5
BESIKTNINGSOBJEKTET
Fastighet
Gunnlöd 6, Ekeby Skogsväg 30, Djursholms Ekeby,
Danderyds kommun
Lagfaren ägare
Viveka, Ragnar, Ingvar, Ingegerd, Ragnhild och
Astrid von Malmborg
Uppdragsgivare
Ragnar von Malmborg
Närvarande vid
besiktningen
Ragnar von Malmborg
Anna Alteg, del av tiden
Besiktningsman
Mikael Sivertsson
Besiktningsdag /
uppdragsnummer
Torsdag 2015-06-04 / 2015 - 0120
Väderlek
Sol ca 15 - 17° C
Byggnaden
1½-plans villa med vidbyggnadsdel uppförd 1961
Övriga byggnader
Förråd
Beskrivning – Huvudbyggnad
Undergrund
Grundkonstruktion
Grundmurar
Bjälklag
Stomme
Fasad
Yttertak
Uppvärmning
Ventilation
Lera, morän (bedömt)
Betongplatta
Trä
Trä
Tegel, träpanel
Tegelpannor, papp
Vattenburen. Elpanna
Luftvärmepump
Självdrag
6
BESIKTNINGSRESULTAT
HANDLINGAR
Tillhandahållna
handlingar
- Planritningar och ”huspärm” tillhandahölls.
Säljares
upplysningar,
uppgifterna har ej
kontrollerats
- Inga problem föreligger med elsystemet.
- Inga problem föreligger med vatten- och avloppsledningar.
- Avloppsservis (avloppsledning från byggnad till
förbindelsepunkt) är utbytt ca år 1990.
- Inga problem föreligger med värmesystemet.
- Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i
byggnaden.
- Radonmätning är ej utförd.
- Öppna spisen nyttjas och fungerar. Har nyttjats sparsamt
under senare år.
- Vattenskada inträffade från badrum på övervåningen
ca år 1995. Åtgärdat via försäkringsbolag.
- Fuktskada noterades i tvättstuga i samband med renovering
år 2014. Försäkringsskada.
- Lokalt takläckage i anslutning till skorsten mot väster
inträffade ca år 2012. Åtgärdat.
- Vidbyggnadens tak är renoverat och försett med ny ytpapp
ca år 2010.
- Huvudbyggnadens tak är från byggnadsåret. Hängrännor och
stuprör är delvis utbytta.
- Fastigheten berörs av servitut avseende ledning m m.
7
OKULÄR BESIKTNING
UTVÄNDIGT
Mark kring
byggnad
- Marken lutar delvis något mot byggnaden vilket medför ett
ökat ytvattentryck mot husgrunden.
- Stuprörsvatten bör avledas från husgrunden.
- Avfrostningsvatten från luftvärmepumpens utomhusdel bör
avledas från husgrunden.
- Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet
intill husgrunden.
- Det finns enligt uppgift en tömd och sandfylld oljetank i mark
utanför vidbyggnadsdelen.
Hussockel
- Sockeln är av betong.
- Vidbyggnadsdelens sockelhöjd är delvis mycket låg och det
noterades rötskador i fasad och väggkonstruktion vid hushörn
mot sydost. Se riskanalys.
Fasad
- Huvudbyggkroppens fasad är utförd med tegel.
- Inga speciella noteringar.
- Vidbyggnadens fasad är av stående träpanel.
- Träpanelsfasad mot öster är enligt uppgift målad år 2015.
Fönster
- Fönster har stickprovskontrollerats.
- Fönster är kopplade tvåglas.
- En del smärre färg- och kittbrister noterades lokalt.
- Justering av några fönsterbleck bör utföras.
8
Yttertak
- Yttertaket på huvudbyggnaden är utfört med tegelpannor
ovan underlagspapp och läkt.
- På grund av mycket brant taklutning har besiktning endast
utförts i anslutning till takstege. I övrigt har besiktning utförts
från marknivå.
- Normal livslängd för yttertak med denna typ av utförande är
ca 40 - 50 år.
- Takstege saknas i anslutning till skorsten mot väster.
- Träd invid byggnaden innebär att trädavfall hamnar på tak
och i hängrännor. Rensning erfordras med jämna mellanrum.
En del rengöringsbehov av yttertak och hängrännor från
mossa och trädavfall föreligger.
- Lokal tegelskada på skorsten mot öster.
- Krönplåt på skorsten mot öster är i dåligt skick. Utbytesbehov.
- Yttertaket är äldre. Omläggning av yttertaket med ny
underlagspapp och läkt bör kalkyleras / utföras.
- Vidbyggnadens tak är utfört med ytpapp och yttertaket är
enligt uppgift renoverat / omlagt ca år 2010.
- Normal livslängd för yttertak med denna typ av utförande är
ca 20 år.
- Pappuppvik mot huvudbyggkroppens fasad är ej utfört med
anslutningsplåt vilket är att föredra. Med nuvarande utförande
bedöms risk föreligga att pappuppvik släpper från fasaden
och glipor uppstår. Åtgärd rekommenderas.
- En del trädavfall i begränsad omfattning på papptaket.
Förråd
- Förrådet har ej besiktigats.
9
INVÄNDIGT
Bottenvåning
Allmänt
- Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt är
ett tunnare lager av skiftande kvalitet av kapillärbrytande
material (t ex singel eller makadam) under betonggolvet.
Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av
grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten
orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och
kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid
riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador.
Det är vanligt förekommande att inredning av källarutrymmen
och betonggolv på mark utförs på sådant sätt att man erhåller
problem med fukt.
Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att
inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna
sig i fuktig miljö.
Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan
påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana
konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc.
- Betonggolvet är i huvuvbyggkroppen påbyggt med en
ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys.
Entréhall
- Justeringsbehov av lilla glasdörren till vardagsrum.
Wc-rum
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat ca år 2005.
- Klinker på golv och kaklade eller målade väggar.
- Tvättställsavloppets golvgenomföring är ej utförd enligt
gällande regler.
Utrymme med
elcentral
- Elcentral och jordfelsbrytare finns i utrymmet.
- Det noterades en del torra fuktfläckar på golv- och
väggskivor. Fläckarna bedöms ha uppkommit i samband med
läckage från ovanliggande badrum ca år 1995.
Matplats
- Inga speciella noteringar.
10
Sovrum 1
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 2
- Inga speciella noteringar.
Kök
- Köksfläkt saknas.
- Normal teknisk livslängd för maskinell utrustning bedöms vara
uppnådd / snart uppnådd.
Vardagsrum
- Luftvärmepumpens inomhusenhet finns i utrymmet.
Matrum
- Mindre resning och någon fläck i parkettgolvet.
Vidbyggnadsdel
Groventré
- Klinker på golv.
- Inga speciella noteringar.
Städskrubb
- Inga speciella noteringar.
Pannrum
- Målat betonggolv och putsade väggar.
- Golvbrunnen är av gjutjärn.
- Elpanna är enligt uppgift installerad år 2007.
- Expansionskärl är tillverkat år 2005.
11
Tvättstuga / dusch
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2014.
- Klinker på golv och kakel på väggar.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att
det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom
väggplattor.
- Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i den
nyinstallerade golvbrunnen vilket är korrekt.
- Golvlutningen mot golvbrunnen bedöms vara fullgod i större
del av utrymmet.
- Det finns rörgenomföringar i golv (värmeledningar) vilket ej är
enligt gällande regler och kan innebära inskränkning i
hem- och villaförsäkringens omfattning.
- Torktumlare är äldre och ej frånluftsansluten. Normal teknisk
livslängd är uppnådd.
- Kvalitetsdokument avseende renoveringen av utrymmet ska
enligt uppgift om möjligt inhämtas.
Hobbyrum / ateljé
- Målat betonggolv.
- Det finns en gjutjärnsgolvbrunn i utrymmet.
- Vattenservis (vattenledning från byggnad till förbindelsepunkt
i gata) är äldre.
Förråd med
utvändig entré
- Utrymmet belamrat och endast i mycket begränsad
omfattning besiktningsbart. Besiktning ingår i köparens
undersökningsplikt.
12
Övervåning
Hall
- Inga speciella noteringar.
Badrum
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat ca år 1995 med
plastmatta på golv och våtrumsmatta på väggar.
- Plastmatta på golv och våtrumsmatta på väggar har enligt
uppgift målats år 2015.
- Enligt uppgift är vattenledningar till badkarsblandare ”vända”.
Sovrum 1
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 2
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 3
- Inga speciella noteringar.
Kattvind 1
- Kattvindsbjälklaget är isolerat med mineralull och kutterspån.
- Ett getingbo noterades.
Katvind 2 / förråd
- Bjälklaget är isolerat med mineralull / kutterspån.
- Några små getingbon förekommer.
- Det noterades missfärgning och spår av läckage på
yttertaksinbrädning och takstol i anslutning till skorsten mot
väster. Torrt vid besiktningstillfället.
Vind
- Vindsbjälklaget är isolerat med mineralull.
- Det noterades spår av läckage i tak i anslutning till
avloppsavluftningsrör och avluftningsrör från expansionskärl.
Torrt vid besiktningstillfället.
- Expanisonskärlet rekommenderas tas bort i samband med
kommande takomläggning.
13
Övrigt
- Det noterades en del svikt och lutningar i golv / bjälklag vilket
är normalt förekommande i äldre byggnader.
RISKANALYS
- Påbyggda golvkonstruktioner / väggsyllar ovan betonggolv i
bottenvåningen är riskkonstruktioner för uppkomst av
fuktrelaterade skador (fukt, mögel och röta) om organiskt
material är i kontakt med fuktigt betonggolv / fuktig miljö.
Enda sättet att kontrollera förhållandet är genom att göra
konstruktionerna inspekterbara.
- Det finns rötskador i fasad och väggkonstruktion vid hushörn
mot sydost. Omfattning av skador kan ej fastställas utan att
konstruktionen öppnas.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
- -----
Solna 2015-06-05
VärderingsHuset Småhus AB
Mikael Sivertsson