5
BESIKTNINGSOBJEKTET
Fastighet
Gautiod 3, Gautiodsvägen 3 B, Djursholm,
Danderyds kommun
Lagfaren ägare
Ann-Britt Hed
Uppdragsgivare
Ann-Britt Hed
Närvarande vid
besiktningen
Ann-Britt Hed
Anna Hed
Anders Tjärnvall, del av tiden
Besiktningsman
Mikael Sivertsson
Besiktningsdag /
uppdragsnummer
Måndag 2015-04-27 / 2015 - 0081
Väderlek
Växlande ca 9 - 14° C
Byggnaden
1½-plans villa med källare uppförd 1906
Övriga byggnader
Beskrivning – Huvudbyggnad
Undergrund
Grundkonstruktion
Grundmurar
Bjälklag
Stomme
Fasad
Yttertak
Uppvärmning
Ventilation
Berg, morän (bedömt)
Grundsulor, murar till berg
Betong
Trä, betong
Trä
Träpanel
Betongpannor, tegelpannor
Vattenburen. Luft-/vattenvärmepump
och elpatron dockad med äldre
värmepanna. Delvis luftburen värme.
Självdrag
6
BESIKTNINGSRESULTAT
HANDLINGAR
Tillhandahållna
handlingar
- Planritningar, radonmätningsprotokoll och protokoll avseende
täthetsprovning av eldstäder och rökgångar tillhandahölls.
Säljares
upplysningar,
uppgifterna har ej
kontrollerats
- Elledningar är omdragna på 1980-talet.
- Inga problem med elsystemet föreligger.
- Inga problem med vatten- och avloppsledningar föreligger.
- VA-servis (vatten- och avloppsledning från byggnad till
förbindelsepunkt i gata) och el- och teleservis är från
år 2015.
- Inga problem med värmesystemet föreligger.
- Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i
byggnaden.
- Läckage från tvättställ i badrum på övervåningen inträffade
vid årsskiftet 2014 – 2015. Tvättstället nyttjas ej längre. Inga
skador uppkom.
- Vid skyfall kan vatten tränga in källare men försvinner mycket
snabbt via sprickor i betonggolven.
- Radonmätning är utförd år 2013 - 2014. Årsmedelvärde av
radon = 100 Bq/m³ enligt protokoll daterat 2014-04-24.
- Provtryckning av eldstäder och tillhörande rökkanaler är
utförd utan anmärkning enligt protokoll daterat 2014-11-21.
- Fastigheten berörs av diverse servitut.
7
OKULÄR BESIKTNING
UTVÄNDIGT
Mark kring
byggnad
- Marken lutar delvis något mot byggnaden vilket medför ett
ökat ytvattentryck mot husgrunden.
- Stuprörsvatten bör avledas från husgrunden.
- Avfrostningsvatten från luft-/vattenvärmepumpens
utomhusdel bör avledas från husgrunden.
- Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet
intill husgrunden.
Hussockel m m
- Sockeln är putsad.
- En del ytliga putssprickor förekommer vilket är normalt.
- Betongentrétrappa som ansluter till byggnaden innebär risk
för fuktsugning till anslutande konstruktionsdelar.
Fasad
- Fasaden utgörs av liggande träpanel.
- Fasaden är enligt uppgift målad år 2004.
- Det noterades en del färgflagning, främst mot söder, och
målning av delar av fasaden bör kalkyleras / utföras.
Fönster
- Fönster har stickprovskontrollerats.
- Fönster är i huvudsak kopplade tvåglas.
- Fönster är delvis enkelfönster med eller utan innanfönster.
- Fönster är delvis i behov av skrapning, kittning och målning.
8
Yttertak
- Yttertaket är utfört med tegelpannor ovan underlagspapp och
läkt eller betongpannor ovan underlagspapp och läkt.
- Yttertaket belagt med tegelpannor är enligt uppgift omlagt
år 2009.
- Yttertak belagt med betongpannor (takfall mot norr) är enligt
uppgift omlagt på 1980-talet.
- Normal livslängd för yttertak med denna typ av utförande är
ca 40 - 50 år.
- På grund av mycket brant taklutning har besiktning endast
utförts från taklucka. I övrigt har besiktning utförts från
marknivå.
- Det noterades mindre glipa mellan skorstenens fotplåt och
plåt kring taklucka. Åtgärd bör utföras för att undvika
uppkomst av läckage.
- Glipa mellan avluftningsrör från expansionskärl och
anslutande plåt. Glipan bör tätas.
- En del mossa förekommer på takfall mot norr.
- Träd invid byggnaden innebär att trädavfall hamnar på tak
och i hängrännor. Rensning erfordras med jämna mellanrum.
En del trädavfall noterades.
- En hängränna saknas på gavel mot väster. Det noterades
tecken på mindre skavank i vindskivor på gavel mot väster.
Vindskivor på nämnda ställe täcks ej fullgott av
snednocksplåt.
- En del färgflagning noterades på vindskivor och på
burspråkets plåtar.
- Det noterades takskada i takfot nedanför skorsten på
entrésida. Se fortsatt teknisk utredning.
- Med anledning av noterad takskada i anslutning till skorsten
bör takfall mot norr närmare kontrolleras.
Altan
- En del rötskador i räckesstolpar och altanräckets överliggare.
- Altanräcket är lågt.
9
Balkong
- Det noterades en del färgflagning och tecken på läckage på
balkongens undersida. Balkongens tätskikt bedöms vara
uttjänt och renovering bedöms erfordras.
INVÄNDIGT
Allmänt
- Byggnaden är i behov av renovering / modernisering.
- Byggnaden var delvis belamrad vid besiktningstillfället och
vissa ytor därmed ej besiktningsbara. Besiktning ingår i
köparens undersökningsplikt.
Källare
Allmänt
- Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt
saknas kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam)
under betonggolvet.
Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av
grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten
orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och
kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid
riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador.
Det är vanligt förekommande att inredning av källarutrymmen
och betonggolv på mark utförs på sådant sätt att man erhåller
problem med fukt.
Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att
inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna
sig i fuktig miljö.
Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan
påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana
konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc.
- Det noterades sprickor och delvis skador i betonggolven vilket
är vanligt förekommande i äldre byggnader där armering i
normalfallet saknas.
- Dränering och fuktisolering av grundmurar är äldre. Normal
livslängd för dränering och fuktisolering av grundmurar är
ca 20 - 40 år. Omdränering och omisolering bör kalkyleras /
utföras på grund av ålder och lokalt förhöjda fuktindikationer
på grundmurar samt att vatteninträngning enligt uppgift kan
förekomma i samband med skyfall.
- Trämellanväggar som ansluter till betonggolv bedöms kunna
skadas av fuktbelastning.
- Det är få uppvärmningskällor i källare.
10
Förråd 1
- Oljetanken uppfyller ej ställda krav enligt utförd
besiktning 2006-09-20.
- En del torra fuktfläckar i tak i anslutning till avloppsrör.
- Elcentral med jordfelsbrytare är placerad ovan källartrappa.
Matkällare
- Inga speciella noteringar.
Pannutrymme
- Äldre värmepanna.
- Elpatron är tillverkad år 1985.
- Varmvattenberedaren är tillverkad år 2006.
- Golvbrunnen är av gjutjärn.
- Eternitplattor i tak. Eternit innehåller asbest.
Torkrum
- Det finns en elradiator i utrymmet som enligt uppgift ej nyttjas.
Tvättstuga
- Äldre standard.
- Det finns ett betongkar i utrymmet.
- Golvbrunnen är av gjutjärn.
- Luftvärmepump är enligt uppgift installerad år 2006.
- Äldre maskinell utrustning. Normal teknisk livslängd är
uppnådd. Det finns även några äldre ej inkopplade maskiner i
utrymmet.
11
Garage
- Garaget är ej helt urgrävt.
- Betonggolvet är i sämre skick och delar av garaget saknar
betonggolv.
- Det noterades några sprickor i väggar / grundmurar.
- Betongbjälklaget mot bottenvåningen är isolerat med
cellplast.
- Det noterades, i ej urgrävd del av utrymmet, spår av att vatten
kan tränga in i utrymmet.
- Det finns en oljetank i utrymmet som ej uppfyller ställda krav
enligt besiktning utförd 2006-09-20.
- Äldre otäta garagedörrar.
Bottenvåning
Entréhall
- Inga speciella noteringar.
Vardagsrum
- Liten spricka i fönsterruta.
Matsal
- Inga speciella noteringar.
Veranda
- Inga speciella noteringar.
Sovrum
- Inga speciella noteringar.
Köksentré
- Droppskyddsbricka finns ej under frysskåp.
Kök
- Köket bedöms vara renoverat på 1970-talet.
- Köksavloppet är provisoriskt tätat i skåp under diskbänk.
- Droppskyddsbricka finns ej under kylskåp.
- Äldre elspis och köksfläkt. Normal teknisk livslängd är
uppnådd.
12
Serveringsrum
- Sprickor i en fönsterruta.
Passage
- Inga speciella noteringar.
Wc-rum
- Plastmatta på golv är ej fackmässigt inlagd.
- Frånluftsventil saknas, fönster finns.
Trappförråd
- På synliga delar noterades inget avvikande.
Övervåning
Hall 1
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 1
- Sprickor i två fönsterrutor.
Sovrum 2
- Inga speciella noteringar.
Snedgarderob 1
- En del torra fuktfläckar på masoniteskivor i anslutning till
bortbyggt takfönster. Fläckarna bedöms ha uppkommit innan
yttertaket på detta takfall lades om, enligt uppgift år 2009.
Sovrum 3
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 4
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 5
- Dropp från radiatorventil. Åtgärdsbehov.
Snedgarderob 2
- Inga speciella noteringar.
Snedgarderob 3
- Tvättställ nyttjas enligt uppgift inte. Funktionskontroll har ej
utförts.
Hall 2
- En del ”svaj” i golv.
13
Badrum
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat i mitten av 1980-talet.
- Klinker på golv och kaklade eller målade väggar.
- Det noterades sprickor i en del golvplattor.
- Golvbrunnen är av gjutjärn.
- Golvlutningen mot golvbrunnen är ej fullgod. Golvet bedöms
vara relativt ”plant”.
- Lilla tvättstället nyttjas enligt uppgift ej.
- Skruvhål i vägg ovan det inbyggda badkaret bör tätas.
- Äldre standard. Uppfyller ej dagens krav på tätskikt och
fuktspärrar. Renovering bör utföras.
Förråd
- Elcentral med jordfelsbrytare finns i utrymmet.
- Det noterades en de spår av läckage vid takvinkel ovan
fönster. Bedöms kunna ha uppkommit innan yttertaket lades
om enligt uppgift på 1980-talet. Vid stickprovskontroll
noterades ingen förhöjd fuktindikation.
Linneskåp
- Inga speciella noteringar.
Vind
- Vindsbjälklaget är isolerat med torv eller sågspån.
- Det noterades en del missfärgningar och delvis vit beläggning
på yttertaksinbrädningen vilket är normalt förekommande i
äldre byggnader.
- En del fuktfläckar i anslutning till expansionskärlets
avluftningsrör och avloppsavluftningsröret. Vid
besiktningstillfället noterades ingen förhöjd fuktindikation.
Övrigt
- Det noterades en del svikt och knarr samt delvis lutningar i
golv / bjälklag vilket är normalt förekommande i äldre
byggnader.
14
RISKANALYS
- Se under hussockel m m beträffande betongentrétrappa.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
- Med anledning av noterad takskada i takfot nedanför skorsten
på entrésida erfordras en fördjupad undersökning för att
fastställa skadornas omfattning och åtgärdsbehov.
Solna 2015-04-28
VärderingsHuset Småhus AB
Mikael Sivertsson