Årsredovisning 2014
20 14 Årsredovisning 2014 1 Året i korthet Februari Mars Januari • HSB Göta tillträder tre hus på Mara tonvägen med totalt 54 lägenheter. • Ett nytt hyresavtal för 2014 sluts och innebär en höjning med 1,30 %. • Det första spadtaget tas för 48 nya lägenheter på Sofieberg. Samtliga lägen heter blir uthyrda ett år innan inflyttning. • Vi säljer 60 lägenheter på Andersberg till Willhem AB. • 127 hushåll hos Annabostäder får HFAB som ny hyresvärd. • 306 ungdomar söker till våra 100 sommarjobb. • Uthyrningsstart för den tredje etappen av Kv Jordmånen. Augusti Juli • Under Almedalsveckan anordnar HFAB en debatt med bl a Mehmet Kaplan (nuvarande bostadsminister) i panelen. • Premiär för HFAB-sommar. Tillsam mans med 38 samarbetsföreningar bjuder vi in hyresgästernas barn att delta i t ex parkour, bakning, bollsporter, gymnastik, pyssel och fotografering. • HFAB-bussen blir till ett mobilt galleri som visar konst vid äldreboenden och servicehus – i samarbete med Salon des Refusés. • Bostadsbyggardagen i Halmstad ge nomförs tillsammans med Hallandsposten. • 50 hushåll i Getinge drabbas av Suse åns översvämning. • Arbetsmarknadsministern besöker HFAB för att tala om vår satsning JobbEtt och samtidigt träffa ungdomar som fått arbete via initiativet. 2 September • Kommunstyrelsens ordförande Carl Fredrik Graf inviger den nya Välkomstparken. April • Årets hyresgästundersökning på börjas. Resultatet blir rekordhög kund nöjdhet. Maj Juni • Start för ett deltagarbaserat konstverk på Vallås tillsammans med Peter Wahlbeck och Kulturförvaltningen. • Landshövding Lena Sommestad och länsråd Lisbeth Schultze besöker bolaget. • Det framgångsrika arbetet med • Planer för ytterligare en nyproduktion HFAB:s egen arbetsförmedlare utvecklas med 51 smålägenheter på Nissastrand ytterligare genom att möjlighet till egen bostad förs till JobbEtt-projektet. presenteras. • HFAB tecknar avtal med MTA Bygg och Anläggning AB om försäljning av mark i Kv Jordskalvet. Oktober November December • Nya uthyrningsregler presenteras, som möjliggör för fler Halmstadbor att söka lägenhet. Till nyheterna hör sänk ta inkomstkrav och att en skuld hos kronofogden inte längre är ett hinder. • Det nya hyresavtalet för 2015 är klart och ger en höjning på 0,8 %. • Temadagen Framtidens Vallås genomförs. • Inflyttning i HFAB:s plusenergihus i Harplinge. Huset producerar mer energi än vad huset och hyresgästerna tillsam mans förbrukar. • HFAB deltar i den nationella satsningen Tekniksprånget, som ska locka fler ungdomar att studera tekniska ämnen på högskolan. • Detaljplanen för Kv Borgen vinner laga kraft. • Vernissage på Barnens Drömvallås, en fortsättning på den tidigare tema dagen Framtidens Vallås. Utställarna är ett 30-tal önsketänkande barn som med hjälp av konstnären Robert Hais fått fria händer att skapa modeller av Vallås ur ett drömperspektiv. • HFAB beslutar att under 2015 anställa fyra miljövärdar. 3 2014 i siffror • • • • • • • • • • • Resultat efter finansiella poster uppgår till 109 Mkr (112). Driftnettot ökar till 263 Mkr (240). Hyresintäkterna uppgår till 716 Mkr (687). Ekonomisk uthyrningsgrad för bostäder (hyresintäkter i % av hyresvärdet) ligger på 99,7 % (99,6). Åtgärder i befintligt bestånd uppgår till 275,3 Mkr (253,7). 102 lägenheter färdigställs under året. 159 lägenheter är under produktion. Räntebärande skulder ökar till 1 560 Mkr (1 360). Marknadsvärdet uppskattas till 7 359 Mkr (6 657). Soliditeten ligger på 46,7 % (48,7). Avkastning på totalt kapital uppgår till 4,6 % (5,3). 1 Drift netto, Mkr 300 250 263 240 232 200 198 191 2011 2012 150 100 50 0 2010 2013 2014 2010-2012 redovisas enligt då gällande redovisningsregler. 2013-2014 är enligt K3 2 7% 6% Avkastning på totalt kapital, % 6,1 5,3 4,7 5% 4,6 4,4 4% 3% 2% 1% 0% 2010 2011 2012 2013 2014 2010-2012 redovisas enligt då gällande redovisningsregler. 2013-2014 är enligt K3 3 Soliditet % 56 53,7 54 52 50 50,9 48,9 48,7 48 46,7 46 44 2010 4 2011 2012 2013 2010-2013 redovisas enligt då gällande redovisningsregler. 2014 är enligt K3 2014 Innehållsförteckning Årsredovisning 2014 – VD har ordet 6 Förvaltningsberättelse8 Verksamhet9 Våra fastigheter 10 Våra hyresgäster 14 Våra medarbetare 18 Finansiell information 20 Risk- och känslighetsanalys 21 Utsikter för 2015 22 Förslag till vinstdisposition 23 Fem år i sammandrag 24 Definitioner25 Resultaträkning26 Kommentarer till resultaträkning 27 Balansräkning28 Kommentarer till balansräkning 29 Kassaflödesanalys30 Noter31 Revisionsberättelse46 Granskningsrapport 2014 47 Styrelse48 Ledningsgrupp49 Fastighetsförteckning50 5 Å rsred o visning 2014 – V D har o rdet Ett händelserikt år 2014 var ett år som gav oss rekordnöjda hyresgäster och ett bokslut som redovisade ett högt resultat samtidigt som vi genomförde stora investeringar och höll en hög takt vad gällde förvärv såväl som nyoch ombyggnationer. Men den enskilda händelse som påverkade oss mest var översvämningen i Getinge där människor i 50 hushåll tvinga des lämna sina hem mitt i natten, då ovetande om att de skulle få vänta i upp till nästan ett år innan de skulle kunna flytta tillbaka. 6 Översvämningen i Getinge På natten mellan 19 och 20 augusti drabbades 50 av våra hyresgäster i Getinge av Suseåns översvämning. De tvingades lämna sina hem mitt i natten. Två dagar senare stoppade vi uthyrningen av lediga lägenheter för att säkerställa att vi skulle kunna bistå de drabbade och deras försäk ringsbolag med evakueringslägenheter. När hyresgästerna flyttar tillbaka senare i år kommer deras bostäder att vara mycket bättre än tidigare med bl a helt nya badrum. Nöjda hyresgäster Resultatet från årets hyresgästenkäter visade på en kraftig uppgång från föregående år, vilket i sin tur var det bästa resultatet sedan mätningarna började 2009. Det visar också att vårt fokus på ”Förvaltning i toppklass” är en fungerande arbetsmetodik som leder till nöjdare hyresgäster. Arbetet med att stärka relationerna med hyresgästerna kommer att fortsätta under 2015. Ett exempel på en så dan åtgärd är införandet av miljövärdar, som innebär att vi tar över delar av skötseln av våra gröna ytor. Därigenom blir vi ännu mera synliga i bostadsområdena och skapar fler naturliga kontaktpunkter med våra hyres gäster. Nya uthyrningsregler ger fler chans att söka bostad Som ett allmännyttigt bostadsbolag vill HFAB att så många kommuninvånare som möjligt ska kunna söka lägenhet hos oss. Under våren 2015 kommer vi därför att in föra generösare regler som bl a innefattar lägre inkomstkrav, att skulder hos kronofog den inte längre är ett hinder för att få bostad samt att hyresgäster som lämnar HFAB får behålla sina köpoäng. I syfte att skapa en mer aktiv kö kommer vi också att införa ett aktivitetskrav fr o m 1 januari 2016. Många aktiviteter Under 2014 genomförde vi en stor mängd aktiviteter av olika slag. Som exempel kan nämnas Andersbergsfestivalen, Framtidens Vallås, Partnerträff, Bostadsbyggardagen, en aktivitet i Almedalen under politikerveckan tillsammans med bl a Mehmet Kaplan (Sveri ges nuvarande bostadsminister), invigning av Välkomstparken på Fredrik Ströms gata, Konst under markisen tillsammans med kulturförvaltningen, HFAB-sommar 2014 och en vernissage med Barnens Drömvallås. Smålägenheter på Nissastrand Sveriges första flerfamiljshus med plusenergiteknik Under hösten 2014 skedde inflyttningen i vårt – och Sveriges – första flerfamiljshus med plusenergiteknik. Tekniken innebär att huset producerar mer energi än vad fastig heten och hyresgästerna tillsammans kon sumerar under ett år. Projektet i Harplinge är nominerat i Årets Bygge 2014. Det är också ett lysande exempel på att det går att min ska bostadssektorns del av Sveriges totala energiförbrukning. Bostadsmarknaden Under de senaste fyra åren har medelkötiden för en bostad hos HFAB ökat med 24 månader. Vi saknar tillräckligt med bygg rätter för att kunna bidra till ett ökat utbud och därigenom säkerställa att hela Halmstad kan fortsätta att växa. Vi planerar att starta ett par förtätningsprojekt som beräknas ge ytterligare lägenheter de kommande åren. Köpet av Annabostäder 2013, som vi till trädde 3 januari 2014 innebar ett tillskott av 127 lägenheter till vårt bestånd. Med tanke på att efterfrågan ökar är det glädjande att de privata aktörerna nu också satsar på ny produktion av hyresrätter. 102 nya lägenheter Under 2014 färdigställdes 102 nya lägen heter för inflyttning, dels i Kv Jordmånen på Nissastrand och dels i plusenergihuset i Harplinge. Under året byggstartades Kv Musköten på Sofieberg. Under 2015 kommer 108 lägenheter att bli färdiga för inflyttning, dels den sista etappen i Kv Jordmånen på Nissastrand och dels i ovan nämnda Kv Musköten på Sofieberg. Ungdomar och äldre är två grupper som har det särskilt besvärligt på bostadsmarknaden. Därför är vi glada över att under 2015 kunna starta produktionen av 51 smålägenheter mitt i Halmstad. Effektiv produktion och kompakta lägenheter innebär att hyrorna börjar redan på 4 600 kr per månad. Inflytt ning beräknas preliminärt till sommaren 2016. Bostadssocialt arbete Det har nu gått drygt ett år sedan vi startade ett arbetsmarknadsprojekt i syfte att hjälpa unga vuxna in på arbetsmarknaden. Under 2014 lyckades vår egen arbetsförmedlare inom ramen för projektet JobbEtt att ordna fram arbete åt 57 unga vuxna som befinner sig i riskzonen för långsiktigt utanförskap. Under 2015 kommer vi att utöka satsningen på sommarjobb för våra hyresgästers barn, vi ökar från 100 till 150 sommarjobb! Utöver detta fortsätter det framgångsrika arbetet med Grannsamverkan mot brott, konstin stallationer tillsammans med hyresgästerna och mycket mer. Allt med syftet att öka hyresgästernas känsla av trivsel, trygghet och inflytande i sitt boende. Slutligen vill jag passa på att tacka HFAB:s duktiga medarbetare för det gångna året. Tillsammans kan vi uträtta mycket gott för våra hyresgäster och för Halmstad kommande år! Sven Alexandersson VD 50 hushåll drabbades av översvämningen i Getinge. 7 Förvaltningsberättelse 8 Blomsterplantering i Åled F ö r valtn i ngsbe r ä ttelse Styrelsen och verkställande direktören för Halmstads Fastighets AB (HFAB), organisa tionsnummer 556041-1786, avger härmed årsredovisning för år 2014. Koncernförhållande Bolagsstyrning HFAB är moderbolag i en koncern med nio dotterbolag samt ett intressebolag som ägs till 49,6 %. Styrelsens sju politiskt valda ledamöter utses av kommunfullmäktige och väljs endast for mellt av bolagsstämman. Personalen repre senteras av tre icke fullvärdiga styrelsemed lemmar som deltar på mötena med rätt att yttra sig. Styrelsen har under året haft 11 styrelse möten (varav ett konstituerande). Utöver att hantera uppgifter i linje med aktiebolags lagens krav, har styrelsen arbetat med bolagets långsiktiga utveckling. Under hösten har kommunfullmäktige i Halmstad valt en ny styrelse för nästa man datperiod 2015–2018. Den nya styrelsen till träder vid bolagsstämman i mars 2015. Verksamhet Organisation HFAB ägs av Halmstads Rådhus AB (organi sationsnummer 556649-7961). Halmstads Rådhus AB är helägt av Halmstads kommun. Verksamheten i HFAB består av uthyr ning och förvaltning av bostäder och lokaler inom Halmstads kommun. HFAB är hyres ledande i Halmstads kommun med drygt 50 % av hyresrätterna. Affärsidé HFAB ska på ett affärsmässigt sätt utveckla och erbjuda ett attraktivt boende i hyresrätt, det ska vara livskvalitet att hyra. Vision HFAB ska vara Sveriges bästa bostadsbolag och det självklara valet för alla som vill bo i Halmstad. Koncernförhållande Under året genomfördes en organisations utveckling i syfte att skapa en mer decentra liserad organisation, som ska stödja ett arbetssätt som utgår från hyresgästernas perspektiv. Organisationen är uppbyggd som en matris och består dels av distrikt som förvaltar fastigheter, dels av avdelningar som stödjer förvaltningen. Merparten av de dag liga kontakterna och relationerna med våra hyresgäster sker via två affärsområden, Bostad respektive Lokaler. Dessa två är i sin tur uppdelade i distrikt och områden för att möta hyresgästerna på bästa sätt. Affärs områdena stöds av fem stödavdelningar: Affärsutveckling och kommunikation, Fastighetsutveckling, Boinflytande, Affärs stöd och Intern service. Organisationstillhörighet Bolaget är anslutet till Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation (Fastigo) och Sveri ges Allmännyttiga Bostadsbolag (SABO). Operativ organisation Halmstads Fastighets AB Halmstads Fastighets AB (HFAB) HF Bergsgatan AB HF Norra vägen AB HF Badhusgatan AB HF Tyghusgatan AB Verkställande direktör VD-kansli AffärsHF Bergsgatan utveckling AB HF FastighetsBadhusgatan utveckling AB Affärsområde Lokaler Förvaltare Husvärd HF Kaptensgatan AB Gamletull Komplementär AB Boinflytande KB Gamletull Projekt Söder i Halmstad AB* Affärsstöd KB Gamletull Nissamedia AB Kv Kemisten AB Intressebolag ägt till 49,6 % Affärsområde Bostad Kundtjänst/ bonusfond Kundvärd Intern Nissamedia AB service Distrikt Distrikt Distrikt Förvaltare Förvaltare Förvaltare Husvärd Husvärd Husvärd Kundvärd Kundvärd Kundvärd * Under 2015 kommer Projekt Söder i Halmstad AB att fusioneras med moderbolaget. 9 Våra fastigheter 10 Plusenergihus i Harplinge, 8 lägenheter inflyttade hösten 2014. F ö r valtn i ngsbe r ä ttelse V åra fastigheter Antalet bostadslägenheter uppgick vid årets utgång till 9 950 (9 835), vilka tillsammans omfattade en yta på 650 410 m2 (640 446). Ökningen förklaras av både förvärv och ny produktion. Antalet kommersiella lokaler uppgick till 177 (176) fördelade på 50 740 m2 (51 183). Övriga lokaler fanns till ett antal av 171 (170) med en yta på 9 973 m2 (9 804). Under året har 478,5 Mkr (355,0) investerats i fastigheter inklusive pågående arbeten. Exkluderas fastighetsköp uppgår beloppet till 324,4 Mkr (325,3). Förvärv och försäljningar 1 Investeringar i fastigheter, Mkr 479 500 450 400 355 350 300 250 200 156 150 109 130 100 50 Under 2013 köptes Annaholding AB:s be stånd i centrala Halmstad genom förvärv av bolagen HF Badhusgatan AB, HF Bergsgatan AB och HF Norra vägen AB. Totalt förvärva des 127 lägenheter, en lokal och 93 garage platser. Tillträdet skedde i början av 2014 och köpeskillingen var 154 Mkr. Under våren såldes 54 lägenheter i Kv Husaren för 26 Mkr till HSB Göta Holding AB. I slutet av året såldes 60 lägenheter i Kv Hjässan för 31 Mkr till Willhem Halmstad AB. Under året har även avtal tecknats med MTA Bygg och Anläggning i Halmstad AB om försäljning av 0 2010 2011 2012 2013 2014 2010-2012 redovisas enligt då gällande redovisningsregler. 2013-2014 är enligt K3. mark i Kv Jordskalvet på Nissastrand. I det senare fallet kommer överlåtelsen att ske under 2015. Investeringar och underhåll i befintligt bestånd Under året satsades 275,3 Mkr (253,7) på underhålls- och investeringsåtgärder i det befintliga beståndet. Av detta stod investe ringarna för 113,4 Mkr (135,3). Åtgärderna varierar av naturliga skäl utifrån varje enskild fastighets behov och förutsättningar. Bland de större åtgärderna kan nämnas byte av värmesystem och relining av avloppsstam mar i 523 lägenheter på Andersberg, där den första etappen avslutades under våren och etapp två startades under hösten. På Vårhemsområdet fortsatte den varsamma förnyelsen som inleddes 2013, och under 2014 har 117 lägenheter fått nyrenoverade badrum, nya stammar och balkongfronter m m. På Vallås har arbetet med takrenove ringar fortgått och i dagsläget är ca två tredjedelar av områdets tak åtgärdade. Även relining av avloppsledningar har ut förts med ett direkt resultat i minskade vattenskador. På Kornhillsvägen inleddes en första försöksetapp med betonglagning, som kommer att stå modell för den reste rande renoveringen av områdets fem gårdar. Nyproduktion Kv Musköten, 48 lägenheter klara februari 2015. Nybyggnationen stod för 211,0 Mkr (190,0) av de totala investeringarna. Under 2014 har bolaget färdigställt 94 lägenheter i Kv Jord månen på Nissastrand. I Harplinge har 8 lägenheter färdigställts i Sveriges första flerbostadshus med plusenergiteknik, en produktion som nominerats till ”Årets bygge” av Svensk Byggindustri. Samtliga nyproduce rade lägenheter var vid inflyttning uthyrda – i många fall upp till ett år i förväg. Ny produktionen löper på kontinuerligt och 11 under 2014 var ca 160 lägenheter under produktion eller föremål för upphandling. Under sommaren upphandlades produk tionen av 51 smålägenheter i Kv Järneken på Nissastrand. Gröna miljöer I HFAB:s treåriga satsning på bolagets gröna miljöer utgör 2014 det tredje och avslutande året. I satsningen ingår såväl stora park miljöer som fastighetsvisa förnyelseprojekt i gårdsmiljöer. Bland de stora projekten kan nämnas Välkomstparken, en stor perenn park i centrala Halmstad, som stod klar och invigdes i september. I Vallås pågår iordning ställandet av den stora parksatsningen Strandvallsparken mitt i hjärtat av gamla Vallås. Parken kommer att bli en oas för de boende med både lek- och rekreationsmöjligheter. Även inom andra bostads områden har satsningen resulterat i förbätt ringar genom miniparker i gårdsmiljöerna. Som exempel kan nämnas projekt på Line hed, Bäckagård, Eldsberga och Haverdal. Frescoplatsen på Bäckagård. 2 ärmeeffektivitet – normalårskorrigerad (graddagsmetoden) V förbrukning per yta A-temp, kWh/m2 112 111 110 108 Energi för uppvärmning 107 106 104 104 104 102 99 100 98 96 2010 3 2011 2012 2013 2014 Eleffektivitet – förbrukning fastighetsel för uthyrningsbar yta, kWh/m2 14,5 14,3 14,0 13,8 13,5 13,2 13,1 13,0 till vänster. 12,7 12,5 12,0 2010 12 2011 2012 2013 2014 var ett extremt varmt år med en faktisk värmeenergiförbrukning på totalt 80 237 MWh, vilket motsvarar en specifik värmeanvändning på 88,5 kWh/m2. Under 2014 konverterade vi vårt drift uppföljningsprogram från Vitec ESS200 till Vitec Energiledning, vilket samtidigt medfört att normalårskorrigering fortsättningsvis kommer att göras med energiindexmetoden, samma metod som används i Skåneinitiativet. Vid konverteringen har historiska för brukningsdata från 2007 överförts för att möjliggöra en rättvis jämförelse mellan energiprestanda från år 2007 och framåt med samma metod. Normalårskorrigering med energiindexmetoden ger en värme energiförbrukning 2014 på totalt 90 108 MWh, vilket motsvarar en specifik energi förbrukning för uppvärmning på 99,3 kWh/ m2 att jämföra med tidigare år. Se diagram 2014 Fastighetsel Fastighetselförbrukningen 2014 uppgick till 11 586 MWh vilket ger 12,7 kWh/m2. De senare årens fokus på eleffektivisering börjar ge resultat, men det finns fortfarande en F ö r valtn i ngsbe r ä ttelse V åra fastigheter betydande och angelägen sparpotential genom fortsatt eleffektivisering av inre och yttre belysning, tvättstugor samt byte till mer effektiva elfläktar och pumpar. 4 Vatteneffektivitet – förbrukning för uthyrningsbar lägenhets- och lokalyta, l/m2 BOA/LOA 1 440 Vattenförbrukning 1 430 1 421 1 427 1 420 Vattenförbrukningen 2014 uppgick till totalt 943 307 m3, vilket ger 1 373 l/m2, en förhål landevis låg genomsnittlig förbrukningsnivå. 1 410 1 405 1 404 1 400 1 390 Fastigheternas värde 1 380 Fastigheternas bedömda marknadsvärde uppgick vid årets slut till 7 359 Mkr (6 657). Detta värde överstiger bokfört värde med 4 275 Mkr (3 971) vilket innebär att det finns betydande övervärden i portföljen. Värde ringen har gjorts i egen regi med stöd av den modell som finns i applikationen Datscha. Det förväntade kassaflödet under komman de tio år samt det beräknade restvärdet år elva nuvärdesberäknas och ger en bedöm ning av fastighetens värde. Enligt Forum Fastighetsekonomi gäller följande syn på Halmstads bostadsmarknad: A-läge: utgörs av vissa centralt belägna områden. B-läge: övriga centralt belägna områden samt stora delar av väster i Halmstads tätort. C-läge: övriga tätorten, exklusive Anders berg och Vallås, samt resten av kommunen. D-läge: Andersberg och Vallås. 5 1 373 1 370 1 360 1 350 1 340 2010 2011 2012 2013 2014 Översvämning Getinge kuerades. Försäkringsbolaget kontaktades och arbetet med att sanera och återställa lägenheterna påbörjades omedelbart. Under tiden som arbetet med återställning har på gått, har en tvist uppstått med försäkrings bolaget huruvida försäkringen ska ersätta till fullvärde eller ej. Detta har föranlett att en stämningsansökan är inlämnad gentemot försäkringsbolaget. Natten mellan 19 och 20 augusti breddade Suseån över och ställde HFAB:s bostadsom råde på Klockarevägen 1–63 i Getinge under vatten. Bostadsområdet består av 19 lägenheter byggda 1977 och 31 lägenheter byggda 1991. Av de 50 lägenheterna fylldes 46 stycken samt den gemensamma tvätt stugan med å- och dagvatten, i vissa fall så högt som ca 70 cm och hyresgästerna eva HFAB:s lägenheter fördelade per läge 6 HFAB:s marknadsvärde fördelade per läge A 14% A 24% D 25% D 19% B 30% C 26% C 31% B 31% 13 Våra hyresgäster Sommaren 2013 arrangerades återigen Sommarkul på Andersberg för barn i åldern 7 – 12 år. Aliza Bjarnelöf, hyresgäst på Andersberg. 14 F ö r valtn i ngsbe r ä ttelse V åra h y resgäster Vi ska erbjuda en förvaltning i toppklass till de som väljer att bo i en HFAB-lägenhet. Boendet och boendemiljön är inte vilken produkt som helst, vi förvaltar människors hem, där våra hyresgäster ska trivas och känna trygghet. Detta ställer särskilda krav på HFAB. Hyresgästerna ska kunna förvänta sig en professionell drift och skötsel av fastigheterna och ha möjlighet att påverka sitt boende och sin boendemiljö enligt egna önskemål och prioriteringar. Att bo hos HFAB ska helt enkelt vara ”livskvalitet att hyra”. HFAB påbörjade under våren 2014 en översyn av regelverket för uthyrning av bo städer. Arbetet har bedrivits i projektform. Resultatet av översynen är ett mer generöst, transparent och tydligt regelverk som ger fler människor möjlighet att kunna få en bo stad. Några exempel på större förändringar som beslutats är att inkomstkravet sänks, skulder hos kronofogden godkänns och att hyresgäster som lämnar HFAB får behålla sina köpoäng. Förändringarna kommer att införas under första kvartalet 2015. bristen på lägenheter. När det finns få lediga lägenheter på marknaden minskar möjlig heterna för människor att flytta inom orten och det befintliga boendet värderas högre. Under 2014 lämnades 79 612 (65 397) intresseanmälningar till de 1 267 (1 426) lägenheter som hyrdes ut. Detta motsvarar i genomsnitt 62 (45) intresseanmälningar per ledig lägenhet, men söktrycket varierar både mellan marknadsplatser och mellan bostadsorter i Halmstad. Flest intressean mälningar i genomsnitt lämnades per ut hyrd lägenhet i område ”Central Öster” med 127, och lägst antal i område ”Snöstorp” med 9. Jämfört med 2013 har sök trycket ökat. Medelkötiden för att få en lägenhet har ökat till 5,3 år (4,8). Kötiderna till studentlägenheter har minskat sedan 2010 medan kötiden för Student Direkt i princip inte förändrats sedan 2010. Tillgång och efterfrågan på studentlägenheter bedöms vara i rimlig balans. Samverkan sker med kommunen för genomgångsbostäder, garantiboenden och bostäder för flyktingmottagande. Via HFAB:s samverkan med kommunens social tjänst och enhet för flyktingmottagande upplåts årligen ca 35 lägenheter. Det ligger i kommunens intresse att ge stöd och information till företag och anställ da som ska eller vill etablera sig i Halmstad. Här kan HFAB bidra genom att hyra ut lägenheter. Under 2014 inkom 51 ansökningar om näringslivsförtur, varav 29 beviljades. Nöjd Kund Index (NKI) Nöjd Kund Index mäts för att säkerställa ett kundorienterat arbetssätt. Undersöknings modellen som tillämpas är SCB:s modell med Nöjd-Förvaltnings-Kvalitets-Index (NFKI). Mätningarna är ett viktigt underlag i arbetet med att ytterligare höja hyresgäst nöjdheten. Nästan hälften av HFAB:s hyresgäster – slumpvis utvalda – fick under våren 2014 möjlighet att tycka till om sitt boende. Svarsfrekvensen blev 60 %, vilket motsvarar ca 2 400 hyresgäster. Resultatet av 2014 års kundundersökning är ett NFKI om 68 på en hundragradig skala, en ökning med två indexenheter jämfört med undersökningen 2013. Uthyrning bostäder Under 2014 fick totalt 1 267 lägenheter nya hyresgäster, vilket motsvarar en omsättning om ca 13 %. Antalet uthyrda lägenheter har de senaste åren legat mellan ca 1 267 och 1 550 lägenheter per år, men trenden är minskande. En förklaring till att antalet ut hyrningar blivit lägre på senare år kan vara Hélène Dahl, ny hyresgäst på Bäckagård. 15 Uthyrning lokaler I slutet av december 2014 fanns 12 vakanta kommersiella lokaler med en yta på 2 730 m2 vilket motsvarar 5 % av den kommersiella ytan. Vakanskostnaderna för lokaler har ökat under 2014. Under 2015 kan totalt 64 kontrakt sägas upp, vilket motsvarar ca 36 % av alla kommersiella lokalkontrakt. Av dessa är ca 80 % ettårs- eller tillsvidare kontrakt. För att motverka en ökad vakansgrad och fylla lokalerna med bärkraftiga företag arbetar HFAB med olika typer av marknads föring, samarbete med externa aktörer samt analyser av våra stora affärscentrum. HFAB:s nuvarande butiksmix har analyserats och en strategisk inriktning på önskad sam mansättning har tagits fram. Målet är att nå en så optimal mix av butiker som markna den tillåter. Ett exempel är Vallås Centrum där arbetet med att utveckla centrumet fortsätter 2015. Visionen är att på längre sikt utveckla det till ett levande stadsdels centrum med service och handel för i första hand boende på Vallås. Marknadsaktiviteter Lena Leidhammar, Studio L inredningssömnad, lokalhyresgäst. HFAB har under 2014 aktivt arbetat med att ge våra hyresgäster ett mervärde i sitt bo ende. Aktiviteterna genomförs vanligen till sammans med bolagets samarbetspartners inom kultur- och idrottsföreningar. Exempel på aktiviteter som har genomförts är: 16 Skolklasser har fått möjlighet att prova på olika idrotter. • Aktivitetsvecka för ungdomar 7–16 år. • Skolklasser i olika åldrar har fått möjlighet att prova på olika idrotter. • 200 hyresgäster har getts möjlighet att gå på valfri HBK-match. • Utdelning av biljetter till ett skådespel på Halmstad slotts borggård. F ö r valtn i ngsbe r ä ttelse V åra h y resgäster Bostadssocialt arbete HFAB lägger mycket kraft på det bostads sociala arbetet samt på arbete med boinflytandefrågor – detta i syfte att minska omflyttningarna, bidra till att förbättra hyresgästernas betalningsförmåga, mini mera skadegörelsen och öka känslan av trivsel och trygghet i våra bostadsområden. Hänt under 2014: JobbEtt – jobb och bostäder till unga hyresgäster som riskerar att hamna i utan förskap på grund av arbetslöshet och med följande svårigheter att etablera sig på bostadsmarknaden. Vi har fortsatt att utveckla konceptet ”HFAB-bussen – den rullande mötesplat sen”. Bussen används allt mer frekvent av förvaltningen för att nå ut och möta hyres gäster i bostadsområdena. Under året har två upphandlingar genomförts där social hänsyn har funnits med som ett av kriterierna i förfrågningsunderlaget. Dessa har fallit väl ut och arbetslösa hyres gäster har getts möjlighet till arbete. Projektet ”100 sommarjobb” genomför des under nio veckor 2014. 100 ungdomar i åldrarna 15–20 år fick sommarjobb, drygt tre veckor vardera, med enklare skötsel arbete i sin egen stadsdel. Arbetsledningen sköttes av fem visstidsanställda arbets ledare, även de hyresgäster. Projektet blev lyckosamt även i år och deltagarutvärde Framtidens Vallås och konstnären Robert Hais utställning. ringen visade på nöjdhet när det gällde arbetsuppgifter, arbetstider och HFAB som arbetsgivare. Under 2015 kommer vi att utvidga projektet till att omfatta 150 sommarjobb. Under året har flera uppskattade aktivite ter genomförts inom området konst och kultur. En av dessa var ett samarbete med ett lokalt konstnärsnätverk, som med hjälp av HFAB-bussen höll vernissage under mar kisen vid våra äldreboenden i kommunen. Vi har också uppfört ett deltagarbaserat offentligt konstverk på Vallås, Trektorhuset. Ungdomar från stadsdelen var med och tog fram de ljud som är en del i den konstnärliga gestaltningen. 100 ungdomar fick sommarjobb under nio veckor 2014. Med början hösten 2013 samverkar HFAB med Halmstad handboll och Kärnhuset (Barn- och ungdomsförvaltningen) runt integrationsprojektet Handbollsandan. Projektet syftar till att få ungdomar i de östra stadsdelarna intresserade av idrott och föreningsliv via handbollsträning. De äldre ungdomarna får även möjlighet till ledarut bildning i samarbete med skolidrottsförbun det för att främja framtida ledarförsörjning inom föreningslivet. Under året har samtliga hushåll på Andersberg kontaktats för att undersöka intresset för att bilda bostadsrättföreningar på området. HFAB stödjer projektet ”Handbollsandan” ett integrationsprojekt på Öster. 17 Våra medarbetare HFAB:s bonusfond och tillval hjälper till att sätta personlig prägel på lägenheterna. 18 F ö r valtn i ngsbe r ä ttelse V åra M edarbetare Vid årsskiftet fanns 97 (91) tillsvidareanställ da. Av dessa var 50 (48) kvinnor och 47 (43) män. Personalomsättningen för tillsvidare anställda var ca 3,3 % (9,8). Medelåldern för tillsvidareanställda var 44,2 år (43,7). Kvinnors medelålder var 42,5 år (43,0), och mäns 46,1 år (44,5). Under 2014 erbjöds 6 personer prak tikplatser på HFAB. Företaget tog även emot 100 feriearbetande ungdomar som bor i HFAB:s lägenheter i projektet ”100 sommarjobb”. Därutöver anställdes 10 medarbetare för semestervikariat och projektanställningar under sommaren. 1 Sjukfrånvaro per år Under året startades projektet ”Tillsam mans för hyresgästens bästa”. Syftet med projektet är att ta vara på kompetenserna och styrkorna i företaget samt att ge tydliga spelregler för bemötande både externt och internt. Föreläsningar, grupparbete och hemuppgifter har genomförts med fokus på vad som är viktigt i bemötande med andra människor. Lång 3,5 % 3,0 % 2,5 % 2,0 % 1,3 % 1,7% 1,5 % 0,8% 0,7 % 1,1 % 1,3 % 1,0 % 2013 2014 1,0 % 0,5 % Tillsammans Kort 4,0 % 1,6 % 1,2 % 1,1 % 2010 2011 0% Sjukfrånvaro/Frisknärvaro Den totala sjukfrånvaron låg under året på 2,1 % (2,0). Korttidsfrånvaron var 1,0 % (1,3). Kvinnorna har tidigare år haft högre sjukfrånvaro än männen, men i år ser vi ett trendbrott där sjukfrånvaron är lika mellan könen. Både korttidsfrånvaron och den totala frånvarosiffran har minskat sedan förra året. Uppföljning sker löpande för att kunna observera trender i sjukfrånvaron. 2012 Det är glädjande att HFAB fortsatt har en låg sjukfrånvaro. Företagets frisknärvaro, dvs de med arbetare som inte varit sjuka någon gång under året, var 44 % (35,0). Arbetsmiljö frågor är viktiga för trivseln i bolaget och under hösten påbörjades arbetet med att lägga ännu mer fokus på dessa områden. En ny arbetsmiljöpolicy och nya riktlinjer ska tas fram i samarbete med företagets skyddsombud. 19 Finansiell information HFAB har en stark finansiell ställning. Trots betydande investeringar under året är den synliga soliditeten fortsatt på en hög nivå och uppgick till 46,7 % (48,7 enligt då gällande redovisningsregler). Soliditeten justerad för övervärden i fastighetsbestån det uppgick till 64,3 % (65,5 enligt då gällande redovisningsregler). Kassa- och banktillgodohavanden in klusive andel i koncernkonto uppgick vid årets slut till 80,6 Mkr (137,5). Outnyttjad checkräkningskredit på koncernkontot var 50,0 Mkr (50,0). Medel har tillförts genom att låneskulden har ökat. Samtidigt har årets investeringar i fastigheter samt ut betald utdelning till Halmstads Rådhus AB minskat likviditeten. De räntebärande skulderna uppgick vid årets slut till 1 560 Mkr (1 360). Antalet kreditgivare var fyra stycken och enskilt största långivare stod för 55 % (63) av lånen. Lån från kreditinstitut har kommunal borgen som säkerhet. För denna betalas en avgift till Halmstads kommun motsvarande 0,2 % på vid årets ingång nyttjad borgen. Avgiften var 2,0 Mkr (5,2). Ej nyttjade pant brev i fastigheter fanns till ett belopp om 442,2 Mkr (381,8). Belåning i förhållande till fastigheternas bokförda värde uppgick till 51 % (51). Motsvarande värde i relation till bedömda marknadsvärden var 21 % (20). Vid årets utgång fanns derivatinstrument med nominellt belopp om 975 Mkr (975) och de negativa marknadsvärdena för dessa Soliditet % (staplar, vänster skala) – Skuldsättningsgrad ggr (linje, höger skala) 1 55 50 45 40 2 53,7 48,9 50,9 48,7 46,7 Soliditet % (staplar, vänster skala) – Skuldsättningsgrad ggr (linje, höger 1,5 skala) 1,0 0,9 0,8 0,9 1 0,7 35 0,5 30 0 25 2009 20 2010 2011 2012 2013 uppgick till 104,0 Mkr (20,2). Den genom snittliga kreditbindningstiden var 2,0 år (2,7). Genomsnittsräntan uppgick till 2,1 % (2,5) och den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,9 år (4,1). F ö r valtn i ngsbe r ä ttelse F inansiell inf o rmati o n R isk- o ch känslighetsanaly s Risk- och känslighetsanalys Riskexponeringen i bolaget är relativt sett låg. Verksamheten är stabil och finanserna starka. Halmstad är en kommun som ut vecklas väl. Trots detta finns ett antal fakto rer som på olika sätt kan påverka såväl positivt som negativt. Politiska beslut Verksamheten påverkas av beslut som rör förutsättningarna för bedrivande av allmän nyttiga bostadsföretag. Lagen om allmän nyttiga bostadsbolag, som gäller sedan 2011, innebär bl a att verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer med marknadsmässiga avkastningskrav samt att allmännyttans hyresnormerande roll inte längre finns kvar. Intäkter Vakanssituationen på bostadsmarknaden är beroende av en mängd faktorer. Mest bety delsefull är Halmstads utveckling. Balansen mellan efterfrågan på boende och utbudet är avgörande. Befolkningen i Halmstad ökar stadigt vilket ger ett långsiktigt behov av fler bostäder. HFAB:s ambition att ha en hög andel nöjda hyresgäster är ett långsiktigt medel för att hålla låg vakans. Vakans bostäder per procent (ca 100 lägenheter) 6,5 Mkr/år Bostadshyrorna sätts i förhandlingar med Hyresgästföreningen och påverkas inte av kortsiktiga förändringar på marknaden. Prissättningen på lokaler är friare. Vissa för handlas med Hyresgästföreningen, andra är avtalsbaserade med indexklausuler som reglerar hyresutvecklingen. Vid kontraktens utgång finns möjlighet att omförhandla, liksom givetvis att flytta från lokalen. Drift och underhåll Den självrisk som appliceras i företagsför säkringen är relativt hög. Det uppvägs av att kostnaden vid varje enskilt skadetillfälle som högst kan motsvara tio basbelopp (0,4 Mkr), dock är kostnaden vid brand 25 bas belopp (1,1 Mkr). Uppvärmningskostnaden är den fjärde största utgiftsposten i bolaget näst efter kostnaderna för underhåll, fastighetsadmi nistration och avskrivningar. Förbrukningen påverkas av utetemperatur och vindförhål landen, och variationer i dessa faktorer ger betydande inverkan på resultatet. Priset på fjärrvärme sätts årsvis av leverantören och större prisförändringar får stor påverkan på resultatet. Prisförändring för uppvärmning per procent 0,7 Mkr/år Kostnaden för den egna elförbrukningen, så kallad fastighetsel, är relativt begränsad. Elavtal till fasta priser är tecknade t o m 2015. Med det underhållsupplägg som til� lämpas sedan några år tillbaka, har hyres gästerna en möjlighet att avropa underhåll för avsevärda belopp. Eftersom avropat underhåll påverkar resultatet finns en re sultatrisk i detta. Risken bedöms dock som hanterbar, bl a som följd av en viss tröghet i systemet, framförallt i form av begränsad utförarkapacitet i entreprenörsledet. Fastigheterna har ett underhållsbehov och det finns en långsiktig plan för att han tera detta. I syfte att optimera resursutnytt jandet pågår ständigt en metodutvärdering för att finna lösningar som dels är långsik tigt hållbara och dels kostnadseffektiva. Räntekänslighet, genomslag ränteförändring per procentenhet 6,5 Mkr/år (skuld 1 560 Mkr) Investeringar En satsning på ökad nyproduktion innebär ökad nyupplåning såvida inte investering arna kan självfinansieras via löpande kassa flöden eller via försäljning av andra fastig heter. Ökad nyupplåning innebär i sin tur ökade risker vad gäller räntor och refinan siering. En annan risk förknippad med ny produktion är vakansrisken då hyresnivå erna i nyproduktion kan uppfattas som höga i jämförelse med alternativkostnader na för andra typer av boende. Personal Medarbetarnas erfarenheter, färdigheter och nätverk är betydelsefulla för HFAB. Vid oönskad personalomsättning kan därför problem uppstå. Normala uppsägningstider råder i förhållandet mellan arbetsgivare och arbetstagare. För att minska risken att per sonal slutar, strävar bolaget efter att vara en attraktiv arbetsgivare där medarbetarna trivs och har möjligheter att utvecklas. Fastighetsaffärer Ägardirektivet medger att HFAB kan avyttra fastigheter i viss omfattning. Det kan t ex röra sig om försäljning för ombildande av hyresrätter till bostadsrätter. Om försälj ningar genomförs så uppstår kortsiktigt, i normalfallet, betydande realisationsvinster eftersom beståndets marknadsvärde är av sevärt högre än det bokföringsmässiga vär det. Långsiktigt sjunker intjäningsförmågan. Finans Fastighetsvärden Hyror bostäder per procent 6,5 Mkr/år Kommersiella lokaler per procent 0,5 Mkr/år I relation till fastigheternas bedömda mark nadsvärde är låneskulden förhållandevis begränsad. En ränterisk måste dock beaktas. En tröghet för genomslag av ränteföränd ringar, såväl uppåt som nedåt, skapas genom att tidsmässigt binda delar av räntorna. Praktiskt görs detta genom användande av derivatinstrument. Förutsättningarna för fastighetsmarknaden styrs till stor del av makrofaktorer. På det lokala planet utgör bl a satsningarna på bostadssocialt arbete och stadsdelsutveck ling viktiga led i utvecklingen av fastighets värdena. 21 Utsikter för 2015 Överenskommelsen om 2015 års bostads hyror genererar en ökning på 0,8 %. Under 2015 planeras 108 nya lägenheter att färdigställas vilket bidrar till att intäktsmassan ökar. De taxebundna kostnaderna fortsätter att öka på grund av taxehöjningar avseende fjärrvärme och renhållning. En låg inflation gör att övriga driftkostnader förväntas öka måttligt. Underhållet som redan är på en hög nivå förväntas öka för 2015. De senaste årens nyinvesteringar och fastighetsköp gör tillsammans med ändrade redovisnings principer att även avskrivningskostnaderna förväntas öka. Låneskulden kommer att öka vilket påverkar räntekostnaderna. Resultatet exklusive realisationsvinster beräknas bli i nivå med motsvarande resultat 2014. 22 F ö r valtn i ngsbe r ä ttelse U tsikter för år 2 0 1 5 F örslag till vinstdisp o siti o n Förslag till vinstdisposition I nuvarande lagstiftning gällande allmän nyttiga bostadsbolag finns begränsningar för hur mycket utdelning HFAB får lämna till ägaren. Utdelningen får ske på det kapital som kommunen har skjutit till som betal ning för aktier. Räntesatsen ska därvid ut göras av den genomsnittliga statslåne räntan med tillägg av en procentenhet. Givande av koncernbidrag är enligt praxis accepterat vid en konstruktion innebärande att mottagaren behåller den skattekostnad som skulle ha uppstått om givaren själv skattat för vinsten. Resterande del av koncernbidraget ska återföras till koncern bidragsgivaren genom ett aktieägartillskott. Enligt planeringsdirektivet 2015–2017, som kommunfullmäktige fattade beslut om 2014-12-16, ska HFAB lämna utdelning med 20 Mkr per år för finansiering av kommu nens bostadsförsörjningsåtgärder som främjar integration och social sammanhåll ning eller åtgärder som tillgodoser bostads behovet för personer som kommunen har ett särskilt ansvar för. Till årsstämmans förfogande står: Balanserat resultat 986 816 637 kr Årets resultat -29 906 555 kr Summa 956 910 082kr Enligt koncernbalansräkningen uppgår koncernens fria egna kapital till 891 800 kkr. Styrelsen föreslår att vinsten disponeras på följande sätt: – till aktieägare utdelas 26 986 230 kr – i ny räkning balanseras 929 923 852 kr Summa 956 910 082 kr Det kommunala ändamålet och de kommunala befogenheterna Styrelsen intygar att verksamheten under året har bedrivits enligt det kommunala ändamålet och de kommunala befogenheterna. 23 Fem år i sammandrag – koncern Belopp i Mkr 2014 2013* 2012* 2011* 2010* Ur resultaträkningen Fastighetsintäkter 717684 667650 627 Fastighetsförsäljningar 39 114 078 Summa intäkter 756 685 681 650 705 Driftkostnader-313-307-311-290-316 Underhållskostnader-162-178-160-143-140 Fastighetsskatt-18-17-19-19-17 Driftnetto 263 182 191198 232 Avskrivning fastigheter-111-75-71-70-66 Centrala administrationskostnader-7-7-7-6-8 Finansnetto-35-35-41-33-58 Resultat efter finansförvaltning 109 65 72 89 99 Bokslutsdispositioner-131-66-73-108-116 Resultat efter skatt -29 -2 0 3 -1 Ur balansräkningen Anläggningsfastigheter 3 084 2 640 2 530 2 528 2 444 Övriga anläggningstillgångar 226 331 90 153 201 Omsättningstillgångar 2212 9 817 Summa tillgångar 3 332 2 983 2 629 2 689 Eget kapital 1 555 1 453 1 411 1 368 Skulder 1 777 1 530 1 218 1 321 2 662 1 302 1 360 Summa eget kapital och skulder 3 332 2 983 2 629 2 689 2 662 Investeringar i fastigheter 479 296 130 109 156 Fastighetsuppgifter Antal lägenheter, st 9 950 9 835 9 771 9 800 9 735 Antal lokaler, st 348 346 343 333 309 650 410 640 446 636 069 635 381 630 321 Lägenheter m2 60 713 60 987 59 937 59 313 59 032 Lokaler m2 711 123 701 433 696 006 694 694 689 353 Summa m2 lägenheter och lokaler 986959943921899 Varmhyra kr/m2 Driftkostnader kr/m2-440-438-447-417-458 Underhållskostnader kr/m2-228-254-230-206-203 370 259 274285 337 Driftnetto kr/m2 Soliditet, % 46,7 48,7 53,7 50,9 48,9 Justerad soliditet, % 64,3 65,5 65,4 - Avkastning på totalt kapital, % 4,6 3,7 4,4 4,7 6,1 Avkastning på totalt kapital omräknat enligt K3, % 4,6 5,3 - - Direktavkastning, % 9,1 7,0 7,6 8,0 9,7 Genomsnittligt antal anställda, st 114 109 109 109 92 *2010–2013 redovisas enligt då gällande redovisningsregler och är ej justerade utifrån K3. 2014 redovisas enligt K3. 24 F ö rFvaltn ö r valtn i ngsbe i ngsbe r ä ttelse r ä ttelse F em år Biosammandrag stadss o cialt –arbete k o ncern DEFINITIONER Definitioner Varmhyra kr/m2 Totala hyresintäkter dividerat med total yta lägenheter och lokaler Driftkostnader kr/m2 Driftkostnader dividerat med total yta lägenheter och lokaler Underhållskostnader kr/m2 Underhållskostnader dividerat med total yta lägenheter och lokaler Driftnetto kr/m2 Driftnetto dividerat med total yta lägen heter och lokaler Soliditet Eget kapital i relation till balansomslutningen Justerad soliditet Justerat eget kapital (eget kapital plus över värde i fastigheter minus skatt) i relation till justerad balansomslutning (balansomslutning med verkligt värde) Direktavkastning Driftöverskott dividerat med fastigheternas genomsnittliga bokförda värde Genomsnittligt antal anställda Anställdas sammanlagda ordinarie arbetstid dividerat med årsarbetstid 1 992 timmar Avkastning på totalt kapital Rörelseresultat plus finansiella intäkter i rela tion till genomsnittlig balansomslutning 25 Resultaträkning Koncern Moderbolag Belopp i kkr Not 2014 2013 2014 2013 Fastighetsintäkter 2 756 259 684 724 741 960 681 798 Driftkostnader 3-313 004-308 774-309 078-307 294 Underhåll 4-161 924-118 356-160 147-118 218 Fastighetsavgift/skatt-17 983-17 455-17 688-17 331 Driftnetto 263 348 240 139 255 047 238 955 Avskrivningar 5-111 319-85 860-107 538-85 887 Bruttoresultat 152 029 154 279 147 509 153 068 Centrala administrationskostnader 6-7 396-6 986-7 390-6 917 Rörelseresultat 144 633 147 293 140 119 146 151 Ränteintäkter mm 7 1 245 1 936 2 387 2 419 Räntebidrag 00 0 0 Räntekostnader 8-34 356-31 627-34 335-31 637 Övriga finansiella kostnader 9-2 282-5 648-2 272-5 600 Resultat efter finansiella poster 109 240 111 954 105 899 111 333 Bokslutsdispositioner 10-130 790-65 725-129 818-65 399 Resultat före skatt-21 550 46 229-23 919 45 934 Skatt 11-7 267-11 992-5 988-12 002 ÅRETS RESULTAT -28 817 34 237 -29 907 33 932 26 F ö r valtn i ngsbe r ä ttelse R esultaträkning Kommentarer till resultaträkning Koncernens resultat före bokslutsdispositio ner och skatt uppgick till 109,2 Mkr (112,0). Resultatet exklusive reavinst från fastighets försäljning uppgick till 70,1 Mkr (111,5). Bruttohyran för bostäder ökade med 25,3 Mkr. Omkring en tredjedel av ökning en förklaras av årets hyreshöjning på 1,3 %. Drygt en tredjedel hänförs till fastighetsköp och resterande belopp kommer från nypro duktion, hyreshöjningar vid förnyelseprojekt samt ökade tillvalsintäkter. Hyresbortfallet för bostäder uppgick till 1,9 Mkr (2,3) vilket motsvarar 0,3 % (0,4) av bruttohyrorna. Bortfallet beror dels på evakuering i samband med ombyggnation och reparationer samt bortfall vid omflytt ningar och rabatter i samband med förnyelseprojekt. Bruttohyran för lokaler uppgick till 55,2 Mkr (53,8). Hyresbortfallet för lokaler uppgick till 3,1 Mkr (2,3). Att bortfallet ökat beror på att några större kommersiella loka ler stått tomma. Garage- och parkeringsplatsernas bruttohyra uppgick till 14,1 Mkr (11,9). Hyresbortfallet var 1,1 Mkr (0,6). Att bort fallet ökat beror på att flera garage sagts upp under året och en genomgång av ruti ner kring uthyrning av garage har påbörjats. Försäljningen av fastigheter på Gustavsfält och Andersberg har genererat reavinst på 39,1 Mkr (0,5). Driftkostnaderna uppgick till 313,0 Mkr (308,8) vilket i kr/m2 är på samma nivå som föregående år. Reparationerna har ökat med 5,3 Mkr jämfört med föregående år. Det är skadorna som förklarar att reparationerna har ökat. Översvämningen i Getinge har under 2014 kostat nära 6 Mkr. Kostnaderna för fastig hetsskötsel har ökat med 3,0 Mkr. Drygt en tredjedel av ökningen beror på obligatoriska ventilationskontroller, knappt en tredjedel hänförs till yttre skötsel där främst kostna derna för vinterarbeten ökat och resterande ökning beror på tillsyn av tekniska installa tioner. Året har varit mildare än förra året vilket tillsammans med energieffektivise ringar gjort att uppvärmningskostnaderna minskat med drygt 5 Mkr. Samtidigt har soptaxan höjts vilket gjort att minskningen av de taxebundna kostnaderna bara blev 2,5 Mkr. Kostnaderna för fastighetsadminis tration har minskat med 0,9 Mkr. Intäkter HFAB-koncernen 2014 2013 MkrKr/m2* MkrKr/m2* Bostäder, brutto 647 994 621 970 Avgår hyresbortfall-2-3-2-4 Bostäder, netto 645 991 619 966 Lokaler, netto 52 858 52 845 Garage och parkering, netto 13 18 11 16 Summa hyresintäkter 710 998 681 972 Summa förvaltningsintäkter 7 10 3 4 Fastighetsförsäljning 3955 0 0 Summa intäkter 756 1063 684 975 * Kr/m2 är beräknade i relation till bostads- respektive lokalyta. Övriga intäkter och summor beräknas i relation till total bostads- och lokalyta. Driftkostnader HFAB-koncernen 2014 2013 MkrKr/m2* MkrKr/m2* Reparationer-56-79-51-72 Fastighetsskötsel-47-65-44-62 Värme-70-99-75-107 El-17-25-17-25 Vatten och avlopp-15-22-15-22 Sophantering-20-28-18-26 Delsumma taxebundna kostnader-124-174-126-180 Övriga fastighetskostnader-7-10-8-11 Fastighetsadministration-79-112-80-114 Summa -313 -440 -309-440 *Kr/m2 är beräknade i relation till total bostads- och lokalyta. Underhållskostnader Underhållskostnaderna uppgick till 161,9 Mkr (118,4). HFAB arbetar aktivt med hyres gästernas möjlighet att göra individuella val i sitt boende. Av de totala underhållskostna derna uppgick det hyresgäststyrda under hållet till 36,6 Mkr vilket är en ökning med 9,0 Mkr jämfört med föregående år. Gräns dragningen mellan underhåll och investe ring har förändrats med nya redovisnings regler och 2013 års siffror har räknats om enligt det nya regelverket. Nära 60 Mkr av 2013 års underhåll har omklassificerats till investeringar. Avskrivningar Av-, nedskrivningar och utrangeringar uppgick till 111,3 Mkr (85,9). Avskrivningar enligt plan stod för 90,3 Mkr, utrangeringar stod för 9,7 Mkr, avskrivningar i koncern fastigheter stod för 3,3 Mkr och nedskriv ningar stod för 8,0 Mkr. Nedskrivning har gjorts på fastigheten Lyngåkra 4:133 som är ett nyproducerat plusenergihus. Finansnetto De finansiella intäkterna uppgick till 1,2 Mkr (1,9) Mkr. De räntebärande skulderna har ökat med 200 Mkr vilket påverkat ränte kostnaderna som uppgick till 34,4 Mkr (31,6). Övriga finansiella kostnader uppgick till 2,3 Mkr (5,6). Att de övriga finansiella kostnaderna minskat beror på att borgens avgifterna varit lägre. 27 Balansräkning 31 december 2014 Koncern Moderbolag Belopp i kkr Not 2014 2013 2014 2013 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Fastigheter 12 3 084 011 2 686 428 2 883 175 2 636 366 Inventarier 13 2 909 2 622 2 869 2 569 Pågående nyanläggningar 14 119 194 166 381 119 194 166 381 Summa materiella anläggningstillgångar 3 206 114 2 855 431 3 005 238 2 805 316 Finansiella anläggningstillgångar Andelar 15 12 879 12 466 182 567 55 206 Långfristiga fordringar 16 90 883 149 555 129 837 164 697 Summa finansiella tillgångar 103 762 162 021 312 404 219 903 Summa anläggningstillgångar 3 309 876 3 017 452 3 317 642 3 025 219 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 17 16 847 9 833 17 329 10 256 Kassa och bank 4 970 2 030 4 798 1 972 Summa omsättningstillgångar 21 817 11 863 22 127 12 228 SUMMA TILLGÅNGAR 3 331 693 3 029 315 3 339 769 3 037 447 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 273 000 273 000 273 000 273 000 Övrigt bundet kapital 389 535 389 545 327 007 327 007 662 535 662 545 600 007 600 007 Fritt eget kapital Balanserat resultat 920 617 792 620 986 817 859 158 Årets resultat-28 817 34 237-29 907 33 932 891 800 826 857 956 910 893 090 Summa eget kapital 18 1 554 335 1 489 402 1 556 917 1 493 097 Skulder Räntebärande skulder 19 1 560 000 1 360 000 1 566 671 1 362 683 Ej räntebärande skulder 20 217 358 179 913 216 181 181 667 Summa skulder 1 777 358 1 539 913 1 782 852 1 544 350 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 331 693 3 029 315 3 339 769 3 037 447 Ansvarsförbindelser: Garantiåtagande mot Fastigo (arbetsgivarorganisation) 853 831 853 831 28 F ö r valtn i ngsbe r ä ttelse B alansräkning Kommentarer till balansräkning Tillgångar Skulder De materiella anläggningstillgångarna upp gick vid bokslutstillfället till 3 206,1 Mkr (2 885,4). Ökningen beror på investeringar i nyproduktion, förnyelse samt fastighetsköp. De finansiella tillgångarna uppgick till 103,8 (162,0) och består främst av koncernkonto i Halmstads kommun som minskat med nära 60 Mkr. Omsättningstillgångarna uppgick till 21,8 Mkr (11,9). Ökningen beror främst på att förutbetalda leverantörsfakturor ökat. De räntebärande skulderna har ökat till 1 560,0 Mkr (1 360,0). Anledningen till att skulderna ökat beror dels på en omfattande nyproduktion och dels på fastighetsköp. De ej räntebärande skulderna uppgick till 217,4 Mkr (179,9). Eget Kapital Det bundna egna kapitalet uppgick till 662,5 Mkr (662,5). Det fria kapitalet upp gick till 891,8 Mkr (826,9). Koncernbidrag lämnas till ägaren med 130,5 Mkr (65,7). Därefter tillskjuter ägaren 78 %, det vill säga 101,8 Mkr (51,3) av det lämnade kon cernbidraget som aktieägartillskott. Givan det av koncernbidrag medför att den be skattningsbara inkomsten reduceras till noll. Avkastning på totalt kapital Avkastning på totalt kapital uppgick till 4,6 % (5,3). Avkastning på totalt kapital enligt ägardirektivet anges som ett medelvärde av rörelseresultat + finansiella intäkter i de senaste tre årsboksluten dividerat med ett medelvärde av balansomslutningen i de senaste tre årsboksluten. Ägardirektivet uttrycker att HFAB under varje given treårs period ska sträva efter en genomsnittlig av kastning på totalt kapital motsvarande lägst 4,0 %. 2014 är andra året i den givna tre årsperioden och avkastning på totalt kapital enligt ägardirektivet uppgick till 4,6 % (4,7). 29 Kassaflödesanalys Koncern Moderbolag Belopp i kkr 2014 2013 2014 2013 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 109 240 111 954 105 899 111 333 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 111 939 76 538 108 091 76 551 Realisationsresultat avyttrade inventarier 0-62 25-62 Realisationsresultat avyttrad fastighet-39 141-660-39 141-660 Resultateffekt vid omräkning enligt K3 0-36 439 0-36 439 Upplupna ränteintäkter/räntekostnader 903-700 903-700 Summa justeringar som inte ingår i kassaflödet 73 701 38 677 69 878 38 690 Betald skatt -3 274-10 488-1 748-10 522 Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 179 667 140 143 174 029 139 501 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) minskning (+) Kortfristiga fordringar-5 678-2 377-5 984-2 635 Ökning (+) minskning (-) Kortfristiga skulder 37 202-3 872 34 271-4 212 Förändring av rörelsekapital 31 524 -6 249 28 287 -6 847 Kassaflöde före investeringar 211 191 133 894 202 316 132 654 Investeringsverksamheten Investering i anläggningstillgångar fastigheter-478 541-295 661-323 990-295 021 Investering i anläggningstillgångar inventarier-1 541-560-1 541-560 Investering i aktier i intressebolag Kv Kemisten AB 0-706 0-744 Investeringar i aktier nya dotterbolag från Anna-bostäder 0 0-126 938-303 Investering aktier i dotterbolag HF Tyghusgatan AB 0 0 0-82 Försäljning av anläggningstillgångar 55 908 1 232 55 908 1 232 Erhållna bidrag 302 2 106 302 2 106 Ökning (-) minskning (+) Långfristiga fordringar 52 684-134 760 28 872-134 760 Kassaflöde från investeringsverksamheten -371 188 -428 349 -367 387 -428 132 Finansieringsverksamheten Nyupplåning 200 000 450 000 200 000 450 000 Amortering av räntebärande skulder 0-135 000 0-135 000 Lämnat koncernbidrag-130 790-65 725-130 790-66 147 Erhållit koncernbidrag 0 0 972 748 Erhållet aktieägartillskott 101 753 51 265 101 753 51 265 Ökning (+) minskning (-) Övriga långfristiga skulder 0 0 3 988 697 Utbetald utdelning-8 026-6 720-8 026-6 720 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 162 937 293 820 Årets kassaflöde 2 940-635 Likvida medel vid årets början 2 030 2 665 Likvida medel vid årets slut 30 4 970 2 030 167 897 294 843 2 826-635 1 972 2 607 4 798 1 972 F ö r valtn i ngsbe r ä ttelse K assaflödesanaly s N o ter Noter Not 1 Redovisningsprinciper schablon. Vid beräkningen har marknadens Årsredovisningen har upprättats i enlighet Byggnaderna består av flera komponenter schablonmässiga direktavkastningskrav en med årsredovisningslagen och för första vars nyttjadeperiod varierar. ligt Forum Fastighetsekonomi AB (Forum) gången också enligt Bokföringsnämndens Följande huvudgrupper av komponenanvänts. Utifrån externa värderingar som allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning ter har identifierats och ligger till gjorts av Forum de senaste åren har några och koncernredovisning (K3). grund för avskrivningen på byggnader: objekt beräknats med ett direktavkastnings Moderföretaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen. Nyttjadeperiod krav som är mer rättvisande för det specifika Tillgångar, avsättningar och skulder har Stomme och grund 100 år objektet. värderats till anskaffningsvärden om inget Stomkompletteringar, innerväggar mm 50 år annat anges nedan. Yttertak 40 år Finansiella tillgångar och skulder Fasad 50 år Finansiella tillgångar och skulder redovisas i Materiella anläggningstillgångar Fönster 50 år enlighet med kapitel 11 (Finansiella instru Materiella anläggningstillgångar redovisas Värme, sanitet (VS) inkl badrum 50 år ment värderade utifrån anskaffningsvärdet) till anskaffningsvärde minskat med ackumu Köksinredning 30 år i BFNAR 2012:1. lerade avskrivningar och nedskrivningar. El 40 år I anskaffningsvärdet ingår förutom inköps Ventilation 25 år Redovisning i och borttagande priset även utgifter som är direkt hänförliga Transport/hiss 25 år från balansräkningen till förvärvet. Styr och övervakning 15 år En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas Tillval/anpassningar 10 år upp i balansräkningen när företaget blir part Tillkommnade utgifter Markanläggning 20 år i instrumentets avtalsmässiga villkor. Tillkommnade utgifter som uppfyller till En finansiell tillgång tas bort från balans gångskriteriet räknas in i tillgångens redo räkningen när den avtalsenliga rätten till För inventarier sker avskrivning visade värde. Utgifter för löpande underhåll kassaflödet från tillgången har upphört eller enligt följande: och reparationer redovisas som kostnad reglerats. Detsamma gäller när de risker och Inventarier 5 år när de uppkommer. fördelar som är förknippade med innehavet För de materiellla anläggningstillgång i allt väsentligt överförts till annan part och Nedskrivning - materiella och arna fastigheter har skillnaden i förbruk företaget inte längre har kontroll över den andelar i koncernföretag ningen av betydande komponent bedömts finansiella tillgången. En finansiell skuld tas Vid varje balansdag bedöms om det finns vara väsentlig. Dessa tillgångar har därför bort från balansräkningen när den avtalade någon indikation på att en tillgångs värde delats upp i komponenter vilka skrivs av förpliktelsen fullgjorts eller uppphört. är lägre än dess redovisade värde. Om en separat. sådan indikation finns, beräknas tillgångens Värdering av finansiella tillgångar återvinningsvärde, verkliga värde. Verkligt Avskrivningar Finansiella tillgångar värderas vid första värde har fastställts med hjälp av den modell Avskrivningar sker linjärt över tillgångarnas redovisningstillfället till anskaffningsvärde, som finns i applikationen Datscha. Det för beräknade nyttjandeperiod eftersom det väntade kassaflödet under kommande tio år inklusive eventuella transaktionsutgifter återspeglar den förväntade förbrukningen som är hänförliga till förvärvet. samt det beräknade restvärdet år elva nu av tillgångens framtida ekonomiska för Finansiella omsättningstillgångar värde värdesberäknas och ger en bedömning av delar. Avskrivningen redovisas som kostnad ras vid första redovisningstillfället till det fastighetens värde. I kassaflödet ingår hyror i resultaträkningen. minskade med hyresbortfall, fastighetslägsta värdet av anskaffningsvärdet och Byggnader består av ett antal kompo nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. skatt, drift och underhåll. Beloppen räknas nenter med olika nyttjadeperioder. Huvud Kundfordringar och övriga fordringar upp med ett inflationsantagande under kal indelningen är byggnder och mark. Ingen som utgör omsättningstillgångar värderas kylperioden. De faktiska hyresnivåerna har avskrivning sker på komponenten mark vars individuellt till det belopp som beräknas lagts in i modellen. Drift- och underhålls nyttjadeperiod bedöms som obegränsad. inflyta. kostnader har beräknats enligt marknadens 31 Noter forts NOT 1. Redovisningsprinciper fortsättning Finansiella anläggningstillgångar värderas tagits upp till en fast marknadsränta när några framtida ekonomiska fördelar, redo efter första redovisningstillfället till an säkringsförbehållet inleddes. visas endast som en skuld och en kostnad skaffningsvärde med avdrag för eventuella när företaget har en legal eller informell nedskrivningar och med tillägg för eventu Ersättning till anställda förpliktelse att antingen avsluta en an ella uppskrivningar. Ersättning till anställda efter ställds eller en grupp av anställdas anställ avslutad anställning ning före den normala tidpunkten för Värdering av finansiella skulder anställnningens upphörande eller, lämna Finansiella skulder värderas till upplupet Klassificering ersättningar vid uppsägning genom eranskaffningsvärde. Utgifter som är direkt Planer för ersättning efter avslutad anställ bjudande för att uppmunta frivillig avgång. hänförliga till upptagande av lån korrige ning klassificeras som antingen avgiftsbe Ersättningar vid uppsägningar redovisas rar lånets anskaffningsvärde och periodi stämda eller förmånsbestämda. Vid av endast när företaget har en detaljerad plan seras enligt effektivräntemetoden. giftsbestämda planer betalas fastställda för uppsägningen och inte har någon Kortfristiga skulder värderas till anskaff avgifter till ett annat företag, försäkrings realistisk möjlighet att annullera planen. ningsvärde. företag, och har inte längre någon förplik Derivatinstrument med negativt värde telse till den anställde när avgiften är be Skatt och för vilka säkringsredovisning inte til� tald. Storleken på den anställdes ersätt Skatt på årets resultat i resultaträkningen lämpats redovisas som finansiella skulder ningar efter avslutadanställning är består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. och värderas till det belopp som för före beroende av de avgifter som har betalats Aktuell skatt är inkomstskatt för innevaran taget är mest förmånligt om förpliktelsen och den kapitalavkastning som avgifterna de räkenskapsår som avser årets skatteplik reglerats eller överlåtitis på balansdagen. ger. Vid förmånsbestämda planer har före tiga resultat och den del av tidigare taget en förpliktelse att lämna de överens räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte Säkringsredovisning komna ersättningarna till nuvarande och redovisats. Uppskjuten skatt är inkomst Säkringsredovisning tillämpas endast då tidigare anställda. Företaget bär i allt skatt för skattepliktigt resultat avseende det finns en ekonomisk relation mellan väsentligt dels risken att ersättningarna framtida räkenskapsår till följd av tidigare säkringsinstrumentet och den säkrade kommer att bli högre än förväntat transaktioner eller händelser. posten som överensstämmer med företa (aktuariellrisk), dels risken att avkastning Uppskjuten skatteskuld redovisas för gets mål för riskhantering. Dessutom krävs en på tillgångarna avviker från förvänt att skattepliktiga temporära skillnader, att säkringsförhållandet förväntas vara ningarna (investeringsrisk). Investerings dock inte för temporära skillnader mycket effektivt under den period vilken risk föreligger även om tillgångarna är som härrör från första redovisningen av säkringen identifierats samt att säkrings- överförda till ett annat företag goodwill. Uppskjuten skattefordran redo förhållandet och företagets mål för risk visas för avdragsgilla temporära skillnader hantering och riskhanteringsstrategi Avgiftsbestämda planer och för möjligheten att i framtiden använ avseende säkringen är dokumenterade Avgifterna för avgiftsbestämda planer da skattemässigt underskottsavdrag. Vär senast när säkringen ingås. redovisas som kostnad. Obetalda avgifter deringen baseras på hur det redovisade redovisas som skuld. värdet för motsvarande tillgång eller skuld (I) Säkring av ränterisk förväntas återvinnas respektive regleras. Ränteswappar som effektivt säkrar kassaFörmånsbestämda planer Beloppen baseras på de skattesatser och flödesrisken i räntebetalningar på skulder Planer för vilka pensionspremier betalas skatteregler som är beslutade före balans värderas till nettot av upplupen fordran på redovisas som avgiftsbestämda vilket dagen och har inte nuvärdeberäknats. rörlig ränta och upplupen skuld avseende innebär att avgifterna kostnadsförs i Uppskjutna skatteskulder som uppstått fast ränta och skillnaden redovisas som resultaträkningen. vid rena substansförvärv nuvärdeberäknas räntekostnad respektive ränteintäkt. om värdet på den uppskjutna skatteskul Säkringen är effektiv om den ekonomiska Ersättning vid uppsägning den är en väsentlig del av affärsuppgörel innebörden av säkringen och skulden är Ersättningar vid uppsägningar, i den om sen och det finns dokumenterade samband densamma som om skulden i stället hade fattning ersättningen inte ger företaget mellan köpeskillingen och köparens värde 32 F ö r valtn i ngsbe r ä ttelse NOTER NOT 1. Redovisningsprinciper fortsättning ring av den uppskjutna skatteskulden. Ett rent substansförvärv är ett förvärv av an delar i företag där huvudsakliga identifier bara tillgångar är byggnader och mark samt där köpeskillingen så gott som ute slutande avser tillgången med avdrag för fastighetslån och uppskjuten skatt. Uppskjutna skattefordringar har värde rats till högst det belopp som kommer att återvinnas baserat på innevarande och framtida skattepliktiga resultat. Värde ringen omprövas varje balansdag. Anskaffningsvärdet för dotterföretaget sion, årsredovisning och bolagsstämma beräknas till summan av verkligt värde vid mm. Fastighetsanknuten administration förvärvstidpunkten för erlagda tillgångar innefattar kostnader för förvaltning, med tillägg av uppkomna och övertagna löpande ekonomisk administration, ITskulder samt utgifter som är direkt hänför system, marknadsföring och personalad liga till rörelseförvärvet samt eventuell til� ministration. Här ingår även kostnader för läggsköpeskilling. I förvärvsanalysen fast uthyrning, hyreskrav och hyresgästkontak ställs det verkliga värdet, med undantag, ter mm. tillfalla företaget samt när inkom ster kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. vid förvärvstidpunkten av förvärvade identifierbara tillgångar och övertagna Ränta och utdelning skulder samt minoritetsintresse. Minori tetsintresse värderas till verkligt värde vid Ränta redovisas som intäkt enligt effektiv förvärvstidpunkten. Från och med för räntemetoden. Utdelning redovisas när behörigt organ värvstidpunkten inkluderas i koncernredo visningen det förvärvade företagets intäk har fattat beslut om att utdelning ska ter och kostnader, identifierbara tillgångar lämnas. och skulder liksom eventuell uppkommen goodwill eller negativ goodwill. Offentliga bidrag Ansvarsförbindelse En ansvarsförbindelse redovisas inom lin jen när det finns: En möjlig förpliktelse som härrör till följd av inträffade händelser och vars förekomst endast kommer att bekräftas av en eller flera osäka framtida Redovisning av bidrag relaterade till händelser, som inte helt ligger inom före Intresseföretag anläggningstillgång tagets kontroll, inträffar eller uteblir, eller Aktieinnehav i intresseföretag, i vilka kon En befintlig förpliktelse till följd av in cernen har lägst 25 % och högst 50 % av Offentliga bidrag relaterade till tillgångar träffade händelser, men som inte redovi rösterna eller på annat sätt har ett bety redovisas i balansräkningen genom att sas som skuld eller avsättning eftersom dande inflytande över den driftsmässiga bidraget reducerar tillgångens redovisade det inte är sannolikt att ett utflöde av eller finansiella styrningen, redovisas enligt värde. resurser kommer att krävas för att reglera kapitalandelsmetoden. Kapitalandels förpliktelsen eller förpliktelsens storlek metoden innbär att det i koncernen redo Koncernredovisning inte kan beräknas med tillräcklig tillför visade värdet på aktier i intresseföretag Dotterföretag litlighet. Dotterföretag är företag i vilka moderföre motsvaras av koncernens andel i intresse företagets egna kapital, eventuella rest taget direkt eller indirekt innehar mer än Intäkter värden på koncernmässiga under- eller 50 % av röstetalet eller på annat sätt har Det inflöde av ekonomiska fördelar som övervärden, inklusive goodwill och negativ bestämmandeinflytande. Bestämmandeföretaget erhållit eller kommer att erhålla goodwill reducerat med eventuella inflytande innebär en rätt att utforma ett för egen räkning redovisas som intäkt. internvinster. I koncernens resultaträkning företags finansiella och operativa strate Intäkter värderas till verkligt värde av det gier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. redovisas som ”Andel i intresseföretagets som erhållits eller kommer att erhållas, resultat” koncernens andel i intresseföre Redovisning av rörelseförvärv bygger på med avdrag för rabatter. Hyresintäkter tagets resultat efter skatt efter eventuella enhetssynen. Det innebär att förvärvsana redovisas i den period uthyrningen avser. avskrivningar på eller upplösningar av för lysen upprättas per den tidpunkt förvärva Intäkterna redovisas netto efter moms värvade över- respektive undervärden, in ren får det bestämmandeinflytandet. Från och rabatter. klusive avskrivning på goodwill/upplös och med denna tidpunkt ses förvärvaren ning av negativ goodwill. Erhållna utdel och den förvärvade enheten som en redo Fastighets- och central administration visningsenhet. Tillämpningen av enhets ningar från intresseföretag minskar Till central administration räknas kostna redovisat värde. Vinstandelar upparbetade synen innbär vidare att alla tillgångar (inkl der för VD, styrelse och administrativ chef. goodwill) och skulder samt intäkter och efter förvärvet av intresseföretag som Därutöver ingår även kostnader för revi ännu inte realiserats genom utdelning, kostnader medräknas i sin helhet även för eventuellt delägda dotterbolag. avsätts till kapitalandelsfond. 33 Noter forts NOT 1 Redovisningsprinciper fortsättning Elimineringar av transaktioner mellan koncernföretag, intresseföretag och gemensamt styrda företag Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter och kostnader och orealiserade vinster och förluster som uppkommer vid transaktioner mellan koncernföretag elimineras i sin helhet. Redovisningsprinciper i moderföretaget Redovisningsprinciperna i moderföretaget överensstämmer med de ovan angivna redovisningsprinciperna i koncernredovis ningen om inte annat anges nedan. Not 2 Anticiperad utdelning Ett moderföretag som innehar mer än hälften av rösterna för samtliga andelar i ett dotterföretag får redovisa utdelning när ägarens rätt att få utdelning bedöms som säker och kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Koncernbidrag och aktieägartillskott Koncernbidrag som erhållits/lämnats re dovisas som bokslutsdisposition i resultat räkningen. Det erhållna/ lämnade koncernbidraget har påverkat företagets aktuella skatt. Aktieägartillskott som erhållits utan att emitterade aktier eller andra egetkapitalinstrument lämnats i utbyte redovi sas direkt i eget kapital. Fastighets- och central administration Till central administration räknas kostnader för VD, styrelse och administrativ chef. Därutöver ingår även kostnader för revision, årsredovisning och bolagsstämma mm. Fastighetsanknuten administration inne fattar kostnader för förvaltning, löpande ekonomisk administration, IT-system, mark nadsföring och personaladministration. Här ingår även kostnader för uthyrning, hyres krav och hyresgästkontakter mm. Fastighetsintäkter Koncern 2014 2013 Moderbolag 2014 2013 Hyresintäkter 715 932 686 630 701 325 683 276 Avgår hyresbortfall-4 685-3 528-4 323-3 100 Övriga hyresreduktioner-1 412-1 633-1 412-1 633 Resultat vid försäljning fastighet 39 141 490 39 141 490 Övriga ersättningar och bidrag 7 283 2 765 7 229 2 765 Not 3 756 259 684 724 741 960 681 798 Driftkostnader Koncern 2014 2013 Moderbolag 2014 2013 Reparationer-56 043-50 772-55 515-50 348 Fastighetsskötsel-46 511-43 559-46 290-43 541 Taxebundna kostnader-123 733-126 224-121 804-125 729 Övriga fastighetskostnader-7 279-6 641-6 843-6 316 Utrangering omräkning 0-1 287 0-1 287 Fastighetsadministration-79 438-80 291-78 626-80 073 34 -313 004 -308 774 -309 078 -307 294 F ö r valtn i ngsbe r ä ttelse NOTER Not 4 Underhåll Koncern 2014 2013 Moderbolag 2014 2013 Ej planerat underhåll Hyresgäststyrt tillval avseende renovering och standardförbättring-36 580-27 578-36 580-27 578 Övrigt ej planerat underhåll-16 069-22 651-15 416-22 513 Planerat underhåll Utrangering omräkning 0 59 321 0 59 321 Underhållskostnader enligt plan-109 275-127 448-108 151-127 448 -161 924 -118 356 -160 147 -118 218 Bolagets system för hyresgäststyrd renovering (den så kallade Bonusfonden) innebär att hyresgästerna har arbetat upp en möjlighet att avropa insatser motsvarande 118 Mkr. Bonusfonden upparbetas, förutom vid inflyttning, genom månatliga hyresavsättningar. Not 5 Avskrivningar Koncern 2014 2013 Moderbolag 2014 2013 Avskrivning fastigheter-91 744-69 444-87 963-69 502 Avskrivning markanläggningar-1 882-962-1 882-931 Avskrivning standardförbättringar 0-4 138 0-4 138 Nedskrivning fastigheter-8 000 0-8 000 0 Avskrivningar omräknade 0-11 316 0-11 316 Utrangering byggnad, komponenter-9 693 0-9 693 0 Not 6 -111 319 -85 860 -107 538 -85 887 Centrala administrationskostnader Koncern 2014 2013 Moderbolag 2014 2013 Administrationskostnader-7 081-6 771-7 075-6 702 Kostnad för revisionsarvode till KPMG AB-92-40-92-40 Därav mervärdesskatt-23-8-23-8 Övriga arvoden till KPMG AB-131-86-131-86 Lekmannarevisorer-92-89-92-89 Not 7 -7 396 -6 986 -7 390 -6 917 Ränteintäkter m m Koncern 2014 2013 Moderbolag 2014 2013 Koncernföretag Övriga 0 1 245 0 1 936 1 145 1 242 489 1 930 1 245 1 936 2 387 2 419 35 Noter forts Not 8 Räntekostnader Koncern 2014 2013 Moderbolag 2014 2013 Räntekostnader -34 356-31 627-34 335-31 627 Räntekostnader koncernföretag 0 0 0-10 Not 9 -34 356 -31 627 -34 335 -31 637 Övriga finansiella kostnader Koncern 2014 2013 Moderbolag 2014 2013 Resultat intressebolag 49,6%-10-48 0 0 Borgensavgift Halmstads kommun-2 022-5 225-2 022-5 225 Checkräkningskreditavgift Halmstads kommun-250-250-250-250 Övriga finansiella kostnader 0-125 0-125 Not 10 -2 282 -5 648 -2 272 -5 600 Bokslutsdispositioner Koncern 2014 2013 Moderbolag 2014 2013 Erhållit koncernbidrag 0 0 972 748 Lämnat koncernbidrag-130 790-65 725-130 790-66 147 Not 11 -130 790 -65 725 -129 818 -65 399 Skatt på årets resultat Koncern 2014 2013 Moderbolag 2014 2013 Aktuell skattekostnad -1 279 0 0 0 Justering föregående års skatt 0-14 0-14 Andel intressebolaget skatt 0 10 0 0 Uppskjuten skatt omräkning 0-10 278 0-10 278 Uppskjuten skatt-5 988-1 710-5 988-1 710 36 -7 267 -11 992 -5 988 -12 002 F ö r valtn i ngsbe r ä ttelse NOTER Not 12 Fastigheter Koncern 2014 2013 Moderbolag 2014 2013 Byggnader Ingående anskaffningsvärde 3 919 987 3 701 972 3 894 100 3 676 725 Årets investeringar 169 077 81 475 21 630 80 835 Överfört från pågående byggproduktion 309 836 139 322 309 836 139 322 Årets utrangeringar omräknade -11 967-2 782-11 967-2 782 Årets försäljningar-24 766 0-24 766 0 Utgående anskaffningsvärden 4 362 167 3 919 987 4 188 833 3 894 100 Ingående avskrivningar enligt plan-1 591 028-1 493 724-1 598 233-1 512 425 Årets avskrivningar-88 401-85 136-87 963-73 640 Årets koncernmässiga avskrivning-3 343 0 0 0 Årets nedskrivning-8 000 0-8 000 0 Årets utrangeringar omräknade 2 274 1 492 2 273 1 492 Årets utrangeringar avskrivningar 0-11 554 0-11 554 Justering bidrag sålda fastigheter 13 0 13 0 Årets erhållna bidrag-302-2 106-302-2 106 Justering för avskrivning på sålda fastigheter 11 736 0 11 736 0 Utgående avskrivningar enligt plan -1 677 051 -1 591 028 -1 680 476 -1 598 233 Restvärde enligt plan 2 685 116 2 328 959 2 508 357 2 295 867 Markanläggningar Ingående anskaffningsvärde 19 406 9 200 18 789 8 583 Årets investeringar omräknad 451 158 0 158 Överfört från pågående byggproduktion 37 191 10 048 37 191 10 048 Årets försäljningar-36 0-36 0 Utgående anskaffningsvärden 57 012 19 406 55 944 18 789 Ingående avskrivningar enligt plan-2 347-1 463-1 979-1 126 Årets avskrivningar-1 882-963-1 882-932 Justering för avskrivning på sålda fastigheter 9 79 9 79 Utgående avskrivningar enligt plan-4 220-2 347-3 852-1 979 Restvärde enligt plan 52 792 17 059 52 092 16 810 Tomtmark Ingående anskaffningsvärde 340 410 325 238 323 686 308 517 Årets investeringar 9 173 12 895 2 520 12 895 Överfört från pågående byggproduktion 0 2 669 0 2 669 Årets försäljningar-3 480-392-3 480-392 Utgående tomtvärde 346 103 340 410 322 726 323 689 Utgående bokfört värde fastigheter 3 084 011 2 686 428 2 883 175 2 636 366 Taxeringsvärden Byggnader 3 963 271 3 813 037 3 884 795 3 796 399 Mark 1 555 574 1 518 414 1 527 927 1 511 468 5 518 845 5 331 451 5 412 722 5 307 867 37 Noter forts NOT 12 fortsättning Upplysning om verkligt värde på förvaltningsfastigheter Koncern 2014 Moderbolag 2013 2014 2013 Ackumulerade verkligt värde Vid årets början 6 656 676 6 245 887 6 607 777 6 207 687 Vid årets slut 7 358 584 6 656 676 7 148 452 6 607 777 Verkligt värde har fastställts med hjälp av den modell som finns i applikationen Datscha. Det förväntade kassaflödet under kommande tio år samt det beräknade restvärdet år elva nuvärdesberäknas och ger en bedömning av fastighetens värde. I kassaflödet ingår hyror minskade med hyresbortfall, fast ightesskatt, drift och underhåll. Beloppen räknas upp med ett inflationsantagande under kalkylperioden. De faktiska hyresnivåerna har lagts in i model len. Drift och underhållskostnader har beräknats enligt marknadens schablon. Vid beräkningen har marknadens schablonmässiga direktavkastingskrav enligt Forum Fastighetsekonomi AB (Forum) använts. Utifrån externa värderingarsom gjorts av Forum de senaste åren har några objekt beräknats med ett direktavkastningskrav som är mer rättvisande för det specifika objektet. Sammanställning fastighetsbestånd per 2014-12-31 Koncern AntalYta Andel Hyres-Intäkts- Ekonomisk objekt m2 %intäkter reduktioner uthyrnings Mkr Mkr grad % Bostäder Kommersiella lokaler Övriga lokaler Garage Övriga Totala objekt 9 950 177 171 3 051 313 650 410 50 740 9 973 47 366 - 87,2 6,8 1,3 6,3 - 646,6 52,0 3,3 14,1 - 1,9 2,6 0,5 1,1 - 99,7 95,0 84,8 92,2 - 13 662 758 490 101,7 716,0 6,1 99,1 Hyreskontraktens löptider per 2014-12-31 Antal objektYta m2 Kommersiella lokaler 2015 64 14 201 2016 61 18 822 2017 25 3 655 >2018 15 11 332 Summa kommersiella lokaler Summa bostäder Not 13 2015 165 48 010 9 937 649 639 Inventarier Koncern 2014 2013 Moderbolag 2014 2013 Ingående anskaffningsvärde 20 517 20 358 20 449 20 290 Årets investeringar 1 541 560 1 541 560 Årets försäljningar-425-401-425-401 Utgående anskaffningsvärde 21 633 20 517 20 358 20 449 Ingående avskrivningar enligt plan-17 895-16 184-17 880-16 183 Årets avskrivningar enligt plan-999-1 994-986-1 980 Justering för avskrivningar på försålda inventarier och verktyg 170 283 170 283 Utgående avskrivningar enligt plan -18 724 -17 895 -18 696 -17 880 Utgående bokfört värde inventarier 2 909 2 622 2 869 2 569 38 F ö r valtn i ngsbe r ä ttelse NOTER Not 14 Pågående byggproduktion Koncern 2014 2013 Moderbolag 2014 2013 Ingående upparbetat 166 381 57 805 166 381 57 805 Under året upparbetat 299 840 260 615 314 325 260 615 Under året färdigställt-347 027-152 039-361 512-152 039 Utgående upparbetat Not 15 119 194 166 381 119 194 166 381 Andelar Koncern 2014 2013 Moderbolag 2014 2013 Andelar i koncernföretag Ingående anskaffningsvärde 0 0 42 538 42 153 Årets investeringar 0 0 126 938 385 Utgående anskaffningsvärde 0 0 169 476 42 538 I koncernföretagOrganisations- Säte EgetÅrets Kapital- Antal Bokfört Bokfört Moderbolag nummer kapital resultat andel andelar värde 2013 värde 2014 Projekt Söder i Halmstad AB 556229-1681 Halmstad 11 685 0 100 1 500 11 574 11 574 Nissamedia AB 556446-4245 Halmstad 2 400 0 100 200 2 000 2 000 HF Bergsgatan AB 556928-0554 Halmstad 1 040 985 100 500 32 977 101 HF Badhusgatan AB 556928-0562 Halmstad 1 272 1 217 100 500 40 747 101 HF Norra vägen AB 556928-0570 Halmstad 2 395 2 332 100 500 53 517 101 HF Kaptensgatan AB 556869-0985 Halmstad 317 0 100 1 000 20 213 20 213 HF Tyghusgatan AB 556906-4438 Halmstad 99 0 100 500 8 348 8 348 Gamletull Komplementär AB 556531-8382 Halmstad 830 0 100 1 000 100 100 KB Gamletull 916821-5326 Halmstad 504 0 99 80 0 0 20 542 4 534 169 476 42 538 Rörelseförvärv under räkenskapsåret Företag HF Bergsgatan AB 556928-0554 HF Badhusgatan AB 556928-0562 HF Norra vägen AB 556928-0570 Halmstad Halmstad Halmstad Koncern 2014 2013 Tidpunkt 2014-01-03 2014-01-03 2014-01-03 Förvärv av fastighet Halmstad Poppeln 14 Halmstad Linden 8 Halmstad Linden 2 Moderbolag 2014 2013 Andelar i intresseföretag Aktier i Kv Kemisten AB 248 st, nom 100 kr Kapitalandel 49,6% 12 326 12 336 12 538 12 538 12 326 12 336 12 538 12 538 Övriga andelar SABO Byggförsäkrings AB 513 90 513 90 Övriga andelar 40 40 40 40 Summa andelar 553 12 879 130 12 466 553 182 567 130 55 206 39 Noter forts Not 16 Långfristiga fordringar Koncernföretag Halmstads kommuns koncernkonto Uppskjuten skattefordran Fordringar intresseföretag Övriga fordringar 0 75 616 6 380 7 500 1 387 0 135 476 12 368 0 1 711 43 587 75 616 1 748 7 500 1 386 19 774 135 476 7 736 0 1 711 90 883 149 555 129 837 164 697 Uppskjuten skatt 2014-12-31 Koncern Uppskjuten Uppskjuten skattefordran skatteskuld Uppskjuten skatt avseende omräkning 2013 års resultat 10 278 Temporära skillnader fastigheter 1 748 Uppskjuten skattefordran/skuld(netto) 8 530 2014-12-31 Moderföretag Uppskjuten Uppskjuten skattefordran skatteskuld Uppskjuten skatt avseende omräkning 2013 års resultat 10 278 Temporära skillnader fastigheter 1 748 Uppskjuten skattefordran/skuld(netto) Not 17 Kortfristiga fordringar Koncernföretag Kundfordringar Skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader Upplupna övriga intäkter N o ter 40 8 530 Koncern 2014 2013 Moderbolag 2014 2013 0 0633 325 2 734 3 484 2 721 3 475 4 370 2 375 4 264 2 516 33 34 1 0 9 710 3 281 9 710 3 281 0 659 0 659 16 847 9 833 17 329 10 256 F ö r valtn i ngsbe r ä ttelse NOTER Not 18 Eget kapital Koncern Aktiekapital Övrigt bundet kapital Fritt kapitalÅrets resultat Förändring i redovisat resultat omräkning 2013 36 439 Ingående balans 2014-01-01 273 000 389 545 792 620-2 202 Omräknad ingående balans 2014-01-01 273 000 389 545 792 620 34 237 Överföring från årets resultat 34 237-34 237 Lämnad utdelning-8 026 Omräkning 23 Förskjutning mellan bundet och fritt kapital-10 10 Anteciperat aktieägartillskott 101 753 Årets resultat-28 817 Utgående balans 2014-12-31 273 000 389 535 920 617 -28 817 Moderbolaget Aktiekapital Övrigt bundet kapital Fritt kapitalÅrets resultat Förändring i redovisat resultat omräkning 2013 0 36 439 Ingående balans 2014-01-01 273 000 327 007 859 158-2 507 Omräknad ingående balans 2014-01-01 273 000 327 007 859 158 33 932 Överföring från årets resultat 33 932-33 932 Lämnad utdelning-8 026 Övrig vinstdisposition Anteciperat aktieägartillskott 101 753 Årets resultat-29 907 Utgående balans 2014-12-31 273 000 327 007 986 817 -29 907 Aktiekapitalet består av 2 730 000 st A-aktier à 100:- 41 Noter forts Not 19 Räntebärande skulder Koncern 2014 2013 Moderbolag 2014 2013 Förändring av räntebärande skulder Skulder vid årets början 1 360 000 1 045 000 1 360 000 1 045 000 Amortering 0-135 000 0-135 000 Nyupplåning 200 000 450 000 200 000 450 000 Skulder vid årets slut 1 560 000 1 360 000 1 560 000 1 360 000 Kapitalbindning Skulder till kreditinstitut 1 160 000 1 160 000 1 160 000 1 160 000 Skulder till Halmstads kommun 400 000 200 000 400 000 200 000 Lån med löptid under 1 år 610 000 210 000 610 000 210 000 Lån med löptid 1-5 år 950 000 1 150 000 950 000 1 150 000 Lån med längre löptid än 5 år Skulder till kreditinstitut och Halmstads kommun 1 560 000 1 360 000 1 560 000 1 360 000 Skulder till koncernföretag 0 0 6 671 2 683 Summa räntebärande skulder 1 560 000 1 360 000 1 566 671 1 362 683 RäntebindningstidBelopp Andel % 2015 585 000 2016-2017 175 000 38 11 2018-2019 325 000 21 2020- 475 000 31 1 560 000 100 Snitträntan vid årets slut var 2,1% (2,5). De räntebärande skulderna säkras med hjälp av standardiserade räntederivat (swappar). Den säkrade risken utgörs av variabiliteten i framtida räntebetalningar på grund av förändringar i marknadsräntan. Nedan angivna ränteswappar genom vilken bolaget erhåller Stibor 3M och betalar fast ränta, bolaget betalar fast ränta på olika löptider. Detta sprider bolagets ränterisk över tiden. Säkringsinstrumenten s äkrar en del ([975 000] kkr/[1 560 000] kkr) av den säkrade posten. Nominellt belopp (kkr) Betalar Start Förfall Marknadsvärde vid årets slut (kkr) Swap Swap Swap Swap Swap Swap Swap Swap Swap Swap 42 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 50 000 250 000 75 000 75 000 100 000 100 000 75 000 75 000 75 000 100 000 3,195% 2,920% 2,438% 2,538% 2,613% 2,970% 2,860% 2,420% 2,560% 1,820% 2009-01-13 2010-06-21 2010-08-24 2010-08-24 2010-08-24 2011-05-17 2011-06-10 2012-09-27 2013-09-30 2012-10-25 2019-01-14-5 396 2020-06-22-30 614 2017-08-24-4 174 2018-08-24-5 681 2019-08-26-9 338 2016-05-17-17 867 2021-06-11-9 703 2021-09-27-7 745 2021-09-30-8 426 2018-10-08-5 072 975 000 -104 016 F ö r valtn i ngsbe r ä ttelse NOTER Not 20 Ej räntebärande skulder Förfall <1 år Förfall 1-5 år Förfall >5 år Totalt Totalt Koncern 20142013 Leverantörsskulder Koncernbidrag till Halmstads Rådhus AB Upplupna räntekostnader Upplupna övriga kostnader Förutbetalda hyresintäkter Uppskjuten skatt omräkning Övriga ej räntebärande skulder 95 003 28 699 1 435 28 183 49 980 10 278 3 780 95 003 28 699 1 435 28 183 49 980 10 278 3 780 78 103 14 460 1 191 24 253 46 676 10 278 4 952 217 358 217 358 179 913 Moderbolag Skulder koncernföretag 2 400 Leverantörsskulder 93 297 Koncernbidrag till Halmstads Rådhus AB 28 699 Upplupna räntekostnader 1 435 Upplupna övriga kostnader 27 616 Förutbetalda hyresintäkter 48 896 Uppskjuten skatt omräkning 10 278 Övriga ej räntebärande skulder 3 560 213 781 2 400 2 400 93 297 28 699 1 435 27 616 48 896 10 278 3 560 2 400 77 731 14 460 1 191 24 239 46 418 10 278 4 950 216 181 181 667 43 Noter forts Not 21 Personal Koncern Moderbolag 2014 2013 2014 2013 Personalkostnader Löner och ersättningar till VD och styrelse-1 443-1 276-1 443-1 276 Pensionskostnader till VD och styrelse-26-288-26-288 Sociala avgifter till VD och styrelse-451-411-451-411 Löner och ersättningar till övrig personal-44 017-42 239-44 017-42 239 Pensionskostnader till övrig personal-5 976-4 947-5 976-4 947 Sociala avgifter till övrig personal-13 381-12 565-13 381-12 565 -65 294 -61 726 -65 294 -61 726 Utöver ovanstående personalkostnader belastas företaget av uttagsbeskattning förfastighetsförvaltande tjänster som utförs i egen regi. Medelantal anställda med fördelning på kvinnor och män Uppgiften baseras på arbetad tid Kvinnor 54,5 47,354,5 47,3 Män 59,3 61,559,3 61,5 Totalt 113,8 108,8113,8 108,8 För VD och övriga anställda finns pensionsutfästelser inom ramen för allmän pensionsplan. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till en uppsägningstid på tre månader. Till styrelsen i moderbolag har arvoden ugått med 308 kkr (403).Inga arvoden till styrelsen i dotterbolagen har utgått. Styrelseledamöter och företagsledning Moderbolag 2014 Varav män 2013 Varav män antal % antal % Styrelseledamöter 9 44 757 VD och företagsledning 7 43 7 43 I koncernen tillkommer ytterligare 3 styrelseledamöter, varav 2 män (3 ledamöter varav 2 män). Sjukfrånvaro Alla anställdas frånvaro på grund av sjukdom under januari-december 2013 fördelar sig enligt nedan: Kön Anställdas Total sjuk- sammanlagda frånvaro i % ordinarie arbetstid Kvinnor Män 108 503 118 155 2,1 1,8 226 658 2,1 Varav samman- hängande tid av 60 dagar eller mer i % Total sjukfrånvaro i åldersgrupp 0– 29 i % Total sjukfrånvaro i åldersgrupp 30 – 49 i % Total sjukfrånvaro i åldersgrupp 50 eller äldre i % 43,5 1,6 0,2 3,2 Varav samman- hängande tid av 60 dagar eller mer i % Total sjukfrånvaro i åldersgrupp 0– 29 i % Total sjukfrånvaro i åldersgrupp 30 – 49 i % Total sjukfrånvaro i åldersgrupp 50 eller äldre i % 30,0 1,4 2 2,2 Alla anställdas frånvaro på grund av sjukdom under januari–december 2013 fördelar sig enligt nedan: Kön 44 Anställdas Total sjuk- sammanlagda frånvaro i % ordinarie arbetstid Kvinnor Män 102 022 114 108 2,0 1,9 216 130 2,0 F ö r valtn i ngsbe r ä ttelse NOTER Not 22 Händelser efter balansdagen Inga väsentliga händelser har inträffat, utöver den ordinarie verksamheten, efter räkenskapsårets utgång. Balans- och resultaträkning fastställs på ordinarie årsstämma den 3 mars 2015. Halmstad den 13 februari 2015 Kjell Helgesson | Ordförande Bengt Ekberg | Vice ordförande Carl-Johan Berthilsson Ann-Charlotte Mankell Lars El Hayek Anna-Lena Cumtell Maria Persdotter Sven Alexandersson | VD Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den 13 februari 2015 Bengt Månsson | Auktoriserad revisor KPMG AB 45 Revisionsberättelse Till årsstämman i Halmstads Fastighets AB Org nr 556041-1786 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Halmstads Fastighets AB för år 2014. Styrelsens och verkställande direk törens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktö ren som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredo visningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovis ningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revi sionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkes etiska krav samt planerar och utför revisio nen för att uppnå rimlig säkerhet att års redovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och kon cernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna risk bedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rätt visande bild i syfte att utforma gransknings åtgärder som är ändamålsenliga med 46 hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektivite ten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ända målsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrel sens och verkställande direktörens upp skattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presenta tionen i årsredovisningen och koncernredo visningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har in hämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i en lighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finan siella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och kassa flöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med års redovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräk ningen för moderbolaget och för koncernen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner be träffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Halmstads Fastighets AB för år 2014. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för försla get till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner be träffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revi sion. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträf fande bolagets vinst eller förlust har vi gran skat styrelsens motiverande yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och för hållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkstäl lande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktö ren på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har in hämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vin sten enligt förslaget i förvaltningsberättel sen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Halmstad den 13 februari 2015 KPMG AB Bengt Månsson Auktoriserad revisor F ö r valtn i ngsbe r ä ttelse R evisi o nsberättelse G ranskningsrapp o rt Granskningsrapport 2014 Till årsstämman i Halmstads Fastighets AB Organisationsnummer 556041-1786 Vi, av fullmäktige i Halmstads kommun ut sedda lekmannarevisorer, har granskat Halmstads Fastighets AB:s verksamhet. Styrelse och VD ansvarar för att verk samheten bedrivs enligt gällande bolagsordning, ägardirektiv och beslut samt de föreskrifter som gäller för verksamheten. Lekmannarevisorernas ansvar är att granska verksamhet och intern kontroll samt pröva om verksamheten bedrivits en ligt fullmäktiges uppdrag och mål samt de föreskrifter som gäller för verksamheten. Granskningen har utförts enligt aktie bolagslagen och kommunallagen, god revisionssed i kommunal verksamhet och kommunens revisionsreglemente samt uti från bolagsordning och av års-/bolagsstäm man fastställda ägardirektiv. Granskningen har genomförts med den inriktning och omfattning som behövs för att ge rimlig grund för bedömning och prövning. Vi bedömer sammantaget att bolagets verksamhet i allt väsentligt har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk syn punkt tillfredsställande sätt. Vi bedömer därtill att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig. Halmstad 2015-02-13 Thomas Arnström Birgitta Larsson Av kommunfullmäktige utsedda lekmannarevisorer 47 Styrelse 2011–2014 Kjell Helgesson, Ordförande (C), ledamot 2011–2014 Bengt Ekberg, Vice ordförande, (S), ledamot 2011–2014 Ann-Charlotte Mankell, (M), ledamot 2011–2014 Lars El Hayek, (S), ledamot 2011–2014 Carl-Johan Berthilsson, (M), ledamot 2003– Maria Persdotter, (S), ledamot 1999– Kjell Helgesson Bengt Ekberg Anna-Lena Cumtell, (KD), ledamot 2007–2014 David Ling, personalrepresentant Unionen Linda Kruse, personalrepresentant Sveriges Ingenjörer Mikael Olsson, personalrepresentant Fastighetsanställda Ann-Charlotte Mankell Carl-Johan Berthilsson Maria Persdotter Anna-Lena Cumtell David Ling Mikael Olsson 48 Lars El Hayek Linda Kruse F ö r valtn i ngsbe r ä ttelse S t y relse L edningsgrupp Ledningsgrupp Sven Alexandersson, Verkställande direktör, anställd 2010 Helene Blomberg, Boinflytandechef, anställd 2006 Marie Dellhag, Fastighetsutvecklingschef, anställd 2011 Erik Johansson, Chef affärsstöd, anställd 2009 Ulf Nilsson, Affärsutvecklings- och kommunikationschef, anställd 2013 Carin Ottosson, Chef affärsområde Lokaler, anställd 2005 Sven Alexandersson Helene Blomberg Marie Dellhag Erik Johansson Elin Tängermyr, Chef affärsområde Bostad, anställd 2004 Ulf Nilsson Carin Ottosson Elin Tängermyr Revisorer Lekmannarevisorer utsedda av kommunfullmäktige Thomas Arnström ( M ), ersättare Hasse Persson (KD ), Birgitta Larsson ( S ), ersättare Rose-Marie Edlund (S) Revisorer utsedd av årsstämma 2014 Bengt Månsson, auktoriserad revisor KPMG AB, suppleant Peter Zell, auktoriserad revisor KPMG AB 49 Fastighetsförteckning Koncern, belopp i kkr BostadsområdeFastighetByggår BokförtAntal m2Antal m2 Antal AntalTaxerings– värdeLägenheterLokalerLägenheterLokaler värde Andersberg Hjulet 1 1969 11 939 7 383 214 102 4 50 007 Hjässan 2, centrum 1969 18 065 0 3 089 0 9 20 665 Hjässan 2, höghus 1969 94 800 35 160 1 310 523 5 255 749 Hjässan 2, låghus 1969 85 787 26 854 512 381 6 212 604 Hjässan 2, låghus, Terasshusen 2006 197 373 8 951 5 590 128 2 62 400 Hettan 1 1969 1 966 0 1 150 0 4 4 648 Bäckagård Eketånga 6:298 1966 1 749 2 551 0 42 0 27 005 Eketånga 3:205 1967 5 076 1 007 1 260 13 14 14 563 Eketånga 6:467, 6:475–476, 6:483 1969 3 138 1 607 0 27 0 18 142 Bäckagård 1:156 1972 14 317 6 567 154 88 3 55 523 Bäckagård 1:157 1973 22 583 6 524 199 99 1 56 138 Bäckagård 1:158 1974 12 440 6 524 0 99 0 53 800 Bäckagård 1:159 1975 11 279 6 524 0 99 0 53 664 Bäckagård 1:154 1988–1990 43 597 12 188 312 156 4 106 962 Tången 2 1992 10 070 2 366 0 36 0 20 200 Söndrum 3:84 2010 84 402 4 183 0 58 0 56 074 50 Hjulet 1 Hjässan 2, höghus Hjässan 2, låghus Hjässan 2, höghus, Terasshusen Eketånga 6:298 Eketånga 3:205 Bäckagård 1:156 Bäckagård 1:157 Bäckagård 1:154 Söndrum 3:84 F ö r valtn i ngsbe r ä ttelse F astighetsförteckning Koncern, belopp i kkr BostadsområdeFastighetByggår Centrum Almen 15 Almen 19 Blomman 8 och 9 Borgen 14 Borgen 4 Brynjan 15 Diktatorn 8 Faktorn 1 Faktorn 2 Faktorn 4 Flundran 4 Framtiden 6-15 Hajen 6 Inlagan 16 Jungfrun 1 Juristen 1 Juvelen 2 Kaninen 5 och 8 Kannan 1 Kaptenen 1 och 5 Karl XI 6 Katten 17 Kilen 1 Kilen 3 Klostret 14 Klostret 15 Koljan 1 och 10 Körkarlen 12 Landfästet 2 Linden 2 Linden 8 Makrillen 7 Poppeln 14 Siken 2 Siken 5 Siken 6 Vindbryggan 2 1929 1974 1955–1956 1929 - 1964 1930 1991 1991 1993 1929 1943 1985 1945 1956 1959 1974 1952–1953 1964 1909, 1988 1984 1961 1953 1953 1924 1970 1929, 1988 1950 1986 1989 1969 1959 1973 1929 1909 1929 1955 BokförtAntal m2Antal m2 Antal AntalTaxerings– värdeLägenheterLokalerLägenheterLokaler värde 5 529 7 581 4 738 7 027 11 693 479 590 4 747 5 307 4 441 3 275 7 488 11 262 2 752 9 866 23 760 52 471 8 619 28 810 14 817 34 777 4 498 1 116 885 23 341 34 520 10 557 104 45 288 74 012 43 276 3 819 34 066 23 735 4 008 4 073 13 912 1 457 3 310 2 950 - 0 731 360 260 316 283 1 352 4 712 3 431 460 3 189 8 855 0 2 672 7 855 5 552 7 608 3 490 486 1 044 340 620 2 545 299 11 532 4 699 2 747 1 116 2 024 1 282 1 049 1 343 2 379 185 17 196 - 0 0 0 20 0 0 0 340 348 132 1 490 1 821 3 012 111 939 298 2 143 0 0 98 850 8 376 680 0 478 0 0 404 136 0 0 220 1 371 16 60 53 - 0 19 5 4 4 4 12 92 48 20 48 124 0 52 124 78 123 50 9 18 2 7 26 4 156 56 41 15 30 24 17 14 32 Klostret 15 Almen 19 Hajen 6 Koljan 1 och 10 Kannan 1 Almen 15 Landfästet 2 Siken 6 Kaptenen 1 och 5 Flundran 4 2 1 2 - 0 0 0 1 0 0 0 8 5 1 14 15 1 2 9 3 4 0 0 1 6 21 7 0 7 0 0 1 1 0 0 4 5 13 392 31 068 24 049 407 1 343 6 284 2 795 2 746 3 070 2 563 10 842 37 216 33 228 5 262 32 014 80 415 28 975 21 153 66 370 47 212 94 222 26 600 3 823 8 253 11 560 78 301 25 964 2 252 107 114 43 571 22 774 11 600 16 194 10 681 9 159 12 093 24 024 51 Fastighetsförteckning forts Koncern, belopp i kkr BostadsområdeFastighetByggår BokförtAntal m2Antal m2 Antal AntalTaxerings– värdeLägenheterLokalerLägenheterLokaler värde Eldsberga Eldsberga 6:46 1964 802 328 0 7 0 Eldsberga 6:23 1992 3 134 600 0 10 0 Frennarp Legenden 3 1978 2 647 2 410 0 24 0 Lönnen 1 1981 15 828 11 596 286 126 2 Fyllinge Nonien 2 1981 10 316 6 245 222 88 6 Fyllinge 20:277 1984 15 485 7 788 416 107 5 Fyllinge 20:234 1983 11 894 5 441 205 54 1 Gamletull 1 858 3 532 19 832 93 117 48 445 61 499 38 382 Jakten 1 2001 100 167 7 570 341 264 4 108 581 Jollen 1 1930 341 0 81 0 1 519 Järneken 3 - 8 554 - - - - 7 200 Jubilaren 1 2006 146 073 7 546 193 107 2 100 454 Jordmånen 1 - 222 040 7 496 166 94 1 62 600 Järnmalmen 2 - 1 711 - - - - 15 000 Järneken 4 2011 89 350 4 190 - 51 - 56 600 Jordskalvet 4 - 2 058 - - - - 0 Getinge Getinge 4:18 1973 3 500 2 034 81 28 1 9 162 Getinge 4:17 1977, 1991 16 410 4 384 0 50 0 17 202 Getinge-Brogård 1:4 1992 14 403 1 622 1 022 24 2 15 257 52 Eldsberga 6:46 Eldsberga 6:23 Legenden 3 Lönnen 1 Nonien 2 Fyllinge 20:234 Jakten 1 Järneken 4 Jubilaren 1 Getinge 4:17 F ö r valtn i ngsbe r ä ttelse F astighetsförteckning Koncern, belopp i kkr BostadsområdeFastighetByggår BokförtAntal m2Antal m2 Antal AntalTaxerings– värdeLägenheterLokalerLägenheterLokaler värde Gullbrandstorp Gullbrandstorp 1:558, 1:556 1986, 1989 4 528 2 901 0 37 0 Gustavsfält Husaren 1 1964 71 836 12 741 262 207 1 Hästen 1 1965 87 797 20 456 230 312 3 Hertigen 1 1964 32 181 17 965 112 269 2 Harplinge Lyngåkra 4:101, 4:102 1965 215 560 0 8 0 Lyngåkra 11:1 1960, 1991 2 041 1 196 0 26 0 Lyngåkra 2:72 1991 4 381 374 0 5 0 Lyngåkra 4:133 2014 12 120 506 0 8 0 Haverdal Haverdal 3:10 1989 6 161 1 318 0 19 0 Haverdal 2:266 1991 2 177 764 0 6 0 Kvibille Kvibille 6:3 1968 190 338 0 5 0 Kvibille 5:17 1970 1 048 282 436 4 4 Kvibille 5:11, 5:13 1962 232 176 0 4 0 Kärleken Malvan 1 1990 37 116 7 440 132 87 2 Mimosan 1 1991-1993 20 949 5 900 65 67 1 Magistern 17 2013 69 426 2 971 207 45 1 Musköten 7- 2 520---- Linehed Hembygden 1, Häggen 2, 3, 4 1957-1963 42 085 14 382 1 303 256 9 Höken 1, 2 1962 33 994 12 979 0 225 0 Hinden 1, 2, Hatten 1 1959-1960 45 014 19 096 334 296 11 Mickedala Eliten 8 1963 5 602 3 182 387 29 3 Emaljen 1 1964 5 572 3 764 0 32 0 Nyatorp Klotet 23 1990-1992 87 418 17 690 589 245 3 Klotet 24 1940, 1989 13 635 3 515 592 48 4 18 365 115 772 155 979 135 172 2 449 7 685 3 434 4 456 19 531 17 082 1 357 1 911 952 69 998 54 347 38 088 7 600 110 252 92 483 133 677 31 339 30 324 161 211 33 937 Gullbrandstorp 1:558, 1:556 Husaren 1 Lyngåkra 4:101, 4:102 Lyngåkra 11:1 Haverdal 3:10 Kvibille 5:17 Kvibille 5:11, 5:13 Magistern 17 Mimosan 1 Hembygden 1, Häggen 2, 3, 4 Höken 1, 2 Hinden 1, 2, Hatten 1 Eliten 8 Emaljen 1 Klotet 23 53 Fastighetsförteckning forts Koncern, belopp i kkr BostadsområdeFastighetByggår BokförtAntal m2Antal m2 Antal AntalTaxerings– värdeLägenheterLokalerLägenheterLokaler värde Nyhem Gullhönan 1 1954 18 200 5 681 677 104 25 Geväret 1 1955 21 810 10 038 662 170 11 Graniten 1 1956 14 332 7 545 139 133 4 Gråstenen 3 1997 20 304 2 813 0 108 0 Gråstenen 4 1997 32 632 4 364 39 168 1 Gråstenen 5 1998 20 184 2 780 0 108 0 Garnet 14 1980 19 202 5 962 2 408 101 2 Oskarström Ekot 1, Arkadien 8, Västersol 1 2006 21 412 1 547 0 23 0 Valhalla 5 1960 2 968 2 243 0 42 0 Valhalla 2, 3 1973, 1990 19 268 6 333 175 105 4 Sätern 1 1971 3 339 1 294 3 24 1 Tigern 1 1979 11 692 6 988 78 102 2 Oskarström 2:29, Mossen 4, 1990-1991 11 087 2 524 280 36 1 Mossen 2 Trygghetsboende 2012 3 645 142 0 2 0 Rosen 6 Trygghetsboende 2013 4 570 197 0 3 0 Esperedsgården 1 1951 975 287 0 5 0 Sennan Sten 8:28 1974 1 288 816 0 11 0 Sten 8:27 1963 1 214 347 0 9 0 54 Gullhönan 1 Geväret 1 Garnet 14 Gråstenen 3 Ekot 1 Valhalla 5 Sätern 1 Tigern 1 Sten 8:28 Sten 8:27 47 433 77 796 58 091 33 000 52 400 34 000 63 962 8 916 9 611 28 393 5 872 32 237 15 364 1 546 1 827 1 189 2 635 1 098 F ö r valtn i ngsbe r ä ttelse F astighetsförteckning Koncern, belopp i kkr BokförtAntal m2Antal m2 Antal AntalTaxerings– värdeLägenheterLokalerLägenheterLokaler värde BostadsområdeFastighetByggår Simlångsdalen Breared 1:246 1983 5 804 2 518 1 261 44 4 15 822 Breared 1:243 1965 1 204 730 153 12 2 2 984 Breared 2:88 1992, 2011 22 862 1 511 0 19 0 8 202 Slättåkra Slättåkra 10:2 1991 2 397 640 0 9 0 2 755 Snöstorp Snöstorp 21:77 1967, 1986 3 668 972 400 20 3 12 236 Storken 1 1991 23 514 4 943 46 65 1 40 992 Trönninge Trönninge 11:67 1964 637 331 0 10 0 2 281 Hultabo 1:15 1964 108 136 0 3 0 555 Vallås Volymen 1 1974 37 196 14 303 193 184 1 104 775 Vagnen 1 1976 14 955 9 808 0 128 0 71 570 Valthornet 2, Valutan 1 1973 25 753 0 5 612 0 17 16 314 Valthornet 1, Valpen 1 1970 28 483 15 111 975 208 2 108 606 Vallmon 1 1970 25 327 16 179 54 240 1 114 933 Vallonen 1 1970 27 004 16 180 9 240 1 114 908 Vallen 1, 2 1970 24 924 15 111 266 208 1 108 602 Valkyrian 1 1972 11 896 6 539 497 90 1 48 929 Valfisken 1, 2 1973 17 498 11 624 266 160 1 82 382 Vårhem Armadan 1 1950 9 367 6 128 103 115 1 50 906 Amanuensen 1 1951, 1993 24 706 5 342 182 89 3 45 381 Auditören 1 1952 14 218 2 422 121 43 5 19 597 Arbetaren 1 1952 10 679 1 757 42 34 1 13 868 Adjunkten 1 1953, 2001 32 467 5 508 62 88 1 53 091 Arkitekten 1 1952 14 212 3 137 34 59 1 24 704 Adjunkten 3 1953 11 658 2 159 49 40 2 16 995 Advokaten 1 1948 302 314 0 4 0 2 362 Åled Enslöv 8:33 1986, 2012 15 289 1 668 731 32 3 12 595 Enslöv 4:57 1989 3 608 855 2 10 1 4 405 Spånstad 2:52 1970, 1980 1 997 2 100 77 30 2 9 351 Övrigt Nissabyggen*-9 287---- Annans mark 10 672----Totalt 3 084 011 650 410 60 713 9 950 348 5 518 845 *Förvärv av fastigheter från Nissabyggen som gjorts tidigare år har medfört att det bokförda värdet i koncernen reduceras. Breared 1:246 Breared 2:88 Slättåkra 10:2 Hultabo 1:15 Vagnen 1 Valthornet 1, Valpen 1 Arbetaren 1 Adjunkten 1 Amanuensen 1 Adjunkten 3 55 Halmstads Fastighets AB Box 147, 301 04 Halmstad Fredrik Ströms gata 6 Tel: 035-13 83 00 Fax: 035-13 84 00 E-post: [email protected] Internet: www.hfab.se Å rsred o visningen är pr o ducerad av H almstads Fastighets A B i samarbete med hstd reklamb y rå .
© Copyright 2025