i en södersluttning med skydd mot västvindar. I söder finns en sandstrand och en brygga samt fyra sjöbodar. I den östra sjöboden ligger ”Smedjan” som är kafé och utställningslokal För den befintliga bebyggelsen finns ett kommunalt vatten- och avloppsnät som inkopplats 2011. Det har avsättningar för tillkommande bebyggelse. Befintlig bebyggelse består av 20 enbostadshus, vars tillkomsttid redovisas på nedanstående karta. De har en utformning som präglas av respektive utbyggnadstid. Byggnadsår 1800-1920 röd, 1920-1950 orange, 1950-1970 gul. Symboler över ålder visar utveckling av bebyggelsen genom åren 12 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling Ett av de äldre husen, bostadshuset på 1:37, takkupor har tillkommit senare Byggnadskultur och gestaltning Verksamhetslokalen ”Smedjan” är kafé och galleri enligt bygglov från 1999 då verksamheten byggdes till och toalett installerades. Smedjan ingår i en bevarad grupp av hus som förr har använts för beredning av redskap för fisket. Byggnaderna har ett kulturhistoriskt värde genom att de bildar en samlad bebyggelse med sjöbod, barkeri och smedja. Det är en av få bevarade miljöer från det sena 1800-talets fiskeperiod. Byggnaderna har behållit sitt omålade ursprungliga utseende i samband med den upprustning som genomfördes med antikvariska medel under 1990-talet. Det finns andra hus i området som bibehållit sin ursprungliga utformning men inga som är utpekade i kulturmiljöprogram. Strandområdet med den äldre bebyggelsen, sjöbodar och ”Smedjan ner i högra hörnet på bilden 13 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling Fornlämningar/kulturminnen Det finns inga fornlämningar inom planområdet. På ett avstånd av 30 meter nordväst om planområdet finns en fornlämning i form av ett röse. Det ligger uppe på berget på en höjd ca 30 meter över havet och sålunda på en klart högre nivå än planområdet. Den föreslagna bebyggelsen bedöms inte påverka fornlämningen. Rekreation och friluftsliv Området består idag förutom bebyggelse av naturmark och strand. Hällmark med rundade hällar finns i östra delen av planområdet och västerut utanför planområdet. En badplats för allmänheten finns på stranden. Det finns stora rekreationsmöjligheter nära planområdet i form av strövområden mm. Service Samhällsservice finns i Strömstads tätort, ca 20 km från planområdet. Där finns högstadium och gymnasium samt vårdcentraler. Planområdet tillhör Mellegårdens skolas upptagningsområde för skolelever upp till 6:e klass. Skolan ligger i den nordöstra delen av kommunen ca 20 km från området. Ca 500 meter från planområdet ligger en busshållplats varifrån det går skolbuss. Kommersiell service saknas i närområdet. Butiker och annan kommersiell service finns i Strömstads tätort på ca 20 km avstånd samt i Nordby köpcentrum på ca 12 km avstånd. Sommartid finns en servicebutik vid Lökholmens camping. Kommunikationer Vägtrafik Hogdalsmotet förbinder Hogdalsnäset i väster med väg E6. Hogdalsnäset nås med motorfordon via väg 1037. Trafiken till planområdet leds från väg 1037 via Kungsviksvägen, väg 1037.01, och via den enskilda vägen Stensviksvägen. Vägarna möts i planområdets sydvästra del. De är asfalterade, medan övriga vägar inom planområdet är grusvägar. Se karta på sidan 15. Vägarna är smala och hastigheten är begränsad till 50 km/h, med undantag av delen parallellt med stranden som är begränsad till 30 km/h. Nuvarande dragning av Stensviksvägen skär genom några fastigheter i den norra delen av området. Genom området används en äldre bruksväg i nord-sydlig riktning som gång-och cykelväg. I övrigt används lokalgatorna i området för gång- och cykeltrafik. Kommunen har låtit göra en trafikutredning inom arbetet med en ny fördjupad översiktsplan benämnd Vägåtgärder FÖP Norra, Wikon 2015-01-09. Den omfattar bland annat väg 1037. I utredningen beskrivs trafikbelastningen och förslag till åtgärder för att förbättra väg 1037. Utredningen ger förslag på åtgärder som erfordras för att säkerställa en godtagbar vägstandard och trafiksäkerhet, framförallt för oskyddade trafikanter på väg 1037. Anläggning av gc-väg och förbättrad utformning av busshållplatser föreslås. Gång- och cykeltrafik utanför planområdet Gång- och cykeltrafik utanför planområdet sker i huvudsak på de ovan nämnda vägarna. I den angränsande planen för Kungbäck 1:59 planeras en gång- och cykelväg utmed väg 1037.01 från denna plans mellersta del fram till väg 1037. Det planeras också en gc-väg i sydost som ansluter till väg 1037. Vidare avser man anlägga gångstigar från områdets högt belägna västra del mot öster för att nå badplatsen vid Kungsvik. Se karta på sidan 15. Trafikintensiteten avtar ju längre västerut man kommer på väg 1037.01. I dess västra del finns ingen gc-väg utan fotgängare och cyklister får använda körbanan. 14 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling Parkering Befintlig bebyggelse består av villor med relativt stora tomter och man parkerar på den egna fastigheten. Runt om i planområdet hyrs ängsmark ut för parkering. Det finns för närvarande upp emot 100 p-platser som är anordnade på obebyggda gräsytor. De hyrs huvudsakligen ut till sommarboende på norska öar utanför Hogdalsnäset. Denna parkering har varit av större omfattning men minskat de senaste åren. Cirka 500 meter öster om badstranden vid Kungsvik finns en parkering där badande och andra besökare kan parkera mot en mindre avgift. Kollektivtrafik Det finns ingen allmän kollektivtrafik till Lökholmen utan endast skolbusstrafik. Det är två linjer som trafikerar Stensviks korsväg, 962 och 967. Västtrafik har inga planer på att införa allmän kollektivtrafik. Vägarna i området, planerade vägar och läget för hållplats för skolbusstrafiken. Mark och vatten Planområdet är ca 150 m brett och 350 m långt och utgörs av ett strandnära område med viss bebyggelse. Det är beläget i en dalsänka som i norr, öster och väster avgränsas av fastmarkpartier/ bergspartier och i söder av en havsvik. Markytans nivå varierar mellan ca +2 i längst i söder och ca +25 i den norra delen av detaljplaneområdet. Markytans lutning är flack och varierar i huvudsak mellan ca 1:10 och ca 1:20. Invid fastmarkpartierna förekommer brantare lutningar. Ställvis inom den norra delen av detaljplaneområdet påträffas berg i dagen. Havsviken är relativt långgrund med djup på ca 1 m 15 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling ut till ca 50-100 m från strandlinjen. Vattenområdet är knappt 2 ha. Det består av öppen vattenyta som grundar upp i bukten med en skalbank. Det finns en båtbrygga i anslutning till den västra sjöboden. Den har legat där i över 50 år, och fanns alltså före 1975 då dispenskrav i strandskyddslagstiftningen infördes. Det finns risk för att havsytan höjs på grund av global uppvärmning mm. I ÖP 2013 har kommunen meddelat att slutsatserna i länsstyrelsens rapport ”Stigande vatten” ska tillämpas i kommunen. Strömstads rekommendation är att färdigt golv inte får understiga 3,3 meter över havsnivån. Radon Enligt översiktliga inventeringar utgör marken i Strömstads kommun ett högriskområde vad avser radon. Berggrunden i hela Strömstads kommun (undantaget Kosteröarna) består till största delen av granit som innehåller uran och är radonförande. Byggnader inom högriskområde ska normalt utföras med radonsäker konstruktion eller motsvarande åtgärder vidtas så att högsta tillåtna radonhalt inte kommer att överskridas i byggnaden. Ansvaret för att bedöma den faktiska radonrisken på varje byggplats och att vidta tillräckliga skyddsåtgärder åligger dock den som skall bygga. Teknisk försörjning Vatten, avlopp och dagvatten Planområdets placering medför att det får ta emot mycket ytvatten från de kringliggande bergen. Marken blir därigenom fuktmättad och grundvattnet ligger högt, ca 0,5 till 1 meter under marknivån enligt geoteknisk undersökning. Kommunala ledningar för vatten och avlopp samt dagvatten är utbyggda inom planområdet. Det täcker i stort sett in planerad bebyggelse. Ledningarna ägs och förvaltas av Strömstads kommun. El och tele Ellevio svarar för elnätet i området. Högspänning matas i kabel från sydost i väg 1037.01 och vidare norrut i Stensviksvägen till transformatorstation, som är belägen nordost om fastigheten Kungbäck 1:80. Stationen kan försörja tillkommande bebyggelse. Den ges byggrätt i planen. Skanova har markförlagda teleledningar inom området. Värme Uppvärmning av husen sker enskilt för respektive hus. Vid val av uppvärmningssätt skall Strömstads kommuns policy för småskalig eldning med fasta biobränslen följas. Miljökvalitetsnormer MKN Miljökvalitetsnormer finns för utomhusluft (halter avseende kvävedioxid/kvävoxider, svaveldioxid, kolmonoxid, bly, bensen, partiklar och ozon), omgivningsbuller, fisk- och musselvatten samt för kustvatten, sjöar och vattendrag. Normerna anger den lägsta godtagbara miljökvalitet som människan och/eller miljön kan anses tåla. Nedan redovisas de MKN som berör Strömstads kommun. MKN för Utomhusluft Varje kommun är enligt förordningen (SFS 2001:527) om miljökvalitetsnormer för utomhusluft skyldig att kontrollera att miljökvalitetsnormerna uppfylls. Detta lagkrav uppfyller Strömstads kommun genom medlemskap i luftvårdsförbundet för Västra Sverige, Luft i Väst. Alla Västra Götalands kommuner utanför Göteborgsregionen ingår i Luft i Väst tillsammans med Västra Götalandsregionen och ett antal företag. I förbundets verksamhet ingår bland annat luftföroreningsmätningar, emissionskarteringar och 16 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling spridningsberäkningar. De mätningar som hittills gjorts visar på att inga miljökvalitetsnormer överskrids i Strömstad. MKN för fisk- och musselvatten Syftet med att utse fisk- och musselvatten är att uppfylla EU:s krav enligt Europaparlamentets och rådets direktiv om kvalitetskrav på skaldjursvatten. Områdena skall skyddas eller förbättras för att göra det möjligt för skaldjur att leva och växa till och på så sätt bidra till en hög kvalitet på sådana skaldjursprodukter som äts direkt av människan. Att ett område är föreskrivet som musselvatten är en av flera förutsättningar som måste vara uppfyllda för att kommersiell skörd av musslor skall kunna tillåtas. Det betyder däremot inte att området i sin helhet är lämpligt för odling eller annan skörd av musslor. I Strömstads kommun finns det relativt stora områden utpekade enligt direktivet. MKN för vatten I Strömstad finns 17 vattenförekomster för kustvatten, 16 för vattendrag/delar av vattendrag och 4 för sjöar utsedda. För varje av dessa vattenförekomster kommer miljökvalitetsnormer och åtgärdsprogram att tas fram i syfte att uppnå/bibehålla god vattenstatus. Sjöbod i sydöstra delen av planområdet 17 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling 4. PLANFÖRSLAG Bebyggelse Befintlig bebyggelse består av 20 enbostadshus. I programskedet föreslogs 30 nya fastigheter i Stensvik. Detta minskades i samrådsskedet till 27 och inför granskningsskedet har omfattningen minskat ytterligare till 18 nya fastigheter. Minskningen kommer sig av kommunens uppfattning att områdets karaktär påverkas negativt av en alltför hög exploatering, vilket också länsstyrelsen anser i sitt yttrande. Länsstyrelsen menar också att det finns flera skäl till att minska bebyggelsen, t.ex. artskyddet, strandskyddet, kulturmiljön och trafikmiljön. Tomterna bör vara relativt stora för att man ska bibehålla den känsla som finns i Stensvik och för att i möjligaste mån behålla den havsutsikt som finns från många fastigheter, såväl befintliga som tillkommande. Dessutom måste det finnas ett släpp i mitten av området som utgör spridningskorridor för hasselsnok. Den minskade exploateringen innebär att vissa fastighetsägare erhåller färre byggrätter än vad som förväntades och enligt proportionalitetsprincipen leder det även till att några som i tidigare skede hade en ny byggrätt inte längre har kvar denna. Den nya bebyggelsen tillkommer genom förtätning av de två större fastigheterna inom planområdet, bebyggelse inom några av de redan avstyckade obebyggda fastigheterna och i viss omfattning av delning av redan avstyckade fastigheter. Genom tillkomsten av de nya husen skapas ett mera komplett område. De nya fastigheternas storlek varierar från ca 900 kvm upp till över 1100 kvm. En minsta fastighetstorlek av 900 kvm anges i planen, en befintlig bostadsfastighet är dock mindre. Byggrätten för bostäder är indelad i två nivåer, en mindre med 180 m2 maximal byggnadsarea och en större med 220 m2 maximal byggnadsarea. Befintliga sjöbodar får kvarligga och ges byggrätt för återuppbyggnad i lika utförande som idag. Sjöbodar får inte styckas av och får endast användas som förråd, och sålunda inte som bostad. Det befintliga huset ”Smedjan” får byggrätt som samlingslokal. På grund av karaktären i området krävs bygglov även för s.k. attefallshus för att undvika en oönskad hög exploatering. Strandskydd Länsstyrelsen har fastställt nya gränser för strandskyddet från 2015, varvid anpassningar till befintliga fastighetsgränser gjorts och strandområdet har skyddats. Se bild på sidan 11. Några ändringar av det nya strandskyddet föreslås inte. Delar av den föreslagna gång- och cykelvägen ligger inom strandskyddat område. Cykelvägen har funnits i denna dragning innan 1975. Tanken är att vägen skall behålla sin befintliga stäckning och även fortsättningsvis vara av gräs. Vid önskemål om hårdgörning av gc-vägen krävs strandskyddsdispens. Utformning av bebyggelse Den befintliga bebyggelsen ligger i dalsänkan och underordnar sig de omgivande bergen. De nya tomterna läggs intill de befintliga. Ny bebyggelse anpassas i höjd till den befintliga bebyggelsens höjd. Förhoppningsvis kommer de att bilda en enhet som i form och färg ligger naturligt i det omgivande landskapet. 18 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling Förslag till nya hustyper Med hänsyn till den relativt stora variation i utformning som finns, bedöms det angeläget att inte splittra området med alltför moderna bostadstyper. Det är lämpligt att ny bebyggelse utformas med hänsyn till bohuslänsk byggnadstradition och till befintlig bebyggelse. Bland de befintliga husen finns det några som har en nockhöjd på 8 meter eller däröver. För att få en traditionell utformning har bestämmelser lagts in i planen som innefattar följande. Fasader ska uppföras av trä och takbeläggning ska vara av tegel eller betong i tegelröd färg, där så är möjligt med hänsyn till taklutning. Huvudbyggnader ska utföras med sadeltak och uthus med sadel- eller pulpettak. Byggnadernas höjd regleras med bestämmelser om högsta nockhöjd av 7,5 meter för huvudbyggnad och 4,5 meter för komplementbyggnad. Vid beräkning av nockhöjd tillåts ändring av markens medelnivå vid hus och altan med max +/- 0,5 meter. Planen reglerar inte de nya bostadshusens placering på respektive fastighet, utan det regleras av byggherren. För att minska risken för att utsikten störs från befintliga fastigheter har införts en bestämmelse, i några fall, att taknock på huvudbyggnad ska förläggas i nord-sydlig riktning, så att ena gaveln vetter mot havet. Detta skapar också en variation i området. Natur och rekreation För den nya och den befintliga bebyggelsen föreslås ett område för lek och rekreation förläggas längs med ett centralt placerat gång- och cykelstråk. Strandområdet kommer fortsatt att användas för bad. Naturmarken runt fastigheterna skapar en luftighet och skydd mot ytterligare exploatering. Allmänplatsmark i planen avses att skötas genom kommande samfällighetsförening. I naturinventeringen föreslås åtgärder till skydd för hasselsnok och andra djur. Det föreslås spridningskorridorer, som kan ha stendiken/stenmurar och förses med faunapassager under vägar. Området för parkering får inte hårdgöras, då det har en funktion som spridningskorridor enligt naturinventeringen. Det har lagts in spridningskorridorer för hasselsnok mot väster och mot norr. Dessutom finns det en grönzon i angränsande plan för Kungbäck 1:59, som kan fungera som spridningskorridor åt nordost. Åtgärder som behövs för skyddet av hasselsnok ska utredas ytterligare och säkerställas i exploateringsavtal innan planens antagande. I naturområdet i nordvästra delen av planen finns värdefulla lövträd som är inmätta och redovisade på grundkartan. Det ställs krav på marklov för att ta ned något av dessa träd. Vattenområde Vattenområdet avses fortsättningsvis användas för bad och båtliv. Den befintliga bryggan i västra delen av vattenområdet har legat där i över 50 år, och använts för förtöjning. Den får byggrätt i planen. 19 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling Höga vattenstånd Länsstyrelsen har tagit fram en handbok ”Stigande vatten” där översvämningsrisken kartläggs i förhållande till de högre vattennivåer som klimatförändringar kan medföra. Rekommendationen, som Strömstads kommun har anslutit sig till, är att mark som ska bebyggas med bostadshus lägst ska ligga 3,3 m över befintlig havsnivå. Marken på lägre nivå har prickmarkerats, vilket innebär att den inte får bebyggas med bostadshus eller nya komplementbyggnader. De befintliga sjöbodarna, och komplementbyggnad- ej boende, har dock byggrätt att ligga kvar, även om de ligger under 3,3 metersnivån. Gatunät och trafik Trafikdata En väg- och trafikutredning har tagits fram av Lincona AB, daterad 2014-04-10. Beräkningar om framtida trafikmängder har utförts. Det har också gjorts en trafikmätning i januari 2014. Därvid har två mätstationer varit placerade inom planområdet. Vid den nordöstligaste delen av Stenviksvägen respektive den sydöstligaste delen av väg 1037.01. Mätresultatet ger en årsmedelsdygntrafik (ÅDT) på 24 fordon för Stensviksvägen och 31 fordon för väg 1037.01. Det indikerar en sommardygnstrafik (SDT) om 150-180 fordon. Ytterligare trafikmätning som genomfördes i juli 2014 på samma punkter resulterade i 127 fordonsrörelser på Stensviksvägen och 178 på väg 1037.01. En uppräkning fram till år 2035 innebär 156 respektive 219 fordonsrörelser (SDT). Om man lägger till 18 nya hus med vardera fem fordonsrörelser och fördelar dessa på de båda vägarna får man cirka 165 respektive 230 fordonsrörelser och uppräknat blir det då 203 respektive 283. Biltrafik I programskedet räknade man med 30 nya fastigheter i Stensvik. Detta har succesivt minskat till att inför granskningen vara 18 st, vilket innebär att antalet tillkommande fordonsrörelser blir betydligt färre. Genomförandet av planen innebär också att antalet parkeringsplatser för sommarboende på öar i skärgården minskar väsentligt (se ”Parkering” nedan). Sammantaget innebär detta att antalet fordonsrörelser bara kommer att öka lite. Stensvik är det sista området man kommer till på de båda vägarna 1037.01 respektive Stensviksvägen och trafikalstringen får anses vara marginell i förhållande till vad andra områden på Hogdalsnäset ger upphov till. Några av de standardförbättrande åtgärder som tidigare har avtalats om i samband med detaljplanen för Kungbäck 1:59 är nu på väg att genomföras. Det gäller framför allt ombyggnad av korsningen mellan väg 1037 och 1037.01. Nuvarande dragning av Stensviksvägen skär genom två fastigheter i den norra delen av området. Vägen föreslås omläggas till den norra delen av fastigheterna så att samlade tomtytor erhålls. I söder föreslås att en kort entrégata utförs istället för den rundkörning som angavs i planprogrammet. Den kompletteras med en framkörningsmöjlighet på kvartersmark till två fastigheter. Befintlig sträckning av Stensviksvägen har en bredd av ca 4 meter och ett vägområde inkl diken av ca 5,5 meter. Sträckningen och bredden ska bibehållas. Det innebär smärre ingrepp i några fastighetsgränser, eftersom nuvarande gränser inte helt följer vägens sträckning. Nya gator kommer att utformas med en bredd av 6,0 meter mellan fastighetsgränser och i övrigt enligt Tekniska förvaltningens kravspecifikation, typsektion C. Detta tillgodoser Räddningstjänstens krav. Under planarbetets gång har olika alternativ till trafikföring inom området studerats. Några alternativ redovisades i samrådshandlingen. Gång- och cykeltrafik Genom området används en äldre bruksväg som gång-och cykelväg. Denna får fortsatt användning för detta ändamål och den kompletteras med anslutningar till gatunätet. Tanken är att vägen även fortsättningsvis ska ha en gräsbeläggning, detta för att underlätta för skyddade arter, såsom hasselsnok. 20 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling I söder läggs denna väg om till ett östligare läge, öster om befintlig björkallé, i avsikt att skapa större tomter och därmed glesare bebyggelse. Ett markreservat för gångbana förläggs från gång- och cykelvägens södra ände, österut till plangränsen längs med väg 1037.01. I övrigt används lokalgatorna i området för gång- och cykeltrafik, då trafikintensiteten och hastigheten är låg. Utanför planområdet används de gc-vägar och gångstigar som planeras. Parkering Strömstads kommuns parkeringsnorm föreskriver 2 bilplatser per fastighet för enbostadshus. Den nya bebyggelsen liksom den befintliga ska tillgodose parkering på den egna fastigheten för egna bilar och besökare. De nuvarande parkeringsplatserna inom planområdet som används av sommarboende på öar i närheten har uppstått spontant och de är inte legaliserade. Behovet av denna typ av parkering måste inte tillgodoses inom planområdet utan den kan ske inom andra områden i Sverige eller Norge. I planen ges rätt att anordna en parkering väster om Stensviksvägen för ca 40 bilplatser. Denna mark är privatägd, och möjligheten att skapa en parkeringsplats innebär att nuvarande markanvändning kan fortsätta. Eftersom marken har betydelse som spridningskorridor för hasselsnok och andra djur, har lagts in en bestämmelse om att marken inte får hårdgöras. Marken kan användas för parkering mot betalning, till boende på öar och/eller besökare till badplatsen. Som tidigare nämnts finns en parkering cirka 500 meter öster om planområdet, nära Kungsviks badplats. Där kan badande och andra besökare parkera. I den angränsande detaljplanen för Kungbäck 1:59 finns avsatt ett stort parkeringsområde, öster om Kungbäck 1:37. Denna yta är just avsatt för extern parkering och båtuppläggning. Parkeringen får ses som en resurs i närområdet, även om det är oklart hur den kommer att användas i framtiden. Geoteknik och berg En geoteknisk undersökning har utförts av Bohusgeo AB. Jordlagren har vid sondering visat sig innehålla överst ca 0.3 m vegetationsjordlager, därefter fast ytlager, lera och friktionsjord vilande på berg. Beräkningar visar att släntstabiliteten är tillfredsställande för både uppmätta och förhöjda portryck. Glidytorna med lägst säkerhetsfaktor är belägna lokalt invid strandlinjen och den planerade bebyggelsen bedöms endast ha marginell påverkan på dessa. Den planerade bebyggelsen bedöms kunna utföras utan att stabiliteten blir otillfredsställande. Geotekniska förhållanden Inom den södra delen av planområdet, område 1, finns risk för att långtidssättningar uppkommer. Planerade byggnader bedöms därför behöva antingen grundläggas med spetsbärande pålar eller kompenserad grundläggning genom att använda lättfyllning. Fyllnadsmassor för att nå önskad grundläggningsnivå bör också lastkompenseras. Inom den norra delen, område 2, utgörs jordlagren av fastmark och grundläggning för enbostadshus med platta på mark bedöms kunna utföras. Mellan område 1 och 2 finns ett område där det kan finnas förutsättningar för en ytlig grundläggning med platta på mark men jordlagerförhållandena varierar och om ytlig grundläggning kan utföras eller om pålning och/eller kompenserad grundläggning erfordras får bestämmas från fall till fall när byggnadernas utformning och definitiva läge föreligger. För detaljer hänvisas till geoteknisk undersökning. 21 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling Bohusgeo AB har vid platsbesök gjort en översiktlig bedömning av risken för bergras och blocknedfall. Bergspartiet öster om detaljplaneområdet utgörs av rundade granitklippor och lutningen är överlag flack vilket medför att ingen risk för blocknedfall bedöms föreligga. Bergspartiet väster om detaljplaneområdet utgörs även det av rundade granitklippor men med brantare lutning. Det bedöms att risk för blocknedfall inte föreligger längs den största delen av bergspartiet väster om planområdet, men lokalt finns två områden där eventuell risk för blocknedfall föreligger. Där bör någon bergtekniskt sakkunnig bedöma huruvida åtgärder (fastbultning eller liknande) erfordras eller inte. I det södra området föreskrivs i planen att bygglov för nybyggnad inte får ges förrän berget säkrats mot blocknedfallsrisk. Det norra området kommer inte att bebyggas, men där ges möjlighet att fortsätta med bilparkering. Där föreskrivs i planen att marklov för parkering inte får ges förrän berget säkrats. För detaljer hänvisas till geoteknisk undersökning. Vatten och spillavledning Kommunalt vatten och avlopp är utbyggt inom planområdet. Det täcker in befintlig bebyggelse och stora delar av planerad bebyggelse, då avsättningar för va för nya fastigheter har utförts. En ny va-plan bör upprättas för att få en komplett bild av föreslagna serviser till samtliga nya fastigheter i ett senare skede. Brandvattenförsörjning tillgodoses enligt Räddningstjänstens krav. Dagvatten En översiktlig dagvattenutredning har utförts av ÅF Infrastructure, 2014-03-11. Föreslagna och befintliga dagvattensystemen inom hela avrinningsområdet, Kungbäck 1:38 och 1:59, bedöms vara av tillräckliga dimensioner och omfattning för att godtagbart omhänderta det inkommande dagvattnet till planområdet. 22 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling Vid extrema nederbördsvolymer, 100 till 200 års regn, kommer befintliga och föreslagna dagvattenanläggningar att svämmas över. Det är då viktigt att den planerade bebyggelsen tillsammans med den befintliga bebyggelsen orsakas så lite skada som möjligt. Öppna rinningsvägar skall vara erosionsskyddade vid intag och utlopp. I den norra delen av planområdet och längs Stensviksvägen skall uppströms inkommande flöden kunna avledas via ordnade vägdiken ner mot havet. Då planområdet lutar från norr till söder bör lågpunkter identifieras genom området så att översvämmande dagvatten kan avledas utan att blockeras av byggnader eller anläggningar. Stensviksvägen i nord sydlig riktning inom planområdet kommer att utgöra en naturlig vattenväg vid extrema nederbördsvolymer varför vägens slitlager och sidoområden bör anläggas med hänsyn till ev. erosionsskador. Värme Uppvärmning av husen sker enskilt för respektive hus. Vid val av uppvärmningssätt skall Strömstads kommuns policy för småskalig eldning med fasta biobränslen följas. El och tele Ellevio svarar för elnätet i området. Högspänning matas i kabel från sydost i väg 1037.01 och vidare norrut i Stensviksvägen till transformatorstation, som är belägen nordost om fastigheten Kungbäck 1:80. Stationen kan försörja tillkommande bebyggelse. Den ges byggrätt i planen. Skanova har markförlagda teleledningar inom området. Avfall Avfallshanteringen inom bostadsområdet skall följa gällande normer inom Strömstads kommun. Sophämtning kommer att ske vid respektive fastighet. Återvinningscentral för sorterat avfall och grovsopor finns vid Österöd. Närmaste återvinningsstation finns vid korsningen av väg 1040 och 1037, vid avfarten till Lökholmen. Risker och störningar De befintliga vägarna har en låg trafiktäthet. För närvarande finns inte anledning att förmoda att området skulle bli utsatt för buller. Tillskottet av 18 bostäder bedöms generera en begränsad trafikmängd. En trafikmätning som gjordes under sommaren 2014 bekräftar detta. 5. KONSEKVENSBESKRIVNING Hållbar utveckling Hållbar utveckling omfattar sociala, ekonomiska och ekologiska lösningar. Målet är att förbättra livsvillkoren för människor, djur och växter och att se till att inte försämra förutsättningarna för kommande generationer. Planen bidrar till social hållbarhet genom att tillföra goda boendekvaliteter för de boende med närhet till natur, lek och rekreation. Den bidrar till ekonomisk hållbarhet genom att tillföra bostäder och därmed fler invånare och arbetstillfällen till kommunen. Den bidrar till ekologisk hållbarhet genom lokaliseringen nära befintliga bostäder vilket ger ett bättre utnyttjande av infrastruktur och sparar naturmark. 23 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling För att säkerställa att framtida klimatförändringar med risk för höjda vattennivåer inte påverkar bebyggelsen så föreskrivs i planen att marken som bebyggs med bostadshus ligger som lägst 3,3 meter över befintlig havsnivå. Marken på lägre nivå får inte bebyggas. Miljömål Enligt behovsbedömningen berörs följande miljömål av planläggningen: Frisk luft, hav i balans samt levande kust och skärgård, ingen övergödning, bara naturlig försurning, god bebyggd miljö, giftfri miljö, skyddande ozonskikt, begränsad klimatpåverkan. Frisk luft Luftkvaliteten är god i kommunen generellt och särskilt i perifera områden som planområdet. Det finns inga större trafikleder som förorsakar luftföroreningar. Hav i balans samt levande kust och skärgård Det är positivt att området kompletteras med bebyggelse och bidrar till en levande kust och skärgård. För en levande kust är det betydelsefullt med åretruntboende. Ingen övergödning, bara naturlig försurning Krav ska ställas på dagvattenlösningar så att planeringen inte medför att havets balans påverkas. En god bebyggd miljö Planeringen bedöms kunna bidra positivt till miljömålet då en förtätning inom området främjar en god hushållning med mark. Sedan lång tid tillbaka har man insett att det är ett bra område för bebyggelse, med bergen som skapar lä för hårda vindar och en södersluttning som skapar goda solförhållanden. Låga trafikmängder gör området lämpligt för cykling. God tillgång till strövområden. Giftfri miljö Det finns inte anledning till att förmoda att området innehåller förorenad mark. Området har inga störningar från industrier. Dagvattenhanteringen ska utformas så att föroreningar inte sprids. Skyddande ozonskikt I den nya plan- och bygglagen har reglerna för att ta om hand ozonnedbrytande ämnen i till exempel byggnadsavfall blivit tydligare. Sannolikt är detta inte något problem i området. Begränsad klimatpåverkan Tillgången till kollektivtrafik och samhällsservice är mindre god. Men med ett kustnära boende kan behovet av sommarbostad bortfalla och ett dubbelt boende undvikas, vilket är resursbesparande och minskar behovet av bilåkning. Den befintliga infrastrukturen i form av väg-, va-, och elnät kan utnyttjas. Låga uppvärmningskostnader kan förväntas, då området har goda solförhållanden och ligger vindskyddat. Miljökvalitetsnormer Miljökvalitetsnormerna bedöms inte påverkas av planförslaget. Söder om planområdet ligger Yttre Dynekilen, som är en kustvattenförekomst i Västerhavet. Här har den ekologiska och kemiska statusen undersökts av Vattenmyndigheten för Västerhavet. Provtagningarna genomfördes år 2009 vid Lökholmsbäcken. Dessa visade på en måttlig ekologisk status och en god kemisk status. Om orenat dagvatten från vägar och parkeringsytor leds ut i havet kan det påverka miljökvalitets-normerna. 24 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling 6. GENOMFÖRANDE Tidsplan Planarbetet har påbörjats under våren 2012. Plansamråd har skett under sommaren 2014 och granskning planeras till 4:e kvartalet 2015. Planen beräknas bli antagen under 1 kv 2016. Utbyggnad av vägar, vatten och avlopp påbörjas under 2016 och uppförande av bostadshus påbörjas därefter. Ovanstående tider är preliminära och förutsätter att planen inte behöver omarbetas väsentligt. Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år efter det datum då planen vunnit laga kraft. Markägarna har under genomförandetiden en ekonomisk garanti att utnyttja planens byggrätter. Efter att genomförandetiden gått ut fortsätter planen att gälla och ge byggrätter som tidigare. Kommunen kan efter genomförandetidens utgång dock ändra eller upphäva planen utan att outnyttjade byggrätter behöver beaktas. Huvudmannaskap och förvaltningsfrågor Strömstads kommun är inte huvudman för allmän plats inom planområdet. Motivet till detta är att det i tätortens ytterområden är tradition med enskilt huvudmannaskap. Så är det också i närliggande områden till planområdet. Exploatören ansvarar för utbyggnaden av erforderliga vägar och allmänna ytor inom planområdet. Kommunen har byggt ut och ansvarar för VA inom planområdet. Kommunen är huvudman för VA och dagvatten. Framtida fastighetsägare ansvarar för byggnation enligt planen. Den äldre huvudväg (Kungbäck ga:2), som genomkorsar planområdet förvaltas av Stensvik-Kungbäcks vägsamfällighet. I denna vägsamfällighet deltar alla befintliga bostadsfastigheter i området. De 18 nya fastigheterna kommer att erhålla inträde i Kungbäck ga:2 genom beslut av lantmäterimyndigheten. Ersättning till vägsamfälligheten för inträdet regleras i lantmäteriförrättningen. Övrig allmän plats, ska förvaltas av en nybildad samfällighetsförening. Det gäller övriga lokalgator, gc-vägar, park och natur. Även det öppna vattenområdet kan ingå i förvaltningen. Enligt plan- och bygglagen får mark som ska användas för allmänna platser, för vilka kommunen inte ska vara huvudman, utan ersättning upplåtas till huvudmannen, som är den nybildade samfällighetsföreningen. Länsstyrelsen förordnar på ansökan av kommunen om detta. Planens antagande ska anstå till dess ansökan avgjorts genom beslut som vunnit laga kraft. Förordnandet får meddelas endast i den mån det kan anses skäligt med hänsyn till den nytta markens ägare kan väntas få av planen. Med nytta avses i första hand ny byggrätt. Den i planen redovisade parkeringen ligger på kvartersmark och tjänar inte planområdets fastigheter. Den får en enskild förvaltning. Ansvarsfördelning Ett planavtal har upprättats mellan exploatörerna och Strömstads kommun. Inför planens antagande kommer ett exploateringsavtal att upprättas, där parternas ansvar regleras. Fastighetsbildning mm Med fastighetsbildning avses alla ändringar av fastigheters gränser, inrättande av gemensamhetsanläggningar och upplåtelse av servitut och ledningsrätter. Fastighetsbildning prövas 25 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling genom lantmäteriförrättningar av Lantmäteriet. Lantmäteriförrättningar för bostadsbebyggelse söks av markägare/exploatör. Förrättningar för genomförande av planen i övrigt söks av markägare/exploatör eller kommunen. Av planen berörda fastigheter framgår av fastighetsförteckningen som ingår i planhandlingarna. Förrättning erfordras för att ansluta området till befintlig vägförening. Planens genomförande medför ingrepp och förändringar av flera fastighetsgränser. I norr medför ny vägdragning att Stensviksvägen flyttas från ett läge som skär genom 1:41, 1:54, 1:43 och 1:44 till ett läge längre norrut på fastigheterna, samtidigt som en del av vägmarken förläggs på 1:19. Vägdragningen medför också att 1:108 får avstå mark i söder men tillförs mark i väster. För 1:41, 1:54, 1:43 och 1:44 innebär omläggningen en sådan nytta att de förutsätts medverka till kostnad för omläggning av vägen. Smärre förändringar i fastighetsgränser erfordras för att befästa det nuvarande vägområdet för Stensviksvägen. Kungbäck 1:42 har tre skiften, fördelade på ett område i norra delen och ett område i södra delen av planen. Det södra området genomkorsas av en samfälld väg, och bildar alltså två skiften. Det norra området utgör obebyggd mark och det södra är bebyggt med bostadshus. Genom planen skapas två nya tomtplatser inom det norra området, förutom befintlig tomtplats kring bostadshuset i södra området. Det finns en samfälld väg mellan de båda södra skiftena. Den kommer att användas för tillfart till två fastigheter. Planen innebär förändringar av fastighetsindelning och planområdets förvaltning. En ansökan om tidig fastighetsbildning har inlämnats. Som underlag för förrättningen beskrivs de fastighetsrättsliga konsekvenserna för markägare och för vägförvaltningen i nedanstående tabell. 26 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling Fastighetsrättsliga konsekvenser för befintliga registerenheter vid avsett genomförande. Kungbäck ga:2 Förvaltare StensvikKungbäck vägsamfällighet Ny samfällighetsförening för detaljplanen Kungbäck 1:37 Kungbäck 1:38 Ny gemensamhetsanläggning för väg. Deltagande: Kungbäck 1:42, 1:53 1:75 och nya tomtplatser inom Kungbäck 1:37 Kungbäck 1:42 Kungbäck 1:41, 1:43, 1:44, 1:54 och 1:108 Kungbäck 1:108 Kungbäck 1:37, 1:39 Kungbäck s:15 och s:17. Brygga W1 Den befintliga vägsamfälligheten Kungbäck ga:2 ombildas med stöd av detaljplanen genom lantmäteriförrättning. Ombildningen avser: Inträde i vägsamfälligheten för alla nytillkommande bostadsfastigheter i planområdet. Fastigheter som inträder i gemensamhetsanläggningen ska betala skälig ersättning till vägsamfälligheten. Prövas i ny lantmäteriförrättning - Trafikreglering genom vägbommar, som förhindrar genomfartstrafik. Bommen kan öppnas av de fastighetsägare som deltar i föreningen samt andra som kräver tillgänglighet. Prövas i ny lantmäteriförrättning. - Flyttning av befintlig vägsträckning inom planområdets norra del. Flyttningen bekostas av berörda tomtägare samt befintlig vägsamfällighet efter nyttan. Villkoren för flyttning av vägen behandlas i lantmäteriförrättning som inleds innan planen blir föremål för antagandeprövning. Nya gemensamhetsanläggningar bildas för planområdets allmänna platser förutom huvudvägen som förvaltas av Stensvik-Kungbäck vägsamfällighet. Förvaltning sker genom ny samfällighetsförening som iståndsätter och förvaltar - Planområdets lokalgator - Planområdets naturmark/park - Planområdets vattenområde I föreningen deltar fastighetsägarna inom planområdet. Utrymmen för lokalvägar/natur upplåtes genom ny gemensamhetsanläggning, se ny förening ovan. Ingen ersättning för upplåtelsen Belägen utanför detaljplanen. Utfartsväg genom detaljplanen. Deltar i nya föreningen. Befintlig samfälld väg upplåtes för ny gemensamhetsanläggning. Oförändrad vägbredd inom Kungbäck 1:42, ökad vägbredd inom Kungbäck 1:37. Avfasade tomthörn vid anslutning till huvudvägen. Marken upplåtes för den nya gemensamhetsanläggning, som förvaltar lokalgatorna. Föreslagen flyttning av huvudvägen bekostas av berörda tomtägare samt befintlig vägsamfällighet efter nyttan. Med nytta avses ändringen av fastigheternas marknadsvärde med anledning av plangenomförandet. Lantmäteriförrättning inleds före planantagandet, som beskriver de villkor som styr föreslagen vägflyttning Fastighetens gränser anpassas till ändrad vägsträckning. Ny tomtplats i planområdets norra del. Avstyckning föregås av fastighetsreglering med stöd av överenskommelse. Utan överenskommelse krävs fastighetsplanebestämmelse som anger fastighetsregleringens innehåll. Del av 1:39 upplåtes som lokalväg, förvaltad av nya samfällighetsföreningen. Genom fastighetsreglering mellan Kungbäck s:15 och 1:17 anpassas tillfarten till bryggan till hävdad väg. 27 Detaljplan för del av Kungbäck 1:38 m fl, Stensvik Granskningshandling Tekniska frågor och utredningar Grundläggning av ny byggnad, utformning med hänsyn till radonrisk samt utformning av dagvattenhantering redovisas i samband med bygglovsansökan. Vid grundläggning av ny byggnad ska föreskrifter i geoteknisk utredning beaktas. I ansökan om bygglov för nybyggnad ska en nybyggnadskarta bifogas, där husplacering, gatunivå, befintliga marknivåer och höjd på färdigt golv m.m. anges. Besiktning av angränsande bebyggelse ska ske före och efter eventuella sprängningsarbeten. Ekonomiska frågor Exploatören är huvudansvarig för de kostnader som detaljplanearbetet medför. Det innefattar även de lantmäteriförrättningar som erfordras för att bilda de nya fastigheter som exploatören äger eller som han har avtal om att förvärva, likaså de fastighetsåtgärder som behövs för att bilda de förändringar i vägsystemet som planen medför. De övriga fastighetsägare som får möjlighet att dela sina fastigheter svarar för sina förrättningskostnader. Några fastigheter kan förväntas få sådan nytta av planläggningen att de förutsätts medverka till kostnader. Det gäller huvudsakligen de fastigheter som berörs av omläggning av Stensviksvägen, se avsnitt Fastighetsbildning mm. Slutlig kostnadsfördelning mellan fastigheter bestäms vid lantmäteriförrättning. Övriga kostnader som kan beröra kommunen och exploatören regleras i exploateringsavtal. Då exploatören betalar plankostnader ska planavgift inte utgå vid bygglovshantering. Åtgärder som behövs för skyddet av hasselsnok ska säkerställas i exploateringsavtal. Handläggning Planen avses antas av Kommunfullmäktige. Planavgift Planavgift ska inte tas ut vid prövning av lovärenden som överensstämmer med detaljplanen i enlighet med upprättat plankostnadsavtal. Medverkande tjänstemän/samverkan Detaljplanen har utarbetats i samverkan mellan representanter från Miljö- och byggförvaltningen och Tekniska förvaltningen. Närmast har medverkat plan- och byggchef Elin Solvang, lantmäteriingenjör Magnus Carlstedt, miljöplanerare Anna Wallblom och planarkitekt Pär Höjman. Genomförandedelen har upprättats av lantmätare Stellan Hermanson. Planen i övrigt har upprättats av Aspekt Arkitektur genom Olof Ohlsson. Miljö- och byggförvaltningen Aspekt Arkitektur Pär Höjman Planarkitekt Olof Ohlsson Planarkitekt 28
© Copyright 2025